[家居生活] 为啥那么鸡肋的叠墅当下大行其道？

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[家居生活]为啥那么鸡肋的叠墅当下大行其道？

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叠墅说白了就是把普通多层住宅重新包装一下。看上去像别墅，在家也要跑楼梯，但别墅的优点似乎完全不沾边。我们假设一个单元的6层住宅，按照平层划分，每户1…

没看到一个回答道点子上的。
原因很简单，叠墅可以偷面积。在单价上性价比更高。市面上145平方的叠墅，可以轻松偷到200平。
这个面积最适合中产了。

夏侯惇从杨修处出来，便让亲兵收拾行装，准备归程。
那亲兵是夏侯惇养熟的，问道：“将军，丞相并未下撤军的命令，将军为何要提前收拾行装？”
夏侯惇道：“今天丞相定的夜间口号是鸡肋。杨主簿说，鸡肋上只有薄薄一层筋膜，吃起来没肉。虽然扔掉有点可惜，但既然没肉就不如扔掉。所以丞相既然定口号为鸡肋，必有撤军之意啊。”
那亲兵却道：“我小时候，我父亲在富人家里做厨师，经常把鸡身上的肋条带回来给我做汤喝。味道非常鲜美，每一根肋条我都要放在嘴里嘬上好久，遇到软一点的，就直接嚼烂咽下去了。现在想起来，那鸡肋汤还是我记忆中的头一道美食呢。怎么能说不如扔掉呢？”
夏侯惇笑道：“曹丞相家里两代三公，杨主簿家里四代三公，他们出身相似，所以能理解彼此的想法。你出身微贱，自然难以理解。等什么时候你也住上京师的大宅子，每天吃上豹胎象拔的时候，再去琢磨他们的想法吧。”

跟父母三人住过一个别墅（500平）两个联排（250平），顶跃（300平），现在自己买了上叠（200平），刚装修好还没入住。我看很多答案都是没住过别墅排屋叠墅顶跃的人在说，说的完全不正确。
别墅排屋的优点是有院子露台地下室，多层，环境好。
先说多层。很多人说多层有楼梯电梯浪费面积，这个完全是错的。当住宅面积足够的时候，你不会在乎浪费面积的。比如我大学毕业后自己住，我父母觉得500平太大，主动换成250平。如果我周末不去，他们觉得250平也有点大。但是多层会非常有隐私。很多时候父母朋友来家里，喝茶聊天走了，我在二楼都不知道这件事发生，完全不影响我。比如我爸起得早，我妈喜欢睡懒觉。我爸醒了，就去一楼看电视，院子里玩，完全不影响我妈，电视开多响都没负担。
院子真的是看喜好。我们家都是不动手的人，而且院子里面蚊子多，而且我觉得院子没有隐私，大家都看着，所以我和我妈都不喜欢院子。我爸喜欢叫人种花，坐院子里喝喝茶。地下室在我家就是丢杂物的，聊胜于无。我个人和喜欢露台，但是我爸妈不喜欢，所以就空着，我偶尔过去转一圈。还有个好处，小区都是低密，而且在景区里面，我们三个一起去散步比较多。
缺点是附近没有特别好的商场，外卖质量一般，去哪里都要开车15分钟起，去市中心要开40分钟，去好医院要半个小时。
我买的叠墅是4-6层的，有地下室，很大的露台，户内电梯。主要是地段好，算马上造成市中心，门口是条河，河对面在造万象城，就80米远，万象城的平层每次摇号都是顶格社保才入围。到全省最好的医院大概800米，全省第一高楼2公里远。上班开车15分钟。
叠墅和别墅排屋比核心优势是地段，类似的地段是没有排屋别墅的，但是叠墅是有可能和顶级平层一个地段的。年轻人还是喜欢市中心，不喜欢景区。和别墅排屋比就是缺了院子，但是我本来工作忙，不可能打理，还不如露台实用。因为露台是河景?万象城景，我做成rooftop bar的感觉，露台在7楼，蚊虫也相对少，我觉得很喜欢。我和老婆也视频会电话会很多，现在住平层就很打扰，我们也说好到时候一个在四楼一个在五楼，开会完全没问题。
再说一下叠墅和顶跃的差别。叠墅的露台其实是最好的露台。我之前住的顶跃，20多楼，露台也很大，但是完全没法用，因为太高了，风大。5-8楼的露台是最好的露台，太低有蚊虫没隐私，太高风大。顶跃还有个问题是户型不合理，我那个楼下都是一层一户，就顶楼是一层半。然后我们就还是住正常户型次顶楼，顶楼是家庭影院棋牌室艺术品展示室。所以也没有那种分层的隐私。

这东西就是120平的产权，150平的售价，200平的使用，而且普遍带院子，而且上下楼的关系可以搞出特别丰富的储物空间。
你去看看200平的平层和120平的单价有什么区别吗？
怎么会鸡肋呢？

我就住的叠墅，感觉挺好。
一楼二楼是一户，三楼四楼是一户。地面上一共四层楼加个阁楼。
一楼人家送地下室，三楼人家送阁楼，每家实用面积比产证多一半，非常划算。
电梯井是在房子里面的，大部分人都用电梯的位置稍外延一点做了楼梯，很少有人在自家装电梯的。这种户型优点挺多的。
1.特别适合和老人同住的家庭。一楼客厅厨房卫生间和老人房，二楼和地下室随意规划。一家三口和老人能够互相照顾，同时也可以互不打扰。
2. 大！产证150，实际使用面积接近230。地下室可以做健身房，储藏室，书房，居家办公等等，很爽。
3. 独门独户。不和任何邻居共用室内楼梯电梯门厅等等，疫情之下，特别安全。
4. 邻居很少，一个门牌号也就四户人家，清净。实在遇上装修，二楼吵了还能去地下室躲躲。
5.车位就在门口，这点真的太爽了。
6.下叠除了阳台还有个小院子。种花种菜，养宠物，晒东西都是极爽的。上叠有阁楼有露台，露台也是送的了。
7.得房率高。我们这个小区，下叠得房率百分之百，无任何公摊。上叠有10平的公摊给到楼梯，得房率93%吧，楼梯挺宽的，而且上到二楼之后，楼梯就只有自家人会走，很多人在楼梯两边养花，也算利用上了。
缺点在我看来真不多，无非每层要配个扫地机器人，楼梯还要配个手持小吸尘器。另外还有一些大户型的通病，面积大了装修贵，水电消耗大，Wi-Fi有些房间难免信号差点等等，都不算事

上下叠也算了，现在有上中下叠，每栋6层，每户2层，上叠送露台，下叠送地下室+院子，中叠送北露台。
但是这样一搞不就是20年前的复式，跃层老破大吗？

我买的下叠，不用坐电梯可以直接进家门，上叠有单独的一部电梯和楼梯，互不打扰。
整个小区除了叠墅就是联排，比平层私密性更好，毕竟相对来说邻居少。
性价比高，赠送面积大，有前后花园，我喜欢花园。
自己卧室在二楼，活动区在一楼，以后老人来或者孩子愿意的话，可以住一楼，都有自己的独立空间。
和同价格大平层相比，因为赠送面积大，实际使用面积要大的多的多，花一样的钱，住更大的房，很香。
最后说一下，很多人说买叠墅是因为买不起别墅，其实也不是很准确，比如我家，就三个人，我和我老公，还有一个一岁多的宝宝，同小区联排都是四层+两层地下室+上百平米花园，老公出差几天，我和宝宝住六层的房子看着上百平的花园真的会害怕，当然，我们也确实买不起别墅。

因为这个比较适合当地中产，我自己就住叠排，一共4层，上下两户人家，据我观察，我的邻居基本都是当地体制内，普通程序员，律师，上市公司中层，还有一部分做小生意的，比如开个小公司什么的，也就是我们这里的中产组成。我家是上叠，我睡眠不太好，不喜欢楼上有人，同时，我喜欢露台，可以种花也可以改成阳光房，最重要的一点，叠排只有联排的一半的价格，联排对当地中产来说真的够不着，就算房价够着了，装修没有300万拿不下来。我的叠排产证面积140平，但是经过我们浇筑和违章搭建以后，面积一下子就上去了，实用面积超过200平了，装修100万以内搞定。我买这个房子的价格，如果买平层，同样价格大概可以买160方，所以我肯定选叠排啊，差不多的价格，我现在实用面积远远超过了高层，有天有地里好歹也占了一个有天。
所以叠排的优势就是，跟联排比，省钱，适合广大中产阶级群体；跟高层比，面积大，还能种花种草，有花园或者有星空，居住感比普通高层更舒服，这里指的是普通高层，2、300平的精装豪宅不在比较范围，反正中产也买不起。。。。

所有流行的东西，必然切中当下大部人的需求与利益。
这个问题已经预设叠墅鸡肋，无非是和真正的独栋别墅作比较，真正的独栋别墅卖一栋少一栋，而且是少数富贵人的专属。
更多的中产，不想再住憋屈的刚需小户型，普通大平层空间不够一大家人住，还有噪音，来往人多等困扰。
叠墅有院子有电梯，能安放一大家子人的居住和兴趣空间，能和刚需小户型做区分，还能得到类“别墅”的居住体验，是一次生活方式的升级，价格比独栋别墅还低很多，性价比拉满。
从设计师的角度，聊聊近些年的选房风向
最近也在看房子，上下叠、复式、平层都看过不少户型。
复式或跃层慢慢变成比较鸡肋的产品，包括新房的房源也极少出现这种户型。既不占叠墅带花园的优势，也不占大平层开间大的优势。包括以前设计的还比较有前瞻性的复式/跃层户型，都存在很多问题。

天鹅湖花园算是比较标志性的复式户型，不过我感觉这个户型忒多犄角旮旯。这房子没个五六个人住，根本就压不住“气”。客厅部分上下是挑空的，有那么点电视剧里豪宅的既视感，问题要是没两三个保姆到扫卫生，洗衣做饭。住在这里不会有太好的体验。
打扫家务会累死人不说，干啥都得小跑，这个厅和空间布局对体验极缺乏友好。
要是有社交需求，另当别论。

还有一个问题是，大部分复式/跃层是不太好实现“电梯”的，这个对使用体验也是致命一击。
那就剩下平层和上下叠之间选择。
我其实还比较期待有独立花园的房子。
从以往的经验来看，大部分换上下叠户型的业主基本都以中老年为主。生活方向已经变成喝喝茶、养养花、养养鱼、遛遛鸟，家庭聚会，做饭之类的。
并且，还有一个很重要的需求，要保留相对多一点的房间。他们要么是想要满足上面这些爱好，要么是希望跟子女住在一起，或希望子女带着孩子回来常住。
也有一些，是二孩出生，希望优化居住环境的。总结起来基本都是增加或丰富了家庭成员，同时满足生活爱好。
相反，我只需要最多两个房间，其他的功能区域变成娱乐区、开放式书房、储藏室、衣帽间、独立卫生间、休闲阳台、洗衣房、中厨、西厨等等。我要尽可能考虑如果3个人以内居住这个房子的体验，并且不会带来更多清洁维护上的困扰。
虽然，我想满足一个花园，但相对而言我会在这上面倾注的时间成本，我会考虑暂时放弃这个需求。至少现阶段在家待的时间都是比较碎片和短期的，更多的时间要么是在工作室，更长的休息时间或者假期都是在户外。
相同的，可能绝大部分年轻人如果没有跟父母一起居住，也没有住家的保姆，我相信叠墅不是最优选择。
但如果是更多的家庭成员，和想满足上面说的那些爱好，叠墅是一个非常不错的选择。没有独栋那么高的购买、装修和维护成本，地理位置没有独栋别墅那么偏远。又比大平层拥有更好的动静分区，还能带独立的花园。
一个不方便通勤的，偏远的别墅，很多年轻人是不愿意去的。
但叠墅也不是完美产品，喜欢买这个的，有些坑能避则避
1、买叠墅，最好就买那种只有上下叠的，楼层加起来不超过5层的，我也见过有些还有中叠，共6层的叠墅，还有更多层的，这种叠墅实在没有必要买，楼层一多，户数一多，和住在人来人往的平层高楼还有什么区别？
尤其是那种中叠的，大部分没阁楼花园也没院子带地下室，叠墅最大的优势都没了，夹在2户人家中间，很难想象有什么舒适的居住体验。

2、下叠一般会赠送地下室，得注意有没有渗水问题。
3、上叠就得注意看漏不漏水，看房子的时候，可以选多雨的季节，天花、墙面有没有问题一眼就看出来了。
4、买叠墅的时候要注意看单层使用面积，80-90的，一两个人也可以，但居住体验还是不够的；100左右才是正常改善产品该有的，100以上那就更好了。
5、想要保障居住私密性的，要多注意楼间距，18米左右正好，20米以上当然更好。
6、叠墅产品，客厅阳台部分的采光一般都很好，但还是要注意面宽，至少要7-8米才能保证整屋的采光通风舒适度。
已经买了的，聊聊叠墅怎么住能不“鸡肋”？
1、虽然大家都觉得有个地下室更好，但实际住进去，地下室很容易变成杂物间，那就太浪费了。叠墅基本是一大家子人一起住，动静分区是保证家人居住舒适的一个重要标准。
如果是采光做到位的地下室，完全可以承担访客朋友接待的功能，别的娱乐活动，比如K歌、看电影、打麻将、工作、书房、台球、健身等等，可以和上面的生活起居区完全分隔开，家人舒适，对邻居也友好。
另外，如果是家里有孩子，且闹腾的，地下室就是绝佳的带崽游乐场。住叠墅大家都不希望被打扰，不要以为只有上层的噪音能影响下层，还在玩闹起来的动静，对上层的杀伤力一样大。
2、关于阳台要不要封窗的问题。
舒适的叠墅，至少单层面积要过百，但市面上也有那种总共才100多平的小叠墅产品，有些业主为了获得更多的室内面积，或者不想打扫卫生，就想把窗户尽可能封在最外围。
从我个人的角度看，不封完最好，留一些当做露台，和室外和家人有交互的空间。
住叠墅都希望得到更舒适、更自在的居住体验，不管是上叠的露台花园还是下叠的院子，当它和室内的空间有连接，在露台也能和在院子/花园的家人交流，互动是增加家人情感连接的有效方式。
3、高挑空的房子，大部分朋友都喜欢，但在装修设计的时候，一定要考虑好你们家是不是适合规划挑空的空间，比如有些带小孩的家庭，就会担心挑空的房子不太安全。
4、正经的叠拼就4层，一户2层，如果不和爸妈住一起，也有后面几年更换房子的想法，可以把装电梯的钱和空间省下来，扩大室内面积。
5、就算只有2层，水吧也必须做到每层一个，卫生间最好就每个卧室一个，不至于想喝个水还跑上跑下，或者上卫生间还要出门和家人抢。
6、灯光、电源这些其实都不算叠墅的特殊设计，但还是多说一句，叠墅更需要配备好一点的灯光氛围，无主灯或者造型各异的吊灯，按专业设计师的建议来；电源插座按家人的生活习惯来规划就行。
（部分图源网络，侵删）

所有人都没说到点子上：
因为叠拼和叠拼之间的差别特别巨大
而每个业主大多习惯以自己小区的叠拼模式去推断所有的叠拼，其实根本不能这样
我们来看两个例子：
叠拼a：某楼盘中叠（图都是网上找的，拿来举例子）
在楼体中位置如下图中红圈的位置

户型图长这样，房本166平米，使用160左右，一共两层，入户时从单元门坐电梯上来，到中叠层后开门回家

叠拼b：某楼盘上叠
在楼体中位置如下图标注

下面是户型图，房本400，使用600，花园60带下沉庭院，地上算花园层和阁楼层一共四层，地下两层，入户时从私家车库进入-2层做私家电梯可到自家任意一层

叠拼a的业主和叠拼b的业主都住的是叠拼，并且都会觉得叠拼应该就是自己小区这个样子了
但两个叠拼的功能完全不同，这也是每个不同的人认知里叠拼根本不一样的区别
如果一个大平层业主说“大平层”，那就是大一些的普通房子，品质好一些坏一些但是基本就是那样
如果一个独栋业主说“独栋”，那90%就是单独一栋的房子，车子能开到家门，院子很大
如果一个联排业主说“联排”，那90%就是长长窄窄的，一般上三下二，前后院子
但如果一个业主说“叠拼”，那么我知道知道他住叠拼，至于是上叠还是下叠，还是中叠，有没有私家电梯，有没有花园？有没有地下室？露台？即使确定了是上叠，那么关于电梯，花园，地下室这些问题绝对没有占比很大的统一的答案占比，因为每个小区根本不一样。
所以有的业主觉得叠拼就是跃层，没问题，因为他见过的叠拼确实和跃层基本一样。有的业主觉得叠拼远超跃层，也没有问题，因为他见过的叠拼确实远超跃层。

前设计院建筑师来说两句，其他所有人答的其实都很外行。在建筑设计师眼里没有什么叠墅、花墅、叠拼、双拼、洋房这些概念，这些是房地产营销策划们编出来的。
有人说叠墅好偷面积，开发商又不是慈善机构，为啥要费劲偷出面积来给你？那到底叠墅的优势在哪呢？
叠墅的特色，就是刚好满足了富人看不上，穷人住不起的尴尬，让没住过别墅的人也有机会以很低的价格，居住品质上貌似与普通的平层住宅拉开一个档次的效果。富人们给富二代们买个别墅，90后们多少有点接受不了，叠墅这种看似又有别墅的上下楼质感，又有露台有小院的生活，单层面积不大，就很符合富二代的生活需求了。
应开发商要求，受规划条件限制，做平层就只能亏本，或者周边10公里内最高价等着滞销，又不是地王，又缺乏品牌背书，首选的产品规划肯定不是平层，这种总面积在180-220平米的房子，做成大平层也肯定出品质感，但为了更出品质感，就做叠墅了。
这个面积分割成3-4层，每层50-60平米，地下室再送个带4.5米-7.2米高的空间，验收之前一层用楼板封好，交房时告诉业主开发商有专业团队免费切割，说是3层，其实是5层，买3层送2层。你觉得2层面积算送的，实际上项目所有的溢价，都在这里了。在市场上，还有送12米高地下室的，等于地下送4层，看了样板间挑高12米的地下客厅的巨型水晶吊灯之后，直呼丧心病狂。
大概率最后呈现的市场行情是这样：
1、周边别的项目总面积差不多的平层14000元/平米起，11-28层板楼，容积率2.5，绿化率35%；
2、叠墅项目，每层送露台，户型180-220平米，实际使用面积260-300平米，送两层地下室，容积率1.3，绿化率65%，均价21000元/平米起；
3、旁边有个双拼，面积300-400平米，容积率1.1，绿化率75%，均价28000元/平米。
怎么买呢？
1、没钱的工薪阶层，28层板楼组合贷款整起来，100平米140万，付70万，组合贷款30年月供4000，一般家庭也能负担的起；（为了省事就都取了整，不用杠利率，瞎写的）
2、改善型家庭，35岁以上，有娃，甚至俩娃，以前的房子不够住了，需要更大的空间，双拼别墅上来就800多万，买不起，叠墅呢，400万左右，有天有地，狗有院，猫有家，我有地下影音室，家庭成员不论岁数大小，一人一层，每层面积都不大，跟学生公寓似的，爬上楼梯就是俩卧室和一个公共卫生间，简直不能再合适了。
一层50平米，一共5层，就算使用面积超过250平米，除去楼梯，每层还剩啥啊？
好处我已经说了，4口之家一人一层，谁都不挨着谁，儿子天天打游戏后半夜都不睡还嗷嗷连麦，3楼给他装修一个录音棚，天天里面放榴弹炮都没人知道。
你说10层以下都设计成叠墅？
还不是一样？好分配，以前穷的时候因为朝南朝北的卧室打起来，现在好了，虽然也不富裕，但你们姐弟俩，一人挑两层，这两层都是你的。就一个条件，只能挨着选别跳层，除了1-2层不能选，剩下的随便挑。
注定也是过渡型产品
这种以前没体验过的居住感受，实际上除了爬楼就没别的感受了。立体化的户型面积，更适合整体年龄偏年轻的家庭，男女主人50岁以下还是值得考虑的，如果超过50岁，还是建议搞个带户内电梯的叠墅吧。

设计.蜜拉说
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装饰装修行业设计总监
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室内要设置楼梯甚至电梯，叠墅一定会导致公摊很大，实际使用率比套房要低。但在一线高房价城市，叠墅还是有市场空间的，主要面对买不起别墅又有别墅梦的人。只是现实并没那么理想。
当然原本人家“叠墅”是想通过空间的叠加，把一套平层的建筑面积，做到有天有地有花园，多代同堂还能各居其层，各自安好，实现类似别墅一般的奢阔居住感。但是理想很丰满，现实很骨感！
大多数人买叠墅，都是出不起别墅那么大房产的钱，不管单价多少，动不动就五六百以上的面积总价下来都能让你瞠目结舌，无力承担，这时候打着只要出平层价格的钱，就能奢享别墅有天地的感受，那自然是握住了很多人的脉搏。
谁不想不多出钱，还能增加多元化的功能分区，以及更优的居住体验。起码光房产、土地就不用太多住户来共享吧！美好的愿望在这，但是........
但是最鸡肋就在于，叠墅开发商总是紧着最小的尺寸在做，因为同时要设置楼梯和户内电梯，公摊自然就大，实际使用率低。所谓的院子往往又是公共绿地，交房以后就不是业主能自己管理的了，搞不好收房后就被城管或物管铲了。
而且叠墅并不显大，因为尺寸很紧缩所以楼梯总是做的很窄，上下楼梯也有点麻烦，甚至去年看了套叠墅，竟然按实际尺寸和施工时间顺序走，家具都很难搬上楼，更别说在楼梯上拐弯，只能从窗户外吊入。
上叠：一般有阁楼和天台你也可以当做空中宅院，洁净，阳光好，不会受楼下住户影响。缺点是要爬楼（有的楼梯还在外面，下雨天又受影响），空间基本不够，所以也不好做挑高，没有别墅的感觉，和复式楼差不多。
如果是上叠的，露台搭个阳光房，一年其实也用不了几回，修漏的时间比用的时间还长。
下叠又因为尺寸问题，所以地下室的光照面无法更好的扩展，有点压抑。下叠受上层住户的影响，如果楼距小的话一楼阳光也不会太好。下叠倒是和普通别墅相似，是带有宅院的，有的还有地下室，客厅有的也能做挑高。因为一个院子才考虑叠墅的人也不占少数。
整体说来，叠墅大多在郊区，如果流通，较套房更难出手，总体上分摊下来，性价比相比较套房来说也更贵，物业费也更贵。
现在很多开发商拿地的时候为了满足测算做了叠墅，在院落布局上也是为了能多挤下几套，一排接一排，紧密排布。视野有点太过拥挤，价格上也是，后面卖不出去就一路降价，最后的成交价有的比以套房房还低，流速又慢，自然很多人都是不能满意的。
说了那么多不好，但当然也并不都是绝对的，每个小区的叠墅设计的都不一样。也有人觉得自己买的小区叠墅就比平层和三层联排好很多，觉得自家有前后院就特美好，所以这主要还是要看户型结构和朝向，阳光进来的程度、院落的赠送面积等等，并不能全盘否定。
只要有喜欢院子，买不起别墅又有别墅梦的人就一定会有叠墅大行其道的市场。叠墅抓的就是这部分人群的特点，就看你是不是这个菜了。

平地叠和山地叠是妥妥的两个世界，
前者是为了叠而叠，后者是有实际作用的。
平地叠的上下叠因为联排别墅，左右双拼别墅批不下来，或者是面积太小了，做成叠墅总有一层面积大一些，
要坐电梯才能入户的叠墅，那就是洋房，只是叫成叠墅，吸引消费者好卖。有些地方洋房贵了卖不动，便宜了开发商觉得不赚钱，就包装成叠墅卖。
如果盖在山地上又是另一码事了，
入户门方向不同，入户层不同，两家人彻底不叨扰，是平层根本比不了的。
如果你有两层的南北通透加上地下室车库加楼顶天台，肯定是比平层香太多。

还不是穷闹的。
我就是住你说的这种鸡肋房子，房屋建面150平，实际得房200。4室1厅3卫，因为楼梯和楼梯厅占掉很多面积，所有卧室面积都很小，客餐厅和厨房完全联通整体空间感还凑合。
剩下都是比较开心的地方了。送了一个后院和一个露台，露台不能搭建好在背阴养多肉非常合适；院子里种了好几棵果树，到收获季孩子都会很兴奋的跑去摘果子玩，地栽的花生命力都特别旺盛，不怎么打理也可以当季开花，简直比阳台开心不知道多少倍。最近天气热，准备弄个充气泳池放在院子里给孩子玩。
地下室是一个几乎全贯通的空间，有采光井日照和一楼差距不大。由于上面房间小，地下室里就做了一个超大的衣帽间，可以放换季的衣物，老婆的包也都可以放进陈列架里。剩下还有非常大的全贯通空间，做了整面墙书柜、4米长的巨大书桌，给孩子留了一块大地毯的游戏区，装了140寸的投影。疫情封控后就买了个冰柜随便找了个角落丢在那，再也不怕封小区了。
以上这些是一套150平的平层完全给不了的，我也知道这种房子的鸡肋，可是架不住预算只有这么点，平替这种东西也很香的。

坐标潍坊，经纪人时代卖过不少别墅产品，包括叠拼。
说鸡肋是因为很多叠拼产品是所谓的经济型叠拼，比如2层面积加起来不到180，单层90，居住起来肯定不如180的平层舒适度高。
叠拼的优点很多，前提是单层面积要大于150平方。下叠带院送负一（有的送负二停车位，电梯直达，比如潍坊的泰和上筑），上叠送阁楼和露台，有的项目下叠也送北院，比如潍坊的郡王府、枫丹壹号院。
叠拼大开间的采光和通透性，要比联排中间户强的多了。

一层

二层

赠送负一
也比6或者9层洋房1楼带院、顶楼带阁楼的性价比要高的多。
叠拼最大的缺点是私密性差，特别是高低配\不分区管理的小区，特别是下叠产品，会来自路过邻居和楼上对私密性的窥视。

标准的叠拼产品
潍坊某小区上叠送北院，而下叠负一的采光井就在北院，有的采光井甚至在绿化道旁边，夏天的时候去拍探房，正好看见下叠的女主人在负一练瑜伽。。。。。。
有的项目在规划的时候，把容积率用到极致利润最大化，高低配、楼间距近，潍坊某项目的叠拼产品之间只有不到20米吗？这样的才是鸡肋。

这TM才是叠拼

我家是上叠，3，4，5三层，我买的这个产证是200多，我家的小区是商办类的，价格便宜，而且可以自己搭建，所以我家实际使用面积有300。三层楼所以装了电梯，一楼就全部做了起居室，平时用的不多，都是家里四只猫在霍霍。楼上我们家人口少，所以就做了三个卧室，其他的地方做的影音室，书房，茶室，衣帽间啥的，平时就两到三人加一猫的配置。我家这个房子另一个好处是没有任何共用墙体的邻居，所有我们这排上下叠的，都是独立一栋一栋的，所谓的联，只是外面有个公用的外楼梯算联起来了。在家完全听不到任何邻居家里的动静。
我家一共三个露台，养花非常棒，本来我属于植物杀手，这几年也算慢慢有点儿入门了。
由于室内是分了几层，家人之间的互相打扰也很少。20年的时候我家小妞在家网课，有时差，都是半夜上课，她在她自己二楼的书房，我们在三楼，一点儿都不会影响到。今年疫情封控期间，我和我家猫爸都居家办公，如果要同时开会的话，一人一个楼层，怎么开都可以。家里来朋友小住也都比较能保留私密性。节假日来朋友玩儿，可以打麻将，看电影，唱k，烧烤，所以现在朋友聚会经常会来我家。

叠拼别墅确实比较鸡肋，虽然说是别墅，但个人觉得还是偏复式，但既然它能大行其道，就说明还是有它所吸引人的地方，下面就给大家盘点一下叠拼别墅的优点~
叠拼别墅的优点：

1、环境好：
叠拼别墅的感觉和复式楼差不多。就相当于大号的复式楼。价格上面也比其他别墅具有一定的优势。所以比较受欢迎。上层叠拼一般情况下阳光比较充足，空气也比较舒适，不受下层用户的影响，比较安静舒适。
2、空间划分：
上叠一般有阁楼和露台可当做院子，叠拼别墅上叠一般都是住三四层，你的花园是在顶层的，而且顶层还可以利用起来，你想设置成上面样子都可以。
3、布局合理：
叠拼别墅大都是4-5层的低层;容积率大约为1;房型面积一般在200-300平米之间。可以选择较为舒适的装饰。

4、个性设计：
庭院是别墅特有的建筑特征，其设计要在考虑和谐融于整体外界环境的同时，再加入主人个性化的要素。在装修设计上，可以选择种植主人偏爱的庭院观赏植物，或是加入水景设计，室外休闲桌椅等元素来体现主人的个性化要素。
5、层高处理：
在设计上一般都考虑增加辅助照明、灯光处理、墙面修饰、栏板形式和选材等手法来丰满别墅的空间感。
6、阳光露台：
露台是叠拼别墅比较常见的设计，这样可以增加一个户外活动的平台，而且可以呼吸到好的空气，这个是露台的好处。

7、视眼开阔：
叠拼别墅上叠处于三四层，架空层视野开阔。坐在室内都可以看到室外的风景。
8、不受楼下住户影响：
在楼上不会受到楼下住户的影响。
9、干燥潮湿：
叠拼别墅上叠相对于下叠来说，上叠属于架空层避免室内了潮湿，让室内操持干燥清爽。
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我是做装修设计的，各种个样的房子遇到太多。
近几年出现的叠墅说不好听的就是贪小便宜的产品，客户看不懂觉得这个核算，面积增加很多价格还合适，关键还有院子。没有正品那A货也不错。
不好的地方有一下几个。
一，开间。
不管上叠下叠都从公租房演化而成，一般开间面积不大，没有太多的舒适空间。基本都是被实用空间占满，一个卧室一个客厅大多8米左右。有的进深比较大，对于现在追求大开间来说这是比例失调的。
二，浪费面积
楼梯是一个重点，下叠一般是4层，地上两层地下一层。一层80平层楼梯要多少面积你们自己算，如果还想要效果好的旋转楼梯，浪费多少可想而之。
还有到各个空间的动线很多不能重叠，也就是不能节约空间。做过大平层的知道，动线流畅能节省空间还能让空间丰富灵活。同样300平的叠墅和平层，平层各个方面都优于叠墅。最多只在院子里有所差距。
三，装修成本
上楼费都是要另收的，多一层楼梯也是不少钱。现浇一层混凝土也要不少开支。所以有人说房子不贵装修贵，尤其是能外扩很大面积的。人家能扩你就想扩，觉得扩了就是赚到了。就像零元购一样，根本停不下来，但当装修费弹射起飞时你已经是无力回天除非不装。
这是一个一个客户还是比较理性，一百多的房子完成后200平装修80万。

具体花费都在下面链接，清单又客户提供我只负责搬运，很有参考价值。
素——顶层复式200平这样做（附清单）4 赞同 · 1 评论文章

看过无数个叠墅并且打算买叠墅的过来回答你。
首先，旗帜鲜明地亮出观点：叠墅并不鸡肋，相反，好的叠墅觉得值得买来作为终极住宅。
其次，拿出论据：
1、叠墅通常位于新城区或近郊，地理区位OK，这是相较独栋、联排别墅优越的关键点；同时又具有别墅的一些优点，比如有天有地有露台，它不仅仅用来度假，即便在一线城市，也可以作为第一居所。
2、拓展性强，往往120方左右户型，实际使用面积可以做到300方以上。
3、更关键的是，大家看200方以下的小联排别墅，最不满意的会是平面特别小，可能单层面积只有60方，但是却有5层楼（地下2层，地上3层），很难使用；叠拼往往没这个问题，即便120方左右的产证面积，单层也可以做到80方以上，而且还有电梯加持。
4、设计比较好的叠墅，往往可以做到有天有地还有露台。
说了这么多，发个广州新城区的叠拼给大家开开眼（为免广告之嫌，只发图，不说地理位置和项目名称）。
首先看看下叠的户型，一楼有院子，带客厅、厨房、老人房；二楼还有3个房间，还有个负一楼可以做影音室、家庭书院什么的，应该说中规中矩，但也符合预期，生产场景还是不错的。

一般来说，叠拼别墅的下叠价值相对较高，但做得好的叠拼可不是这样，现在看看这个项目的上叠户型：
我给大家描述一下上叠的生活场景：
1、1楼有院子，有独立的入户电梯，入户室可以做茶室、读书室，可以说，上叠还能整出院子来，就是最大的亮点；
2、3楼电梯直达，和下叠1楼一样，有硕大的客厅、厨房和老人房；
3、4楼2间套房，儿女居住正好，还有一个大阳台；
4、5楼超大主卧，加超大L型露台；
5、最关键的是，有天有地，还视野超好，比什么双拼、联排不知道高到哪里去了。

最后再插一句，这2个户型，产证面积都不超过144方。
看了以上的实例，你还会说叠拼很鸡肋吗？

说那么多，就是因为各地出台的限墅令嘛。。。最早是独栋不让盖，现在低层住宅都给禁了，说费地。最低只能盖多层，营销认为叠墅比平层洋房溢价高，有噱头有卖点，那就做呗。
楼梯是平层也必须做的，可不能算增加公摊，叠拼楼梯不用到顶还省一点。户内楼梯确实是浪费，140的叠拼紧凑得一批，140的平层空间还算开阔。
补充:想劈叉了，确实多了楼梯间，因为单元变多了

对！就你大聪明，为什么那么多人不买硬派越野，而买SUV呢？不就是轿车把底盘抬高了吗？

1.有些地方你没得选，独栋别墅在远郊区
2.再怎么我买的也叫“别墅”，听着就比平层高级
3.独栋别墅的缺点，叠墅都不存在
看看为什么一般人不要买独栋别墅吧……
大海有话说：什么人买叠墅？
1.不想去郊区孤苦伶仃种地的
2.喜欢离市中心近一些买菜方便的
3.想在圈子里显摆一下彰显地位的

其实是因为2005年起国家不再出让别墅用地，所谓叠墅法律上都是住宅公寓

因为完美解决了隔音和分区问题。
平层再好，楼上楼下不隔音，半夜听见楼上吵架的叫床的搬椅子砸管子那都得是噩梦。
而且平层它楼上楼下大部分户型都是一样的。
你在厨房楼上楼下也在厨房，你在卧室楼上大概率也会躺在卧室。
但是叠墅不是啊。
就算是最不跟墅沾边的中叠
它自己楼上卧室的上面是另一户客厅，再咋不隔音，你半夜睡觉时候楼上它还开PARTY呢？
再说赶上底层或者顶层，还带挑高。
这视野优势还有啊。
而且用暖气什么的相对也更保暖，周围有邻居比别墅省钱。
而且总邻里数量少，半夜低层户听见duangduang单元门概率都少，叠墅大部分又都是低密度住宅，不会互相见不到人，社群还在。
就算一梯一户，28层也是28户人share一个电梯。
叠墅一梯两户，满打满算8户一个电梯那就算多的。
哪个人少看不出来么
现在最该卖不出去的是二三线城市那种98-150平米，但是层高30的板子楼啊。

叠墅相对联排是很有优势的。
同样的建筑面积，如果搞联排，那么大概率你不能超过三层，然后内部楼梯从地下室一直建到3楼，占用大量可用面积。每户面宽安排上也非常紧张，进深大面宽窄，采光观感不佳。如果面积一小，比方150平，做出来的联排会非常别扭。
如果做叠墅，同样地块，就可以做4层，每户两层，楼梯的观感体验要好很多，每户面宽上也能做的更宽，这样体验就很好了。
相当于一块蛋糕，你选择纵向切，就获得两个立着的长条，横向切，就获得两块厚饼。两块厚饼的体验好于立着的长条。

因为性价比高。
我们这边的联排别墅，售价是180万起步，位置还不一定方便。；但如果你买市区叠墅，则仅需120万起步，相对比之下，这价格是真便宜。
唯一的缺点：楼上有邻居。
市区叠墅的位置，靠近城乡结合部，但公共交通、商业、基础设施……至少是合格水平。
叠墅分为上叠和下叠：
上叠：一楼、二楼、花园，都是你家。
下叠：三楼、四楼、大露台，也都是你家。
如果上叠赠送一楼大花园，其实也有，就是比较罕见……而且价格要贵一些。
不过还是比联排，价格要便宜一些。
这不比大平层香多了，还是新房……
最后说一下，改善型房子怎么选：
独栋别墅>双拼>联排（边户）/合院>联排（中户）>叠墅>大平层>低密度洋房（顶跃/一楼赠大花园）>低密度洋房（中间楼层）>小高层>高层。
高层是最烂的，几十年以后就是贫民窟。

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