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[家居生活]上海房子的户型怎么那么怪?

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奇形怪状的,一点都不通透,那种方正大气,南北通透的多好,做的户型都那么怪
不要以今天的表象来想想过去的样子,造成这些现象都是有历史成因的。
事实上,上海40年前和今天的面貌是完全不一样的,40年前的上海中环一圈还都是农田,完全不像今天都是盖满各式各样的楼房。而今天说起上海的河流,大家能想到的大概就是黄浦江,了不起再想到个苏州河。我小时候家住离外滩大概十二三公里的地方,小时候去市中心都叫“进上海”。在身份认同上都不认为自己是什么上海人,而是“乡下人”。小时候奶奶带我坐公交车“进城”的时候教我做一件事情——数桥。公交车要过10座桥就到“上海”了。10来公里就要过10座桥,这个水网密布程度可想而知,当然80-90年代的时候做城规时为了方便也受制于当时的卫生条件,就把很多小的河流都填掉了,因为解放后人口开始暴涨,很多生活污水工业污水就直接往这些小河里排。而这些小河径流量太低,自净能力无法承载,治理要花钱,当时我们国家也没那么多钱来治理,这就容易造成公共卫生问题,选择填掉也是特定历史时期不得已的选择。上海有很多老的小区都叫“xx新村”“xx几村”,其实就是在原来的村镇上盖的动迁小区,小区的名字来源就是原来村镇,生产大队的名字。
以上是一些历史事实基础,后面要涉及一些关于土木,城规方面的稍微有点专业性的历史了。
上海的原始基础道路和建筑地块都是基于原来农田水网走向来的,本身就不是特别的规整,而城市的给水,污水,供电,煤气的管网都是要顺着现有道路来走的,不然维修的煤气管要扒你家地基,这谁也受不了。另外就是还有一点比较特殊,就是上海原来由很多租界,什么日租界,法租界,英租界,公共租界,这些租界之间都有自己的城市管网系统,但是又不互通,设计标准也都不一样。我爸原来在上勘院工作,基本大半辈子都在搞这些老的城市管网,根据他的说法,8,90年代上海老修路,倒不是道路的问题,而是因为这些老旧的基础设施难堪人口和经济高速增长的重负,各区之间不互通,缺少调配弹性,只能挖开重修。既然这些城市管网也是既成事实,所以规划用地的地块也就变得很不规整。
过去尤其是90年代,我们的建筑规范不像今天一般多,执行方面也不严格,很多时候甲方真的是可以为所欲为。所以很多网上看到的奇葩户型,要么是甲方为了充分利用建筑红线内的空间让设计有意为之,甚至有些网上匪夷所思的户型,设计之初根本就不是一个房间,可能是消防通道改的或者是偷偷加盖的,反正就是各种偷面积和报审的设计图就不是一回事,反正能把产证做下来就行,当然有时候做不下来也行,那个嘛年代就这德行。
另外就是一些成本,建筑规范,设计理念上的改变。要户型好也容易,都做成一梯两户的楼,牵条狗来设计都能做的方正,南北通透的户型。但有时候为了满足容积率要求,还要采光,消防等满足国标,还要考虑营建成本,就不得不做一些奇怪的户型。设计嘛,本来最大的限制条件就是地块,这个是死的动不了,剩下的就在各种维度里做调整和取舍,有得就有失,真的就是一个甲方需求取舍的问题。而且大众对房子的需求也在改变。举点例子,30年前一户关的房子就算是好房子了,很多老房子厨房和厕所都是公用或在套外的,现在你做个住宅项目共用厨房厕所试试?10年前,只有高端小区才会有门禁,景观设计和人车分流动线,现在这些在上海新的一般的商品住宅项目基本都是标配了,不再是高端小区的标志。
当然,大多数奇怪户型大多数是上世纪的产物,现在的开发商已经很少会做这样的户型,因为真不好卖。最近几年新建的住宅里,奇葩户型的高发地主要在动迁安置房,理由也很简单,因为不用考虑销售的问题。
上海作为中国经济最发达的城市之一。它的城市化进程要早于中国其他城市。
你去看陆家嘴的高楼大厦,有好多还保留着后现代主义的符号化的设计。和现在潮流的设计风格格格不入。
为什么你看不惯?可能因为它已经是十几二十年前的设计了。
同理,上海的户型也不能简单地归结为怪。它是不同的历史阶段慢慢发展的过程。
1.法租界的老房子和石库门的老房子是最早的,半殖民和民国时期建的。别墅洋房最初是完整的一栋,人家的户型完全不怪,而且很奢侈。但是建国之后,老洋房被分给了工人阶级。几家合用一个厕所,又加建合用厨房。
等到今天,你去买其中的一间房,隔个走道去和别人共用卫生间和厨房,你一定觉得很怪。因为那本来就不是给你设计的。你去买的可能是人家的别墅的一个书房或客卧。
2.后来开始有了工人新村(现在说的老公房)。大家对于住房的需求从共用洗手间变成了独立卫生间和厨房,从实际使用功能上增加了餐厅的功能。所以标准的工人新村的户型是:1厨房+1卫生间+1餐厅+n卧室的情况。
为什么不让每个人都住的舒服呢?因为资源有限。同时人们当时的要求也并没有那么高,能从合用状态变成私密状态就很好了。
为什么是一字型的户型?因为这样效率高。大单位给员工造宿舍楼,平均分配,一家3m开间。先解决基本居住问题。
3.再后来香港的开发商成为第一批开发上海商品住宅的开发商。90年代出现了大批电梯房。这种电梯房一梯8-10户,出现很多钻石型的房型,但也逐渐意识到起居的重要性,出现了客厅。这批房型我总感觉自带香港基因,南方住宅的朝向容忍度比较高,寸土寸金的基因,让香港开发商尽量在一层多做几户。所以你能看到好多点状钻石型的高层住宅。
4.本土化之后,国内住宅的户型设计开始形成自己的喜好和风格,题主说的一梯两户,南北通的户型就是这一时期的佼佼者。而在2000-2005年,上海涌现出大批较大面积110-150平米的住宅。
这些住宅不但是一梯两户或两梯四户的板楼,而且开间和面积都比现在的户型要奢侈。客厅面宽一般都在4m多,卫生间和厨房也超大。
同时间还有上海最早的一批外销房,如古北一期。是卖给外国人的,兼顾外国人的生活习惯,中国人一般看到也会觉得很奇怪。
5.08年之后,房价地价都已经涨到一定的高度,控制总价让百姓买的起成了开发商最关心的话题。所以目前的户型设计要求在一定的面积下做到最大的舒适度和功能。因此住宅的主力户型愈发统一和通用。不夸张的说全国刚需住宅可能都在用同一套户型库。
房间面积被压缩到基本所需的最小尺寸,卧室你买个稍大的床就放不进去。卫生间也是绝不会出现超过900的淋浴房。南北通,多面宽成为买房者的共识。
综上所述,题主觉得上海的房型怪,可以对照一下,是不是上面描述的那些情况之一。因为题主来做的对比的那些城市可能发展的比较晚,跳过了1,2,3的过程,直接使用成熟的户型库了。
一般来说,好的户型需要满足几个条件:南北通透、采光好通风好,有足够的窗户,房间不能太深,否则影响采光;版型方正,视线通透,家具能摆得横平竖直;没有多余的走廊、过道,每一平米的利用率都很高。
实际上,国家通用的设计规范中有明确的原则,譬如《住宅建筑模数协调标准》中,房屋的进深(纵深各间的长度)与开间(住宅宽度)比例为6:4比较合适。
但在实际中,很多户型不符合这些原则,是有一定的历史因素的。
譬如利用率极低的“跑道房”,就跟过去的居住格局相关。


在上世纪50年代,我国主要的住宅楼分内廊式和外廊式,内廊式就像今天的学生宿舍楼,一条走廊两侧是许多住户;外廊式是走廊有窗,住户集中在对面一侧,走廊一般兼作厨房。
80年代流行“直门独”,独立厨房独立卫浴,住房出现了客厅等休憩空间,依旧由长廊串联,现在依旧活跃在二手市场上。


《地久天长》剧照
譬如现实中的“跑道房”修建于八九十年代,在上海长宁区五环大楼,户型图中的“跑道”其实没有产权,是一条公用的内廊,你必须打开防盗门,走一段长长的过道,才能到达自己另一间卧室。两个房间相对独立,但属于同一套产权。
在八九十年代,城镇住房一般是靠单位分配,为解决大量职工的住房问题,户内面积也有严格的限制。
根据1983年颁布的《国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定》,最大的住宅是80-90平米,提供给干部和高级知识分子;而提供给一般职工家庭的住宅,面积仅45-50平米、42-45平米,在住宅中占比最大。
于是出现了大量的高层塔楼,一梯多户,最多可达20户。
为了在塔楼内插入尽可能多的住户,且保证每一户的面积大致均等,每一户都能有采光、通风,只能打破了以往的“南北通透”“方方正正”的格局,出现了各个朝向、各种形状的户型。


譬如看上去奇葩的“恶魔之嘴”,也是诸多考虑下的最优解。
据博洛尼高级主任设计师崔洪刚介绍,在这个户型中,房子有三个采光点,而且左上角西边、右上角东边都有阳台,属于东西通风、采光相对好的格局,早晚都有日照,虽然形状奇怪,但还有其他优势来弥补。
至于嘴中间缺失的那一块,可能是电梯间、配电室等公共空间,也可能是其他版型方正的户型盘踞在此,但相对来说,它的通风采光可能就没这么好。
老小区是奇葩户型的高发地。上海的老小区不少,奇葩户型多也不足为奇。
我真不理解现在上海一堆90平左右的,三房一卫的反人类户型,是怎么被人设计出来。
看来这种问题还是得关评论,评论区喜欢这种户型的人看来不少,那你们爱买爱接盘和我没关系,不要都来试图说服我呀,又不是我搞出来的这种奇葩户型。
现在上海房子的户型已经比前些年的好太多了。
开始的时候上海都是老破小,受限于设计水平和成本,很多老破小一梯四户,中间户是没有北面窗户的,户型自然好不了。
大约在十几二十年前,上海这边流行塔楼。什么是塔楼呢? 就是中间电梯,周围排一圈房子,一梯六户是基本操作,一梯十户十二户也不少见。这种塔楼的户型,就没有一户是能做到南北通透的。
后来大家逐步发现塔楼的缺点了,开发商也就只建板楼了。为了降低公摊面积,很多板楼也必须搞一梯四户。但是中间户没有北窗户这个缺点实在是太致命,于是开发商就发明了连廊房,给中间户加上了可以观赏连廊的北窗户。这些连廊房的户型一般都比较方正了,南北通透,很少出现奇怪的户型了。
不过,相同的面积下,房子的面宽越大,采光越好,进深肯定就会越短,容积率就难以做的很高。浦西中环内的很多新楼盘,由于其较高的容积率,只能做低面宽大进深的房子,房间的采光自然就不太行了。
想要户型好的房子,排除掉那些大平层之外,建议还是到郊区找找容积率比较低的新楼盘。容积率跟户型是不能兼得的。
不过看了香港的户型之后,上面那些奇葩户型就都不是事了。
这是香港一个超千尺豪宅的户型图,建筑面积高达1306尺,比千尺豪宅还要多30%,妥妥的大平层了。


这个户型除了主卧稍微大点之外(只有不到10平米),两个次卧竟然都只有4平米,跟一张双人床面积差不多了。上海户型再差的房子次卧也得有10平米吧?


再看看标准层平面图,原来这个超千尺豪宅根本就不是南北通透,南边的窗户全部都是对着邻居的北窗户的。这个楼盘也是比较新的了,但是仍然是一梯八户,所有户型都没有南北通透,一半户型没有南向卧室客厅的设计。
进城税高,交通产业规划没想到改革开放后发展这么快。政府仍然需要土地提供进城税维持运转投资,居民收入跟土地价格差距过大。开放商拿到这个地能怎么办,只能想尽办法满足最基础生存条件,尽可能多的给卧室满足家里人居住。巧妇难为无米之炊啊,这个容积率考虑到大家又想多要点卧室,上海对阳台报建,什么砸飘窗扩展室内面积有管的极为严格。开放商只能给出来这种东西了,能怎么办。独特发展模式下带来的结果。
南北通透的户型如果放高层,那叫板楼。在上海都要新世纪以后才出现。
你下载个链家啥的APP仔细看一下就应该能够发现,板楼一般都比较集中,而且大量位于中外环地区。
而且对比一下房价你也能发现,板楼的房价会比同地段的高出1~1.5万/平。。。只不过板楼一般都比较新,你可能会认为是新旧的差别。
在板楼之前,上海的高层建筑往往是塔楼,这种楼建起来要比板楼容易得多,但房间就很难设计,每一层的不同户的户型可以说是都不一样的,有好的也会有差的。
当然板楼也不是没缺点的。。。建的不好,就整体倒掉了。。。曾经就倒掉了这么一幢楼。。。当时还有人P图,说是被擎天柱一脚踢倒了。。。
至于老工房那种多层的房子,讲究房型也要在90年以后的事了。。。之前都是有一个房子就可以偷笑了,所以许多都是直套间,厨房厕所向北,房间朝南,中间一间不是正东或正西的话,连个窗都没有。。。只好与南面房间修半面墙,再弄个室内窗。。。
八几年可是人均7平方的时代。。。
是人都知道那样好,问题你出的起钱么,寸土寸金的地方,你怎么不说看看香港,那也叫房子?和鸽笼差不多,香港的道路那叫大道?也就一个弄堂宽,
越发达地区,人口密度越大,土地和资源越紧张,又要住,又要便宜,户型自然怪
上海在不南不北 同时在乎通风、光照、保温、散热的地带,只要钱给够,还是往你说的设计的。广东一带好多螃蟹户型——是更在乎通风的缘故?
给你一步到位了,你以后还会再买房子吗?你不买房子了,谁出钱给公务员开工资啊,上海公务员工资和本身人均GDP占比已经是全国倒数了,总不见得这点钱也没人出了吧?
你说这房子厨房卫生间小,洗衣机冰箱都没地方放?
可能这房子造的时候,还没有冰箱洗衣机这东西。
你说这房子南北不通透?可能这只是一套大房子的一部分呢?
所以,可能。。。
还是要从自己找问题的根源。
我从没见过豪宅大平层户型怪的。
多半你是看了滨江的豪宅吧。
豪宅比较怪,普通住宅还是户型符合我等屁民的审美的。
有钱人的世界我们真不懂。
深圳还有88的四房 66的三房和44的两房
有怪的,也有不怪的
板楼 一梯两户,那房型设计的空间可以很大,户型可以做的相对很好
比如这个户型


从后阳台位置拍过去的,身后就是阳台窗户,这怎么不算南北通透呢


主卧巨大的飘窗,从空间上增加了卧室的尺度,让卧室看上去特别大


动静分离,卧室和洗手间集中在过道两侧,虽然浪费了一点面积,但是居住体验比上个厕所要横穿客厅的户型要好的多
有的是大气方正的房子,问题是你买不起啊。塔楼户型奇怪,同一层能塞下更多的户,价钱就便宜了啊
北京房子户型正常的更少,南北通透、明厨明卫、板楼要求真的不高,但北京非常少这样的户型。
但北京有一个比南方房子好的地方,就是房间面积大,我认为几居室就得几*50平起步,这么多公摊下,90平的三居、120平的四居太过分了,三居150平、四居200平才住的舒服一点。
老市区奇怪户型多是因为很多地块本身就不规整,而且当时有些外销房,外资开发商开发的,做的户型不适合国人居住习惯。
现在次新房,新房南北通透方正大气的越来越多了。但是二手次新很贵,一手新房不仅需要钱还需要积分。。
本土开发商烂。。。
反正随便怎么糊弄都有人买
怕了你了,原来蚊子浴当代还有,我不说话了。
不能只看户型选楼 单元 楼层 最后才是户型
既然户型不好,只能从差户型当中选一个相对来讲好的
一共两座楼 选户型选单元选楼层格外重要 买房选楼层怎么选(庄天来) - 庄天来易学的视频 - 知乎 https://www.zhihu.com/zvideo/1392485510405816320
可能你记错城市了
越好卖的房子户型越怪
因为规划要求和供不应求。
上海的规划基本都会得到严格执行,不能轻易更改。总体上,上海有2035建设用地总量控制。具体来看,除了市中心,住宅地块容积率一般都是2.0左右,和很多城市动辄3.0以上容积率的高密度社区相比,各方面的居住体验都不错,比如日照、交通、配套等。
这么做当然是有代价的,住宅供不应求价格高企,于是便有了70/90政策(90平以下不少于70%)。在严控偷面积的情况下,只能在有限的面积中塞进更多的功能房间,以满足住户的基本需要,自然会导致不少奇葩户型。而大户型因为供应少、面积大,要贵很多。
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