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[工程技术]为什么只有长沙防得住炒房客？长沙模式不可复制吗？ |
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为什么只有长沙防得住炒房客？长沙模式不可复制吗？ 关注问题?写回答 [img_log] 城市规划 长沙 炒房 长沙经济 长沙房价 为什么只有长沙防得住炒房客？长沙模式不可复制吗？ |
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几乎不可复制。 很多大佬已经说过了，长沙的房价是有其历史原因的。长沙从上世纪90年代开始，负责基建各大国有企业就已经购买了大量便宜到令人发指的土地。 长沙的大量土地，其实不在政府手里！ 也就是说，地价上涨，肥的不是地方政府，而是当初拿地修路的企业。 只要决策者不是获利者，结果，大家都懂的。 提到长沙模式，一个重要的点就是土地供应量多，住宅商业配比均衡。 四个一线城市土地不够用，基本上已经被证明通通都是谎言。甚至都不用去现场考察，打开卫星地图就能看得到。一线城市郊区都存在大量闲置的储备用地。一边是写字楼空置50%以上，一边是大力兴建更多的写字楼，就是不给你盖住宅。。。至于二线以下城市的土地更是多到根本用不完。。。 也就是说各地的政府只要想学，立马可以用大量的集中供地，把房价给你打到连妈都不认得。 之所以不愿意搞，本质上还是利益问题。 |
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长沙太狠了。 2022年，长沙二手房市场突然蹦出来好多次新房。 房源哪来的？16-17年抬升长沙房价的合肥炒房团吐出来的。 而之前长沙法拍房市场出现井喷，政府还出台了买法拍房也需要购房资格的政策。 这一波杀猪盘，把炒房团杀的人头滚滚，屁滚尿流，只怕以后再也不敢来长沙买房了。 其他城市政府都是和炒房团沆瀣一气，一条裤子里拉屎的主。 看看贵阳那个拉胯的样子，活该！ 很多人问贵阳。贵阳20年以前房价比长沙还高。现在处于崩盘阶段。存量新房换算成人口几百万，要占贵阳总人口百分比大几十，不知道要卖给谁。 炒起来撑不住的结果。 |
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你们到底为什么觉得长沙房价低，是防住了炒房客？？？？？ 就真的非常离谱啊，匪夷所思的那种离谱 如果是模式好，导致了炒房客进不来，所以房价低 那我问你，为什么那些炒房客不去县城炒呢？ 为什么不去三四线小城市炒呢？炒他妈的十几万一平，到处都是北上广深，足不出户，体验一线城市风光。 反正，是房子嘛，哪炒不一样的呢？ 我上次去深圳，那一栋栋招商的写字楼，招了一年多，就我看到的两栋，几层几层的空 中介也实诚，直接说深圳写字楼遍地都是，别说满了，除了核心地段，稍微偏点的写字楼，成片成片的空。 你但凡想把房价拉低，少修点写字楼，多修点楼盘，郊区的地，用起来 随随便便就把房价按地上摩擦了，至少深圳，我是看着成片成片的空地。 长沙是极少数公寓能够干到房价的地方。 你比如，长沙有些地方的房价8.9k，周边公寓能干到9k甚至1万。 虽然长沙公寓这些年大跳水，跳的非常离谱。 听闻某公寓，1.5万卖，现在8k卖，也就两三年。 早些年买了的，现在还在拉横幅骂娘。 有空可以过去卖瓜子矿泉水，岂不是美滋滋？ 长沙烂尾楼也是多的可怕，不吹不黑，我现在租房的这边，属于长沙富人区 那个超吊的楼盘，就在我住房的旁边，去年我还去看过，我承认我心动了。 还好踏马的，我没资格，属实保住了兜里的钱。 现在停工了，业主维权都没地方，牛逼就牛逼在，因为这个楼盘属于长沙T1级的，买的都是有钱人 没有像那些小楼盘那样，哭爹喊娘的 优雅，永不过时。 欢迎来到长沙，我尊贵的乡里别。 |
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长沙噶韭菜，一般都往有钱人身上噶，就这点，我还是比较服气的，比如各大商圈，各大写字楼。 相对于其他地方，盯着穷人兜里的钱两眼冒光 长沙显然比较友好 上海来的，就是上海乡里别 深圳来的，就是深圳乡里别 长沙来的，就是长沙乡里别 在长沙，只要你落地了，你就是乡里别，你不要问为什么，问就是乡里别欢迎你。 就是这么一片神奇的土地，人人都是乡里别，嬲你妈妈别。 其实长沙人很友好的，就是他们讲话调子高，但是没啥恶意，刚来你可能总觉得他们很冲，你习惯了就好。 而且，长沙人的普通话真的该了死，跟东北人一样，分分钟给你带偏。 包括北上广深，任何一个高房价的地方，没有神秘力量带头冲锋，就炒房客兜里那“几毛钱”，有个卵用 房价现在就像鸦片一样，很多人都上瘾了。 韭菜们996回到家，累死累活，拿出房产证端详一下，猛吸一口，精神倍儿爽，明儿又是美好的一天 我认识一个深圳炒房客，他们那帮人炒房炒到上新闻 他说过一句非常经典的话 “炒房，咱们得跟组织走” 那这个组织，是谁呢？ 是他们抱团的人嘛？还是。。。。 我啥都没说，你们别诽谤我 炒房客，喝了口汤，背个锅而已，你这口汤给我喝，我也背。 真想搞死房价？？嗯？ |
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我是狗子 希望你幸福 |
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那些说深圳是长沙第一省会的，多去这个问题看看回复，2016年后，95后的湖南人靠什么在深圳定居买房，你会看到一个个无奈的回复，https://www.zhihu.com/question/538284055 长沙房价不高很多人都不知道真正原因，很多外地人尤其外省人觉得长沙gdp和房价不符合，所以网上很多分析长沙房价低的原因，都没有回答到点子上面。上海最出名小区叫汤成一品、武汉天地云廷、合肥是绿城翡翠湖玫瑰园，而长沙最有名的小区叫八方小区。这就是区别，大家有没有突然发现长沙最贵的房子竟然是政府福利房，其他城市都是商品房。再告诉大家一个事实，八方小区分房长沙市公务员才2000-3000千一平方买的，最贵的时候达到4万，现在便宜一些也要3万，很多都是超过160的大户型。公务员做了一辈子，还不如导手把这个房子卖掉来的多，这就是长沙隐性福利。 长沙因为分房制度，使得进入商品房时代比其他城市晚了10年，分房在长沙不是个例，而是普遍企业行为，包括私企，在2010年前，都在分房，而其他城市2000年后就很少分房，除了部分政府和特殊事业单位。长沙进入商品房晚了10年，这就是为什么2008年以后，万科才进入长沙，长沙以前不卖商品房，都是买福利房指标，在内购价格买分房。所以我一直觉得来长沙定居的年轻人，如果手上钱不够、可以考虑二环内10-20年之间的单位房，很多都是8000-12000之间，性价比超高，很多单位房没有分摊，物业费低，停车不要钱、有些还有暖气，每个月生活成本都可以省1000，其实大部分人在北上广深+杭州、南京，也都不会买新房。 长沙房价低原因如下：1、最核心是长沙政府事业单位集资建房一直存在，并且到了很多政府部门和事业单位的人分的房子不下3套，都是超过120以上的大户型，好点单位，比如：马王堆审计厅统一户型180平方、省人大天际岭房子160-250平方，税务在德思勤广场附近复式都是150-200平凡以上，省政府九峰小区、市政府八方小区等等，这种比比皆是。然后电信，移动，烟草等等也是这样建房，后面影响到三一、远大、中联这些长沙大型企业都是自主建房，三一街区就是代表，我记得2010之前，长沙人不太爱买商品房，而是更喜欢买一个内部购房指标，享受这些2000-3000廉价的房子。大家想想，如果一个城市，政府员工和事业单位、国企、甚至中大型私企都不用去买商品房，这些在其他城市都是购房主力，在长沙反而还可以因为分的房子太多了，有些好的单位分了2-3套，都不想要房子了，想把购房指标卖掉，你觉得房价怎么涨的起来。2、长沙市政府2008年做过一次对本市户口人的大型补贴，只要小学初中9年在长沙读书的，居委会开个困难补助，市政府补贴8万，区政府3-5万不等，看在那个区，等于政府拿出来12万给你付款首付，当时长沙房价3000多，12万付款首付非常简单，你只要供房就可以了，所以我同学、朋友家里困难的，被长沙市政府清干净了，都有房子了。3、才是外省人都知道原因，这也是各个帖子说的最多的，长沙供地丰富，大量供地，我就不多说了。 后面深圳、东莞都来考察，长沙房价因为福利房大量冲击变成房价洼地，长沙一夜成名，所以现在低房价变成政治因素、很难爆涨了，但是由于长沙房价基数低，未来每年涨幅的幅度还是不错的。举个例子同样涨一倍，合肥和武汉，要从目前2万涨到4万难度大一些，还是长沙从均价1万涨到2万大一些。合肥和武汉放到均价到4万，目前的工资根本撑不住，就严重影响民生了。 长沙就业是不好，我也鼓励大家刚毕业去广深创一下，但是2016年后，深圳房价均价10万，广州虽然均价6万，但是南沙、增城、番禺拉低房价，天河、越秀还是8-10万。95后、00后再去广深，发现买不起了，都是混个3-5年工作经验就要回长沙，这就是区别，以前广州公司团建，一桌4-6个湖南人，现在只有1-2个了，另外以前长沙街头很少看到衡阳和郴州人，湘南去广深已经是长沙完全的无力，大家亲戚一个拖一个，老乡也是这样，但是现在长沙很多衡阳和郴州人了，因为道理很简单用衡阳父母在衡阳赚钱给你在深圳付首付，这真是一个悲伤故事。 最后恭喜长沙政府思路，先最大，在做强，人口数量按照规划2035年常住人口达到1550万，服务1900万，人口规模起来后，这些人要吃饭，肯定会有事情做，不管是比亚迪、格力、广汽，这些珠三角的企业更会辐射过来，还是北上广深回来创业的人增多，本土A股上市公司肯定会突破现在80家，长沙会更上一层楼。 长沙目前80家A股上市公司，市值和数量都是超过武汉的，中西部第一，2022年长沙80家上市：1、工程机械业：代表三一（长沙市值第一，4000亿）、中联（长沙市值第五，千亿）山河智能和铁建重工，这四家都是工程机械全球前50的。2、钢铁矿产能源行业：华菱集团（国资委省属头牌，营收千亿，长沙未来两家世界500强，就是华菱和三一）、五矿资本 （五矿二十三冶）、和顺石油。3、证劵银行：长沙银行、方正证券 、华融湘江银行。4、生物制药：尔康制药、三诺生物、楚天科技、圣湘生物、九芝堂。（长沙未来，医药制药）5、百货家居：友啊百货、步步高、梦洁集团、通程。6、汽车：奥迪新能源汽车（bba第一个点）、比亚迪新能源汽车（传说中6万员工，中国第一大电动车厂）、上汽大众二期新能源也落户，另外传统广汽三菱、广汽菲亚特和jeep生产线，上汽大众一期在长沙投资120亿，。7、制造业：远大集团、惠科面板，桑顿电池，杉杉电池，长远锂电，三安光电（这几个也是长沙未来），大陆汽车，舍弗勒，格力一期，二期，三期，索恩格，豪恩声学，中兴通讯，华大基因，大族激光，杉杉新能源，比亚迪在长沙有（电子信息，半导体，电池项目）、博世汽车，舍弗勒，索恩格，住友轮胎等知名外资企业。高科技半导体：豪恩声学，国科微，景嘉微，天玥等半导体公司，是长沙未来重点企业。8、烟草：湖南中烟（下属三个品牌：和天下、芙蓉王、白沙）。9、代工行业：本土蓝思科技（市值第三，1500亿）、外面比亚迪、伟创力的代工。10、浏阳烟花，浏阳是花炮故乡。这里花炮厂家特别多。12、医院；爱尔眼科（长沙市值第二3000亿），爱尔医院这个大家都听过，独角兽企业。13、医药连锁：老百姓大药房、益丰大药房，千金药业、养天和大药房都是本土连锁。14、娱乐媒体：依托湖南广电旗下；芒果超媒、电广传媒。长沙广电旗下中广天择。未来长沙依托湖南卫视打造马栏山文创视频园，未来号称十部电视剧有5部出场或者后期加工在这里，未来爱腾优都会在这里有分公司，可以带动互联网、动漫、视频、游戏等一系列企业。15、IT互联网：芒果TV、重点提一下芒果TV是第四大视频网站，市值第四千亿（依托湖南卫视，阿里投入65亿），兴盛优选（京东入股7亿美金，做社区团购）、威胜科技、长城信息、另外亚信、浩鲸、深信服、万兴科技、华为、中兴都在长沙有研发基地、本土有拓维、科创、创发。16、食品加工：文和友、茶颜悦色、盐津铺子、绝味、拧季、虎头局、沫沫点心局。 |
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可以说绝对不可复制... 首先，政府调控严必须承认，包括限制企业购房等政策长沙都是走在最前列~ 但还有一个因素不可忽视~ 那就是10年前长沙几乎所有gov单位、国有企业、国资企业都在盖单位房，以致于很多小区都有很浓郁的单位特色。 单位房懂的吧？单位出资，以极低价格内部销售，少量对外。 这个结果直接就抹去了一大波购房需求，不管是置换也好、首套也好，全抹掉了。 需求少了，房价自然得到抑制。 但是！这也造就了很多著名的小区。 比如著名的八方小区，大家认识八方小区是因为它铁打不动的双学区。同样学区的其他小区可以变动，最稳的始终是八方小区。不为啥，毕竟市政府公务员的聚集地，动谁也不能动它，就这么简单~ |
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匿名一下怕被骂 五一期间去了长沙玩 五一广场除了ifs，周边说真的有点破 但是长沙房价控制的很好，我是有所耳闻的 所以当时心里想 市中心破就破点吧 只要大家买得起房子 市中心再破，在我眼里那都是挺好的 不为面子，不死要面子 2022.5.15更 好像评论区有些人没懂我想表达的意思 我意思是五一广场及其周边有点破 包括外立面，道路，红绿灯啥的 说明CS的财政可能就那样，把钱用于其他地方了 改善民生啊之类的 没用在市中心 毕竟我去过的好多城市，他们传统意义的市中心 虽老旧，但也不会像CS那样感觉在十年前 房子的价格高，政府卖地收入就好 房子的价格低，政府卖地收入就差 这样子呢 CS的财政可能并不好，所以可能不会像其他地方 来装点市中心 就是这样的意思 |
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我给大家简单讲述一下咱们国家房价背后的逻辑。 当我讲完这个逻辑以后，长沙房价为什么低，长沙模式是否可以复制，这个问题大家应该也能得到答案。 当然，这只是我的个人看法。 |
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首先告诉大家一个大前提： 咱们国家高房价的始作俑者，从来都不是炒房客本身，炒房客只是高房价的次要因素！！！ 当然我不是说限制炒房行为不好，我对房住不炒是举双手赞成的。 关于土地财政的具体逻辑，我在我的不少回答中都有讲述过。 通俗的来说就是，地方城市大幅拉高土地出让价格，出让给地产公司开发，地产公司为了赚取足够的利润，被迫把房价推的更高。 国内各个城市的高房价中，少的五六成，多的七八成都是地价。 这一切通过社会大众购买高价的一手房形成闭环，支撑地方和地产公司获得足够的资金，在未来的发展中再投入。 这就是为什么，大量房屋空置是个很危险的事情，这意味着地产公司没办法收回土地出让和建造开发的成本，从而引发资金链短缺。 地产公司一般又都是高杠杆的模式，一旦成本无法回收，债务违约就会出现并导致危机，恒大等公司现在的危机就是这个模式。 而这也会反向影响到开发商拿地的积极性上，导致土地流拍的问题，土地大量流拍就意味着开发商不再帮助地方城市开发土地，土地财政的继续推行就会被阻断。 上面的逻辑虽然简洁明了，却只是单就土地财政本身进行了分析，没有讲述土地财政背后更深层次的逻辑。 比如，在明明可以正常发展的情况下，为啥要用土地财政这种竭泽而渔的方式。 再比如，各个城市的实际情况有所差异，实际执行土地财政时有哪些区别。 而这些深层次逻辑是决定城市发展路线的关键。 |
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土地财政的真正目的在于： 国内各省份地区，为了实现快速发展，以地方信用为依托，向社会大众笼络资金作为财政收入，用于本地区发展的行为。 市场经济不比计划经济时期的“三线支援”，作为一个“强者愈强”的经济制度，发达地区不会倾尽全力带动落后地区发展，最多将一些淘汰掉的产能转移给落后地区，甚至还会不断虹吸落后地区的劳动力和资源。 这一点是无解的，国家最多只能通过转移支付的方式，对落后地区进行适度的扶持，而且转移支付本身其实也存在值得商榷的地方。 这使得国内各个省份地区，只能自己谋求快速发展的办法，否则就得坐以待毙，接受劳动力大量流失，给发达地区供给低利润商品的结局。 这些发展办法，无论是招商引资，产业孵化，城市化提升，还是其他各种各样形式的补贴政策等等，都有一个共同点，那就是： 需要大量的财政资金和劳动力！！！ 然而，不是每个地方都是北上深，有大量的企业提供财政贡献，支撑城市发展，虹吸周边的劳动力。 对于各省份地区，特别是落后省份地区来说，如何想办法搞来大量财政收入作为“启动资金”，实现快速发展，留下省内的劳动力资源，就成为一个亟待解决的问题。 这个时候，土地财政成为了一种十分巧妙的办法。 土地作为自然的给予，虽然归属公共管理，但是本身并没有价值。 只有土地出让后，人们对土地施加了劳动，土地才能产生价值，无论这份土地是种地了还是盖房子了，这算是支持劳动价值论的一个实用的例子。 所以正常来说，土地出让的价格并不会很高。 但是，如果土地出让本身，由地方以公信力为依托，设置了超高的流转价格呢？ 这种做法相当于地方变相征收额外的“土地税”，充盈自己的财政用于发展。 得益于对土地出让本身征收超高的“税收”，地方政府可以获得超额的财政收入，作为自身发展的“启动资金”，支持省份地区实现高速的发展进步。 而理论上，只要与此相关的人和企业，能够负担得起这种超高的“税收”，这个模式就可以一直持续下去。 所以说，不是所有的土地出让都设置成这种“高税收”的模式，而是要考虑大众的感受。 如果土地是被用来耕种的，农民肯定付不起这么高的“土地转让费”，而且对农民施加额外负担是个非常敏感的事情，这和旧社会的地主佃户关系无异。 所以这种“土地税”，就重点选择在盖房子上进行征收。 一方面，盖房子是土地出让后的一种主流的开发方式，地方可以借此频繁且长期的进行收钱。 另一方面则是因为购买出让土地的开发商，以及买房的大众都有一定的财力，能够负担得起这笔高昂的“土地转让费”。 而且，盖好的房子还可以支持大众定居，把劳动力留了下来，还能推进城市化发展，实现了一举多得的效果。 |
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从上面这些分析可以看出，地方政府急需用钱和留下劳动力，因而探索出了这种土地财政的发展模式。 地方也会想办法将土地财政最大化利用，尽可能的收上来更多的钱，留住更多的劳动力。 而对于国家来说，在“先富带动后富”没办法一碗水端平的情况下，国家默许了这一行为。 不过这里有几个需要注意的地方： 1.消费者的购买欲望 土地财政是以建好的房子为载体，只有社会大众愿意买房，大众的钱才能转化为财政收入。 所以，土地财政只有在城市本身有一定吸引力的情况下，才能被广泛推行。 2.针对土地财政的精细化设计 社会大众只有购买开发商建设的一手房，地方才能通过土地财政攫取财政收入，开发商才能回收成本。 相比之下，二手房买卖出现在房主和买主之间，地方政府和开发商没办法攫取过多的利益。 所以说，一手房市场和二手房市场本质上是竞争关系，地方和开发商都希望缩减二手房市场，尽可能引导大家购买一手房。 3.对城市化现状的要求。 土地财政需要大量可供开发利用的土地资源，同时建好的大量楼盘可以快速提高城市化速度。 这使得土地财政模式最适合那些辖区面积广大，且城市化尚未完善，辖区内有大片土地尚未开发的情况。 如果你看了上面几点，你会发现土地财政最合适的地方，是国内各个省份地区的二三线城市。 只有国内的二三线城市，既能吸引劳动力流入，房价又能达到劳动者能够负担的水平，这些城市的企业数量又不足，需要土地财政来积累财政资金。 所以说，土地财政和国内轰轰烈烈的“强省会战略”是相辅相成的。 只有把省内绝大部分资源都投给优势城市，才能把土地财政效果最大化，实现这些城市的高速发展。 同时，这样做可以最快速度推出省内的一两个大城市，留下省内劳动力，阻止劳动力进一步流失。 那么，如何将这些城市的土地财政收入最大化呢？ 咱们小学就学过一个最基本的公式： 单价×数量=总价。 在土地财政中，单价指的是城市平均土地出让价格，数量则是出让土地的数量（面积），总价则是地方从土地财政收获的财政收入。 这个公式并不严密，没有考虑税收，手续费之类的收入，不过呈正相关是可以肯定的。 所以理论上，只要地方把卖地卖房的单价和土地出让的面积都尽可能抬高就行了。 但是，国内绝大多数二三线城市，并没办法像北京上海那样，又能把房子卖那么贵，外环周边又有大量的土地可供开发，同时还有来自全国的接盘侠蜂拥而入给高房价买单。 如果你房子卖的太贵，大家不买账，就会出现严重的空置问题。 所以在现实中，二三线城市的房价，一般和城市内部可供开发的土地数量呈负相关。 有的二三线城市，辖区内可供出让土地数量不足，为了拉高财政收入，只能把地价抬得更高一些，让自己有足够的财政收入，房价也因而被抬得很高。 而有的二三线城市，目前的城市面积小，辖区却很大，还有大量的县域面积，拥有大量可供开发的土地。 对于这些城市来说，把地价拉的太高就变得没有必要，还会因而降低大众买房的欲望，只要把大量土地出让，用数量取胜的方式即可。 这意味着这类二三线城市的房价，必然要低于同级别的城市。 过量的土地出让和开发，意味着超量的房屋供给。 对于二三线城市来说，如何把大量新建楼盘卖出去，办法同样是配套的： 第一，强力限制二手房市场交易，比如抬高二手房首付，限制二手房贷款规模等，倒逼社会大众只为一手房买单。 第二，发布人才政策，放宽落户标准，以抢人的方式争取更多劳动力，作为潜在的买房后备力量。 第三，进一步加强强省会战略，虹吸省内优势资源与劳动力。 |
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看到这里，咱们尝试总结一下长沙的低房价现状。 长沙作为国内为数不多城区面积较小，辖区和县域面积却很大的二线城市，辖区内有大量的土地资源可供开发利用。 而且作为几个首屈一指的强省会战略地区，长沙有着来自全省的劳动力流入，低房价和网红城市的标签，还能吸引很多慕名而来的外省人定居。 这使得长沙可以通过大量出让土地资源的方式，以量取胜，无需过度抬高地价和房价就能获取足够的财政收入，长沙的一手房房价因而远低于其他同级别城市。 超量土地供应带来的超量房屋资源，给市场注入了大量的一手房，配合上各城市对二手房购房门槛的抬高，大众更加倾向于购买一手房而非二手房。 这种情况下，房地产市场不但面临严重的供过于求局面，二手房交易还被有意打压，支配二手房市场的炒房客无人问津，二手房房价根本炒不起来。 在此基础上，长沙强力的限购政策又给炒房行为造成了很大的阻力，对房价起到积极影响的同时，也成为了压死炒房客的最后一根稻草。 如果你身处长沙的话，你会发现，长沙现在城市化推进的速度远超你的想象。 一些前几年还是农村的地区，现在已经规划建设了大量的住宅和企业，供回迁户和外来劳动力居住。 现在的长沙，也开始逐渐脱离“小巧玲珑”的客观印象，和其他强省会一样，向着“摊大饼”的趋势发展。 这就是长沙“加大土地供应量”带来的影响。 这种长沙模式，并不是可以复制的。 国内绝大部分同级别城市，并不满足长沙这种“城区面积小，辖区和县域面积大”的特点，城市本身没办法供应这么大量的土地资源。 而一些曾经和长沙情况类似的城市，已经先于长沙经历了大量出让土地快速发展的局面。 此外，很多地区并没有长沙这么高的省会首位度，也没有长沙发达的县域经济，如果大幅拉升土地出让面积，可能会无人购买，出现“鬼城”的局面。 这种大量出让土地用于开发的做法，代价同样是很明显的。 首先，长沙模式建立在短期内出让大量土地的基础上。 这必然会加大城市规划和土地开发的工作量，导致一些不够仔细的结果： 规划相对短视和混乱，交通堵堵堵，住宅区工业区商业区的界限不够清晰； 审批和监管不够仔细严格，开发商跑路，房屋烂尾，楼盘寿命不及预期等情况，要比其他城市严重一些； 开发周期过短，新城区周边配套设施不足，生活幸福感低，有“睡城”倾向。 当然了，这些是土地财政的通病，只不过在长沙这里体现的要严重一点。 其次，大量一手房注入市场，可能会超出居民消化的限度。 即使是能虹吸全国的北京上海，远城区也有着大量难以出售的空置楼盘。 长沙作为快速“摊大饼”的城市，虽然可以虹吸省内资源劳动力，但仍然避免不了这一点。 所以在长沙，低房价和房屋空置问题是同时存在的，以至于长沙虽然房价低，但和其他城市一样，同样存在严重的“房地产泡沫”。 再次则是房屋置换问题。 长沙严格的限购政策，外加各个城市都有的二手房高门槛和贷款缩减，必然导致二手房市场遇冷。 这一点对每时每刻有大量一手房流入市场的长沙来说是更严重的。 如果你打算在长沙买房，请抱着住二三十年甚至更长时间的心态来选。 否则如果你打算几年内置换的话，除非“挥泪大甩卖”，不然你的房子基本上卖不出去。 最后则是低房价的可持续性。 快速的摊大饼，意味着过不了多久，长沙也会出现其他城市土地资源趋近于枯竭的局面。 这时候，为了赚取足够的财政收入，拉高地价和房价的操作同样会出现。 所以在未来，在房价不暴雷的前提下，长沙的房价同样会出现大幅上涨的趋势。 其实这个趋势在两三年前就已经开始出现了。 如果你了解长沙房价的话，现在的长沙房价仍然高性价比，但已经没有曾经那么“白菜价"了。 对于想确保幸福感，一步到位买在市郊地铁口附近的劳动者来说，长沙现在的房价同样很肉疼。 配合上长沙的工资待遇，绝大部分劳动者还是得用六个钱包和三十年房贷咬咬牙的。 当然了，长沙的房价，总比那些刚需根本买不起，已经出现房地产危机的城市要好得多。 写到这里本文就结束了，纯当是记录下我的思考，仅代表个人看法。 |
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原因其实非常简单，在长沙的各级政府部门，包括科研院校，医院等单位在2000年到2015年基本都分了房子，很多人还不止分一套，分房模式有很多种，但价格最少都比市价低三分之一甚至更多，作为省会城市，财政供养人员有几十万，按家庭人口算有近百万，长沙总共才多少常住人口。这些人都算得上当地的中产家庭，放在其他城市那是妥妥的购房主力，当他们对商品房需求极低的情况下，市场怎么可能炒的起来，要不是限购炒了一波还不会有这么高。 |
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15年购房 以16年的某地炒房团为例 我们小区三期，他们有人牛逼到包圆了一个栋楼三个单元的同一层十二套房， 后果呢？ 三期即将封顶的房现卖！旁边还有认筹的四期！ 于是，一群人赶紧去抢三期的，他们觉得封顶了，不就是最多一年出房产证么？ 这群渣渣啊，没体会到某地ZF的牛逼之处。 人家写的清清楚楚，365个【工作日】出双证！！ 那群炒房的哪儿会看的这么仔细？ 365个【工作日】等于多少？ 几乎两年！ 然后，骚操作来了。 2017年忽然宣布，双证合一！ 也就是说，以前的双证，都不算了！！需要个不动产证 办证日期清零即日起重新算。 对，依然还是365个【工作日】 对于我这种刚需的，倒是无所谓，那群炒房团就傻眼了。 于是么，这骚操作…… 我15年买的现房。18年中才拿到不动产证。 至于比我们晚建了两年的三期…… enmm，去年才拿到不动产证 估计很炒房团或者跟风的傻眼了。 2017-2018年之间，三期收房，无数个炒房的人跟开发商打官司……不说别的，光三期6栋就几乎集体维权，嗯，全是外省的，来这边住都没住，无非是那几个什么理由，什么房屋裂缝啊，空 鼓啊…… 然后某法院更是骚操作，没第三方鉴定，不认，其实我觉得这个也很正常，毕竟那些人真没请第三方鉴定…… 然后，几乎所有人都败诉…… 你觉得我们小区三期的很倒霉么？ 不，最倒霉的是四期，因为4期，几乎50%的房子被炒房团买了。 自从19年交房到现在……4期入住的人屈指可数…… 为啥我知道的那么清楚呢？ 因为今年3月，业委会成立。4期2栋楼6个单元，选代表，接近三千户，一共只有728个投票…… 而我们一栋楼3个单元，就有1400个投票…… 最后，街道因为4期未在小区内，直接把他们划到了商业区……业委会不包括他们。。。 另外多说一句，因开发商破产，估计4期的不动产证还要遥遥无期……最快估计也要24年左右出吧。 对，拿到房产证满4年才能卖，所以，4期的那群倒霉蛋，还要拿五六年…… |
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有些人为什么就不愿意承认长沙选择了一个正确的模式呢？ 说深圳、上海吸人才的，您确定不是来搞笑的？深圳离长沙900公里，也就在中国，在欧洲都好几个国家了。再说了，只有湖南人出省？中西部劳苦大众都在本地扎根建设家乡？ 论交通，长沙再烂也有磁悬浮，有162公里地铁，有高铁有普铁，有客流量2700万（2019年）的黄花机场； 论教育，长郡中学和雅礼中学全国排得上号，中南大学、国防科大、湖南大学、湖南师范大学都是985211； 论医疗，湘雅、湘雅二、湘雅三在全国也是能排得上号的大医院； 论经济，长沙GDP1.3万亿，全国15，省会第6。 论人口，三年净增100万，总人口1005万，全国第17。 论民生，就问全国GDP前百的城市，有几个能让年轻人用工资买房的？ 说长沙是这个无奈那个不行，所以房价低的，您倒是举几个您觉得比长沙好的城市呗？凡事看比较，虚空嘲讽就没意思了。 |
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这一点上讲真的我特别佩服长沙市政府的决心和手段。 在2016年中期的时候，我朋友圈的房产中介总是在发有关合肥炒房团的信息，当时我看到了总是嗤之以鼻觉得这八成是中介炒作出来忽悠大家买房的。一直到后来小区里面出现了很多一直没人装修入住的房子被确认是合肥炒房团买走之后我才确定合肥炒房团是真的。 2016年国庆的时候，梅溪湖片区的房价基本上是一天一个样，国庆节过完那一片的房价翻倍了。 然后政府立马出台政策，不是限购而是限售，买了房子的房产证下来四年之后才能出售。 当时我还不太理解这个政策的深意，现在回想起来真的是天才，限售的话就是告诉炒房团，你们尽管买房吧，买了期房一般一年后才交房，交房两年后房产证才下来，再过四年的话都七年了。七年你的房子都出不了手，这样炒房团以前那种在一个地区集中资金买买买炒高房价并且迅速出售套现的套路在长沙玩不转了。毕竟交易周期长达七年，七年后的房价谁也说不好，而且前面几年还房贷还的基本上都是利息，再加上物业费，房屋的持有成本不低。这一下子炒房团都不敢来长沙了。 假设没有这一次的限售，炒房团在这一波的行情里面肯定是赚得盆满钵满，他们一定会爱上长沙的。 至于说别的地方能不能复制，只要政府决心够肯定可以。但是现在很多地方政府都极度依赖土地财政，他们舍得吗？ |
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网络上都说长沙领导如何如何，其实作为本地人，我们都明白为何长沙房价上涨没有别的地方快。 太阳底下没有新鲜事，其实是利益问题。 首先，湖南是一个被广东大量吸血的城市，不少地方房价高，其实是因为省会吸血吸了地市级的血，从而房价高涨。 而长沙作为省会，很长一段时间，他没有获得太多的红利，0几年房价起飞时，长沙大搞长株潭一体化，但是结果怎么样，懂的都懂。 之后长沙不知为何，莫名其妙去工业化，虽然大家都知道湖南卫视，芒果等，以为长沙是个娱乐城市，其实在十年前，长沙还是个妥妥的工业化城市，三一重工、中联重科、山河智能等，但是如今，不知道长沙为何开始去工业化，搞网红城市，特别是那个她经济，以及槟榔支柱，都看迷了。 这样就使得长沙根本留不住人才，长沙教育做的很不错，医疗也很厉害，奈何留不住人才呀，使得楚才晋用，如今深圳遍地湘菜馆，为何？湖南人多呗！ 这样你们说长沙房价怎么涨的起来？ 其次，长沙的很多土地都不在市政府手中，这就不多说了，我看到有答案详细写了，你们看他们的就知道了。 总之，土地不在他们自己手里，涨房价还会被民众喷，所以不如压制房价，还能够博得个好名声。 其实作为土生土长的湖南人，我对长沙未来发展不看好，长沙和成都都在做网红城市，但是成都可是西部核心城市之一，西藏甘肃等地的不少人都在成都买房置业，成都可是一直在吸西部的血。 相反长沙连自己的人都很难留住，这么多年我还只看到摸摸唱行业大发展，估计和她经济有关吧！ -------------10.25更新---------------------------------------------------------------------------- 评论区很多说长沙去工业化的问题，说我这时瞎说，我这里更新补充下。 长沙目前工业企业的确是少了许多，原因是长沙的工业主要是以大型机械制造为主，而不是那种轻工业，而这种工业门类其实是排她的，和她经济相冲突的。 长沙的她经济，其实是建设女性友好城市，这个她经济不仅仅是促进女性消费，其实还有有很多利好女性的政策。 其中有个政策就是大型企业男女比例必须1比1，男少女多ok，男多女少不行，这就使得很多长沙的工业企业十分为难。 毕竟大型机械制造又有几个女生愿意去，所以就逼得很多企业做出妥协，创造出一些文员，行政等岗位来让女的进来吃空饷，而这个本来还无所谓，经济向好，大家有钱赚，拿出一些出来继续留在长沙也无所谓。 但是因为疫情影响，经济下行了，这些企业很多本身就生存困难了，怎么还能在继续玩这一套，所以很多工业企业就进行了搬迁，其中一些低端的行业则搬迁去了娄底邵阳岳阳等地，而一些高端企业则直接离开了湖南。 她经济本意并不错，长沙也是通过这种方式刷好感，毕竟长沙发展旅游业没有成都重庆这一对双子城那么有优势，而通过在女性面前刷好感，可以促进旅游业发展。 长沙文娱产业本来就不错，吃喝玩乐虽然没有双子城那么有特点，但是也可以通过网红来制造出来，而且旅游网红是低碳经济，对长沙的形象也很好。 只是恰好又遇上了疫情，所以使得长沙因此经济增速开始放缓，只能说疫情打乱了长沙发展的节奏吧。 还有，我前面是广东吸血湖南，这个并没有埋怨的意思，而是沿海城市本身就具备这样的优势而已，况且湖南自从长株潭一体化gg后，除了长沙以外，湖南其他地方城市经济发展都并不怎么用，就连株洲如今发展都出现了颓势，这样被吸血很正常，所以希望大家逛论坛要提高阅读理解能力，不要总是用悲观和怨妇的眼光看问题好么？ --------------2023.6.18---------------------------------------------------------------------------- 当初回答这个问题后，也没怎么关注了，发现这个问题很多人评论，也提出了很多质疑，我这里最后在补充下，之后就不更新了。 先说她经济，这个评论区说的最多，有人牵扯到男女对立去了，其实这个有失偏颇的。 其实她经济也没那么极端，她经济是建立女性友好城市，其实这个是一个展现城市文明化的一个很好的举措，比如男女洗手间按照1比4比例建设之类的，很多国外都这么做了。 但是，湖南有两点奇葩，一个是湖南作为中部省份，司法排名全国倒数，第二就是行政决策也有些跟不上沿海城市，以至于出现了很多奇奇怪怪的东西。 前面我就说过一些，大家有不相信的，其实很正常，因为湖南的一些政策他们自己执行也不力，小企业基本上他们也不会严格履行，但是最奇葩的就是在司法上，一旦涉及到夫妻离婚等男女司法问题，湖南可是出了名的不讲事实讲性别的，这也是在网上有人称呼湖南省为湖女省的原因，这里不细说，以免被封！ 不过从这些就可以看出，长沙的她经济走歪了！ 第二就是去工业化的问题，其实不是长沙有意去工业化，而是整个湖南的工业企业以冶炼和有色金属为主，而进入2000年以后这些企业大部分利润下降甚至亏损了，而长沙选择的不是给这些企业转型，而是直接从工业化城市专为旅游艺术文化城市。 在这转型期间，很多传统工业企业没了，大家可以去了解下，还有一些搬迁了。 这不是长沙对工业企业有敌意，而是政策转型了，前段时间比亚迪的一些事情大家可以了解下，我想如果换成别的地方，当地政府的做法肯定不会像长沙这样，其实这也展现出长沙其实行政能力落后的情况。 不过也不止长沙如此罗，这两年目睹了很多中部省份的奇葩情况，可以说在我们国家，沿海城市和内陆的差距真的很大！ |
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现在有一些炒房客真是一点道义都不讲，他们在国内炒房赚了钱，却把孩子送到了国外去定居不回来了。 如果说只是在国内炒房，国内用，那么最多就是不讲道德，但是他们把国内炒房得来的钱，给搞出去，实现这种资产转移，那就真的是在挖墙脚了。 本来外汇就那么点，还不断的跟老鼠偷米一样，不断的偷到外面去。 |
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这个问题不难回答 |
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这就能回答，为什么了。 这里面说句扎心的话，长沙区域内人口密度不如武汉和广州，地大，人口少。财政支出，数字也一般。 这样做，天然不利于招商引资，也不利于精英的存留，也不利于头部资本的存活。当然，头部企业存在于否，是利弊共存的。有华为这样的头部企业，我们还可以和美国人掰掰手腕儿。但没有强势头部，也不影响生活。 只是，这么做不可避免流失精英。但还是那句话，有时候，精英的生活，是无法和普通人共鸣。 我们来看几个公司 |
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对比银行在京布局，不难看到，湖南缺乏头部资本力量。杭州银行和江苏银行，上海银行可以布局北京。相对一般的厦门国际银行，也能在京布局。但是，没有强力资本的长沙银行，就很难在京布局。 近年来，湖南在京布局，我印象是，除了川湘菜，没了。湖南人不算少，但湖南资本，真的很少。 ps：三一搬到北京，其实也说明，湖南缺乏头部资本维持能力。但我还要说那句话，头部资本，和民众对城市要求，有相反的一面。 当然，我倒觉得，不追求固投数额，不追求大资本布局，其实也不错。 |
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四五年前吧，家里新入了一套，才子嘉都，不是很好，但是地铁站蛮近，出门也有公交站，外卖也方便，买菜也方便，有大超市(新开的本来没有)，电影也方便。 位置啥的确实不是很好啦，但是才不到9000，长沙好歹是个2线，9000不到你还要啥自行车，一百一十几平还送了个阳台(快成正方形的阳台，确实有点搞笑，不过有就不错了，形状不对至少阳台面积不小)。 9000什么概念？？？虽然长沙工作环境拉胯，普通人你一辈子能賺多少？其他的省会那时候最少比长沙贵5000，现在更是差价一万，那可是一平贵一万啊，乘以100平就是一百万。 ———————————————————————— 都是二线城市，你干啥了能比长沙能贵一百万，无语子，有一百万我在工作的城市租房子都行呀。 普通人能买到最贵的东西就是房子，房价不管原因，低就是硬道理，被洗脑洗多了？房子恶意低价？ 管他什么原因，长沙垃圾你可以不来，但是你别把其他二线城市高房价合理化了，本来我根本不愁房子的。 我女朋友是浙江的，地铁过几年都不会弄好的城市，工作环境也不好，房价比长沙高，嘿嘿，倒霉倒霉倒霉，可能是遇到她，运气用完了。 ———————————————————————— 你说别的城市那么高的房价它合理吗？ 能不能复制，把兄弟姐妹们当个人就能复制。 别说郑州，我姐夫就是郑州的，他也买长沙了，郑州那会买不起。 因为长沙多少做了个人民城市，对得住橘子洲头的毛爷爷。 没有省会比长沙低还不行？别的方面都特别一般，娱乐还可以，房价有良心。 ———————————————————————— 嫌弃可以别来，我确实看不起其他的城市高房价，凭什么都是二线你能贵出一百万，你千万级的城市住一千万个人上人？你给普通老百姓活路了？ 我女朋友那里的房子，和长沙都是一样的价钱，长沙房子旁边什么都有，地铁不远，出门即公交，基本娱乐项目都有，教育医疗也不差。 而那里，看房的地方是一大片荒地，就是农田荒了很久了那种，一大片地方就一个公交站，还不在房子那片，要走一段路，跟个鬼楼一样。 医院远的要死，学校只有一个幼儿园和小学。公交车只有3路车路过，有一路还是城市穿到附属小城市的那种，一天就几趟，不经过任何市中心。 而且整个城市都没有地铁，环境和长沙比半斤八两，工作资源还不如长沙。真的无语。 ———————————————————————— 我自己要是賺套房太难，反正独生子，卖一套就是了，我可不至于买不起她那的，只是想问一句凭什么？ 凭什么啥也不是的城市就因为在浙江就能和省会一样贵？凭什么环境比长沙好一点的省会就能比长沙贵一万？ 这不是正确的呀，兄弟姐妹，我倒还能啃啃老，你们不憋屈么？贵5000以劳动人民的朴素胸怀来说，大家还能接受。贵一万，没别的，不合理。 ———————————————————————— 而长沙算大点的城市里最合理的了，不管原因，就两个字，合理。 而且那里机场也没有，我飞过去还得转车，倒不是有优越感看不起小城市，我不配，我很喜欢那个城市。 但是一样的价格，一样的都是在城市的边边，长沙有地铁学校超市配套设施，你啥也没有啊，这不合理。 ———————————————————————— 当然中国像长沙才是少数，不合理才是绝大多数，因为我长沙边边县城都要5000(长沙房价8千多的时候)哈哈哈，真滴有味！ 现在县城都67千了，别和我说是县城中心啥的，中不中心的有意义吗？县城啊，开车要不了半小时就能围着打个转。就连长沙边上也挺不合理的，也是啥都没得配套，更别说全国了。 鹤岗便宜，因为就该便宜啊，啥也没有可不就便宜。中国的县城多学习一下鹤岗，大几千你们真的不配。 ———————————————————————— 对了有个事忘说了，除了娱乐房价还有个优点，就是教育，长沙很多好高中，连带着很多附属中小学也很好。 除了大学一般，不过你读高中不就是为了考好大学么，大部分又不是要考什么本省的武汉大学四川大学，大部分是考得越好越好。 润到清华北大复旦人民交大不香？ ———————————————————————— 再多逼逼一点，以前的房子是因为便宜刚好又有钱，就算家里踩了下风口，但那套新入的“2017”左右才不到9000，很多人要买，是政府管控了，不是限购，是不让卖。我也搞不太清了，总之很大的原因是政府管着，长沙正常小区根本一点也不愁卖。 刚刚去看了一下，哈哈哈，好像才涨了几百块一平，对比一下别的城市，现在居然还是9000出头，太值了，就是买不到，能买到的新的小区也要一万了，总之地铁站近，房子质量啥的隔音啥的一点不差，公交门口就有，学校也有，医院也有，外卖也有，超市也有，电影也有。 这才是年轻人自己能买的房子。县城里有什么？浙江三线城市有什么？别的省城是什么都有了，你也要人买的起啊。 |
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这是个乡里别地方，你们千万别来，房价再低都别来。 |
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其实现在长沙的房价已经对于城区老长沙人来说，非常高了，举个例子，前几天，梅溪湖振业城4期开卖（单价1.3万起），配套入学梅溪湖名校哦，在学校配套方面，根据2022年的学区划分，振业城业主子女小学可就读博才梅溪湖小学（北校区），而初中是配套入读长沙市一中岳麓中学。 |
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大家点进去看看，就看身份证号码，我提示大家：430102-430106是原来内4城区的老长沙身份证编号，430121是长沙县的，430122是望城的430124是宁乡的，430123是浏阳的。 大家自己数数，多少老城区老长沙人去振业城摇号买房！梅溪湖边上配套名校初中不香吗？城区老长沙没有购房资格了吗？ 城区内老长沙缺少的不是购房资格，而是买房的现金流。 为什么只有长沙防得住炒房客？那还用说，老长沙手上有房子，而且还缺钱（反正买不起现在的房价了）。。。摆在2017年限购之前，只要长沙房子敢涨价，长沙人民就能叫楼市房价阴跌停滞几年。。。。。2017年限购限价之后，变成行政干预楼市了，初看效果很好，其实每年房价铁打涨价20-25%，即便外省房价已经在下跌了，长沙房市限价继续涨，就跟中国三桶油一样。 |
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我要说郑州除了两个区房价高以外，其他各区与长沙2022年限价政策房价差不多，大家相信吗？ 长沙在2022年还创造性推出了不限价地块，这是ZF在试水看不限价地快能涨到多少？欢迎外地土豪们来买。 看到有个知乎朋友发了段话，看了以后深有感触，我改了改，发给大家琢磨琢磨： A：“诶呀，房子卖不动了怎么办？” B：“要不我们把 限 购去了吧。” A：“但是之前有限购，现在又不搞限 购了，不是显得我们出尔反尔吗？到时候影响不好啊。” B：“要不我们拿“盘活存量房”做试点？没什么问题的话，之后全面放开也就顺理成章了。” A：“那敢情好啊；又响应了国家 政 C策，又去了库存。不过现在整个行业不景气，这个存量房转租房群体，恐怕没多少去库存能力啊？而且现在很多人失业，可能都要断供了。” B：“那好办，那批断供的人的特征就是六个钱包只能买一套；我们就做个限制变更，比如说让只有一套房的家庭，网签 备 案时间满4年就可以出售。” A：“这办法好呀，让那些没钱，容易断供的赶紧撤退，省的影响我们绩效；不过没 新韭 菜接 盘怎么办？” B：“你这脑子怎么这么不灵活呢？以前只有100个韭 菜有买房资格，那么我们吧这个资格放大不就好了？落户长沙沙标准降 低，社保满一年就直接能购买；人才 引进 购房资格标准定为大专学历，这不就有 了新 韭 菜了吗？” A：“好好好，就这么办，就这么办，我明天就去发公告！！！” 关于长沙房价，很多人可能还沉醉于网吹的“ 房价洼地”上，还有人拿着郑州房价说长沙房价低？？？ 首先长沙城区划分的很有意识，以岳麓区为例，岳麓区面积558平方公里，长沙市岳麓区南北长度可以达到50多公里，东从湘江大桥起，西到宁乡界(）， 岳麓区房价再高的片区，也被岳麓区这样大面积楼盘总均价给平均下来了。 我们拿郑州各城区面积对比下：： 中原区 59.67 平方公里，二七区 68.45 平方公里，金水区 85.07 平方公里，管城回族区 73.45 平方公里，惠济区 66.36 平方公里，郑州机场区 100.34 平方公里，郑东新区 113.29 平方公里，郑州经济开发区 78.38 平方公里，郑州高新区 64.68 平方公里， 岳麓区_百度百科 大王山板块靠近隔壁湘潭市，到湘潭地界也就是5分钟左右车程，此处大王山离市中心大概21公里 （开车）。 去湘潭比去市中心还方便。我们就拿大王山板块的龙湖江与城（距离市中心五一广场17公里）价格来说，非毛胚房价14500元（建面116-143）。。 ~~~~~~~~7.4补充~~~~~~ 有时间从安居客上抓了一下郑州新房楼盘价格，长沙房价便宜不便宜，我不知道，欢迎郑州的朋友来评价吧 ~~~~郑州新房楼盘均价（以二七塔为地标） 万科·民安 理想星光 距离二七塔 驾车11.6公里 开盘价格14000 （开盘时间2021年9月18日） 万科理想拾光 距离二七塔 驾车14公里 开盘价格13000（开盘时间2022年3月26日） 保利文化广场 距离二七塔 驾车17.7公里 开盘价格15500 （开盘时间2022年6月18日） 旭辉·一江云著 距离二七塔 驾车16.7公里 开盘价格16000 （开盘时间2021年9月30日） 绿都青云叙 距离二七塔 驾车17.7公里 开盘价格13000 （开盘时间2022年5月21日） ~~~~长沙新房价格（请注意这是在长沙限价房政策“管控”之下的楼盘均价） 长房悦香山 距离五一广场 驾车10公里 开盘价格13000（开盘时间2022年05月30日） 绿城招商·桂语雲峯 距离五一广场 驾车11公里 开盘价格19000（开盘时间2022年06月27日） 龙湖·舜山府 距离五一广场 驾车13.1公里 开盘价格18000（开盘时间2022年06月23日） 城发恒伟洋湖映2009 距离五一广场 驾车15.4公里 开盘价格14200（开盘时间2022年06月11日） 百世云境 距离五一广场 驾车17.8公里 开盘价格12500（开盘时间2022年06月）备注，这个地方再过去一点就是宁乡县，宁乡是不限购区域， 龙湖·江与城 距离五一广场 驾车16.7公里 开盘价格14500（开盘时间2022年04月16日） |
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如果从“住房”这个维度，这个模范生的奖，大概要颁给长沙。 1 为什么是长沙呢？简单粗暴地概括就是：GDP高，房价低。 GDP方面，长沙在2017年正式挤入“万亿俱乐部”。在2019年，长沙的GDP增速达到8.1%，在全国Top20城市中排名第一。 与长沙的高GDP总量、高GDP增速形成强烈反差的，是长沙的低房价。 有多低呢？ 据58安居客房产研究院监测的各大城市二手房均价（挂牌价）数据，8月长沙的二手房均价仅10101元/平米，今年5月的数据更低，跌破万元，仅为9977元/平米。排在长沙周围的是哪些城市呢？日照、邯郸、保定、沈阳、惠州、海东……大家自己体会。 作为对比的话，小巴拿自己生活的浙江来开刀。8月浙江各地级市二手房均价（挂牌价）几乎全部挤入“万元房价俱乐部”，仅有丽水为9734元/平米。 |
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这么说来，生活在长沙的人儿们，想必是幸福感满满。这不，贝壳研究院在一周前发布的《2020新一线城市居住报告》，就将长沙称作“典型的居住友好型城市”。理由是在统计的38个城市中，长沙的居住自由指数最高，而排在末位的是杭州以及北上深。（生活在杭州的小巴感觉受到了暴击） |
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不过，通常我们会用另一个指标来计算一个城市的居住友好度——房价收入比，其算法是家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值，具体计算公式为： |
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房价收入比的数值越高，代表购房难度越大，反之数值越低，代表购房难度越小。 今年3月，易居研究院针对50个典型城市的房价收入比统计中，最高的深圳为35.2，最低的长沙为6.4。 |
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2019年全国50个典型城市房价收入比排名 另外，小巴再提供一个数据，2019年，长沙的城镇居民人均可支配收入同比增长8.7%，而2019年长沙二手房成交均价同比下降3.6%。也就是说，长沙的居民收入增速远远将房价涨幅甩在了后面。 来来来，看到这里，长沙的读者在哪里？请举起你的双手，记得在留言区留下你的“幸福感言”，让大伙羡慕一下。若你有不同意见，也请一吐为快。 2 GDP维持前排，房价维持低位，谁不喜欢呢？由此，长沙被称作房产调控的模范生，坊间还流传着这样的调侃：长沙是一个让炒房客有去无回的城市。 那么，长沙究竟用了什么招式“反炒房”呢？小巴现场来拆解一下： 第一招：拖住炒房者的腿（严限购+严限售） 长沙的限购、限售政策，随便拿出一条，都能让炒房者瑟瑟发抖。比如： ?想假落户买房？没门。市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且稳定就业，或连续缴纳24个月个税（或社保），才能限购1套房。 ?想买进卖出赚差价？没门。房产证满4年才能出售。 ?想多买几套坐等房价上涨？没门。购买二套房得等到首套房的房产证满4年，并且二套房的契税按4%收取。 ?想假离婚炒房？没门。夫妻离异后，任何一方2年内购商品住房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。（今年7月，南京和深圳也出台了这条围堵假离婚购房的政策，但长沙早在2018年6月就出台这条政策了。） 第二招：摁住开发商的头 针对购房者的限贷限购政策很常见，但针对开发商的限利政策可以说十分罕见了。 2019年12月，长沙发改委发通知，规定商品住房价格由“成本+利润+税金”三部分组成，规定平均利润率为6%-8%。意思是说，直接把开发商的利润给限定了。其实，早在2017年，长沙就规定了这一条，只是当初限定的是限价房源的利润，2019年的政策将范围扩大到了所有商品房。 那这6%-8%的平均利润率，对于开发商来说高吗？ 据东方证券研报，2019年上市房企的净利率达到11.3%，而即便是小型房企，2015-2019年的平均净利率也都在6%以上。 |
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第三招：增加土地供应量 限这限那，不管怎么限制，如果一个城市的土地供应量少，“地王”频出，恐怕也压制不了楼市的热度。 长沙做得比较突出的一点是，土地的供应量比较大，从其近5年的土地供应面积可以看出。 |
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数据来源：0731地产研究院（单位/万平） 限购堵住炒房的前门，限售封死后门，辅之以压制住开发商的利润率，外加增加土地供应量，试问，长沙的房价能不低嘛。 一个月前，韩正副总理主持召开房地产工作座谈会，10个城市被邀请参加，除了北上广深，剩下的南京、杭州、沈阳、成都、宁波都是近段时间楼市火爆的城市，还有一个是长沙。 对此，甚至有人猜测：中央释放重磅信号，楼市调控将全面“长沙化”。 这个小巴可真不敢乱猜。但通过以上这么多数据和图表，小巴是妥妥地将长沙这个模范生给吹爆了。 但问题来了：第一，为何是长沙，如此独特，是否有隐情？第二，长沙这种全方位的严控，有没有副作用？为此，小巴找了几位大头，对长沙的调控政策来挑挑刺。 3 德科地产频道总编辑 刘德科： 1）长沙成为模范生的“隐情” 长沙房价低的浅层次原因是：长沙土地供应量特别大，不缺房，所以房价低。 稍微深一些的原因是：长沙福利分房制度结束得晚，房子分得多，所以房价低。 长沙很早就拉开了自己的城市骨架：从上世纪90年代开始，路网就铺得比多数城市大。路网要花钱，当时大家都没钱，就拿土地抵，当时土地也不怎么值钱，很多基建公司手上都被动地囤了很多地。 基建公司只懂修路又不太懂做房地产，所以就跟各种公家单位合作，盖房子低价卖给他们。基建公司只想把土地变成修路工程款，当时没想过要靠房地产开发赚大钱。 其实，长沙福利分房制度结束得晚，这种说法并不准确。因为国家在1998年就要求全国彻底终结福利分房制度，长沙当然也按时终结了。公家单位职工低价获取的房子，严格说并不是福利分房——他们是掏钱买的，只不过掏出的钱比较少而已。 发出去的土地实在太多了，很多人都有幸低价买到了不少套房子。以至于后来有句玩笑话：如果长沙不拼命控房价，如果任由房价上涨，那些人就没心思干活了，因为靠房子就都发了。 时至今日，当年发出去的土地都还没消化完——具体有多少量从来没有披露过，版本众多，总之量还是不小的。 2） 长沙严控房价的副作用 长沙不是不依赖土地财政，而是没法依赖——在土地不值钱的年代，就把大量土地发出去了。 更大的问题来了：其他城市在很大程度上靠土地财政来大举建设城市，长沙没法依赖，那么钱从哪里来？ 办法就只有一个：举债。 最近这几年，长沙似乎特别享受“房价低”这项荣誉。为了保持低房价，只能低价供应大量土地——当然，现在是用公开的“招、拍、挂”方式，不像过去那样用土地抵基建款的方式了。 低价供应大量土地的好处，当然是能抑制房价，但副作用是土地被贱卖了——土地是不可再生的国有资产。 贱卖土地，是让房价保持在低位，但同时也挤压了城市发展的未来空间。 说得难听一些，今天长沙的繁荣，是在透支未来，用两种方式透支未来：举债，贱卖土地。 看似目前长沙的居民幸福度很高，因为房价便宜。但从另一个角度看，长沙市民的财富也相对地少了，因为房子背后的财富是可以兑现的。 当中国各个城市间的财富越来越可以自由流动时，而你身上所聚集的财富不够，就只能被“困”在长沙，最终就会变成一座孤城，自我循环。 一座拥有极大前景的城市，一定是各种资源高频地进出，比如深圳。如果长沙不打开对房价强有力的控制，那种所谓的小幸福，持续不了多少年。 浙报传媒地产研究院院长 丁建刚： 长沙是这一轮调控的优等生城市。虽然用的依然是行政性政策，但和简单的加码限购政策相比，有可取之处。 有些城市一味地加码限购，容易误伤真实需求。而长沙辅之以限售政策，从法律上来讲是事先约定和告知的，有一定的契约精神。 另外，对有真实需求的购房者，限售几年也无关紧要，但对于投资特别是投机性需求，大大延缓了他们的投资回报时间，从而降低其投资热情。 但实际上，只要是行政的限制性措施，都会有不尽合理之处，都难免有误伤。人为干预价格，就会导致市场价格失真，而真实的价格恰恰是最重要的市场自身调节机制。当然，很多城市都干预了价格，只是长沙相对更严。 理论上讲，真实的房价是一个城市的生产力水平、经济水平和城市价值的反映。 在全国版图上和高铁网上，一个城市的房价如果较高，可能会阻碍人才的流入。而长沙用更严的有形之手，好处是长沙的城市性价比更高，能吸引较多人才尤其是年轻人才的流入，坏处是对于长沙的有产阶层不公平，相当于人为地缩水了一部分财富。 另外，长沙调控做得好，但中央政府并没有说每个城市都要像长沙这样调控，中央政府的表述是“因城施策”这四个字。 南京工业大学天诚不动产研究所所长 吴翔华 长沙遏制投机炒房做得比较彻底，是不留死角的典型。不过这依旧不属于长效机制，这样的做法看起来很不错，但副作用也会显现出来。比如正常的改善性需求和投资性需求会外溢到其他城市。此外，城市建设的资金来源也就是土地出让收入会受到影响。 如果能够忍受这样的发展速度，当然也没什么。就怕换个领导，思路一变化，就会迎来报复性反弹，这就是行政手段最大的问题，人治。 作者：吴晓波频道 来源：创业帮 原文链接：https://m.cyzone.cn/article/599759.html |
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我是湖南人，几个城市我都买过，但我唯独不会投长沙。 不是因为长沙的政策有多高明，而且因为长沙地产本来就没有投资价值。 不要讲什么太重的家乡情节，买房的钱也不是大风刮来的，一定要理性安排。 我说下长沙不值得投资的理由： 一、人才外流太严重 广东这边流传一句话，叫做“湖南人的省会是深圳”。这句话真是一点都没错，我们的父辈就是因为当时湖南太穷了，所以在90年代，都来到了广东，当时离开家乡，都是属于迫不得已。 要么是国企倒闭了，要么是公务员发不出工资，可能有人不信，但在房地产没起来前，地方政府都是穷的叮当响，发工资还要打借条。 所以与其饿死，不如来广东迎接改革的春天。 湖南人做事也是非常勤奋的，长沙一句方言叫做“霸得蛮、耐得烦”，就是很直接的说明了湖南人的个性，做事比较狠，目标导向，不达目的不罢休，脸皮也够厚。 在互联网届，最有名的湖南大佬，那就是微信的张小龙，基本是被封神，每次分享基本都是刷屏级的拜读。然后还有个58的老板，还算比较有家乡情节，好像还在湖南做了个基金，可惜的是58目前自己也发展的非常一般。 另外投资界的大佬，两个都是常德的，一个是启赋的老板傅哲宽，投资了泡泡玛特的第二轮。第二个是清科的老板倪正东，现在是北京常德商会会长。 傅总现在在深圳湾的一个海景办公室里，去年还去拜访过，门口就摆了一个很大的泡泡玛特。 |
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启赋门口的大手办 在深圳过的很舒服，子女都深圳长大，已经没有多少归家的情节了。 当然，这是混的比较好的，回来的概率很低。 那一批互联网的中间力量是什么态度了？ 我之前是在鹅厂三年，也一直在我们“腾讯湖南籍总群”里。 目前看来基本就几种状态： 1、回去创业的，也没几个公司做的特别好的 我同样还有个武汉群，但是里面已经有几个成功的创业者了。具体湖南搞不起来的原因我也不太了解，有知道的可以评论区回复。 2、回去养老的 赚的差不多了，回去长沙买个低价房，对比深圳就跟白菜一样，天天就钓鱼、打麻将。 3、继续在深圳搬砖的 怎么说了，我觉得鹅厂人的能力还是可以的，加上湖南人霸蛮的精神，按理说创业不会太差，但是我仅从微观上来观察，湖南鹅一去湖南就容易软趴。 二、错失互联网浪潮 这是长沙错过最大的一次机会。 对比同时段的武汉光谷和成都高新区，他们两个地方房价抬升的原因主要就是互联网崛起。 武汉先天具备学校优势，在光谷走错路了，都能走到学校里面去，是个很好的土壤。 成都计算机强势高校企业不多，但是腾讯把游戏的部分放到了成都，加上成都早期的PR真是做的太好了，导致很多创业公司持续搬家过去。 之前写过我的房产投资思路，可以参考： 未来五年（2019 年 ~ 2023 年）房价何去何从？ 但反观长沙了，学校没武汉强，文化没有成都搞的好，鹅厂在长沙的就是一个销售云的公司，根本没有放什么研发团队。 我在深圳，看到过 苏州、南京、宁波、成都、武汉、顺德、珠海、中山的招商团队，做各种活动挖深圳墙角，但实话，我没有看到过长沙的招商团队。 所以从人才引进和挖墙脚这块，长沙政府压根就没重视。 在现在各地抢人才的环境下，长沙还指望着守株待兔，哪里会有兔子跑过去了，连乌龟都被其他城市给抓完了。 三、长沙虹吸作用很弱 为什么最近总是提“强省会”战略？ 就是因为长沙对于整个湖南人都没有特别大的吸引力。 武汉是吸了全省之力做一个城市，造就了大武汉； 成都是吸了四川、西藏、青海、贵州四省之力，创造了大成都； 长沙吸的过来吗？ 高铁一通，南方的地市、衡阳、郴州、邵阳反而去深圳更方便了； 岳阳去武汉更方便了； 常德和湘西抱歉，高铁还没修通，通了还是个断头路，这城市规划也只有长沙做的出。。。 按照目前的发展趋势来看，未来长沙可能更难。 房价是经济发展的一个结果，你高质量的企业一个没有，你人均工资拿着3k-5k，指望房价涨到天上去，怎么可能。 四、解决办法 如果继续这种慵懒的政策水平，肯定是无解的。 其实有模板已经摆在这里了。 1、直投模式 合肥政府这个玩的最溜，他们是用的直营模式，政府直接投资，当然这很考验领导的投资水平，投资的时候签好协议，企业必须把总部搬过来，工厂必须搬过来。 其实还有个地方也玩的特别溜，就是顺德，虽然顺德属于佛山，但是他们是一个另类的纯在，两个顶级上市公司在，美的和碧桂园，所以凑个基金特别容易，整个顺德就是一个招商班子，经常是老板亲自带队来深圳跟CEO一个个的谈。 2、杠投资模式 这个一开始起头的就是深圳、后面被各地模仿，抄的最快的是南京和青岛。我看了下几个地方文件，基本格式都差不多。这里就是利用国资来撬动市场的VC去来找项目，再拉到本地创业。 当然这里面临一个比较大的问题，就是考验领导的个人水平，不一定是每个VC老板都会过去。 3、产业链模式 这是重庆的套路，重点搞半导体，把华润微引入重庆，并通过这个上市公司主体持续的投资重庆本地和扶植当地的创业团队。当然，这个也很考验领导个人水平。 这次我专门跑去重庆实地考察了，也写了一篇文章，供大家参考： 当然如果作为普通老百姓，无非三个心态： 1、没有上车前，希望房子不要涨 ； 2、上车后，希望房子稳步增长； 3、上了几台车，希望房子快速增长。 都是屁股决定脑袋。 领导们其实也是一样，想有业绩，经济指标肯定是最优先级，经济必须壮大本土企业，企业壮大了，好的地段房价自然涨。 所以，你们还指望其他城市复制长沙模式？ 五、目前有哪些曙光？ 我内心还是希望长沙能有好的发展。 所以，我去年还考察过一次长沙，去看了他们的柳枝行动，也看了一些苗子公司，下次更新的时候，我再写出来。 如果实在是不能出省，那就买在新苗子的边上，不会有太大问题。 ————— 更新来了！！2022年5月20号 —————— 这次主要看看长沙有哪些靠谱的创业公司，主要是方便大家求职或者找个好方向。 我最看好的，不是湖南省那些国资投的什么机器人、视觉，那群搞技术的。 我最看好的是红杉和IDG在今年3月投资的 美迈科技 这家在岳麓区的中电软件园内办公。 红杉和IDG在今年逆势的环境下，第一轮就是投了1个亿，堪称大手笔。 那么为什么投他们了？ 跨境独立站的大风口。 之前，我们同样在广州番禺一个很破的地方，看过SHEIN，当时觉得很不起眼的地方，现在已经是估值接近千亿美金，全球前5的独角兽企业，他的估值已经超过了ZARA和HM的总和。 SHEIN做的APP长期霸占APP Store美国榜的前十，长期压着亚马逊打。 SHEIN主要是卖女装的，而美迈主要是卖女鞋的。 大家可以看看他们的网站，和SHEIN之前的套路差不多，低价路线，然后SKU非常多。 |
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而且美迈下面还有几个牌子，如果这波大潮赶上，可能只要1-2年的时间，就可以变成湖南的独角兽。 如果真的是这样，湖南本土投资机构就要反思了，自己的地盘，怎么没有抓住这个独角兽？ 头部市场VC早就转型了。 湖南本土机构还在看一些二流的硬科技、软件。 目前国内 技术公司估值泡沫已经比较严重，比如深圳的“四大骗”，有个就发不出工资了。 未来长沙想要改变现在的经济状态，只能抓住现在的两个大风口 一个是 跨境独立站 第二个就是Web3.0 湖南人是有敢为天下先的精神的，就看长沙能不能留住 和 抓住这些大鱼了。 |
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22年6月7日更新一波 做了个长沙 消费和技术类创业公司合集，供大家求职或创业参考： |
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1.长沙反炒房决心大，措施得当，效果好。房价洼地成为长沙竞争力之一！ 2019年的经济数据很是亮眼，8.3%的增速，在同等级城市中数一数二，这点给了长沙主政者莫大的底气，经济发展与楼市调控都获得满堂彩的城市，确实算独一无二！ 2.并非只有长沙防得住，只有领导愿意，类似的城市都可以，完全可以复制。 完全复制长沙模式的城市很少，为什么？ 每个城市的实际情况不同，经济结构不同，对房地产的依赖程度不同。符合房地产依赖程度高，调控太严，经济直接往下掉，主政着承受不了， 3.因城施策的楼市总路线也给了各大城市自由裁量权，没有必要复制长沙模式。 只要房价稳，地价稳，预期稳就是政治正确，至于稳定在什么水平，并没有统一的标准。 长沙，无疑是稳定在一个让大家刮目相看的水平！ 4.实际上，长沙也牺牲了一定的城建速度，很多公共项目暂停了，特别是地铁进度滞后为人诟病。 这当然主要是因为化债的压力大，不过根源还在于地方政府收入不高！ 不过，产业经济发展相好，能否填补房地产收入低？会不会错失城镇化下半场的红利？ 这些都有待实践的检验！ 以上，欢迎各位拍砖。 更多长沙楼市资讯，敬请关注微信公众号【老左说长沙】 |
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