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[商业财经]房价跌到什么程度可以抄底？ |
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北上广等地的房价会有降到几千块一平的那一天吗？ |
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小男孩楞次问他妈“我什么时候就可以不用跟你进女澡堂了？” “你想进的时候就不可以进了” 所以答案就是 你不想抄底的时候就可以抄底了 以上现象称为“楞次定律” |
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短短几年的投资经验让我明白了一个道理，当你看到一个东西下跌而产生抄底念头的时候，这个东西往往都没到底，只有连续下跌到大家都不咋关注这东西了，可能才是真正的底 |
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我现在租的房子，售价在600万左右。 租金只有5500/月。 也就是说大概需要租出去1100个月才能回本。也就是差不多90年… 600万存银行，一年的利益都有十几万… 你说这房子它还能涨么？ 从理论上讲，这房子也就值150万左右。 |
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如果你现在在犹豫要不要抄底房地产，看完我的这个，你的内心将会无比清晰。 我们目前全国总负债是 237 万亿，住房贷款是 38 万亿，看上去好像占比不高，对不对？那么我问一个问题，请问我们身边有多少人买房靠的是另外两种贷款？ 一个叫经营贷，一个叫消费贷。这两个各有 20 万亿的大盘。现在利率在不停下降，新增贷款也在萎缩。我们的贷款对于银行来说是他们的盈利点。 经营贷、消费贷一般都是五年期。而现如今，房地产跌跌不休。一旦经营贷和消费贷大规模到期，有能力或者搞到过桥资金还进去的人，可能会面临新的贷款额度瞬间被清零；没有能力还这笔钱的人，基本上就等着房子上法拍吧。 所以现在房价还能某种意义上维持住，说白了就是房东在硬撑。一旦经营贷、消费贷这 40 万亿的大雷爆了，法拍房就会成规模地一举摧毁现有的价格体系，到时候才是真正的人间炼狱，才是真正的冰点来袭。最可怕的是，这些负债的人大概率可能房子卖都卖不出去了，或者侥幸法拍出去了，还不够偿还他们原有借款的。到这个时候一定是哀鸿遍野。 我一直在告诫大家，收好子弹，现在还远远没有到开枪的时候。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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现在已经没有底了，孩砸。 什么叫“抄底”？ 它能够涨回来才叫抄底。 国内房价为什么奇高，什么没征房产税不税的，都不是最主要。 最重要的，它以前是拿教育和医疗捆绑你。 以前孩子多捆得住是没办法，再苦不能苦教育。 但是现在最直观的：一年级入学人数已经开始崩了。 教育马上就绑不住你了，你都穷的不要孩子了，你还在乎什么医疗。 你就这样看，这个房价还会有底嘛？ 还有说什么人口地段“永远不跌”的更是伪命题， 这种“砖家”千万别信。 你现在市中心是好地段，以前发达国家也是。 那你知道现在，人家发达国家，流行叫“逆城市化”，现在人家好的地段，在城市边缘地区的别墅区，市中心反而成了脏乱差。 你现在买了市中心的“好地段”，你敢保证他十年二十年之后，还能被定义为好地段嘛？ 时代在变，思维逻辑也得跟着变。 |
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家里人不再催你买房子的时候。 社会风向默认“买房子是亏本买卖”的时候。 国家开始推出大量公租房，并且跟你说“租房子也可以过好一辈子”的时候。 |
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如果你是刚需，等待美联储第二次降息之后买！ 如果你着急这一两年之内买，等待25年冬季之后买！ 如果你不着急买，27年之后买！ 可能看这短短百字文字不知所以，好多问题回复都在评论区，翻来评论区看看观点你是否认同！ |
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之前看过潘石屹的一段采访视频，彼时好像是18还是19年大家都把他的观点当笑话看，觉得他贼眉鼠眼的看衰中国活像个外资指路的内奸。 他在采访中表示，看房价合不合理最主要的一个指标是，租售比。他举了自己公司物业soho办公楼举例说自己物业每年的租售比是3%（大概这个数具体的忘记了），但是实际融资成本的年化利息超过3%，收益比通货膨胀还低。。。之类的云云。 他说之所以亏本还在运营这个物业主要是大家都在赌未来这个房产的价值带来的收益会覆盖这些亏损。 他那时候还拿东京的租售比举例来着。。现在你看东京的房价曲线 最后主持人问他看好我们房产投资吗。他说如果钱没地方投资的可以投资。拿来抵消通货膨胀。 现在看这段采访 再看看现在这些房产大佬的处境。。。 巅峰如上花车的皮带哥，拉下一坨大的现在人不知道在哪 一个亿小目标的国民公公，现在卖掉自己孩子一样的总部，和最拿得出手的自有物业管理公司。 18-19年潘石屹估计早就想好怎么润甚至已经润差不多了吧。 |
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你要相信，租房市场才是真正动态博弈出来的真实房价。 这个地段，这个房子，它的稀缺性也好，便利性也罢，居住体验如何，到底值多少钱，租客和房东们会用真金白银投票告诉你结果。 如果一个地段，租一个100㎡的房子，月租金是3000元，那么它的总价在3000×12×30=1080000以下，也就是每平方米低于10800，就差不多可以买来自住了。 记住，上述价格是含了房东那套装修的噢。 至于现在的房价？但凡比10800高的部分，全都是扯淡。 而如果你还想抄底，那我建议在上述标准情况下再跌20％左右，再考虑出手。 当然，我更建议你还是别抄底房子了。 哪怕你抄底大a呢。 |
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我知道你们懒得算，直接给答案： 年租金的17倍到25倍之间。（好的城市好的地段就多算一点，八线小镇就少算一点） 比如某三线城市，月租1k的房子，年租金12k，姑且算个20倍年租金：240k。 如果是某一线核心圈，月租10k，年租120k，25倍系数，合计2900k。 这是个基准线，真的跌破这里的时候会有很强的踩踏和击穿效应，就是说，运气好的话再下浮50%都可以买到手。 |
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最近，央视对知名经济学家朱民关于楼市的访谈被刷屏了。 在央视访谈中，主持人问朱民：“房子还有可能再涨起来吗？” 朱民直接回答：很难。原因很简单，人口老龄化。我们的人均住房 42平米，达到欧洲水平，中国的人均GDP只有欧洲一半不到，在这个情况下，房价要起来不那么容易。 但是中国的房子结构很不均衡，年轻人很困难，二十六七岁三十岁结婚了，必须买个房子，那怎么办？双方的父母都得凑钱，储蓄都下去了，怎么消费呢？所以现在政策是大力发展租房市场，所以这次专门有两万亿财政的资金，鼓励地方政府把一部分的存量房子，买出来转为租房，你每月承受租房的房租，是根据你的收入水平调整的，当你是个人选择的时候，你应该有信心。 |
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另外，朱民还说：房地产的需求会减少，估值会减下降，我觉得我们现在的心态就是面对现实，我们得接受这个。 |
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记者随后问道：会不会影响信心？ 朱民回答：如果你认识到这个事情，就不会影响信心。如果你今天买房子还想像1990年一样，涨100倍，你永远没有信心，你一辈子没有信心，你的孙子都没有信心。 上述就是央视这次访谈关于楼市的全部内容。 这次访谈是很罕见的，因为说房价很难上涨被大家认为是唱衰楼市，央视报道这种说房价很难上涨的论调就没有过，所以背后传递出的是不一样的信号。 我们知道央视节目访谈包括视频肯定是通过审核才发出来的，而且作为央媒它的报道对社会会产生很大影响，这个访谈发出来本身就是一种舆论引导。 再看看本次被采访的经济学家朱民，和民间经济学家不同，他是一个重量级的人物，曾任中国人民银行副行长、国际货币基金组织副总裁、清华大学国家金融研究院院长，在官方任职过，某种程度上能代表官方的态度。 所以这次的访谈就是在告诉公众：房地产的需求是真的下降了，不要再幻想房价会再次大涨了。 关于房价不会上涨的原因，朱民说了三个点：人口老龄化，人均住房和人均GDP，句句戳中要点。 在未来相当长一段时间，人口断崖式减少及老龄化是不可阻挡的趋势。截至去年末，全国总人口14.08亿，比上一年减少139万人，连续第三年负增长。其中60岁以上人口达到3.1亿，占比21%。 房地产长期看人口，有足够多的年轻人才会有人去买房接盘。现在的人口情况就是今后老年人会越来越多，年轻人越来越少，最近一波婴儿潮是在1981年~1997年，年均出生人口约2200万，00后出生人口就大幅下降，00后比90后少了5000万人。 1997年出生的今年28岁，陆续会结婚，这两年还有需求，等1997年这波婴儿潮最后的一代人买了房，那买房新增需求便会断崖式下滑。 不到欧洲一半的GDP却撑起了和它们相同的人均住房面积，说明目前我们的住房需求已经不多了，过去20多年，之所以有巨大的住房需求，主要来源于农村人口进城引发的购房需求，来自于城镇化率，城镇化率目前也接近70%，增长空间非常有限。 此外，还有一点，就是居民杠杆率目前已经很高了，超70%，已经接近美国（75%）和日本（70%）的历史峰值水平。居民债务已经接近天花板，不可能再像过去那样高负债借首付买房了。 这就像一个人身高到20多岁左右就不长了一个道理，任何事物的发展都是有限度的，因为背后的资源是有限的，不因为过去20年从0长到1米8，就推断出未来20年还会长到3米6。 目前上面的目标的“止跌回稳”，也是要把房价拉回正常区间，绝不是止跌回涨。未来的方向就是发展租房市场，搞保障房，把房子这块的支出降下来，去扩大内需。 这是当下迫切要干的事情，为什么？因为形势不等人，外部川普贸易战不断，刚刚又把对咱们的关税加到了54%，今年的出口压力很大。内部投资疲软，债务高筑，所以今年的重点是消费。 要拉消费起来，一是要提收入，二就是房价不能太高，不然买了房背负高额债务就没钱搞其他消费了。 最后，总价一下，央视这次访谈，再次告诉大家一个真相：房价很难上涨了，房子正变成一个消费品。 所以对待房子的态度应该变了，应该像买车一样，有居住需求买来住可以，但还想靠它来改变人生，实现财富成倍增长，那就是痴人说梦。 |
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24年10月30号：本文已被DY一名up主原封不动抄袭，希望有DY平台的朋友帮忙去举报下。 非常感谢 @黄毅超 @骑马者君迁 两位网友的提醒。 |
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中国其实有一个和过去所有工业强国都不一样的地方，那就是期房和公摊。 为啥要把这俩拉出来，因为中国没有个人破产制度（严格来说其实有方法，只不过大多数人做不到），所以这就导致地方政府+银行+房地产公司联手可以无底线转移风险给居民。 期房应该很多人一眼懂，但是公摊这东西我也得拉出来是因为这玩意儿关联房地产税、保险、维修基金的标准，也就是说不仅仅在买房时要承担一次隐性差价，在未来税务改革后还得面临长期的公摊差价利润。 如此不公平的机制还能炒上天其实也是多个因素结合，首先是央地财政分离的历史因素，其次是宏观经济制度转型并推动人口进城潮，最后则是上一波婴儿潮的人口在多年的资产荒中终于遇到了属于个人的资产增值标的。 三者的共同结合导致了房地产的从国家（获得居民财富支持债务，开启大基建和全产业链开发）居民（个人资产升值）双赢，问题在于什么呢，问题在于短期是刺激吸上瘾了，08年的四万亿强行延缓了一波危机，但影响在后面数年逐步爆发，房地产逐渐进入失控轨道，本因建立的另一套机制也就是癌股因为各种原因被搁置或打瘸了腿。 由于中国独特的双轨制（成也萧何败也萧何），居民抗风险能力和杠杆被彻底透支，而无论是购房还是宏观经济，本质上都是建立居民的资产负债表是否合理以及可持续收入的增加，居民财富被购房的杠杆洗劫导致消费下沉，消费商品过剩导致企业利润下滑，企业进一步负反馈裁员，失去可支配收入的人消费下跌，造成了螺旋下降。 所以在非极端情况下，房价的修复必然得有个前提就是居民负债表得到修复，而自发性的修复又非常缓慢，再叠加天量烂尾楼导致公信力下降，而95后/00及更后面的新时代群因为信息渠道优于60/70/85前，所以购房动机会比较低。 所以当前最尴尬的是85-95为核心的人群，这一代人在房地产带来的负债被修复前是没办法再积极参与整个消费市场，而这批人反而是目前社会上生产力最高、消费也本应是最高的人，同时这又进一步加大了人口断代的长期危机，这也是为什么今年火急火燎的上了延迟退休。 更年轻的时代们看着巨雷自爆后需要衡量购房的必要性，以及参考其他国家的房地产模式和以日美为代表的房地产泡沫出清节奏。 所以后续房地产是长期的下跌通道，巨量的县城、偏远地级市都会因为人口原因自然消失，人口注定是走向东京城市群那种路径，但由于人口和地理的原因中国肯定不止一个大城市群（长三角、大湾区，京津冀区域比较特殊先不谈），换句话说等到目前的负债人口逐渐修复完负债表后，且叠加了旧时代的建筑老破和更新需求，在乐观的情况下2030后一二线城市的核心区新房是有可能重回上升通道。 像走强省会模式的二线里有几个会好点，比如武汉、成都、西安等因为地理因素会虹吸本省或附近弱省的人口，再加上离京沪港深都较远，所以容易吸引周边城市资产和人口比其他二线先复苏。 反例则是苏南浙北为代表的区域，由于整体相对平均且有上海虹吸富裕阶级，所以会导致除了南京（我知道苏州无锡要骂南京不是苏南了）杭州外的其他江浙城市恢复上升通道更慢。 所有二线最尴尬的就是天津和苏州，它俩确实经济或综合实力比很多省会强，但是上限都被自家隔壁的大块头卡着，这俩城的小资产阶层或富裕阶层都是重心靠拢京沪，而偏偏楼市复苏最优先的就是改善房、优质房，所以楼市复苏注定比其他二线更复杂也更慢。 毕竟要知道中国的长期人口结构很不乐观，这个锚点是永远无法绕过的，所以上述例子也只是先行脱离下跌通道进入止跌企稳，后面仍有数年的横盘，直到新一波年轻人口入市或城市旧基建翻新才有明显上涨。 当然还一种情况就是天量货币直接流入市场，由于基础货币增加可以抵冲债务压力，确实能加快修复速度，甚至带来纸面数额的上涨，但以货币购买力层面来说这种涨其实不是涨，反而货币大幅贬值导致的更多人更穷了。哪怕是这种下下策，大量的三线以下城市也回不到高点，因为人口和政策都会流入向大城市群和枢纽城市，同时货币先集中的也一定是股市（疯牛）而不是楼市。 何况这里还有个房地产税、房屋保险和维修基金的变量在，它们的落地才是楼市在货币购买力和纸面金额见底的必然要素。不要想当然的认为这些不会出，市场扩张走向市场维护必然需要可持续税源，房地产那么好的税源不可能不收。 所以在不考虑极端下下策的疯狂放水的前提下，想买房的起码得等到租售比进入国际平均水平、房地产税落地、新房去库存周期低于14个月，这三个条件必然得满足，且家庭收入稳健可以考虑购入一二线城市，除此外买房都将注定是消费而非投资（明确来说只有一线核心是投资，二线优质区域也只是跑赢货币贬值速度，三线及以下都是彻底的消费，根本不会增值，但是价格远比现在能让人接受）。 不过以上的几点在5年内恐怕都见不到，反倒是有了点开始抄当年日本央行和美联储作业的迹象，目前高层最核心的考虑恐怕是限制地方债越滚越大。 |
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房价下跌，不言底。 想买房的，急就等到2025年；不急就等到2026-2027年。 再次强调，今年不要买房，不要买房。 |
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回到10年水平吧。 现在有个很不好的风气，搞房地产那一套转移到私家车上了。 房子割不动了，想在家用车上再继续割韭菜。 手段极其恶劣吃相极其难看。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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今天是2024年9月20日，我就这样说吧，你现在去抄底大A都比抄底房子靠谱! |
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我们这有条商业街，底下是铺面，楼上是住房，当初开卖时大概200万。 后来这条街实在太旺了，铺租一直涨，涨到一万多一个月，房价也就跟着涨，涨到五百多万，还没人肯卖。 再后来，大家也知道了，网购兴起，实体店大批倒闭，这条街很多商铺月租两千都没人要——再低，屋主也懒得租了，就一直挂着“旺铺招租”。 也有想卖房，一问价格，还要五百多万。 我就笑笑不语。 这就是现在楼市的现状：高价买家不肯买，低价卖家不肯卖，大家耗着呗。 这时候你想抄底？你会发现无底可抄。 那些人急需用钱，宁愿去借高利贷，都不会低价卖房，都幻想着有一天楼价能再涨回来呢。 你不想当韭菜，就别买，多低都别买。 不买没法生孩子，就不生。 不买没法结婚，就别结。 至少现在还没人因为楼价跳楼，那就说明现在楼价跌的都是利润，人家赚多赚少而已。 等到哪天房贷超过楼价，供房的人大批断供，炒房的人大批跳楼，那才叫到底。 就可以买了。 |
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绝对不要抄底 大量的房子都是空置在那里 现在生育率暴跌 根本没人愿意买单 马云说十年后房子如白菜 那绝对不是空穴来风 |
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北京深圳不太清楚，上海今年基本上快跌到15年价格了，加上还利息，16年买房的基本上都血亏。所谓的软着陆，原来是老百姓硬着陆，他们软着陆啊，明白了，死道友不死贫道。 |
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广州增成我同事的一个小区 21年1.8万买的 24年1月份9800一平 24年9月份7300一平 -- 10月份更新 我另外一个同事的我现在才知道，20你2.3万上车的现在8700，还是黄埔的! 12月份更新，看到贝壳有一套房子238万挂了530多天最后129万出掉了，我在黄埔跟增城交界处，很多房子跌了50%以上还在持续跌，合景花漫里，金地香山湖，万科里享家，数不清的小区都可以去网上查有没有暴跌，我不知道为什么网上议论的贴那么少。你敢说房子跌了，就有人跑过来说你地段问题，现在就是打死不承认房子还会继续跌 |
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--2025年，兄弟们还在跌，广州哦!下图是21年2万一平的，现在变成6000一平精装修!比很多人的老家n线城市还便宜了吧，今年听说新房子取消公摊，国外高盛机构预计还会继续跌25-50%! 都是泡沫啊 |
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第一点，盯死租售比 用房价除以月租金，如果是300个月或者200个月之间，就合理，如果超过300个月就不合理。 比如，你的房子租金是4500，房租是450万，显然都超过300个月了，超过了就不合理。 等房子什么时候，跌到租售比可以接受，大概150个月的时候，就能买了。 比如2000的房租，房子价值30万，就够了。 第二个，看新闻， 参考美国次贷危机的历史，什么时候银行经营不下去了，投行银行都开始大规模出问题，合并，关停，倒闭，裁员。 出现密集的这种新闻，说明房价就是到底了。 |
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其他城市我不太懂，我说说广州的。 先说结论:目前租售比为600-1000个月。抛开顶豪，2年内无大事件后会降到500租售比，3年左右出房地产税会有短暂恐慌砸到300租售比，后续会稳定在400租售比。 现在广州房价顶流板块以珠江新城为核心，均价为20万左右。这些虽然看似和普通人刚需刚上车的没什么关系，但是顶部的价格稳不稳固会间接影响底部价格。 国庆前保利刚拍员村一块地，楼面成本（精装修）才8万不到。因为量大，为了快速出货，保利有可能会砸崩珠江新城的价格。 接着还有马场地块，超级大体量，能把整个天河甚至周边市区的改善需求都吸干，越早建开发商赚得越多，但是总体二手房崩得越快，越晚建，越没价格，但是广州的价格就还能坚挺多一点时间。 现在，黄埔的中建已经降价比价格屠夫保利还狠了，但是，消化完这一波刚需，后面有钱的更少新盘价格会更低，再导致土拍价格更低的死亡螺旋。 因为ZF变速箱要发工资，传闻很多大户都发不起工资了，其实工资不是最紧要的，最紧要的是城投债利息，以前一年卖1000多亿可以拿500亿给利息，现在全给出去不够利息的。所以保利，越秀这种自己人开发商要多拿地快回款的快周转模式，快回款就得砸价格，没有其他路子，今天砸砸黄埔，明天砸砸白云，量边引起质变。 |
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棠下车陂的老破小小区租金2100，房价从250万降到150万，租售比还要700。 新塘官湖的次新房，最高从2万5跌到一万二，现售价95万，租金2200，租售比430稍微正常，这可能还得降价，所以租售比400甚至300不是做不到的事。 综上所述，买房就是等，越等越爽。没钱买也爽。 |
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2025年全面进入九紫离火运，虚拟经济，新能源，文化传播开始爆发。上一步代表基建房地产20年周期的艮八运彻底结束。 从流年来看，21年辛丑年金土为代表的大型机械动土是房产的回光返照。22 23两年进入水木为主导的后口罩时代，生物科技在资本市场迎来短暂的窗口期。我在这个时间创业时，周围在一级市场融到钱的多数集中这个领域。 我还是坚持之前的观点，24年甲辰可能是普通人下车房产的最后窗口。25 26 27年，房产继续三年阴跌。28年土金时代的进入横盘，有需要买房的宝子建议27年下半年开始计划购入。 至于澳洲飞奔的房价，无非是印钞票的通胀产物，走了我们10年前的老路。经济是个周期，历史亦然。 |
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新房会不断提高品质，譬如增加室内高度，人车分流，铝板外立面等，但不会一次性释放全部品质，会慢慢释放，新房依靠品质不断抬价。 你能买的起的老破估计没有希望了，会一直横盘或者贬值，横盘每年也是2%的资金占用成本。大概率在品质新房的打压下，会一直跌。 1、你很少听到身边有人被裁员，即使被裁也能很快找到工作； 2、网上也看不到大批量的公司在裁员； 3、你觉得你们公司明年会涨薪，后面每年都有机会涨薪； 再过分一些： 4、租售比大于甚至远大于银行大额存款利息； 超级过分一些： 5、人民愿意生小孩，并愿意多生； 6、全社会不乐忠于卷教育，对未来家庭医疗费用不担心； 7、留学出去的人愿意回来； 哪些你觉得是可能的呢？ 很多人对于最后一条有想法，其实最后一条主要想说润的富人和精英比较多，再者有能力留下来的很少回来了。 |
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我来告诉你们，为什么现在水放不出来。用具体数据来讲，李迅雷发表了一篇文章，提到这几年居民存款增加速度非常快。 大家知道，现在居民存款已经达到 140 多万亿，短短四年多，居民存款居然增长了 60 多万亿。但与此同时，从前两年开始，居民的中长期贷款反而是减少的状态。说白了，就是更多的人现在倾向于存钱，甚至还提前还贷，这说明大家的风险意识在不断增强，都认为未来具有很大的不确定性。 老百姓都不贷款了，楼市怎么涨得起来？老百姓不贷款重新买房，楼市没法涨。而且，我们新房的销量这几年大幅萎缩，大家知道吗？每年下滑幅度都超过 20%，从 2021 年的 18 亿平米，到 2023 年都不到 10 亿平米，几乎腰斩。我告诉你们，今年新房的销量还会继续萎缩。首先，一个东西要想涨价，成交量起不来，它怎么涨？ 天天有人用通胀忽悠大家，说什么“你不买房，钱就贬值了，扛不住通胀”，其实这是最大的谎言。没有人从银行贷款，所谓的“300 万亿”这个水就流不出来，大家知道吗？所以银行才天天打电话让大家贷款。普通老百姓根本不看这些数据，就听“房吹”说楼市回暖、成交量大涨，其实全是偷换概念。看看现在新房和二手房的整体销量，跟 2023 年比一比，到底是涨了还是跌了，就知道没那么多人再冲进楼市当接盘侠了。 那些“房吹”信奉的信条是把杠杆拉满，多负债，一放水，负债就被稀释了。可我想问，再怎么稀释，钱不还得自己还？所谓放水稀释负债的前提是什么，大家知道吗？ 前提是赚钱的速度加快，比如去年每月赚 1 万，今年能赚 2 万。但现在大家都知道，赚钱比以前难多了，以前经济高速增长无所谓，现在普通老百姓收入能普涨吗？收入普涨才是老百姓能加杠杆的大前提，现在是裁员降薪，根本不是收入普涨。 所以，大家稍微有点辨别能力，就能看穿这些“房吹”的鬼把戏。好多人连基本概念、常识都没有，还想赚钱，怎么可能？ 现在想把房子套现、又问怎么投资的朋友，如果不懂，先投资自己的大脑。我们教的是大类资产配置。我跟其他“房吹”不一样，“房吹”只懂卖房子，其他啥都不懂，没法讲别的。我们的核心理念是把价格处在高位的资产卖掉，再去配置处在低位的其他资产，这样就能循环保值增值。 所以大家现在要学的，首先是搞明白有哪些大类资产，同时了解这些大类资产处在相对高位还是低位，这样才知道如何配置。 所有新粉丝注意，所有想买房的人，我告诉你们，今年肯定不是抄底的低点，今年买房只会买在半山腰。这几年讲楼市，宏观层面大趋势，没谁比我讲得更准。楼市是长周期资产，再次强调，它流动性很差，不是今天买明天就能卖的。很多人前两年买房，都吃了大亏，上了大当。 要买入资产，而不是负债，尤其是在经济下行的大周期。我的粉丝大多是卖房的人，他们知道楼市真实情况，据他们反映，周围一些人手头有好几套房子，现在采取鸵鸟策略。 什么是鸵鸟策略？ 就是知道房价跌了，不敢面对现实，干脆像鸵鸟一样，头埋在地里，不看这个市场了。但我要告诉大家，如果周围很多人是这种情况，楼市就绝对没有到底部。 |
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房产税不出，你跟我说到底我都想笑～ |
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我朋友的房子在苏州园区，步行东方之门8分钟，而且星海学区房。去年420没舍得卖，今年挂330没人买，倒是总有人看房，但是给的价格太不靠谱了，都2开头了 |
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现在就可以买，毕竟还没盖那，再不买就买不到这么贵的了...... |
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房子有个特性 跌倒一定程度 会先出清一部分炒房客 然后就没人卖了 买的不想买，卖的不想卖 交易量看上去贼小 什么底都看不出来 好像无止境的黑暗一样 就算真的有底，你到那天也不知道的 |
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坐标贵州省贵阳市。今天去了趟花溪大学城恒大文化旅游城，距市中心自驾40分钟左右。 总楼高5层楼的花园洋房，一楼带花园，120平方米左右，三室两厅两卫，精装无家电，租金1500元每月包物业（物业费300多），还可讲价。 我问中介，这个房现在房价多少？中介说，当初100多万的房子，现在下跌太多，很多人不愿卖。 你自己品一下，100多万的房子，拿来出租，月租金到手1000多一点点，多少年回本？要租100多年！震撼不？按租金来推断房价，你觉得这个房子多少钱可以入手？ |
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一、你们知道中国房价为啥会在短短两年跌这么严重吗？因为中国的富人早就抢跑了。 不知道为何知乎会有一股看空的人都是买不起房的言论，其实那些早期囤积大量房产的富人，他们才是做空房价的主力。 我去年玩比特币时候领悟到一个道理，币圈有个名词叫支撑位，指的是币价在下跌到某个价位的时候是很难再下跌的，因为有很多人是在这个价位买进的，是他们支撑起了币在这个位置的价格。 那么当支撑位被跌破的时候，说明当初这个价位以下买进的人正在大量抛售持有的币。 这个道理想必很多人是懂的，那么房子是不是也存在这么一个相同的原理？没人大量抛售，房价又怎么会跌？而且跌得这么快？ 早在15 年后，这帮富人，就已经在陆续出清手头多余的房子了。 比较顶级的富人哪个不是全球配置资产的，普通人把房子当命，富人当投资。当房价收益到顶了就转移到别的资产去。国外房产，贵金属，美债，美股，艺术品。他们的选择性是非常多的。 棚改和涨价去库存，已经是中国房地产最后的伟哥了。所谓棚改，其实就是国家把钱左手倒右手的游戏，通过这种办法把房价抬高。 至于涨价去库存，连名字都已经在告诉你中国房子供大于求需要靠抬价吸引韭菜了，你们还看不明白么？ 能看懂的人，以及消息渠道多的富人都知道该抛售了！ 我朋友在某中介公司当店长，他就告诉过我，这几年经常有人上公司总部，直接要求公司帮忙卖自己手上几十甚至上百套的房子。 他见过最牛的一个人，手上房子三百多套，从老破小到大平层都有，包圆了让中介卖掉，作为房东中介费他愿意出一半。 我们这里有个钢铁厂老总，之前买房都是一层一层买，比如 8 楼，12 楼， 18 楼全包。手头房子大几十套，15 年后陆续全部出清。 我爸一朋友，之前是我们这边一个小炒房团的带头大哥，手头房价总价值大概十亿，也在 18 年清空了手上所有房子，去加拿大享清福了。 他炒房团里的人都是一些行业的老板，纷纷效仿这个大哥，也跟着清空了手头所有多余房子。 还有一位，17 年卖出了每年能收 200 万租金的整层写字楼。 这群人，正是中国房地产盛极而衰时候及时逃顶的富人的缩影。 中国人均持有 N 套房的富人群体才是房价的顶梁柱，如果他们至今还持有大量房产，房价会跌得这么严重吗？ 人家压根不在乎之后还能涨多少，不赚最后一个铜板的道理就是这样，因为最后的那笔钱是吸引韭菜们的送命钱。 至于期盼房子还能涨价的人，你们应该明白商品价格是由购买力决定的。作为支撑房价中坚力量的富人都釜底抽薪了，你指望买一套房得掏空六个钱包的工薪阶层去顶？ 二、给你算个算数吧。 一个人，按你一个月赚一万块钱。 二十四岁正式工作，六十岁退休。 你的工作时间是三十六年。 那么你一生能赚到的钱，12*36=432万。 这就是你一生的收入，如果正常的工作的话。 买房子，如果是全款，我给你按一百二十万，一个普通的一套二。 那么你在剩下的人生中还能结余312万。 但是如果你贷款的话，你的这套房子大概要两百万才可能拿下。也就是说你剩下的人生结余的资金就只有232万。 结婚养孩子，我给你按一百万算。 那么两种不同的选择，剩余的资金分别是212万和132万。 这两笔钱如果都投入固定的大额存单，至少能达到百分之四的利润，按照你人生十五年来计算，利滚利这笔钱可以变成。 2121.04的15次方=2121.8=381.6万。 1321.04的15次方=1321.8=237.6万。 237/381=0.622047 贷款的利息80万，剩余资金损失381*0.378=144.018万，两者加起来就是二百二十二。 这串数字代表了一个内容，一个人一生靠工资赚的钱是有限的。 当你按照别人设计好的内容，去按部就班的，买房，结婚养孩子，当你提前透支未来的资金的时候，其实你就损失了两百二十二万左右，大约是你本金的两倍。 你被无形之中吞噬了未来，这就是所谓的贷款买房最终造成的结果。 三、之前看到一个问题：各地刺激楼市招数频出，无理由退定、先住后买、首付低至 7.5％ 等，将如何影响楼市？是买房好时机吗？ 坦白说，影响不了一点！ 知道现在的刺激政策问题在哪吗？ 就在于他总是刺激你去加杠杆，而且是在收入预期黯淡的时候加杠杆。 低首付、分期首付、先息后本、无理由退订……哪一条不是在请君入~哦不~请你加杠杆？ 问题是，你现在还加得动杠杆么？ 居民负债率到顶，就是房价到顶，这个逻辑我已经说烂了，再说下去，我自己都觉得没意思。 不要说什么房价是由富人决定的，如果真是由富人决定，那干嘛要低首付呢？ 富人缺这个首付？ 有这种思维的人，压根就没搞明白房地产的经济支柱功能，是怎么发挥作用的。 它是用来搞债务扩张的， 扩张的便是工薪阶层的负债。 工薪阶层扩张负债，获得购买力，把资产价格买高， 企业和地方便可获得授信，接着去扩张负债，去搞工程，搞三七分…… 这一切，都体现为银行的资产负债表扩张，简称扩表。 扩表的源头活水，是居民负债，是工薪杠杆。 没有这个活水，后面那些趴在链条上吸血的各类机构，都会变成臭水沟、烂泥塘。 意思就是说，只要打工人不举债，购买力萎缩，那些习惯了借钱搞业务的土豪们，都会塌方。 现在的问题，恰恰就是打工人不举了呀，萎得不成样子，举不了一点。 举 or 不举，有两个原因。 一是没这个意愿了。 毕竟只要不蠢，都能看出房地产是个庞氏摊子。 郭锦程有段话是这么说的： 凭啥咱一个个的，有学历有能力还有文化，要给那些没文化没学历还没能力的老登接盘？ 凭啥咱996、吃糠咽菜、一身毛病、内耗严重，背30年负债，去给他们的资产抬轿，让他们躺着收租，赚尽差价，岁月静好？ 这事就?不正常！ 觉得这事正常的人，也?不正常！这话有没有道理暂不去说，至少代表了一部分年轻人的思想状态。 我觉得国家如果想靠年轻人负债，来托举房地产，至少要做一些配套的改革，让大家感觉到更公平，而不是一味鼓励加杠杆，鼓励借债。 借了又不是不用还。 要还，但他有这个还债能力么？这便是打工人举不了债的第二个原因。 更高的债务，必须要更高的还债能力去支撑。 还债能力从哪来？ 三个方面： 1）打工人收入上涨； 2）资产价格上涨； 3）真实利率为负，债务压力逐年降低。 想要回到债务扩张周期，这三股经济力量是必要前提。且他们互为因果，互相强化，是一个积极循环。注意，真实利率=名义利率-通胀率。 这里的通胀率，要综合计算资产通胀和消费通胀，只看cpi，你屁都算不出来。 你问怎么算综合通胀？ 简单，算工资通胀就行了。 因为只有居民工资通胀，才有钱和心思，去购买资产，并消费。 现在工资通胀是负的，所以名义利率即便降到0，真实利率也大于0。 于是我们才说，2024年的3%不算低，2014年的6%不算高。 那些天天在网上问我该不该买房的人，我想反问一句——这三个前提还在不在？ 还有一个问题，有些人总是担心，房价哗得一下，一夜就涨上去了，等看到这些信号的时候，黄花菜都凉了。 千万不要拿过去的经验说事，也用不着提醒我2009、2016年，房价都是嗖得一下涨上来的…… 我只会说你刻舟求剑。 首先，这是债务扩张周期才会发生的事，而现在是债务紧缩周期。 周期就是周期，规律就是规律，没有什么人定胜天。 哪怕再有权威的人，只要借债不还，你也不会再信他，不会把钱交给他。 债务循环的本质，是信用流动。 不还债就没有信用，没有信用就丧失了共识基础。 权威是什么？权威是某种共识。 所以不管是谁，不管是机构还是个人，欠债都要还，否则接入社会的成本，会奇大无比。 而还债则意味着他必须要减少其他方面的支出。 一个人的支出是另一个人的收入……陷入通缩循环。 所以有债务扩张周期，就一定有债务紧缩周期。 在债务紧缩周期，房价是不可能一夜就涨回去的。 因为居民赌上未来，去加杠杆买房，得先有未来可赌，对吧？ 也就是有稳定的收入增长预期，但什么叫稳定的预期？ 简单说，就是银行认为你能还上钱，贷出去的款不会烂账。 你也觉得自己能还上钱，而且还会因为收入增长，还债压力越来越低。 请问这样的预期要怎么来？ 不是你上个月挣一万，这个月挣两万，你就有稳定预期了，这样你只会觉得是这个月运气好，下个月就不一定了。 用“行为经济学”的逻辑，严肃地讲，只有收入持续增长2-3年，人们才会普遍形成收入增长的确定，才会觉得未来可期。 再一个，就是“35岁危机”这个概念，得从互联网上消失。 否则的话，即便你25到28岁工资一直涨，但预期到35岁就会失业，还是不敢赌未来。 现在知道为什么周期底部，最少都要磨2-3年了吧？这是美国2008年次贷危机之后，房价反弹最快的洛杉矶所花费的时间。 要知道美国当时的决策条件，咱是羡慕不来的。 首先，美元是世界货币。 其次，当时全球化上行，全世界都给美国输血，东大既给美国输入廉价商品，还输入资本去买美债。 用温铁军的话讲，叫一头牛身上剥两层皮。 再次，当时移动互联网处在爆发期，苹果手机就是那会儿开始风靡的。 有这样或那样的内外因素，决定着我们的反弹过程，要远比他们漫长。 何况现在讲反弹，还为时过早。 这才哪到哪，路径依赖都还在走，就说明南墙还没撞够。 从消费端来说，连预售和公摊都还在，也说明消费者吃的亏还不够多，还不够倒逼，只有再多吃几个亏，才能真正形成买方市场。 所以目前仍在肩部位置，维持周期节点处在债务危机前期的判断。 美国08年房价下跌用了6年，日本用了19年，我国高点在2021年，后面还要再跌几年，大家智者见智。 一个浅显的道理是——债务不会消失，只会转移。 说白了，现在的刺激政策，所打的主意，都是往打工人头上堆债务，去解套房企和地方。 但这里面有两个问题。 第一，打工人头上还有负债空间可堆么？ 所谓路径依赖，就是说过去一直这么搞，涨价去库存也好，货币棚改也罢，本质都是扩表——扩张资产负债表——扩的是你的负债，涨的是他的资产！ 你难道可以无限负债下去？ 背一百万你能还，背一千万呢？ 你就是想借，银行也不肯贷呀。 所以只要有常识，都能想到，负债有门槛。 三和大神问你借钱，你肯借吗？ 现在门槛一降再降，那原本不是合格借款人的，也都变合格了喽？难免有次级贷之嫌，对吧？ 而且之前创造了几轮购房狂热，恐怕能拿出六个钱包且不够理性的人，早就被薅完了吧？ 现在局势如此明牌，我很好奇，这时候还加杠杆上车的，到底是什么样的人。 第二，让打工人加杠杆，到底是解决问题，还是制造问题？ 如果是解决问题的话，那居民杠杆率从2008年的20%左右，涨到现在的70%，房企和地方上的债务早就应该解套了，债务危机怎么还越来越严重了呢？ 涨价去库存，库存怎么越去越多了呢？ 事实是居民在前头加杠杆，但后面的人更贪婪，杠杆加得更狠，结果谁也没解套，全是套上加套。 真正能解决问题的，是改革资金流向，切实提高居民的可支配收入，修复居民的资产负债表，而不是令其恶化。 居民有更多钱投入消费，生产端能赚到钱，才会有意愿扩大投资，进而扩大就业……经济才能进入正循环。 想想看深圳的经营贷和首付分期，是低利率、低首付吧？现在回过头去看，它是解决了问题，还是制造了问题？ 不用很复杂，你只需记住一条——现在是去杠杆周期，任何形式的加杠杆，都不能解决问题，只会制造问题！ 更多外面看不到的人情世故、社会经验和不能说的江湖潜规则，欢迎关注公众号【人性规则录】，有的文章太露骨发布不了，都放在我的公众号里了。 悟透社会潜规则，提前300年改变命运~ |
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