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[商业财经]央行下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年期以上首套房利率降至 2.6%，有何影响？ |
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央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 5年期以上首套房利率降至2.6%在今天举行的国新办新闻发布会上，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中… |
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再开始讨论之前，先提一个存量问题，这个到不用担心存量公积金贷款的利率，公积金贷款利率可没有加点这一说，所以每年的重新定价就是按最新的公积金贷款利率，一般重新定价日期是1月1日，差异是从这个月开始到年底，也就是说，现在按照2.85%执行的存量公积金贷款利率，到明年一月一号也就按照2.6%执行。 回到这个问题，公积金贷款利率下调也是有迹可循的，住房公积金的使用主要还是在住房方面，买、改造、租都是在这个范围内，当然有部分地方开始学习新加坡模式，增加了大病医疗等提取放松，基本还是房屋使用的居多。而这几年最大的特点就是房地产需求的腰斩，不是形容词，是是量化指标上的成交量较高位腰斩，根据供需关系，新增商贷利率平均下调200bp以上，也就是从5.22%以上，到现在的3.0~3.3%，而公积金贷款利率更加接近福利性质，定价也没有商贷对市场响应那么快，加上这次的下调，总共也就65bp，下调幅度远低于更加接近市场的商贷利率，所以用补跌理解起来更合理一些。限制本身多，和商贷利差连20bp都没有，优势难道只是强制缴纳么？本身也是要计入到用工成本里面。 所以这次的下调不能说超预期，而是市场预期下的必然结果，反而调整的还滞后很多，另一个问题就是公积金的存款利率问题，大家可能会忽略一个事情，其实公积金也是结息的，利率参考的是一年期央行存款利率基准，大概在1.5%，不排除贷款利率下调后，还会跟着调整公积金存款结息的利率。 第二个问题是，公积金是商贷利率的下限，当时放开过一段时间的市场定价，但很快又制定了下限，也就是行业自律了，部分城市出现了罕见的公积金贷款利率高于商贷利率的情况，我记得好像有苏州，广州眼看也要继续跌破3%，最终全多地叫停了3%以下的房贷利率，公积金利率和商贷利率倒挂，要么是商贷太低，要么是公积金太高，事实证明是后者太高了，加上这次的调整，总计是65bp，可能会相应的下调商贷利率的下限，比如下调到2.80%左右，而不是以前的3%。 至于能带来多大的影响，对于存量和新增都还是能省点钱，现在这经济环境，蚊子小也都是肉，少花的就是赚的，积少成多么，现在任何有利于居民去杠杆的政策都是有利的，你也不知道几十块钱会成为压垮债务偿还的最后一根稻草，至于刺激楼市，就别想太多了，200bp都没啥用，你指望限制本身很多的公积金降息这25bp，更多的还是对已经上车的降低点负担，救居民的资产负债表，本身也是在救银行。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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按照国外的经验，出现1%头的贷款利率是必然的 还是东亚三雄的数据 |
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日韩都干出过负利率，你去银行存款不仅没有利息，你还得倒贴给银行钱 而且日韩已经延续很长时间的低息政策了 从实际的情况来讲，天朝的利率其实早应该下调了 但是为了保证汇率的稳定，天朝并没有选择下调 但是随着时间的发展，天朝的外贸的角色也需要慢慢的转变 过去，天朝是疯狂的卖卖卖，赚取了大量的外汇，其中又以美元为主，所以为了保证手中的美元保值天朝又大量的持有美债，这个过程中其实无形的加强了美元的霸主地位 相反的，天朝在过去很长一段时间内，因为对外购买力不足，导致很长时间段内，人民币国际化进展缓慢 但是现在，正值美利坚和天朝贸易摩擦的末期，天朝从出口大国到进口大国的转型已经成为必然，不用死盯着汇率，天朝的利率政策的弹性显然会更大 我个人还是维持判断，很快大家就能见到1%开头的房贷利率 降低存量房贷利率 预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，那些信息值得关注，将带来那些影响？239 赞同 · 63 评论回答 |
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我去年的回答，现在看还是有点激进了，高层的调整还是稳字当头，步子并没有想象中的那么大 说明高层对于现在的情况还是可以接受 总的来看，国内的房地产市场还是会继续加剧分化 不过我还是那个观点，非一线城市核心地段的高层，99.99%都已经转为垃圾资产了 不管打几折，能兑现就赶紧兑现 未来我国房地产发展的主旋律 是以“智能化、低密度”为主的住宅 高层没有一个值钱的了 除非从今年开始天朝年年3000万的出生人口 但你觉得可能不 |
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具体有什么影响，要看你是哪类人。 1. 有房没贷，完全没影响。 2. 有房有贷，可以稍微期待一下存量房贷的降低，毕竟之前有过前车之鉴，但别抱有太大希望，期望越大失望越大，抱着不降正常降了惊喜的心态就好。 3. 没房准备买，还有些纠结的，这种小刺激多少会让一些人上头，就好比买个小物件，已经决定要了，商家再加一句您运气真好正好今天有个打折活动，那你心里一痛快不就直接买了，这种小刺激本身目标就是这群人，释放的就是这些人的购买力。 4. 有买房预期但是不着急的，那这种小刺激只会让这些人更不着急，就这个趋势，每次降一点，释放一部分购买力，去一点库存，等去不动了，再降点，再释放，这么循环，还能再玩好几年，越等政策越好，等等党稳赢。 5. 最后还有一个庞大的群体就是不买也买不起，已经放弃了买房，准备租房一辈子，或者除非真到白菜价才会考虑，那就坐好了，捧着瓜边吃边看戏就挺好。 临时想到哪写到哪，不完善之处欢迎补充。 自己补充一条： 6. 有房急着卖的，应该算是喜忧参半吧。喜是因为政策利好买家，所以可以尽快出手，忧也是因为政策利好买家，市场竞争更加激烈。此外国家盖好房子的新政已经于5月1日正式实行了，对于大多数二手房东，不割肉就别想好事了。 |
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那我想问问，就现在这生育率，这代人要真20年不买房，就不贷款，20年后你房子怎么卖？以什么价格卖？还贷款，到时候打折有人要吗？有价无市的烂水泥。现在上车还20年贷款，还到最后让人叫小丑吗？ |
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1、2024年，中国地方政府土地出让收入同比下降16%，为近年来最大降幅之一 ，就这还没有刨除去地方政府左手倒右手的操作 2、2024年，TOP100房企销售总额同比下降30.6% 今年1-4月，上述1和2并没有明显改善 3、房地产行业对中国GDP和地方财政收入具有重要影响。房地产市场的持续低迷对经济增长和财政收入构成压力。 所以，核心出发点，依然是促进房地产市场止跌企稳，刺激购房需求 但在当前市场信心不足、库存高企的背景下，其刺激效果可能有限。 4、当前房地产市场，还在调整，风险尚未完全释放 5、中国房地产走到今天，本质的问题是杠杆问题，而用加杠杆的方式，能解决杠杆问题吗？一个人钱越借越多，能解决欠钱的问题吗？ 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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下调幅度较为审慎，截至目前，大A高开低走。 降准降息和下调公积金贷款利率已经不算新鲜事儿，最近5年已经频繁出现的宏观调仓常规手段了。 最近3年我们已经经历了三次公积金贷款利率下调，LPR利率下调次数那就更多了。 |
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5年前，房贷利率普遍5%-6%，我就斩钉截铁告诉大家不仅房价会明显价值回归，房贷利率会下降到3时代，不要急着接盘。结果有人向我科普公积金贷款利率多少多少。 他们难道不知道事物是变化的吗？公积金贷款利率难道不能下调吗？想过公积金贷款利率和商业房贷利率并轨吗？ 首付比例是可以调整的，限购和限售也是可以调整的，落户政策也是可以调整的、学区房泡沫必破……（所有这些内容，我都系统性阐述过，而且都被时间验证了） 为什么很多人是思维跟不上时代的发展进程呢？因为他们不会回溯历史发展进程，没有发展式思维模式。 “彼一时、彼一时”很多人都会说，但是一旦要其运用这种思维，他们就忘记了！ 2020-2021年，有些卑劣至极的自媒体和大V居然颠倒黑白，制造房贷利率还要更高的谎言及恐慌来忽悠小白接盘房价。 当时还有一些人被这群“黑心自媒体和大V”欺骗居然没有将固定利率转为LPR浮动利率，冤枉多出了几年高利息。 后面LPR下调一些朋友悔不当初听信谗言，我还安慰他们说国家会给你们二次机会转为LPR浮动利率，最终也兑现了，2023年末国家出台政策让一些高房贷利率朋友下调房贷利率，每年给按揭贷款家庭节省近2000亿利息。 现在有些依旧叫嚣大利好房地产、房地产企稳要涨了的自媒体，基本上是最可恶的诈骗犯自媒体。有些人还是不懂这些诈骗犯的可恨之处，大家可以看看我在历史文章中深度剖析他们心理： 当初为了恒大巨额佣金忽悠人接盘恒大烂尾楼的大V、自媒体、中介一个也别放过。 他们首先为了恒大巨额佣金忽悠粉丝接盘恒大烂尾楼，然后等恒大暴雷继续忽悠粉丝国家兜底，背后是所犯的罪恶怕粉丝系统性清算，所以一条黑道走到底、欺诈到底，即便现在房地产暴露暴雷潮、所有城市房价均明显价值回归他们依旧明目张胆颠倒黑白欺骗。 他们不是在安慰高房价受害者，而是在自保，当年忽悠那么多人接盘高房价甚至烂尾楼，他们难道真的不怕被清算！？ 最后，有些诈骗犯房地产自媒体大V骗不下去了，就甩锅给政府不兜底，也就是营销的白手套故事，其实都是房地产诈骗犯自保的手段。 还是那句话：你们要是分不清敌友，那就做好成为各种诈骗犯们幸福奢华生活的祭品！ 最佳购房时机的逻辑一直没变，详见最新版文章——《【最新版2024】何时买房的终极逻辑，100字道尽最佳购房时机！（6000字）》 不要被一些房地产自媒体、中介胡说八道给忽悠了，务必记住——中介是靠2%佣金赚钱，他们只管成交（成交就有佣金拿），不管后续能不能交房和房价变化的。 而你靠什么过上幸福生活呢？ 你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。 凡是制造通货膨胀恐慌，唆使你们乱投资的，基本上就是财经诈骗犯，他们不仅不懂经济，而且坏！参考文章《【勿惧通胀】货币贬值越来越快了吗？胡说八道！》。 2018年我就预判了这轮房贷利率、存款利率、房地产下行了，下面是2022年的一个类似回答，不要问我为什么重复回答，你们要问自己为什么有重复的疑问。 2024年了有的人还弄不懂我2018年就系统性分析完了的房地产等经济问题，这才是问题关键，后知后觉别人几年，你怎么在社会赢啊？ 未来5至10年银行利率会不会整体大涨？114 赞同 · 4 评论回答 |
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房贷利率下行在我们预料之内，详见2020年文献《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》。高息银行存款哪里找？房贷利率下行在我们预料之内，详见2020年文献《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》。 当时多次重复劝大家转成LPR浮动利率。而且也告诉大家国家还会给机会的，现在机会来了，那就是贷款置换降低存量高息按揭贷款。摘录如下： 个人是推荐转LPR的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。 那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。 消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。 而且，公积金贷款利率和商业房贷利率迟早并轨，房地产税落地之后合并将近在咫尺！参考2022年文章《【正本清源】时隔7年，公积金贷款利率再次下调！》 想一想20年高位接盘的朋友，不仅房价高耸入云、房贷利率也高耸入云。想一想当时房地产利益集团如何忽悠他们买房的！想一想他们忽悠人那套可笑至极的话术！ 信我的朋友在房贷利率方面就省了一大笔钱！仅房贷利率，我就帮不少信任我的朋友剩下了一辆卡宴！真实案例参考文章《【共同富裕】信我者，不仅可帮你省辆卡宴，甚至宾利/劳斯莱斯！》《【案例分享】影响千亿级资金做出正确的选择！》） 银行下调利率（包括存款和贷款）并不是短期新闻，历史数据（如下图）和最近几年利率下调其实给我们的信号就是利率大趋势是下行的，这其实是我老生常谈的内容。考虑到经济发展由高速转为中低速，同时叠加我国史无前例的人口老龄化，我国未来利率会越来越低。 而且，我们也大可不必担心未来会出现大通胀导致货币购买力快速大幅贬值，不存在的，详细分析参考前几天文章 【勿惧通胀】货币贬值越来越快了吗？胡说八道！?mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIzMDE0NzI2NA==&mid=2650036143&idx=1&sn=9ee0a5e22e544d76a26dda4c354a7e7d&chksm=f0b72200c7c0ab16cb6cd6c65e0816260248124beabc44d06caf78e29c9b910b19f113502658&scene=21#wechat_redirect PS：最近通缩谈论较多，个人认为至少10年内还不至于通缩，因为未来10年我国还有一段中速发展，老龄化还不算最严重。因此也不用非此即彼开始恐慌通缩。 |
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房贷利率下行早在我预料之内，22年末无良房地产自媒体/大V还造谣说今年房贷利率会大幅上涨，忽悠人接盘，你们没忘记吧，所以说分清敌友很重要！ 房贷利率下行早在我预料之内，当时我还不厌其烦告诫大家要务必转为浮动利率，但是偏偏有些人不信，却被低级自媒体颠倒黑白忽悠了，就是不愿意转，结果目前5Y-LPR下降没有享受到房贷减少的红利。 详见2020年文献《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》 （1） 个人是推荐转LPR的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。 那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。 消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。 （2） 要不要将房贷基准利率转换为LPR浮动利率呢？ 我的回答是，为什么不呢？因为未来五年期以上LPR必然下调。逻辑推演如下： 当前，经济不好，要刺激经济，唯有增加市场流动性。这个有两方面，其一是提供LPR下调或者降准等操作降低企业融资成本；其二是降低存款利率，促使人们把钱拿出来投资或者消费。 长期来看，我国经济亟待转型，房地产已经走到头了，国家经济发展需要新的火车头，产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项，而房地产明显遏制住了居民消费能力，通过降低居民房贷利率，减少房贷压力，一方面有助于提振消费，另一方面还有助于赢得人心。 （3） 房贷利率方面，目前房贷利率已经和LPR挂钩，房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数。 央行最近所公布的一年期和五年期以上LPR数值，双双下调，符合我当初的预期。对于降低房贷利率，也不用奇怪，而是必然。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终只会有一种房贷利率。 参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。 ——以上论述全部得到时间的检验！ 房地产，记住我下面这段话： 什么是真正的慷慨？ 就是甘愿做房地产接盘侠牺牲自己及家人幸福快乐，成就诈骗犯们纸醉金迷的奢华人生，这样的慷慨真的非常让人窒息。 利率不是一天下降到这么低，首付比例也不是一下子降到15%，过去3年这种政策不计其数，有改变什么吗？ 网络（抖音、微信、微博、小红书等）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】，其欺诈手法就那几招。 过去几年，多少人因为房地产诈骗中介和大V忽悠上当，很多人买到烂尾楼，典型案例是中介曾经不择手段鼓动人们投资恒大房子，结果很多都烂尾了，而且，有的人还被忽悠购买了恒大理财产品，结果暴雷血本无归。 2021-2022年，房地产利益集团其中做过比目前还恶劣的舆论炒作，他们甚至冒用《人民日报》名义断章取义诓骗消费者。 |
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现在有些依旧叫嚣大利好房地产、房地产企稳要涨了的自媒体，基本上是最可恶的诈骗犯自媒体。有些人还是不懂这些诈骗犯的可恨之处： 当初为了恒大巨额佣金忽悠人接盘恒大烂尾楼的大V、自媒体、中介一个也别放过。 他们首先为了恒大巨额佣金忽悠粉丝接盘恒大烂尾楼，然后等恒大暴雷继续忽悠粉丝国家兜底，背后是所犯的罪恶怕粉丝系统性清算，所以一条黑道走到底、欺诈到底，即便现在房地产暴露暴雷潮、所有城市房价均明显价值回归他们依旧明目张胆颠倒黑白欺骗。 他们不是在安慰高房价受害者，而是在自保，当年忽悠那么多人接盘高房价甚至烂尾楼，他们难道真的不怕被清算！？ 最后，有些诈骗犯房地产自媒体大V骗不下去了，就甩锅给政府不兜底，也就是营销的白手套故事，其实都是房地产诈骗犯自保的手段。 还是那句话：你们要是分不清敌友，那就做好成为各种诈骗犯们幸福奢华生活的祭品！ |
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我打翻了太多诈骗犯和利益集团利益，以至于天天有人造谣抹黑我、甚至人身攻击关注我的朋友，大家要分清敌友。 不遭人妒（恨）是庸才！ 几年前他们造谣污蔑“日月反买，别墅靠海”，现在如何了？ |
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对于对我进行造谣抹黑的的人，事实胜于“无中生有抹黑”。 我过去写的东西都兑现了（房地产、人口、金融市场重要拐点、中美等国际关系），我帮助了百万家庭免于接盘、影响千亿资金做出更理性决策，这不是假的吧！？ 我帮助过的朋友有无数案例佐证，全部来自于五湖四海朋友的真实分享。 2020年深圳房地产正如日中天，我断言深圳房地产大限将至，当时深圳严重违背高层遏制房地产泡沫的意志，带头吹泡沫，后面都被清算了，柿长也被判了。 如下图所示，当时有人甚至要和我打赌呢，当时我应该开个盘的，那么现在我估计都进入福布斯中国富豪榜Top 10 之列了。 不仅如此，很多来自深圳的大V不以为然，还和其他人一起对我阴阳怪气甚至进行人身攻击。 |
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分清敌友是生存的首要前提。 诈骗犯诈骗你事后可不会感谢你，而是极尽所能侮辱你们蠢、笨，认为你们被诈骗是活该。 你要记住一个基本的常识——骗子最擅长花言巧语、逢迎拍马、温柔可人，因为他们对你有所图谋。 当一个人对你有所企图，当然会委曲求全逢迎你/哄逗你，但是这种逢迎只是暂时的，一旦其目的达成必然弃你如敝履。 过去几年他们无数次炒作M2、降息、降准、特别国债、房地产是支柱、认房不认贷……诸如此类话题，结果如何？ 改变了房地产价值回归吗？没有！房地产/房价价值回归更快了。 关于房地产所有问题，我5年前就系统性分析完了的问题，他们2024年居然还在问。 后知后觉，让人窒息。 我的【1.5万字房地产系统性分析长文】就不粘贴了，下面是18-19年知乎的文章或者回答，那个时候反驳我的人可多了，其中不乏谩骂，最终时间给出了最公正的审判，复制链接到浏览器即可阅读： 1、最初的文章《2018：为什么我认为房价要跌！///链接：https://http://zhuanlan.zhihu.com/p/34771949》，房价最不可一世的时候预判拐点已到。 2018：为什么我认为房价要跌！601 赞同 · 767 评论文章 |
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2、系统性论述《站在2019年看——中国房地产最后的五年///链接：https://http://zhuanlan.zhihu.com/p/58716141》，2019年就判定房地产只剩下最后5年（有多少人敢给出时间点？），爆雷潮、房贷利率创新低依旧无法阻挡成交量大幅下降，以及全国各地房价出现普降，基本上均得以验证。 站在2019年看——中国房地产最后的五年1584 赞同 · 336 评论文章 |
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3、2019年万字长文回答《房价真的已经到顶了吗？///链接：https://www.http://zhihu.com/question/340712338/answer/835473450》，这个回答被评论了4000次，很精彩，感兴趣可以看看。 房价真的已经到顶了吗？3 万赞同 · 4330 评论回答 |
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网络（抖音、微信）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】。 别把诈骗犯归类为看多派，诈骗犯就是为了诈骗更多，而不是在乎房价真的涨，只想营造涨的谎言好诈骗更多财富。 疾风知劲草，事实证英雄，我已经不需要其他人给我背书了，全国各地朋友给我分享的案例就是最好证据，房地产领域我已经站在山峰上了。 为什么我的文章或者回答【可以复制黏贴】且【必须复制黏贴】？ 【可以复制黏贴】主要是因为世人的烦扰大同小异、没什么特别的甚至通篇一律，我不需要每次推倒重来从零开始思考再写出文章。其实绝大部分人绝大部分时候都是在烦扰“平常的烦扰”，而我写的文章直击问题要害，具有一定的普适性，自然是可以复制黏贴。 【必须复制黏贴】主要是因为我不希望一些人被混淆视听甚至颠倒黑白的舆论忽悠，正确的声音也需要不断的重复，否则会被淹没，我把问题的核心分析结论告诉大家，能帮一个是一个。不要把世界让给那些弄虚作假、唯利是图的家伙、要与他们斗到底。 |
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我现在已经不聚焦房地产了，因为其走向我已经完完全全手拿把攥了。 房地产每个重要的毛细血管我都仔细分析过了，其命运逃不出我掌心。 你们可能觉得我太自负了，但是，事实如此，实际情况一步一步验证我的此前分析和预判，自信是要靠实力说话的。（我的下一战：金融投资领域） 大部分人也不懂房价上涨和下行的方向，我国房价价值回归的趋势，走的是由北向南、农村包围城市的路径。因为非核心区房地产最不保值，这和房价上涨从一线城市向十八线城市蔓延的路径恰恰相反。 中国房价问题不是涨了，而是涨过了头，涨是理所当然，问题是涨的离谱。 还有说什么房价跌了也买不起，这是啥逻辑啊？房价腰斩或者说跌到合理区间，我相信很多人就买得起了，而且还贷相对轻松多了，人民幸福度更高。 截至目前全平台帮助近10000咨询朋友，文章全平台阅读超过300000000+次，帮助百万计家庭、千亿级资金做出正确选择。 这样的金额也许已经不逊色于巴菲特，巴菲特帮助有钱人理财，而我帮助普通人生活更美好。 再次劝诫大家（跟着国家的意志走，到现在您还看不清国家是要去房地产泡沫，我还是劝您多看看新闻联播吧，少混毁人不倦的键政圈，多关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。提高自己的认知水平，当你的眼界不再局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。 重要提醒：中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】和【悟空择善固执】（谨防假冒！） 全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！ 目前我正在公众号更新系列文【中国城市房价漫谈】，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读。 |
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买你妈的房 |
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公积金贷款利率下调释放的一个信号就是，住房商贷利率也即将下调。 上一次公积金利率的调整，也就是去年，5年期以上是由3.1%下调到了2.85%，降幅25BP，和这次下调的幅度一致。 对于房贷市场来说，商贷的体量要远大于公积金的体量。目前，由于中央在前段时间放开了各地商贷利率下限的要求，所以，各地“因城施策”制定了各自的商贷利率。而那段时间，随着政策限制的放松，各地各行呈现出一种“抢人”式的内卷，甚至个别地方的首套商贷利率，已经“破3”（搞得像马拉松成绩一样）。 但随后，估计是银行对于贷款低利率带来的风险进行了重新评估，各地又开始上调了利率，大部分地区回调到了3.0%、3.1%左右。即公积金和商贷的利差大致也在25BP左右。 同时，和商贷利率挂钩的LPR，今年1-4月还没有调整过，而去年是调整了3次。估计5月的LPR会跟进调整，幅度在25BP以内。 虽然公积金利率调整比商贷先行一步，但这是针对增量市场。而存量房贷公积金似乎还是以1年周期进行调整，通常是在1月1日。也就是说，这次2.6%的公积金下调政策的实际优惠，要等到明年1月1日才能对存量公积金房贷生效。而商贷，如果大家把定价周期调整到了3个月，接下来的利率下调，大家应该很快就能够享受到。所以，定价周期的不同，也是目前公积金贷款和商贷的重要区别之一。 |
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在涨工资和发钱之间，多次开会、深入调研、平衡各方 坚持、坚定的发放贷款，发不出去就降息继续发 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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什么时候能买房，买什么样的房 1：至少二线城市 2：必须核心地段，无人区别碰 3：20层以下 4：公摊为零 5：房贷2个点以下 6：租售比20年以内 7：地方政府财政收入稳定（之前是基本靠卖地，现在地卖不出去了，未来肯定要换个路子搞钱） |
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降息0.1%使lpr利率也会降低约0.1%，所以公积金利率下降0.25%的意义，就是重新确立公积金贷款的优势、是对公积金制度的巩固。 尽管商贷利率必须略高于公积金利率是政策设定的规则，但随着lpr阶段性下调、使商业贷款利率越来越接近公积金贷款利率，一些观点认为，公积金存在的意义已经越来越弱。 但是，我们要清楚：公积金制度的本质并不单纯是作为提供房贷的来源之一，它是稳定居民负债风险的缓冲，并且也是将职工的一部分自由资金转化为可定向注入楼市资金的政策工具。 现在的商业贷款均为浮动利率且调整时间间隔缩短，理论上在楼市过热时，即使是存量贷款利率也将随之明显上扬，此时公积金贷款起到的作用就是稳定居民部门的债务风险；在楼市遇冷时，公积金通过放宽提取条件（如支付房租），或调整利率，也可以直接把大量的定向资金用于托举楼市，避免完全依赖市场化商贷对冲风险。更不用说，将来公积金还可以作为住房养老金乃至住房大规模维修的重要的资金来源。 先前从一个明显的例子，我们就可以看到巩固公积金制度的态度——先前杭州等地在地方自主-bp较多、随后lpr较快下降导致商贷利率接近公积金利率的临界水平时，主动调整商贷利率减bp点幅度，从效果上是提高了商业贷款利率。 所以，即使商贷利率与公积金利率趋于接近，也不意味着公积金制度会趋向取消，。公积金制度作为定向注资手段（基于职工强制储蓄）、分担高度市场化的商业贷款系统性风险的作用不可替代，在长期还会是解决住房维护问题的战略工具之一。 这次主动较大幅度调减公积金贷款利率，实际上是在2022年商业贷款利率持续向公积金贷款利率靠拢、利率差缩小至0.25%之后，略微扩大利率差至0.4%（按lpr下调0.1%算），基本上回到2024年年初水平。这是在去年杭州等地“商业贷款利率反弹”事件之后，又一次对公积金制度的巩固。 当然，现阶段的降息之路仍未结束，未来自然利率仍会因老龄化和城镇化持续下行。公积金利率与商贷利率都可以进一步调整，两者差距将随政策干预保持适度分离，继续发挥差异化功能，而无需淘汰其中一方。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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之前30年，我们靠卖地，舒舒服服，顺顺畅畅，开开心心生活的三十年。但是，你们也看到了，降准没人借贷，降息没人信仰。 最大的问题就是南面的港币，也就是大家俗称的美元兑换券。按照现在港币的性质，没有中央政府的强力干预，港币的升值是指日可待。 一年期的存款已经是1.1%了，你再降低0.1%，是要把存款利率打到1%以下吗？换成通俗的金融学概念，也就是说，在中国的任何投资，回报率都会超过100%。 于此呼应的是30年期，50年期的超长期国债。本质上就是借儿子，孙子的钱，在当下挥霍。挥霍的结果不由死人承担，但是子孙必须承担这群狂徒的毫无底线。 大家必须明白，过去30年的繁荣来自过去30年的崽卖爷田，以及大家的六个钱包。现在，过去没了，又开始透资未来，30年期，50年期超长国债，就是儿女债，爷孙债。 今天这些不良的当权者能这么玩，完全是没有财务纪律下的胡乱发飙。 我想说的是，央行还是守住了货币底线的，财政部也没有让政府变得无所顾忌。但是，今天的30年的所谓繁荣，是吞噬了过去的30年和未来的30年获得的。我们注定会成为被后世唾弃的一代人。 |
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??? |
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这是最新政策生效前的公积金贷款利率走势，以及和商贷之间的利率差： |
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下调贷款利率肯定是要鼓励你多贷款买房呗。但是要我说，在买房的投资回报率大于年化4%之前，这种政策的影响不是很大，顶多在交易均衡线附近再超额挤出一点点购房需求，脉冲个一两月，然后再回归宁静。 要说怎么改革公积金政策，然后对经济产生根本性的正向影响，那就是央行创设新的结构性货币政策工具，替换掉存量的公积金贷款，然后让人们能把公积金存款自由的拿来进行别的领域的消费。 在房地产进入新常态后，目前的公积金政策已经不合时宜，应该通过过度政策让其逐步退出。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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扭扭捏捏了半天，才挤了这点牙膏？ 日本给自己国民的房贷利率才0.5%，为啥不接轨？ |
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最近亚太主流货币大幅升值，基本都奔10%了，我们虽然上扬了1%多点，但是要控制住趋势。 加上最近还是动荡期，计划又和美丽国开启谈判。需要再稳一稳市场，管理下预期。接下来就是降准。 房地产的话，4月中开始，不管来访还是成交量和3月比起来，都大幅下滑。工具箱里还有存量房利率、商贷利率继续下调，加上一个限售解除。强力工具基本也所剩无几。 至于计划买房的朋友，建议可以在等一等，政策在路上。 |
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刚写完一个会议前的政策预期的提问，还说在现有的面向不同阶层/群体的各种利率差距不明显、比如公积金利率和商业贷利率之间的微乎其微的差额，降息的可能性相比降准不是很大。 没想到降准降息全面开始了(除了提问中的政策，央行还宣布降准0.5%；降低政策利率0.1个百分点，也就是说LPR可能会降到3.5%)。 |
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之前的公积金贷款利率 我个人认为效果比之前的公积金贷款政策会好一些，但整体效果依然有限。 这就先要说明我国公积金的缴存情况。 1).据估计，体制内“正式人员”大概有8000W，算上一些没有缴纳公积金的编外人员，整个“泛体制”人员数量在1-1.5亿人左右。 2).缴纳公积金总的缴纳人数为1.7亿人，但国内的劳动人口约有8亿，说明大量的社会企业尤其是民营企业未为员工缴纳公积金。 3).目前住房公积金体系内有10万亿的资金余额，而每年的提取压力和公积金贷款规模并不大，大量的资金沉淀在体系内，这才是盘活沉淀资金“进入市场运转的一个巨大挑战。 之前政策希望撬动的是首付有困难、又有刚性需求的人群，这部分群体有没有公积金账户都难说。即便有，公积金存量也不大。而体制内人员买房需求规模绝对少于其他职业的普通购房者；所以所有公积金类政策必定对房市作用非常有限。 而现在房产销售的新房和二手房最大的拉动已经是改善型需求，这部分群体和家庭的成分，可能和公积金缴纳的主要群体交集很大。政策效果的改善，就来自这里。 从另一个角度再看看为什么政策又回到了降准降息的节奏上来。 现在土地供给、房地产销售的情况，与当下房地产市场两极分化日益严重的趋势也完全一致：房产价值依然全面下行的前提下，新房与二手房交易中对来自改善型需求的群体的争夺愈发明显，一是政策端有意推动新房供给加速高端化的迹象、二是只有新房销售越来越多才能稳定甚至拉高房价，利好土地财政。这也是一线城市房价微涨的根本原因。 既然聚焦在高端改善，那么与之相匹配的地段必然是核心地段、优质地块，而这种土地一定是非常少的，虽然单块溢价率高，但无法拉动大规模土地供给增长，自然也就不可能拉动投资增长。 假如收入预期一直不被改善，房地产市场可能出现长期的“横盘”；整个市场会再度回到等待利率/首付/降价的刺激销售的节奏上。 我还是那个观点：在上面这些分析的基础上，现在能够明显拉动房产销售的，只有降价。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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今天早上央行宣布，降准0.5%，降息0.1%，降低长期房贷利率0.25%，市场等待许久的降准降息终于落地了。 为什么要在这个时候降，我来给大家盘一盘。 我国货币政策的主要影响因素，一是宏观经济，二是人民币汇率，三是与美国的利差。 宏观经济一直都有降息刺激的预期，因此过去半年多，市场始终希望降息落地，等了大半年。而本轮降息，我认为大概率是汇率上涨，打开了一定的空间。 |
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为啥去年9月底，一大堆政策组合拳出台，降息、降准、大降房贷利率、然后股市暴涨，这背后的本质，都是由于人民币汇率上涨，突破了7这个大关口。 而最近一段时间，离岸人民币兑美元汇率同样大涨，已经从4月初对等关税开始时的7.42，一路上涨至7.2左右。 所以降息就如约而至了。 要理解为什么汇率涨了就要可以降息，我先补充两条基础知识： 第一条，我们想把人民币汇率，控制在一个适当范围。因为人民币要国际化，所以汇率不能大幅贬值，这会打击其他国家持有人民币的信心；另一方面因为要保出口，所以汇率不能大幅升值，特别是中美毛衣战开打，人民币就更不能升值了，可参见1985年日本广场协议，日元兑美元大幅升值后的历史。 第二条，货币政策的“不可能三角”：当一国在开放经济条件下进行政策选择时，不能同时实现①资本自由流动②货币政策独立性和③汇率稳定。我们要的是②和③。 理解了以上两条基础知识，就能明白，我们会通过货币政策，也就是调整准备金率和利率，来调控汇率，使其处于一个可控的范围内。 任何一个国家降息，都会加大资本外流压力，导致本币相对贬值，所以当然人民币汇率上涨后，我们顺势降息，就可以起到“一石三鸟”的调控目标。 第一鸟：在人民币升值时降息，保证汇率相对稳定；第二鸟：降息可以刺激内需与经济，拉动消费，托底房地产；第三鸟：降息促进人民币相对贬值，有利于在对等关税背景下，降低出口压力，对冲关税的不利影响。 为什么之前几个月，降息呼声极高时，央行依然不为所动，本质上就是当时人民币汇率已经很低了！ 我个人的判断，过去几年央行的汇率政策目标，是将汇率控制在7-7.3之间，现在为了适度保出口，汇率区间已经下降到了7.2-7.5，未来不排除会继续下调，对冲关税成本。 以上就是汇率和基础利率之间的作用，不要忘了，还有另一大影响因素，那就是未来美联储的降息。 美联储降息，会缩小中美利差，使得外资回流中国，推升人民币汇率，这也是特朗普一直逼着鲍威尔尽快降息的原因。 贸易战的背后，有一个影子战场，那就是汇率战，谁的汇率更低，谁就能在贸易战中占据一定的优势。 再说明白点，特朗普，是希望弱美元，也就是美元贬值的！ |
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1985年日本签订广场协议时，美元兑日元汇率为240左右，而到了1995年，美元兑日元汇率最高涨到了80，日元10年间升值了2倍，相当于日本出口商品的价格，以美元计价暴涨了200%，其效果等于变向增加了200%的关税，这对于日本出口导向型的经济，造成了毁灭性的打击。 这里我不展开解释了，大家可以简单理解为，人民币汇率下降10%，就能对冲10%的关税对外贸影响，所以中短期内，人民币是不能大幅升值的，记住这一点，未来的变化就能大致找到方向了。 理论上当前降息，相当于我们提前打出了一张牌，大家欢呼雀跃，但我却有点担心，因为我们降息的空间比美国低，贸易战中，手中的牌肯定是越晚打越好，越早降息，未来的政策空间就会越来越小。 一旦下半年美联储开启降息，那么我们到时候，很有可能会被迫继续降准降息，来作为政策对冲。但基准利率越贴近0%，效果越差，我猜特朗普也是看准了这一点，才悍然发动关税战，毕竟美国当前降息空间非常大，就是想要逼人民币被动升值。 而我们想要赢，就一定不能让人民币快速且过度升值，日本就是前车之鉴。 有意思的是，太多朋友不懂汇率，就想当然的认为，人民币汇率上涨等于中国强大，而未来中国必胜，等于未来人民币汇率必然上涨。如果你持有这种观点，建议再去补习一下汇率相关知识。 我希望中国强大，也希望人民币可以有限度贬值，这才是真正对我们国家出口最有利的事情，毕竟90%以上的人不出国旅游、留学、消费，人民币贬值对大多数人影响不大。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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房子卖不出去，狗急了。 |
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今天的三部门发布会力度还行，符合预期。 时隔225天，三大部门再次联合亮相，这是继2024年9月24日之后，中美关税战爆发之后，央行、金融监管总局、证监会三部委首次举行联合发布会，而上一次发生了什么事情，咱们所有人都看在眼里，所以这次的发布会毫不夸张的说，是一场万众瞩目的重磅会议，大家都在等国家放出大招刺激经济，而央行也不负众望，不仅降准又降息，还直接放出了10支利箭，可以说已经超出了市场的预期。 话不多说，我们直接进入主题。 这次央行的10支利箭可以归纳为8大利好消息，其中最引人注目的就是降准和降息，首先是降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿，然后是下调利率0.1个百分点。 这两个政策传递出来的信号非常清晰，那就是央行要给市场送钱了，送钱的方式也很简单，一个是企业去银行贷款的成本降低，利好中小企业，另一个是老百姓的房贷还会继续降，你每个月的月供还会持续减少。 我知道有人会说，好像降准降息的幅度一般般啊，你这样想认知就不够全面了，因为这次央行政策公布的重点不是降多少的问题，而是央行竟然抢在美联储降息之前提前打开了放水的通道，这个信号一旦传出，就意味着两件事情： 第一， 上面的判断，美联储降息的日期可能很快就要来了，到时候全球市场都能松一口气。 第二， 这次的降准降息也许只是开胃菜，真正的大招还在后面，这次只是在告诉大家，上面要出手了，等到美联储降息之后，那才是轰油门拉经济的重要时刻。 明白这两个信号很重要，也很有意义。 然后是第二大利好消息，汽车金融和租赁公司可以免交准备金了，说人话就是以后我们买车的首付可能会更低，租车的价格也会更加实惠，比如说买车直接利息打五折，或者直接零首付等等，如果你准备最近买车或者租车出行的，我建议你再等一等，未来还能省一大比钱。 再来看第三大利好消息，小微企业和农民贷款的利率直接下调了0.25%，调整幅度非常明显，而且不仅是将利率，还把贷款额度增加了3000亿，这个政策对咱们普通人有什么好处？我就这样说吧，如果你想回村开民宿，贷款100万利息直接省了5000，如果你想开奶茶店，成本也会更加低，通过这样操作之后，去农村投资的人可能会更多，三四线成本开小店的成本会更低，搞不好你楼下的奶茶店要扩大招人了，你去兼职的机会也会变多，还有拼多多，抖音小店的进货成本也会降低，对店家和消费者都是好事。 第四大利好消息，公积金利率又降了，而且是直接降了0.25%，来到了历史最低水平，这意味着你300万的房贷月供直接减少了500块钱，贷100万，30年总利息省了5.4万人民币，5.4万啊，对于已经买房的人来说，这几乎就是在给你送钱啊。 第五大利好消息，给科创企业的贷款又增加了3000亿，直接达到了8000亿的规模，以后华为和比亚迪这样的企业就能拿到更多的钱去搞研发，中国产业升级的速度会进一步提速，对咱们普通人来说，以后买国产手机、电动车这些东西，价格还会进一步降低，而且由于大企业研发投入增加，可能会增加程序员相关岗位的招聘，让部分高校的应届毕业生工资出现上涨，不过这个传导需要一个过程，大家需要耐心等待。 第六大利好消息，发放了5000亿的养老消费贷。 这笔钱是发给谁的？答案是养老院、月子中心、旅游公司等等，这意味着以后咱们普通人住养老院，可以分期付款了，也许首付20%就能直接入住，还有产妇坐月子也可以分期，不用一次性交那么多钱，更重要的是，随着国家资金的涌入，未来可能会带动养老院服务的提升，进一步降低养老院床位费的成本，让大家养老花更少的钱。 第七大利好消息，给股市注入了8000亿的护盘资金。 这样做的目的很明确，就是给国家队补充弹药，让他们在关键时刻可以更大力度的救市，以后A股再出现大幅度的波动，大家也能更有底气的应对了。 第八大利好消息，央行和地方政府给科技企业进行了债券兜底，大概意思是科技企业发债借钱搞研发，万一还不上，国家帮你兜底了，这样做的好处很明显，就是科技企业可以加大研发投入，国内芯片和AI行业的发展还会加速。 除了央行的放出的这八大利好消息之外，金融监管总局和证监会也公布了一批利好消息。 比如说加快出台与房地产发展新模式适配的系列融资制度，说人话就是国家给楼市装了一个"安全气囊"，以后我们买房烂尾的概率会大幅降低，房价会趋于平稳，不会频繁地大起大落，还有租房的话，以后政府主导的房源会进一步增加，大家租房子的选择空间会更加大。 还有全力支持中央汇金公司发挥类平准基金作用，这个政策的目的就是在给股民发"定心丸"，以后股市极度暴跌的时候有人兜底了。 总而言之，这次的会议放出的利好消息非常全面，范围涵盖了买房、存款、工作、消费、炒股、养老、农业等多个领域，这些组合拳合到一起只有一个目的，那就是——让钱流入到实体经济和股市里面，进一步增强大家的抗风险能力。 而且今天还有一个重要的新闻，那就是外交部和商务部早上已经宣布，中美将开始经贸高层会谈。 咱们的某个大佬已经决定在访问瑞士期间，与美国财长举行会谈。 尽管特朗普政府毫无信誉，但两国开始恢复接触，这也说明双方严峻的局势可能会出现阶段性的好转。 把这些国际国内的新闻结合到一起看，我们就能清楚，一个重要的转折点已经来临，尤其是后面美联储的降息，大家一定要密切关注，可能会出现新的机遇 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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