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[商业财经]长沙宣布全市范围内买房，不再审查购房者资格，上月二手房成交量大涨，均价跌破一万元，哪些信息值得关注？ |
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长沙也“坐不住”了。 4月18日，长沙市住建局印发的《关于支持居民购买改善住房的通知》（下称通知）显示，即日起， 全市范围内买房，不再审查购房者资格条… |
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降低门槛，甚至敞开，放宽信贷，该使的招各城市也将使尽，政策会有影响，咋也不如降价管用。 最终是市场说了算。 |
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我下面的回答，不知道算不算纠正大家一个误区：长沙的房价相对于其他部分省会城市相对较低，是因为政府管控的好。 其实不是。 其他绝大部分城市，甚至县城房价暴涨的逻辑是什么？政府卖地得钱，开发商卖房得钱，银行两头贷款得钱，早些买房的人因为房价上涨得钱。 很多人因为房地产赚到钱，所以都乐见房价上涨，并且因为政府拿了大头，所以在过去的很多年，对于管控房价是阳奉阴违的。 最大的得利者，怎么会挥刀向自己身上割肉？ 那么，长沙的房价为什么涨不上去？ 我也不知道什么原因，可能是历史因素吧，长沙有着大量的单位集资房，房屋质量不咋地但面积都很大，很多在长沙的土著，或者在过去长沙深耕十几年，家里一般都是好几套，（我的同学中，当年毕业后就到长沙落户发展的，现在家里都是两三套，而我当年去了广东打工，十几年后再回来，现在在长沙租房）。 大量单位集资房的存在，也就是说，最有能力的购房人群是不缺房子的（能够拿地建房的单位，想一想都是什么能量？在这样单位上班的员工都是什么购买力？），大伙不会恐慌性的买房，连外地的炒房团在长沙都是折戟而归。 也就是说，房价地价上涨最大的受益者并不是政府，所以，政府在执行房住不炒的政策时，会比较果决。 |
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第二个，我一直都说房价的上涨一定要是有GDP的上涨作为支撑的，经济不发展，房价上涨就是吹大泡沫。 而长沙作为中部省会城市，经济一直不咋地，几年前举全省之力才刚刚突破万亿GDP，并且这还是合并了望城浏阳等原来的县级单位计算得来。 再加上长沙没有什么新兴产业，所谓工程机械之都，赚的都是辛苦钱，工程机械旗下的员工收入太少，也不足以支撑高房价。 十几年前就开始搞长沙株洲湘潭一体化做大做强，也因为定位摇摆不定，始终没有起色，加上现在爆出株洲湘潭都出的大贪官，那些大坑不知道多少年才能填完。 没有高薪产业，就吸引不到高级人才，所以都说湖南人的省会在深圳，不是我说，很多深圳的湘菜馆比长沙的都要正宗，因为顶级厨师都往那边跑啊。 所有的物质财富，都是因为有人的争夺才会有意义（增值），当供需关系不再紧张的时候，买方市场与卖方市场就会自动调节，调节到双方都可以接受的地步。 所以长沙的二手房跌破万元以下，这远没到极限，我有个同学16年在望城区买的房，5000多块还带精装修，上个月跟他聊天他说想换个大点好点的房子（大平层），去逛了几个楼盘，发现现有房子置换出去再买新房要贴的钱太多了，压力太大，暂时就不想了。 在房地产市场整体下行的当下，我都劝他，如果不是公职单位（公积金补贴房贷），现在卖房子买房子都不是最好的时机，再等一等，等局势更加明朗一点吧。 |
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长沙已经全面放开住房限购 这意味着长沙已施行7年的楼市限购政策正式全面放 长沙是17年开始限购，因为那时候长沙房价2016年同比涨幅超过30% 为遏制快速上涨的房价和炒房客，2017年3月18日，长沙出台调控政策 规定非本市户籍家庭限购1套新房，而且限购一样也一样很火，很多秒光盘出现 现在放开限购肯定就是卖不动了，确实不需要再限制购买房子 今年一季度，长沙内五区新房，平均单盘来访60组，同比下降46% 单盘认购3套，同比下降55%，处于近两年低位 长沙控制楼市是很有名的，2020年官方还专门表扬长沙 说近年来，长沙坚持“房住不炒”，房价收入比整体保持在6.4左右，为全国35个主要城市最低 大家一直一来提到房价，长沙都算是控制的不错的，现在长沙全面放开限购 足以说明问题，确实是房价起不来了，并且需求严重不足，所以不怕放开限购 不过长沙设定了5年的有效期，留了一手 未来可能除了北京，上海这样的城市，其他都会全面放开限购 而且就算是北京，上海，估计也是核心区域限制，其他郊区也要放开 这就是目前房地产市场的情况 下面是今年1-3月份的房地产行业情况 |
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长沙还宣布“以旧换新"”购买新房，可按照"认房不认贷"政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠 购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上，上调最高贷款额度 职工在长沙市购买新建商品房申请住房公积金贷款的，其最高贷款额度提高至80万元 生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万元 这些有效期也是5年 这就是目前的房地产市场，龙头企业也取消了分红，房价暂时看不见回暖的可能 房价不断上涨的时候，限制越来越多 房价不断下跌的时候，限制慢慢放开 至于最终跌到什么时候，要看经济情况，租售比，房租情况 还有大家收入和房价的比值情况，这些肯定都需要考虑的 如果未来收入越来越高，房价一直下跌，肯定也会有那么一个临界点 导致房价看起来没有那么贵了，慢慢有了性价比了，当然就会止跌 但目前还是泡沫大的，还没有看见这样的迹象 在过去20年早买房，早赚钱，现在就是晚一点买房才赚赚钱，才亏的少 一切都是周期，不存在只涨不跌的东西 |
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先说结论，现在二线城市就是谁先抢跑，谁先回血 |
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除了北京、上海等核心城市区域外，其他城市可能会全面放开限购。同时，房价的最终走向将取决于多种经济因素，包括租售比、房租情况以及收入与房价的比值 长沙市已全面放开实行了7年的楼市限购政策，这表明当地政府认为不再需要通过限购来控制房地产市场。长沙自2017年起实施限购政策，以遏制当时房价的快速上涨和炒房行为，2024年一季度，长沙内五区新房的访问量和认购量同比下降，显示出市场面临需求不足的问题。 长沙二手房市场在近期表现出成交量的显著增长。例如，三月二手房成交量比上月上涨了47.68%。长沙二手房的参考均价出现了变化，上月均价为10196元/平方米，比去年同期下跌了3.15%。这表明长沙二手房市场正经历价格调整，对于购房者来说，这意味着更好的入市机会。长沙市通过优化调控政策，旨在满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这包括放宽购房限制、降低首付比例、调整贷款利率和契税等措施。 |
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长沙在控制房价方面成效显著，房价收入比保持在相对较低水平，被认为是全国主要城市中控制得较好的。长沙除了放开限购，还推出了“以旧换新”政策，允许购买新房时享受首套房首付和按揭利率优惠，提高了住房公积金贷款的最高额度，特别是对于生育三孩的职工家庭，进一步提供了购房支持。 |
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虽然二手房市场成交量上升，但整体市场可能仍处于调整期，房价可能会继续经历一段时间的波动。不同区域的房地产市场表现可能存在差异。购房者应关注特定区域内的市场动态，包括成交量、房价走势以及新政策的具体影响 |
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长沙在过去的房地产上行周期，属于较为低调的城市，按照长沙公布的2022年数据，房价在30个省会城市和直辖市中排22名，房价收入比低于7，就是按照30%的公摊美化，也就10左右，泡沫程度不算太夸张，反而因为较低的生活成本吸引不少年轻人口流入，2019年到2022年之间有大概80万左右的流入，中游的gdp、中等偏上的人均gdp，以及偏后的房价，让其在房地产下行周期压力小得多，紧迫性可能没有那么强。 话又说回来，房地产下行周期无非是泡沫大风险大一些，尤其是住户杠杆高的那几个，杭州、南京、厦门等都是这类，但不意味着你泡沫小就没下跌压力，长沙同比去年3月也下跌了4.2%，虽然在主要城市里面低于二线的平均值，但该跌还是会跌，土地财税下降更是普遍现象。 政策无非是改善供需关系，刺激需求全国各个城市基本都是殊途同归，放低准入门槛，增加信贷额度，降低信贷利率，还有的地方会给购房群体定向减免一些置换环节的税收。 事实证明，这些东西相比于直接降价效果还是不如的，根本不需要施舍，市场定价就会调节价格到居民可承担的范围内，新房价格管制，但流动不了的资产给房企带来更大的风险，越拖越难抚平资不抵债的部分。 而二手房则非常的市场化，没有卖不出去的资产，只有不到位的价格，恰好二手房更愿意降价，风险和不确定更小，各地逐渐出现二手房交易压过新房交易的情况，这也是市场用脚投票的结果，至于新房管制，又无法舍弃信用崩溃后的特色预售制，买方市场依旧一副高高在上的姿态，也只能守着纸上资产负债表自己和自己玩了。 |
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证明只有不依赖炒地皮的xx，才能不去托房价托地价。 知乎上有个回答，分析为什么长沙房价低。 大意是“有能力炒地皮的，却早年在房价还没起飞时给了企业太多地，导致自己手上反而没太多地皮，所以就不炒地皮了”。 长沙为什么房价这么低？512 赞同 · 46 评论回答 |
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这么多年来，长沙在控制炒房这件事情上，一直是遥遥领先的。 长沙不管别的城市怎么炒上天，最近几年的房价就一直维持在1万上下，稳得一批。 最新2024年的房价排行，长沙一手房均价11302元/平，全国排名第52。 你不管从面积，人口，人口密度，GDP总量，人均GDP，哪个维度去看，长沙的房价都不应该是第52名。 历任长沙政府对房价的调控都是非常放在心上的，房价一直都是政府工作的重点。 但就是这样的一个城市，彻底放开限购了。 这意味着什么？ 意味着政府判断，就算彻底放开，房地产市场也炒不起来了。这可是政府的判断，他们掌握的信息肯定是最全面的。一个对房价如此敏感的城市政府判断房子再也炒不起来了。 那些喊着小阳春，等着反转的人，你们是不是可以去跟长沙政府辩论一下，或者你们拿出真金白银去打他们的脸。 |
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先说结论：放开购房限制，不会刺激房价回暖！ 广州、苏州在2月份的时候取消了二手房限购，理论上3月就应该反弹了，但是根据最新数据来看，3月1号至18号期间，苏州新房销量同比下降72%，二手房销量同比减少52%；广州二手房数据还没出来，但是新房销量同比减少63%，堪称腰斩。 很多人说一线城市放开之后，其他城市的人会去一线城市大规模买房，实际上不会，除了北京有学位优势之外，其他一线城市对于外省人的吸引力有限，而且跨省成本也太高了，1000万可以在任何一个二三线城市过得很好，去了上海只能买个100平的小房子，何苦呢。 所以，不管后面怎么取消限购政策，都是短暂火热，取消限购后一两个月可能会吸引外地资金入场，长期来看根本无法扭转楼市颓势，该跌还得跌。 而且，过去一段时间，中国房价还没有开始真正下跌！ 大家都知道当前房地产市场是个大坑，市场需求大幅度减少，恒大、碧桂园、金科先后暴雷，就连万科都传闻出了问题，地产行业几乎处于半废的状态了。 前两年我们虽然零星听到各地房价下跌，但基本都是某个楼盘、某个偏远郊区房价大跌，大多数城市主城区的房价依然很稳健，没有出现大面积下跌30%的情况。 究其原因，还是因为房地产行业是一个流通较慢且各个利益方都不愿意降价的行业。 首先是房地产卖方不愿意降价，降价就等于下调存货资产，就意味着账面资产受损，那债务方和股东给的压力就更大了，反正都卖不出去，还不如保账面资产慢慢卖，大不了用楼房抵债； 除了卖方不想降价外，银行也不希望楼盘大幅度降价，银行可是当前中国房市的最大持有方，只要小区里面一套楼盘降价，影响整个小区估值，对于银行而言就是立马资产亏损，甚至容易引发连环坏账，造成金融危机，所以银行绝对不希望楼盘降价； 第三就是政府也不想降价，降价导致土地卖不出去，影响财政收入，影响地方经济，他们甚至希望房价稳定持续上涨； 中指数据显示，2023年全国法拍房达到79.6万套，相比2022年增加了21.3万套，同比大增36.7%，如果法拍房短期大面积入市，对所有楼盘都是一个冲击。 |
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当前期望房价下降的基本就是无房一族，但是他们买房后立马又变成维护房价的一方，在这种背景下，市场最终的结果就是楼市成交减慢，市场用时间换空间。 但是这种表面稳定的局面会被强力的卖方打破，一是开发商破产，债务方会逼使他们尽快抛售手中资产换现金还钱；另一个是个人资产急缺，不管房价降低多少都想立刻出手。 现在开发商这个雷有点严重，就在这两天，先是万达商管价值162亿股权被冻结，再是碧桂园百亿市值股权被冻结，也就是上层不让他们降价变卖手中资产，不然单单是地产公司卖房，都是一次很大的冲击。 那么未来是所有的房子都会降价吗？ 也不是，新房几乎不会降价，好地段的房子也不会降价。 上面也说了，中国房地产是一个巨大的利益闭环，各方都不想降价，最后就是地方卖地速度减慢，保新房价格，维持新房房价不跌。 这样就会导致二手房和新房价格差距会越来越大，未来新房市场想要守住高价，就必须卷产品，如果新房还像以前一样修成个刚需房，那新房肯定卖不出去，会倒逼新房市场越修越好。 另外，未来新房肯定是户型越来越大的，今天深圳取消7090政策，所谓的7090就是指当初政府要求开发商修建楼盘比如要70%以上的楼房建筑面积低于90平，就是强制性修刚需房，别建大户型。 其实除了深圳、上海、北京等地，很多地方早就放开了，现在市场中主流户型变成了140以上的，而且单价还不低，想要刚需换改善，门槛还会提高，恐怕要三四套老房子才能换一套新房。 这里还得说一下什么地段才算好地段？ 说白了就是高端人才持续涌入的地段，你这个地方要不断有新的购买力进来，进来的人得是能赚到钱的人才，而且得长期居住，你近期如果要买房，就认准人才流入这个原则，哪里人才流入最多就去哪里，别在意价格高低，楼市与股市一样，抄底不如追高。 其实，未来很长一段时间楼市的趋势已经很明显了 1、整体房价下跌，二手房领跌，楼市难再爆发； 2、新房供应量减少，且新房以大户型为主，一线城市新房持平甚至上涨，一线城市的置换压力会越来越大。二三线城市如果开发商不卷产品力，新房也要跌； 3、在人口减少、地方化债的背景下，城市扩张速度减慢，稀缺资源越来越少，买房的投资属性越来越淡，除非差价明显，否则实在没什么投资价值。 这样一看，楼市短期一两年起不来，经济短期很难恢复，压力大啊！ |
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意料之中。 作为湖南人，我心里清楚得很，长沙这个城市，除了国企公务员，没什么好的工作，大部分公司都不缴金，这种情况下，消费还不低，根本支撑不了高房价。 在别的大城市赚钱，然后再去长沙买房消费是可以的。你要是在长沙能找到政府单位的工作，也是可以的。 单单看上了长沙的房价，如果不是本地人，没必要买那的。 |
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大家都在说长沙的房价控制的比较好，但是从市场结果来看长沙从高点的11203/㎡跌到现在的不到10000元/㎡，也就用了1年的时间，全国其他城市过去一年的平均跌幅还不到10%呢。 整体来说一个地方1年时间内房价下跌10%以上对于当地的房地产市场的压力就比较大了，法拍房就可能会快速提升。 目前大家所能采取的措施只有通过不断释放政策让房价缓慢下滑，而所有房地产刺激政策中放开限购是最低成本的方式，但是房价下行周期对于长沙这种城市放开限购政策对于市场不会起到任何的作用，甚至连“中药”都算不上。 现在各地给予厚望的政策还是“以旧换新”通过城投回购的方式收回业主手上的旧房，给予业主房票补贴，业主在以房票的形式支付新房的首付款，剩下的房款通过银行按揭贷款的方式提供，这样地方政府以增加隐性负债的方式给房地产市场注入了新的资金，这个政策地方政府的政策力度最终就龙头在于收回业主旧房的价格，如果地方政府救市比较急迫的话，可以通过提高回收价格，甚至价格比周边二手房价格更高，来调动居民的参与度。 当然回收价格越高对于地方政府来说杠杆也就越小，单个业主调动的社会资金就越少，地方政府未来的负债也就越大，这玩意其实也就是把债务风险后移了而已。 |
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说长沙也“坐不住”了，我问你，谁坐住了？北京坐住了？上海广州坐住了？十八线小城坐住了？还是鹤岗坐住了？ 去年以来。大家都坐不住了。从小城市到大城市，从羞羞答答、扭扭捏捏，到美其名曰“优化房地产政策”，名称不同、方法不同，目的都是一样的，就是放松或者放开限购限贷，促进楼市销售。 为了吸引购房者，各地的政策制定者也是拼了。降首付，提额度，降利率，处处为买房者考虑，这在几年前，那是做梦都不敢想。 4月18日，长沙市住建局印发的《关于支持居民购买改善住房的通知》（下称通知）显示，即日起，全市范围内买房，不再审查购房者资格条件；“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上上调最高贷款额度。 这也意味着，长沙已施行7年的楼市限购政策正式全面放松。 其实，长沙的楼市是很有竞争力的，区位优势、人文环境、交通文化、美景美食，跟周边省会城市相比，吸引力很强。 但是，在土地财政压力面前，不放开的话，优势将被其他人抢走。落后就要挨打，早一步总比晚一步好。 除了上述政策，长沙从限购、限售、落户、金融、税收等方面出台九项举措，促进长沙房地产市场平稳健康发展，看来，这次真是下了功夫了。我们希望在此政策的推动下，长沙的经济环境会越来越好，会吸引来更多的投资者，更多的买房者。 |
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市场新规则： 供>需=涨价 需>供=涨价 高情商:等降价。 低情商:真的买不起。 共识的力量很可怕，钻石暴跌黄鱼暴涨可见一斑，全民坚信房价上涨的时代过去了，现在是多空交织的局面。 没有任何行业能让所有人都赚到钱，楼市作为长周期资产，几个月的涨跌根本没用。 阵痛要有人承受，注定有一批人要付出代价。会是谁呢。 比如钻石这东西，大家都觉得值钱的时候，一小颗就是价值连城，大家不认为有价值的时候，就是废品。十几年前的小说，主角弄到几个钻石就能发家致富，解决资金问题。现在的主角，钻石？扔一边，还是玉石黄金可靠。 人口减少固然不利房价，但欧洲人口更少、房价却很高，说明人口不是决定因素，资本才是，钱多了什么都贵。 |
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以前的房子总价值是在30万软妹币 现在的房子都三个亿软妹币 再往后推就是30亿软妹币 再再再往后推就是300亿软妹币， 我就能问一下普通员工薪水涨了没有？ 蓝领们一个月能拿500万薪水吗？ 白领们一个月能拿两个亿薪水吗？ 中层领导干部能拿60多个亿薪水吗？ 以后的房子估计都是千亿软妹币了 |
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有些问题不用看复杂了，最根本的一条就是最后谁卖单，不要理中间七八糟的过程，有人获利，必然有人损失！财富不会凭空出现和消失，只会转移！ |
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日落是免费的，春夏秋冬也是，不要觉得人生是那么无望，我希望你能快乐点儿。我们总是在许多遥不可及的事情奔波，却错过了路边的花开，傍晚落在身上的夕阳。忙着生活的同时，记得感受日常生活的小细节。生活除了琐碎和平淡，还有可口的美食和无数盛开的花朵。晚风吹人醒，万事藏于心，你我的目标本就不是罗马，何不期待今晚的风和月光呢？ 这房子我有四不买： 第一，涨价我不买，因为买涨不买跌，这种好事我让给大家买。 第二，降价我不买，因为降价是为了疯涨做准备，这么好的机会我得让给大家买。 第三，新房我不买，因为那房子刚盖好，还没住过人，还没人享受过，这么好的机会我得让给大家买。 第四，二手房我还不买，因为那房子都住过一次了，临了临了了我给住进去了，我心不忍啊！我还得让给大家买。 王朔：“当你没有车贷房贷的时候，你完全可以找一个轻松的工作，混吃等死；可一旦你背上了车贷房贷，那么你这励志的一生，可就要开始了 |
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这次长沙购房政策终于大开绿灯，这次是彻底放飞限购的翅膀啦！“不再审查购房者资格”？以后在长沙买房随便挑，随便选，随便买，再也不用担心被政策卡住。 18日出台了全面分开通知，19日，长沙公积金管理委员会对通知的第二条公积金贷款出台细则。 两项政策结合的具体内容如下： 一、“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策享受首套房首付比和按揭利率优惠。 二、购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度80万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万。 三、不再审查购房者资格条件。 其实这次长沙政府出台这个政策，也是长沙房地产下行的太严重了。 2024年一季度，长沙房地产成交量价同比跌幅均超过半数。 |
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从今年一季度的新房开盘情况来看，市场显得有些冷清，仿佛被寒风拂过，楼盘开发商们也不再像过去那样大规模的开盘，大多数项目选择了平稳入市，集中开盘的项目更是也是少之又少，开盘推售的房源数量也是不断减少。 |
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但是二手房的成交数量却是上升的，这是因为受中心城区刚需产品减少，才涌入二手市场。 |
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这次政策的全面放开，可能会导致新房、二手房的价格和成交量全面上涨。 原来在长沙买房子要落户长沙或者要两年的社保，但现在不需要了，本来长沙的房价对比其他一线城市而言可以说算是最低的了，所以应该会有大量的购房者涌入长沙。 毕竟长沙的房子受疫情的影响较少，再加上本来价格也较低(对比一线城市而言)，而且长沙属于新一线城市，周边配套和城市建设都是不错的，对于不管是投资还是居住都是不错的。 |
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集美们，救一救阿，不到一万块一平，各种意义的独立女性标配，是时候展现她力量了 |
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长沙楼市很一般， 今年1-3月，长沙供应市场低迷，企业对市场信心不足，一季度市场供应处于低位水平。长沙内五区（注：芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区）商品住宅供应规模67万平方米，同比下降31.5%，与2019~2023年同期均值相比下降51%。 新房前3个月同比以前，其成交下降超过50%， 3，4年时间，成交量下降一半，您可以看。 我们再看一组数据： 一季度平均单盘来访60组，同比下降46%；单盘认购3套，同比下降55%， 单盘来访60组，同比下降46%， 单盘认购3套，房屋严重去化不足。 二手房去看： 2023年3月长沙市二手房市场成交6002套、63.96万方， 成交均价是9689元每平米。 看新房成交量， 二手房还会低迷很久。 |
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“让炒房客有去无回”。 这让长沙楼市调控火遍全国，并被住建部点名表扬。 更有意思的，当时全国各地包括深圳东莞的住建管理部门都去长沙学习优秀经验。 当时，长沙2017年制定了一个政策，要求部分楼盘的价格必须只能赚7%的利润。 然后2019年，又把这个7%利润要求推广到全市商品房。 最后结果如何呢？ 长沙房价一直没有被控制过，反而在前几年一路狂涨； 然后这几年，长沙房价也一直没好过，7%的利润，现在看来也许就是来搞笑的了。 我昨天看到了一个博主是这么说的：如果你去一个城市看到它的街道招牌都是一摸一样的，那不用说，这个城市的营商环境一定是非常差的，要赶快躲开。 |
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当一个支柱行业的利润都可以被当地政府强行规定，甚至于全国都来学习推广，这会是一个很好的营商环境吗。 要么这个行业实在太赚钱了，只要进来，就不会亏钱，这是我们曾经计划经济的产物。 可是现在不是那个年代免费分房子的时候啊。 老百姓要真金白银的投入一辈子甚至于几辈子的钱去买房子，凭啥我还没有买，你就已经把利润规定好了呢？ 结果我们看到了。 你能规定利润，但是你强迫不了我消费。 当泡沫散去，谁在裸泳呢。 我也想试着分析长沙这几年，楼市调控做的这么好，到底经济有没有快速发展！ 长沙2023年GDP终于出炉，为14331.98亿，增量744.42亿，名义增速5.48%，实际增速4.8%，没有达到年初预定的目标。 2022年，长沙GDP终核数据为13587.56亿，比初核的13966.11亿低了378.55亿元。也就是说，2022年的实际增量只有316.86亿，而不是当初公布的600多亿。 无论采用哪个数据，长沙2023年的成绩都算不上优秀，甚至连合格都算不上。 2023年武汉GDP突破2万亿元。 长沙和武汉这几年的差距越来越大，已经有了5000多亿的差距。 如果一个城市仅靠所谓一刀切的政策，娱乐，网红来出圈，完全不注重经济结构调整。 甚至于连市场企业利润都要严格控制的城市，最终血的教训肯定是要自己来吞了。 长沙此次取消限购，放心，对整个楼市不会产生影响； 甚至于说全国即使一线城市取消限购，也不会在短期内有太多波澜。 一个公平效率的营商环境，一个让消费者认可的市场环境，不是依靠政策的朝令夕改来建立的。 长沙今天可以取消限购，让消费者上钩，过两天，一样可以重新限购限售，让买房者吐血。 很多人和我一样，对这些骗局和手段看的太多了。 不上钩，不参与就是对行政干预最大的谴责…… |
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这两年还敢买房的人，他们对风险的抵抗能力，还是普遍比之前买房的人，要强的多。 举个简单的对比来说。 在2022年之前买房的人，尤其是2021年、2020年的那些人，他们对于自己的收入，是很乐观的，普遍觉得自己的收入能不断的上涨，而且还觉得就算自己收入不涨，房价也能涨，到时候自己如果还不起房贷，就能把房子卖出去，也能挣钱。 所以在2022年之前买房的人，很多还是用了高杠杆。 在2022年之后买房的人，他们对于自己收入预期，就已经不是很高了，而且对于房价上涨的预期，也不是很高了，所以2022年之后买房的人，里面用高杠杆的比例，就已经很少了。 现在楼市里面，真正有断供风险的，也就是2020年、2021年这两年的人为主，他们当时过于乐观了。 |
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长沙全面取消限购，楼市又要暴涨了吗？ 最近有朋友劝我买房，我总是淡淡一笑，“不急。” 以前是确实买不起，现在是根本不用急于一时。现在劝我买房的朋友，无非觉得有个房子才好给我介绍对象，但是对我来说，一个我什么都不了解的人，只用一个房子便能交换感情，那样的婚姻，意义也不大。 当然，女孩子要一个房子，有安全感，也是可以理解的，只是站的立场不一样罢了，无关对错。 |
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劝我买房的朋友，都是在房子涨价的过程中收益很多的。 长期的房价上涨和海量的收益，让他们根深蒂固地认为，房价是不会降的，因为国家不允许。 他们认为只要国家出手，房价就不可能跌，但是，他们没有看到，不是国家让不让跌的问题，而是客观规律能不能支撑的问题。 楼市，确实已经变天了！无论你愿不愿意面对，如果能及早面对，还能早做布局，减少一些损失。 政府肯定是不希望房地产崩盘的，因为中国的房地产体量太大了，为了制止房价下跌，他们已经想尽了一切办法，能用的，不能用的，都用上了。 降低首付，取消限购，降低贷款利率，印钞发债... 试问，还有什么措施是没用上的？ 额... 好像还有一个缺德的招数没有用上，昨天看到一篇文章，有个专家提出，应该禁止二手房交易，这样新房成交量上来了，就能拯救房地产公司了... 这招数太TM缺德了... 不可能用，但在长沙，新的政策又出台了！ 昨天，4月18号，长沙更是全面取消了限购。 地方媒体兴奋地宣布，这是历史性时刻！ 长沙住建局发布通知，对楼市政策进行重大调整！ 为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，满足居民多层次多样化购房需求，促进房地产市场平稳健康高质量发展，经研究，现将有关事项通知如下: 一、“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策享受首套房首付比和按揭利率优惠。 二、购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度。 三、不再审查购房者资格条件。 长沙正式成为不限购城市。长沙楼市完全放开了，不管买新房还是二手房，可以随便买，不管多少套了，长沙楼市不再设置任何防线。 这次的动作非常直接，非常干脆，没有犹犹豫豫遮遮掩掩，而且来得快来得猛。 长沙去年9月，取消了非长沙市户籍居民，在长沙购买首套商品住房的限制。 曾经要交两年社保才有购房资格的人，一夜之间，就有了购房资格。 就像是打游戏升级，前面要一点点打怪升级，到后面，玩的人越来越少，于是，一个新人进来，一下子给你升到满级。 这样的政策刚一出台，就让无数房地产从业人员兴奋不已，以为又会赢来房地产的春天。 但实际呢？ 像是小石子扔进了池塘，掀起了一圈圈美丽的涟漪，刹那便消失不见。 再到去年11月底，长沙随之取消了第2套房的购买限制，房地产从业人员好像没有第一次那样兴奋和期待了，看过山水，从此波澜不惊。现在完全取消了购房限制，距离取消第2套房的购房限制，时间不过5个月，距离取消外地户籍首套房购房限制不到8个月，动作这么快，这么猛，这么干脆，其实也挺让人心里打退堂鼓的，“这是不是也说明楼市真的到了过不去的坎了？如果到了这一步，取消限购，还能逆转楼市吗？” 就像重症患者...加强针...额，你懂的。 放开限购，最重要的一个方向，是刺激有钱人买房，而有钱人买房要么是改善住房，要么是用来投资，如果用来改善住房，那这个需求大不大呢？如果用来投资，现在的行情谁会买房做投资呢？这个政策后续能产生多大效果，只能等等看，直到水落石出。 房地产的事，自有肉食者谋之，升斗小民也不好说，但有一点可以肯定，房价上涨的时代一去不复返了。既然房子不会再涨了，买房急个啥劲呢？喝杯茶，聊聊天，慢慢看，慢慢等，不会错的。 根据中指研究院数据显示，截至去年11月，百城二手住宅价格已连续19个月环比下跌。这让17年到21年加杠杆买房的人痛拍大腿。 |
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2020年全国楼市经历了一波意想不到的火热行情，举债买房太常见了。 有很多人，果断加杠杆上车，如今背着房贷，卖又卖不动、租又不好租，进退两难。 楼市、就业双双遇冷，两向挤压的终点可能是断供，房产被法拍。2024年1月全国各类法拍房挂拍10.04万套，同比增加48.2%，这一热度还在持续升温。 |
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如果，你还期待房地产像四季轮回一样，冬去春来，春暖花开，大概是太异想天开了。 当然，我们相信国家会稳住房地产，让经济平稳着陆。 这一点，我坚信不疑。 |
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再熬熬，估计贷款都不看征信。。。。 |
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2022年写的，原文如下：今年下半年到2023年底，准备看烟花，大烟花。 经济好的时候——借钱投资、消费——企业盈利增加——股市上涨、资产（房产）上涨——预期未来继续； 一旦经济不好，收入下降、消费不振、资产（股市、房市）下跌——ZF主导放水投资刺激——稳住收入、稳住消费、稳住资产价格——预期好转，又进入新一轮经济“好”时期； 实际上只是把问题留到以后解决，小问题就这么过去了，中国这几十年都是这么过来的，全球这100多年除了大萧条、08年次贷，基本上也都这么过来的。 但小危机累计一定时间、一定程度终究会爆发成大危机，这就有大萧条和08年次贷危机。 Z国现在是小危机还是大危机？ 目前还不好下结论，至少我们过去40多年都还没有发生大危机，08年全球一片哀嚎，我们短暂停摆后迅速恢复，全年GDP增长9%。 达利欧说过，经济危机本质是债务危机，简单说就是之前借的债还不上。 债务分为：政府债务、企业债务、个人债务。 政府债务包括地方债跟中央债，只要政权稳定，理论上债务占GPD比重可以很高，日本早就超过300%，没多大问题。 截至2020年末，全国政府债务余额46.55万亿元，政府债务余额与GDP的比重为45.8%，这两年虽然有所提高，但总体还有较大空间，这也是为什么各地方政府不断举债重要原因之一，反正到头来有中央兜底。（以下是地方债情况） |
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要是中央不兜底，那就破产处理或者找人接盘，破产直接拖垮地方银行，找人接盘就是reits，美其名曰“证券化”，项目质量先好后差，这是行业基本规律，参考美国次贷危机形成。企业债务包括金融企业债和非金融企业债务。 一次大金融危机必然伴随着大量企业破产和债务清算，不管是金融企业还是非金融企业，债务危机爆发都是因为经济好的时候杠杆加太高，一旦收入跟不上就完蛋，比如某大。 金融企业，特别是银行，本身就是负债经营，负债率普遍90%，相当于10倍杠杆，一旦危机来临，他们都是先行指标，看下最新银行市盈率、市净率。按照市值高低排序： |
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市盈率可以理解为你要是有足够多钱，买下公司多少年能赚回来（利润）。现在大部分银行市盈率3-5，也就是现在盈利不变情况下，你花钱买下银行3-5年就赚回来，还赚一个银行！前提是银行未来3-5依旧这么赚钱，金融行业是非常敏感，这个数据非常低，要么代表非常低估、要么代表非常危险。同理市净率也是如此，市净率=价格/净资产，市净率低于0.5，相当于1块钱，买到价值2块钱东西，现在银行股普遍都是这样。 大危机必然伴随金融企业破产，先是小公司、小银行，然后逐渐蔓延到大公司、大银行，直到ZF出手，现在大家看到巨赚钱四大行，二十年前都是靠财政部发债借钱救起来的。 个人债务违约潮来临 前几年p2p野蛮生长，很多人举债超前消费，三年疫情突如其来，破产中小企业不在少数，2013-2021年失信执行人数量。 |
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根据阿里拍卖数据显示，2017年全国住宅用房法拍房数量为9000套，2018年2万套，2019年50万套，到2020年133万套，2021年则高达168万套。截至2022年2月20日，全国住宅用房法拍房数量已经到达175万套！2021年相比2017年法拍房数量竟然增加了185倍！ 按照最近房价趋势，有机构预计到年底法拍房数量将达到500W，这是多么恐怖数据，按照每套100平计算，5亿平米，这还只是已经进入到法拍市场，跟失信执行人一样，没有经过法院都不在统计范围中，最新数据今年1-7月份房屋销售面积也就不到8亿平米。 不管是失信执行人还是法拍房，我相信其中大部份一开始都想正常履约，只是事情发展跟预期不一样，然后主动或被动失信，没有办法的事，这也是基本债务危机中重要一环。 除了债务危机，经济危机来临前还有一个重要表现，就是大公司不断收缩业务，缩减人员，储备现金用来抵抗风险，因为只有这样才能活下去，只有活下去才有机会。个人也是如此。 对股市而言，最好情况是危机来临前，手握现金等待最惨阶段抄底，然后就是慢慢数钱，一个普通人只要正常把握1-2次就能够实现财务自由，关键是最惨时候不好判断，很多时候都是进场太早导致错失良机。 就现在而言，还没有到最惨时候，至少股市还没有，考虑到目前流动性足够，阶段性机会是有的，但机会一天天减少，风险迟早会来，不知道是什么时候，盯住自己账户，控制最大损失，然后等。 ~~~~分割线~~~ 2022年10月《房地产未来五年》，原文如下： 一、1953年朝鲜战争结束后，日本开启一轮GDP高增长时期，增速中位数8-10%，持续时间超过20年，1975年之后开始放缓；中国GDP在2015年之前20年平均增速8%以上，2015年之后“主动”提出L型经济，增速回到6-7%。 |
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日本实际GDP 二、70年代初期日本人口出生率开始快速回落，1971年日本65岁以上占比7.05%；中国新出生人口数据2016年开始快速下跌，2021年中国65岁以上占比已经是14.1%。 从作为买房主力的 20-49 岁人口占比来看，日本在1970-1975 年见顶后进入趋势性下滑，中国则在 2011 年见顶后，出现了比日本1975-1990 年更快 的下滑。2020 年我国 20-49 岁人口占比为 44.7%，与 1985 年的日本相近。 |
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日本人口情况 |
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中国新出生人口数据 三、中国居民部门杠杆率由 2006年末的 10.8%大幅增长至 2021年末的 61.6%，绝对水平与1988年的日本相近，2016-2020 年的增长速度与日本 1987-1990 年的速度相近。 根据东京都都市整备局的数据，1985 年至 1989 年东京房价收入比由 5.0 倍升至 11.9 倍，在房地产泡沫破裂后 快速回落。相比之下，2020 年中国 50 大中城市的房价收入比为 12.4 倍，不可谓不高；北上广深四个一线城市的房价收入比更达到 24.3 倍。 |
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四、1985年至1990年，“住专”公司贷款规模由 5.04 万亿日元猛增至12.5万亿日元，其中企业贷款增量超过7万亿日元【住专：住宅金融专业公司，主要是为了绕开限制为个人购买地产提供抵押贷款】；在中国就是城投公司的地方债，从2015年正式发行以来仅经过8年时间，余额迅速上升，截至2022年7月底，地方债存量余额约34.5万亿元，城投公司就是地方政府为了更好更灵活创造GDP（搞钱）手段。 |
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五、日本房价在1990年到达阶段性高点，对应中国2017-2018前后；经过短暂下行后，快速冲顶1995年前后到达高点，地产投资高位回落，对应中国2021-2022，你问接下来怎么走？在经济稳定性运行情况下，可能维持2017-2018价格很长一段时间，这也是ZF希望看到的。 |
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日本私人住宅价格 六、日本地产泡沫破灭时候，出现一批“僵尸银行支持企业”，跟最近两年国内模式简直一模一样，本质上就是“拖字诀”。 |
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七、未来解决方案：城投公司高价买地，保住土地价格——政策限制新房价格下跌幅度，稳住买房群体——放开二手房市场交易，毕竟政府要创收——有实力房企联合城投公司开发，或低价回购房产（烂尾楼），用于扩大公租房，稳住生育——稳步推进房产税，这个周期在10年以上。 那些刚需，指望房价快速暴跌的，估计会失望了，除非遇到大经济危机，才能加速房价回归。什么危机？目前能看到的就是【TH】，那会是难得一遇抄底房产的机会，时间估计2027年前后。 |
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全文完。 ~~~~~分割线~~~~以下是2024年3月发言 蓝星上房地产发展模式主要是两种： 1、欧美日韩模式，商品房为主，典型资本主义市场经济。 2、新加坡模式，政府保障房为主，适合大政府小社会。 小地方如果不发展政府保障房，香港就是反面典型，小市民是最大受害者。 国内显然是两种同步进行，前面20年主要是商品房，最近这几年问题开始显现，买得起的大部分都买了，买不起的掏空六个钱包上车的也不少，如果不调换思路，明显难以为继。 下一个20年主要是保障房为主，商品房也不能抛弃，这也是普通老百姓重要财富。那怎么办呢？ 首先，现在房地产市场明显供大于求，所以价格导致下跌，但矛盾的事很多人还是没有房子住，特别是一二线城市居民。 办法也简单，大量建设保障房或者从现有房地产市场收购房子作为保障房，把他们从市场分离出来，用股市概念来说就是改成“限售房”，这样市场流通房子就会减少，供求关系慢慢就会改善，房地产市场就会慢慢企稳，保住大家财富，避免银行坏账。 但仅仅这样还不够，商品房和保障房要有区别才会引导有人去买，改善性住房或者别墅、大平层以商品房为主，普通住房以保障房为主，稳住房价同时，一定要让那些为社会创造财富的人看得到收益，比如住上更好得房子，让普通人过得上基本市民生活。 这才是共同富裕。@桂花遇酒 |
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