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[商业财经]中国的房价还会在降吗？ |
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中国的房价还会在降吗？ 关注问题?写回答 [img_log] 房价 中国房价 房价 政府 中国的房价还会在降吗？ |
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几个事实： 兄弟姊妹最多的50后大多已经年逾70 10后明显断崖，幼儿园已经出现合并倒闭 6.6亿栋现房 国家将大量供应保障性住房 经济不断变化 ... |
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前几天，有朋友问我，现在房贷利率降了好几次了，现在买房可以吗？ 我给他说，以史为鉴，可知兴替。这事儿看日本就知道了。 我之前说，我对中国经济未来十年都不看好，楼市呢，就更加不看好了。 中国楼市集地产泡沫、金融泡沫、债务泡沫三大泡沫于一体，当泡沫开始破裂的时候，直到泡沫结束前，一般都是刹不住车的。 恒大暴雷，融chuang暴雷，碧gui园暴雷... 多米诺骨牌的第一张牌已经倒了，其他的牌倒下只是时间问题。 现在买房一定不是最佳时机，不想当大冤种且可以等的兄弟可以在以下3个节点落地之后，在考虑买房的事： 1.美元加息周期结束； 2.人口负增长的利空兑现； 3.房产税落地。 我个人觉的我们的经济未来的发展大概率会日本化，确切地说是大号但低配低收入版的日本化（通缩-停滞-低利率）。 别看天天说人家日本失落的XX年，真要走人家这路线，我们还不够资格。毕竟日本是正儿八经的一线发达国家。我们这的收入水平，也就北上广一带能和人家追一下，其他地方都是妥妥的拖后腿。何况人家日本的高科技产业和科技专利水平远超中国，他们能吃到的肉我们吃不到，他们挨的打我们却更狠。所以我说更可能是巨大号低配版的日本化。 具体的状况很可能是滞涨，因为我们的财政其实是最擅长印钱放水的（别以为我们前两年一直抨击美帝印钱，自己就是白莲花了其实我们印得一点都不少）一般不会直接通缩，但资产负债表紧缩加存量经济消费萎靡，关键我们的操盘手们到现在也不肯直接发钱，所以印钱也变成了推绳子就很头疼，也就是同时遇到通缩和通胀的两种问题：收入通缩，物价通胀，国内经济通缩，国际大宗商品通胀汇率贬值。 滞涨的话是基本无解的，因为两头都是问题，一种政策最多只能应对一边，另一边就会更严重。走出滞涨要靠生产力进步，产业升级，有新的蛋糕分才行。现在这样争夺存量内卷肯定是不行的，但我们的操盘手们现在可能也是债多不愁，或者只能照顾到现状，根本无心解决未来。最近看到中国的高新技术投资是在严重下滑的，这点很让人担忧我们的未来发展。 既然经济具有参考性，楼市也就有很大的参考性，看看我们中国和日本的房价轨迹： 1、几年前，我在日本旅居，从大阪，到名古屋，到横滨，到东京，中间还住了一晚富士山，其中日本的房价我觉得很有意思。 2、日本走过的轨迹，非常值得中国去研究，借鉴，历史不会重复，但韵律恰又相同。 3、和一个中介聊天，三天前600万出了一套房，房东是在1988年花了4000万买入的。（三十五年，跌了多少大家自己算） 4、朋友的岳父母一家，在1989年买了一套房花了8000万日元，如今能卖4000万，在横滨。（三十四年，跌了50%） 5、日本80%的地方，房价没有回到泡沫高峰。 6、东京的港区、中央区，房价却早已超过泡沫高峰期30%左右。（一线城市） 7、东京的新宿、涩谷，目前房价和泡沫时期差不多。（副一线城市） 8、东京的郊区，墨田、足立、北区等，房价再也不会回到泡沫巅峰时期。（三四线城市） 9、朋友一个朋友的父亲在泡沫时期1000万日元买了一套滑雪场的房子，前几年100万日元卖了，还要再交20万中介费。 10、日本房价为何当年崩盘，所有的解释都是扯蛋，所有的分析也是扯蛋，答案只有一个：1985-1990五年的时间房价暴涨了5-10倍，不崩才怪。 以房地产真的凉了吗？中国未来房价的大趋势如何，那得问过去5~10年中国房价涨了多少？ 涨了几倍？ 中国居民人均收入是多少？ 中国居民是否承担得起现在的房价？ 日本经历了失落的三十年，那我们这三年的跌幅又算什么呢？时间线拉长到10年20年来看，还有更多个三年，房价现在只是秘不发丧而已。 为什么要开放二胎，三胎？开始我觉得好多人都不明白，后来再看看出生人口，我就知道越来越多的人想明白了。 降低利率是鼓励有条件的家庭购房，结果却导致了提前还贷。 延迟退休是为了缓解社保资金的不足，结果很多年轻人不交社保了。 放开三胎是为了鼓励生育，结果人口却出现了负增长。 前几年（15年前）年轻人还能幻想下自己努力买房，但现在的年轻人，好像连幻想的资格都不配了。 能卖血上车的都上车了，能掏空六个钱包上车的都上车了，能给银行签20年30年卖身契的也都签了，剩下的房谁买呢？ 不是选择躺平就是的确没能力上车。 整个社会的发展就是顶层对中产阶层和底层剥削不断加剧的过程，理解了这一点，也就理解了房地产，房地产只是一个用起来比较顺手而又可以分化中下层的剥削工具。 而当大资本开始往小城市去榨取利润空间的时候，本身就预示着这个行业已经走向盛衰的顶点了。 所以我身边任何朋友想买房的，我都会让他能等就尽量等等，想清楚，别管房价涨跌，你要是真需要，买得起，就买，无所谓的事，但是记着一定要买现房，期房别碰。但你要背了放贷去买，你得考虑清楚，你才二十多岁，你这是拿你最有潜力的二十年做赌注 而且好多买了房压力大的朋友，与他们聊天，我感觉不到一点生活的激情，浑身的枯树枝味。 30岁的年纪50岁的心态，到底我们是为房子而活，还是房子为我们而活？既然成为房奴活的这么压抑，房子没有为自己带来快乐，为什么要买房呢？ 你说为了安定？ 你说为了结婚？ 你说为了生子传宗接代？ 可是没人会为你的痛苦买单，人得到点什么总是会失去点什么吧，只是把生活的快乐都丢掉了，换做任何东西我都觉得不值。 不可能有人来到这个世界上，读十几年书，上十几年班，就是为了还他妈那三十几年房贷的吧。 普通人的一生： 六岁之前： 万丈高楼平地起，千寻宝塔磐石基。 当乘扶摇九万里，我辈岂有蓬蒿心。 六岁小学： 临风振衣看今朝，学海无涯踏虹桥。 天道酬勤不助懒，天下风云我最枭。 十二岁初中： 莫道书山勤为径，天人自有登天梯。 芸芸蝼蚁皆劳苦，何时见溃千里堤？ 十五岁高中： 不求金榜状元名，但愿跬步积千里。 长歌当哭励自勉，青春无悔只一拼。 十八岁高考： 一轮地支登天路，十年寒窗此功成。 百流合道横江渡，鱼兮鱼兮跃龙门。 二十二岁： 本欲海阔凭鱼跃，只惜汪洋潜长鲸。 亢龙征海叹渊浅，鲲鹏振翅恨天低。 二十五岁： 纵有广厦千万间，难蔽寒士三尺眠。 一朝举贷入蓬荜，半个甲子半生钱。 二十七岁： 龙香凤烛敬高堂，金玉良缘戏鸳鸯。 皆言灯红风光好，不知彩礼血汗香。 二十八岁： 得子早教要抓紧，纵已见肘未捉襟。 蹐天跼地难自渡，但期后辈逆天行。 三十四岁： 入学九载寒暑铸，五千学杂一万补 学海无涯儿尚哭，生存之苦无人诉。 四十三岁： 三年阴阳颠倒炼，炼子亦是炼家长。 漓汗沥血催炉火，只待金榜试青光。 四十六岁： 童稚已成青年郎，勤工俭学欲自强。 半生风雨压肩担，余力难掩两鬓霜。 五十岁： 亲子毕业尚自行，年衰下岗知天命。 零工碎挣不诉苦，聊以厘毫续债檩。 五十三岁： 三载光阴半寸金，遗wèi子举贷迁蓬荜。 老年小区不光彩，迎娶儿媳要新居。 五十五岁： 半生熬尽灯晦明，重贷已去身未轻。 高堂彩礼筑债台，五劳七伤难自医。 五十六岁： 亲孙落地蹒跚步，半个甲子一轮回。 年年岁岁花相似，岁岁年年人亦同。 六十五岁： 功未成兮身已屒zhěn，天年哪堪颐养论。 一生劳苦终需报，碎银难补碎玉身 七十五岁： 芸芸碌碌难自渡，回首幸无膏肓疾。 独步尘寰何所道，一抔清白同山青。? 江湖见闻录：讲讲我这个穷二代闯荡社会的一些经历，走出迷茫4904 赞同 · 175 评论文章 |
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我是 @江湖见闻录，社会底层，穷二代。见过社会百态，走过弯路，遇过良机，受过挫折，十年奋斗，小有成就，愿和大家一起交流 喜研究生活中的人情世故、送礼绝学和社会潜规则。累计为3000+人解答过人际、送礼、职场等难题。私人号:1605583737，添加即送《职场秘籍＋送礼绝学》、《人性天书72卷》 有的文章太露骨发布不了，有缘刷到就点个赞吧。悟透社会江湖潜规则，提前300年改变命运~ |
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你这样，除了北上广深这种虹吸人口的一线城市 你就是强二线城市，你就去郊区去看看，你就数那些楼盘的入住率就完事了 以前抖音上有个博主，开车半个小时，到郊区直播数亮灯的房子，直播间直接封了 就踏马开半个小时的车啊，你要知道一些稍微大点的二线城市，你从市中心跑郊区，起码也得一小时上下 你要知道一个非常现实的问题 房子以前吹嘘的一个东西，叫做“地段”，就你那房子，地段好，位置好，所以它能涨价 可你踏马现在看看，你买辆车，几个钱，二手车你花个3.万4万的，买不到吗？？？开起来它是让你浑身难受了嘛？ 你买个新车，又几个钱？？比亚迪秦，10万给你干中配，合资车公路三大妈也差不多这个价，还不是丐中丐哦 更何况，公共交通的便利完整性 以前车贵，哪怕是那种入门家用车，你略微省心的，也得15万上下，就以长沙为例，那会儿一套房子差不多40到50万左右，可以买到一套不错，但位置略偏的 车价占比就很高了 你现在，略微好点的房子，基本上都是100万起步，长沙那边 10来万的车，它算个鸡毛啊 普通人的时间，他到底值钱在哪里？ 你非说土豪的时间值钱，所以它要求在通勤上节约时间 那普通人呢？你慢悠悠的开车，你会怎样？？ 位置，地段这种东西，它在被稀释，你们的城市，现在分新城区和老城区了咩？？？ 所谓的地段，资本都能玩转，更何况背后不可言说的力量。 你觉得，你现在买的是最核心，最好的位置，你怎么确定呢？嗯？？我问你，你拿什么确定？ 这个“位置”，到底谁说了算，你心里没点B数吗？ 说句死难听的话，你踏马掏一两百万，大几百万，你买房 你怎么也要追求一下舒适度吧？ 那些所谓地段好的房子，很多都是被市场淘汰的户型 这我没说一点假话吧 无论是小区绿化，还是周边街道，还是配套设施 你就当我穷人思维 但我是消费者，我掏钱买房子，我要求住的舒服，他有没有问题？ 一些小区，甚至连人车分离这种事儿都做不到 我实在想不通，那些房子什么样的人会去买，除非远低于市场价 就像车一样，几十万的车，有人买，几百万的车，还是有人买 但大多数人买的，都是10万上下的车 你房子，你最终不能回到大多数人买得起的区间 凭什么人家辛辛苦苦几十年，要给你接盘？ 挣钱了，你高高在上，耀武扬威，开口眼光，闭口格局 赔钱了，你说你是刚需，你装可怜，房价跌了，你又要维权又要当太空人 活呗，谁踏马活的过你？ 买房以后，还有个装修成本哦，你一两百万的房，几十万的装修，感觉合理 那你几十万的房，10几20万的装修。。。。。 所以，房子这种东西，哪怕走低端降价，也不会很好使的。 未来会怎样，我只能说，很难搞的。 哪怕你房子降到几十万一套，买了的他没钱装修也是个问题啊。 那就更加不敢买了 我是狗子 希望你幸福 |
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以前我也觉得房价降了中国就完蛋了、人民就完蛋了，但我看到的现实好像不是这样的： 现在房价下跌，很多人持币待购观望，相反，旅游、汽车、手机数码、直播、电商等消费行业却越来越火爆，一鲸落万物生，没有房地产这座压在人民头上的大山，大家都有了底气去消费、去享受。 |
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房价目前不是降不降的问题。 房价的问题是有价无市的问题。 为何？ 因为其一:外贸萎缩，内需不振，大多数人真的囊中羞涩，更有多人负债累累，年轻人不要说生娃，结婚都不结了，前几天一个女博主发消息称去年底离婚比结婚多，结果被拘留了。 就这样了，谁买房？ 其二:据说今年要整顿网络上故意唱衰经济的声音，你品！估计陆陆续续又有很多叼盘手吹房产牛市，但吹是没有用的，追涨杀跌是人的天性，背地里的成交价怎么管？现在的人都是多方打听才会下手，普遍看空。 其三:又是房产商活下去的关键年，谁愿意成第二个老许？没人愿意的，他们会想尽一切办法把卖不出去的倒腾出去。 所以综合来讲，今年估计表面是有价无市，看起来不会大跌，一片平静，其实内里波涛汹涌。 |
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会一直降，降到绝大部分的人怀疑人生。 因为高位接盘的是17-21年这波买房的人，他们在2030年左右基本上是还了10年左右房贷了，银行已经大部分利息还了，这买房的要么提前还贷，要么老老实实按揭，因为断供没有任何意义了，后面大部分全是本金，所以2030年左右，房子在怎么样已经成为既定现实了，而刚好这个时候00后成为主角了，他们基本上都是家里有房无需买房的年轻人了，这时候应该是金融时代来了，股市接力房地产成为下一个30年的水池了。 我们唯一和日本不一样的地方就是，股市本来也就那样，没有因为房地产崩了把股票也顺带崩了，所以我们大概率不需要30年的代价，但是10年的代价目前来看不可避免。 |
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以当前的房价，如果不是父母的支持，我这辈子都不可能拥有属于自己的房子。 我是那种小时候老老实实上学，毕业后老老实实工作的人，遵纪守法无不良嗜好，但我和中国的房价肯定有一个有问题。 |
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你没发现现在二手房砸盘的方式都不算议价了？直接10个点-20个点的让…为了离场都拼了 你知道踩踏是怎么发生的不？ |
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说说我的看法吧： 对于少数一线大城市，房价可能会上涨； 但除此之外，绝大部分城市的房价会慢慢地稳定下来，没什么投资价值，自然也就没什么房产泡沫，房价稳中向下，大家反而会过得轻松一些。 其实说房地产是「实体经济」，也没什么问题，之前有人测算过，不少人引以为傲的重工业，有 25% 以上都挂钩房地产，也就是中国重工业产出的钢筋水泥、化工产品、机械重工，有四分之一以上是服务房地产行业的，房地产不景气，这些产能都成了「过剩产能」。 我国是城市化推动了工业化，从某种意义上讲，房地产对工业化的作用是居功至伟的。 此外下游的家具、家电、装修设计、餐饮等产业，也都跟房地产业挂钩，这两年政府抑制房地产行业的发展，最明显的就是这些行业也相继跟着惨不忍睹。 所以，说房地产是实体经济一点问题都没有。 还有一部分是基建服务，用来基建的钱大头也是由房地产出的，一般是把卖地的收入当首付，再从银行贷款或者社会融资去扩大完善基建设施，将来准备继续卖地外加收税去偿还贷款。 也就是说，老百姓贷款买房，预支未来三十年的收入，这些钱开发商拿小头，地方政府拿大头。 地方政府拿到钱后，可以改善市政设施、搞基建等，更关键的是，建设产业园。 如果企业想进驻某个地方投建工厂，直接搬过去就行了吗？当然不是了。 首先需要当地政府先把台子给搭好了，最起码要有个「七通一平」，即通路、通电、通给水、通排水、通气、通暖、通网线，此外还需要把那一块地给平整硬化了，这样大家才能去投资。 现在我国有很多企业去越南发展，就面临着这样的问题。 越南的当地政府是很支持大家去投建工厂的，但是当地政府该做的配套工作却一塌糊涂，甚至电力都需要从我国广西进口。 要不是因为很多工厂现今已在中国完全招不到工人，或者是因为其他不可抗力的因素，工厂主肯定都不会愿意过去越南投资建厂。 在最近二十年的时间里，我国的城市面貌焕然一新，进一步促进了上下游的大发展，甚至压了老牌发达国家一筹，其中很大的一个原因，就是财政从房地产当中拿到了充足的钱财，然后投入其他领域，带动了整体的发展。 说到这里，有个问题就让大家疑惑了：那房价是怎么回事呢？ 一方面，房价是个高度市场化的东西，价格不是开发商控制得了的。 比如，你们所在的城市楼市开盘了，你觉得价格高不去买，等着房子降价，看谁能抗过谁，但是有的人即便是房价高也会去买，最后「房价高」这种事就变成了大家愿意花钱买。 再比如，鹤岗的房子倒是想卖高价，但是没人买啊，鹤岗的房价自然高不了。 而且从 2022 年开始可以看出，房子积压了，各地的财政比谁都急，虽然急，但是也不太有好办法去解决。 另一方面，我们确实控制了「预期」。 这个预期就是供地速率、货币预期和收入预期。 收入预期倒也谈不上控制，其实是自然形成的，当今我们正好遇上了一个长达四十年的「黄金时代」。 也就是说，美国、德国、日本、韩国这些国家，在各自的历史长河里也都有这么一个长达四十年左右的快速发展时期。 主要是因为科学技术铺开后会产生巨量红利，此外叠加人口进城，技术红利加剧城市化，再加上国家主动投资的大基础建设，经济发展非常稳定，老百姓的收入增加得也就很快。 但是随着「黄金四十年」时期的结束，各国都相继进入了「低速增长时代」，或者「微增长时代」，也就是大家现在看到西方发达国家的那种发展形态，很可能我们也躲不开，或者说已经进入了微增长时代。 经济学里的基本假设，原理就是供给和需求假设。 打个比方，当猪肉产量超过需求时就会降价，产量不足时就会涨价。 咱们的很多城市，房地产供应量其实一直都是被压着的，最明显的就是深圳，商品房实在是太少了。 这就导致稍微有风吹草动，深圳的房价就会使劲地追高，因为几乎所有有钱人都在对赌「供低于求」，也就是都在加杠杆对赌房产价格还会涨。 至于将来这些人到底能不能从中赚大钱，我也说不准，因为接下来的几年，深圳的产业结构、银行利率、首付比例、发钱水平、二套房贷比例，都会大幅影响房价的高低。 深圳如果真能产业升级成功，那将来房价超过香港也是没啥问题的；如果继续大放水，富人拿到钱没什么可投资的，那就只能继续去投资房子；如果银行继续不给二套购房者放贷，不但不放贷，还不允许随便买，那从客观上就限制了「需求」，房价可能长期横着，收益率还不如将钱存在银行的利率，既然谁都赚不到钱，那还不如不投。 很早很早以前，某论坛上有个帖子，说的是资产和货币的关系，它俩就像是一口锅里煮着一堆肉，会一直往锅里添水，你要尽早把锅里的肉汤舀到自己碗里，这样你碗里的肉汤就不会被持续稀释了。 有些人或许不一定能说清楚这些年整个市场发生的变化，但是可能也感觉到了。 一线城市房价持续坚挺的原因何在？ 几年前，我曾花费时间弄明白了一件事，就是那些炒股机构炒股跟散户们炒股不一样，炒股机构有极其复杂的估值模型，可以根据利率、企业利润、未来产能等已知数据，算出某只股票现价应该值多少钱，如果现价低于这个值就会一直加仓，这也是为什么每次加息股价会随之波动，因为把利率输入模型后，现价跟着就变了。 而这些模型的基础都依赖一个叫「现金流折现法」的理论。 这个理论说简单也简单，比如现在给你 100 元钱，或者是一年后给你 100 元钱，你会怎么选？大概脑子正常的人都会选择现在要 100 元钱，因为大家都会觉得，一年后的 100 元钱可能不如现在的 100 元钱值钱。 但是一年后的那 100 元到底值多少钱，就得用「折现」法来比对，折现完了可能就只剩下 95 元了。 同理，如果让你在现在的 100 元钱和一年后的 106 元钱之间选，可能你就会选一年后的 106 元钱了。 所以股价按理说应该是未来赚的钱折现到现在。 比如，马斯克的特斯拉股价之前之所以那么高，是因为按照木头姐凯茜·伍德计算的逻辑，他们认为在 2030 年，特斯拉的产能会达到恐怖的 2300 万辆，进而认为到那个时候，特斯拉公司一年赚的钱将会超过捷克的 GDP 总量，所以现在股价高点怎么了？最关键的是，她的这套理论真有人信，相信这个理论的那些人真金白银地往里砸钱。 我查了下特斯拉的数据，马斯克现在制定的目标，是到 2030 年生产 2000 万辆，尽管股价已经跌掉了一大截。 房价在某种意义上讲，也是未来价格在现在的「折现」。 倒也不一定是理性的计算，但是很多人确实是凭自我的感觉领悟到了上边的那套逻辑，他们觉得北、上、广未来的房价会突破 30 万元每平方米，所以现在 15 万元每平方米买也划算。 那为啥有人会觉得未来北、上、广未来的房子值 30 万元一平方米呢？对赌投资房产的那些人可能觉得会一直放水；可能觉得会放开限购，全国人民都会去投；也可能觉得北京会成为全世界的超一线城市，反正就是值，就算不值，将来也可以卖给相信这套话术的人。 可能你疑惑不解：疯了吧，怎么会有 30 万元一平方米的房子？主要是现在已经有很多了，而且那些房子都非常大，一套动不动就三四百平方米，想拿下需要上亿元的资金。 反正有钱人已经有钱到普通人难以想象的程度了，想象力的空间被击破，格局打开，疯狂持续加仓。 万柳书院之前拍了一套 300 平方米的房子，每平方米竟然售价 36 万元，总价高达一个多亿，简直匪夷所思。 不过大家也别因此惋惜，觉得要是早买就好了。 这个小区我已经关注很多年了，它在很多年前开盘时一平方米就高达十几万元了，是普通人到啥时候都买不起的高档小区。 2021 年，国家为了帮中小型企业度过生存危机，发放过一波救市贷款，这些贷款进入全国各地市场后，又从全国各地涌向了深圳，于是当时就有人开创了「证券化买房」的先河，这人今年刚被放出来。 随后北京的房价起飞，学区房和豪宅迎来了一波大涨，此次大涨的主要原因，还是开发商主打的市场稀缺因素。 我跟不少的有钱人聊过相关的问题，有钱人的观点其实就是需求的「稀缺」。 ? 本内容版权为知乎及版权方所有，侵权必究 最低 0.3 元/天开通会员，查看完整内容 |
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记住这句话，5年时间看出生率，如果出生率上不去，这个放假必然跌不停，记住了！！！好好体会！！！下面吹牛逼的 |
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这一代人的“六个钱包”，是不是跟下一代人的“六个钱包”是有重合的？这一代人的“六个钱包”被掏空了，下一代人怎么办呢？所以呀，00后给大家示范的不买房真是一项伟大的社会实践，直接釜底抽薪，让房地产永远悬在那里（有价无市），不着陆自然也就无所谓硬着陆，领导们要不要给00后集体磕一个？ |
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3年跌回2016年，20年的房价神话成为泡影，现在买房到底是不是一个好时机？我相信这是很多人关心的问题，在回答这个问题之前，我们先来看一组数据。 从2021年房价开始下跌至今，3年时间，北京、上海、广州的房价累计下跌了20%-25%，而深圳则是下跌幅度达到了惊人的35%，赶在2021年之前买房的人，几乎是一夜就回到了解放前，直接亏掉了几年的工资。 |
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这还是中国的一线城市，如果把范围扩大到各大省会和地级市，房子有价无市的局面就更加明显，而且更神奇的是，很多城市的真实房价和卖房APP上的数据也是出现了很大的差异，我以武汉为例，如果你在某壳上看到一套房子的标价是150万，那么你最后与房主达成的购买协议，数字可能远远低于这个数字，也许 130万就能直接拿下，因为现在买房的人极少，卖家根本就没有多少讲价空间，就连中介都会劝卖家赶紧打折促销。 所以这套房子虽然实际卖了130万，但是成交数据很可能还是显示的150万。 明白了这个你就清楚，虽然明面上显示房价是跌了20%-30%，但是实际情况却可能比数据更夸张。 看到这种局面很多人就很焦急，因为他们担心自己错过了抄底的最佳良机，所以经常有人问我，房价有没有到底？以后还有没有可能反弹？ |
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要搞清楚这两个问题，我们只需要明白两个真相。 第一，上面对于房价到底是什么态度。 如果你经常关注各种会议，你就会清楚，上面对房价的态度非常清晰，那就是一个字——稳。 限购是为了防止房价过度上涨。 限价则是为了防止房价过度暴跌。 二者的核心目的，就是把房价稳定在一个可控的区域，然后通过产业升级涨工资和通货膨胀来抹平房价压力。 |
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为了方便理解，我举两个案例。 第一，5年前房价10000/平，你的工资只有5000，你觉得特别贵，买不起，5年后房价还是10000/平，但你的工资却涨到了15000，这时候虽然房价没有变化，但你却感觉拥有了买房的能力。 第二，5年前房价10000/平，猪肉15/斤，一经对比，你觉得房子真贵，5年后，房价还是10000/平，猪肉涨到了35/斤，其他生活用品也出现了大幅的上涨，这时候你再横向对比，突然就觉得房子好像也没那么贵了。 这就是一种解决房价过高的理想状态，也是房地产软着陆的方案之一，但是在执行这个目标的过程中，出现了一个问题，那就是忽视了人们的从众心理。 |
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上面可以管控的只有新房市场，在二手房交易领域却无法采取强有力措施，所以大家观察自己身边就会发现，很多新楼盘的价格远远高于周边的二手房，有的甚至出现了二手房只有新房一半价格的局面，这会引发什么后果呢？ 第一， 新盘更加无人问津，楼市遇冷。 第二， 很多业主看到二手房价格不断下跌，就想着赶紧出手，于是市面上出现了一大批待售的房子，价格一个比一个低。 第三， 购房者看到房价不断下跌，更加不敢买房了，毕竟现在流行的说法是，晚买一年，省出一辆车子，大家都是买涨不买跌的心理。 于是现在各大城市的房子基本都是有价无市，房价并没有能维持住，还是出现了不断下跌的局面。 这是投资市场里面著名的稳就等于跌的现象。 因为以前中国人买房子，并不完全只是为了居住，很多人的想法是，以后不住了还可以出手赚一笔，所以房子事实上在中国就是一种投资物品，明白了这个，你再想一下，你去买一只股票，结果股价一直很稳定，那你还会持有吗？肯定不会，因为你长远看是想要赚钱的，所以你就会换个东西去投资，比如黄金，比如比特币，现在楼市遇冷，那些有钱人的钱总得有个去处，所以才会导致黄金和比特币价格不断暴涨的局面。 |
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这就是为什么明明上面想稳，但房价还是不断下跌的原因，说白了就是一个预期问题，大家感觉买房会亏钱，晚买能大赚一笔，所以都在等那个底，于是需求被遏制，房子无人问津，自然就出现了降价的局面。 明白了这个，我们再来看大家最关心的房价什么时候到底？未来还有没有可能涨起来？这两个问题。 这就涉及到了第二个真相。 那就是房子到底是一个什么东西？ 很多人把它理解为一个居住地，一个投资物品，其实这两个说法都不完全准确。 如果你接触过真正的有钱人，你就会清楚，他们最痛恨的一件事，就是持有大量现金，因为从世界范围来看，货币每天都在贬值，今天的100万，在10年后很可能只有50万的购买力，拥有大批现金却无法产生收益，这在他们眼里是很愚蠢的事情。 |
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所以这些富人们他们每天思考的问题就是，如何让自己的钱能产生收益？ 所以他们一直在寻找那些能够稳定获得利润的投资物品，最典型的案例就是美债，以前有人就曾经发出过质疑，说美债每年收益只有2%，这么低的收益怎么还那么多人买，其实答案很简单，因为这个世界上能长期稳定获得2%的收益，已经是非常不容易了，而美债背靠的是美国的霸权，是世界上最稳定的投资之一，所以才会有那么多人买。 这种能够保值的物品深受有钱人的欢迎，黄金也是同样的道理，由于全球产量有限，总共就那么些东西，只要你买了，从长远来看，那就必然不会亏钱，所以从古至今，那些有钱人都会大量购买黄金以备不时之需。 |
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明白了这个你就清楚，房子，尤其是核心地段的房子，对于有钱人来说，到底是什么？那是他们财富保值和传承的重要手段，所以不管是欧美还是日本，那些大财阀投资的两大方式，一个是大量购买房产，另一个就是投资基金会，让基金会去投项目炒股，这就是他们维持财富的重要方式。 所以只要你肯研究世界历史，你就会发现，不管是美国还是日本，房价短期的确会出现大的降幅，但把时间拉长了看，房价还是会涨回来。 比如说日本，巅峰时期日本东京的房价，能买下整个美国，东京银座大街土地价格最高达 100 万美元 / 平方米，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的 4 倍。 然后日本房价泡沫破灭，房价出现腰斩，直接跌没了65%。 这段剧情大家都非常熟悉，也是现在很多人宣传房价会一直跌的重要依据，但他们不会告诉你后面的剧情，真实的历史是，90年代开始日本房价的确发生了非常大的降幅，但这种降价的趋势也是有底的，到了2003年，日本房价见底，就开始出现反弹，一直涨到2020年，如今日本东京的房价已经超过90年代巅峰时期。 |
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还有美国，也是一样的剧情，2006-2008年发生了次贷危机，美国国内房价崩盘，当时很多人也是说美国的房价会一直跌下去，可结果呢？只用了短短6年，美国的房价就重回了高点。 这样的案例我能举出很多，比如说泰国，曾经也遇到过房价暴跌的局面，但是几十年过去了，现在房价比当初有过之无不及。 我说这些的目的不是为了让大家去买房，毕竟你们买房我也分不了一毛钱，我是为了告诉大家一个基本的道理，那就是只要周期够长，那房价一定会上涨，虽然短期内房价的确会降，而且很可能现在还远远没有到底，但这种下降的趋势不会一直继续。 我这样说主要有两大依据： 第一， 货币超发是现在全世界的主流现象，很多国家甚至出现了滥印钞票而导致法定货币作废的局面，在这种大趋势下，我们手上的钞票肯定会不断贬值，十年前你吃一碗粉只要2块钱，如今吃一碗粉却要5块钱，房子也是一样的道理，随着市面上流通的货币越来越多，未来房价很可能也会跟着物价涨起来，不可能周围的商品都涨，单单房子原地不动，这个道理我相信不用我过多解释，只不过这个涨起来的周期可能很长就是（超过10年）。 |
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第二， 现在全世界基本都是走的大城市集群路线，比如说美国西海岸城市群、五大湖城市群、日本东京都市圈、韩国首尔都市圈，这些都市圈基本囊括了这些国家大部分人口，最典型的案例就是韩国，总共才5000多万人，一个首尔都市圈就有2600万人，所以韩国首尔房价高居不下，最高达到了惊人的40万/平。 为什么会这么贵呢？并不是那些钢筋水泥值那么多钱，而是核心地段的房子，不管是通勤娱乐、还是医疗教育，都远远超过了郊区，有这些配套设置和房子绑定在一起，就导致房子的价格一直很稳定，所以有钱人一般会大量投资大城市核心地段的房子，因为对他们来说，这就是一种财富稳定载体。 咱们国内也是一样的道理，现在很明显的就有五大城市集群，长三角、珠三角、京津冀、中部城市集群、川渝城市集群，多的地区人口超过了一个亿，少的地区也有接近5000万人口，未来中国大部分人都会生活在这些城市群和其周边。 |
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那么这些地区的核心地段一直还会值钱，因为核心地段地盘就那么多，房子卖一套是一套，属于是稀有商品，至于其他偏远地区，随着人口大量流失，房价的局面恐怕又是另一种场景。 至于大家最关心的，房价什么时候到底，我只能说没有任何人能告诉你一个准确时间，因为这是由国内政策、经济形势、国外环境共同影响的，任何一个因素出现动态变化，时间都有可能出现推移。 而上面现在重点考虑的是，如何让大家都能住上房子，不管是买房还是租房，怎样都行，让居者有其屋，这是我们的目标，至于怎么实现，那就要看每个人的实际情况了。 原文首发于我的公众号“枫冷慕诗”。 这是原文链接，大家喜欢可以关注下。 房价跌回了2016年？这轮价格调整什么时候到底？ |
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首付从50%降到20%，其实就是从割韭菜，变成了挖韭菜。。。 都挖韭菜根了，还不清楚吗？ |
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2021年我在郑州三环内某头部房企工地工作 当时房子盖了两层就开始预售了 我当时感慨自己参与盖的房子卖1.9w一平米这辈子买不起 前天朋友路过那给我拍了照已经是精装修现房了 卖1.3w-1.4w 长远来看依旧看跌。 |
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房地产的逻辑： 学历价值→学区房→房价。 现在学历价值已经崩了 |
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为什么会有人觉得通胀来了，房价就涨了？ 假设现在水电煤气还有粮食都涨 50%，谁还有闲钱去买房？ 而且还是在收入没提高，各地裁员欠薪的前提下。 |
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首先，我认为中国房价还会降。起码会一直降到2026年。 第一2024年，能明显感觉到，国家准备放水。 国家队在准备资金，正所谓万事俱备只欠东风。 现在正在布局，有可能是准备抄底。 第二资本家手里的资金，已经放在银行里等的花儿都谢了。 第三中产散户。经过这几年的观望，憋气，手里也开始有点小钱了。 第四，韭菜根这几年终于又有一波要涨好了。 这都需要时间。需要等到2026年。 如果在2026年之前，中国的房地产经济还是没有起色。那么好吧。中国政府必然会拿出大招。这个时候就是国家队进场了。扛起进攻的号角。资本小弟举旗抢占高位。中产散户在后面扫尾。韭菜根才会来接盘。然后成了真正的韭菜。这是一个赌博游戏，庄家通吃。 |
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诸位，看清楚一个事实： 房价降了只是表象。 本质是经济差了。 你还是没钱买。 |
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事情的运动趋势都是有临界点的，当这个事情的所有有利因素都已经消失，而不利因素越来越多出现而且发挥作用的时候，那就是它转向反面势头的开始，而不是结束。好消息讲了30多年，坏消息刚开始有了两年，别慌孩子，八卦图终归是阴阳鱼，咱不能把阴鱼吃了单留一条阳鱼悬半空中，违反常理还怪让人害怕的， 永远上涨的神话图腾终于破了，人们心中的臆想执念也就被事实击败了：首付可能会被赔光，还可能因此债务累累家庭破灭。 故事没法再讲下去了，就仅仅是它衰败的开始，总有崩溃的时间段，到那时候再提这个问题其实不迟。 |
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网络上对房价下跌比较悲观的看法是： 房价下跌会分为三个阶段 第一个阶段下跌20%； 第二个阶段下跌30%； 第三个阶段下跌50%。 比如，一套100万的房子，先跌20%，变成80万。再跌30%，变成56万。接着再跌50%，变成28万。 这件事的概率大不大？ 我觉得，保定的房价已经经历了第一阶段，确实跌了20%。但是，再想下跌30%，就已经很难了。 |
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马云在2017年说，很多地方未来房价如葱。 2017年还是中国楼市最疯狂的时候，很多人对这句话嗤之以鼻，马云作为完全不会编程的英语老师创业，预判了中国的互联网浪潮和电子商务浪潮，成为中国最顶级商业大佬，他预判房价如葱你为啥不信呢，你觉得你比马云更聪明还是信息面比他更广？ 马云最大的问题还是太实诚了，很多话我们这种人老百姓可以说，他这个身份是不能公开说的，你作为企业家代表这不是公然唱空中国经济吗？当然这也是他后来被搞的原因之一，但在不遥远的未来，等房价如葱那天真的到来的时候，请不要忘记马爸爸曾经提醒过你，为年轻人打了预防针。 其实现在中国房地产唯一的疑问只是软着陆还是硬着陆，现在还在幻想房价能企稳甚至上涨的基本上已经魔怔了，我建议你们离他远一点需要接受王老师骂醒治疗。 房地产的生意本质是一个接盘的游戏，问题是，击鼓传花的游戏玩到今天玩了三十年了，还有余力的接盘侠已经根本不够用了。 绝大部分人没有赚过钱，没有创过业，没有任何真正意义上的金融逻辑、财务常识和货币知识。他们所理解的资产价格和经济学逻辑完全来自于网络大V的教育。张口闭口就是货币超发，张口闭口就是通货膨胀。 这些话术，根本就不是什么真正的经济学，也完全不重要。没有哪个经济学会告诉你，只要货币超发就会导致资产价格上涨的，包括房子。因为这根本不是底层逻辑。 第一个底层逻辑是—— 房地产的本质是一个接盘的游戏。他和货币超发几乎没关系，不能说完全没有，但几乎没关系。本质上和炒股、炒币没有区别。是一个庞氏游戏。主要是需要接盘。 假设A一年赚20万，在2010年的深圳，均价不到2万的情况下买房，100平米，也就是200万，他存到了3成首付，实际上当年很多0首付盘或者1成首付、甚至一分钱不用掏、首付一年后掏的情况。 他只需要有70万，就可以贷款130万，每个月只用还款不到1万，100平的房子搞定。 假设现在这个房子是10万一平，那就是1000万了。但是问题是你工资依然只有20万，现在首付也需要300万了，而贷款700万，你至少每个月要还款将近4万，然后30年本金加利息要还款超过1400万。 这引申出第二个底层逻辑—— 那就是无论怎么通胀，怎么超发，钱的分配是不平等的。招行2%的用户占了整个存款总额的80%多，我自己就是这2%的一员，甚至我可能是前1000分之1的储户，而且这只是我存款的很小一部分。 但问题是——大部分人，工资并没有上涨。但是房价翻了5倍。 钱的分配是不平等的，但是绝大部分房子，是需要老百姓去接盘的，对他们来说成本太高了，就会失去流动性和价格下跌。 相比于资产价格，普通人的工资上涨是非常慢的。 接盘游戏的问题在于——越后面的接盘侠，质量越差。越后面的接盘侠，成本越高。更何况，接盘侠也越来越少了。 你不可能让老百姓工资大幅度上涨，人力成本属于全要素成本，只要涨上去就降不下来，而且会导致所有成本飙升。 同时也会导致出口直接趴窝，没人再愿意创业，但又不可能让老百姓用普通人的工资去接这么贵的盘。 这又引申出第三个问题—— 人口都拐点了，用工成本不能大幅度上升，资产价格已经起来了，怎么办？ 唯一的办法是锁死。让流动性降低，让大部分人用未来30年的劳动力价值去为国工作，以可以给国家转型的时间。现在就是这个时间。 哪怕你放开也没用了。你完全没有流动性，又没人买了，你现在流动性高了，韭菜质量也不行了。无论是一线城市还是二线城市，质量都不行了。 一线城市虽然工资高，但是资产泡沫也太重，二线及以下城市虽然房价低，但是工资也太低了，去的都是更穷的人。人口拐点已经到了，无解了。 我再次重申，今年是卖房的最后机会，因为还有些韭菜和魔怔人没搞清状况的，过了今年，就准备好为国接盘一辈子吧。 |
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上涨时，价格会超出实际价值 下跌时，价格会跌破成本 |
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会的，现在房价相对人民收入还太高了。 当然也有一种可能，未来5-10年，人民收入上涨速度加快，房价基本保持稳定，这样房价泡沫相对来说就被稀释了，释放了。 但是，这种可能性，并不高。 |
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宇宙级的泡沫，像黑洞一样吞噬着一切它能吞噬的。一切才刚刚开始。 |
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还没跌到位吧，去年年后在看一个次新小区，22年交的房，143户型报价390w算低的，觉得太贵户型也一般面宽窄三开间朝南，四叶草户型 中介费增值税算下来得十多万太坑了 没买，不久后做了个梦，大概几年后路过那个小区，被门口的人拦下了 问买房吗还有房在卖 什么价 143户型250w 我一下子火了 你tm怎么骂人啊，销售一咬牙 再便宜15w ， 平时一年也做不了几个梦，这个梦记得一清二楚，梦里面街上很残冷，有点像封城但有没有封城的感觉，很奇怪 不知道发生什么事了 现实中都售罄了交房了了，怎么还会有房呢 ，到住建局官网查了下，总共1300多户，还有200多套没网签 ，刚刚看了下时隔一年143户型成交价跌到310w了 城西某高端小区3w跌到2w出头了 这是底吗？ 可能吧 个人觉得我们大多数人都是韭菜的命 要有觉悟，抄底这么好的事轮不到大多数人，我们迟早都要站岗的 ，既然要站岗就从容点，缓缓，缓可免祸，选个不那么现眼的位置站吧！ |
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