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[商业财经]平安信托一 7.7 亿规模产品延期，涉厦门房地产项目，如何看待此事？将带来哪些影响？ |
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2024年3月29日，这本是平安信托福宁615号集合资金信托计划的到期日，不曾想，投资者在这一天等来了一则“延期”公告。 当天，平安信托发布了一则临时… |
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这点钱相对于整个房地产的风险外溢来看，只是冰山一角，很多人总是认为违约是一阶的，实际上一个人的违约将导致更多人的违约，比如房企对供应商违约，供应商又会对其手里的债务违约，最终风险被成倍的放大，而这个问题也是类似的，投资自的房地产项目回款困难，导致投资的理财产品违约。这也是现代资产泡沫与上世纪最大的不同，金融体系越发达，风险放大效应就越大，我们金融体系虽然不先进，但在房地产方面的金融创新，包括特色预售制度和形同虚设的监管体系，让这种风险外溢也变得非常不可控。 |
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事实证明，我国的信贷扩张周期之后遇到的代价问题，与西方经济体没什么根本的不同，落后的金融体系同样可以创造出大的系统性金融风险，比如2001年到2008年美国的信贷扩张周期，金融体系为了追求更高的收益而忽略风险，每个环节都放松一些风险管控，贪婪至极，结果就是一切收益竟然落在次级贷款人能够如期偿还贷款。我们也是有过之而无不及，因为房地产不仅捆绑金融投资品收益，更是地方的重要税源，不仅金融体系内在不稳定性会发挥作用，政策主导的涨价去库存更是创造世界房地产增长的奇迹。 过热之后呢？狂欢之后迎来市场的出清，庞氏结构最后必须要更年轻的一代或者农村人高杠杆顶住房价，事实证明即便有心也是无力的，财富结构早就是失衡了，初次分配再次分配都没做好，更何况没有个人破产制度，你指望下一辈和农村人成为最后一棒也是不现实的。 陷入明斯基时刻，各类风险爆发也只时间问题，更重要的是过去十几年透支的信贷，可能需要十几年来还，陷入长期艰难且痛苦的去杠杆周期，这就是经济上的因果律，享受债务支撑的短期繁荣，也必然承担其杠杆的反噬，房价下跌难道怪后来者不努力不愿意背负无尽的贷款吗? 虽然还不能说我们陷入了明斯基时刻的第三阶段，但越来越像了，金融风险从来都是防大于治，悟以往之不见知来者之可追，如果继续供给庞氏信贷，18年比14年难处理，现在比18年难处理，未来只会比现在更难处理。 哪些经济学理论，在你了解真实世界运转后，才理解了其惊人的解释力？ 最后，房地产相关的企业和投资机构，大量的海专精，有人甚至拿千万的年薪，如此简单的模型不至于看不懂，早就应该进入去杠杆和稳杠杆的计划了，为什么就是一条路走到黑，只有一种解释就是代价和收益不是同一批人承担。 |
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行业里开玩笑的一句话是，中国最大的房地产不是曾经的恒大、碧桂园或者万科，而是平安集团，足以说明平安集团下的各种金融产品大部分都是以权益性投资的方式流向到房地产行业中。这也从一个点上说明了，过去几十年中国内资金最好的投资渠道，最优质的回报率，就是在房地产。尽管在房地产发展的中后期，国家陆续限制了各种渠道直接投资房地产，但在房地产行业高利润的诱惑下，又催生出了各种“八仙过海”般的手段，绕开金融监管，投资到房地产行业中。 想起去年年底的时候有一个消息，路透11月8日电---四位知情人士透露，中国政府已要求平安保险集团控股陷入困境的中国最大民营房地产开发商碧桂园。目前政府牵头的纾困工作，本着还是谁有钱或者谁能融到钱，谁去救的原则，也不管最后能不能救回来，钱能不能收回来，反正政府最为关心的是烂尾楼和土拍的事，其余的往后稍稍，尤其信托这样收割中产、富人的镰刀。 底层资产项目属于正荣，正荣是典型的闽系开发商，这2年闽系开发商暴雷夸张点说，有点像是团灭，大家耳熟能详的泰禾、阳光城、世茂、旭辉、宝龙……以及本文提到的正荣。当然，这和闽系开发商的崛起方式有关，都是高杠杆，快速扩张规模式的狂飙激进，当然，潮水褪去的时候，摔倒也是最很的。 |
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好戏才刚刚开始…… 食物链第一环——背上三十年房贷的刚需 食物链第二环——多套房的炒房客 食物链第三环——高杠杆的房地产甲方公司 食物链第四环——托底的城投公司 食物链第五环——银行的那些集资项目 信托 大家一起爽吧 |
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之前我个人一直不理解为啥有人会买这种产品。 这几天我突然意识到一个问题：因为中国整个通识教育体系里面完全缺失了经济和金融的基本知识ABC传授，像我这样作为典型做题家的人，在2008年到达花街的时候，经济学和金融知识精确为0。 没有一个审定课程来进行基础标定，导致各种扯淡的经济学民科横行，这真是世界独一份的。这就像如果义务教育有意取消和回避中学物理和中学化学，那么…… 哪怕你让经济学在义务教育里按音乐/体育的标准来选修，至少也有个国家级的锚定。实际上经济学对于个人来说难道不比化学更重要吗？ 根据我前一段在杭州的见闻，中国多数即使是8-9位数身价的富人，按世界金融行业标准，也不能被认为是合格投资人。但是居然可以允许向这些人销售花街都不敢向美国人卖的项目级ABS，我不知道算不算故意制造的韭菜。如果是的话，那不教经济真是大棋。 ps：我在杭州帮朋友谈判时见到了一些震撼我的事，不过和解协议里有保密条款，只能说中国银行业的混业经营真是领先花街30年。 |
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这个就是房地产开发火爆的时候典型的“名股实债”，只是最后玩崩了而已，这个项目注定是平安信托的滑铁卢。 联发臻华府这个项目是2021年5月份拿地的，项目拿地金额都花了26.6亿元，楼面价都去了2.74万元/平面，其中平安信托掏了7.7亿元。 结果我看现在这个项目也就卖2.8万元/平米，还带宣传3000元/平米装修标准的精装修，这完全是妥妥的给政府做慈善事业呀。 拿地楼面价2.74万元，建安成本加装修怎么都要5000元/平面，再加上税费、营销费用、财物费用、管理费用等一平米怎么都要2000元，成本都要3.5万元一平米了，结果卖2.8万一平米，一平米亏8000元，全部销售完毕还亏8亿元呢，刚好把平安信托那7.7亿元连同利息亏完差不多，当然最后应该还有剩下几百个车位丢给信托公司。 现在平安信托尴尬和傻眼的就是到底确认这笔投资是债务还是股权投资，如果确认是股权投资那么亏损的8个亿大家一起承担，平安占49%中的49%，也就是实际占比24%，自己亏1.92亿元，等项目清算完毕（至少5年以后）自己拿回不超过6亿元的投资款，亏2亿多元（只会多不会少）七八年事件一分利息没有还亏30%平安信托估计无法给投资者交代了。 如果确认是债权，这个债权只是用股份最的抵押，主张权在最后，在工程款、土地款、税费、银行借款、员工工资之后排名最后，在短期内也是要不回一分钱的，如果后续房价持续下跌，车位又销售不掉，不排除账面没有可供还钱的资金的可能性。 所以房价下行周期大家购买的房子亏个百十来万的也没必要火大，看人家大佬一下亏8个亿呢。 |
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当电视剧变成了现实 |
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前几年，房地产开发的钱是从信托借的，然后开发商不行了，信托随之就不行了，这很符合逻辑啊。 说穿了就是前几年房企暴雷的余波续集罢了。 |
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不算什么大事。 顶层不是说没有系统性风险吗？ 大家都知道房地产是一个完整的系统，且里面有风险了。 上游的信托、私募等金融机构有风险。 建筑建材相关行业有风险。 下游的销售租赁有风险。 于是有人就蹦出来疾呼：房地产不能完，房价不能降，房价降了中国人民被血洗，房地产完了中国经济就完了。 也不知道是中-央在撒谎还是他在胡说。 上面说了好多遍：不存在系统性风险。 所以，暴雷个几亿几十亿算个啥？ 暴雷这种事呢，只要出现就不会是单一个例，记得p2p暴雷潮吗？也是一点一点暴，加速暴，然后大家一起集中暴。 这才哪儿到哪儿啊。 我知道有些人很急，但请你先别急，否则后面出什么事我认为你遭不住那打击。 |
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算是现在困境的一个缩影。 近几年，或者近十几年，房地产的金融属性发挥得有点过于好了，牵扯到了太多东西。 要贷款怎么办，压点房子当抵押物。 要投资怎么办，投资点房子坐等升值。 想理财怎么办，买个房子，利息比存定期高多了。 想做生意怎么办，贷款买房，比开公司利润高。 想挣钱怎么办，把房子租出去，搞不好你收到的房租比租你房子的商家利润都高。 在房地产面前，所有的其他东西都黯然失色，什么黄金、什么资产、什么设备，都不如房子好使。 于是所有的公司和个人都在围着房地产转，想方设法把自己的钱和命都扔进房地产，靠着房地产涨价来赚钱。 而这一切的一切，都建立在房价的基础之上，很多都建立在房价的不断上涨之上。 你都别说房价跌，哪怕它涨的没有那么快都是大问题，因为原来那个估计都是按照快涨来做的，没那么快搞不好都要亏钱。 但是哪怕亏钱，能套现离场也就算了，反正亏一点也不是不能接受，大风大浪也不是没见过，慢慢熬就好。 毕竟投资嘛、金融嘛，也不可能一直赚钱，赔点钱就赔点呗。 但是现在最吓人的是，套现离场似乎没那么容易了。你赚着利息，发现本金可能都要没了，这可太吓人了，亏点钱也就算了，本都没了还怎么继续。 就比如现在这个信托的事情，不是未达到预期收益，不是亏了一些钱，是“尚无现金回收”。 你7.7亿的盘子哪怕亏20%都可以兜，公司还是有这个实力的。全亏完了怎么兜啊，哪怕兜得起，谁乐意兜呢，这不闹呢么。 所以一直在说，现在房地产的问题不是下跌，至少最大的问题不是下跌，是没人接盘。 有人接盘，项目也就是亏点钱，这还承受得起。 没人接盘，直接全完蛋，每年资产折旧，急用钱也没法周转，就是个死资产在账面上，根本没法用。 而且这还是公司，很多个人那个贷款都不好说哪来的，这帮人更绝望，想要认栽都没法认，只能看着自己完蛋。 7.7亿，说多其实不多，就现在这个房地产体量，就现在这么多金融产品，这个就是很小一块，影响没多大。 哪怕投资者全表演空中飞人也不是啥大事，中国这么大不差这些人、不差这些钱。 但是如果类似的事情反复发生，形成恐慌，那就很要命了。 |
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说实话还蛮震惊。 平安不动产在行业内还算是非常优秀的存在。没想到这样一家稳健的航母也会有暴雷的风波 国内很多信托资产是绑定房地产的，地产熄火，依附于地产的金融产品也必然熄火。房地产会连带这么多信托，也说明固收其实没什么可靠的资产收益来源。 一轮周期总会消灭几家巨头。 记忆中的南方证券，申银万国，到如今的川信，平安信托，和合资产。 |
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其实在3月中上旬，就看到有投资人求助，原来是他买的平安信托翔远230号集合资金信托计划发生违约，底层资产重庆荣乾房地产开发商暴了。 |
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平安信托已于22年8月31日发布延期分配公告，该信托资金主要用于重庆荣盛城项目特定资产收益权，并由融资人到期回购，融资款主要用于荣盛城项目建设。 本项目由荣盛城项目提供名下四宗土地抵押和重庆荣盛鑫煜房地产提供名下一宗土地抵押担保，荣盛房地产提供连带责任保证担保。 目前，平安信托已积极推进司法诉讼，但荣盛发展早在2022年就已经出了问题，业绩全面下滑，2022年甚至亏损160亿，2023年业绩略有好转，盈利4-6个亿。 类似的还有平安信托福宁615计划，底层资产为正荣项目。 最近，平安信托福宁615发布重大事项临时公告，截至公告日，信托计划项下尚无现金回收，信托计划延期兑付。 |
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福宁615号信托计划交易对手是正荣集团，信托存续规模7.72亿元，信托资金以股权投资方式投资于厦门市荣璐置业有限公司，间接投资于“臻华府”项目。 平安信托房地产风险敞口已经全面暴露，涉及多家头部民营房企，其中包括华夏幸福、融侨集团、俊发集团、祥生地产、时代地产、海伦堡、融创集团等等，尤其是华夏幸福，存量规模非常大。 除了房地产项目外，平安信托多个政信产品也发生逾期事件。现在，平安信托目前主要工作就是催收。 3月22日中国平安发布了2023年年度业绩，数据显示，2023年公司实现营业总收入9137.89亿元，同比增长3.8%；归母净利润856.65亿元，同比下降22.83%。 这也是中国平安连续第三年净利下滑。而2021年以来，连续三年的业绩下滑都和绑定地产、投资地产债等密不可分。尤其平安旗下资管业务，逐渐净利下滑，2023年直接亏损207亿。 仔细看了下年报，具体各项业务来看，中国平安除了银行业务中的平安银行录得正增长之外，其它业务全部录得亏损。 其中，寿险及健康险业务下滑3.2%，产险业务下滑11.4%至89.18亿，科技业务下滑65.1%至19.05亿，其他业务下滑30%。 平安信托业务则是被诟病的主因，因为这部分业务很多底层资产是房地产，过去几年房地产全面收缩，房企接连违约，暴雷项目比比皆是。 不过，信托是有门槛的，应该不会波及大部分普通人。 以前就说过，信托资产是风险性价比很低的种类。巴菲特就说过很多次，自己不会持有这种性价比低的资产。 这几年，有钱人的资产也不是那么容易保值增值的。比如有的人囤茅台，现在茅台的价格已经到了2100元了，这种走势一旦形成，就很难再涨了。 说到底，财产的保值增值，本身就是需要大量知识的工作。 现在茅台、茶叶、文玩什么也跌价，房子也靠不住，要我说还是存四大行定期算了，再买点黄金，其他的好事轮不到，别想了。 黄金虽然也会跌，至少实物摸得着，不会理财那样屁一样没了。 |
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这是好事呀。这一点规模算什么呀？ 整个地产市场已经千疮百孔了，上面只是在对赌市场会自然出清。认为会有一个自然的底部存在，那就是折旧。他们认为房屋折旧每年会有10亿平方米的一个交易量，房子那么旧了他们肯定会买新的。 还是回到那一句上面认为会有一个自然底部存在，他们可以一分钱不掏，市场自然会见底。 市场底或许真的会存在吧，问题多长时间才能见底？还得跌多深才叫底，会引发什么样的影响，他们受不受得了？ 如果底线是系统性金融风险，那就爆几家呗，七点多个亿，也就这么一点 |
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这就是信托类平台特别是涉及房产信托业务的，因为房地产下行和整个经济的下行，造成的其各种“名为投资/合作、实为借贷”的业务的崩盘。和万科济南负责人被带走的事情一样，肯定不会个例，后面将引起一系列的连锁反应。也从侧面说明，最近惠誉下调我国主体信用等级的合理性，以及各种“稳中向好、“企稳”、“全面回暖”的预期管理性信息的虚假和错误。 因为平安信托是国内最大，经营状况相对也是最好的信托类平台。 平安等设计到房地产信托业务的公司，主要以两种方式，参与到房地产的“高周转高杠杆”模式中： 1.合作开发，也叫股权配资。 信托平台对房企的具体项目进行虚假的股权性融资。会在合作合同的具体条款中约定好这种实为借贷业务的重点内容：不承担经营风险、固定收益比例、出现问题的话其债务项目必须作为届时房企所有债务偿还中的优先项目，并且会附有比较复杂的担保条款。再比如，如果出现问题，那么平安等信托类公司将获得具体资产100%股权和控制权。 2.融资租赁。 房企为了周转资金，会将已经完成基础建筑但无法顺利预售或者交付的项目资产，“租给”信托平台，盘活资产获得周转资金。这种现象，比较集中于商业地产项目。特别是因为前期规划战略出现重大错判，导致项目建成厚根本无法完成招商的商场、酒店、产业园区等。 这些花活儿要玩的转，有两个大前提： 1.宏观经济总量的增速，处于上升期。 拉长时间跨度看，GDP增速早在2007年后，就一直在持续下降；更不用说眼下的经济增长潜能疲弱的既成事实。经济曾长的预期已经彻底没有了： |
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2.在1的前提下，房价/地价永远上涨。 房价就不用说了，已经是断崖式下跌。地价只能靠央国资性质的房企、城投公司，通过自身的贷款，营造“地王频出”的现象，实际上是将银行贷款变成了当地的财政收入。 这两个大前提都没有了，那么地产信托的“击鼓传花”游戏自然就玩不下去了，爆雷是必然结果。 平安信托债务爆雷，可能预示着整体债务危机传导到了更深的层次，必然会进一步拉低国内的房产预期和资产投资收益预期。 |
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如果你买了平安信托的其他理财，你此刻会屁股坐的安稳，纹丝不动呢？还是动用一切资源，抢先别人一步，试着解除风险呢？ 如果买的是养老保险，你会坚信其未来会兑付承诺，还是慌得一批，急忙联系对接的顾问，无头苍蝇般寻找办法呢？ 如果不是平安，是别家呢？ 如果不是机构，是银行呢？ 冰山大陆架裂纹之时，雪山隆隆声响起之际，微不足道，但却是撼天动地的开始。 大地惊雷第一响，之后便是五光十色。 百花斗艳第一开，之后便是万紫千红。 |
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对于非常贫穷的人来说没有影响，因为他们现在的生活就是糊口。除此之外，所有人都将受到影响，无一例外。 房地产下行带来的危害将从上到下蔓延到每个阶层，房地产的下行导致信托暴雷不仅仅是坑了中产富裕阶层，也坑了本来就不振的内需消费，中产富裕阶层的钱被信托蒸发了，直接的后果就是这个群体将开始减少消费，往下传导就是中下层的收入开始减少，岗位也开始减少。 到那个时候，那些唱空的无房群体考虑的就不是捡漏抄底房子，该考虑的就是下个月去哪里赚钱的问题了。但不排除有投机者借机房地产下行而做空国内房地产牟利。 |
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几年前，中国平安是价值投资的方向标，造富神话。 现在，平安价格大概只有高点的40%，仍然觉得高估了。 慢慢看吧。 |
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高利率的理财产品，只要钱投向房地产行业，都够呛。 房地产能保本就已经烧高香，高利润就别想啦。 |
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恒大碧桂园等——房利美房地美的N倍 中植鼎益丰等——麦道夫基金的N倍 现在就等谁来当雷曼了 |
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房地产信托收益都是建立在房价永远涨的基础前提下，地产下行，信托风险就来了，这不是特例，而是普遍。 很多人投资的错觉就是，有抵押物，本金就不怕，太阳底下哪有那么多稳赚不赔的事。。。 |
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很多人就是不理解一个现实，中国这种比较twisted的金融系统，本身是依赖房地产这个bug来运行的。 在彻底重构系统前，先想把bug修了，就是这样啦。 |
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有空可以记录一下，深圳暴雷的公司，到底有多少 恒大，万科，鼎益丰，宝能，正威，平安信托 其实什么理财啊，信托啊，p2p啊，钱其实都是拿去炒房 现在房地产不灵了，所以各个层面都开始出现兑付危机 甚至连带着公共交通，深圳地铁，西部公交，都出问题 |
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很多人把信托误认为是高收益、低风险甚至是零风险的固守理财产品，信托自己宣传页是侧重高收益而不是风险。信托的高收益依赖的当然只能是底层资产的收益，底层资产就是资金的最终投向。 房地产红火的时候，地产公司需要大量资金，而且基本不会计较资金成本，信托发行了大量的产品为地产业募集资金。 暴雷的这款产品在发行的时候地产已经出现问题、正荣已经快暴雷，只要能找到资金，多高的利息他们也会要的。 从法律角度看，虽然信托计划设计了相对多的保障来保证资金安全，比如资产质押、抵押、回购、公司担保、其他公司担保等等，但最根本的还是资产的价值，担保、回购在某些时候一文不值。 房地产的情况大家都清楚，跌了还处理不了，更惨的还有烂尾什么的，坑了购房者也坑了信托。 地产行业好的时候信托抢着发行相关产品，不好的时候暴雷就是结局。地产公司排着队暴雷，深度绑定的信托又怎能幸免呢？ 平安作为一大金融体，保险、银行、信托、资管等牌照俱全，普通人自然不会过多的考虑风险，但只要投资都会有风险，收益越高风险越大。 别被高收益蒙蔽了双眼，别被正规牌照蒙蔽了双眼，投资一定首先考虑风险。 |
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才7.7亿元，不值得大惊小怪。 一个房地产项目，这点钱扔进去都不够打水漂的。这点钱，能不能给工人把工资全发了，能不能把楼盖起来都不好说。相比购买这些理财产品的客户，我其实更关心的是，这个信托投资的那些地产项目是不是烂尾了？那些购买了烂尾楼的业主们，后续怎么办？ 河南的亮亮丽君小夫妻，怀揣着年轻人的梦想，抱着对这个国家的无限期望，毕业后从农村前往大城市打拼，用自己辛勤劳动积攒的积蓄去郑州安家置业。他们期望自己的生活能跟着国家的未来一样，一起变化。无数像他们这样肯吃苦，肯拼搏，又有一定文化的普通人，本应该成为让中国腾飞，让中华民族实现伟大复兴的真正动力。 |
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可是现实确实如此的打脸，他们买的房子烂尾，辛苦积攒的积蓄化为泡影。他们维护自己的合法权益却被暴打，让年轻人本应该拥有的尊严和斯文全部扫地。这样的结局，这样的社会，能够让他们有信心为之奋斗终身吗？历史是由人民群众所创造的，我相信，只有解决好房地产的问题，让无数个亮亮丽君这样的普通人，看到奋斗能够让生活变得更好。我相信，我们的国家才会更加的强大。 |
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地产 城投 通道并称信托“三板斧”，从09年到18年资管新规之间这几年，是信托公司最舒服的黄金期，靠着这“三板斧”长期霸榜金融业人均净利润最高值。也就是说，全国60多家信托公司没有任何一家能够不碰这三板斧的，尤其是前两板。 地产和地方政府融资平台是如今最大的两颗雷，也就是没有任何一家信托公司敢说自己一点雷没踩过。 其实不止是信托，整个金融行业，只要是投资类业务，银行 信托 保险 理财 券商资管，无一例外，全都深受这两颗大雷的影响，只是不同家程度大小不一，但几乎没有任何一家可以说一丁点雷没踩到。 即便是投行业务，你没有资金损失，声誉损失能逃的掉吗？ |
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前几天看《大空头》的时候突然发现，美国2008年的金融危机时，其实每项数据都是公开的，只要你有耐心，就可以一直查下去。 片中那个有点癫狂的巴里（克里斯蒂安·贝尔饰演）就是通过看投资银行销量前20的MBS都包括了哪些债券从而确定问题的。 国内的信托好像看不到投资了啥，和黑箱差不多。 当然，看不看得到是一回事，能否看懂是一回事（普通人大概是看不懂的），能否得出正确的判断则是另一回事了（很多投资经理也能看到并看懂，但依然亏得底儿掉）。 在金融方面，中美之间的差距真的很大，国内可能落后了二十年以上。 |
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跟房地产相关的信托基金和理财产品爆雷只会越来越多。 万科济南总经理肖劲被警方带走调查——对万科的清算正式开始！ 据不完全统计已经跑到国外的房企老板和高管：花样年的前总裁朱国、恒大华东好多个省公司的副总、华董中国的老板、绿色科技的朗诗地产的老板、康桥老板宋革伟、实地集团的张老板、新力地产张园林、恒大老板许家印的前妻丁女士在恒大出事前定居到了国外，提前安排了几百亿的财产。这些钱都不够，还通过法律手段，追偿已经进去的儿子的财产。他们自己跑路，却把债务留在国内，国内媒体也在配合他们忽悠老百姓买房接盘 智联招聘春季调研数据显示，57.3%的白领担心自己今年会失业，占比高于2023年的47.3%，也高于2022年的39.8%中国房地产已经彻底崩盘，从2023年进入房贷债务通货紧缩周期，社会上到处都是失业、裁员降薪、收入下降和通货紧缩的恶性循环。通货紧缩的时代现金为王，长时间的通货紧缩，房子是吞噬现金流的黑洞，房贷是最大的负债，房子是最大的负资产，负动产时代房奴们这个月房贷还了吗？！ 万科打着国资股东的旗号背后干着给职业经理人输送利益的勾当。一是万科背后有大量影子公司，这些公司由万科现员工、前员工持股，干的事情包括万科产业链上下游的买卖、自己做空自己的股票和债券、投资参股项目公司、购房尾款及往来款保理等，在万科体外形成了巨大财富资金池由万科管理层控制；二是万科有大量的表外负债，包括前面说的保理融资、影子公司的融资等，以及大量不并表合作项目下的负债，包括与全国各地当地开发商合作的小股操盘项目，与曾经从万科出来的人搞的项目等。万科搞这些事是有传统的，田朴珺跟王石谈恋爱时，就在外面洽谈各种地产项目，意图很明显。上梁不正下梁歪。万科财务报表外的资金池及负债最多时都在千亿级别以上。所以万科的账经不起查 住建部部长：“资不抵债的房企该破产就破产！”世界三大评级机构穆迪、标普和惠誉全部下调万科评级至垃圾级！摩根大通J.P.Morgan将万科H股/A股评级下调至减持！自身难保的深圳地铁做股东的万科，也扛不住住房严重过剩的命运，万科嘴上喊活下去但是也仅仅是说说而已，行动上依然是高杠杆的激进债务规模扩张，过去四年中有2年高价拿地第一有1年拿地第二，别的房企卖不出去的房子，万科照样也卖不出去，债务堆积越来越多，借新还旧，美联储加息导致高利率美元利息都还不起了，万科就是下一个恒大碧桂园 鼎益丰爆雷对深圳炒房利益群体杀伤力巨大，深圳土著房东们都信这个神棍，多年来投给他的资金规模数以千亿，连锁反应会非常恐怖。大量深圳房东从2020年开始贪便宜从银行套经营贷然后投给鼎益丰，挣幻想中的30%高额回报，2024年超过10万亿的经营贷爆雷，资金链断，房价又同时暴跌，这下可就全完了！深圳房价因为鼎益丰爆雷而继续暴跌，量价齐跌还无人接盘。深圳房租也跟着暴跌 香港北部都会区吸收250万人，跟雄安吸走北京天津人口一样吸走深圳和香港人口，增加深圳和香港的土地供应，降低深圳和香港的房价。同理上海临港新区、广西北部湾区，新疆自由贸易区等不断增加的新区。互联网对土地的平权效应导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌，城市核心区域原本就已经缺乏活力，商业面积严重过剩，新冠大流行加速了这一趋势。滴滴共享汽车的商业模式，远程办公、居家办公的新生产力都已经打破了地域壁垒，互联网最新形态元宇宙加剧房地产行业的长期萎缩 |
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