[商业财经] 报道称万科济南总经理肖劲被山东警方带走调查，今年是其加入万科的第 15 年，哪些信息值得关注？

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[商业财经]报道称万科济南总经理肖劲被山东警方带走调查，今年是其加入万科的第 15 年，哪些信息值得关注？

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4月10日，界面新闻多方核实确认，万科济南公司总经理肖劲已于48小时前，被山东警方带走调查。记者获悉的调查原因有多个版本，目前尚不能确定具体原因。记者…

这个真有点山雨欲来风满楼的赶脚。
4月9日，也就是昨天，万科刚通知要召开年度股东大会。
结果，今天，4月10日，就爆出来万科济南总经理肖劲被警方带走了。
真是有点讽刺。

闲来无事，就聊聊万科的财务数据，看看这家伙到底是什么货色。
一、先看下主要指标：

从2019年到2023年这五年，每股净资产倒是都在20元左右，这点还是可以的，不过这个房地产资产本身泡沫就大，尤其是存货商品房，这个资产，要说缩水那也是快的很，所以，单看每股净资产那是看不出什么东西的；
净利润增长率其实从2021年开始就可以看见肉眼可见的下跌了，22年，估计是财务报表粉饰了，23年，跌的更麻了，这也就是说，万科的盈利下降趋势已经无法扭转了，估计2024年更加艰难，万科当年喊的活下去，喊的这么大声，不知道会不会是一个笑话……
再来看营业总收入增长率，这个2023年也下降了7.56%，应该大部分是主营业务收入房地产板块下降的厉害；

总体营业收入在2022年达到峰值，2023年开始下降，而净利润在2021年就开始腰斩，为什么收入在2021年和2022年增长，而净利润却开始严重下滑了，一个是房价下行，另一个是成本还在高居不下，这就导致利润空间下滑，或者说利润被转移了也有可能，但是继续看2023年的净利润，相较2022年又是腰斩，这个是真不容乐观，估计2024年，利润还可能腰斩……
二、然后看下具体盈利能力指标：
从2019年到2023年这五年，连续5年营业利润率下降，净利润率下降，看来距离亏损或许不远了，要不可能今年，要不就明年，不过如果来一个“降本增效”、卖卖其他“固定资产”或者“流动资产”，也能还能挺一会，财务报表的盈利嘛，还是很容易装饰的。

三、再看下偿债能力指标：
1、流动比率=流动资产/流动负债，一般良好的标准是2：1，麻了，流动比率长期低于1.5，不过这5年来倒是有好转，2023年为1.40，五年来最高的了，这证明短期偿债能力还是在恢复，不过这种高负债的玩法是所有房地产企业的通病，以前全都是靠负债做大规模的，典型的如恒大和碧桂园，万科这家伙也不外如是，虽然口号喊的震天响，不过实际行动也不见得好到哪里去；
2、速动比率=速动资产/流动负债, 一般良好的标准是1：1,长期低于0.5，不过也是有所好转，2023年是5年来最高，0.55，只能说，看得见在自救，不过自救也难啊……
3、至于资产负债比比率，长期高于70%，高于三条红线啊，虽然红线是指剔除预收账款后的资产负债率不得大于70%，不过大差不差，长期还债能力也差……

四、再看下运营能力指标：
1、应收账款周转率是指企业一定时期内主营业务收入净额与应收账款平均余额的比率，如果应收账款周转率过低，则可能意味着企业的应收账款变现速度较慢，资金回笼困难，甚至存在坏账风险，这将对企业的现金流和运营产生不利影响。万科这五年的应收账款周转率大幅度降低、下降趋势明显，这就证明坏账率可能越来越高，资金回笼不妙。
2、存货周转率是企业一定时期主营业务成本与平均存货余额的比率，用于反映存货的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。万科这吴奶奶的存货周转率倒是提高了不少，从0.28变成了0.49，而且逐年提高，原本应该是好事，这证明产品和服务卖出去了，不过结合应收账款周转率来看，这反而不是好事，卖的越多，结果钱收不回来，这不是反而让坏账率越来越高，资金更加无法回笼嘛。
3、流动资产周转率是指企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比率，一般来说，流动资产周转率越高，表明企业流动资产周转速度越快，流动资产的利用效果越好。万科的流动资产率流转速度倒是越来越快，这要么说明主营业务收入增长快，要么说明流动资产大幅度减少，估计是后者了。
4、固定资产周转率，也称固定资产利用率，是企业销售收入与固定资产净值的比率，这个主要用于分析对厂房、设备等固定资产的利用效率，比率越高，说明利用率越高，管理水平越好。一般来说，固定资产周转率越高，表明企业固定资产利用越充分，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。就万科来说，固定资产周转率也是提高了不少，看来这个固定资产卖出去的应该也挺多哈哈哈，笑死。

五、再看下发展能力指标：
营业收入增长率下降，总资产增长率下降，看来我前面的推测不错，固定资产和流动资产变卖的应该挺多的，所以导致固定资产周转率和流动资产周转率提高了不少，营业利润增长率和净利润增长率都在下降，利润增长乏力。

六、看下业务结构
主营业务还是房地产开发，营业收入大幅度降低，营业成本相较而言没有降低多少，物业服务倒是增加了一些，可惜杯水车薪，按照接下来的房地产行情，不妙，不妙，不妙。

结论来了：整体情况堪忧，颓势难以扭转。
回到今天这个话题哈：济南区域属于北京区域，其实占比不大，一个区域总经理就算进去了没啥大影响，只是在现在整个行业如履薄冰的大萧条环境下，恐怕是一石激起千层浪啊，信心在这个行业，现在已经比黄金还宝贵，尤其是整个行业处于这种“废土”时代。

地产走到现在，尤其是快周转，做规模的，你要说没啥问题，我觉得可能性极低。
更何况看了肖的简历和作风以后，很清楚的知道这个人是个强势的，要做区域第一的老大。
想要做区域的老大，首先就是拿地规模不能小。
能拿地的绝对不能手软。
而万科有一个原则大家都知道：不当地王。
这是王石的时候立下的。
的确王石即使走了，郁亮也还是严格的执行的。
真的要感谢王石的英明决定，否则万科撑不到现在。
但是不拿地王，如何拿地呢。
在那个厮杀的年代，不能在招拍挂上用价格拿地，那唯一的办法不就是靠关系拿地了。
靠关系拿地，你说会不会涉及贪污腐败呢！
我敢说100%会涉及。
万科也许总部一直很公正廉明，但万科区域和项目可没有总部那么舒坦。
因为万科区域和项目是强考核制。
现在各个地产公司，说实话，快周转，强考核，这些全都是从万科带出来的企业文化。
郁亮也是典型的财务出身，只看数字。
各个区域只要你任务完成的好，区域总想怎么干，想弄什么文化，那就是区域总自己的事。
因此，你会发现万科很多区域的风格都是区域老大决定的。
在强考核的前提下，区域和项目都要想尽一起办法（包括坏办法），先活下来，然后让大家多赚一点。
我的很多供应商非常讨厌和万科合作。
因为一不小心，万科就不给你结款了。
拖欠款项，或者不给钱都是常态。
不仅如此，他们不少区域招聘也是没有底线。
前年，我有个朋友去万科做项目总，没到一年，就走了。
然后今年过年，我俩聚了一次。
我问他，为啥离开万科，不是挺不错的。
他说hr招聘的时候说好年薪多少，基础工资和年终奖55开。
然后到年底，年终奖直接不给了。
他和当时已经进来的小伙伴都气炸了。
对，这就是万科某些区域的文化。
直接说吧，就是万科广州区域。
万科的文化其实很野蛮，也很血腥。
对待自己员工和供应商都是如此，你说他们拿地的时候，会规规矩矩？
怎么可能！
高压和高回报下，项目总和区域总只想着怎么快速拿地，快速兑现，然后快速拿回自己的跟投款项。
别说万科了。
真要查99%的房企，包括某些央企。
无论是融资端，还是拿地的投资端，只要不是招拍挂，问题谁都有。
这就是房地产乱象……

给点线索，你们自己看着办。

如果我实控的A公司每年各种成本1000亿，我再开个B公司以每年5%的资金成本从市场借1000亿再以10%的利息贷给A公司。那A公司只要每年现金流超过1100亿，哪怕就是亏损，这个游戏就可以一直玩下去啊。只要拿到了A公司的经营权，B公司年收益50亿是稳赚不赔啊！就算A公司爆雷，B公司的债权优先级也是高于股权啊，货款啊什么的。怪不得万科的管理层不需要股权，只要经营权了。
姚老板啊，你怎么能够断别人财路啊。。。
房地产行业真是让我们老百姓长知识啊。。。

只能说不上称不足四两重，上了称一千斤都打不住，这就是过去房地产金融游戏的基本写照，没出事之前，一条链条上的所有人肥得流油，同进退同享福，而这些油水的来源则是整个经济体几十年的财富积累和一家子未来几十年的负债。把几亿人几十年的财富积累到一起，再分配过程创造了多少神话，负债越多，利润越多，杠杆越高，收益越大，直至挖掘到居民负债的极限。
现在市场开始出清，自然过去积累的风险也开始暴漏，过去是如何分钱，现在是如何分锅，包括前几天的另一个热点，合作者实名举报万科高管挪用资金，大搞金融创新，谁对谁错信息不透明下，我们根本就不知道，哪怕你是买了房企房子的业主，也没有知情权，唯一可以确定的是，下行周期越来越包不住的。
金融是看预期的，万科的信用也在受到冲击：
举新债还旧债的延迟去杠杆，无非是把短期债务换成中长期债务。
而中长期贷款偿付的前提是业绩回暖，然而现在还看不到业绩回暖的迹象，倒是大幅下滑成为大趋势。
信用下降往往伴随着挤兑，表现为债主谁下手快，谁能拿到更多的利益保障，供应商不再敢垫资，不见兔子不撒鹰，仅去年一年的现金流消耗就接近总储备的四分之一，现在房地产业绩下滑时，不能只看短债比，还得看业绩情况，非常依赖新房销售来盖过去的卖出的房子，现在业绩大幅下行，过去买的房子建设要不要消耗储备金？
现在才开始对外宣传削减高管的年薪，过去通过明面的和各种神奇的金融创新的分利到底敢不敢上称，这绝对不是万科一家的问题，这还是大家口中的优等生。
上行周期如何分钱，下行周期如何分锅，过去的分利者好好对一对对外的口径，有些谎可得扯圆了。

行业严重下行，这类事情会越来越多。
只不过万科在风口浪尖。
2018年收csf，坑位费（名义不一样）
有些地方几十万一个人、上百万一个人，少的也有几万元，一个楼盘可以收几千万，上亿，
还有乙方找房地产公司包工程，当时10个亿工程，一般业内是2、3个点好处费。
当时武汉营销部，好一点楼盘，一年营销费都2000万左右，甚至更高，
营销经理提早给乙方签字，或者晚一个月给乙方签字，
200万结款早一个月签字，这对乙方有时候是救命，这就是差距，
当年恒大内部许多楼盘，许多基层员工每年倒卖一个房子机会，像营销经理更多。
比如小李2017年1月份花2万定金定200万房子，2017年这套房子涨到320万，中间找中介卖掉更名。
如果没有涨价，因为是企业内部员工，2万定金退给你。
可是对于恒大而言，这200万房子当时恒大资金融资成本都不止10%，一年利息成本是20万+，
为什么武汉市武昌恒大首府有一段时间暴跌了几千元，在2021年年底附近。
其实当时周围楼盘没有动静，因为个别恒大领导被约谈，一个个要退钱。
他这个级别涉及蛋糕很大，
1拿地，怎么拿，什么价格去拿？
2大量工程，万科房子建造，装修。
特别是装修，这里面利润是非常大的。
3融资，
现在是房企求着银行拿钱，
你比如2009年是银行找房企给钱，求着给，
2015年底也是这样找银行给钱。
何况万科这种企业。
为什么有人说只要胆子大？清华北大算什么？
当年房地产行业的确是这样的。
你敢上杠杆，
你敢负债，
你人际关系搞的好，信息源多，
你会割韭菜，
房地产那些年一些人轻轻松松赚上亿现金，几个亿资产。
上海市黄埔区耀江花园2000年初，才小几千元每平米。
现在了？13万起步吧。
2021年更贵许多。

继“烟台举报门”后，万科济南总经理被带走！
根据消息万科济南公司总经理肖劲已被山东警方带走调查。
万科济南公司方面回应称：肖劲因个人原因配合相关部门调查，公司运营正常，由金亚斌接任济南公司总经理，目前调查仍在进行中，请以相关政府部门披露信息为准。
因为此次事件4月10日万科A股价大跌，万科A跌超5%，股价跌破7.6元/股，股价创2015年以来新低。

同时4月10日下午，万科的多只债券也开始下跌，“22万科05”跌超6%，“20万科08”“21万科02”“20万科04”跌超4%，“20万科06”“21万科04”“22万科06”跌超3%。
万科济南公司总经理肖劲为何许人？
据公开资料显示，肖劲是1969年生人，毕业于北京航空航天大学，1992年进入房地产行业，是房地产行业知名职业经理人。
他先后在北辰地产、华远地产、当代集团、远洋地产和万科从事产品定位、市场营销和品牌推广等工作。
肖劲工作历程：
2009年9月，肖劲离开远洋地产加盟北京万科，出任北京万科企业有限公司副总经理，分管销售、运营、商用(购物中心、社区商业、写字楼、养老等)业务，是毛大庆上任北京万科总经理后挖来的一位关键人物。在和毛大庆搭档期间，万科在北京市场上实现了稳定的5年增长，并从2010年起连续4年实现百亿销售额2014年，北京万科更是超过金隅、首开、融创等房企以135.54亿元销售额位居榜首。
2014年12月，北京万科“毛大庆+肖劲”组合打破，毛大庆担任北京区域首席执行官，肖劲则调任沈阳万科总经理。
2016年，沈阳万科冲过百亿销售大关，成为年度销冠。
2017年，克而瑞数据显示，万科以138.56亿元的权益销售金额在沈阳房企中排名第一，2018年继续霸榜第一。
2019年底，万科城市总大换防，肖劲离开沈阳，赴任济南总经理。
2020年，万科在济南公开拿地共计17宗，总面积超过926亩，体量超130万平方米，也在此年万科以156.6亿元的销售额位居济南第一，超越了融创和中海，这一成绩延续到2021年
2021年6月，万科组织架构调整，北方区域拆分为北京区域和东北区域，济南划分属于北京区域。
2022年-2023年，万科保持在济南房企排行榜第二名，销售金额分别是113.6亿元、95.4亿元。
2024年，万科在济南的销售急剧下滑，中指研究院数据显示，2024年1-3月，万科以12亿元的销售额落到第七名。
他最近一次公开露面是2023年4月，在山东本地媒体《新征程上的山东建设者》系列访谈栏目中出镜，介绍了济南万科在山东市场的成绩，并在2022年成为济南市场占有率第一。肖劲表示，万科对济南这座城市信心十足，未来将持续深耕济南，发挥“头部房企”的带头作用，努力把万科的“好产品好服务”带给更多的客户，将“保质保量”交付的工作践行到底。
在经历烟台合作伙伴举报风波喧嚣多日之后，这次济南万科还是出事了！
不知道还记不记得4月1日，烟台百润置业通过微信公众号发布了一篇题为《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》的文章，矛头直指郁亮，联合署名的企业高达十多家。

实际上在今年1月份的时候，烟台百润曾在其公司官方微博上发布了一篇题为《关于万科偷税漏税的举报信》的文章。文章中，烟台百润指出万科存在“隐匿收入”、“偷逃巨额税款”以及“利用偷逃税款谋取私利”等一系列问题，然而这篇推文在发布后不久便被删除了。
目前万科的状况如何？
3月的时候惠誉、标普、三大评级机构全部下调了万科的评级。
4月4日，万科A公布了一季度经营情况。今年1-3月累计实现合同销售面积391.1万平方米（去年同期625.7万平方米），合同销售金额579.8亿元（去年同期1,013.8亿元），照此计算，一季度万科合同销售金额同比下降434亿元，同比下滑近43%。
截止止2023年末，万科短期借款10.64亿元，一年内到期的非流动负债就高达650亿元，长期借款1977.64亿元，应付债券589.71亿元。同时，公司还有2216.88亿元的应付账款，万科的货币资金为998.14亿元。
因此，万科的现金短债比该指标由2022年的2.13，降至2023年末的1.6。这一指标低于业内公认的2.0的安全线。

为了应对资金压力，万科至今尚未在公开市场新增土地，同时万科还加快了资产出售节奏。
比如2月，万科以7折价格甩卖上海七宝万科广场的50%权益，回笼资金23.84亿元。3月，万科以上海中区广场做抵押贷款，“补血”14亿元用于偿债。
现在万科济南总经理被带走，真是雪上加霜啊！

4月10日，媒体报道万科济南公司总经理肖劲已于48小时前，被山东警方带走调查。
就此，万科方面回应记者表示，肖劲系因个人原因配合相关部门调查。公司运营正常，由金亚斌接任济南公司总经理。目前调查仍在进行中，请以相关政府部门披露信息为准。
企查查数据显示，肖劲为济南万科企业有限公司首席合伙人，2020年3月起担任济南万科企业有限公司法定代表人，该公司由万科全资所有。继任者金亚斌目前为石家庄万科企业有限公司董事长。
公开消息显示，肖劲是1969年生人，毕业于北京航空航天大学。1992年进入房地产行业，先后在北辰地产、华远地产、当代集团、远洋地产和万科从事产品定位、市场营销和品牌推广等工作。
今年是肖劲加入万科的第15年。2019年，万科开启“大江大海”计划，此后各区域总经理就进行了多处调动，原任沈阳万科总经理的肖劲离开东北，奔赴济南。2021年6月，万科组织架构调整，北方区域拆分为北京区域和东北区域，济南划分属于北京区域。
肖劲到任济南后，2020年、2021年，万科济南均以150亿元以上的销售金额排名当地销售冠军，据了解在此之前万科从未出现在济南房企销售排行榜的榜首位置。
2022年、2023年，万科济南以百亿元左右的销售金额位居销售次席。但在2024年一季度，万科济南以12亿元的销售规模掉至第七位。
万科沈阳公众号目前还有肖劲2014年赴沈阳履新时的文章《写在上任之前》，文章提及其“个人的性格是不能接受第二这个排名的”。在文章中，肖劲表示：“沈阳公司历来是区域乃至集团内多个维度的楷模，是一家集优秀人才与表扬于一身的明星公司。但不可否认，这两年受市场冲击等原因，公司的经营业绩陷入了低谷，市场占有率退居第二。我个人的性格是不能接受第二这个排名的，因此履新沈阳，带领沈阳公司重返巅峰是我的使命。”
4月10日午后，万科境内债集体走低，“20万科08”、“20万科04”均跌超4%，“20万科06”、“22万科06”、“21万科04”跌超3%。

当粮仓堆满粮食的时候，有几只老鼠没人会管；当粮仓空空荡荡的时候，几只老鼠就一览无遗了。
现在行业整体下行，公司内部又出问题，内忧外患之下，这次的事估计不死也要脱层皮。
万科公司今天回复说，是肖个人的原因被带走协助调查，奈何现在的地产是原罪，资本市场已成惊弓之鸟，再加上有股力量在背后推动舆情，这几天万科的股价快速从9块多跌到了7块多。
新闻说，万科济南公司总经理肖劲已于48小时前，被山东警方带走调查。调查的原因据悉有多个版本，目前尚不能确定具体原因。但过了48小时没出来，大概率意味着被刑事拘留。
事情起因是有一个山东烟台的合作方写了举报信，信里写的挺多挺劲爆的，至于多少真实性尚待验证，如果属实，那么就不是烟台一个地方的问题了，而是万科全系统性的了。
回过头来说，万科上市以来，都是以三好生形象出现（特别是2015年以前），所以迷惑了不少投资者。
但曾经的行业明灯，也经不起认真监管，那些把优等生挂嘴上的万科大V们，此刻不知道啥想法。
从被举报的情况之一看，在银行设立专款专户，供高管们专门肆意挥霍的小金库，在金融监管体系外的小金融，房地产业中优等生尚且如此，这个行业其他人可见一斑。
万科的大区一把手权力很大的，行业上升期的时候中饱私囊，可能只是细枝末节无人关注，毕竟项目一直在赚钱，而到了现在，就是引人注目在偷公司钱了。
万科这种制度，是有治理缺陷的，大股东的监督不到位，管理层当成自家后院了。大股东深铁，也是一个冤大头，高价接盘了股份，什么监督都没有，被这帮蛀虫真是狠狠的长时间的咬到公司都快不行了。
无论何时，公司治理、股东文化、管理层的品质，都是投资决策中不可缺少的，一票否决的因子，都是用血淋淋的教训换来的。
幻想万科还能翻身的投资者，这下伤透了心，在金融反腐利剑下，万科虽然也可以破产清算，只是坑苦了几多不明就理的投资者。
监管，银行，地产，投资者，除了少部分人，没有赢家，辉煌已散场，鸡毛已满地。
说到底，万科之前的成功是行业的红利，不是万科有多优秀。民企如果有万科的资源和融资成本，相信民企不会比万科做的更差。
从目前境况来看，以前被推崇备至的万科这种所谓的国企持股，职业经理人干活的股权模式，并没啥卵用。

虽然被带走的原因尚不清楚，但肯定和万科内部腐败有关。
消息一出，万科多只债券出现下挫，“22万科05”跌超6%，“20万科08”、“21万科02”、“20万科04”跌超4%，“20万科06”、“21万科04”、“22万科06”跌超3%。
万科股价也持续走低，大跌超过5%，创下逾8年新低。今年以来，万科的股价跌幅已达28%，自2021年3月的高点以来，累计跌幅更是达到了75%。
肖劲是在19年离开沈阳去济南任职的，去了以后还是做了不少成绩。
2020年，万科就在济南公开拿地17宗，总面积超过926亩，体量超过130万方；并在同年实现156.6亿的销售额，位居济南第一。
这个销售业绩直接超越了多年排在前面的融创和中海，并一直延续到2021年。
22年市场开始下行，济南万科的销售额也随之下行，22年卖113.6亿，23年卖了95.4亿，但仍然位于排行榜第二名。
不过24年开始，销售额就急剧向下，1-3月只卖了12个亿，位列第7名。
肖劲在任时刚好是济南万科风头正大的时候，一个城市公司一年卖150个亿，所带来的权、利也是难以想象的。
估摸着那段时间拿地、销售，做了不少攻关ZF的事情，留下了把柄；
当然，肯定也有很多中饱私囊的问题，作为地方一把手，在权力没有管制的时候，是很难抵制住诱惑的。
加上现在万科又是国企了，这个性质就有点严重了，说严重点就是侵蚀国家财产，和官员贪污受贿一样，后果比较严重。
从这一动作看来，前段时间各种对万科的举报、投诉正在发挥作用，高层可能对万科内部正在进行一轮详细的肃清。
肖劲被带走算是万科打响内部反腐的第一枪，在这之后估计还会有一系列的动作。
毕竟，大家都是牵连的，而且听说肖劲也比较配合调查，估计后面还会牵连出一批高管。
但查出来以后是否对外界公布，上面可能会有考量。
毕竟，现在万科正在风口浪尖，房地产信心也比较薄弱，一再爆出各种贪腐丑闻，对后续提振房地产信心十分不利，上面也会权衡这个利弊。
总之，无论什么官职，还是要行得端做得正，出来混的都是要还的，哪怕做得再严密，谁又能预料到若干年后会不会出问题呢？
肖劲在20年风头正盛的时候能想到4年后自己会有这么一天吗？

大批老总被抓，某科真能过得去这个坎吗
最近几天某科股价大跌，市值已经跌破900小目标，仅有市值高峰时期的五分之一。股价大跌，是因为江湖传言某科陷入债务危机。
现在，某科的老总们人心惶惶，因为，济南某科总经理宵禁进去了，深圳某科总经理账嗨套进去了，佛山某科总经理立省羊进去了。成功跑路到美国的只有武汉某科总经理彩屏，比起其他老总，彩屏的地位更重要。彩屏原来是某科集团财务部助理总经理，可说是雨量主席的左膀右臂。
某科各城市的老总们，注定这些天无法入眠，他们做了什么，他们自己清楚，他们不清楚的是，他们能不能平安着陆。
号称地产头部企业，号称行业标杆的某科，却是出了一批犯罪分子，却是集团式合伙作恶，疯狂的敛财，疯狂的挑战法律底线。
从网上爆出的被烟台被唐山的合作伙伴举报的内容看，高管们1800万的年薪已经够高，可却只是他们年收入的零头，靠打工盖房子年入几个小目标十几个小目标，宇宙从来没有出现过，可却出现在了当今的中国。
他们能年入几个小目标，首先靠放高利贷，高管们合伙成立放贷公司，以80%的利率推给小的合作伙伴，赚到钱进入自己私人腰包，24%的利率都是非法放贷要吃牢饭，他们有了地产公司高管的外衣，就能合法作恶，。
其次是做高成本，一个精装修，成本1000做成3200，8个小目标到手了，几个高管分了。
再次是施工环节做文章，几十家关联公司，各个环节加成本，几十个小目标到手了，赚到的钱进入自己腰包。
他们如此赚钱，成本却打入了那些当地的合作伙伴，当地的各种伙伴，不是善良的小绵羊，能在当地做地产生意的，哪个没点背景？哪个没两把刷子？他们可能是土包子，看不懂你财务的弯弯绕绕，可时间长了，总有明白人，尤其在地产步入困局，不赚钱时，他们就会更加关心。
有一说一，某科的这些老总们，都是学霸，基本出生在普通人家，这些人，如果没有某科的身份加持，和那些当地合作伙伴相比，就是秀才和豪强比，虽然秀才有点才学，可论地位，论财富，论人脉，和豪强都相差甚远。
有了某科身份的加持，马上不一样了，地位高了，说话粗了，腰杆硬了，虽然如此，毕竟是打工仔，财富远远不如合作伙伴的老总豪强。
可某科的老总不服输，工资收入不够，那就工资外补，合法收入不够，那就灰色收入补。一定要在各方面碾压各地的豪强，活出个人样。
功夫不负有心人，某科的老总们，确是厉害，虽然合作伙伴的豪强们亏钱了，可某科的老总们却一年赚到几个小目标，甚至十几个小目标。
知识改变命运，某科的老总是知识的化身，不仅赚到了钱，还能落袋为安，浆糊传言，那些脑袋活络的老总，早就开始把钱转出去，一年几个小目标转出去，更活络的，知道国内不安全，不仅钱转出去了，人也润出去了。
问题是，豪强们从来不是吃屈的人，他们在当地有势力，有背景，人脉广，关系硬，你这样算计他们，他们会吃哑巴亏吗？某科再强，也管不了当地的司法部门吧。横财到手了，要有能力吃下去才行，吃不下去，会被撑死的。
石头在的时候，虽然霸道，可底线还是有的，石头走了，雨量上台，放飞自我，搞成了如今的模样。
国有企业，有国资委，有同级纪检的监督，每年被抓的高管不计其数。畏惧之下，高管们做事还是收敛的。
民营企业，老板当家，你贪腐就是从老板兜里掏钱，每年被老板开除送进去的不计其数，畏惧之下，高管们还是收敛的。
那个没大股东的上市公司，职业经理人成了老大，约束少，做事激情澎湃，挖空心思装进自己腰包就是必然选择，这点上，某科比某大更恶。
人在做，天在看，某科能过得去这个坎吗？未来如何？天知道。

几年前深圳地铁集团入主万科，给国家带来了多大的损失？在目前国企央企要市值管理的大背景下，深圳地铁当时相关决策人员的责任要不要追究？要不要终身制追查，深圳市纪委的同志要加油啊，人民都在看着呢

万科的“优等生身份”光环彻底覆灭，其实房地产行业哪有什么优等生，经营模式都是靠高杠杆高周转，不管民企还是央国企。
万科的债务危机苗头始于2018年：

很多经济指标的历史性“高点”出现的时间，或者经历短期回升后进入新一轮下行周期的时间，都是在2018年。比如：GDP增速、青年失业率的最低值、全国房价增速的最高点等等。

青年失业率
甚至近5年来，全国企业员工周平均工作的时间的最低点：

以及2018年万科董事长郁亮发出“活下去”的言论。说明什么？问题早就存在了，一直在发酵。直接的导火索是三年疫情，造成社会面的现金流断裂，彻底引爆了从地方债、房企等企业债务到个人债务的大雷。而从上面的迹象看，即便没有疫情，这些问题也就是玩晚个2-3年爆发。
4月10号，惠誉将我国的主权信用调降至负面。外交部照例表示了“遗憾”。
再早一点4月1日，世界银行发布了最新经济预测报告中将亚洲地区今年的预计增长率从2023年的5.1%调降至至4.5%。其中关于中国的内容报告指出，随着经济重新开放带来的反弹消退以及债务增加和房地产行业疲软等问题，所产生的日益明显的结构性影响，所以将中国的2024年预计经济增长率，从2023年的5.2%调降至4.5%。
综合世界银行的这份报告看，整体内容和评价比较客观和中肯。特别指出了如债务高企、房地产行业疲软，以及老龄化和贸易摩擦等长期结构性挑战，而这些问题都不是短期内能够解决的。
万科的债务存量紧跟在恒大、碧桂园之后，达到1.5万亿。在被国际评级机构将其信用等级调降至“垃圾级”后，其现在正经历也与恒大、碧桂园、中植系灯遭受的经历一样：股债双杀。
这次济南肖亮的事情还反映出一个信号：之前对万科的各种“营救”、“援助”都是表面文章。而且济南这个事情恐怕只是个开头，一连串连锁反应会加速房地产的萎缩和下行，开启新一轮的房产恐慌式抛售。

万科已是苟延残喘，能不能熬过这一轮，真的很难
而其走下神台的背后，就是房地产行业的整个缩影
今天，也就是刚刚由国有大行发布了各自的财务报告。截至2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，是最近20年首次下降。
这是一个关键信号
疯狂的房地产时代至此落下帷幕
但凡过于高调，必有回旋镖，只是时间早晚的事
在房地产时代的洪流下，万科也不能独善其身，恒大、碧桂园、融创干过的龌龊事，万科一件没少干，只是没有那么激进而已
这次出事儿的万科济南，很可能也只是万科全国的一个被发现的案例，至于其他地区是不是也存在类似情况？我觉得很可能还有没被牵扯出来的人和故事
前不久，万科被山东等地区的合作商实名举报，更多“黑料”被挖了出来：
隐藏营业收入和利润，从而达到偷税漏税；
开设了3000家金融公司，交叉交易，对外放高利贷；
高管团队利用手中职权牟超额利益，在风险暴露后还拿走了很多钱
万科呀万科，曾经的优等生、好孩子，这一下子就把之前的信任消耗光了
而中国房地产本质就是小金融，投资人对你的预期没了，企业也就玩不转了…

烟台百润置业的举报信从发出来开始，万科的某些人就离锒铛入狱不远啦。
君以此兴，必以此亡。
看这个说的清楚，我就不班门弄斧啦。
侵删。

万科今年1——3月累计销售额为579亿元，同比下降42%
所以万科现在确实比较缺钱，其他舆论提到的各种问题不一定是真的
但缺钱，债务压力大，销量压力大肯定是真的

最近一段时间万科的各种问题太多了，虽然每次都澄清了，但万科的债券，股价表现都很差
说明了资本市场非常看空房地产，非常看空万科，万科的各种问题，不管是不是真的，都可以映射出来房地产行业目前依旧问题很大
而且万科今年开始取消分红，说明确实现金流是有问题的，债务方面压力巨大，就算有强大的股东，一大批银行愿意帮他，也还是困难重重
什么时候重新恢复分红了，可能是非常重要的一个转折点
万科A股股价一路跌到了7.5，但完全没有止跌的迹象
港股市场跌到4.2，也一样没有止跌的迹象
所以不管目前爆出来的这些问题怎么样，我们看不见的问题肯定是更多的
房地产行业的问题是很大的，资本市场有非常大的顾虑，资本市场比我们普通人更加敏锐

这次济南万科事件，万科澄清说明是他个人原因和万科没关系
这个人于1992年起从事房地产工作，先后在北辰房地产、华远房地产、当代集团、远洋地产和万科地产从事产品定位、市场营销和品牌推广等工作，在万科工作15年
之前万科被小股东举报，官方也调查了，也是说没什么问题
说“举报信”的问题本质是利益如何划分的问题
市场好的时候，二者相安无事，市场不行了，小股东不愿意承担亏损
很多内容都是虚构的，但房地产行业不太行了肯定是真的，这些问题才会爆出来
可能万科确实没这些问题，但因为房地产行业不太行了，所以和小股东利益有了分歧，所以有些高管也出事了
万科作为龙头企业，发生在他身上的这些事情，都说明了很多房地产行业的问题
万科2023年净利润121.63亿元，同比下降46.39%
营业收入4657.39亿元，同比下降7.56%
现金流量净额为39.12亿元
2024年计划开工计容面积637.66万平，相对于23年888万平下降28%
2024年计划竣工面积2205.66万平，相比23年3133下降29.6%
预计24年新开工及复工面积1071.8万平，相比23年1672.8万平，下降36%
从这些细节可以看出来，24年万科业绩大概率也要下滑30%以上
万科2024年业绩要继续下滑，房地产行业继续萎靡，那还会有更多舆论出现

万科自己也表示房地产行业正在经历深度调整，2024年开始要节衣缩食，压降管理费用
一个企业不管赚多少钱，如果开始停止分红了，很可能就是债务压力真的太大了
那么财务报表上面的利润就不一定存在，债务会比利润更加真实

而且万科的问题，房地产的问题不仅仅是房地产本身，金融系统也会被影响
万科表示银行支持力度肯定足够，科和银行的合作基于长期的战略合作，长期合作的银行有26家
这些银行长期都很支持万科，也与万科一起共同发展，共同来控制风险
行业销售下滑、回款减少，银行在风险防范方面是万科的同盟军
合作银行给了万科1-3年的转换期来慢慢转换
银行支持力度肯定足够，去年万科也新增融资897亿元
这就可以看出来，未来不仅仅要暴雷，要承压的是房地产，很多银行估计也不好受
要不断的给房地产行业输血

万科目前的策略是外债优先、境内非标债置后的偿还安排
当然一开始险资会不开心，后面肯定还是没办法，只能同意
万科如果么债都还，在现在的销售环境下，最后大概率会爆雷，所以目前就是外债全面安排好，内债先拖一拖
这样来看对险资肯定是吃亏的，但目前只能如此
万科目前最重要的是大股东深圳地铁及其背后的深圳国资能否用真金白银或更有力的手段驰援万科
截至3月4日，万科的境内外存续债券共75只，债券余额合计约872亿元
万科一年内到期的债券就有45只，余额合计约为326亿元，占所有存续债券余额的37%
今年上半年，万科有16只债券陆续到期，应偿还债券金额约150亿元
截至2022年年末，万科向银行、信托等金融机构借款有十笔，合计总金额超过200亿元
其中，有一笔需要在未来一年内偿还，借款方为新华资产管理股份有限公司，金额26.25亿元，借款终止日为2024年12月25日

万科也已经在陆续出售了广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股权、上海七宝万科广场50%的股权，共回笼资金约37亿
手里还有不少物业资产可以出售回笼资金，酒店、房屋、建筑物在内的固定资产，以及投资性房地产的账面价值合计为1124亿元
剔除用于银行借款抵押的资产外，未受限的部分约为1013亿元
后面应该会继续卖出一些资产来慢慢还债，尤其是外债
万科计划未来两年将削减付息债务1000亿元以上
高管降薪，郁亮以后拿1万月薪了
万科2023年实现全口径销售额3755.4亿元，位列行业第2
截至2023年底，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债
剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降
且已连续15年经营性现金流为正
2023年，万科在境内外合计新获取的融资近900亿元
境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本为3.61%
2024年至今，万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷109亿元
2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%
合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，布局在一二线城市的商业项目占比超过90%
冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%
总的来说万科后面几年也是就艰难度日，依靠各种银行+大股东扶持，能维持不倒下就刚刚好
分红肯定是暂时没有了，其他业务转型速度也比较慢，房地产开发业务之外暂时没有很大的起色
万科都混到了这种地步，大家可以想一想，房地产行业现在是什么情况
其他房地产企业是什么压力，都很难的，房地产行业见底真没有那么快
房地产企业最终分化的结果就是能活下来的必然是大股东实力强劲的企业
而那些没有强大大股东保的房地产企业，最终可能是慢慢消失的结局

万科股价实际在反应5月12日这个4.23亿的美元债，大概率是还不起了。地产暴雷沿着P2P→信托→银行理财→中小银行这个链条在继续传导，现在已经到信托暴雷了，而且比想象中快，情况最终会更惨烈。