| |
|
|
| 首页 淘股吧 股票涨跌实时统计 涨停板选股 股票入门 股票书籍 股票问答 分时图选股 跌停板选股 K线图选股 成交量选股 [平安银行] |
| 股市论谈 均线选股 趋势线选股 筹码理论 波浪理论 缠论 MACD指标 KDJ指标 BOLL指标 RSI指标 炒股基础知识 炒股故事 |
| 商业财经 科技知识 汽车百科 工程技术 自然科学 家居生活 设计艺术 财经视频 游戏-- |
| 天天财汇 -> 商业财经 -> 多地二手网签超新房成交量，卖二手房的业主开始跟开发商抢客户了吗？如何看待当下二手房市场？ -> 正文阅读 |
|
|
[商业财经]多地二手网签超新房成交量，卖二手房的业主开始跟开发商抢客户了吗？如何看待当下二手房市场？ |
| [收藏本文] 【下载本文】 |
|
过去都说二手房是楼市“晴雨表”，但近一年以来，二手房已经成为一手房的擂台对手。 先看一组数据对比，《每日经济新闻》记者综合各方数据统计： 今年3月，合… |
|
1、如果房价不再涨，就没人愿意持有多套房。 很多地方的房子拿去出租，50年都收不回来成本。除非以后租金暴涨，否则持有房子就是亏的。但在不提高打工人待遇的前提下，租金很难暴涨。 还有一点：当房子越来越老之后，收到的租金有可能越来越低。 |
|
|
2、过去房价绑定的是周边的配套，其中配套最关键的是学位。但当北大清华的学生都买不起房子，这房子学位再牛逼，也存在着巨大的泡沫。况且，现在愿意生孩子的年轻人数量在下降。 3、退休人数增加让卖者的人数超过买者，这会大幅压低资产的价格。 当人老了之后，没有工作，收入来源就会减少，这时，他就有可能把市中心的房子卖掉，买入郊区的房子，甚至是置换到更偏远地区的房子。这些在发达国家都是已经验证过了的，否则全球的大城市怎么会都是年轻人面孔。况且，即使他们不卖，他们患重病了之后总不能不治，他们死了之后总不能还住着吧？ 1962年出生的人，目前才刚刚62岁，普遍才退休不久。他们的房子，才刚刚形成抛压。未来二三十年，他们都压着房价。 |
|
|
|
|
因为新房限价不能降价发愁是吧？ 我给开发商出个主意， 在售楼处挂个牌子：买房真赔钱！ 就拿这个样板间来说，都是假的，真的完全不是这样，你只要看了我这个样板间还买，你就是被我欺诈了，只要你签约交首付，我就赔你30万！ 你看我这个九星级的家，其实一平米就一千，但是我收你5000，只要你敢买，你得维权吧，差价4000我退给你。 你看我这个学区房，等交房就没了，这个我得给你降个一平米2000吧。 你看我这个地下室，只要你愿意买，我保证交房的时候是漏水的，修也修不好，钢筋就泡在水里楼房要折寿的吧，我再退你10%好了。 面积缩水、层高缩水退你钱。 延期交房是肯定的，违约金我给你先算一年的。 二期比一期便宜好多，你买了以后肯定睡不着觉，我把差价退给你。 这样算了算原价20万一平米，现在只要12万5，开心不。 |
|
学新闻的人还是有水平的。 他们能做到每条新闻都是真的、但是看完后完全没看到有用的真相。。 原先新房卖100套，二手房卖80套。 现在行情差了，新房卖50套，二手房卖55套。 但是！新闻标题它不这么写！新闻标题它写二手房超过新房了！ 这帮天才脑袋瓜子也太好用了。。。我怎么就想不出来这么好的套路。 。 |
|
|
|
|
二手房市场是不限价的，尤其是不限降价。 而一季度，以价换量已经成为全国各地二手房成交环比上涨的核心因素。 就以深圳为例。 深圳3月网签量超过5000套，算是突破了一道关键生死线。 这里大部分是二手房降价的贡献。 打开深圳这个可以查成交的选房app。 最近成交的几套，大家可以很明显的看到，二手房价几乎都是指导价或者低于指导价成交的。 |
|
|
比如宝安花样年这个楼盘，21年的时候以小户型为主的他们，是炒房 的主力军。 现在成交价格，按照指导价247万，至少低了大几十万啊。 二手房的价格不受政府控制，所以它的价格来自于业主的预期。 深圳21年有不少炒房客，也动用了金融杠杆。 这个时候，即使他不想出手，也完全没有办法必须脱手了。 而新房，说实话价格就是被管制的。 不仅价格要备案，甚至于低于80%的备案价，你想卖，还会被通报惩处。 毕竟，开发商的新房还有很多手续需要房管局来处理，根本不敢得罪啊。 因此，新房的价格不准跌，二手房的价格现在已经超跌了那么多。 你说刚需买房者难道这点判断还不懂吗？ 现在，深圳不少区域的新房和二手房的价格倒挂已经不那么明显了。 而二手房的好处就在于马上可以成交，马上可以入住。 如果价格和新房还差不多，那不是省了2年的利息成本。 不但如此，还没有烂尾楼的担忧。 我个人也是觉得，能买二手房的，首选二手房。 开发商暴雷下，资金都困难。 除了部分央企还能顶住社会责任，99%的房企现在都有暴雷的风险。 二手房价格和新房差不多，还安全，当然要买二手房…… |
|
十多年前就有人说过：要想让房价崩盘，只要完全禁止二手房交易即可。认真想想这句话。 二手房从来都不是新房的对手盘。两者是共同成就的。 首先，二手房的繁荣意味着房地产的流动性上升，而房地产的流动性本身就是价值的一部分，房地产拥有高流动性会促进一手房的市场。 其次，二手房交易能让有改善需求的用户获得资金，获得了资金就可以去购买改善性一手房。如果没有这个二手房交易，那么购买一手房的资金也同样会受到限制。 如果把二手房当成对手盘，结果大概率是连一手房都卖不出去了。因为现在的房价本身，租售比已经严重超出。那么，是什么支撑现在的房价？是房屋的金融属性来补偿租金价值的不足。打压二手房就是打压房屋的金融属性，从而打压房屋的投资价值，那样的结果就是房屋回归租售比价值。 但如果房屋真的回归租售比价值，地方zf卖地搞基建扩大GDP这个故事就讲不通了，很多三四线城市那离谱的房价单纯就是靠金融价值支撑的。 很多人想不到的是：对土地财政依赖比例最低的城市反而是一线（因为一线城市自身经济发达，民企繁荣，收入渠道多），三线四线对土地财政依赖极高。 截止 2024 年，全中国有 293 个地级市，只有 4 个一线城市。也就是说，如果立马抛弃卖地收入，大多数城市都会出问题。要想保住卖地收入就得保证一手房，而要想让一手房卖到好价格，你就必须有良性的二手房市场。 重复一遍这句话：要想让房价崩盘，只要完全禁止二手房交易即可。房产没有流动性，其金融价值立马崩溃，当金融价值崩溃之后，一手房，还想卖出去吗？ |
|
说到底，还是因为房产是一个典型的耐用品，可储藏品。 有些人看房地产市场供需状况的时候，总喜欢说，新开发面积减小，新房库存减少，供给减少，需求稳定；供需关系改善。 但只要稍微想一想，就知道，房地产市场的存量，就得看整个住房的存量。如果真要考虑到折旧问题；那么五年内建成的住房，都可以视为强替代品；这样，以五年为一个间隔，统计相应住房存量，且不同年限住房之间还有弱替代性。由此而言，住房的供给根本上就是持续在增加，而需求是在持续减少的，随着城镇化的速度放缓，随着房产的投机属性消失。未来更多的是基于房产的使用价值，和简单的租赁收益的投资价值进行定价。 真的和开发商抢客户的，是近五年内的住房交易者。相应的购房者通常都是在高位接房的。到当下，也不过是认倒霉，作为失败的投资，认亏出场。这是有利于房地产市场的软着陆的。通过活跃的二手房市场，可以让历任房主各自亏一点，知道有人能够容忍自己的财务上的亏损，接受房产的使用价值。也就是直到有房主，能够认同，“反正是自住，涨跌无所谓。” 就房地产的政策方面，建议取消二手房交易限制。尤其是临时性的取消关于二手房在两年内交易的契税限制。原本关于两年的交易契税设定较高，是为了避免市场投机力量，将房价炒得过高。可在当下局面，房价下跌过程中；两年期的高契税，实际上是极高的交易成本，是在已经亏损的购房者身上，继续扎一刀。考虑到房产的价值，中介费用的费率也在下调，相应的减免契税，减免二手房的交易税，也应该提上日程。 另一方面，政府端，也应该尽快给新房持有者，发放权证。很多新房接房后，三年五年都拿不到房本。尽管可能是开放商方面在税费上的问题，但也应当尝试通过简易程序，先让这两年购房的购房者解套。 房市有风险，入市需谨慎。 但好歹也应当畅通交易环节，让已经认亏的购房者们，能够顺利的离开市场。当下的问题，并不是不在于购房者们去投诉开放商降价。而在于有购房者认亏离场的时候，还要承受高昂的税费，面临高昂的交易成本，要克服极高的交易门槛。这种套牢，才是最让人难受的。 |
|
各国的房地产资产泡沫的抛售恐慌以至于带来的金融风险外溢，很少来源于新房市场，基本都是二手房市场的抛售恐慌，也就是存量资产的变现冲击，流量部分毕竟只是少数，比如我国存量房地产估值超过400万亿，就是变现1%都需要4万亿的货币需求。 同时，真实市场肯定不是定态的，而是每一批挂牌出售都会改变市场的供需关系，从而带来价格的动态变化，越跌越抛，越抛越跌，实际上根本就不值那么多钱钱，这几天还有一个有意思的案例，某水泥的市场估值直接跌去99%，当然毕竟这类金融资产不是房地产，不会跌这么多，但变现和恐慌情绪的传导是类似的，存量往往都是抛售潮的主力。 回到这个问题，所以你问二手房是否会抢客户，这是必然的结果，这也是去年让大家这两年多关注二手房市场，在我们经济体更是如此： 1）新房市场的两个劣势：信用风险，限跌令 现在新房市场的疲软，除了房地产下行周期的需求收缩以外，主要是特色预售制的信用破产，钱交了贷款还了，房子还不能按期按质的交付，只管花钱却无法保障利益，这就必然导致预售制的自然破产，市场用脚投票，你不退出也会逐渐名存实亡，切还会不断削弱着对于新房市场购买的信心。 限跌令，限跌令是政策想当然的认为可以抑制房价下跌，实际上根据基本经济规律来看，政策限制价格下限必然带来产能过剩，结果就是房企无法尽快回款，反而进一步拖过了可能缓慢出清库存的可能，这就是南辕北辙，你想解决问题反而带来更严重的问题。 2）二手房的两个优势：质量与价格对等，基本没有砍价下限 质量看得见摸得到，什么质量卖什么价格，而且附近的基础设施一般都比较确定的，有规划的就有，么有规划的也没什么画饼的意义。 由于二手房定价更加遵循供需关系的市场因素，挂牌价和真是的成交价还有很大的空间，买方市场下优势很大。 所以现在的二手房市场挂牌量增加，基数增加和价格有很大的空间，结合我国特色的两个问题，限跌令和预售制信用破产，成交量相对新房市场更热是很正常，大家不要光看成交上去了，挂牌量这几年都是翻倍的涨，供大于求的基本大环境是没有变的，前几年扛过了媒体的引导和炮轰，所谓的你不买有的是人买，今年就不要不好意思砍价，他不卖有的是人愿意打折卖。 |
|
长期来看二手房会逐步取代新房市场，房地产进入存量时代 这个观点的依据是涨价去库存那波之后的房地产疯狂扩展以及对应的人口下行，这两叠加在一起以后就造成了现在的房地产过剩 配套成熟的核心区二手房将是主要的交易对象，而那些偏僻地区新开发的房子因为周围配套跟不上将逐渐变得一文不值 现在哪怕真的刚需买房也别考虑那些没啥基础配套的远大新，土地财政玩不下去的时候早年画的饼是无法在未来进行兑现的 |
|
之前已经说过，本轮房价退潮的过程中，由于供需关系的历史性变化，导致了购房需求低于房屋供给。而由于人口趋势的变化，导致人口规模可能不断收缩到某一个位置才能停止变动。这时候，重点城市和重点城市之间，将会从携手虹吸中小城市的人口资源发展自身的共赢，变为你多吸一点我就少吸一点的零和竞争，这会极大的影响城市对于人口生活成本的限制——你再炒高房价，别人去同级低压力城市不来你这了。 而同时，由于来城市的人口新增变少，或者直接就是人口开始流出了，那么一手房二手房原本是携手「二手房价高，那么一手房倒挂，抢。二手房价低，那么一手房价高，有增长空间，抢」的趋势，现在也变成了竞争对手的状态。这必然就会带来二手房以价换量的现实——毕竟二手房对政府来说远没有跟土地财政挂钩的新房重要。 而且由于老龄人口增多，购房需求减少但是卖房需求潜在增多。二手房虽然以价换量但是挂牌量在不少城市依旧越卖越多，这都形成了对二手房价格的压制，并且最终会传导到一手房上。 二手房怎么发展，大概率就是回归自己的客观合理价值区间去。 |
|
二手房网签量超过新房的核心原因是新房供应量减少！ 在今年两会的时候就说了，允许地方自主调控土地供应，进而调整楼市价格。 所以目前各地的主流就是减少土地拍卖，保价不保量，导致新房供应量减少，但是新房价格还在持续走高。 同时新房二手房价差也会越来越大，如果开发商还是过去的思维，弄个烂楼盘还想卖高价，那绝对会被市场淘汰，未来在新房市场想要卖高价，肯定是要卷产品的，市场当前并不怎么却高端购买力，只要楼盘修得好，还是有市场需求。 这也导致二手市场和一手市场继续分化，二手房成交量越来越高，新房成交价越来越贵！ |
|
“开口就是8折”！卖二手房的业主开始跟开发商抢客户了！二手房房价泡沫已基本消除？ 过去都说二手房是楼市“晴雨表”，但近一年以来，二手房已经成为一手房的擂台对手。 先看一组数据对比，《每日经济新闻》记者综合各方数据统计： 今年3月，合肥二手网签6894套，新房备案1402套，二手是新房的4.9倍； 南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，二手是新房的3.66倍； 深圳二手成交3840套，新房成交2816套，二手是新房的1.36倍。 头部房企都已经感受到来自二手房的压力，如华润置地副总裁陈伟所说，“目前市场还是存在库存依然比较高、客户短期信心还不稳定、二手房持续分流一手房的压力等挑战”。 无论是从供应还是成交层面，二手房都已经成为当下市场的顶流。当然，二手房成交量是以持续不断的降价换来的，但即便如此，多地的二手房挂牌量仍创新高。一手总体成交虽不及二手，但多地依靠核心区新盘托住了区域均价。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受每经记者采访时表示，新房价格优势消失，二手房和新房形成全面竞争，且后者越来越力不从心，表现在当年新推盘去化率较低，一直在卖“旧库存”。 而刚需、刚改体量是有限的，支付能力也很有限，当低价房源消化完毕，市场又回到低位徘徊和阴跌的过程。因此，调控必须转向二手房市场，疏通新房和二手房、刚需和改善的良性循环。 |
|
|
城市建筑 每日经济新闻资料图 |
|
|
一线城市“老破小” 价格泡沫从58%跌到5% 据上海易居房地产研究院数据，2024年3月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1379万平方米，同比下降49%。从房企业绩看，百强房企1-3月实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅47.5%。 |
|
|
全国19城二手住宅成交套数同比增速（对比2021年以来的月度均值） 多地二手房市场成交量则呈现出“小阳春”态势，3月北上深二手房成交量均为去年4月以来单月最高水平，合肥二手房成交创近两年的新高，天津、青岛二手住房交易量也创下一年来新高。 成交速度还是赶不上供应速度。 每经记者据链家平台数据统计，多地二手房挂牌量再创新高，重庆已超过27万套，天津突破19万套，苏州约17.78万套，北京约14.7万套。 去年3月底，在链家平台，重庆二手房挂牌量为19.4万套，同比增加约1.6万套。而截至今年4月9日，重庆二手房挂牌量已高达27.2万套，同比增加约7.8万套，增幅是去年的4.8倍。 4月9日，合肥资深房地产从业人士、城市风暴主理人蔡旭告诉每经记者，3月合肥二手房成交的房源7成左右都是总价200万元内的房子，大多数还是刚需在买。二手房价格去年跌了很多，今年前三个月还在继续跌。现在处于明显的以价换量时期，去年同期二手成交均价还是18900元/平方米，今年只有15900元/平方米，换算下来100平方米的房子跌了整整30万元。 |
|
|
来源：城市风暴公众号 相较新房，二手房的成交优势在于议价空间大且自由。 武汉一家中介机构中层人士告诉记者，今年以来，二手房买家开口砍价就是8折、7.5折，价格挂高了的房源连浏览量都很少。比如，一套位于汉阳的钟家村片区二手房，开始挂牌125万元，根本没带看，调整到115万元后才有人看，看了以后对方直接砍价到100万元。 上海易居房地产研究院在4月10日的一份报告中选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此衡量二手房价格泡沫。据其测算，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后该泡沫持续变小。 |
|
|
而到了今年一季度，该泡沫仅为5%，意味着历时三年，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。这很大程度上也代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。 |
|
|
|
开发商和业主开始成为竞争对手 多数城市之所以二手房可以顺利交易，通俗来说就是因为“价格调整到位了”，尤其是对于一些学区较好、地段不错、户型不错的降价二手房。 相较之下，由于多方因素，新房并不能直接或者大幅度降价，基本都是以特价房、送车位、装修包等方式进行促销。 中指研究院数据显示，3月百城二手住宅平均价格为15088元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较2月扩大0.19个百分点，已连续23个月环比下跌；同比跌幅扩大至4.80%。二手房价格下跌城市已连续10个月超90城。 武汉汉口一家房产中介门店的负责人张荣（化名）对每经记者表示，新房对二手房确实有挤压效应。武汉有部分客户是来自周边市县的，受到当地部分延期交付或烂尾楼的影响，包括他们在内的不少客户目前对期房信任度较低，还有部分人是认为房价还会继续降，“观望情绪一天比一天重，我们手上的客户基本都觉得5-6月市场还会再降一轮。” 过往二手房普遍都依托周边新盘提价或促成交，如今都在比价抢同一批客户。 广州天河3月底新开的中国铁建·招商蛇口西派天河序，开盘价最低去到6.9万元/平方米，最高约9万元/平方米。这一开盘定价精准阻击周边二手房，紧邻该项目的二手房信达金茂府，2024年以来成交单价在7.3万-8.4万元/平方米。 3月以来，上海、广州、成都、合肥等地多个高价豪宅项目要么开盘售罄，要么去化较高，他们的共同点是都位于核心区域且开盘定价较为合理。 记者采访了解到，广州海珠区的中海大境项目成为广州今年以来首开项目销售额第一，从3月28日开盘至4月1日，累计销售额达到38亿元，成交价在7万-9.8万元/平方米。 张荣表示，他们门店代理的新盘总价多在400万元以内，开发商在降价幅度上还是有控制的。比如某华南品牌开发商一个新盘前年卖18000元/平方米左右，现在部分房源低楼层特价房在15800元/平方米左右。 “其实降得不算多，还是比较控制的，目前我们代理的项目都没有短期降价幅度特别大的，毕竟如果降太多，对销售也不会有特别大的促进。” 李宇嘉认为，当前楼市既有需求不足（支付能力不足）的问题，也有供给过剩（新房+二手房）、供给不匹配需求（主要是新房不匹配需求）等问题。调控必须要转向二手房市场，疏通新房和二手房、刚需和改善的良性循环。近期，郑州等城市启动“卖旧买新”也是这个思路，对二手房挂牌的堰塞湖“定向泄洪”，降低二手房跌价预期，同时带动新房销售。 记者|黄婉银 编辑|段炼 陈梦妤 杜波 校对|卢祥勇 |
|
|
｜每日经济新闻 nbdnews 原创文章｜ 未经许可禁止转载、摘编、复制及镜像等使用 |
|
现在95%的新房，根本撑不起开盘的价格和豪宅的产品力，买到即亏钱。 这其中最重要的原因，在于新房与二手房已经完全割裂，几乎是不同类型的两个市场！ 机构发布的数据显示： 2024年3月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比提升92.8%；但由于单月业绩规模仍保持在历史较低水平，同比去年3月降低45.8%。从累计业绩情况来看，百强房企今年前3个月，房企实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。 数据很直白，今年3月份的商品房销量比去年3月份差了很多，近乎腰斩。整个一季度的销量相较于去年一季度，也近乎腰斩。 |
|
|
2023年一季度的表现可圈可点，当时让很多人误以为防疫措施放开之后，房地产立马就迎来了反弹，让很多人盲目进场了。 而2024年一季度的数据可以看到，无论1月、2月还是3月份，都是过去六年来的最低点。 这再次了一件事，楼市调整，还远未到结束的时候。 商品房销量一路下行，有市场大环境因素，比如宏观大环境仍不确定，收入仍未恢复，信心仍未恢复等。此外，还有一个因素，就是被二手房疯狂虹吸，被二手房疯狂抢客。 这一点，去年年底官方公布的数据，就是佐证。 去年，住建部曾披露过的一组数据显示：2023年1到11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%。而从国家统计局披露的数据可以知道，前11个月新房成交面积同比下跌了8%。全年下跌了8.5%。 据此可以知道，去年全国二手房成交面积上涨了不少。 去年二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。比如，深圳2023年，二手房卖了42574套，虽然成交量是近几年的底部，但较2022年上涨了58.5%，且仍比新房好不少。 |
|
|
去年深圳新房网签了31621套。 |
|
|
进入2024年，二手房虹吸新房的状况，仍在加剧。 比如深圳，深圳市房地产中介协会披露数据，2024年3月深圳全市新房共成交2816套，环比增长184.4%，同比下降61.8%，其中新房住宅成交2245套，环比增长176.8%。全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。 |
|
|
同期的新房成交量，环比也增加了不少，但比二手房少了26%。 |
|
|
关键问题来了，二手房为何现在能够疯狂虹吸新房的客源？ 主要两个因素： 第一，二手房价格跌幅更猛。 新房发行需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。去年，武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签，乃至对房企进行处罚的案例。 而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。以深圳来说，3月份二手房成交量再度冲破5000套，其中81.4%的成交价低于参考价，也即绝大部分都在降价让利出售。 |
|
|
根据诸葛找房披露的数据显示，去年11月份重点14城二手房调价房源中，94%以上都在降价。 |
|
|
第二，二手房和现房，比期房安全。 在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。面对二手房的价格战，新房不得不抛弃刚需、更偏改善，根据明源地产研究院的数据，2023年，全国二手房的市场份额已上升至53%，首次超过一手房。 这意味着，新房市场的一部分购买力，被二手房“抢走”了。 是啊，新房大多只是新，而同等价位的二手房往往位置更好、价格更优，在大家更看重自住而非投资的逻辑下，买房，有人开始先看二手房！而最关键的是，在价格体系上，以前都是新房上涨、二手房跟随上涨，新房何时涨、怎么涨，这种房价定价的主动权都掌握在开发商和土拍机构手里。 而现在，不断降价的二手房，成了市场定价的主要锚点！ 以深圳为例，周边二手房价格坚挺，如福田南山，周边的新房价格就坚挺！周边二手房价格大幅滑落的，如深圳郊区，周边的新房就成了靶子，之前调子高了些，现在怎么唱就怎么难受。 当前，二手房成交量碾压新房，这是建立在以价换量的基础上。 未来，全国横竖一盘棋，新房会越来越少，二手房的时代即将到来...... 因此，不论是深圳还是全国，楼市要起来，决战就在二手房市场。面对土拍价格的硬拉、新房契税减免等政策的优惠，二手房其实更应该出台政策给予相应支持。如果二手房降价趋势迟迟没有改观，新房不断创出新高的价格很难持续，所谓空中楼阁，无人看、无人买，去化周期会越来越长！ 到最后，开发商的新房周转资金不灵，新房也会越来越少！ 要知道，当前二手房挂牌量，北京已经超过17万套、深圳超过5万套，上海已经超过40万套！ 而新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒难以消除的背景下，唯有降价让利比二手房更大才行。 在熊市之中，想要成功出货，唯有成为卷王才行。 |
|
刚刚又看了KK大神的文章 借用他的话： 我说在较远的将来一定会跌，但下跌的方式是完全不同的。不可能象大家所期望的由 2010 年的 30000 一平跌到 2004年的 6000一平 下跌一定是另一种方式:当农产品价格以几年翻 10 倍甚至几十倍的速度上涨的时候，房产却相对滞涨，这是最有可能的下跌方式。 真乃神人也！天涯kk大神提前10几年准确预测了中国房市走向！天涯第一神贴 |
|
|
原文完整版PDF：https://pan.xunlei.com/s/VNjpYczR7I-mbpc2bpiTlutcA1?pwd=n24e 其实早在2010年，KK就在天涯论坛上发表了一篇关于国内房地产发展的帖子，其中详细结合国情，对国内房地产市场的形势做出了独到的判断并做出了预测。 这篇帖子对于80后的读者来说，留下了深刻的印象，展示了KK大神在经济领域的深厚见解。 回顾过去的13年，我们可以清晰地看到天涯KK对于国内房价和社会发展的预言几乎全部兑现，其中包括这次引起广泛关注的深圳统租事件。尽管由于各种各样的原因，我们错过了阅读天涯KK大神帖子的最佳时机，也未能在房价快速上涨之前抓住机会。但是，帖子中关于房地产和国情的观点依然是我们值得参考和深思的。 尽管我们由于各种原因，可能已经错过了拜读KK大神帖子的合适时间，也没能在房价高速上涨之前上车。但是帖子里面对于一些房地产和国情的观点我认为还是很值得我们去参考和思考的。 天涯大神kk的帖子读后精选： 房地产是一整套产业链农产品是温饱根基普通城市白领是被压榨最严重的群体，他们位于金字塔的底层，需要通过艰难的努力往上爬物价高的原因： 要养公务员 政府拿着钱但是投资效率低下 用于打点的fubai成本通货膨胀就是剪老百姓的羊毛，让权贵的财富更加集中政府会保证绝大多数人民的吃饭问题，同时会让中下层群众手中的余钱基本消耗在特定的商品上面 80年代，民众的钱消耗在三大件上：自行车，手表，缝纫机 90年代，彩电，冰箱，电话，空调 现在，汽车和房地产 汽车是工业化产品，不具备稀缺性 房地产具备了投资品和生活必须品的双重属性，即可以让金字塔中上层的精英群体依靠房地产保值增值，又可吸收掉中下层群众的未来若干年的结余资金体制内和体制外 体制内是统治阶级，维护自己的利益，制定各种政策都会首先保证自己的利益 违背统治阶级利益的事情及时出台也难以执行 一个庞大的国家机器要想正常运转，必须得让手下的和自己的利益一致。如果自己吃肉，手下的连汤都没得喝，这个机器就转不动了北京的房子是全国有钱人买的，省会的房子是全省的有钱人买的。但是当省会城市距离一线大城市在6个小时高速以内，省里的有钱人的资金就会流向一线大城市，而不是省会买房取决于目前手里的资金和对未来收入的预期，要充分考虑自己的收入水平越偏远的地方越黑暗，越偏远的地方越不存在公平，越偏远的地方贫穷群众的比列越大，越偏远的地方权贵生活得越腐败，越奢华 资源的稀缺，导致权贵易于对资源形成垄断，通过以低收入高物价的方式，对底层群体进行赤裸裸的掠夺多了解政府政策，理解政府的意图，通常而言，如果政府发布政策，不涉及多部门，特别是财政部，那么可以视作是“我们有一个美好的想法”，而不会真的去做事一无所有的人最可怕房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地皮房产税是政府增加收入的一种手段，但是实际推行起来阻力会很大，最后很可能是房租增加了房地产的一级市场： 城市规划，城中村改造，旧房拆迁，城市综合体开发 中央政府参与的是房地产的一级市场公租房是为体制内服务的私企员工没有拥有社会关系和关键客户，掌握在公司和老板的手里，所以，私企员工具有很强的可替代性。人基本物质需求是衣食住行，医疗，教育，基本的食品，教育，医疗不敢碰 房产是可以的，因为租房也能活下去 产权房屋价格的上涨牺牲的主体只是体制外部分都市白领的利益，换来的不过是网络上没完没了的牢骚和咒骂 只有体制外的都市中下层群众才是高房价的受害者，可是这个群体的地位真的很微不足道 这些既无稳定工作（低层都市白领失业的概率还是蛮大的）又无自己的房产的都市小白领是金子塔底层被压榨的对象，甚至远远不如交通便利地区的农民真实反应居住成本的是房屋租金，而不是房价战争来了，手中的钱会变成废纸货币超发，如果资金不进去房地产，那么作为刚需的刚需，农副产品的价格就会上涨，这是不可接受的一线城市，当新房的价格低于周边二手房价，并且成交量开始逐渐攀升就是买房的时机。如果你赶上了国家调控的好时机，那你就要认真选房，做足功课，迅速出手。因为买到一套户型、位置、楼层都让你满意的房子，在商品房热销期，是很难的事情，根本没有给你挑选的机会，而在调控期，或许房价没怎么下降，但绝对给了你挑选的余地。 买房的位置要参考政府的规划。 要尽量一步到位。 公园地产未来是稀缺资源。养老的问题需要考虑，体制外人员养老确实是个问题，做生意的赚钱养老，聪明的下手早的以房养老。最惨的是没有混上去，且又没有特殊技能的私企打工仔。养老实在是个大问题。不要试着说服别人，浪费时间存钱不如存资源dfzf不会为民着想，大多数时候也都是逐利资本主义制度： 首先基础是三权分立。 早在1748年，孟德斯鸠男爵发表了伟大的划时代的巨著“论法的精神”明确提出了三权分立。奠定了资本主义制度的基础。三权分立制度就是国家的立法、行政、司法三权分别由三个机关独立行使，并相互制衡的制度。讲的是法律精神，讲得是私人财产神圣不可侵犯。 人治而非法制国家，不能说是资本主义任何税种最终都要转嫁到社会最底层群众身上中国的学者是很难拿出点时间好好搞搞学问的，功利性太强货币泛滥和分配不公才是实体经济发展困难，房价高企的根本原因关于通货膨胀问题，体制内的职工工资一定会与时俱进的。体制外人员的薪水不取决于通货膨胀，而是取决于行业的利润率，企业的利润和个人的能力运气。对于多数竞争激烈，产能过剩行业内的民营企业一般员工，工资增长是很难抵御通胀的，而且由于通胀导致生产成本的价格上涨，减薪甚至裁员的可能反而更大。提高了首付主要还是防范金融风险，政府调控的目的从来也不可能是解决穷人的买房问题。恰恰相反，金融风险来自于让穷人买房，所以提高首套房首付比例，杜绝穷人买房，才是防范金融风险的有效手段。同时可以推升租金上涨，政府推出的公租房才有市场，有钱可赚。****zf初重拳打击的结果往往取得相反的效果，因为政府如果希望继续执政是绝不可能让房地产崩盘的，房地产的崩盘将同时埋葬现有体制，社会“和谐”将不复存在。如何让房地产持续稳定与gdP同步上涨是政府最大的难题，完全取决于领导的智慧，但是以现在的水平来看，是很难做到的。我们是实行双轨制国家，在经济全球一体化的今天，内部并不与外部接轨。这个好比是互联网，我们重要部门的内网是绝不会跟外网联结的。 改变只有两个前提，一是外族入侵，二是出现全国性的大饥荒。否则期望房价崩盘重建一个新世界是没有可能的。垄断企业的低效率，fubai，强迫定价，强制消费，这些古今中外都是一样股票与房地产不同，并不能创造财富，只是财富再分配的工具，但是财富再分配，是庄家分配散户的钱，而不是散户分配庄家的钱。所以炒股要有庄家的思维才能挣钱。一个没有法制的社会，奉行者赤裸裸的丛林法则，什么是对？什么又是错？理由就永远站在强者一边，强者可以随自己的意愿决定弱者的生死。 这个社会是可怕的。炒概念没有实体支持的房价，就是击鼓传花的博傻子游戏25岁不是考虑失业的年龄，35岁体制外没有混出来的群众才应该考虑失业问题。 所以房子一定要趁年轻买，刚开始钱不够，就不要计较太多，先买个小的，以后有能力再换，如果没混出来，以后起码有个自己的窝住。不至于租房子被人赶出来。不是所有公务员都能够上位，也不是所有公务员能够分到房子，特别是二线以上城市，将来普通的底层公务员住公租房的可能性更大。中国所有的问题都是政治问题，而不是经济问题，离开政治谈经济，永远找不到问题的答案老龄化社会，养老是比房子更大的问题进不了体制内的，无论是不是大学毕业，凡是有头脑的、懂做生意的，会一技之长的，只要不懒，活的肯定比无特长一般在公司打工的小白领强。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
我看完帖子后又看了金融三部曲以及其他相关书籍，尤其是金融三部曲，文笔很像天涯kk的风格以金融，货币的视角讲解历史，也就是统治者视角，真的绝了 |
|
|
|
|
二手房有个优点：现房，不会烂尾。 评论区正在总结二手房优点！ |
|
|
|
|
房价不涨，手中的房子升值无望，对房市失去信心一定会抛售，也说明房市原本背离“房住“的功能，更多的是资本运作投资。 |
|
这是打起来了啊！卖房子的现在举目皆敌，凡是抢夺剩余购买力的，大家都是竞争对手。 让我们看一下这次擂台的双方选手。 首先欢迎一手房选手入场！掌声！！ 一手房选手的优势在于房子较新，一般都是精装修，用的都是最新的建筑材料，水管、墙体，甚至楼道电梯都是新的，不存在发霉、维修难等问题。 新房社区较新，物业维护起来比较容易，小区规划也更合理。 好，现在轮到二手房选手入场了，前面一手房选手的粉丝很多，欢呼声很大，现在看起来二手房选手入场时候有点紧张啊！ 众所周知，二手房相对于一手房，有设施老旧，水电系统磨损过多，小区维护困难，墙体外立面材料陈旧等问题，一直以来都不占优势。 等等，二手房选手怎么手里举着牌子上来了，牌子上还有字？ 什么？降价20%，如果一次性现金付款，还另外有折扣？ 这。。简直太狠了，可谓是杀敌一千自损八百。 现在压力来到了一手房选手这里，现场观众已经开始自发喊起来了：降价！降价！ 到底一手房选手会怎么选择呢，我们拭目以待！ 诶，不对，一手房选手，你别跑啊........... 其实购房者买哪种房，买不买房，都是看价格的。 过去一二手倒挂，二手房卖的太贵了，大家都喜欢去打新房。 现在二手房降价了，大家也就不愿意去买新房了，毕竟新房是期房，买房到交房入住，还好好几年，算算利息都不少了。 况且很多人从一开始，就是冲着一二手倒挂的价差去的，这部分人就是为了买一手房然后再卖掉赚价差。 还有很多老业主是看到家旁边新开了个楼盘，价格比自己房子的二手房交易价格便宜，就把自己的二手房卖掉，去买新房，等于做了个差价。 比如上海浦东唐镇，就是这样的。 但是二手房价格跌下来之后，这样的需求就不见了。 说到底，真的需要买房子的人，是很少的。 房价在这个水平上，买房的人都是在消耗父辈的财富，大多数人靠自己是绝对买不起房子的。 二手房降价这个事情，短期内是刹不住车的，挂牌量太多了，消化起来太慢，卖个房子没个2-3年根本卖不出去。 现在都是硬撑着，2025年之后，没耐心的人会越来越多。 这就是个囚徒困境，看谁先跑，早跑的早脱身，死鸭子嘴硬的，慢慢扛到最后，也许反而是亏的最多的人。 中国人有丰富的股票割肉止损经验，但是却集体缺乏房产割肉经验。 现在就是在补课，那些二手房房东，基本都是亏本在卖的，只有脱手。 而且二手房也有分化，老破大，郊区房，都是房价下跌的重灾区。 关于未来中国房价的趋势，我在一篇文章中，已经写的很清楚了： 我们在2015年，迎来了我们国家出口份额的第一个高峰拐点。 也是从这一年开始，我国制造业的固定资产投资完成额，俗称制造业资本开支增速，正式从10%以上，下滑并稳定在了5%左右的水平上。 这意味着，中国制造企业投资的收缩，其实从2015年前后就开始了。 企业手里的钱，不投厂房设备了，干什么去呢？ 有的企业就拿去投资房地产了，或者分红给老板，老板去买房，或者干脆老板就不干了，工厂卖给竞争对手。 所以我们国家之前20多年实际上是从出口外贸上面赚了不少钱的。 这些钱，不管是老板赚的钱，还是员工的工资，还是上交的税收，还是在这个过程中流到某些特定人群手里的灰色收入，最后都是我们国家总和意义上的财富。 这就是我们国家财富积累的来源。 而这些财富，在过去20年里很大一部分都变成了房产，这些人不是等到赚钱速度慢了才开始买房的，他们可能刚赚到第一桶金，就开始买房。 中国人是真的喜欢买房，就像历史上中国人喜欢买地一样。 我相信这篇文章的读者里面，肯定不乏过去二十年因为房价上涨，家庭财富暴增的人。 我觉得我们有必要对这些财富的来源，做一个清醒的复盘和认知重塑。 并不是买房就一定赚，并不是房价就注定永远涨。 都不过是特定历史阶段的产物罢了。 假如没有那些年积累的巨量财富，中国人连存款都没有，后面的购房需求也就无从谈起了。 所以，既然我们国家的人，买房用的都是过去中国出口高速增长时期带来的财富，那么，当这些财富耗尽，中国的房地产交易市场，就变成了空转的金融游戏。 怎么知道这些财富耗尽了呢？ 其实很简单，就看居民杠杆率就可以了。 居民杠杆率高了，说明本金就那么多，负债反而越来越多了。 大家本来已经买不起房了，但是房价涨的人心慌，后来都是靠向银行借钱才买的起房子。 背上一身债，也要拥有自己的房子。 这种情况下，就不要谈什么财富积累了，哪还有什么财富，都是30年的房奴。 2014年的时候，全国商品房销售均价是6000元/平米，现在是1万元/平米。 2014年的时候，中国的居民杠杆率是36%，现在中国的居民杠杆率在65%附近。 |
|
|
什么叫空转的金融游戏？ 就是大家都只有一点点本金，全是靠借钱买的房子，如果后面房子卖出去了，也许还可以继续玩下去。 但是如果房价跌了，本金一下子就跌没了。 后面要不就老实点继续还几十年的贷款利息，要不就当老赖。 所以中国房地产的这个周期，最早的迹象，其实就是从2000年就可以看的出来的，2000年后开启主升浪，2015年发现第一个拐点，第一个拐点后楼市开始最后一波疯狂上涨，然后2023年前后第二个拐点到来，正式开始向下调整。 跟股票简直一模一样，只不过周期更长。 所以我后来把历史数据拉了一下，就是全国商品返销售均价，二手房挂牌价历史变化这些数据，我都拉完之后，我发现中国房地产的神秘面纱已经被我一把撕下来了。 就是这么个玩意，改变了多少中国家庭的命运。 |
|
|
|
|
|
为什么现在我说房地产下滑的趋势很确定了呢？ 因为前面不管是居民杠杆率，新出生人口数据，经济增速，所有的这些指标，他们只能预测商品层面的房地产供需变化，预测不了金融层面的供需变化。 为什么之前很多人预测房价顶点都被打脸了？ 我记得2017年我有个师兄把上海的房子都卖了，因为他觉得房子过剩了，后面就被上海房价啪啪打脸。 这件事情给我留下的印象非常深刻。 事实证明，很多聪明人过去在预测房价顶点上面，都错的离谱，为什么会这样？ 我觉得答案应该就在于：房地产这个东西，和一般的商品不同，他是兼具商品属性和金融属性于一身的。 这两个属性，只要其中一个看涨，房价就能涨。 商品属性的房地产供需，早就是供大于求了，真正的刚需就那么一点点人，剩下的都是可买可不买的。 但是金融属性的房地产供需，需要看的是价格信号。 就像我们在炒股、炒期货时候看的K线一样，我们必须通过趋势性的信号才能确认金融属性的房价下跌拐点是否到来。 2017-2018年趋势性的价格信号还是向上的，房价连个大幅调整的意思都没有，这时候你是不能看空的。 不管这个东西看起来多荒谬，涨的多不合理，你都不能在那时候看空。 价格信号的出现，必然有其深意，这是我做了这么多年股票交易，悟出来的道理。 但是现在的情况，又不一样了。 从2024年上半年的情况看，房价下跌的趋势已经很明显了，接下来应该就是不断破位下跌，不断跌破支撑位。 中间偶尔会有反复，比如救地产政策的出台，但是小幅反弹后，大的趋势向下已经很难扭转了。 因为所有救地产政策的出台，都是从金融属性着手的，解决不了商品属性供需不平衡的问题。 不过这些个小反弹，可能会持续半年甚至一年的时间。 没办法，房地产的周期变化太迟缓，我们必须把自己对时间的感知速度也调慢，用更长的时间维度去看待周期变化。 让自己耐心一点，再耐心一点。 所以房地产的上涨下跌，无非也就是这么一个周期的游戏罢了。 接下来一定会时不时的有专家跳出来说，中国房价下跌到头了，超跌了之类的。 不要相信他们。 就像过去房价疯狂上涨的时候，他们说房价接下来会得到有效控制一样，谁信他们的话，谁倒霉。 旅游市场为什么那么火热？ 其实看懂了地产周期，就能想明白这个问题了。 中国人不再寄希望于攒钱买房，同时因为经济增速的下滑，加班、奋斗这些的性价比无限降低。 手里存的一点点钱，如果不考虑未来买房，还是有能力出去玩一玩的。 让自己开心一点，不是更重要吗？ 挖掘被忽视的经济数据，解密被隐藏的金融真相。我是三人禾，持续更新经济，金融方面干货，求关注。 如果我的回答对您有用，麻烦轻轻点赞，谢谢。 |
|
2024年了，还敢买期房啊，你以前买了烂尾我会同情你，现在买了烂尾我只会嘲笑，这不是活该吗？ |
|
不是新房买不起，而是二手房更具性价比。 二手网签超新房成交量，主要有三个方面的原因。 第一个原因，是这个存量方面，由于新房主要是近几年建成的，对比海量的二手房，不看一些上了年纪的老建筑，就看最近20年建成的房子，在比例上不是一个级别的。 今年3月，合肥二手网签6894套，新房备案1402套，二手是新房的4.9倍； 南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，二手是新房的3.66倍； 深圳二手成交3840套，新房成交2816套，二手是新房的1.36倍。 如果单纯从比例的倍数上看，二手房成交数量还有相当大的空间。 一般像地区发展不平衡的城市，这种现象会更明显，二手房与新房的成交数量差距越大。 第二个原因。房产的地理位置。 众所周知，二手房一般都至少有20年发展的历史，在配套成熟的社区，但新房就不一定了。有一部分新房的位置十分偏僻，甚至比一些农村还偏。 这种偏远地方的房子过去有人买，现在就不一定了。毕竟大家都认清了现实，并不是是套房子就能买。 第三个原因，那就是价格，也就是性价比。 看一下2月份的房产价格指数，新房是有部分城市在涨的 |
|
|
但二手房基本没有房子在涨，无论是环比还是同比。 |
|
|
这个对比可能不是很明显，新房上涨的比较少，可以看去年的 |
|
|
|
|
|
此外，新房价格并不自由，因为有备案价的存在，并不能随意降价，特别是大幅度的降价。但二手房就不一样了，想怎么降，都可以。 特别是，在房价下跌，且挂牌量持续上升的的情况下，一些业主为了尽快脱手，主动大幅降价。 去年3月底，在链家平台，重庆二手房挂牌量为19.4万套，同比增加约1.6万套。而截至今年4月9日，重庆二手房挂牌量已高达27.2万套，同比增加约7.8万套，增幅是去年的4.8倍。 最后再补充一点，新房网签后，哪怕刚网签完成过一秒，再出售，就是二手房了。 |
|
二手房的优点是所见即所得，你转一圈就知道物业和邻居水平，翻翻地图都能知道配套啥样。 |
|
直白地说，很糟糕，要踩踏了，或者有些地方已经踩踏了。 去年还是前年有一种观点，是房子会控制在每年损失大概2%的净现值，现在似乎验证了那个预测太乐观，一些现实要素把这段逻辑摧毁了。 真正的“刚需”是不会带来很大抛压的，他是要自己住的，他在能力可及的范围内可以忍痛把房子当消耗品，但是“伪刚需”抛不抛房子就要看市场情况了。原因很简单，两者出发点根本不一样，房子能对他们兑现价值的方式和程度也不一样，对刚需住户来说，每天满足其居住需求就是房子价值体现的重要体现了，但对伪刚需或者说金融炒作者来说，他没有居住需求，房子只有增值才能体现出价值。 当房子不能增值时，伪刚需和金融投资者就会撤出，而此时只要愿意接盘的刚需相对于伪刚需是不足的，就会导致市场上抛压过大，形成资产价格下杀。 现在看来，地方在卖地增收的时候没少对伪刚需暗送秋波，导致现在市场上充斥着大量当时的伪刚需。直接导致每年2%净现值蒸发变得像做梦，因为房产投资者是哪怕只是预期房子会跌也是会出手的，你跟他说每年会损失2%，他只会想着尽快出手尽快止损，越后面出手亏越多，于是下跌通道的起跑线上挤压了大量抛售者，而大量抛售使得市场供应大幅增加，更是会加剧房子价格下杀的程度，形成踩踏。 而去年在限房不限贷的时候也说过了，你一旦接不住二手房抛压，一手房就会承压，无论你如何定义，一手房和二手房在刚需层面来说只要考虑个最终价格问题就行了，没有区别。 有人说限制二手房交易行不行，更不行了，因为如果你限制二手房交易，就会瞬间剥离所有房地产的金融属性，包括一手房，对投资面甚至是真刚需面都会抛出一个灾难性的问题，而在投资市场和买方需求方给出回答前，极有可能房地产直接陷入冰河时期，甚至诱发金融系统出现更多雷的爆破（押注在地产上稍多点的可能都要遭受灭顶之灾）。 总之二手房抛压大是至少去年就能想到的事情，现在无非是兑现预期，问题的形成还在这之前，当时没把握住机会就是没把握住了。至于现在，可能就是拼逃离速度的时候吧，事已至此还能怎么办。 |
|
|
| [收藏本文] 【下载本文】 |
| 上一篇文章 下一篇文章 查看所有文章 |
|
|
|
| 股票涨跌实时统计 涨停板选股 分时图选股 跌停板选股 K线图选股 成交量选股 均线选股 趋势线选股 筹码理论 波浪理论 缠论 MACD指标 KDJ指标 BOLL指标 RSI指标 炒股基础知识 炒股故事 |
| 网站联系: qq:121756557 email:121756557@qq.com 天天财汇 |