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[商业财经]我国多地阶段性取消首套房贷利率下限,近期超 10 城宣布 4 月起施行新政,对购房者有何影响?

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近日,青岛、福州、南昌等城市宣布,从4月起,阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限,实际利率由商业银行按照市场化、法治化原则,与借款人自主协商确…
之前讨论一个问题,什么样的刺激楼市政策地方不用出钱?自然是信贷相关的业务,比如降低首付比例,降低贷款利率,增加公积金额度,同时修改多套房的认定标准,尽可能的让市场更好的借到钱来维系房地产的价格,这类不花钱就能刺激楼市的政策是地方最喜欢的,而本政策属于其中的一个。不花钱的之外,还有一些地方可以拿出来的政策,就是税收优惠,少收点钱,比如购房直接减免,置换的税收减免等政策,这类政策也很好理解,土地税已经很多了,就不要多次重复收税了。
对于购房者来说,不管什么让利,只要让利就是好事,还是那句话,这些优惠不是别人恩赐的,而是大家都不去抢房子了,自己给自己争取来的,或者说是很多人看不起的市场规律带来的定价下调,这里的定价有两个,一个是房价直接下跌,而另一个是相关成本的下调,比如利率和税费等。
昨天直播很多读者都在问,刚需什么时候合适入手,我只能说现在比过去的议价权高太多了,新房有限跌令,别理他,扛不住就会放松限跌令。而二手房市场则在挂牌价下调的基础上还有很大的议价空间,各地二手房的挂牌量还在高位增加,不要替别人心疼,当时的非必要需求推高了房地产的泡沫,让所有刚需成为代价,抗到现在没买就是自己给自己争取来的利益,他不卖有的是人愿意卖,尤其是那些高杠杆投资的,主动变现资产去杠杆总好过被动法拍去杠杆。
阶段性取消房贷利率下限,即是政策行为,更是市场行为,现在根本就没有没那么多需求,而需求决定银行贷款的利率,住户贷款增长疲软,信贷增长确很高,超发的货币又无法转化为居民的收入和福利,这种信贷空转以后很可能转化为庞氏信贷和债务黑洞,不如给居民继续让点利,让市场来决定房贷利率到底能低到什么程度也未尝不是一种选择。
在房贷利率和LPR挂钩后,各地的利率是5年期的LPR±X的公式,LPR是由央行发布,而这个X就是有各地因城施策确定,通常为了稳定地区各银行利率,地区还是确定了这个X的上限/下限,各银行是在这个X的范围内,根据市场自行决策。从总体趋势来说,在22年以前的这个X是确保的上限,而后随着房地产市场的下行,X一直在往下调整,实际上确保的是下限。近两年来,房地产的就是政策层出不穷,但是效果寥寥,于是现在干脆就把这个X给开放了,各地各银行根据市场行情进行“自救”。
其实,今年年初的时候LPR就进行过一次大条,下降了25个基点,即从4.20%下调至3.95%,这是自LPR和房贷利率挂钩后,最大的一次调整。也就是说,LPR和X均进行了大幅的下调,在货币政策端发力刺激市场。
确切的说,类似这样取消首套房贷利率下限的政策,是能够直接给购房者以实际的支持,直接从购房款中减少扣除的。当然,与之同步的是银行的存款端的利率也进行了下调,从某种意义上来说,现阶段存贷两端的政策都是从刺激消费的角度出发,希望有存款的人能够取钱出来,没存款的人能够贷款出去。
对于购房者而言,尤其是目前急于购房的刚需群体,确实可以根据自己的情况,选择是否贷款购房了。而对于等等党,自身的购房需求不那么急切,那么确实可以再等待一会。去年年初的时候,我觉得3.5%、3.7%左右的首套房贷利率就够低了,没相当今年下限取消后,首套贷款利率直接干到了3.3%、3.4%。而从宏观上看,只要LPR还有下降的空间,哪怕X放开限制了,那么房贷利率依然还能下探。
取消房贷利率下限倒不是说是立刻马上就可以降房贷利率。
只是把选择全交给了各个地方的商业银行,又这些个商业银行,「按照市场化、法治化原则,与借款人自主协商确定」,至于最终协商确定的金额是多少?
不知道,等通知。
但是大家也不要担心,实际上银行现在的房贷利率还是有不少的下调空间的。目前的5年期及以上的LPR是3.95%,一二线城市的房贷利率大概在4%上下,有的三四线城市的房贷利率可以给到3.7%上下。
不过,现在的一些企业经营贷、个人信用贷,贷款利率已经可以给到3.3%上下了,要知道,以前这种经营贷、信用贷的贷款利率都是比房贷要高几个到几十个基点的。而现在这些贷款利率,都已经和公积金贷款的贷款利率差不多了。而这些个企业经营贷、个人消费贷,也是由各个地方的各个商业银行「按照市场化、法治化原则,与借款人自主协商确定」的哦。
除了以上这个方面,我们现在银行的存款利率也是降了再降,降了继续降,举个ICBC宇宙第一大行的存款利率来说明吧:
2024工商银行的最新定期存款利率表
三个月定期,利率是1.15%。
六个月定期,利率是1.35%。
一年期定期,利率是1.45%。
两年期定期,利率是1.65%。
三年期定期,利率是1.95%。
五年期定期,利率是2%。
即便是最高的五年期定期存款,利率也已经降到了2%,那么收利差的银行,给未来的贷款买房人开3.7%、3.5%、3.3%乃至3.0%的贷款利率,是不是也有利差可以赚?
现在「青岛、福州、南昌等城市」的枷锁没有了,那么房贷利率继续下行,是不是也成了情理之中的大概率事件呢?
对购房者有何影响?当然就是直接影响上的每月还贷金额相对降低、还款压力相对降低,而在还款相同金额的前提下,敢贷更多的钱了。
不过,想要购房者因此而从「不买房」转变成「买房」,还是太太太太理想化了。
市场的底,要靠市场走出来才行。
这是我国居民杠杆率,


数据来源:


前两天,有些人非要跟我杠,说这两年居民杠杆率下降了,所谓“挤泡沫”,


这叫“下降了”,这叫“挤泡沫”?
挤了个寂寞。
中国的房价问题,你就盯紧两个数字,不会大错:
1、居民杠杆率;
2、房租水平。
其中,1决定了房价的上限,2决定了房价的下限。
据不完全统计已经跑到国外的房企老板和高管:花样年的前总裁朱国、恒大华东好多个省公司的副总、华董中国的老板、绿色科技的朗诗地产的老板、康桥老板宋革伟、实地集团的张老板、新力地产张园林、恒大老板许家印的前妻丁女士在恒大出事前定居到了国外,提前安排了几百亿的财产。这些钱都不够,还通过法律手段,追偿已经进去的儿子的财产。他们自己跑路,却把债务留在国内,国内媒体也在配合他们忽悠老百姓买房接盘
万科济南总经理肖劲被警方带走调查——对万科的清算正式开始!
智联招聘春季调研数据显示,57.3%的白领担心自己今年会失业,占比高于2023年的47.3%,也高于2022年的39.8%中国房地产已经彻底崩盘,从2023年进入房贷债务通货紧缩周期,社会上到处都是失业、裁员降薪、收入下降和通货紧缩的恶性循环。通货紧缩的时代现金为王,长时间的通货紧缩,房子是吞噬现金流的黑洞,房贷是最大的负债,房子是最大的负资产,负动产时代房奴们这个月房贷还了吗?!
万科打着国资股东的旗号背后干着给职业经理人输送利益的勾当。一是万科背后有大量影子公司,这些公司由万科现员工、前员工持股,干的事情包括万科产业链上下游的买卖、自己做空自己的股票和债券、投资参股项目公司、购房尾款及往来款保理等,在万科体外形成了巨大财富资金池由万科管理层控制;二是万科有大量的表外负债,包括前面说的保理融资、影子公司的融资等,以及大量不并表合作项目下的负债,包括与全国各地当地开发商合作的小股操盘项目,与曾经从万科出来的人搞的项目等。万科搞这些事是有传统的,田朴珺跟王石谈恋爱时,就在外面洽谈各种地产项目,意图很明显。上梁不正下梁歪。万科财务报表外的资金池及负债最多时都在千亿级别以上。所以万科的账经不起查
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鼎益丰爆雷对深圳炒房利益群体杀伤力巨大,深圳土著房东们都信这个神棍,多年来投给他的资金规模数以千亿,连锁反应会非常恐怖。大量深圳房东从2020年开始贪便宜从银行套经营贷然后投给鼎益丰,挣幻想中的30%高额回报,2024年超过10万亿的经营贷爆雷,资金链断,房价又同时暴跌,这下可就全完了!深圳房价因为鼎益丰爆雷而继续暴跌,量价齐跌还无人接盘。深圳房租也跟着暴跌
香港北部都会区吸收250万人,跟雄安吸走北京天津人口一样吸走深圳和香港人口,增加深圳和香港的土地供应,降低深圳和香港的房价。同理上海临港新区、广西北部湾区,新疆自由贸易区等不断增加的新区。互联网对土地的平权效应导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌,城市核心区域原本就已经缺乏活力,商业面积严重过剩,新冠大流行加速了这一趋势。滴滴共享汽车的商业模式,远程办公、居家办公的新生产力都已经打破了地域壁垒,互联网最新形态元宇宙加剧房地产行业的长期萎缩
现在购房优惠政策一波接一波。想想2021年国内房产的巅峰(价格和销售面积双巅峰)也才过去了不到三年。那时候,我周围有朋友忍不住杀了进去,现在已经被套住了。
降息了以后,首套住房现在买是否合算,大家可以自己算算账。假如一套100万的住房,首付30%,贷款70%,30年按揭。按3.95%计算。
贷款70万,等额本息需要还款将近127万,其中利息将近57万。


如果按等额本金贷款,还款总额将近117万,整体利息会比等额本息少10万,但初期还款压力会大一些。


前些年地产太热了,有些话讲了,很多人也听不进去,因为觉得还要涨。其实这种按揭购房的方式,是一个使用高杠杆的方式,100万房子贷70万,到现在降息以后利息还要将近50万。
等于用30万的现金去撬动一个150万的生意,等于用了五倍的杠杆。但是很多人浑然不觉。
“青岛、福州、南昌等城市宣布,从4月起,阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限,实际利率由商业银行按照市场化、法治化原则,与借款人自主协商确定。全国343个(地级及以上)城市中,101个下调了首套房贷利率下限,26个取消了下限”
其实这种协商利率,协商下浮的范围不会很大。因为商业银行的存款利息放在哪里,利息差还是必须有的。
疫情以前加拿大低至1.25%的房贷利率,咱们国家未来会不会有这么低的利率,我不敢断言。
但是估计利息还能降一些,房价估计也能降一些。现在不但土地拍卖价格降了,其实建筑材料价格也降了,房价整体仍然在下降通道里。如果真的需要买房,先买个小点的,总价低点的,以后再换。
取消下限,是因为这些地方房价跌了,正常操作,作用呢,就在于减少急需购房人一点点还贷压力。
这是与人行相关政策吻合的,按照“因城施策”原则,符合条件的地方政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求,自主决定阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率的下限,人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
这个阶段,恢复下限的才是异类,比如此前的石家庄,就因为房价微涨而恢复了下限。实际上现在这种行情,石家庄这种微涨,恐怕也是昙花一现,没几个城市真正能把房价涨起来。
取消下限,把利率再降一点,对于现阶段急需购房的刚需刚改,确实能提高一些实惠,把其贷款压力降一点。
但想真正靠这个把房地产市场给拉动起来,则不可能。真正能拉动起来的,要么降价,要么提升百姓收入,让刚需刚改们钱包鼓起来有空间可以买房。
当前各地的调控,还是在着力于刺激购房人去消费,没有去真正动降低房价地价的心思。
房地产市场要健康平稳发展,还需要更多的政策去调整,也需要市场深度盘整,让政策和市场两只手共同发挥作用。
我们的刺激工具还有很多,如何用好这些工具,是各地需要认真研究的。
在接下来的日子里,各地的调控和刺激政策,还会更多,但能不能真正起到作用,还需要观察。
说明最近很多地方房价连续3个月下跌
之前官方专门说过:“按照利率管理新规,但凡价格指数连续三个月同环比下跌,利率就可以不设下限”
那么现在广东15城取消首套房贷利率下限,利率环比普降20个基点以上
青岛、福州、南昌等城市也接连宣布,从4月起,阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限
都说明了这些地方房价扛不住,没什么人买,所以可以突破利率下限
前不久5年期LPR调整到了3.95%
那么也就是说突破利率下限的地方房贷利率可以到3.95%以下
具体多少,看当地房地产市场情况
按照目前房价泡沫和大部分人收入水平来
我认为2%附近,或者以下的房贷利率才是相对合理的
目前还是比较高的,虽然和过去5%,7%的离大谱房贷利率比,现在已经降了很多
但还是不低的,很多人依旧是扛不住目前的房贷


新闻里面说青岛市崂山区在新政实施以后,房贷利率已经降到了3.45%
每月可以少还200多元,30年下来一共省了75000多块钱
还有部分银行,针对资质较好的贷款人,最低利率降至3.25%
截至去年12月,全国343个(地级及以上)城市中,101个下调了首套房贷利率下限,26个取消了下限
近期已经有超过10个城市宣布,今年4月起阶段性取消首套房贷款利率下限,既有三、四线城市,也有二线城市
这就可以看出来未来1-2年左右很多地方房贷利率可能都要慢慢接近3%
只要房子卖不动的地方,基本上都是这样的趋势,慢慢往3%靠近
这肯定是好事,又可以节约一些刚需群体买房的压力


去年就有机构统计百城首套主流房贷利率平均为3.84%
今年到年底估计要到平均3.5%附近,房贷利率在不断下降,也说明了房子确实贵
房子卖不动,所以房贷利率只能这样慢慢下降,不然真的很难卖出去
说明房子已经非常非常难卖了
但很多地方还在指望房地产回血
现在国内的购房贷款利率还不够低,既然是刺激购房首套房贷款利率怎么都应该低于我16年购房的人现在的利率标准吧,这才是真正有诚意。


但是即便是降低到1%左右的贷款利率对于购房的刺激作用都相当有限,这方面现在中国最像的就是日本了,同样都是面对人口大规模的下降,日本当初具有代表性的就是“FLAT35”?。这是住宅金融支援机构与民间金融机构协作,提供的一种长期固定利率房贷。然而即便利率只有1%上下,堪称史上最低,新申请的房贷金额并没有因此而增加。连长达35年的贷款再搭配不到1%的固定利率,都乏人问津,这曾经是日本独有的现象,未来是不是也会在国内上演呢?我个人认为是完全有可能的,因为中国人口规模下降的幅度甚至超过日本,那么预期下滑也会加大。
日本人(特别是从开始懂事之时遭遇持续的经济不景气、35岁以下的年轻人)对未来抱有不安,不想背负贷款重荷,是对利率毫无反应的国民,也即反向于凯恩斯经济理论的国民。这样来说,是多数日本年轻人的DNA发生了变异,欲望渐渐衰退。因此,当下日本,即使政府再出台怎样的经济刺激方策,都无法期待消费的增长、经济的好转。
当我们的00后甚至是10后成为社会购房主力的时候,想一下是多么壮观的场景呀,我们经常说摸着石头过河,其实很多时候桥就下旁边,只是我们远不远看到而已。
房贷的存在不是为了让大家能买上房。而是为了抬高房价透支未来。这就是阳谋,让无数人心甘情愿掏钱。
假如没有房贷,那房子也就能卖到目前首付的价钱,多了也就没人掏的起了。现在很多人就是在砸锅卖铁东拼西凑凑首付,多了也掏不起。你要几倍卖,那就是有价无市,等大家凑够钱再说。现在有了房贷,就可以上几倍杠杆了。感觉赚到了,实际上,没有这个杠杆,房价也没法涨。假设本来普遍能接受的价格就是50万,没房贷只能卖到50万。有了房贷,涨一倍还是50万你先用着,但你还欠银行50万。再涨一倍还是50万你先用着,但你还欠银行150万。涨价归政府归开发商,利息归银行。
房产的定价机制有几种。
一、基于使用价值,根据租赁收益,以房价租金比进行定价;
二、基于使用价值,根据收入分配状况,严格依收入设置合适的杠杆,以房价收入比进行定价。
三、基于投资投机,不断的放大个人杠杆,通过市场交易进行定价。
四、基于投机,大型机构通过垄断的土地供给,垄断的信贷供给,联合中小机构,全面投机定价。
当下的定价机制,实际上是从第四种,带庞氏的投机定价,向着第二种定价回归。但两者之间存在着较大的差距。原本,合理的信贷机制,必须综合考虑房产定价与现金收入流,以及还款期限。从而,简单的基于个人的工资收入的现金流,是撑不起太高的房价的。但在不断的投机过程中,个人的信贷不断的放松,绝对的信贷额度不断的扩大,乃至于相对的首付比例,贷款利息都不断下调。试图通过居民信贷去支撑起由机构推高的房价。
所谓的软着陆,就是相应的机构投资者,新房开发商,最终能够将相应的存量新房售出,将相应的负债,转移到居民头上。而居民由于头铁,没有个人破产条款,就可以在相当的程度上,保证住房相关债权的稳定性;从而避免坏账,免除银行风险,金融风险。
另一方面,软着陆也需要适当的活跃二手房市场,让真的无法还贷,已经断供的购房者,能够通过二手房市场,二手房拍卖的市场,进行房产的转移,带动债务的转移。
举个例子,朋友21年在县城拍了一套房子,已经是二次拍卖后流拍的变卖房;二十万到手,然后自己又陆续花了七八万投入装修改造。时到如今,同小区的精装二手房,卖价也就是二十几万;之前以为是八折又八折,六折多到手的房子,怎么也不会亏。可当下县城的房价仍然没到底,继续下行,房子已经是有价无市。
就当下的市场而言,家里还差钱,需要贷款的情况下,房子真的是尽量晚买比较好;越晚买,同等预算下,选择越多。
银行不会做亏本的买卖;之所以愿意降息,不断的调低房贷利率,是因为真的有开发商还不了款,银行存在着较大的坏账风险。通过降息,将对开发商的劣质债权,弱势债权,转化为对居民的优质债权,强势债权;保住本金,让渡利息,是划算的事情。
极端情况下,对于部分楼盘,银行其实应该可以实施零利率,或者负利率。住房是次要问题,核心是信贷。在因城施策的基础上,可以进一步尝试因区施策,一楼一策。
还会下降,是15个城市还是17个城市。
今天无意中收到一张招商银行消费贷优惠卷,
招商银行的闪电贷,额度是30万,利率是3%。


我问了下我客户经理,找他们还稍微有点优惠,
其它某银行客户经理联系我,目前武汉正常做经营贷抵押品好、资质中等偏上可以做到2.85%。
个别行业不说,比如你家是开矿的,银行现在把你当成爹。
其实银行非常想给居民、企业放钱,
因为只有放钱出去,这才会产生利息。
目前一些地方又开始降低贷款利率了,


我一个个城市打电话了,
目前确认可以做到3.25%到3.55%。
我反复跟各位强调是最上面根本没有对房地产放大招,只是滴水漫灌。
因为房贷利率跟正常企业利率对比,才是反应上面对房地产最核心态度。
1房贷利率比许多人消费贷款利率都低,
2北上房贷利率,明显比新1线城市利率高。
1
贝壳研究院监测数据显示,2024年2月份百城首套房主流房贷款利率平均为3.59%、二套房主流房贷款利率平均为4.16%,均较上月降低25个基点,为2019年以来最大单月降幅。
目前首套房主流房贷款利率平均为3.59%,


上面是2023年末个人住房贷款不良利率,
四大银行、招商银行、邮政银行等主流银行其实住房不良贷款率非常低,许多银行是低于0.5%。
如2023年末,建设银行不良贷款率1.37%,
中行不良贷款率1.27%
银行不良利率是远高于住房不良贷款利率的。
现在今年一季度,全国新发放普惠型小微企业贷款利率4.42%,较2023年下降0.35个百分点,
小微企业贷款利率都跟二套差不多了。
房贷利率现在比很多利率都高,
从地方和银行角度,其是非常愿意给个人住房贷款,
且部分银行是愿意降息的,
在利息差不多情况下,风险低太多了。
给50万贷款装修+买车,给50万贷款买房,
肯定是后者有保障,房子拍卖再不值钱,总值点钱,
大部分正常人买房会还贷款的。
2
北京目前首套利率是4.05%,
我一直说北京杠杆率非常低,结果北京房贷利率还这么高。
上海首套房利率是3.85%,
其实以前很多时候,北京、上海首套贷款利率是低于新1线城市的。
因为上海、北京房子风险更低啊,
首付现在是3成(原来买房认贷又认房远不止3成),高于其它城市,
它还限购了。
从商业角度,其利率应该低于其它城市。
但是我们是社会主义市场经济。
未来如果许多城市降息会怎么降?
我看这些城市做法,0.1%、0.2%的下降,
多次小幅度下降,比如南昌这次就下降0.1%。
贷款100万,一年少1000元左右。
银行、地方目前是完全有这个动力,
许多银行现在连消费贷都当一个宝。
麻烦星号标记公众号,
各位财源滚滚。
我是啊啊啊啊啊,
麻烦点个赞+关注。
全国各地纷纷刺激房地产,已经是个公开的秘密了。多个城市的限购限贷成为一纸空文,甚至直接宣布取消。
去年以来,从二三线城市到一线城市的北上广深,一个接一个发布房地产新政,核心内容,基本上都是“优化”房地产政策,从提升贷款额度到降低首付比例,包括上周北京上海广州出来的提高公积金贷款额度。
当然,每次政策出台,都会有合理的依据,比如,提高公积金贷款额度,伴随着绿色建筑,促进环保等等,合情合理,滴水不漏。
但是,细心的朋友会发现,无论出台什么样的房地产新政,真正能让购房者有实惠的,少之又少。
啥意思?
房地产需要去库存,土地财政压力山大,迫在眉睫需要解决的问题是,卖地。地卖不出去,就影响地方财政,不管你承认不承认,这是个非常现实的问题。
要想土地卖的出去,就要让房子卖的顺利。如果房子不好卖,就没有开发商来拿地。就是这个逻辑,没毛病。
可是,现有的这些优化新政,并没有多少让买房者动心的,就是因为不实惠,只说不练。
什么是实惠?
降房价,降利率,让买房者少花钱才是真正的实惠。
好了,这个消息不一样,通过降低房贷利率下限,让买房者少花钱。
据不完全统计,近期已经有超过10个城市宣布,今年4月起阶段性取消首套房贷款利率下限,既有三、四线城市,也有二线城市。
看来,不拿出真金白银的东西,让大家掏钱还真的不容易。
楼市不救不行啊,各大信托都开始暴雷了!
现在中国信托一共22万亿规模,当初靠房价上涨带动经济发展有多火,现在风险就有多大!
截止到2023年Q3,我国一共有22万亿的信托资金,其中投入房地产的信托资金高达10210.5亿元,并且下图中的这个基础产业其实也包含了很多地产类的项目,比如基建、工厂之类的,所以关联房地产的信托资金规模相当庞大。


并且这个资产是否是全部流入楼市的资产也不一定,按投向来算的话,流入债券市场的4.7万亿;流入金融机构的2.2万亿和流入工商企业的3.78万亿中也是很有可能流入楼市的。
当年在楼市发展最火热的阶段,这些信托公司通过资产证券化、非标业务、代开公司等各类方法流入楼市,只能说流入楼市的信托资金肯定比看到的1万亿要多,现在每个月有两千多亿的信托到期,市场就已经流传出多起信托暴雷事件。
除了提问中的7.7亿信托之外,还有几款关联房地产的信托暴雷了。
值得注意的是,今年前四个月并不是信托偿还大月,今年的5月、6月和9月才是信托到期大月,每个月偿还五千多亿,后续市场大概率会出现其他信托产品暴雷的消息。


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