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[商业财经]哪位大佬可以给我解释一下房价上涨的底层逻辑？ |
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实在想不明白，在不炒房的前提下，房价为什么还会上涨？按理说，房地产市场唯一的增量客户就是每年毕业的年轻人。普通改善型人群卖一套买一套不会对市场价格有影… |
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1996年的时候，我姥爷说过一句话：“赶紧买房吧，只有房地产这一条路可以走了。”然后1997年就推行了商品房改革。我姨听话了，在洛阳市里，不停买房，出租，收租金，再买… 因为当时银行里一堆国企烂账，全是发展的包袱。需要扩充信用，搞发展，把烂账填上也好，转移也罢，需要有人要承担。房地产就是把居民过去的积蓄加未来的收入，一块拿来用了。这招叫做扩张信用降低整体债务比例，通俗讲就是四个字“通胀化债”，意思就这把烂账转移掉。 以前城市化率低，土地提供方是垄断的，这破玩意就会越炒越高，收上来的钱也就越来越多。现在城市化率差不多了，而且人口降了，这招就玩不动了，未来30年都不用想了。 那现在咋玩？一手发国债，一手扩信用，通胀继续，反正挺呗，挺到生产力再次大发展。开源节流多挺一阵，大手大脚就早死早超生。开源就是搞产业升级，搞贸易，节流就是砸一批铁饭碗。 就是硬印，硬搞通胀。这种光景，就是股市替代房地产了。利好茅台！ 不信？走着瞧！ 除了直接硬发债，有没有其他路子？当然有。现在不是没钱，而是缺靠谱的生产资料，什么生产资料靠谱？ 农，懂了吗？我春节回老家，农里面没啥人，地没啥人种。而且地这玩意，不大规模种植，是不赚钱的，因为成本下不了。 所以，这玩意就要大规模搞才行。但这里有牵扯到生产资料所有权的事情。 因此，所有权的转让，这玩意一下子就把现在的农民刺激起来了。相当于盖茨美国买地一样的道理。这玩意目前也是那谁垄断的。 懂了吗？再多我不说了，说多了号该没了。 看的比较多，我具体说下农村的情况。 我春节回农村老家，前些年有扶贫，现在叫互助帮扶。每年每户要把帮扶政策、帮扶内容、帮扶结果形成文件，贴在墙上。其中有一条就是收入情况。我过年村上串着拜年，基本看了下每家每户的文件，整个村种地的平均纯收入每人每月是不足1000元。 以下是我跟我小姑父的对话。 我：我看墙上文件，咱们这边好像种地收入不咋高呀。大家不都种水果吗？ 小姑父：水果其实种的不多，太费人了，还要搭暖棚，很要有人掏得起暖棚钱。种多了要雇人弄，而且水果一年就一季。 我：我看现在村里好多房子都荒了，人都走了？ 小姑父：年轻人都在城里打工买房子了，老人都老掉后，就没人住了。 我：那他们的地怎么办？ 小姑父：要么荒着，要么包给别人种？ 我：哦哦，那你们没想过包别人的地？ 小姑父：种不过来，水果费人，包的地多了只能种粮才能种过来，但种粮地必须是连着的，上机械成本才下的来。种粮一年还能种2季差不多。 我：那有人包吗？ 小姑父：都是河南人过来包的。（我老家在陕西） 我：他们种粮？那地不连着怎么办？ 小姑父：包的地多了，可以跟村长协商调，中间给补偿啥的。 我：那人家愿意换？ 小姑父笑了笑：这个都好商量了。有些人直接让包地的补了一些钱，就自己不种了，反正种10年地也赚不到的钱，不如去城里打工干点别的。 …… 这个小事，就是解题的模板。只要包地的，给出足够的加码，农民自己也会算账。现在农村里种地的大部分是年龄比较大的人了，自己本身也种不了几年了，而且子女也都进城打工了。现在给他一笔种十年或者二十年地才能赚到的钱，他算一算，反正自己也不亏，乐得清闲干别的。对于农民来说，这是把未来的收益一次性全部兑现了。 那我们来看包地的人来看，农业的生产资料是农用土地。而且种出来的东西肯定是不亏的，加上种子技术、大规模种植、合理管理与合理基础设施建设，就相当于工业化一样，把工具成本都平摊下去了。现在不是有钱人没钱，而是不知道钱该往哪里投了，因为没有靠谱的生产资料。但农地资料非常靠谱，只要合理种，就能长，这个世界没有谁是不吃饭的。相当于把有钱人掏钱从农民手里买种地权。农民拿到钱该消费消费，该去城里买房、搞教育就搞这套。 这种玩法，连钱都不用印，直接刺激起飞。反正农村人口在不断减少，种地的人越来越少，正好配合。关于规则嘛，说起来就是XX特色，只要顺应发展，啥都是能改的。 但只要是刺激，消费品必然会涨价，得，消费股接着涨。利好茅台！ 顺带回答下评论区关于什么政策的三好学生们：不是c霸，当不了c长或村z书。很多你们想都想不到的事情，绝大多数就不是通过讲道理解决的。不牵扯利益大家是邻里和睦，牵扯到利益，哪怕是房檐高了一寸，那都是你死我活。还不理解的去看《经济学原理》第十章，外部性，你以为人家给你讲的废水排放？人家实际给你说的是弱肉强食。 看了评论区，好多人没理解啥是生产资料，你不理解生产资料，自然就不理解钱这玩意是咋赚的： 为什么感觉现在挣钱很难？80 赞同 · 13 评论回答 |
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那也就理解不了黄金为啥上涨，还以为是国际局势影响，其实是债务危机的导致的： 目前黄金还值得入手吗？100 赞同 · 10 评论回答 |
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股市我就不说了，这玩意你不信就是不信，就当我放P吹牛X就行了。 回复一下评论区的一些内容吧 1.房子这玩意真没啥好说的，我2018年初就开始陆陆续续把手里的房子都卖了，现在租房住。自古都是生产资料才有价值。土地才是生产资料，房子就是个消费品，只是过去炒作罢了。洛阳市就这破房子，当年卖的时候6000多元/平，买方包一切费用，不到一个月就成交了。现在5000块/平看都没人看。这玩意本来就不值钱。 |
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2.我卖房的钱都用来炒股了，作为私募基金管理人吧，协会规定不能发业绩，那就发个我2019年在雪球开的组合吧。我不是很理解私信骂我的是啥心情，是自己炒股赔了？自己人不行骂股市、骂我就能让你赚钱了？菜就多学，输不起就别玩。 |
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3.关于我姥爷，老人家已经去世了。那个年代的知识分子没过上啥好日子，功过是非皆进尘土，他的确是很厉害的人，他的同班同学也都很厉害，厉害到百科锁词条那种，但跟我们没有关系！谁祖上还不认识俩牛人的，到最后路还是在自己脚下，该走成啥样最后还是看自己。老人家经历过冲击都已经看开了，儿孙自有儿孙福，很多事不是想帮就能帮的。我家里人都是老实人，干不了买卖。以后有机会，大家感兴趣再讲我姥爷的故事。 4.再说回股市，这玩意你要抱着发财的想法来，肯定是赔钱的。肯定有人会想，我来股市就是为了发财的。你把它当赌场，就遵循“十赌九输，就赌必输”的定律。但你要抱着用合适的价格购买优质生产资料的思路来，一般都不会赔钱。认知的成长需要付出时间与金钱。一不看书，二不总结，天天琢磨赌技，赚你大爷的钱！ |
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08年之前都是温和上涨，GDP增速都是两位数，房价两位数涨幅并不夸张。你单纯看每年中国贸易逆差赚到的外汇，也知道中国国内货币的增加是个必然事件，标准的输入型通胀。 08年开始通过棚改货币化，央行释放了大量基础货币。以前商业银行1万亿的本金，可以放出十几万亿贷款，每年贷款稳步增加。银行贷款受到自己本金的制约。但是通过棚改货币化，银行放出的贷款，央行100%以极低利率予以报销，放多少报多少，这样市场上突然就多了很多货币（2万亿左右）。棚改拆迁出大量购房需求，这些人同时又拿了大量的货币，成为了投机资本。 房地产市场天然是个投机市场，每座城市存量商品房一年只有2-3%的处于活跃交易状态，几套商品房的成交就能为一千套房子的小区定价。而每套房子都能从银行抵押出价格70-100%的贷款，这样资产快速的资本化了。信用货币在快速扩张。 这套玩不下去就是因为价格严重偏离合理，入场的玩家越来越少，老玩家套现离场的越来越多，活跃的投机资本也在变少。政府无节制的卖地、盖房，让商品房市场越来越大，维持价格需要的活跃资本越来越多，崩塌出现了。 总结：从过多的货币追求过少的房子，到过多的房子追求过少的货币。 |
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把毕业生看作接盘侠的主力本来就错了，毕业生是最没理由买房子的，他们首选是租房。 中国房地产上涨，靠的是城镇化。 就是逼迫农民进城。 先让农村小学失去财政扶持大量倒闭，农民想让孩子上学必须至少去城里接盘一套房子。 越好的学校，绑定的房子越贵。 想要上最好的学校，那就去大城市接盘房子，就是这么简单。 农民就是房地产起飞的基本燃料。 当然还有小城市居民进大城市接盘的，也属于辅助燃料。 靠着教育资源的极度不平等，让优质教育资源绑定房子。才是中国房地产的核心逻辑。 正是因为如此，中国房地产极度依赖新生人口。 比如2015、2016开放二胎，新生儿出现一波高涨。 燃料充足前提下市场信心大振，同步棚改货币化，涨价去库存，所以才直接让房地产翻倍。 再比如现在，要上小学的孩子刚好大量减少，相当于釜底抽薪，燃料少了所以房地产一蹶不振。 |
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如果你上过学，那你应该学过荷兰炒郁金香的故事，就跟那个一样 |
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刚刚又看了KK大神的文章，我觉得马云说的没错，未来很有可能房价如葱。 借用他的话： 我说在较远的将来一定会跌，但下跌的方式是完全不同的。不可能象大家所期望的由 2010 年的 30000 一平跌到 2004年的 6000一平 下跌一定是另一种方式:当农产品价格以几年翻 10 倍甚至几十倍的速度上涨的时候，房产却相对滞涨，这是最有可能的下跌方式的。 原文完整版PDF（很快就会被河蟹，建议先保存）：https://pan.xunlei.com/s/VNgU5bxho_WS6rpaLBpzyZibA1?pwd=xr8d# |
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image-20240225120312237 其实早在2010年，KK就在天涯论坛上发表了一篇关于国内房地产发展的帖子，其中详细结合国情，对国内房地产市场的形势做出了独到的判断并做出了预测。 这篇帖子对于80后的读者来说，留下了深刻的印象，展示了KK大神在经济领域的深厚见解。 回顾过去的13年，我们可以清晰地看到天涯KK对于国内房价和社会发展的预言几乎全部兑现，其中包括这次引起广泛关注的深圳统租事件。尽管由于各种各样的原因，我们错过了阅读天涯KK大神帖子的最佳时机，也未能在房价快速上涨之前抓住机会。但是，帖子中关于房地产和国情的观点依然是我们值得参考和深思的。 尽管我们由于各种原因，可能已经错过了拜读KK大神帖子的合适时间，也没能在房价高速上涨之前上车。但是帖子里面对于一些房地产和国情的观点我认为还是很值得我们去参考和思考的。 天涯大神kk的帖子读后精选： 房地产是一整套产业链农产品是温饱根基普通城市白领是被压榨最严重的群体，他们位于金字塔的底层，需要通过艰难的努力往上爬物价高的原因：1.要养公务员，2.政府拿着钱但是投资效率低下，3.用于打点的fubai成本通货膨胀就是剪老百姓羊毛，让权贵的财富更加集中政府会保证绝大多数人民的吃饭问题，同时会让中下层群众手中的余钱基本消耗在特定的商品上面。80年代，民众的钱消耗在三大件上：自行车，手表，缝纫机。90年代，彩电，冰箱，电话，空调。现在，汽车和房地产。汽车是工业化产品，不具备稀缺性。房地产具备了投资品和生活必须品的双重属性，即可以让金字塔中上层的精英群体依靠房地产保值增值，又可吸收掉中下层群众的未来若干年的结余资金体制内和体制外。体制内是统治阶级，维护自己的利益，制定各种政策都会首先保证自己的利益。一个庞大的国家机器要想正常运转，必须得让手下的和自己的利益一致。如果自己吃肉，手下的连汤都没得喝，这个机器就转不动了北京的房子是全国有钱人买的，省会的房子是全省的有钱人买的。但是当省会城市距离一线大城市在6个小时高速以内，省里的有钱人的资金就会流向一线大城市，而不是省会买房取决于目前手里的资金和对未来收入的预期，要充分考虑自己的收入水平越偏远的地方越黑暗，越偏远的地方越不存在公平，越偏远的地方贫穷群众的比列越大，越偏远的地方权贵生活得越腐败，越奢华 资源的稀缺，导致权贵易于对资源形成垄断，通过以低收入高物价的方式，对底层群体进行赤裸裸的掠夺多了解政府政策，理解政府的意图，通常而言，如果政府发布政策，不涉及多部门，特别是财政部，那么可以视作是“我们有一个美好的想法”，而不会真的去做事一无所有的人最可怕的。房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地皮房产税是政府增加收入的一种手段，但是实际推行起来阻力会很大，最后很可能是增加房租房地产的一级市场： 城市规划，城中村改造，旧房拆迁，城市综合体开发 中央政府参与的是房地产的一级市场人基本物质需求是衣食住行，医疗、教育、基本的食品、教育、医疗不敢碰 房产是可以的，因为租房也能活下去 产权房屋价格的上涨牺牲的主体只是体制外部分都市白领的利益，换来的不过是网络上没完没了的牢骚和咒骂 只有体制外的都市中下层群众才是高房价的受害者，可是这个群体的地位真的很微不足道 这些既无稳定工作（低层都市白领失业的概率还是蛮大的）又无自己的房产的都市小白领是金子塔底层被压榨的对象，甚至远远不如交通便利地区的农民真实反应居住成本的是房屋租金，而不是房价货币超发，如果资金不进去房地产，那么作为刚需的刚需，农副产品的价格就会上涨，这是不可接受的战争来了，手中的钱会变成废纸一线城市，当新房的价格低于周边二手房价，并且成交量开始逐渐攀升就是买房的时机。如果你赶上了国家调控的好时机，那你就要认真选房，做足功课，迅速出手。因为买到一套户型、位置、楼层都让你满意的房子，在商品房热销期，是很难的事情，根本没有给你挑选的机会，而在调控期，或许房价没怎么下降，但绝对给了你挑选的余地。买房的位置要参考政府的规划。公园地产未来是稀缺资源。养老的问题需要考虑，体制外人员养老确实是个问题，做生意的赚钱养老，聪明的下手早的以房养老。最惨的是没有混上去，且又没有特殊技能的私企打工仔。养老实在是个大问题。不要试着说服别人，浪费时间存钱不如存资源dfzf不会为民着想，大多数时候都是逐利的任何税种最终都要转嫁到社会最底层群众身上中国的学者是很难拿出点时间好好搞搞学问的，功利性太强货币泛滥和分配不公才是实体经济发展困难，房价高企的根本原因关于通货膨胀问题，体制内的职工工资一定会与时俱进的。体制外人员的薪水不取决于通货膨胀，而是取决于行业的利润率，企业的利润和个人的能力运气。对于多数竞争激烈，产能过剩行业内的民营企业一般员工，工资增长是很难抵御通胀的，而且由于通胀导致生产成本的价格上涨，减薪甚至裁员的可能反而更大。提高了首付主要还是防范金融风险，政府调控的目的从来也不可能是解决穷人的买房问题。恰恰相反，金融风险来自于让穷人买房，所以提高首套房首付比例，杜绝穷人买房，才是防范金融风险的有效手段。同时可以推升租金上涨，政府推出的公租房才有市场，有钱可赚。zf初重拳打击的结果往往取得相反的效果，因为政府如果希望继续执政是绝不可能让房地产崩盘的，房地产的崩盘将同时埋葬现有体制，社会“和谐”将不复存在。如何让房地产持续稳定与gdP同步上涨是政府最大的难题，完全取决于领导的智慧，但是以现在的水平来看，是很难做到的。我们是实行双轨制国家，在经济全球一体化的今天，内部并不与外部接轨。这个好比是互联网，我们重要部门的内网是绝不会跟外网联结。 改变只有两个前提，一是外族入侵，二是出现全国性的大饥荒。否则期望房价崩盘重建一个新世界是没有可能的。垄断企业的低效率，fubai，强迫定价，强制消费，这些古今中外都是一样股票与房地产不同，并不能创造财富，只是财富再分配的工具，但是财富再分配，是庄家分配散户的钱，而不是散户分配庄家的钱。所以炒股要有庄家的思维才能挣钱。一个没有法制的社会，奉行者赤裸裸的丛林法则，什么是对？什么又是错？理由就永远站在强者一边，强者可以随自己的意愿决定弱者的生死。 这个社会是可怕的。炒概念没有实体支持的房价，就是击鼓传花的博傻子游戏25岁不是考虑失业的年龄，35岁体制外没有混出来的群众才应该考虑失业问题。 所以房子一定要趁年轻买，刚开始钱不够，就不要计较太多，先买个小的，以后有能力再换，如果没混出来，以后起码有个自己的窝住。不至于租房子被人赶出来。不是所有公务员都能够上位，也不是所有公务员能够分到房子，特别是二线以上城市，将来普通的底层公务员住公租房的可能性更大。中国所有的问题都是政治问题，而不是经济问题，离开政治谈经济，永远找不到问题的答案老龄化社会，养老是比房子更大的问题进不了体制内的，无论是不是大学毕业，凡是有头脑的、懂做生意的，会一技之长的，只要不懒，活的肯定比无特长一般在公司打工的小白领强。 原文很长，这里只是节选了其中一部分内容，完整版PDF已整理好了（在文章开头），感兴趣的小伙伴可以去看看。 |
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我看完帖子后又看了金融三部曲以及其他相关书籍，尤其是金融三部曲，文笔很像天涯kk的风格以金融，货币的视角讲解历史，也就是统治者视角，真的绝了 |
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房价是怎么涨起来的？ 房地产经济，要记住，通常都是由本国居民来承接债务，也就是内需，只要人民富起来，房地产就能发展起来。 我们看下整个这二十年的经济发展史。 首先，是国际贸易和基建投资，中国经济高速发展，是在2002年加入世贸“之后开始腾飞，大规模的贸易顺差，以及中国的货币政策”，大量美元进来就按汇率在国内发行等量的人民币。 地方政府开始建新区，工业园，企业开始进驻，制造很多产品去出口，雇佣很多工人，大规模城市化。 公共基建高铁、高速公路和机场也开始上，大城市的地铁也陆续开通。这些需求又拉动了就业，所以大量人口涌入了城市。 再配合教育和大学扩招 ，更多年轻人上大学进入城市…. 而工人进入城市，也是因为城市有就业机会，工资高。 而城市之所以有工作机会是因为出口，而城市基建扩张的资本是因为贸易顺差。 房地产，就是在这个过程中崛起的。 先富带没带后富不知道，但先富是真的富了，带动房地产起来了。 然后呢，因为城市人口多了需要住房，按揭贷款买房的方式又开启了房地产的金融炒作。 房地产2015年后的高速发展，是建立在按揭买房之上的。 2015年的涨价去库存和学区房炒作，又让房价往上翻了番，这波就属于强掏腰包了，用人民的债务为经济发展买单。 类似的有日本，但日本是发达后崩盘，中国是致富未半而中道 崩盘，绝对生活水平肯定比日本低。 那我们复盘一下，未来房产走向会如何？ 首先，许多人之所以进入城市，是因为城市有工作机会，既然城市没工作机会了，他是不是直接回农村好了，农村没房租没物业费停车费。生活成本更低。 现在最大的风险点，是那些掏空全家供孩子上大学去城市的家庭，毕业了再六个钱包在城市买房，然后城市里就业机会没了，还欠了二三十年房贷，他们要怎么过？ 从2002到2022这20年，如果按照正常模式，应该是发展到2008年的水平，后面的十几年其实都是杠杆出来的效果。 所以，后面会跌回什么情况呢？拭目以待。 而且，居民通过房子承载的债务总额过高之后，政府就必须将房地产包袱甩掉，也即必须找到房地产经济的接盘侠，完成第二次经济转型，“第二次经济转型”的目的是为了实现债务外转。 在这个方向上，支柱产业一定不是房地产。 如果你想了解更多2024年房价走势，可以看我这篇文章，从经济学和历史学角度，分析了房价未来的趋势。 你觉得2024年房价会比2023年低吗？476 赞同 · 39 评论回答 |
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忘了是哪个大佬说的，人的第一套房子是子宫。 所以房价问题，本质上是子宫问题。 子宫争夺战。 很多知乎大佬从金融角度，政策角度，情绪角度，还有阴谋论角度，财政角度，去解读房价。 这些角度在我看来，属于次生角度。 没有从第一性角度去解读。 中国的房产，结合中国的文化特色（买房结婚），几乎等于绑定了婚育许可证。 我记得零几年的时候，有部剧，特别火，叫《奋斗》，里面就已经开始谈到年轻人买房结婚的压力了。 那个时候我们的舆论还在争论，女生无房不嫁，算不算拜金。 当然，今天我们已经不再争论了，或者说，在现实层面，我们很早就已经是无房不嫁了。 大家应该都听过女生说类似的这种话，我和你是真爱，但是我们不适合结婚。 然后女生转身擦干眼泪，嫁给了一个刚刚掏出六个钱包付了首付，清空存款，上车买房，留着平头，穿着格子衬衫的程序员，虽然她和他才相亲认识不到一个月。 我实际上非常理解中国女人的这种思维。 谈恋爱也好，同居也好，租房和买房差别不大。 但是结婚，涉及到生育问题。 而没有房子，也就意味着孩子后面落户口和接受教育，全都是问题。 不信大家可以观察一下，租房结婚的也许有，但是租房生孩子的可不多。 就算租房生孩子了，夫妻双方也会拼命攒钱，至少在孩子到了学龄的时候搞一套房子。 如果不承认在中国房产证等于准生证这一客观现实，等于无视房子里最大的一头大象。 至于什么土地财政也好，炒房团也好，都是这一现象的衍生品。 答主之前在杭州上班的时候，有个同事家在宁波开水果铺的。 为了给他在杭州买房，清空了家里全部存款不说，还接了不少外债。 我当时就问他，说现在杭州房价有些虚高，万一你买了又跌了怎么办？ 这老哥说，我要结婚了，买不起就算了，既然能买得起，我不想让她多等了。 这种男人，才是共和国的栋梁。 这种男人，才是女性的依靠。 这种男人，才是能占据子宫，传递自己优质DNA的精子战争胜利者。 而这二十年来，房地产的连续涨停，靠的就是这前赴后继的栋梁们在子宫战争中的冲杀。 我相信，很多人都听说过这种父母， 花钱治病，浪费！ 借钱买房，上车！ 中国所谓的小仙女文化，所谓的土地财政，所谓的房地产永远涨神话，全都是“无房不生育”的衍生品。 而且这里面，还可以更深一步地演化一下。 你买房了，解决了你的基因延续问题。 那你会不会推而广之，替你孩子考虑一下呢？ 更推而广之，你觉得，既然你愿意为了生育，榨干六个钱包上车，那你后面的小年轻，是不是也会愿意接盘？ 既然如此，你为什么不囤房子？ 这个逻辑是个人就能想到吧？ 于是，大家就会发现，很多第一套房贷还没还完的夫妻，就已经开始研究假离婚买第二套第三套房子了。 当大家都这么想，就会形成市场合力。 然后，除非国家可以像印钞一样印出房子，不然房子一定是供不应求的，进而导致房价上涨。 但是这样一来，就会形成代际矛盾。 也就是70后和80后，实际上是卡了90后和00后的位置。 等90后00后到了适婚年龄，发现准生证已经被炒到了天上。 老登们过河拆桥不说，恨不得在河边再加上两挺加特林。 注意，这里面有个bug。 那就是对于适婚女性来说，一定要给自己的孩子找个房子和户口。 但是未必一定要给自己孩子找个爹。 而70后80后们，手里刚好握着一大批准生证（房产证）。 也就是说，如果我们能放开对未婚母亲和其子女的限制，在户口，教育，文化上，平等对待，说实话，那我认为，将会绝杀90后和00后男性哥布林（听说四川好像已经在试点了）。 当然，这仅仅是一种趋势，目前还没有成为主流。 还是有部分犹豫的90后女性，没有下定决心给有房老登做妾的。 说实话，站在女性视角，我是有些同情这些90后女性的。 她们的思想比80后有所解放，更直爽了当地抛弃对哥布林幻想，承认有房的价值。 但是很可能比00后又不够解放，导致年纪大了之后，直接被00后截胡老登。 我个人认为，子嗣平均拥有量来看，00后是要比90后多的，00后对单身妈妈接受度也远比90后高。 最后，评判一下我们现在的形势。 我个人认为，我们实际上是处在文化转型期的阵痛之中。 作为今天主力的90后男女，潜意识还是渴望80后时代的一夫一妻制。 但是经济基础的改变，使得我们要回到一夫一妻多妾制。 无论男女，都有点接受不能。 接受不能的结果，就是生育率和结婚率双跌。 连带着，也让房价基础有些不稳。 但是人是拗不过经济规律的。 我们的生育降低，本质是准生证和生育文化不匹配。 而00后的文化明显更为开放。 到时候，手握很多准生证（房产证）的老登阶层，完全可以一个人给一个加强排的婴儿当爸爸。 这样从某种意义上讲，也实现了共同富裕。 而且从今天的主流媒体上看，我们也会发现社会在自发的为这个未来做准备。 比如，小红书非常流行的，去夫留子文化。 比如，单身女性文化。 比如，大龄未育剩女的焦虑文化。 比如，crush文化。 这种文化下的先锋女性，可能就是随便读个大学，学一下艺术形体美妆，然后在大城市邂逅一个40来岁投资了五六套房产的中产男性。 两人一见钟情后，男性赠与女性一套房产，然后女性为男性生下一个或者多个孩子，男性也要每个月支付一定的抚养费用。 除此之外，两人互不干涉。 先锋女性也不用伺候男人，还可以继续过着crush的生活。 有房男人得到了孩子和年轻肉体，先锋女性得到了孩子和房产还有孩子的抚养费以及可以自由地crush帅哥，帅哥得到了年轻的肉体，房价也可以继续上涨，国家得到了土地财政。 有房的人，有孩子。 有颜的人，有性生活。 没房没颜的哥布林，有加班和奋斗。 这个循环里面，是真正的多赢，全赢，彻底地赢。 这个未来的中国，无比美好，恐怕全世界都要羡慕我们了。 这个未来的到来是很快的， 也许， 未来已来。 |
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说那么多你也不懂。 就告诉你一个简单粗暴的事实。 你只要多读一读历史书你就可以知道，历朝历代，大城市的房子就和古代的良田万顷一样，只会越来越值钱。最后有钱的人豪宅万间，没钱的人搭茅草屋度日。 土地和房产，越往后越保值，在盛世堪比黄金，是抵抗通胀的硬通货。这是历史规律。没有谁能改变。 随着社会的发展，财富向有钱人手中集中，有钱的人会越来越有钱，穷的人会越来越穷。五千年的历史都是这样。中国外国都是这个规律，你盼望着房价腰斩，随随便便住大房子，只能说，梦里啥都有。 |
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这两年房价下跌，影响最大的群体。 主要还是两种人。 第一种人。 炒房客。 这个不用怀疑的，炒房客本身就是靠炒房获利，房价下跌，炒房客损失惨重，这是没有争议的，尤其是那些，喜欢走杠杆流的炒房客，他们损失的就更惨了，这两年一些头部炒房大佬，就是那种持有几千平的炒房客，都爆仓了一些。 第二种人。 对未来收入、房价预期比较高的新中产。 这种新中产最大的问题，是他们没有家底，或者说，家底不厚，所以导致他们迫切的希望可以通过一次重仓，来改变自己的命运，来让自己变的有家底，结果这种新中产，遇到了收入下降，房价下跌的双杀。 除了这两种人以外，其他的人对于房价下跌，影响都不大的。 |
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这个问题是24年3月29日问的。在这个时间节点上房价并没有上涨，反而是下跌。房价下跌这个事，正好也与本文的讨论有关。 首先，天朝的房地产有两个属性，一个是商品属性，就是说房产本身有价值，可以满足需求。就像大米饭能填饱肚子，房子可以住人，这就是商品属性。房子的因为商品属性造成整个市场全面的普涨，原因有两个：1、城市化；2、城市棚户区改造。 14-23这十年间，天朝的城市化率每年增加1%，从54.77%增加到66.16%，这部分新增城市人口就是房地产的需求方，就是上涨的动力之一。 棚改查不到具体数据，有报道涉及人数1亿，按七普平均每户2.62人算涉及3816万户，这就是上涨的另一个动力。 住房市场供应查不到数据，只能看到人均住房面积和套户比（住房套数与户数的比值）。都是增长的，前者一线增长15%，二、三线增长30%,后者一线从0.92到0.97，二、三线从了0.9附近到1.1附近（发达国家平均线）。 以上说明市场会上涨，因为有上涨的动力，但不会疯长，因为整体供给平稳，且供给能基本满足需求。 但事实是，天朝的房地产刚经历了疯长。这就要说房地产的第二个属性了。也是造成前期疯长，现在整体崩盘的属性。金融属性。 金融属性就是说房地产可以实在财富的转移。举个例子股市，股市不生产财富，只是财富的搬运工。股票就是这个搬运财富的工具。同理，房地产在天朝也很大程度上承担了搬运财富的工作。 形成的原因，不是重点，简单说一下就是天朝需要一个温和的、隐蔽性强的金融工具来搬运财富。股票跳楼周期是天、期货可能是月、房地产就是年，还是5-10年这种的长周期，而且完美覆盖牛马身强力壮出力最好的生命周期。堪称完美。 金融工具实现财富转移，两点最重要。 1、上涨，有利可图。 2、接盘侠。 先说接盘侠。前面说过了，城市化后进城的人口，棚改人口。只要把房产与户口绑定，户口与福利绑定，就不怕没人接盘。 再说上涨，有工具就必然有工具的使用者就是庄家。拿股市举例就是发行股票的上市公司的股东。上市公司怎么让自己的股票上涨？夸大市场需求，说自己的产品天上没有，地上就一份，人见人爱，纯卖方市场。夸大业绩，本来亏钱，想办法弄成挣钱，还得是大赚。然后高位出货，还得慢慢出，造成市场稀缺的样子。就算最后露馅了，高位出的货也换来了几辈子花不完的钱。我们再看房地产市场。 需求，有房有户才能上学，医保定点报销，高考分、录取率，养老保险发放与当地社平工资挂钩，就业环境等等等。 业绩，小区门口规划地铁，对面是学校，300米商业街，500米三甲医院。1000米绿地城市氧吧。现在虽然什么都没有，但不远的将来什么都有。 高位慢出货，每年拍卖的都是稀缺地块，每年都有新地王。年年有土拍的地块永远稀缺，楼面价一年比一年高。更别说还有城投这个左右手了。 股市，周期短、见效快，所以韭菜们看清了A股的本质。现在长期3000点晃悠，彻底废了。尽管如此，A股还是帮助天朝涌现了无数福布斯上榜的、没上榜的富豪。虽说恋恋不舍，也算是功成身退。 房市，虽然见效快，但周期长。这就比股票强万辈。所以帮助涌现了更多的富豪。但是因为周期长，虽然老庄家或被动、或主动离场了，就会站出来新的庄家，他们虽然取代了老庄家的位置，但还是待富人群。所以，房地产这个工具虽然四处漏风，残破不堪。但仍然还要修，还要保，还要用。 最后，作为牛马，最好祈祷房地产作为金融工具还能发挥应有的效力。庄家手里不缺工具，只是房地产比较温和，比较顺手罢了。哪天不能用了。换回旧鞭子。苦的还是牛马。古时候只有盐、铁。现在，不说石油、电力，一个口罩、布洛芬就能让你我飘飘欲仙，欲罢不能。 |
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说简单一点，就是衙门钱庄和红顶商人这一伙人勾结起来弄的个庞氏骗局。 衙门说要守住耕田红线，土地很稀缺。钱庄说房住不炒得涨房贷利率。红顶商人说这一期只有XX套得送茶水费参加摇号。一帮狗腿子在喊你不买我不买下月又得涨八百！ 前苏联有个叫巴甫洛夫的生物学家，为了培养狗的条件反射，每次喂狗都摇铃，十几次以后，只要一摇铃狗就知道要开饭了。 窃以为前几年的中国房地产商们摇号和巴甫洛夫的摇铃有得一拼。 |
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因为你对这个世界的理解是过于简单的。 别的原因说多了也复杂，就指出你的假设条件中的几个局限。 你假设一个城市的人口增量就来源于每年毕业的学生，这个假设明显是有问题的。过去30年，中国房地产之所以会大发展最重要的增量动力来源于城市化进程。大量的农民也就是原先的农业人口进城了，而这些人进城的主要方式各种各样，大学毕业只是一种。比如一个农村青年到城市里来打工，工作了几年，他也攒了点钱，他完全可以在城市买房。他结婚娶了一个农村女青年他们两个就住在了男青年买的这个房里面，以后他们生了小孩就直接成为了在城市出生的人口。这才是最主要的城市化动力不是什么大学毕业。因为你会看到没有大学的城市房价也会涨。而同样住在这个城市里面的人口，比如说三口之家，以前用一套房，后来儿子长大了出去结婚，他可能就需要多一套房，万一他们家有两个孩子都出去结婚，房屋的需求量当然更会上涨。再比如，原来是两家人，两个三口之家，一家一个男孩一家一个女孩，原来两家人只需要两套房，后来这个男孩和这个女孩结婚了，两家人就至少需要三套吧。 你说改善型住房的人，他住着一套，再置换一套，一套换一套市场总量不变。问题衡量房屋的单位不是套啊，是面积平米，他原来住的可能50平米，他新买了一套可能120。所以总的来说，需求总量是在上升的。 而且你看一下人均住房面积也不一样啊，你所谓的一套换一套是完全不看人均住房面积的。以我所在的上海为例，2000年前后人均住房面积是7平米左右。而现在的人均住房面积在24平米左右。人均的住房面积扩大了三倍多，想想上海总人口是多少，你就知道对居住的需求上升了多少。这个不是简单的一套换一套就解决了。 第三方面。你的问题中假设的是房子与房子是没有差别的，所以你觉得住一套换一套怎么样没有变，年轻人来买一套，对总需求没有变化。但事实上北京的房子和鹤岗的房子是一样吗？一个人卖掉鹤岗的房子，搬去北京住，这是简单的住一套换一套总量不变的逻辑吗？所以对于北上广深或者是一二线核心城市，大部分人都想去这些地方居住，因为有更好的发展机会和公共资源，所以这些地方的房价涨本身就不是你所假设的简单逻辑，但是像鹤岗这样的一些人口净流出的城市，他也不是你的增量是大学毕业生，改善一套换一套，这么简单。你的假设里面把房屋全都看成了同质产品，你认为只要能住就没差别，但事实上差别很大。 第四，最为关键的影响，房价不光是一个供给和需求，谁想不想住了这个问题。还有货币供应量的问题。当货币发的更多的时候，所有商品都会通货膨胀，更何况是房子这样一个主要的资金蓄水池。多发出来的资金，最终总要去向一些地方的，不可能总在流动当中，要么你买成金融理财产品，要么你就买成了房产。在过去的二三十年，中国人习惯的还是投到房产里面，所以即便按你说的房屋的总供给总需求没什么变化的情况下，随着货币多发，价格也会涨。 |
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500一天 烫飞机头加五十 ，穿Lv衬衣加五十 ，表情激动热烈加100，因为没抢到打起来加两百 |
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是信仰！ 房价只涨不跌的信仰！ 只要这信仰存在，这房价就会一直上涨。 当然，如果信仰崩塌，那么，房价就会下跌。 房价只涨不跌的信仰是怎么来的呢，简单来说，就是一些人觉得楼市调控后价格会降，但是，每次结果都和他们的预计结果相反，即越调控越涨，逢调必涨。 再加上，他们觉得房地产与土地与金融的深度绑定，有些人也不会让房价下降。这个也是一个很关键的因素。 回头看一下过去十几年楼市的发展，前面几年是有规律的。 首先，房子并不好卖，很多人根本都没有想到买房的事。但一小波炒房的人加入进来，情况就变了。 因为炒房的人改变了房产的需求关系，于是房价开始上涨。 一些刚需的人看房价上涨，急了，于是，也开始买房，买的人多了，为了压制房价过快的上涨造成不必要的风险，政府出台限购政策。 限购后，效果确实不错，房价卖不动了，但开发商也濒临破产。 于是，为了救市，放开限购。 房子又开始好卖了，价格也又上了一个台阶。 接着，又限购，房产滞销。 放开限购，房价上涨。 …… 就这样，左脚踩右脚，房价越涨越高。 而本应该抑制房价上涨的限购政策，到后面甚至被解读为房价上涨的信号。 另外一方面，由于房地产市场的火热，开发商拿地的热情很高，土地拍卖的时候，对于溢价是不在乎的。甚至就算拿到地，不开发，过几年地价上涨，再把地卖掉，也能赚到钱。 地产商疯狂拿地，各地地王不断被刷新。 也就为今天房地产的现状理下了伏笔。 房产价格高的同时，还有大量的烂尾楼以及大量闲置的土地。 以恒大为例，都资不抵债了，但还有2亿平方米的土地待开发。 |
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全部造势稀缺资源，换谁不迷糊？户口、医疗、教育、养老、结婚、生活质量等等摆在你面前，除了无欲无求之人，但凡有贪心、贪财之人，不上当才是少数。 底层的逻辑是赚不到这些钱的，只有洞察人性的贪婪才能挣老百姓的血汗钱！ |
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1.房产是法律允许的最绝佳的创造信用货币的抵押物。 2.城乡二元结构的不合理设计。城乡收入差致使人口流入城市，形成大量住房需求。 我认为这两条是房价上涨的最核心的底层逻辑。 现在“城”已经玩到极致了，下一步会不会是“乡”？ 如果玩土地抵押创造信用货币这一套，可就有意思了。假如是这样，“乡”地价会因为什么样的需求增加而上涨？ |
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因为城市化过程中，叠加yyxt控制的特殊国情，教育主要依靠公立学校来供给。根据经济学的公共物品理论，公立必然供给不足，存在学位短缺。 而且优质生源天然存在集中趋势，好学生多的学校成绩就好，然后有更多的好学生想去。学校不论初始生源如何平均，运行一段时间就会出现好学生集中的情况，学校成绩就会分化。 为了解决学位不够的问题，尤其是好学校学位不够的问题，谁先安排，谁后安排的矛盾很难摆平。 于是不知道哪个教育工作者一拍脑袋，和买房绑定吧，优先安排买房的，买房时间早的。这样矛盾就解决了，你的孩子上不了，或者排位靠后，还不是因为你作为家长买不起房，或者早买不起房。虽然打着就近入学的旗号，看似合理，但是故意忽视租房也是就近，把矛盾从学位不足，都想去好学校，转移到家长自身。 这一个拍脑袋的决定，站在基层教育工作者的角度来看，是有创造性的，充分体现了基层的智慧。但是整个社会作为一个复杂系统，因为这个局部最优的小小扰动，产生了巨大的蝴蝶效应。 学区房的内卷开始了，优质学校对口的房价迅速起飞，一纸招生简章，就决定了天文数字财富的归属。 投资者也发现了其中的机会。千年科举，儒家文化，中华民族重视教育的观念深入骨髓。再穷不能穷教育，砸锅卖跌也要供孩子上学。这种接盘的刚需无与伦比，很多投资客开始联合房产中介炒作学区概念，每次考试的排名都成了最抢手的信息。 聪明的家长也发现了，买学区房上学，不仅不亏钱还赚钱。孩子上完学，房子涨了几倍，孩子在学校的每一分钟，都在给家里赚钱。所以学区房的需求没有上限，只看购买力的上限在哪里。 购买力不够，杠杆来凑。银行参与其中，提供抵押贷款，甚至首付也能用消费贷，信用卡套现，还可以用抵押经营贷突破首付比例限制。银行不行，还有小贷公司，各种网贷公司。金融创新都在为炒房服务，为购买力源源不断的输送弹药。 就这样还不够，因为房价收入比已经超级离谱，和普通人收入没啥关系了。普通人是大多数人，不能指望少数高收入人群，撑不起这么大的市场。于是置换成了最主要的购买力来源，普通人收入不够，但是房子涨了，把原来的房子卖了，再补差价置换，购买力又可以了。整个置换链条的最顶端，是北京的优质学区房，还有各类优质改善性住房，然后是普通学区，普通改善，最后是刚需上车盘。再往下突破地域限制，县城置换到三四线，再置换到省会一二线，再到超一线。城市化伴随着房产置换，不靠置换，普通人已无法在城市安家。 这个底层逻辑是我们独有的，所以用房价收入比，租售比等传统方式分析全部失效。用这些指标来看，房价早就高得离谱了，但是为啥还是会继续暴涨，突破天际。那是因为买房赚的从来不是租金，连活期贷款利息都不如，还怕住旧了影响房价，很多房子从新房买来就空置，空置十年以上的也不在少数。普通家庭依靠置换，加高杠杆强行参与这个游戏。只要为了孩子的前途，一切高杠杆高风险投资行为都是合理的，因为是刚需。 还有一个重要因素，也促进了刚需的形成。那就是各地普遍对租客的保护力度不足，任由各种无良房东，或者二房东欺压盘剥租客。每个城市化来到城市的年轻人，都有押金被扣，赶人，被骚扰甚至偷窥，擅自开门，扔东西，频繁搬家等不愉快的经历。很多情节轻微，不值得为此走法律程序。年轻人要上班打拼，也没那么多时间精力耗在这里。有些租房怀孕的孕妇，怀孕5个月以上，也可以被房东赔两个月租金就赶出去，大着肚子搬家。合法合规，没人能管。特殊时期，租户也没人管，那个时期租房的很多人，都有惨痛的记忆。 租房的不稳定，不安全，让人一旦有能力买房，就迫不及待的想上车，一个再破的小窝，也是自己的，不用颠沛流离。而且租房不稳定，让人没法去装点自己的家，买的东西越多，搬家就越痛苦，装修也没法搬。租房的人一直在关注之外，他们只对房东负责，因为那才是他们属地管理的子民。一个年年春运规模如此大的国家，人口流动如此大的国家，对追求美好生活的底层民众忽视到这种程度，他们觉得理所当然。高高在上，高瞻远瞩，这些升斗小民无关痛痒。啊，不对，属地管理的房东们才是人民，要接诉即办，解决他们急难愁盼的事情，不负人民。 这个底层逻辑发展到最后，一定是生育率暴跌。不婚不育，就可以不买房。投资的无论再怎么倒腾，没有要怀孕生孩子，孩子要上学的人接盘，终归是无根之木，无源之水。所以当2016年二胎放开的生育最高峰，来到2023年的入学最高峰，房价也就迎来最高峰。2023年上半年，最高峰的孩子入学登记结束，学区房就再也没有任何支撑了。下跌趋势迅速形成，整个置换链条的顶端崩溃，就像多米诺骨牌，层层崩溃。 崩溃过程中，很多不理解这个底层逻辑，纯粹是因为刚需买房的人，不会退出。部分路径依赖的投资客，除了炒房也不会干别的，不会退出。多年房价上涨，涨了好几倍，安全垫足够厚的投资客，也不会退出。投资客群体和能够出政策的群体高度重合，他们为了自身的利益，也会出各种政策来延缓下跌。最后的表现，就是缩量下跌，成交量迅速萎缩，但是成交的价格一路下探。 还有一些因为租房不稳定，看见房价跌了，忍不住要上车的人会接盘。还有一些孩子已经生了，到上学年龄，以前买不起，现在买得起的人要接盘。除此以外，需求少的可怜。纯投资的，除了继续鼓吹长期看涨，政策会旧，希望多忽悠点接盘侠，自己是不会再投了。 因为一个教育工作者的拍脑袋，就像灭霸的响指，灭了中华民族一半的新生儿。天天说要重视系统性，全局性，说归说，系统是不懂的。现在估计也还没看明白，租售同权推进缓慢，生育率问题也力证和房价无关，保护租客的政策也杳无音讯，估计从来就没关注过。 草台班子烹糊了，都是民族的命运。 |
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炒房不是根本，根本是在税收。 国家需要城市化的目的是什么？是需要城镇人口来增加税收。 这就是现代版的圈地运动。将人向城市中赶，一旦到了城市里，你的生活水平，消费水平都会不自主的提升。 我们自古以来重农抑商，农业税曾经都是大头。但是现代农业很难再维持这种税收，且不说国际粮价已经被打的很低，国内农业需要补贴才能活下去，不但提供不了税收，还需要补贴。曾经的小规模种植模式完全满足不了现代农业的需求。 那么，把人往城里赶，表面上提高了你的生活水平，但是暗地里已经标好了价格。如果你甘心一辈子做个农民，那正如温铁军所言，你是可以自给自足的。但是谁都想过的更现代便捷，光鲜亮丽。 你背后付出的不仅仅是房价，你的交通，工作，医疗，饮食，子女教育等等开支将是一个持续的税收来源。你可以不愿意离开你的一亩三分地，但是你要承受的就是相对落后的生存环境，忍受相对较少的工资水平，甚至你退休了一个月一百块，你愿不愿意吧你就说。 所以房价上涨的逻辑就很简单了，进城的人多了，自然要抢占好的房子。这就是供需关系。但是不可能所有人都在市中心，这就像是一个价值标准，好的地方领涨，差一点的地段跟着追，最终变成了普遍性的涨价。但是，潮水褪去才能看到谁在裸泳不是么？ 国家实际上是在故意制造这种城乡收入差的，因为城镇化人口在无论是作为税源上，还是在管理上，都远远优于农村人口的。将人际关系碎片化，更有利于维稳。所以虽然嘴上喊着关注三农，实际上国家更乐意于见到大量的城市人口。 可惜，谁知道你们这帮年轻人不讲武德啊，说不生就不生了。不过，泼个冷水，房价下跌真不是因为没有小牛马了。而是最近的国际环境不行。我们虽然印了不少钱，但整体在通缩，美国加息厉害，很多人将人民币换成美元去吃利差了，目前国内是每个行业都没有多少热钱的。 真等这波过去了，天量水被释放出来的时候，房价要么会再来一波，要么就是物价再来一波，推着房价上涨。 别觉得人口下降了房价会跟着降，这不符合逻辑。中国四亿人口的时候又不是没有过，那时候鸡滴屁还是世界第一呢，人民生活水平又咋样？ |
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底层逻辑就是骗，制造几个稀缺概念，反正就是要让别人相信会涨，至于别人会不会相信，这个已经不重要了，因为人口基数够大，就像缅北的电信诈骗一样，大家都知道那是诈骗，可每年还是有很多人上当。 他们的逻辑会随时变化，不变的就是会不停的上涨，但如果过几年之后这个观点没有市场了，他们就不鼓吹了 |
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房价涨不涨，关键就看这两个信号： M2马上就突破300万亿了，印这么多钱，房价为什么还跌？房价反弹看什么信号？ 过去，印钱的主要抓手是房地产，央行印钱给银行，房企找银行借钱，居民贷款买房，印出来的钱就有了归宿，但是，印钱对经济拉动越来越弱。 2013年到2020年这八年，M2增加了100万亿元，GDP增加了44.79万亿元。 2020年到2024年2月，M2又增加100万亿元，GDP增量为27.35万亿元，效率几乎跌了一半。 所以，房价涨不涨，看M2就是一个坑，你得做技术分析！关键还是看两个指标。 第一，看租售比：也就是买房每年的租金收入，能不能拉平30年国债，这个就跟现在大家炒红利股是一个意思，看到股债利差足够低，抄底就能成功，上一波房地产牛市的起点，15年，一线城市的租售比处于历史低位。这也成了推动上一波房价大涨的重要原因，但是，冷水来了！眼下，四个一线城市的租售比全部处于高位，怎么办？ 第二，看去库：上一波房价的高峰在2015-2019年，这段时间去库幅度非常大，那段时间的棚改货币化政策，国家补贴老百姓买房，但是，现在房屋待售面积接近7.6亿平，历史最高位。这就要看今年开工面积下滑后，如果房子能稳定去库，房价平稳落地的概率就很大了。 |
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