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[商业财经]江苏海安商品房「以旧换新」政策落地，买卖一次办好，会带来怎么样的影响？ |
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为促进新房、二手房良性循环，释放购房消费需求。从 4 月 2 日起，江苏海安商品房「以旧换新」购房政策在江苏全省率先落地，首批惠及 15 套房置换业主… |
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这个以旧换新和去年多数城市的以旧换新是不同的。 比如去年比较热的淄博以旧换新政策，你会发现这是一套纯市场化的政策，和政府其实没有什么关系，具体的操作流程是：房地产中介对于房子进行评估，并且承诺优先出售的方式来推销这套房子，而在此期间，与合作的房企签订购房意向和缴纳定金，如果在一定周期内房子以市场方式得以出售，则回款来支付意向新房的房款，如果不能出售，则购房者可以向房企追回定金。本质是一个三方协议，即房企、房地产中介和置换群体的协议，和政府部门是没有什么利益关系的。这里面反倒是置换群体可能存在定金风险，现在的房企不顾一切的想回流资金，假设旧房子在约定期内不能以买卖双方意向价格完成交易，你还得再去找房企要回定金，不是自己给自己找事么，所以这种以旧换新没有任何吸引力可言，注定走不远。 淄博推出「以旧换新」购房活动，可能对当地产生哪些影响？ 而新的以旧换则是在另类的三方交易，政府，置换群体和房企，即加入了政府部门的信用背书，政府以协商价格收购待售的房子，但并不会直接给钱，而是开出“房票”，有没有时间限制还得看后续的执行，比如约定几年内在本市抵扣新房的价格，所以本质是一个政府参与的以旧换新。 这里的关键因素在于“房票”，具有类似货币购买力的属性，但只能买房子，本质是地方信用衍生的“准货币”，中央放松地方的“印钞权”。也是现在地方唯一能拿出来的东西-信用背书，过去地方过度依赖土地财税，又多把未来几十年的税收透支来短期花，本来是没钱做回购房子这个事情的，好在可以印发“房票”，而信用的兑付就是这个模式的关键。 有两种兑付方式，一个是直接兑付给房企，从而缓解房企的现金流压力，这个兑付过程还是那个问题，地方到底有没有钱，打折的概率极高，比如100万面额，以80万货币来兑付，中间20万就是地方信用变现的收益，那读者觉得这20万铸币税谁来出？另一个则是以税收、新增土地的方式来偿付，比如鼓励房企参与拍地，从而在新地价扣除，从而实现“房票”的回收，而房企新增的土地储备又会变成库存，以此循环往复。 而收回的房子用来做保障性住房和公租房，获得现金流，从而缓解新市民等的租房需求，完成房地产的更好实现居住属性的变现。整个设计还是非常精妙的，降低置换的中间环节复杂性，协助房企去库存，又增加了保障性住房的供给。 但我们依旧要问一个问题，四个人打麻将都能赢吗？那就必然要看这个过程可能存在的代价。 一个是地方信用来印钞，往往存在巨大的折损风险，就是上述的问题，假设地方没有能力给房企兑付，或者大打折扣的兑付，历史上发这类宝钞太多了，假设地方回收不了房票，那么房企依旧没有钱盖房子，旧房被收，新房交不了，你再返租自己的房子吗？甚至可能出现房企拒收房票的情况。 第二个是货币和地方信用印发的“房票”购买力有本质区别，你通过市场化出售回款的是中央政府信用下的货币，你可以购买市场任何东西，而房票只能在一定时期内兑换房子，你得议价能力将大幅缩水，比如很多消费券那样，本身市场价值100万，你拿着80万的房票去买，价格可能会到120万，因为你只能在特定时间内兑付成本市的房子，甚至都不能拿到其他地方兑换，议价能力大幅减弱，意味着房票本身就存在货币贬值，如果房票可以公开市场交易，才能体现其真正的价格，比如100万的房票到底值多少真正货币。 第三个则是地方的负债可能因此上升，最近几年地方和中央杠杆加速较为显著，地方不兑换则游戏崩溃，地方兑换其实就是政府负债置换房企负债，而政府负债又是本地居民集体的负债，相当于拿纳税人的钱去填坑，此外还非常依赖高效透明的运转，而过去房地产相关钱的流动突出一个不高效透明，甚至连公租房保障房的分配也是如此，比如经济发达和政策透明度较高的上海，上海有人手握 400 套经适房加价转租，自称「所有关系都搞得定」，官方回应将追查到底，具体情况如何？。 这就是为什么说，一旦出现泡沫经济，市场化出清反而是代价最小的做法，不管是地方政府违约不兑付导致“房票”这类金圆券价值大跌，还是政府拿自己的负债去给房企填坑，哪一个代价都不低，亦或者把地方铸币税转嫁到置换群体身上？可以确定的是，四个人打麻将不可能都赢，让房价跌到居民收入水平可以承担的范围，或许才是市场长期健康发展的最低成本做法。 |
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这要是万一出个纠纷，比如烂尾，退房啥的可麻烦死了。 开发商没钱退，政府的钱也退不出来，老房子收回去住进去人了赶不走，新房子住不进去。 律师费可以乘以4我是没意见的。 政策以我的智慧难以理解，根据经验所有的政策大多会事与愿违。 |
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不失为一个好办法，这是近来看到的促进房地产市场发展政策中比较有意义的尝试，而且真正贴合老百姓需求，不是盲目增添百姓负担。 此举既可以推进新房销售，还能促进保障房体系的完善，关键是可以让有改善需求的住老房的老百姓，可以较为方便地进行房屋置换。 此举比之前的广州给房票政策更近了一步，广州给房票是给的拆迁户，不具有普遍适用性，而且拆迁户本来也要赔钱或者给房子。 海安的做法，是具有普遍适用性的，可以最大限度的把换旧房的需求调动起来。 这套做法，最大的问题就是，如何确定旧房评估价格，如何让开发商后续能够把这些旧房利用起来。 各地房屋价格评估的体系早就建立起来了，但部分地方早期的评估价与实际市场的交易价格偏差较大，不具有指导性。现在因为房地产市场行情一般，实际交易价格已经慢慢贴近于评估价，甚至有的还卖不到评估价格。在当前，给旧房确认一个比较公允的评估价格，在各地是可以做到的。 如果评估价格合理，与市场交易价格偏差不大，老百姓是愿意这么去操作的。因为自己卖房一需要时间，二需要中介成本。 如果以旧换新政策合适，那就比传统的找中介卖房更为方便和便捷，且性价比较高。 对于开发商来讲，把旧房作为保障房，或者作为经营资产来运营，也需要一套完善的操作模式，以及背后的政策支持。 这类旧房能不能循环利用起来，能不能为开发商带来收益，是开发商需要研究的事情。赚惯了快钱的开发商，也理应去学会寻找主营业务外的第二曲线。如果开发商能够通过这类资产运营，找到一种业务开发的新模式，新增长点，开发商会很乐意参与其中。 一个好的激励措施，不能单纯地只是刺激百姓掏钱。海安这种做法，不仅能惠及百姓，也能够让地方在探索构建房地产二元模式（改善房和保障房）中获得新的发展方式，是有利于房地产市场健康平稳发展的。 |
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“原来108平方米的老房子，被评估了122万元。作为新房首付，置换资金以“房票”形式一次性兑换，定向购买当地一套新房” 所谓的“以旧换新”是今年各地房地产刺激政策的重头戏，其本质是地方政府通过发行金圆券的行为，是政府增加隐形负债的过程。 现在地方政府面临的问题是房地产市场下行房企的房子卖不出去，开发商也没有钱和动力去拿土地，地方政府财政收入严重下降，面临入不敷出的困境。 这个时候通过发行房票给居民“以旧换新，居民拿着房票去开发商购买新房，开发商仔拿着房票找政府兑换，政府没有钱就用土地兑换，实现了资金闭环，但是这个过程中实现了货币扩大和杠杆效应，这就是政府赚的部分。 比如说一套房子评估100万元，政府给居民发放100万元房票，既然是“换新”新房子必然品质更高、价格更贵、总价更高，比如说居民去买新房150万元，其中100万元用房票支付，50万元银行贷款，这样100万的房票就放大到了150万元，其中货币放大的50万元，开发商留存20万元用于支付工程款、管理人员工资、营销费用等，剩余30万元以土地出让金和税费的形式回到政府，通过“以旧换新”的方式地方政府以100万元的隐型负债获取了130万元的资金流入，怎么算都是合算的，至于收回的旧房子鬼才去管能租几个钱出去了，那玩意本身就是一个货币放大的工具而已。 从长期来说这种发行金圆券的方式没有解决总需求和总供给之间的矛盾，只是增加了地方政府的负债，而且是长期负债，只是不入不敷出的困境往后推辞了而已。 |
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购买量太少了，影响很少。 今年收一共100套，也就是增加100套左右新房购买量。 目前执行15套，这点数量对一个地方楼市聊胜于无，能干什么了? 不是没用，而是数量太少了。 目前国企出面收旧房，作为人才房，保障房， 这些人得到房票，去购房， 今年数量是100套。 这对于一个地方房地产基本没有影响。 郑州市今年任务是5000套 |
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现在房子都以旧换新了，足以说明依赖土地财政的某些地方政府真的山穷水尽了。 “以旧换新”以前存在于家电、汽车、家居等行业，现在这个我们的独特产物居然有一天会用到庞大的支持房地产来，看来软着陆的代价也慢慢的凸显出来了。 国家层面的软着陆就是保地方政府和经济，现在开发商、地方政府慢慢的都开始“烂尾”起来。 所以“以旧换新”这个就出现了，说白了就是卖出二手房再买新房，这个某些开发商的楼盘也用过，现在居然以政府的名义做政策、市场的引导。 新房和二手房市场，本来就由于各种政府政策导致割裂很厉害，导致绝大多数城市都是新房为主，二手房一直被打压，现在由于新房市场真的太烂了，导致客户被迫选择二手房，眼看二手房如此强势下，就开始想办法“以旧换新”。 从回购新建商品房做保障房，这是有钱的地方政府玩法，没钱的直接“以旧换新”，让二手房快速、可能便宜的卖出去，然后再去购买新房。 真实的房地产市场，包括房价等都体现在二手房市场。 以长沙为例，确实由于房价过低带来了新房市场的很多问题，所以客户都选择了二手房，新房是为改善准备了，因为户型等越来越大，单价越来越高，而二手房市场很多所谓的老破小、次新房。 所以刚需买二手房，改善买新房！ |
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以旧换新，说白了就是一种变相打折，消费者在购买新商品时可以拿同类的旧商品抵扣一定的价款。 看起来是一个“新”词，实际上很“旧”。 无论是从消费者，还是企业、政府的角度，以旧换新都具有极大的促进作用，每每在政府进行产业扶持和企业促销时，都会拿出来用上一番。 |
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以2008年金融危机为例，业内普遍认为，下一年2009年将会是新世纪以来我国“入世”以后最困难的一年，经济增速“保8”成为业界争论。 而后，随着一系列保增长的经济刺激计划，如十大产业振兴、4万亿投资、家电摩托车下乡和以旧换新等政策的公布，2009年GDP实现了9.4%的增速，超额完成“保8”目标，并在全世界经济率先回暖。 始于2009年的汽车、家电以旧换新补贴政策，对扩大消费、促进产业发展作用极其显著。 数据显示，自2009年5月实行汽车、家电依旧换新补贴政策后，到2010年6月，全国共办理补贴车辆10.6万辆，补贴金额10多亿元，拉动新车消费100多亿元。 以旧换新背后的逻辑 宏观上，以旧换新被政府作为产业政策进行定向产业扶持，刺激经济增长。 微观上也被企业用作促销利器。其关键原因就在于，对消费者心理的准确把握，同时又能满足企业、政府的利益和施政目标。 对城市来讲，必然能够加速存量房去化，无论一手房还是二手房，都卖出去了，起码需求激活这部分效果有了，土地也更好卖了，财政收入自然增长。 换句话说，老房子就算卖不掉，收来做保障型住房、人才公寓也是好的，哪怕最后要拆迁，成本也比收购前便宜，这一点对城市更新非常重要。 当前很多城市都想旧改、更新，但是旧改执行困难，因为有人不想从老房子里搬出来，不搬的原因正是老房不值钱，又买不起理想的新房。 除了能破除以上尴尬局面，楼市交易活跃还能带动其他一些行业发展，比如家装建材、评估等等。所以这么一看，这招确实是高，一举多得！ 其实，真正想买房改善，可手里老房子卖不掉的，他自己会算一笔时间和成本账，也会掂量要不要以旧换新，关键就在于是否着急出手，毕竟又不是被强迫。 你会把房子以旧换新吗？ |
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创意挺好的，但是恐怕无法推广！ 先解释一下这个以旧换新，首先是旧房可以兑换房票，这里就涉及第一个问题，兑换给谁？谁来收房，报道中提到了这一点，是政府主导，资产公司负责运营。 |
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简单来说就是政府专门创立了一个回收二手房的公司，那既然是公司运作，新买房范围是否受限呢？ 答案是受限，新闻中提到，需要“定向”购买“当地”新房，说明你购买的新房肯定是哪个资产公司旗下的房源，并不能随便在市场中筛选。 |
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至于这个资产公司有哪些房源，主要包含公租房、廉租房、人才公寓、国企、民企等自愿参加的企业。 可以预想，其实这个资产公司新房资源并不会特别优质，优质房源根本不愁销路，只有那些在二手市场卖不出去的房源才会拿到这里来卖。所以对于新房源而言，没有那么香！想要从中捡漏，基本不可能。 在房源确定的情况下，整个环节最关键的问题就是价格，对于普通人而言，肯定是希望卖房评估价越高越好，买房评估价越低越好。 但资产公司独立运营，肯定是希望盈利的，跟你是对赌盘，房客赚了资产公司就亏，资产公司赚了房客就亏，注定是一个零和博弈，从形式来看，就跟中介公司没有任何区别，唯一的优势就是办理流程方便，不用自己去挂牌卖房。 而且这里还有另一个问题，政府会把卖不出去的人才公寓注入公司，那是不是意味着非人才也可以买人才公寓？变相把人才公寓流入市场？这些都会形成争议点。 |
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这个好 你用旧房子换套新房子 新房明年交房 等明年你去收房的时候发现 烂尾了 旧房子也没了 你只能掏空六个钱包再买一套 赢麻了 |
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这个新闻有两个关键字，一个是“房票”，另一个是“保障性租赁住房”。 在楼市持续去库存的过程中，钱肯定是不够用的，各地政府想用地方财政支出来顶住二手房抛售是完全不现实的，改用房票支付是必然的选择。 然而，对于很多人来说，房票就是打白条，政府现在都拿不出钱，期望它未来能还钱未免太不现实，所以才要把保障性租赁住房体系给拉进来。 通过把旧房子回收改造之后再出租，就能收获租赁收入，也就是一个稳定的资金流。 用这个资金流来给房票背书，那么房票就不再是白条，而是一个融资通道，相当于变相地给开发商找买家。 只不过，如果租客们能有那么多钱去租旧房子，他们干嘛不用同样的金额去租新房子呢，于是这种融资方法想完全覆盖开发商原本的销售收入是不可能的，等同于拉长了房贷周期，原来30年还清，现在延长到50年而已，并且债务人从购房者转变成租房客。 这种方法对于开发商来说肯定是一种损失，毕竟即使新房子卖不出去，它也一样能租出去，而且要比旧房子能收更高的租金。 但这个社会的购买力是有限的，而楼市泡沫已经刺破的现在，楼市最缺的就是购买力，自己能租出去也不会接受房票了，反之房票能被接受，也就说明市场真的消化不了那么多新房子。 对于开发商来说，房子好不好卖还是次要的，关键还是保障在建工程量，毕竟建筑施工部门基本都是停手就停口，没活干他们就得走人，而解散施工队容易，再组建起来就难了，这才是开发商的命根，所以即使房子卖的价钱不好，它们也得让新房子尽快出手。 政府要保障楼市软着陆，关键也是保障在建工程量，而这也意味着新房子的供应量不能降得太利害，不然又会损害到消费需求，让市场的购买力进一步下降。 可以预计未来房子的供应量仍然会保持较高水平，库存回落速度缓慢，房价难以出现扭转的契机。 房票的推出并不能改变楼市供大于求的局面，所以它不可能撑得住房价，但通过“以旧换新”把购房压力转移到租凭性住房市场，能够提高去库存的速度，是一条良策。 随着全国房价持续下跌，房票制度肯定要向全国铺开，并且逐渐成为楼市里最主要的支付手段，而保障性租赁住房会越来越多，给租金上涨形成巨大压力，最终让大家的用房成本会持续下降。 |
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杯水车薪，甚至有可能引起房地产未来反向变动。 这模式百姓用老房子评估得到大致价值的房票去抵扣新房最多60%的房款。然后自己再垫40%，政府委托城投收回这些房子后面重新装修在租给别人。 城投可以利用这个业务融资，政府可以利用这个作为民生项目向上级要钱。也可以清房地产库存。 看着很好其实问题很多，比如评估价值由谁来定。周公子父母的房子评估出来130-140万就可能比普通人评估价100万高30%-40%，然后周公子父母可以优先购买地段价值最好的新房子200万的。周公子父母在用公积金贷款80万 同时周公子由于在海外混了水硕，人才引进回事业单位。他又可以低价300租下在已经被政府重新装修一遍的老房子里。 然后周公子心善溢价几倍把房子3000租给平头百姓 |
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周公子爸妈每个月公积金完全可以覆盖5400块的按揭，同时周公子家每个月还多了2500块。周公子和父母还能利用房贷与租房合同减免所得税，周公子还能每年公积金套现1万块。 |
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所有的刺激政策，剥去一切包装，一定就一个内核，除了压上你原来的所有房产，让你额外再多掏一些钱出来。 |
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理想很丰满，现实很骨感。 说到底，最后还是得让政府买单！ 现在的新房销售很大程度上依赖于改善型需求，但改善型需求面临着两个问题，一个是二套房的限购，另外一个是原有住房如何处置。 第一个问题，可以通过解除限购或者更改对二套房的认定规则，这个好解决。 第二个问题就比较难解决。 对于条件好的人来说，原有的住房可以用于出租，甚至干脆闲置，等待升值（假如可以的话）。 但更多的是条件一般的，如果手里的房子不卖掉，根本就没有钱买新的房子，所以，要买新房子，就必须卖掉二手房。 卖二手房，新的问题来了，二手房不是你想卖就能卖的，有的人房子挂牌出售一两年了，一直卖不出去。并且，眼睁睁看着自己的房子市场价在不断下降。 想要卖出去，主动降价恐怕是很多人没有办法的办法。 在买方市场，卖家只有让自己的商品更有性价比，才有可能在众多商品中脱颖而出。 不过呢，即使降价，只降一点点，也不一定能卖得出去，得割肉才行。 海安这一次试行商品房“以旧换新”政策，依据“谁回收、谁置换、谁收益”的原则，在城区核心区内组织实施。今年计划实施“以旧换新”100套。 操作方式是： 将回收后的房源，由专门成立的资产管理公司负责运营。此外，政府还将优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。 所以，归根结底，是政府收了这些旧房源。 但是，有两点需要重点关注一下。 第一点，“以旧换新”是在核心区，核心区的房子，不管是在哪个地方，都是最保值的。这是政府敢收这些房源的底气。 第二点，限量！ 这次试行只有100套。 很多地方的政府现在也是处于财政吃紧的状态，不可能大规模展开。 并且，回收后的房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。无法产生可观的收入来支撑项目的运营。 所以，大面积推广是绝对不可能的！ 对了，房产价值的的评估认定也要符合双方的预期。以旧换新的过程中，是否存在压价的行为，价格是否合理，这个也影响着“以旧换新”的项目是否能顺利进行。 |
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好事 |
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关注这事儿的人不少，有人觉得是猛药，有人觉得是糖水，也有人说“不靠谱啊，超低价收我的房，我不是亏了嘛？ |
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商家为什么要以旧换新？ 以旧换新，说白了就是一种变相打折，消费者在购买新商品时可以拿同类的旧商品抵扣一定的价款。 看起来是一个“新”词，实际上很“旧”。 无论是从消费者，还是企业、政府的角度，以旧换新都具有极大的促进作用，每每在政府进行产业扶持和企业促销时，都会拿出来用上一番。 以2008年金融危机为例，业内普遍认为，下一年2009年将会是新世纪以来我国“入世”以后最困难的一年，经济增速“保8”成为业界争论。 而后，随着一系列保增长的经济刺激计划，如十大产业振兴、4万亿投资、家电摩托车下乡和以旧换新等政策的公布，2009年GDP实现了9.4%的增速，超额完成“保8”目标，并在全世界经济率先回暖。 始于2009年的汽车、家电以旧换新补贴政策，对扩大消费、促进产业发展作用极其显著。 数据显示，自2009年5月实行汽车、家电依旧换新补贴政策后，到2010年6月，全国共办理补贴车辆10.6万辆，补贴金额10多亿元，拉动新车消费100多亿元。 以旧换新背后的逻辑 宏观上，以旧换新被政府作为产业政策进行定向产业扶持，刺激经济增长。 微观上也被企业用作促销利器。其关键原因就在于，对消费者心理的准确把握，同时又能满足企业、政府的利益和施政目标。 对城市来讲，必然能够加速存量房去化，无论一手房还是二手房，都卖出去了，起码需求激活这部分效果有了，土地也更好卖了，财政收入自然增长。 |
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换句话说，老房子就算卖不掉，收来做保障型住房、人才公寓也是好的，哪怕最后要拆迁，成本也比收购前便宜，这一点对城市更新非常重要。 当前很多城市都想旧改、更新，但是旧改执行困难，因为有人不想从老房子里搬出来，不搬的原因正是老房不值钱，又买不起理想的新房。 除了能破除以上尴尬局面，楼市交易活跃还能带动其他一些行业发展，比如家装建材、评估等等。所以这么一看，这招确实是高，一举多得！ 其实，真正想买房改善，可手里老房子卖不掉的，他自己会算一笔时间和成本账，也会掂量要不要以旧换新，关键就在于是否着急出手，毕竟又不是被强迫。 |
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这是三十六计的那一计？现在各种套路也抵不住房价下跌趋势…… 南通海安的“以旧换新”购房政策率先落地啦！这次的政策可真是够爆炸性的哈！房子以旧换新的说法都提了十几年了，以前那全都是噱头呀！无非就是购房者把打算卖掉的旧房子，交给第三方去寄卖罢了。能不能卖出去？能卖多少钱？可都没啥刚性约束哦。 |
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这一回是政府下属的资管部门实打实地把旧房子收走，还会付给客户相应的款项呢。至于买回来的房子能不能出租？能不能销售？以啥价格销售？这些问题可都充满了不确定性哟。这也就意味着相关风险得由政府下属企业承担啦。 这既有后续出售、出租不确定的风险，也有评估价格不准确，后续房价继续下跌造成国有资产流失的风险。 所以说呀，这一次的以旧换新购房政策，地方政府那是真的拿出诚意了，不过也冒了挺大的风险。 |
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但是这只是表面现象，真实情况是旧房把它当成二手房来估值，作为首付，剩下不够的部分用公积金贷款就能轻松搞定啦！ 不过呢，财经专家可提醒咱们了，这种做法看上去公平，实际上是坑人呐！城市中心地带老旧小区的房子可不能跟家电、汽车啥的混为一谈哟！ 把你的老房子当成消耗品，一刀又一刀地砍价，然后手握大利的我再用高房价把房子卖给你，让你瞬间变成房奴，这算盘打得可精着呢！ |
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这难道不是在割韭菜、榨取民脂民膏么？把市民的房子估值 8000 元，可我的新房标价却高达 18000 元，合同一签完，你的房子就归我啦，然后你就得背上沉重的贷款，跟它无缘咯。 一代人有一贷人的使命，一代人有一贷人的责任，我们的法宝难道要主打代贷传承？ |
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这是我第一次看到有ZF部门下场的 不知道大哥们还记得去年淄博火的时候 也传出来说是以旧换新 但是后来证实是开发商+中介 么有ZF的参与 纯纯的商业行为 就导致实际操作过程中有很多问题 最重要的是牵扯一个旧房抵现的问题不好解决 这次海安是直接给房票 只限定区域，不限限定价格以及面积 可操作性就比淄博那个好很多 但是还是有很多问题有待商榷 最主要的旧房抵现的资金谁来出？哪怕是给房票，旧房也牵扯一个变现问题 这里面猫腻可就太多了。。。 但是，有实施的总比没有的好 |
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“原来108平方米的老房子，被评估了122万元”。这是按照什么时间的价格水平、哪个档次的房产类型进行的估价？ 海安的二手房价均价走势是这样的： |
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我不知道大V们到底是怎么解读出“向好”信号的。 “以旧换新”累的政策，按照商业策略，一般情况下仅适用于大单价耐销品中的定价/成本较低的商品类型，因为高定价的商品一般不会有太多的更换需求。通常目的是为了以此为手段和噱头，吸引更大规模的客户群体。所以虽然没有利润或者利润很低，但客户群体的增量部分足够大所以能够带来更多的商品拼配的销售额的提升。 房地产的以旧换新，目的是防止置换中的二手房进入市场交易环境，以“估价”的形式确定房产价格，以“房票”作为指定房源的购买“货币”，资金尽在房企、银行、政府之间流动，进而实现了为二手房和新房价格托底的目的。 仅仅只是为了稳住房地产的价值预期。 难道不是这样吗？ 要我说只要实行房产以旧换新的地区，才更说明当地房缠价格下行之猛烈，比如郑州。 还有个问题是“准入门槛”--更换需求是如何确认真实性和必要性的？筛选标准是什么？ 按理说应该是房子越“老破小”越有更换的需求；但是案例中的评估均价又怎么解释？ 数据显示，2023年海安平均地价、最高地价、最高楼面价均创近四年来新低： |
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平均地价8510元/㎡，同比下跌1567元/㎡，跌幅约16%； 最高地价11250元/㎡，同比下跌3840元/㎡，跌幅约25%； 最高楼面价6000元/㎡，同比下跌4060元/㎡，跌幅约40%。 横向对比来看，2023年海安最高地价、最高楼面价跌幅也是南通大市各区域最高。也许这才是不得不采取“以旧换新”的真实原因。 从房地产行业的本身预期看，这种方法也必然没有可持续性。因为没有真实覆盖到有购房需求和置换需求的大规模人群。 |
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坏消息是房子只能换房子，一旦越来越普及，最后真的就实现了房住不炒。 好消息是放票是有时限的，在规定的时间内如果不换成房子，就会凭空消失，也就是所谓的蒸发，虽然蒸发的比例不会太高，但是肯定会存在贬值，这个差价就足以解决很多问题了。 |
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这只能算一个噱头，根本不可能大面积铺开。 以旧换新，涉及到一个回收的过程，谁回收，多少钱回收，都是一个绕不开的话题。 据了解，此次海安商品房「以旧换新」政策，回收方是政府，回收后的房源，将由专门成立的资产管理公司负责运营。此外，政府还将优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。 根据提供的案例来看，原来108平方米的老房子，被评估了122万元。这个价格比较符合市场价。 |
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按均价100万来算，100套，大概就是1亿。 再来看一下海安市2023年财政的收支情况。 根据海安市政府网站上公布的数据显示，2023年，全市实现一般公共预算收入71.01亿元，市实现一般公共预算总支出139.66亿元。 显然，这收支水平，大面积回收房子是没有财力支持的。 海安市有多少套房子在挂牌，根据贝壳找房网上的数据，为4442套。 |
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如果依靠收回的房产来经营呢？ 前面说了，政府还将优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内，这些福利性质的项目，是不可能产生多高的经济效益的。 以旧换新最大的bug在哪里呢？ 相当于拆东墙补西墙，是没有解决供需关系的根本矛盾，原来是新房空着，旧房住着，现在是新房住着，旧房空着。空置的房产没有发挥其应有的价值，反而沉淀了资金。 说到底，钱还是在房地产里面空转。 |
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为促进新房、二手房市场的良性循环，释放购房消费需求，江苏海安自4月2日起在全省率先实施了商品房“以旧换新”购房政策。首批政策惠及了15套房置换业主，为当地房地产市场注入了新的活力。 一、“以旧换新”政策背景与目的 近年来，随着城市化进程的加速和居民收入水平的提高，购房需求持续增长。然而，二手房市场与新房市场之间的交易不畅、购房门槛较高等问题逐渐显现。为破解这一难题，江苏海安政府推出了“以旧换新”购房政策，旨在通过政策引导，促进二手房与新房之间的交易，释放购房消费需求，推动房地产市场健康发展。 二、政策对江苏海安房地产市场及消费者的影响 “以旧换新”政策的实施，对江苏海安房地产市场及消费者产生了积极的影响。首先，对于拥有老旧房产的业主而言，他们可以通过置换新房，改善居住条件，提高生活质量。其次，对于新房市场而言，政策的实施增加了购房需求，促进了新房的销售，有助于缓解库存压力。最后，对于消费者而言，政策的实施降低了购房门槛，提高了购房的便利性，激发了购房热情。 三、政策如何促进新房、二手房交易 “以旧换新”政策通过以下几个途径促进新房、二手房交易，释放购房消费需求： 1. 降低购房门槛：政策允许购房者将旧房作为部分购房款，降低了新房的首付比例，从而减轻了购房者的经济压力。 2. 增加购房需求：旧房置换新房的需求增加，带动了新房市场的销售，促进了房地产市场的良性循环。 3. 优化资源配置：政策鼓励购房者将老旧房产置换为新房，有助于优化住房资源配置，提高房地产市场的整体效率。 |
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先不说这政策怎么样，但这手段好生熟悉，以前每次股灾，都号称有“国家队”进场救灾，但我没有看到哪次股灾是“国家队”一进场就立马消解了的，最短也要等三五年的筑底期。 经历过几次，就要好好想一想“国家队”到底是来托市的，还是来抄底的，是来给你发钱的，还是来嘎你韭菜的，想明白了，就理解这些花样百出的房地产政策最终是为谁服务的了。 |
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原来拆迁，分房加现金补偿， 现在拆迁，房票置换一比一， 将来拆迁，房票抵首付，贷款自己还。 话说建筑成本近几十年连货币贬值都没跑赢， 房价怎么涨上去了呢？ 对于这个政策来说，如果住户能以市场价卖掉原房子，我何必置换？我直接卖掉原房子拿了现金在那里不能买房？ 如果我卖不掉，或者评估价大于市场价，比如这套房子市场价是100万，评估结果是120万，这里面就会有差价，这部分差价谁能评估出来，谁又能拿到？结果就显而易见了。 这套流程看出来谁得利了吧！ 这个政策不看好， 大方向上与房住不炒相对立，本质还是抬高房价，向地产行业灌水，加大杠杠，增大泡沫。 实际操作中腐败不可避免，甚至可能会造成集体腐败，成为少部分人的福利政策。 话说出这政策的也是个人才。 |
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以旧换新搞一波，你猜谁又倒霉了？ 妥妥的老破小遭殃啊。 卖房分两个群体：改善置换的，和纯卖房的； 买房呢也分两个群体：改善置换的，和纯刚需上车的。 改善置换的群体，刚好重合在买卖双方的交叉点处。 而这部分人，其实也是一个城市高房价、高流动性的来源。 但现在这个房产行情，想置换就没这么容易了。 你想置换，先得卖了老的，才能有钱买新的。现在，旧的卖不出去，就得掏更高的二套比例去买，这就卡住了很多刚需改善户的腰包。 现在政府这么一搞，相当于帮他们腾挪资金，把房产市场的改善需求盘活了。 这种政策，越是二三线城市越有用，因为每年城市新增的外来人口就少，刚需购房新增少，房产市场靠的就是改善这个存量。 但是，这么多套二手房涌入市场，必然会对原来的老破小造成冲击。 本身，老破小就供大于求，现在还要新增供给，必然会造成老破小价格大幅度下跌。 前一段时间，上海郊区的老破小迎来了一波小阳春，是因为降价激发了需求，而这种政策实施，增加了供给，又会给天平的平衡造成很大的影响。 而且，这个政策最大的问题是，谁来给旧房子兜底？ 政府接盘吗？财政哪来的钱？这种房子哪怕做公租房，对财政来说，回收都会很慢。 开发商接盘吗？开发商本身就半死不活了，哪来的资金接盘？ 银行接盘吗？那不又成了换了个包装的城投债，最后兜底的会不会又是人民？ 市场的手一定有其道理所在，一味想通过人定胜天的方式去干预的话，后果难料。 反正后市，我还是不看好。 如果你想了解更多2024年房价走势，可以看我这篇文章，从经济学和历史学角度，分析了房价未来的趋势。 作者： 一凌，95年，在杭。 互联网创业5年里，做过30多种副业，毕业三年就赚到人生第一个百万。 有个自己的公终号：一凌副业笔记。 如果你想了解更多可实操的副业，看到更多的玩法，可以关注一下。 希望我的分享能给大家带来一点微小的价值 （点赞收藏喜欢走一波~） |
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带来的影响就是超30城表态支持住房以旧换新，4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，提出2024年全市目标完成二手住房“以旧换新”交易10000套，以期进一步激活二手住房市场活力。紧接着，4月3日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布公告，宣布在梁溪区试点开展商品房“以旧换新”项目，由梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，同时居民在集团下属在售项目新购商品住房，首批名额为200名。此外，江苏常熟也推出相关政策，对“卖旧买新”购房行为给予契税补贴。 支持以旧换新，地方政府已经不满足于间接鼓励市民购房，而是选择直接入场，由地方国有平台公司出手收购二手房源，为置换客户提供“以旧换新”的服务。 这种方式简单粗暴，却又直接有效，直指当前二手房市场挂牌量高企、卖房难的痛点，也能阶段性地起到“稳市”的效果，难点在于对地方国有平台公司的财政资金实力提出了很高的要求，属于特殊时期的非常手段，不能多用，更无法长用。 值得注意的是，在保障房+商品房的双轨制住房体系下，十四五期间，各地城市都面临着加强保障性住房供给的工作，而在当前商品住房市场交易不畅、存量房源积压的情况下，通过地方国有平台公司收购市场上的存量商品住房来筹措保障性住房，不失为一举多得的创新举措，值得各地去效仿研究。 而从最大的受益者而言，除了有置换需求的老百姓，一方面承担着地方保障房筹建任务、另一方面又有从事房地产开发的地方国有房企值得关注，因为它们更容易打通从“收购”到“买新”的闭环，把老百姓的旧房买过来，把开发的新房卖给老百姓。 对于有置换需求的老百姓而言，是否愿意通过平台公司来完成”以旧换新“，并不仅仅是卖出去那么简单，还涉及到旧房评估价是否合理、以及新房房源是否满意这两大方面。 只要市场还在运作，围绕买和卖的博弈就会一直存在。 |
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