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[商业财经]西双版纳卖房基本靠直播，5个人直播1个月卖了30套，门店15个人仅卖3套，哪些信息值得关注？ |
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[图片] 优化住房公积金政策已成为各地楼市的常见做法。 据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年3月以来，包括哈尔滨、济南、烟台、鄂尔多斯、安庆等多地出… |
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别闹了，直播卖房基本上已经被验证过没啥用了，除非是超级头部主播带一线城市大豪宅。 跟各位说个冷知识，现在基本小地方房地产也会搞个融媒体团队，帮着做宣传剪视频写文案，甚至很多小地方现在的文旅宣发都是相关部门和这部分团队搞的。 现在大家打开短视频平台能看见不少中介录的看房视频，拍摄也已经很专业了，口才更是在销售行业锻炼得极强，那为啥房地产商不搞直播卖房呢？ 因为前几年就尝试过，没用。直播的意义在于给商品和消费用户搭建一个需求对口的通道，但房子这东西，基本盘不是冲动消费，在房地产一度发癫一样的涨价调教下，要买的需求就在那儿，不买的你说破天也建立不出来需求。 直播这种时段相比于短视频长的销售方式，走不通。除非是本来当地买房需求就不小的，或者富人改善房需求大。但这样的城市太少了，一般都是具备热度或者自然资源优势并且广为国人所知的地方，这样的现象也太爆发性了，衰退很快。西双版纳和鹤岗都属于这类。 我之前就在这样的融媒体团队待过，这几年我们本地这种团队大多转文旅了，问就是不好卖，俩月卖五套嘎嘎宣传，但其实其中有两套和他们宣传关系不大，恰巧碰上了而已。 新闻末尾有一句话： “值得注意的是，2023年西双版纳商品房销售面积2016922平方米，同比上涨34.4%；商品房销售额约146.83亿元，同比上涨50.4%，成为极少数在去年实现房地产市场逆势上涨的城市。不过进入2024年，西双版纳的房地产市场表现却明显不及去年。” 2022年是怎么个事儿来着？ 真正的复苏是和2019年比，比如今年的旅游，终于敢和19年对比数据了，拿2022年和2023年对比说大幅上涨，一律都按照吹牛吹到牛蹄子上处理。 |
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5个人直播1个月卖了30套，门店15个人仅卖3套！这座旅游名城，卖房基本靠“直播” |
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西双版纳楼盘项目 图片 | 每经记者 陈利 摄 优化住房公积金政策已成为各地楼市的常见做法。 据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年3月以来，包括哈尔滨、济南、烟台、鄂尔多斯、安庆等多地出台住房公积金新政，包括上调公积金贷款最高额度、优化多孩家庭公积金贷款额度、购房首付款可提取公积金等内容。 近日，作为近几年文旅地产热土的云南西双版纳傣族自治州（以下简称西双版纳），也宣布对住房公积金政策进行调整，内容除了提高公积金贷款额度外，还包括优化“按月冲还贷”提取公积金政策、增加购建自住住房后续提取公积金政策等。 值得注意的是，2023年西双版纳商品房销售面积2016922平方米，同比上涨34.4%；商品房销售额约146.83亿元，同比上涨50.4%，成为极少数在去年实现房地产市场逆势上涨的城市。不过进入2024年，西双版纳的房地产市场表现却明显不及去年。 |
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成交量不及去年同期 根据西双版纳发布的最新政策，一是调整提高住房公积金贷款金额不高于借款人（及配偶）住房公积金缴存余额合计的20倍，而此前为10倍；二是提高住房公积金贷款额度，双职工最高80万元、单职工最高60万元。同时，二孩职工家庭购买首套住房的住房公积金贷款额度上浮10%，生育三孩及多子女的上浮20%。 此外，在西双版纳正常偿还住房公积金贷款本息的借款人（含共同借款人），可以申请办理“按月冲还贷”提取业务；购建自住住房首次提取公积金金额未达购房支出总额的，可继续提取，至累计提取金额达实际购房总额。 记者注意到，在此之前，西双版纳还分别从落实财税支持政策、优化住房金融服务、提高审批服务效率和防范化解房地产市场风险等8方面制定相关政策。同时，通过“政府搭台，企业唱戏”提升市场宣传力度，提振信心，鼓励项目开发企业让利、银行机构提供金融支持激活房地产市场，促进合理住房消费。 |
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来源 | 西双版纳公积金官微 正如全国绝大多数市场一样，西双版纳房地产市场政策的不断调整也与当地市场的具体表现相关。 来自西双版纳统计局数据显示，2023年西双版纳实现商品房销售面积2016922平方米，同比上涨34.4%，其中景洪市（西双版纳首府）销售面积就达到了1703100平方米，同比上涨了52.5%；商品房销售额约146.83亿元，同比上涨50.4%。西双版纳也成为极少数在2023年房地产逆势上涨的城市。 然而到了2024年，西双版纳的房地产市场表现却不及预期。2月西双版纳商品房销售面积299451平方米，同比下滑46%，其中景洪市销售面积276544万平方米，同比下滑45.7%；销售额约22.69亿元，同比下滑44.4%。 “今年的版纳楼市并没有出现如去年同期的大涨情况，整体处于一个比较平稳的状态。”快手理想家西双版纳合作房产机构负责人姜小白在接受记者采访时表示，一季度西双版纳的楼市整体成交量远不及去年同期。 “以版纳热销楼盘万科?曼西缇为例，2023年同期7500～8000元/平方米的价格，高于彼时市场的均价，客户还根本抢不到房。而今年，该项目有几套特价房最低仅6600元/平方米，但类似于去年的抢房现象并未出现。”姜小白表示。 “年后项目到访及销售情况均较去年下滑明显，量价萎缩。”一头部房企西双版纳项目负责人在接受记者采访时表示，他们项目也针对市场推出特价房政策，同时针对客户和分销经纪人设置砸金蛋抽奖等活动，试图带动客户和分销经济人带访、成交积极性，但从项目具体情况来看，效果并不明显。 此外，某出险房企位于西双版纳的项目相关负责人也表示，年后成交量虽然有所回升，但整体到访、成交情况均低于去年同期。 不仅是成交量明显下降，成交周期也在变长。“去年的成交周期一般在3天左右，但今年可能会拉长到15天至一个月。”姜小白告诉记者。 |
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西双版纳某在建楼盘项目 图片 | 每经记者 陈利 摄 |
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八成客户来自网络平台 需要指出的是，据云南住房和城乡建设部房地产市场网签备案平台监测，在西双版纳的购房者中，省外购房人占比高达77.86%。也因此，西双版纳楼市对渠道的依赖程度不断加剧。 “版纳热销项目集中在曼弄枫板块，通过品牌+前期品质交付形成口碑实现热销，其余板块由周边大型文旅资源带动项目销售。”克而瑞云南分析指出，一方面房企对渠道依赖加深，在普遍高佣基础上通过渠道成交或周度结佣方式刺激渠道带客。 以2023年销售量靠前的远达?雨林时光项目为例，据西双版纳当地一渠道中介透露，其给予渠道的佣金一般能达到5个点或者更高一点，“但由于该项目对自访客户和渠道客户在价格优惠上保持一致，同时案场销售提成无论客户来源也保持一致，而且还不用垫佣金，这也导致我们渠道有客户了也愿意首先推他们的项目。” 尤其是在短视频火爆的当下，网络直播卖房也成了西双版纳楼盘营销的主要方式。 “在版纳直播卖房的将近5000人，覆盖了全国流量，八成客户都是通过网络平台来的。”据姜小白透露，其所在公司也曾以一个20人团队做过对比试验，线下门店15个人一个月仅卖了3套房，但5个做线上直播卖房的一个月卖了30套房子。 “（客户）大多都是在网络上找一个主播去咨询这边的房价，基本就是直播团队全都在成交，门店团队的成交很小。”姜小白表示。 来自快手理想家公布的全国购房季数据显示，2023年下半年，平台整体跨城成交房产量占比为20%左右，西双版纳跨城成交房产量占比超过六成。 然而，不少经纪人却表示“挣不到钱了”。“去年有约2700名销售人员在卖版纳的房子，但今年加上其他城市的，预计会有上万名销售人员在卖版纳的房子。”姜小白表示，这也导致如今“1个客户可能会有7个销售服务”，此前为“1个销售服务3个客户”。 另据姜小白介绍，由于告庄景区将扩大开发，直接影响周边几个楼盘项目的销售量大增。“以前只有15套左右的月销售量，现在一周的销售量就能达到100套左右。” 当地多位业内人士在接受记者采访时表示，西双版纳楼市的销量依旧存在，整体市场热度一直都在，并且有上扬趋势，不会出现如去年3月爆火后市场骤冷的情况，而今年的市场热度预计将持续到5月份。 据上述业内人士分析，一方面中老高铁已经通车，预计2026年中泰铁路也将通车。同时，西双版纳机场也将进行升级，年吞吐量从1500万要升级到5500万，预计每年接待游客量不低于3500万。“预计三年内，版纳房价将有望涨回‘万元时代’。” 记者|陈利 编辑|孙志成 魏文艺 杜恒峰 校对|刘小英 |
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看看身边事。今天早上坐地铁，特意留意了身边人在看什么。发现，十个人中有5人在看短视频，有2人在玩游戏，有2人在看文字之类的，1人在刷微信。50%的人在看直播或短视频。图像媒体的受众，不可谓不多。 晚上，闲暇时，也发现家里的男女老少至少有2/3的家庭成员，在看直播或短视频。不得不承认，看直播或短视频已经成为了许多人生活中不可缺少的部分。 看看权威的调查。中国广视索福瑞媒介研究（CSM）《2023年短视频用户价值调研报告》显示，2023年上半年，用户观看短视频的日均时长为85分钟。同时，活跃度更高、使用黏性更强的用户占比均在36%左右。在不同类型的视听内容消费中，35.9%的网民会将短视频作为自己空闲时间的“唯一娱乐媒介”。 报告显示，80%以上的用户通过观看短视频获取实用资讯及生活技能，“有用”超过“解压”成为用户观看首因，生活技巧、生活记录、社会记录、知识科普类内容的用户偏好度维持在高位。同时，新闻、财经、军事等内容受用户喜爱程度提升明显，较2022年增幅均超35%。 看看中介门店。房产中介门店冷静，是不争的事实。现在接到房产中介“狂轰乱炸”的骚扰电话，相比过去也少了许多。 面向全国性市场，直播或短视频销售，具有绝对优势。西双版纳是国内头部旅游度假圣地。它的商品房面向全国销售，直播或短视频、一对多的线上方式，相比门店电话呼客来面对面、一对一的线下方式，效率自见高下。 利用直播或短视频媒体销售的潮流，已成不可阻挡之势了。 |
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现在看新闻，都得首先辨真假了！！！ 不长脑子真的不行了 |
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我先说个结论：直播间卖房的越多，房价越涨不动 如果你打开抖音直播间，有关注过房产的话，就会发现直播卖房早已不是什么新鲜事物了。 就我知道的，在广州，房产账号就几万个，同一时间直播卖房的有几千个，你刷到的可能只是一小部分，还有视频号、快手等其他平台，我经常半夜起来都还看到有人在直播。 既然那么多人在卖房，同时在线人数几千个，每天如此，循环往复，每个人都声称自己卖了很多房子，为啥不见房价涨呢，怎么买完就跌了呢？ 这一轮救市应该是从2021年底就开始了，现在北上广深香港都放开了，全面降息降首付，广州甚至几乎不限购随便买了，怎么就没看到房价涨呢。今天我们就把这个事说清楚。 01、房子是商品 你知道直播带货，你就能理解房子是商品这回事。 直播带货是19年之后兴起的，好像不管什么商品放在直播间都能卖爆，既然个个都卖断货，一片繁荣，为啥经济仍然是寒冬，大家感觉挣钱越来越难了呢？ 其实你看到的只有头部的几个在赚钱，大部分都是不赚钱的，而且头部的几个早就转换了赚钱模式。 |
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因为不管你做得多大，消费者都只对利益忠诚，哪个便宜买哪个，而且你作为头部达人，必须要卖最好的，同时价格是最便宜的，因为你是头部，你能为粉丝争取更多的资源。 既然商品没有利润，那就赚供应商的钱，收广告费的钱，或者做供应链做自主品牌，做分销等等，就好比家乐福、沃尔玛的收益不来自于顾客，而是供应商。 直播间里的人其实就是把房子当成商品在卖，哪个有钱赚就卖哪个，哪个赚得多就卖哪个。 所以，简单来说，第一，你看那么多人都在卖房，并不见得卖得好，第二，卖得多房价不一定会涨，有可能还会越卖越便宜，因为竞争对手多，第三，并不一定是通过卖房赚钱，打广告也能赚钱。 02、两个市场 房子和直播间里卖些日用百货还不同，房子是一个大吨位的商品，并不是说买就买的。 其实卖房的人还是原来那么多，只不过很多是从线下搬到线上去了，你以前得去线下才能见到他们，现在你可以从手机上看到了。 越卖越便宜是怎么回事呢？这个就是接下来说的市场了。 商品并不会因为卖的人多了就涨价，相反，反而因为更加内卷而降价，比如过去一年来，荔湾黄埔番禺的楼市有多火，很多主播都在推，但为什么房价不涨反跌呢，即便使用率100%-120%，也得要靠卷户型卷价格走量。 究其原因，房子和卖房子是两个市场。 房子作为商品，它有自己的定价规则和商品属性，它需要附着其他硬件措施，同时还要有预期和兑现，这些是卖房的人给不了的。确实有些主播卖得挺好的，就好比任何一个行业都有人赚钱一样，即便经济形势不好，也有人赚钱，即便是疫情，也有很多人发财。 你再会卖房，你也不能制造需求出来，你也改变不了人口下滑的事实，你也解决不了别人收入下降的问题，你也不可能帮他掏首付还月供，你也无法决定库存和土地供应。 你甚至不能决定商品应该卖什么价格，并不是直播间里唱双簧一样。 说一句大家心照不宣的话，直播背后的繁荣，是实体业态的萧条和不景气。 所有的定价都是开发商提前设定好的，这几年能活下来的都是央企国企，再大的主播也没有议价权，对于开发商来说，所有买家都是他的，到底是跟你买还是跟别人买，对他来说是一样的，因为每一个楼盘的数量是限定的，并不是像流水线一样可以无限供应，反而因为卖得越快涨得越多。 他巴不得你越卖越贵，因为房子和商品不同，越涨价越好卖，开发商并不喜欢跟他讨价还价的对手，房子的定价在房管局有备案的，不像吃穿物品一样可以和厂家唱假戏。 卖房子是一种撮合交易，中介只是提供一种服务，并不能决定最终价格走势，所以，房子和卖房子是两个无关的市场，决定价格的是供需。 既然你是通过交易赚钱，那卖得好不好，也许跟商品本身无关，跟行情的关系也不大，而是在于你提供了怎样有价值的服务。 03、认知差、信息差 以上只是从商品和市场的角度去分析，其实还有另外两个非常重要的原因：认知差、信息差。 有一个不能改变的事实就是二八定律，赚钱的永远都是少数，大多数都是普通人。 每个人都会买房的话，哪里还会有穷人，每个人都能让你买对的话，怎么还有人在坑里出不来，那些降价割肉的人是怎么来的。其实以前卖房的和现在卖房的都是同一波人，只不过他们从线下转到了线上。 |
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这里我并不是攻击那些卖房的主播，所以，也不要玻璃心，相反，我们觉得他们很勤快，为了赚钱，每天直播到深夜，非常辛苦，一个公司可能有几十个矩阵。 90%多的中介都很辛苦，却坚持不了半年，他们白天带客晚上还要直播，看似很光鲜，其实背后很辛酸。 但在任何一个行业里，赚钱靠的都不是努力和勤奋，你把自己的时间当成廉价商品卖掉了自然也换不了更高的收入。 当然，我也给些不背书的建议：不要做重复的内容，不要复制粘贴一样的直播，还是要做一些对你的粉丝用户有价值的事情，虽然粉丝多，但被教育过了你的口碑就没有了，当然你也可以说，赚到钱了就不做这行了。 大多数人的认知都要通过吃一次亏才能醒悟，甚至吃多次亏。 接着就是信息差，从外地或跨区域买房，其实是非常难的，直播间里大多数买家还都是总价偏低的，基本是200万左右占了80%以上，这个是事实，逻辑就是便宜。 直播间里卖的也基本是高度同质化的一手房，简单高效快速，容易复制，200万的房子佣金堪比卖一套1000万的二手房，试想一下，哪一个难度更大。 |
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高总价的买家一般认知更高，而低认知的中介是不可能驾驭得了高总价买家的，所以他们只能必须降维打击低收入人群。这种信息差在高总价买家那里容易解决，他们愿意付费或者找专业团队去解决问题，而低总价的买家以占便宜、求性价比的心态买房，这就是他们容易踩坑的根源。 买错也许并不是中介的错，可能他们也不知道有更适合买家的房子，适合的也许更贵，更买不起。 低总价的房子在广州有太多太多了，广州有大量的郊区，说不定佛山200万的房子地段更好，还有周边其他二线城市一大堆，这些库存是怎么去都去不完，卖了又有，越卖越多，买入容易卖出难。 04、一些预判 房地产是支柱产业，同时又是民生产业，房地产市场未来一定是一个更加规范的市场，受到的监管越来越多，直播带货的难度也会越来越大，做得好的也要准备转型，做得不好的还是多些时间去学习。 另外，房地产趋势并不由主播们决定，主播们的行为也会被重点监控，警惕头部效应带来的蝴蝶效应。再有，所有成熟的市场一定是存量市场，这个市场里不只是房子，还有各种相关的人才、公司，你必须要有存量思维，才能走入下一个周期。 即便直播也是如此，现在加入的都是红海，两个市场都是红海，房地产赚钱的二八定律又会重新成型，不管你接受还是改变，新一轮洗牌都来了。 |
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我感觉这个仍然属于有钱人的游戏，我想买，但是我没有钱买，我在哪里长时间的生活，我会考虑努力先在哪里买房子？2024年4月7日。 |
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我之前就说了， 中介的带看服务实际上真的不值钱。你想，小区门口接你，带到楼下，帮你按一下电梯，帮你开一下门，口述你从介绍页就能看到的信息。 然后你问：这个墙能打吗？中介：能打，但具体要看图。 你说，这个服务，也值得1000万的房子1.5%的交易费，高达15万？（当然现在房价没那么高了） 所以直播这种一对多的介绍方式，显然能够提升成交率，为啥？ 因为所谓的带看只能1对1，甚至N（中介）对1，效率太差。 直播往往是1中介对N（潜在消费者），效率怎能不高？ 所以我说中介这活不好干，赚钱也真不容易，过去的中介/售楼小姐高收入神话估计未来也不会再出现了。 话说来也是，以前我家楼下，每隔10米就有一家中介，短短一百米有四五家。 开个便利店这样都开不下去吧？ 这只是行业回归常态的一种信号罢了。 |
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西双版纳可是热门旅游城市，按理说那里不缺人流量，每年游客非常多，他们都靠直播卖房，那其他不知名的小城市呢？ 其实不仅仅是西双版纳，一线大城市也早就出现了直播卖房的情况。因为近期北京楼市买卖不是很活跃，我看很多房屋中介都开始发力短视频和直播，房价也是跌了不少。 直播卖房可以带来更多的流量，让更多的人关注到相关楼盘，这样可以促进房屋销售达成的概率，效果应该还是不错的。 |
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随着直播卖房模式持续为房地产行业营销交易带来新动力，快手理想家的发展也更进一步。2月2日，快手理想家公布全国购房季跨年跨城大促成绩。数据显示，活动吸引了超225万人次参加，销售房产数量超3200套，总销售额破43亿元。 |
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图为：销量战报 相较于传统卖房，直播卖房已经成为楼市销售新趋势。浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，直播卖房能够向更多买家展示房产，从而增加待收房产和客户的接触面。西双版纳备受追捧值得关注的是，西双版纳的住房消费市场已被州外人士占据。据西双版纳住房和城乡建设局统计数据显示，2023年前十个月，新建商品房销售面积168.34万平方米，同比增长50.9%；销售金额125.83亿元，同比增长69.4%，销售面积和销售金额增速均位居云南省首位。其中，住房消费州外人士占比超过80%。快手理想家公布的全国购房季数据显示，2023年下半年，平台整体跨城成交房产量占比20%左右，西双版纳跨城成交房产量占比超过六成。“西双版纳的房产市场从每年11月起进入旺季，去年年低，约十几万人来到了西双版纳。”快手理想家西双版纳合作房产机构负责人姜小白介绍。快手理想家东北区域负责人何安也曾透露，全国购房季活动开始后不久就有6个大连客户在西双版纳购置了房产。 |
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图为：西双版纳某售楼处 为什么西双版纳会受消费者欢迎？快手房产主播@大连李校长表示，近些年人们的健康意识增强，开始寻求舒适、健康的生活环境，西双版纳因气候宜人，冬季温暖，空气质量好，城市建设与“一带一路”倡议相结合，提高了整体知名度，并且在当前房地产市场逆势中，西双版纳的房地产市场表现特殊，具有吸引力，因此西双版纳成为吸引购房者和投资者的热门地区。“此外，西双版纳的房屋也具有一定的投资价值，部分客户通过买房然后出租，进行以租养贷，不但可以覆盖房贷，还能实现一定的收益。”李校长进一步表示。与此同时，在众多的外地购房者中，东北人则是西双版纳购房的主力群体。快手理想家西双版纳合作机构负责人姜小白表示，东北客户到西双版纳主要是为了避寒、康养、养老。此外，西双版纳的房价已回调至七八千元，购房门槛低，作为自治州，房价稳定且可控，目前也不限购；并且，随着西双版纳逐渐被更多人了解（如通过快手等直播平台），预计会有更多人来此旅居、购房，甚至养老。跨城联卖带动异地购房值得关注的是，2023年7月份，快手理想家开始探索跨城联卖已初显成效。去年8月份-10月份，快手理想家平台有跨城客户成交的城市数量超过80个，跨城成交规模月均超过10亿元。快手理想家全国运营管理负责人刘涛表示，过去的跨城购房模式，用户异地找房困难、辗转多城看房流程繁琐，经纪人异地签约面临“飞单”纠纷，开发商也获客困难。而基于直播卖房的跨城购房模式，能让用户实现直播选房、一键咨询、地接保障的便捷购房流程，也能让主播在平台帮助下安心成交，还能让开发商将客源拓展到全国。何安补充说道：“平台也尝试打包一些具体方案提供给购房者，比如在居住之外，提供租借的服务方案，帮他们把房子的使用效率提高起来。”另一方面，相较于传统卖房，直播卖房具有更多的优势。李校长认为，通过直播可以接触到全国甚至全世界的客户，不再受限于传统方式的地域辐射半径，打破了地域限制。并且，相比传统方式一天最多接待十组客户，直播可以让几万甚至十几万人看到，大大提高了潜在客户数量；通过直播，一个人的工作效率可能顶过去工作一年的效果，提高了时间效率和成本效益，通过不断的直播，可以传递自己对产品、行业的认知和观点，加强观众对产品和个人的了解和信任，有助于个人人设和观点的输出。展望未来，李校长表示，随着城镇化进程加速，未来的房地产市场将呈现两极分化，而直播卖房则是未来趋势，直播能让消费者更直观地了解人和产品，包括房子的优点和缺点，对于房地产行业来说，如果不利用短视频直播卖房，无论是本地还是异地，都可能错失未来的重要机会。“并且，直播卖房解决了消费者的时间和地域成本，例如，消费者可以在家里通过直播看房子，而不需要亲自到场，直播的客观性使得消费者能更清晰地了解产品，因为直播者可能并不知道谁在观看，所以其讲述的内容更加真实和客观。”李校长进一步表示。（吴 展） |
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如果统计规则和电商GMV规则一样。 再如果7天无理由退货，且定金金额也不大信用卡可以刷。那进直播间买房比打赏主播容易，毕竟打赏主播是真花钱买开心 |
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第一、西双版纳卖的房子的客户大多是外地顾客 所以外地顾客通过直播这种网络购物的方式购房或者完成购房的主要交易过程反而是更便利的，而当地门店在旅游淡季除去线上转线下的顾客，肯定是没有什么流量的。 第二、西双版纳这种销售模式不可能全国复制 房地产销售更多需要“场景营销”，不管是地段、交通，还是观景、户型、品质等，都需要现场体验才能促成交易，不实地体验就买房，更多可能是一种投资行为。 类似西双版纳这种销售模式更适合旅游地产、康养地产等情况，投资行为为主，总价不高，目的地特征明显，结合旅游看房的实地体验。 第三、文旅地产受经济影响很大 作为“第二居所”、“分时度假”等投资房产，文旅地产受经济影响同样很大，所以不可能在全国房地产下行的情况下一枝独秀，哪怕疫情后旅游经济快速复苏和增长也不能实质性的改变这一状况。 |
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西双版纳那个地方房子多的是，之前旅游的时候遇见一个民宿老板，他是寻思卖一部分民宿的房子的，那个地方，风景有特色，主要经济，还是靠旅游的。一半旅拍，一半住宿，招呼客人，有人经过，就会说住宿吗，拍照片吗？当然风景足够好，有风光和太阳。衣服，吃的啥都不是很贵，除非你进景点里面。如果真有人想买房的话，当地人应该很高兴，那是发展主要旅游业，人并不多，有很多房子可以挑，如果不住，别买，那民宿酒店也饱合了！适合玩一下就回，那的商家都是外地人。 |
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我倒不认为这个新闻一定是假的，但是也没有什么普遍性的意义，更没有什么正面的意义。 这种知名景区的直播卖房，基本上依赖的是富人或者老人的冲动型消费。 直播带货的最大特点，就是煽动情绪，引导观众进行冲动型消费，并且不给他们反悔的时间。 观看直播的时候，观众很容易被主播带入一种事先设计好的情境之中，觉得主播卖的东西真的是又好又值钱，主播限定了优惠时间，让观众觉得如果错过了就会亏一个亿。 主播为什么不给观众思考时间？因为观众一旦思考，就不会买了 在54321的倒计时中，总有一些观众会丧失理智下单的。 在直播中，主播会说这个景区的房子多么多么的好，又多么多么的便宜，你们买下来过来度假是多么多么的爽——这实际上正好暗中契合了好某些有钱有时间的人的需求，既有钱又想旅游，还有想吃住的舒适，头脑一发热就付定金了。 等你付了定金之后，再想后悔，那就有成本了。。。 相反，如果你自己到景区去旅游，是不会轻易买房，因为你在谈的过程中会不断的感受，不断思考，最后就觉得不划算了。 我个人是不喜欢在抖音上买东西的，因为哪怕理智如我，有时候也会出现冲动消费。。。 |
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你还不快来版纳直播卖房吗？每人每月卖六套，多好的事。一万人在直播卖房，每月可以卖出六万套，这成交量秒杀北上广深了；快快来吧，版纳就是未来的超一线！ 云南房价除了昆明就是大理和版纳，大理版纳做的是旅游地产，成交主要靠外地游客，少部分度假自住，大部分都是投资，早几年也是炒得直追昆明的感觉。 版纳当地的常住人口很少的，2022年末2023年初 全州常住人口130.80万人，比上年末增加0.20万人。 其中，城镇常住人口63.32万人，占常住人口的比重为48.41%。 严格意义上的城镇常住人口不清楚有没有一半，因为绝大部分都是自己有房有地的，因此当地人的住房需求并不旺。早几年主推的卖房方式是免费旅游吸引购房者，效果还不错。 当然这是大环境导致的。说到旅游度假，版纳当然不如三亚，三亚的房价都顶不住了，版纳当然着急啊。 公积金政策什么的基本不会有效果，除了投资和教育因素，自己有房有地何必去住那狭窄的高楼。 版纳的教育又一直没大起色，真的是不行，有钱又重视教育的孩子初中都想办法都把孩子往外送，比如到昆明买房，思茅买房等。医疗相对来说也也不行，总体吸引力不够。 所以版纳的房大部分是外地人购买，空置挺多的。 版纳不应该发力房地产，还是扎扎实实做好旅游才是正道。 |
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未来会有AI中介，在这一领域中国会比国外开发得更快。 |
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看看卫星地图，西双版纳那种地方 |
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旅游地产迟早彻底崩盘，用租金回报来算房产价值吧，20年租金就是合理的 |
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想想就觉得不靠谱，直播卖货都有这么多幺蛾子，不是假货就是以次充好，这要是放在房子上还得了。再说直播卖房怎么看房？总不能看个直播间样板房就下单了吧。线下买个二手房都要比好多套，甚至看房都能看至少半个月。直播间现场带看就更不可能了，每个观众都想看不同的房子，那得多少个销售主播才能带得过来，这也别直播卖房了，直接直播逛房子吧。 |
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作为今年大年初六买了西双版纳万科曼西缇的外地业主，我觉得我还是有一定资格聊聊这个的。 缘起两年前，老妈在抖音上看到西双版纳的旅居直播，对那边温暖的气候羡慕不已。而在长沙冬天，老两口基本上就是坐在烤火炉旁玩三个月手机，不但难受，而且对身体非常不好。所以那年寒假，举家自驾去版纳住了一个月，年后才回。 气候自然是怡人的；旅居是按月付费，所以也不怕春节期间价格暴涨；自驾去玩，不会被坑，基本节奏是吃一天当地特色，玩一天主要景点，劳逸结合。自然风景和内陆完全不一样，充满新鲜感。吃的方面，不管是网红店，寨子里的店，偏远农家乐，夜宵，烧烤，凉拌，都很好吃，酸辣的味道也很合湖南人口味。大年三十穿短袖也让我的省服无处安放。最重要的是，在长沙天天坐在烤火炉前的老两口，变得天天早上催着我决定今天去哪里玩了。适宜的温度和运动对有心血管病的老两口很好，连我爸几十年的老鼻炎也好了很多。而我一到冬天就裂开的嘴角，在湿润的版纳也不药而愈（回长沙第三天马上又裂开） 自此，我们每年都去版纳过年，一般是老两口先带我儿子去，我和老婆忙完工作放假了，再去和他们汇合。 今年是第三次去版纳过年。算了算成本，基本上每年这一个月都要花两万到三万。而且看我爸妈乐此不疲的态度，估计接下来好多年还要继续在这边过年，于是就有了关注这边房子的想法。毕竟如果有自己的房子，他们甚至每年可以在版纳住半年，从十一月长沙降温，一直住到四月底升温，完美避开长沙的湿冷寒冬。 我自己去过售楼部，也让中介带看过。以前一直以为中介说只有他带看才有优惠价格是骗我的。真等我自己单独去售楼部，好几个楼盘的售楼小姐都是以难以置信的眼神看着我，问我怎么不找中介？到了报价环节，我问还有没有优惠，售楼小姐普遍都说没有优惠了，如果要有的话去找中介，中介有办法。 包括我自己买的这个楼盘，最后的砍价环节也是一分优惠都没有，销售帅哥直接要我去找中介拿返点。 估计是因为西双版纳的楼盘都是外地人在买，所以没有中介介绍和带看的话确实会非常困难。于是整个西双版纳的楼盘销售模式都变成了中介带看这个模式。 当然我说的是新房。二手房的话，还是有很多个人房主在抖音上面卖房。不过外地人在版纳买房常住的基本上都是老人，老人不可能像我们年轻人一样开着车到处去玩，所以他们的活动范围是非常小的。如果买的小区环境不怎么样的二手房，老人们的居住体验还是会非常差的。所以这个情况就回到了原点：老人们更倾向于住在稍微离开市中心的好环境的新楼盘，然而新楼盘的销售模式都是采用的中介带看返点的模式（因为自然到访很少），所以这就是为什么西双版纳的楼盘销售在抖音上特别火。 最后说说一点私心。等父母百年之后，我也老了，到时候我也可以接着去版纳养老。而且同样总价的房子，在长沙的租金一般都低于在版纳的租金。在版纳，代业主出租房屋的产业已经很发达了，除了少赚点，不需要太操心。老了以后，每年住半年，出租半年，美滋滋。 |
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刚刚又看了KK大神的文章，我觉得马云说的没错，未来很有可能房价如葱。 借用他的话： 我说在较远的将来一定会跌，但下跌的方式是完全不同的。不可能象大家所期望的由 2010 年的 30000 一平跌到 2004年的 6000一平 下跌一定是另一种方式:当农产品价格以几年翻 10 倍甚至几十倍的速度上涨的时候，房产却相对滞涨，这是最有可能的下跌方式。 原文完整版PDF（很快就会被河蟹，建议先保存）：https://pan.xunlei.com/s/VNgU5bxho_WS6rpaLBpzyZibA1?pwd=xr8d# |
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image-20240225120312237 其实早在2010年，KK就在天涯论坛上发表了一篇关于国内房地产发展的帖子，其中详细结合国情，对国内房地产市场的形势做出了独到的判断并做出了预测。 这篇帖子对于80后的读者来说，留下了深刻的印象，展示了KK大神在经济领域的深厚见解。 正如KK大神在天涯论坛所预测的一样，中国房产市场的本质是国家队的接手。一方面，大量民营开发商被清除出市场，央企垄断一手房以控制风险。另一方面，在商品房不断上涨的情况下，当房价超过大多数人的购买能力时，就会转向提高租金，继续从租房市场中获利，例如最近的深圳统租政策。 房地产是一整套产业链农产品是温饱根基普通城市白领是被压榨最严重的群体，他们位于金字塔的底层，需要通过艰难的努力往上爬物价高的原因：1.要养公务员，2.政府拿着钱但是投资效率低下，3.用于打点的fubai成本通货膨胀就是剪老百姓羊毛，让权贵的财富更加集中政府会保证绝大多数人民的吃饭问题，同时会让中下层群众手中的余钱基本消耗在特定的商品上面。80年代，民众的钱消耗在三大件上：自行车，手表，缝纫机。90年代，彩电，冰箱，电话，空调。现在，汽车和房地产。汽车是工业化产品，不具备稀缺性。房地产具备了投资品和生活必须品的双重属性，即可以让金字塔中上层的精英群体依靠房地产保值增值，又可吸收掉中下层群众的未来若干年的结余资金体制内和体制外。体制内是统治阶级，维护自己的利益，制定各种政策都会首先保证自己的利益。一个庞大的国家机器要想正常运转，必须得让手下的和自己的利益一致。如果自己吃肉，手下的连汤都没得喝，这个机器就转不动了北京的房子是全国有钱人买的，省会的房子是全省的有钱人买的。但是当省会城市距离一线大城市在6个小时高速以内，省里的有钱人的资金就会流向一线大城市，而不是省会买房取决于目前手里的资金和对未来收入的预期，要充分考虑自己的收入水平越偏远的地方越黑暗，越偏远的地方越不存在公平，越偏远的地方贫穷群众的比列越大，越偏远的地方权贵生活得越腐败，越奢华 资源的稀缺，导致权贵易于对资源形成垄断，通过以低收入高物价的方式，对底层群体进行赤裸裸的掠夺多了解政府政策，理解政府的意图，通常而言，如果政府发布政策，不涉及多部门，特别是财政部，那么可以视作是“我们有一个美好的想法”，而不会真的去做事一无所有的人最可怕。房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地皮房产税是政府增加收入的一种手段，但是实际推行起来阻力会很大，最后很可能是增加房租房地产的一级市场： 城市规划，城中村改造，旧房拆迁，城市综合体开发 中央政府参与的是房地产的一级市场公租房是为体制内服务的私企员工没有拥有社会关系和关键客户，掌握在公司和老板的手里，所以，私企员工具有很强的可替代性。人基本物质需求是衣食住行，医疗、教育、基本的食品、教育、医疗不敢碰 房产是可以的，因为租房也能活下去 产权房屋价格的上涨牺牲的主体只是体制外部分都市白领的利益，换来的不过是网络上没完没了的牢骚和咒骂 只有体制外的都市中下层群众才是高房价的受害者，可是这个群体的地位真的很微不足道 这些既无稳定工作（低层都市白领失业的概率还是蛮大的）又无自己的房产的都市小白领是金子塔底层被压榨的对象，甚至远远不如交通便利地区的农民真实反应居住成本的是房屋租金，而不是房价货币超发，如果资金不进去房地产，那么作为刚需的刚需，农副产品的价格就会上涨，这是不可接受的战争来了，手中的钱会变成废纸一线城市，当新房的价格低于周边二手房价，并且成交量开始逐渐攀升就是买房的时机。如果你赶上了国家调控的好时机，那你就要认真选房，做足功课，迅速出手。因为买到一套户型、位置、楼层都让你满意的房子，在商品房热销期，是很难的事情，根本没有给你挑选的机会，而在调控期，或许房价没怎么下降，但绝对给了你挑选的余地。买房的位置要参考政府的规划。公园地产未来是稀缺资源。养老的问题需要考虑，体制外人员养老确实是个问题，做生意的赚钱养老，聪明的下手早的以房养老。最惨的是没有混上去，且又没有特殊技能的私企打工仔。养老实在是个大问题。不要试着说服别人，浪费时间存钱不如存资源dfzf不会为民着想，大多数时候都是逐利任何税种最终都要转嫁到社会最底层群众身上货币泛滥和分配不公才是实体经济发展困难，房价高企的根本原因关于通货膨胀问题，体制内的职工工资一定会与时俱进的。体制外人员的薪水不取决于通货膨胀，而是取决于行业的利润率，企业的利润和个人的能力运气。对于多数竞争激烈，产能过剩行业内的民营企业一般员工，工资增长是很难抵御通胀的，而且由于通胀导致生产成本的价格上涨，减薪甚至裁员的可能反而更大。提高了首付主要还是防范金融风险，政府调控的目的从来也不可能是解决穷人的买房问题。恰恰相反，金融风险来自于让穷人买房，所以提高首套房首付比例，杜绝穷人买房，才是防范金融风险的有效手段。同时可以推升租金上涨，政府推出的公租房才有市场，有钱可赚。zf初重拳打击的结果往往取得相反的效果，因为政府如果希望继续执政是绝不可能让房地产崩盘的，房地产的崩盘将同时埋葬现有体制，社会“和谐”将不复存在。如何让房地产持续稳定与gdP同步上涨是政府最大的难题，完全取决于领导的智慧，但是以现在的水平来看，是很难做到的。我们是实行双轨制国家，在经济全球一体化的今天，内部并不与外部接轨的。这个好比是互联网，我们重要部门的内网是绝不会跟外网联结的。 改变只有两个前提，一是外族入侵，二是出现全国性的大饥荒。否则期望房价崩盘重建一个新世界是没有可能的。垄断企业的低效率，fubai，强迫定价，强制消费，这些古今中外都是一样股票与房地产不同，并不能创造财富，只是财富再分配的工具，但是财富再分配，是庄家分配散户的钱，而不是散户分配庄家的钱。所以炒股要有庄家的思维才能挣钱。一个没有法制的社会，奉行者赤裸裸的丛林法则，什么是对？什么又是错？理由就永远站在强者一边，强者可以随自己的意愿决定弱者的生死。 这个社会是可怕的。炒概念没有实体支持的房价，就是击鼓传花的博傻子游戏25岁不是考虑失业的年龄，35岁体制外没有混出来的群众才应该考虑失业问题。 所以房子一定要趁年轻买，刚开始钱不够，就不要计较太多，先买个小的，以后有能力再换，如果没混出来，以后起码有个自己的窝住。不至于租房子被人赶出来的。不是所有公务员都能够上位，也不是所有公务员能够分到房子，特别是二线以上城市，将来普通的底层公务员住公租房的可能性更大的。中国所有的问题都是政治问题，而不是经济问题，离开政治谈经济，永远找不到问题的答案老龄化社会，养老是比房子更大的问题进不了体制内的，无论是不是大学毕业，凡是有头脑的、懂做生意的，会一技之长的，只要不懒，活的肯定比无特长一般在公司打工的小白领强。 原文很长，这里只是节选了其中一部分内容，完整版PDF已整理好了（在文章开头），感兴趣的小伙伴可以去看看。 |
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我看完帖子后又看了金融三部曲以及其他相关书籍，尤其是金融三部曲，文笔很像天涯kk的风格以金融，货币的视角讲解历史，也就是统治者视角，真的绝了 |
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什么？！认真理解一下。 西双版纳五个人直播一个月就卖了30套房。 岂不是说，单就一个月就已经有30户本地人已经活不下去要卖房子了。 如果明天卖房的是Ai中介呢？ 是不是Ai中介直播一个月卖30个西双版纳直播一个月卖30套房的直播中介。 |
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去年的房子为什么好卖，是旅游复苏春节时房价冲高到天价。 湄公河大酒店的一个房间一天晚上十一万多。 我以为是个套房，泼水节去湄公河大酒店，见到了户型一模样的房子，原来是个空中别墅。 里面有花园有泳池有酒吧有客房。 这样的房子有六套，好姐妹有一套，我们就在里面吃的晚饭。 外地游客又不傻，以其住那么贵的酒店，不如买套房子。 泼水节我住院，遇到外省的俩姐妹住院。 说自己在本地买了房子，我心里面说有房为什么俩姐妹住医院。 一打听，俩姐妹把房子一天一千块钱租给过来过节的老乡了。 正好姐姐住院，于是就跟着姐姐过来挤挤。 一个星期六千块钱，划算。 原来的九十多平米的房子，去年租金一千二到一千五。 今年一月份的滨江俊园，租金四千五，北京的阿姨说便宜，六个人一千块钱都不到。 还不是泼水节哦。 避寒大军大部分是俩口子约着来的，三对老夫妻一个人一千块钱不到，比起北京确实不便宜。 直播为什么好卖房子。来这里避寒的人先买了房子，感觉不错房价又能承受。 于是直播间一吆喝，那边的人哗哗过来。 带动了房地产的销量。 以前是精装修带家具单身公寓七八百块钱一个月，拎包入住。 现在一千多块钱的单身公寓面积少一半，什么都没有。 卖房子的在公园里、江边、告庄，面对的都是外地人。 房地产低迷其他地方房子没人买，我们这里二二年降了一拨，二三年房价又开始飙升……。 做房产销售的外省小姑娘，几年后在这里都有车有房，结婚后的日子不比本地人差。 老的房产销售依然有销量，比起以前肯定差很多。 今年的房价，四月份避寒大军一撤，五月份房价肯定降一波。 至于以后，是降是涨不敢乱猜。 |
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抖音卖房热，其实是一种乱象，火归火，不影响它也很混乱。 一个售楼部，十来个销售，每天对着镜头几里哇啦，效果怎么样呢？很一般。 把地段讲一次，把户型的构成讲一次，把规划讲一次。 我先不笑话讲解水平如何？很多销售主播只能讲这套房子的厨房、卫生间、客厅、卧室这种常识性无聊的讲解。即便是导入场景，深入理解楼盘，一个楼盘能反复讲几次呢，不让人审美疲劳且不断有新的兴奋点呢？ 答案是不能！ 你让李佳琪讲同一支眉笔，他也不可能坚持三天，粉就掉光了。 出现这种乱象，是因为抖音直播卖房，不是楼盘营销的主赛道，而是一个次要的替补。 如果把替补做成了主赛道，那就会乱象重生。 楼盘营销的主赛道，依然是线下和路网，因为空间地理学的限制，注定了房子只能卖给地缘客户。 说人话就是，卖给本板块的居民，和相邻板块的居民。 但是，抖音是没有边界的，从PC年代开始，互联网获客卖房，转化率万分之一都是高的。因为互联网没有边界，10万+的点击量，分别在根本无关的北京上海黑龙江烟台… 落到有地缘关系的顾客，通常不过上百组，这百组里，刚好准备卖房的未必有20组，然后准备来看你的，其实你不做直播，他们也会来的。 所以，通过抖音卖房，可能会产生客户留下信息资料，得到获客线索。但是，这不是增量： 这是将本来要地缘上访的顾客，通过网络留了资料。 换句话说，你不做直播卖房，他们也会来售楼部。 团队的精力是有限的 如果客户本来就要来，但是通过抖音传达场景，增加客户到访的概率，或者是提高首访概率。 这功效，绝对是有的。 打个比方，客户知道组团里有你这个楼盘，想来但是迟迟没来，但是通过销售讲样板展示区的场景，空间的品质，会极大刺激他的到访欲望。 可能，也就这么点功效了。 但是，并不值得你全集团调动所有的销售队伍来做这件事。因为，人的精力是有限的。 据我对若干案场团队的深度跟踪，不成交的主要矛盾，并不在客户没有上访，而是不论上访与不上访。 销售团队都讲不清楚楼盘的产品价值。 楼盘的产品价值太复杂了，它是动态的，因顾客的家庭结构、阶层和对比楼盘而不断变化。所谓的卖点、牛逼点，都是商品的价值点，而不是能给到顾客充分理由的价值体系。 我们做卖法服务，能拉动楼盘的销售量，有且只有一个关键性动作： 销售负责人，陪着销售团队，花它个5天8天，把楼盘的价值体系聊透。 成交量、转化率和客带客、上访量，莫名其妙就上升了。 反向指标是，无论购买理由做得再怎么有说服力，只要没陪着销售将其理解透，一切数据都不会有变化。 换言之，销售团队的精力有限，以下只能二选一，你决定将其花在哪个地方呢？ 1）深入场景，真正理解到楼盘的价值体系； 2）让她们拿着手机，每天直播或拍视频。 显而易见，不理解楼盘价值体系的、行政命令之下的直播行为，就导致了镜头下的感染力非常差，你自己刷到自家楼盘的短视频，都不忍看下去。 那么，让销售人员理解到产品的价值体系和购买理由，再让她们去直播，是不是两全其美呢？ 事实上，当销售团队理解了产品的价值体系，你就不需要她们去直播了，因为销售量还不错。你没有扩容压力。 现代社会的工具论太多了，但人的精力真是有限的：与其每一样都尝试一下，不如抓住核心能力，坚持做透。 销售人员要不要成为知名主播？ 直播热，也给销售人员提供了一个新的职业发展机会：假如你在某个楼盘做销售，不小心通过做直播火了。成为大IP，那从今往后也不受公司鸟气，做个自由的主播，卖哪个楼盘它不香呢？ 但是，我觉得这个难度太大了。先说一个知名主播的要点： 关键是选品。 不论是李佳琪还是董宇辉，他们火遍全网的基础，就是选品。 只有品类好，直播才可能火。比如吴老师能组织到一批法拉利，5万/台，并且不限量，即便俺的口头表达力水平很差，对着镜头数绵羊，百分之百也是抖音大牛，当天成交10亿问题不大。 这就是内行看门道。 令头部主播横行天下的，是选品。即他们有渠道有资源去选择很多好的货——即有普遍的群众基础，货本身还得有特色，他们知道魅力在哪里。换我，做不到的。 如果你能在地产业里，做好选品这一步，其实已经非常懂房地产了——不至于那么夸张的说，这阳台哇塞，这客厅，好大，这厨房真爽。 哇塞、好大、真爽、给力、幸福的晕了、爽死了，对镜头直播反复夸张的这几句话，知道人的知道你在做直播；不知道的还以为你在叫床。 房地产的选品非常困难，还是因为它是地缘性商品，它的价值不是开发商设计的那些，而是为当地的某类顾客解决了什么问题。 当地顾客的周期、居住现状和选择不同，楼盘的购买理由不一样。如果你能做到这一点，那就是很专业的地产人了。 已经适合来吴老师的公司，做卖法指挥官了。 总之一句话：直播的风可以跟，但是地产业的核心矛盾，还在基本功上面。 基本功不扎实，用很多眼花缭乱的手段来掩盖，这就导致了乱象重生。 |
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一个月卖房，直播平均1个人卖六套，门店平均1个人卖0.2套，这什么直播卖房的，考虑更高，对于房产销售企业来说，直播卖房的效率更高，既节省了人力物力，又能卖出更多的房子。从另外一方面来说，房产销售企业是否需要转型，该采取怎样的销售方式，能够带来利益的最大化，这是值得思考的。 以上情况也说明 互联网时代的发展，人们更倾向于网络上购物，哪怕是买房子这种大事也一样，互联网的发展十分迅猛，对销售行业的方式都产生了冲击。 |
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西双版纳是一座以旅游闻名的城市，主打一个热带雨林风光。 从这个角度来说，直播卖房超过门店销售是非常靠谱的。 因为直播面对的客户群体是全国人民，而门店面对的客户群体主要为当地常驻居民。 全国客户从数量、购买力、购买意愿上均远超当地居民，销售成绩自然也会高出当地门店一大截。 |
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