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[商业财经]三月以来房地产市场现暖意，楼市「小阳春」来了吗？未来楼市会走向何方？ |
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楼市的“温度”开始起变化。与春节前的持续“低温”不同，3月份以来，房地产市场现暖意，成交量、市场活跃度等指标出现积极变化。 据中指研究院初步统计，3月… |
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在我的理解里，「小阳春」是成交量和成交价同时增长，对这个市场带来如春风、骄阳一般的暖意的，才能算是「小阳春」。但目前的市场，是「以价换量」，即：成交量增加的同时，成交价在下跌，是房东通过降价以达到让房子卖出的状态。这样的状态，确实比之前的成交量萎缩要好、比之前的挂牌量增加要好、比之前的只涨带看、不涨成交要好。 但不能称之为「小阳春」，因为价格还在跌。 楼市的“温度”开始起变化。与春节前的持续“低温”不同，3月份以来，房地产市场现暖意，成交量、市场活跃度等指标出现积极变化。 据中指研究院初步统计，3月份，重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长。 核心城市二手房交易量也快速上升。诸葛数据研究中心2日发布的数据显示，3月份，重点14城二手住宅成交102755套，环比上升125.2%。其中，深圳的二手房销售量已超去年同期。 大家看，新闻里，都是在说成交量、说市场活跃度、说成交套数、说成交面积，但是不知道是有意还是无意，并没有说过成交价格。 还在跌。 我是「房产咨询师」，有一个业务方向就是买房和卖房的「陪跑」，简单来说，是直至房产卖掉、直至房产买完并收房，服务才算终止。而最近这段时间找我咨询的朋友，大多都是想要「置换」的朋友，即：卖掉手中的小房子，打算再买一个大房子。 过去的一段时间，房子都非常难卖，首先是不少房子已经在去年一年，跌到了2018年、2019年的房价，房主们不太愿意降那么多的价格卖。其次，他们也没有看到什么合适的想买入的房子。 而2023年一年中，除了去年的前三个季度有一个还可以的「小阳春」之外，五一黄金周的小高潮消失了、金九银十的卖房高峰消失了、就连年底的年末躁动，也看不到了。自2023年4月起，很多城市的房价，都是在单边下行的过程中的。这个过程，还是伴随着各种房产方面的利好的，比如，认房不认贷了、比如，首付比例下调了、比如房贷利率下调了，比如，大部分城市降低甚至直接取消限购了。 到了2024年的当下，现在已经是路边扫地的大妈都觉得房子不行了，每个人的共识基本都是想要再涨是比较困难了。这些找我咨询卖房的朋友们，也愿意积极地去找尽量多的中介挂牌，甚至愿意在各种社交平台上主动发布自己的房源，并接受比挂牌价再往下10%的砍价了。于是乎，在市场持续了几个月的带看量增长而成交量不变后，三月，各个城市二手房的成交量，起来了。这其中，自然包括深圳。 整个过程，是有一个比较清晰的阶段更迭的： 成交量萎缩、成交价不变——成交量继续萎缩，成交价下跌——挂牌量增加、成交量在低位波动、成交价快速下跌——挂牌量不变、带看量增、成交量低位波动、成交价继续下跌——挂牌量减少、带看量不变、成交量增加、成交价继续下跌。 嗯，目前到了「挂牌量减少、带看量不变、成交量增加、成交价继续下跌」这个环节，下一步，就可能会进入一个「均衡期」，在这个均衡期里，成交量稳定、成交价也稳定，即便可能继续下跌，也跌的不会像去年那么猛，挂牌量也不会突然增加。再之后，才是继续的『变盘』（房价上涨或下跌）。 往好了看，这轮房产大周期的下行，快要到底了。 往坏了看，房价都已经跌了这么多了，但还没有到底。 而且，谁说到底了之后，就一定会立刻反弹？在底部均衡期，磨它个3-5年，5-10年，也未可知。 而且+1，谁说反弹后就能涨回原来的价格，就算货币持续贬值，有的房产，也因为种种原因，很难回到最高点了。 4月1日，根据深圳市房地产中介协会统计，今年3月，深圳全市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。 根据乐有家研究中心的监测数据，这也是时隔3年深圳全市二手房月度网签量（即合同录得量）再次破5000套，上一次还是2021年2月的5272套。 嗯，最坏的时期似乎已经过去了，但，这不代表我们现在可以开始乐观。 那个属于房地产的黄金时代，已经一去不复返了。 |
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说实话，作为仅存的房地产从业者，这几年被市场毒打惯了，我对于目前媒体用的“回暖”、“小阳春”、“金三银四”这些话术有些麻木了。 因为各个机构的统计口径不同，所以具体的数值上是有差异，但在数据变化的趋势上是一致的。比如根据诸葛找房的数据： 2024年3月监测重点14城二手住宅成交102755套，环比上升125.2%，同比下降32.5%。 环比大幅上涨的原因是因为上月即2月是春节假期，自然成交数据上会降低很多，然而3月二手房成交的同比的下滑幅度，很难让我们把“小阳春”二字说出口。 2024年3月监测14个重点城市二手住宅挂牌量环比下跌2.92%，同比上升54.08%。 同时，对于二手房的挂牌量，14个重点检测城市也是同比大幅上涨，而挂牌量上涨对于卖方而言可不是什么正向的消息，存量积压过多会造成价格踩踏。 2024年3月，重点14城调价房源中涨价房源占比为5.57%，较上月下降1.55个百分点，同比下降11.64个百分点。 目前市场依然还是“以价换量”的策略，所以整个市场的走势还是降价为主，依然还是卖方承压。大家可以从下面的二手房月度成交走势图中，看到二手房交易的一些规律。每年在经历春节后的金三银四后，市场通常会经历一段夏季的淡季，然后在所谓的“金九银十”再起一阵成交小波峰。只是22年因为疫情的原因，上半年的走势显得“与众不同”一些。 |
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从目前的量价关系以及市场的挂牌量的走势来说，二手房价格依然还有下探的空间，虽然各种刺激性政策轮番上阵，但目前的市场已经形成了一种“免疫”，政策的刺激作用越来越弱，至少在今年的二、三季度，我是不太相信所谓的“回暖”会到来的。 |
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不讲武德。 3月环比的对象是2月。 今年的2月正值春节，房产销售淡季，淡季中的淡季。 而3月份则是旺季，向来有金3银4之说。 那旺季环比淡季，不是不讲武德是什么？ 诸葛数据研究中心2日发布的数据显示，3月份，重点14城二手住宅成交102755套，环比上升125.2%。 找不到同比口径，但根据现在一些媒体避重就轻的特点，同比数据肯定不太乐观，因此避而不谈。所以，只能做个参考，不具备代表性。 而深圳二手房销量的上涨，本质上还是以价换量，业主主动降价来换取的销量。个别业主主动降价超过20%。 所以，在关注销量的同时，还应该关注一下价格水平。 文章中也说了，虽然环比翻倍回升，但今年楼市“小阳春”热度不及去年同期。新房和二手房交易数据同比均处于下跌区间。 形势还是十分严峻。 房企的销售数据，也只有环比能看。 克而瑞研究中心统计数据显示出同样的趋势。据其统计，3月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月提升92.8%，同比跌幅明显收窄。 同比只有讨论降幅的份。 真正的小阳春其实是在去年。大家可以看数据。 |
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无论是新房还是二手房，去年价格的环比均有不同程度的上涨。 并且持续了两三个月。 但这更像是一种幻象，到了年中，价格开始回调。 而今年的房地产小阳春，可能是今年销量最好的时期。 下半年会和去年一样，观望情绪继续增加。 房产是耐用品，不是快销品。 没有常换常新的说法。 供过于求的现状摆在那里呢。 |
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单纯来看3月份的房地产市场成交量，全国基本上都是爆发式增长，成交量基本上相比2月份都是翻倍，市场是一片大好，基本上环比增长都是100%以上。 但是拉通了数据来看3月份大幅度增长是建立在2月份大幅度降低的基础之上的，大多数城市3月份的反弹也就是反弹到1月份的水平，而一旦把1-3月份拉通和去年相比就惨不忍睹了。 刚好昨天中指研究院发布了3月份TOP100房企销售数据，月单月来看销售额环比增长117.3%，环比增长明显，1-3月份总额为8978.3亿元，而去年同时期TOP100房企销总额为17589.5亿元，拉通1-3月份的数据来看相比去年是直接腰斩的，这边等国家统计局15日发布全国房地产市场销售情况的数据更准确一些。 |
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重庆新房成交月度趋势 而记者提到的重庆二手房交易情况我就有发言权了，刚好最近我在准备卖房，我一套75平米的房子，2020年高峰时期可以卖130万元我没有卖掉，2021年降到了120万元，2022降低到110万元，去年年底还能卖100万元，最近真正下定决心卖掉的时候中介告诉我只能挂93万元，前几天中介打电话来问我说一个客户看上了我的房子想86万买我的房子，问我是否可以成交。而我自己这个房子的房价走势基本上也代表了绝大多数重庆房地产市场二手房的价格走势，从2020年的高点到现在基本上下降了30%左右，基本上当时购房的客户首付已经直接亏没有了。 总体来说进入3月份成交量是有大幅度的提升，但是大多数的交易量提升都是像重庆一样依靠以价换量，但是目前来看市场还没有完全走到拐点，在这个以价换量的过程中只有充分的下跌才能迎来拐点，目前来看还在山腰上。 |
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现在是一线城市楼市近期呈现出「小阳春」，但二三线的还是惨不忍睹啊。 刚刚的3月份，北京的二手房市场成交量猛增，增长率高达125.5%，而深圳的网签量更是刷新了近三年的纪录。但是从不同的角度去看，可以得出得出不同的结论。 4月1日北京住建委发布的数据显示，三月份北京的二手房网签量达到了14280套，环比上月有了显著的上涨，但与去年3月相比，成交量却下降了35.7%，这明显可以看出尽管环比趋势向好，但与去年同期相比，市场的情况还是有差距的，当然去年三月份北京市场也迎来小阳春，成交量基数较高，所以使得今年的同比压力增大。 |
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然后我们看看深圳的数据，深圳的楼市也呈现出强劲的增长势头，据第三方数据显示，3月份深圳的二手房网签量达到了5196套，环比上涨了117%，同比也上涨了5%，这算是自2021年2月以来，首次月度网签量突破五千套，创下了新的纪录。此外，二手住宅过户量和新房住宅预售成交量也均环比二月显著上升，显示出市场正在逐渐回暖。 |
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深圳二手房数据 当然3月份最出名的肯定是上海的新房市场，在3月28日，某豪宅项目的512套高层住宅在一天内售罄，销售金额高达196.5亿元，刷新了全国单个楼盘的开盘销售金额纪录，这个楼盘就不做点评了，毕竟买到就是赚到，所以有钱的人越来越有钱，一套房子就几千万，我们普通人只能看着有钱人赚钱，自己在原地瞪眼睛。最后上海三月份的二手房成交量其实也达到了二万套，也算创下了五年来的新高。 |
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上海某豪宅项目 虽然一线城市的市场呈现出回暖的趋势，但背后的主要原因是价格策略的调整。 在买方市场日益明显的情况下，只要价格足够低，需求就会相应增加，因此二手房成交量的回暖，很大程度上是以价换量的结果。 所以一线城市的楼市虽然开始回暖，但背后的原因复杂多样，随着政策的进一步优化和经济的逐步向好，未来的楼市将可能会稳健和可持续。 这里要说一下，虽然房地产行情这几年虽然不怎么好，但是高端住宅那就不一样，总价千万元以上高端住宅成交那是相当的稳定增长啊。 |
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这是2023年CRIC监测的10个核心城市数据，全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套，同比增长2%，6个二三线城市总价千万元以上高端住宅成交总量接近1.3万套，同比增长10%，今年前两个月深圳总价1000万元以上二手高端住宅共成交590套，比去年同期增长76%。 房地产经历了长达两年的挤泡沫，深度调整之后的房价，豪宅在有钱人眼中越来越有性价比，10万一平的豪宅或许充满了泡沫，7万一平的豪宅海人人都想抄底，一线城市核心区的房产，仍然是资产配置中绕不过的一关。 |
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就算按照最火的深圳来看，3月新房同比下降，二手房同比下降，小阳春不是应该看同比吗？ |
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深圳除了网签的确大涨，新房和二手房成交数据都远远低于去年3月份。 因此，现在就开始鼓吹小阳春，有点为了下结论而下结论了。 真没有啥必要。 因为，楼市普涨，或者普跌的泡沫大致是不在了。 就以深圳为例。 同样的3月份，深圳入市了13个新盘（不包括人才房及安居房），共6574套住宅。 从成交情况下看，新房成交了2245套房，但对比过去的近几年的同月，今年的3月份，新房成交量也是最低的月份。 |
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看看数据吧： 最大的感官就是分化严重，销售不均。 |
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比如深圳的热门区域前海时代，开盘当天卖了282套房，去化约82%，销售金额27.39亿元。 在看看光明、龙岗、坪山等冷门区域，去化率还是个位数。 而所谓的市场暖意也不过是二手房业主以价换量，刚需房和改善房入市的结果。 整体来说，深圳楼市还是位于低点。 毕竟，除了广州放开120平限购，另外3个一线城市并没有实际打开限购。 在这个背景下，有钱的人不能买，钱不多的不敢买，毕竟房价仍旧处于下行空间。 一买，房子就下跌，尤其是二手房，很多人还是无法接受。 而一些地段较好，升值潜力大的区域和地块，新房 和二手房的价格倒挂仍旧巨大，这也是部分有钱人敢于出手的关键原因。 无论是深圳的前海，还是上海最新售罄的中海·顺昌玖里，其实都是因为新房的开盘价格完全低于市场二手房价格。 这也说明，未来的楼市就是两极分化，楼价不均。 这其实才真的的符合楼市商品化的特点。 有的地方位置好，供大于求，自然价格就上涨； 而有的地方供求远远大于需求，价格长期低迷也是情理之中。 未来楼市，其实这个方向已经很明确。 两条路走： 保障房或者公租房解决的是中低收入的福利住房问题； 商品房交给市场来自由定价，通过收割富人，税收反哺保障房； 这才是良性的循环。 否则盖保障房的钱应该从哪里来。 因此，今年大概率放开限购是有可能的，甚至于也是群众的呼声。 否则被计划行政性手段干预的中国楼市，却用网红经济学家的西方经济学那一套去分析，当然也就是错误百出，无法自圆其说了…… |
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环比真是个好东西，因为可以把季节性的影响放到最大， 1-2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。三月只要稍微好一点，相比于过年的2月都是环比大涨，当然这个是对新房市场的情况。 二手房也非常依赖信贷支撑，一般看房地产热度，都要看居民负债的情况，前两个月，住户贷款增加3894亿元，其中，短期贷款减少1340亿元，中长期贷款增加5234亿元，这还是两个月综合的表现，2月数据更惨淡，房地产成交根本不可能好看。好处则是3月季节性影响计算基数的时候会非常好看，比如题目中的描述非常有意思，“重点14城二手住宅成交102755套，环比上升125.2%。其中，深圳的二手房销售量已超去年同期。”是不是可以这么理解，除了深圳其它都没达到去年的水平。 更值得关注的是各地的库存和去化情况，比如上述中的深圳新房去化率继续增加到25个月，这也表现在房企的信用越发危险，二手房前几年加速开始，各地的挂牌量基本都呈现了快速上涨态势，挂牌量超过20万的都不少了，相比来说，二手房更加愿意让利，用价格换流量是非常正常的做法，且更加接近市场真实情况。 相反，新房的定价却不如二手房灵活，受政策影响很大，比如限跌令。地理位置相对二手房差，预售制下质量看不见摸不着，交付也存在庞氏信贷的风险，还不能像二手房那样大幅以价换量，结合本身可能普遍存在的提前确定收入和过度资金池问题，现在房企不仅没有走出来，反而越陷越深成了房企的常态，所谓的风险还在扩大，也是阻碍新房去化的重要问题。 小阳春这个词用的多了，人也就不信了，去年媒体大肆宣传阳春和复苏，被套牢的人还少吗，一年的折损都顶得上几年的工资，这不是跌幅太大，比如深圳也才跌了8%，而是房价收入比太高时，少量的下跌就是几年白干，至于房价是否合理，现在看来跌幅还不够，强势城市的房价收入比长期到20左右是一个人口结构下的合理区间，无非是这个过程要持续多久罢了，至少现在还存在明显的泡沫尚未出清，除了价格超过居民收入承担之外，过去房地产各个环节创造的窟窿还大着呢，小波澜预计还无法扭转大趋势。 |
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base南京，说几个身边事，就在过去2个月，公司里两个同事，房子都卖了。 一个是学区房，总价150w多点，算是这个区最好的公办初中，小孩初三了，挂了小半年，3月底卖了，差不多是那个小区的最高价成交，卖完后半个月，价格又下来了。 另一个，是老破小，也是100多万，在南京城东，外地人在南京买的，目的是小孩马上要上学了，但这里学区其实一般。同事也是挂了好几个月，因为1楼带院，相对好卖些。 发现规律没？都和上学有关，无论是好学区还是一般的学区。最近看到的成交其实挺明显，交易大头，是总价很低的房子，而且有不少和上学有关。 按照我爱我家南京的数据，你会发现成交量最大的区间，正是100-200万，里面包含了总价低面积小的学区房，和一些老破小、位置偏的上车房。500万以上，占比只有5.9%。 |
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另一个客人，北京的，要买套2000w+的房子，算豪的了。问我怎么看，我说如果不急，可以等一等。客人说年底要结婚，家里人也准备好钱了，而且婚前财产嘛，大家懂的。我说那如果能接受10%左右的波动，买就买吧。卖他房子的也挺有意思，标准的投资房产，是用公司持有的，长期闲置，连基本户都没了，还要重新开户。而且这个房子的确小区、房型都相当不错。 客人交易还挺小心，找了中介不说，还抖音找了个律师，结果定金都交了，突然又电话我，去办手续前发现问题了，自己离婚2年，不满3年。我也不知道这哥们离过婚，关键中介、律师居然都没问这事，我只能帮他想想办法，了解下持有公司未来的税赋情况，顺便安慰他，最近政策可能调整，各地都在放松。客人也挺郁闷的，说我离婚了总不能睡大街吧，我又不是炒房的。 然后第二天，北京宣布，离婚3年闲置取消，就这么寸。 所以，各地不少限制的取消，也让一些刚需，加入了买房的行列。 至于未来走势，只看一点，大家的收入预期。如果大部分人，当前还是在担心降薪、失业，那楼市整体还是会比较低迷。更多是有上学、刚改、刚需的，金三银四参与下。 |
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小阳春来了，不过是以价换量得来的，现在这个行情还不足以支撑楼市走好走实。 看看去年3月份的情况，去年3月份，各行各业是在疫情3年的基础上开始进行艰难复苏，房地产也不例外。 但房地产的情况比较差，因为房地产叠加了下行态势，国房景气指数处于低位。 |
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2023年1—3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9.0%。 商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。 可以看到，虽然销售额因为3年疫情压抑需求的爆发出现了增长，但是开发投资和开发商的资金到位情况都在往下掉，市场整体悲观情绪并没有好转。 |
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2023年至今，整个房地产开发市场，充满了调整与企稳的调子，但碧桂园、万科、龙湖等开发商明显在挣扎度日。国房景气指数一路下滑，到2024年2月，只有92.13了。 |
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3月份，多地的数据有好转迹象，但都是以价换量得来的。 一些卖房者，在加速逃离，而接盘的需求还在，证明了这个市场永远不缺客户，但价格不到位，确实不好卖。 楼市必定还要深度调整，万科等企业要是能度过危机，才能证明房地产市场的转机来临了。 |
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今年房地产整体情况肯定还是不容乐观的 龙头企业万科今年开始不分红，其他很多房地产企业财务报表发不出来，股票停牌 而且一季度各大房企销售额特别差，也就是3月二手房情况还可以，主要是因为业主降价导致，普遍都比挂牌价低10%-20% 你要说“小阳春”也就是发生了一线城市的二手房市场，整体来看，没有什么“小阳春”，依旧是寒冬 除非新房价格可以多松动一点，对刚需群体补贴一波，那或许销量真的有“小阳春” 不然其实没什么变化，最关键的还是房价和收入的一个情况 要不收入慢慢提升，要不房价慢慢下降 达到了某一个平衡的时候，销量会慢慢回暖 真正的“小阳春”才会出现 |
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3月房地产市场的所谓“小阳春”主要是以价换量，百城二手房价格继续延续低位 说简单一点就是降价促销，刚需存在，但需要让利，销量的回暖就是这样来的 3月100城新建住宅平均价格为16311元/平方米，环比上涨0.27%，同比上涨0.82% 二手住宅平均价格为15088元/平方米，环比下跌0.56%，为连续23个月环比下跌，同比跌幅扩大至4.80% 新房和二手房价格分化在继续扩大，主要还是因为新房太贵 当然二手房其实普遍也一样贵的，也要看地方的，比如说3月深圳二手房成交量突破5000套关口 这是时隔3年深圳二手房月度网签量再破5000套，深圳的二手房就表现不错 但14个重点城市的二手房市场表现综合来看一般般 3月份二手住宅成交量达到102755套，同比下降了32.5% 这就可以看出来，整体房地产市场表现没有什么“小阳春”，只有一些局部地区的改善 |
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按照楼市的节奏来看，金三银四”，一般来说3,4月份是挺不错的，但今年的情况确实很一般 市场整体热度不及去年，从目前房地产情况的来看 未来会继续分化，新房和二手房分化，二手房里面肯定还是一线城市更便宜的成交更快 因为整体房价还是泡沫比较大，所以整体“小阳春”依旧不容易 能有局部的回暖就很不错了 |
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在现有政策框架下，任何挤牙膏式的所谓“刺激”、“利好”，都改变不了资产负债表衰退/螺旋通缩的局面。三月以来房地产市场的所谓“暖意”，拉长周期看可能连熊市的B浪反弹都算不上。 事实上，大多数地方，2024年房价的涨跌，是无关紧要的，因为不会改变长线下跌的趋势。很多房子的价值甚至会跌到0。 任何“花钱”的目的无非是两个，消费或投资。买房也不例外，对应的就是所谓的“自住”和“炒房”。买房最核心、第一位的考虑要素，就是看你目的是消费还是投资。 就目前的大背景、大趋势而言，现在这个点，自住（消费）购房是比较合适的，利率等各方面都在优惠让利，2024年政策面大概率更友好。 但投资则不然。除非房2024年房价一步到位跌到国际横向比较的价值洼地位置（可以考虑一些中国国情的适当溢价），否则小打小闹式的优惠对于“投资价值”而言都是聊胜于无。特别对于房产这种流动性很差、普遍持有期较长的资产，短时涨跌对于投资并不是很重要的变量。 房地产行业有个著名的分析框架，所谓“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。过去二十年主导中国房地产牛市的主要是后面两个因素。但现在，人口这个“长期因素”，开始进入产生影响的时间节点了。 日本房地产泡沫破裂的故事，大家都知道。东京房价直到崩盘三十年后，才回到三十年前的价位。当然很多人觉得日本的案例没有代表性，觉得日本是个孤例。喜欢举欧美的例子来论证房价“长期上涨”的普遍性。 但问题是，中国的基本面，跟日本而非欧美，有更多的相似性。欧美整体有远高于东亚的生育率，且有广大亚非拉地区源源不断的移民“接盘侠”。而日本就没有这样的条件了。中国则以远低于日本的总和生育率，11倍于日本的人口体量、远低于日本的发展水平，在可以预见的将来，吸收亚非拉移民当接盘侠的条件，显然又比日本更差。 实际上，在欧美内部，英美澳加这种有英语国家（全世界会英语的都是潜在的接盘侠），房价走势明显强于法国（会法语的接盘侠毕竟少），法国又明显强于德国（德国连前殖民地都聊胜于无，潜在接盘侠比起法国又少了一个量级） 土地的影响，其实已经体现在“现价”中了。而房地产开发想获得“暴利”，需要未来的价格又显著高于现价，即宅地和人口的供需关系，又朝“供不应求”的方向提高一个数量级。但显然，在目前的人口趋势下，除了京沪这种“减量发展”的城市、深圳这种100%城市化且增量建设用地空间极少的城市，其他城市的宅地相对于人口的供求紧张度只会越来越低。 至于金融因素，信用货币时代，“货币总量”的扩张，并不是靠央行或政府的“印”，而更多的是市场主体的行为。“贷款创造存款”，决定资金需求（或者说“放水力度”）的首先是贷款意愿。房价“看涨”，则大家热衷于贷款买房，自然是“印钞”——你向银行贷款，实际上是自己的贷款账户上多了一笔钱，但包括银行在内，没有人少了一笔等额的钱。这才是“印钞”的真正模式。反过来，如果房价预期普遍看跌，买房还不如租房，则房地产链条的各种“信用扩张”就无从实现。日本式“资产负债表衰退”的社会，就算利率降到0，也没多少人贷款，改变不了螺旋式通缩的命运。 而现在，短短五年就腰斩的年出生人口数量、2022年正式开启的人口负增长时代（十几年后五零后的去世高峰期，还会有每年千万+的人口减少），已经给出了未来预期的基本面。 |
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这要看你怎么定义暖意，如果涨价且成交量提升才叫暖意，那么显然目前还是寒冬阶段，如果降价但成交量提升也能称为暖意，那么我觉得后面必然会有这么一个阶段呈现暖春。 还记得一个经典的梗不？在3、4月份穿着羽绒服和穿着T恤的人擦肩而过，他们互相心理嘀咕一句........ 客观的说国内缺房子或需要置换的人与家庭不在少数，阻碍他们行动的主要还是成本也就是房价，同时国内已经有很多人意识到现金为王的问题，房产供大于求且人口增量消失，及时把多余的房子出清换为现金才是最紧要的，哪怕让利、降价只要能卖出去就算是胜利大逃亡。 那么后面的故事就是金风玉露一相逢，一个想等房价打骨折买房(置换)，一个想把房子卖出去哪怕大降价也在所不惜，达到这种平衡点的时候，自然是成交量会有一定程度的提升。 以南京为例，6万元买海峡城与赌博无异，4万元买海峡城提心吊胆，2.5万买海峡城房住不炒、非常宜居......... 有个朋友问我一套海峡城的房子跟房东谈到2.9万是否可以拿下，我直接让他跟房东说2.8万就直接签，否则直接离开坐等房东主动联系，后来朋友照我说的做了，也没有等到朋友回家，还在路上房东和中介就紧急联系愿意按照2.8万来..... 那么南京海峡城的业主会认为此番海峡城成交量+1是暖意或者小阳春吗？怕不是看到俯冲3万的房价已经快要吐血了，南京其他区域的小区看到海峡城都2.8万只会更加吐血。 |
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我给大家划一下重点 |
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这段话的意思是: 3月份，重点14城二手房销售量有13个低于去年同期。 |
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你拿18岁成年人跟6岁小孩比跑步？ 你拿刘亦菲跟普通人比漂亮？ 3月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元(人民币，下同)，较2月提升92.8%，同比去年3月降低45.8%，对比1,2月降幅是减少了点，可同比下降45.8%。 新1线城市销售情况， 3月，杭州新房成交6678套，环比增长245.8%，同比下降45.8%，去年杭州成交11524套， 武汉商品房成交7567套，目前商品住房成交6013套，环比增长114.98%，同比下降58.95%，去年是1.7万套， 南京成交2425套，其去年月份成交8139套， 2023年1月到3月苏州成交商品住宅成交套数为4781套，3月苏州新房成交5835套，请注意3个月跟一个月比。 2、3线城市明显更差，有些数据都不发布了。 当然3月份市场1线城市有明显回暖迹象了， 上海二手房成交20223套，上海这个成交如果能够保持3个月，上海楼市就基本恢复了。 这是真心不错，上海新房销售套数 北京二手房成交14280套，北京还需要量稍微放大。 这也我反复说北京、上海房地产没有什么问题， 上海只是原来房价上涨太多了。 深圳二手房成交5196套，二手房住宅成交是3840套， 还需要恢复一段时间。 |
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经过连续一年的下跌以后，国内房地产只算在下行通道中有所反弹，而且价格没超过去年同期。个人认为大方向还是会往2015～2016年那个大平台移动。 环比是跟上个月比，上个月太差了，就很容易大幅度环比上升，但大趋势还是没有超过去年同比数据。同比是比较客观的。 实际上今年楼市“小阳春”热度不及去年同期。新房和二手房交易数据同比均处于下跌区间。 并且二手房成交价格比去年同期低1.48%，实际上现在二手房成交量上升，是以价格下降换来的。 而新房，由于推出了一些改善型住房，拉高了新房的平均价格，比如3月28日，上海豪宅项目中海·顺昌玖里，17.2万一平米，其实跟普通人没什么关系。其户型151～495平一套，价格2600万～8500万每套。 |
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全部512套高层住宅房源，销售金额达到196.5亿元，刷新了全国商品房单次开盘最高销售纪录。这种高档住宅，实际对普通人没什么影响，只会拉高新房价格数据。 剔除这些高端改善型住房，实际上全国新房价格还在缓慢下降。跟股市类似，下跌是波浪型的，价格每下降一个阶段，会有反弹，因为会有人抄底（当然实际可能抄在半山腰），因为每个人对价格预期不一样，这时候成交量会有所放大。 但是只要不超过前期高位，就不算反转，只能算反弹。而且二手房主态度软化，愿意议价，愿意打折出售，加上降息，放开限购，等原因，是催生二手房交易量上升的原因。 总体去年新房价格下跌了9%，二手房出现很多8折成交。估计盘整以后，还是难改趋势。因为购房需求可能进一步被消耗。 |
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这就是你鼓吹的暖意？2月份春节之后3月采购经理人指数PMI环比回升这是数学常识，主要还是季节性规律，并非经济预期回暖。3月份三大PMI指数同比均不及去年同期。2024年第一季度中国前100房企销售收入同比去年更是直接腰斩！ 中国房地产已经彻底崩盘，从2023年进入房贷债务通货紧缩周期，社会上到处都是失业、裁员降薪、收入下降和通货紧缩的恶性循环。通货紧缩的时代现金为王，长时间的通货紧缩，房子是吞噬现金流的黑洞，房贷是最大的负债，房子是最大的负资产，负动产时代房奴们这个月房贷还了吗？ 万科一直打着国资的旗号，背后干着给职业经理人输送利益的买卖。一是万科背后有大量影子公司，这些公司由万科现员工、前员工持股，这些影子公司中有些万科还持有小股，干的事情包括万科产业链上下游的买卖、买卖万科股票和债券、投资参股项目公司、购房尾款及往来款保理等，在万科体外形成了巨大财富，由万科管理层控制；二是万科有大量的表外负债，包括上面说的保理融资、影子公司的融资等，以及大量不并表合作项目下的负债，包括与各地本土开发商合作的小股操盘项目，与曾经从万科出来的人搞的项目等。万科搞这些事是有传统的，田朴珺跟王石谈恋爱时，就在外面洽谈各种地产项目，意图很明显。上梁不正下梁歪。万科财务报表外的资金池及负债最多时都在千亿级别以上。所以万科的账经不起查。 住建部部长：对严重资不抵债失去经营能力的房企，该破产破产！穆迪：下调万科评级至垃圾级！标准普尔下调万科信用评级至垃圾级！惠誉下调万科评级至BB+垃圾级！自身难保的深圳地铁做股东的万科，也扛不住住房严重过剩的命运，万科嘴上喊活下去但是也仅仅是说说而已，行动上依然是高杠杆的激进债务规模扩张，过去四年中有2年高价拿地第一有1年拿地第二，别的房企卖不出去的房子，万科照样也卖不出去，债务堆积越来越多，借新还旧，美联储加息导致高利率美元利息都还不起了，万科必然是下一个恒大碧桂园。 鼎益丰爆雷对深圳炒房杀伤力巨大，深圳土著房东们都信这个神棍，多年来手里有点钱都投给他，资金规模数以千亿。鼎益丰爆雷对深圳房东群体后果是灾难性的，连锁反应会非常恐怖。大量深圳房东从2020年开始贪便宜从银行套经营贷然后投给鼎益丰，挣幻想中的30%高额回报，2024年超过10万亿的经营贷爆雷，资金链断，房价又同时暴跌，这下可就全完了！深圳房价因为鼎益丰爆雷而继续暴跌，量价齐跌还无人接盘。深圳房租也跟着暴跌。 香港北部都会区吸收250万人口的科技生活区，跟雄安吸走北京天津人口一样吸走深圳和香港人口，增加深圳和香港的土地供应，降低深圳和香港的房价。同理上海临港新区、广西北部湾区，新疆自由贸易区等不断增加的新区。互联网对土地的平权效应导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌，城市核心区域原本就已经缺乏活力，商业面积严重过剩，新冠大流行加速了这一趋势。滴滴共享汽车的商业模式，远程办公、居家办公的新生产力都已经打破了地域壁垒，互联网最新形态元宇宙加剧房地产行业的长期萎缩。 |
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一堆烂套玩意！！说都不会话了。 我曾经不断说，房地产不要完全否定。有问题是事实，但是 你不能否定它在中国发展的正面意义。同时要看明白房地产的巨大问题。说实话 客观批评房地产的，把中间利益关系的危害直面说出来的。我算知乎写的最明白的了，前因后果都写了。 我也说了，房地产大分化的问题。目前看都算准确，既然说的差不多。核心城市八个 加上 省会 副省级城市计划单列市等等就100来座城市有价值这个判断不变。 |
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媒体对于“小阳春”这个词语，有着近乎病态的执着，每年都像月经贴一样问一遍，“小阳春来了么”“小阳春来了么”，就像年轻的小情侣一样，从骨子里害怕它不来。 然而，一个不争的事实是，现在房地产行业隐雷密而不爆，市场人心惶惶，全都在猜猜猜。近的就有碧桂园等房企碧桂园、融信中国等多家出险房企宣布股票停牌。现在市场的猜测有二：一是这些房企可能也存在恒大之前的数字游戏，为了发债提前计入收入，在恒大暴雷，诸多审计等机构被追责以后，现在市面上，找不到机构为其出具财报；二是销售额、现金流进一步恶化，保交楼工作堪忧。如果公布财报数字，将会使得房企销售陷入持续低谷，进一步恶化购买者的购房信心。 但是不论是哪种猜测，碧桂园和融创中国这种体量的房企出事，对于中国的房地产领域的冲击是巨大的。 而且我们从数据出发来看，很难说中国的房地产楼市有所谓的“小阳春”。 3月31日晚间，市场研究机构克而瑞发布数据显示，在2024年第一季度，百强房企累计实现操盘销售金额7792.4亿元，同比大幅下滑47.5%，近乎“腰斩”。此外，百亿房企的数量也下降明显，在一季度，百强房企中仅有16家的累计操盘金额超过100亿元。可供比较的是，在2022年和2023年同期，分别有40家和34家百强房企的操盘金额突破百亿元大关。 同时，你看所谓“金三银四”的金三的房地产市场，会发现不止是销售金额，房地产成交面积下降也是极为的明显： 克而瑞数据显示，重点30城3月新房成交991万平方米，环比上涨92%，同比下滑56%；一季度整体成交量仅2412万平方米，环比下降43%，同比下降52%。 你要知道的一个事实是，这还是在国家加大政策扶持的情况下，出现的销售金额和面积的双双下滑： 据克而瑞统计，一季度各地房地产调控政策继续优化，全国至少127个省市出台152次宽松性政策，频次同比增长约四成。 最后，你从已经公布的房企的销售目标，也能明白，楼市别说“小阳春”，先好好考虑如何实现筑底，并且在经济寒冬中活下去吧： 3月底，越秀地产为2024年设定的销售目标仅增长3.5%，绿城中国和保利置业的目标与近年持平，美的置业称，要首先保证现金流安全，把规模往后放，全年销售目标较2023年有所下降。 |
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房市出现短期的回暖，其实属于正常现象。至于其是否预示着房市的彻底复苏，则目前下结论还为时过早。 在经历了差不多一年的回落之后，房地产市场已经与之前十多年一路疯涨的形势相比有所不同。从供给侧来看，恒大，碧桂园，万科这些地产龙头先后发生的爆雷或者危机，暴露了以天量债务为支撑的房地产开发行业的一些基本问题，未来这种模式可能不再会被市场所接受，相关政策必然也会有所调整，甚至彻底改变未来的行业格局与商业模式。这一结构性的调整一旦发生，便将成为一股不可逆的趋势。未来的市场信息架构，也必然会促使房地产交易市场的进一步规范化与透明化。 从需求侧来看，房地产市场的另一个基本问题，即高空置率，并没有得到根本解决。尤其是在三四线城市，这种情况尤其严重。一二线城市尽管同样存在类似的问题，但是由于其自身的优势，通过放松限购等措施，可以得到适当的缓解。此外，目前就业市场的严峻形势导致出现的断供，以及相应的大量房屋出现在市场上急待脱手，甚至挂牌要价远低于入手价乃至房贷余额的现象，也在一定程度上刺激了房产交易市场的短期回暖。 事实上，房地产市场的刺激政策，包括降低利率，取消或者放松限购，“认房不认贷”等，都存在一定的滞后效应。从积极的角度来看，或许当前的小阳春也是之前的刺激政策开始出现显著效果的体现。 |
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“小阳春”是褒义词。 现在谁提起楼市还认为是褒义词呢？ 不是期房烂尾，就是开发商暴雷，或者是万科这样没暴雷但是负面新闻一天比一天多。 买二手房的不是亏本就是亏本，打断骨头往肚子里咽。 就像说到股市，谁还认为现在是“牛市”，哪怕最近股市指数从2800反弹到了3050，大概上涨了10%。 房地产肯定还是熊市，从新房销售下滑的数据，房地产投资的下降，政府土地出让金（拍地）锐减，可以看出来当下，特别是2024年，房地产还在持续下探，什么时候是底部，不知道；未来什么时候反弹，不知道。 说一个直白的对比，万科在2019年多前股价最高在30元，到了2024年股价大概在8.5元。从万科的估值来看，相当于行业龙头公司的股价跌了60%。 万科股价的暴跌，对于估值而言也是一致的，之前认为万科是好学生，市场给的PB在1.3左右，是有溢价的；现在认为万科还是优秀的房地产公司，市场给的PB只有0.4，先当于给了烂公司的估值。 这个市场就是这样，价格表明了一切问题。 二手成交量上涨，去年也是这样，都是以价换量的结果。 说白了在统计数据上，可以看出全国所有城市的二手房价格都在下跌。 虽然统计局没有跌那么凶，但是上海的房子二手价格实实在在是跌了15%以上。 就是这么简单，当下市场。 |
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