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[商业财经]深圳二手房月度成交时隔 3 年重返 5000 套关口，大部分业主主动让价促成交，哪些信息值得关注？ |
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4月1日，根据深圳市房地产中介协会统计，今年3月，深圳全市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数… |
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统计口径变了，原来我们用的是备案二手房成交， 现在是深圳全市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）。 有人说这个有什么差别，你做过二手房交易就知道。 一它以二手房买卖合同发起时间，业主有毁约率是远远大于备案的， 备案基本就没有毁约， 交定金房价变化过快，中间有什么事情是有毁约，当然不高。 二其次正常备案时间是晚于交定金1个多月以上的， 从交定金、交首付，再到审批贷款，贷款通过、再到交房目前保守估计需要1个半月左右。 平均需要2个月。 月度成交时隔 3 年重返 5000 套关口， 可二手房住宅成交是3840套，深圳住宅成交套数是3840套。 当然深圳二手房成交是明显回暖了， 一个是深圳放松了， 外地户口三年社保可以购房，原来需要五年社保。 二个是房贷利率的下降， 三许多房东还在降价， 可还是要承认深圳二手房在回暖。 |
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结合国家统计局公布的2月70城商品住宅销售价格的数据上看，更像是一种以价换量的打发。深证的二手房销售价格数据上，环比下降0.5%，同比下降6.1%，换来的是3月二手房的交易量，环比增长116.6%，同比增长5.1%。这个环比数据考虑到2月是春节的缘故，所以环比数据没有太大的意义。 文中的机构监测的数据和国家统计局的数据，因为统计方式和口径不同，有些出入，但总的趋势还是一致的。“3月底二手房挂牌价为7.06万元/平方米，环比下跌1.1%，近12个月里累计跌幅达8%。” |
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在政策方面，深圳楼市放松的一些限购性的政策，然后在房贷利率方面也随着LPR下调，包括一些执行多年的地方性政策，比如“7090政策”，或多或少给市场带来了一些活力。当然，更多的还是二手房的卖家，自发性地对价格进行调整的一种“自救”的措施。 降价促销本来也是常见的交易策略，当然在这个行情下能够成交套现，也算是不错的结果了，在市场下行的时候，怕的就是有价无市的尴尬。但以此来说明楼市就迎来的“小阳春”和“金三银四”未免也太过乐观了。不过对于从事房地产交易相关行业的朋友来说，也算是难得的一个正向的消息了，有成交量就有佣金，有业务可做，价格不断下跌的市场，总还是比死水微澜的市场还是要好一些。 |
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最好的情况就是有序撤退，不踩踏。 对于银行系统而言，最大的风险是什么？ 就是在最高点买入的业主，无力偿还房贷。房贷断供，住房进入法拍流程，然后房子打骨折拍卖。 如果出现集中式的断供，房子批量进入法拍，导致整个房市剧烈下行。就不仅仅是房主承受巨大损失，银行也会出现大额的坏账。 最为理想的情况，就是二手房交易频繁，换手率高。 踩在高点的房主，让价销售，亏个几十万，把手上烫手的房子让出去。 让给资产还比较充足，现金流还比较健康的人群。 如果局势进一步恶化，这部分人又再接着转手，认亏几十万，让房价进一步往下行。 这种逐级下台阶的方式，就是所谓的软着陆方式。在每一次的换手过程中，房子的估值下降，贷款比例下降，银行的坏账风险一路下降。业主亏得明明白白，且不断的二手流转的过程中，每个业主都适当分担了相应的亏损。从而让损失变得相对能够承受，避免了直接上天台。 前段时间，又在炒作M2的大增，又在炒作通胀到来，又在忽悠大众向房市投资。 但只要稍微分析，就知道房市作为一个市场总体是在下行的。在总体下行的情况下，顶多能够保大弃小。但即使是楼市分化，区域分化，城市分化，乃至于相应的别墅豪宅的持续分化。在总体大局上，也不可能去逆势而动。固然有人能够火中取栗，逆势赚钱。但对于普通人而言，还是稳妥起见，安安稳稳的多等一段时间。 最近的炒作，都已经无法直接从房市入手了，无论是外围的信贷的膨胀，还是上游的地王的出现。实际上都不敢继续去碰新房价格，新房销售量，去化面积，库存量，新开工面积，在建面积，这些最直观，最为直接的数据。 当下的经济，仍然在经历着非常深刻的调整。且从今年企业破产情况来看，调整速度正在加快。无论是开发商的破产，还是信托的破产，又或者甚至是地方县级财政的破产，都会逐渐不断的出现，加快出清的速度。 在这种背景下，最好还是不要贸然加杠杆，强行去上改善。未来的改善的供给一定会持续的上升，真没必要在深圳这种大城市强求购房。如果手里面有几百万，如果恰好有某方面的特长，能够去抄底某些专有资产，那么相应的资产可能廉价到难以想象。在这个资产相对价格大幅调整的时期，最好还是让那些不差钱的过江龙去接盘。 |
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量起来了，价跌了。 放股市就叫资金出逃，套现离场。 放楼市就成小阳春了。 考虑天朝媒体的节操，以及遣词造句的水平，只能说还是可以接受的（unacceptable）。 深圳不愧是特区，政策试点的排头兵。说明一个事实，一线城市，开放户籍，房子还是有接盘侠的。只会少赚点，大体不会亏。有了深圳的宝贵经验。八旗爷们长出一口气，端起了二锅头，小资们继续去咖啡馆高谈阔论，穿拖鞋的大爷晚餐多加了半个烧鹅。这还只是只有工作便利没有升学、医疗的深圳。四兄弟里户籍管理最宽松的深圳。深圳都这样，其他三个地方还愁什么？ 说业主会吃亏。是也不是。会吃亏的业主都是高位站岗的，本来就是韭菜，这次不吃下次也得吃，房产不吃，股市也得吃，政策就不是给你们定的。真正的庄家在乎的是量，只要量在，市场就在，土地出让金就在，只要供地吞吞吐吐，出个地王还不是手到擒来。 结论，利好一线城市的土地财政。不利好开发商，利空持房待售的散户，利好有大量房产等待出售的大户。户籍改革任重而道远，户口竟然有可能成为房地产软着陆的契机。 没有户口加成的二、三线城市怎么办？有招想去，没招死去。真正的大佬不会在二三线配置房产资源。如果主要资源配置集中在二三线城市，那就不是真正的大佬。不是大佬就是韭菜，无非就是高大一点，根深叶茂一点。之前不割，是小韭菜够吃了，不用割。现在小韭菜不够吃了。连美国的书记都说了，要不在桌上吃饭，要不在桌上当菜。桌上吃饭的就那么几个人。只是有些群体当摆盘装饰当久了，看着韭菜被吃，产生了自己是食客的幻觉。早知道人饿急了，盘子都能吃，何况摆盘装饰。 |
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这个消息会马上传遍中介的朋友圈，可以高兴到这个月的15号了。 整个3月份深圳房屋交易无论是新房还是二手房成交量都大涨，看月度成交量趋势就看出的确是2月份春节期间压制了成交量，3月份迎来了反弹，但是从新房来看这个反弹也仅仅是回到1月份的成交量。 |
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同样上海的成交量也是2月份春节原因降到冰点，3月份成家量反弹到12月份左右的水平 |
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总体来说2024年2月份成家量因为春节原因超额下跌，3月份成交量部分反弹是全国普遍趋势，但是把1-3月份数据拉平与去年相比整体下滑还是比较明显。 根据中指研究院4月1日发布的数据，1-3月，TOP100房企销售总额为8978.3亿元，同比下降但降幅较上月收窄。从3月单月来看销售额环比增长117.3%，环比增长明显、同比降幅收窄，销售情况有所好转。 其中，销售额排名前五的房企为：保利发展、中海地产、万科、绿城中国和华润置地，销售额分别为629亿元、602亿元、579.7亿元、532.1亿元和507.3亿元。 但是同样的时期2023年1-3月TOP100房企销总额为17589.5亿元，今年8978.3亿元TOP 100房企的总销售额是直接腰斩了，这基本上也奠定了今年全年房地产销售市场的主要基调，所有开发商笨着腰斩甚至更多下滑去做测算还有可能一线生机，如果承受不住这个腰斩下滑就只能是躺平了。 |
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事实证明，解除再多购房限制都不如价格便宜来的实际 二手房比新房便宜，并且价格限制少，所以成交情况就更好 3月100城新建住宅平均价格为16311元/平方米，环比上涨0.27%，同比上涨0.82% 二手住宅平均价格为15088元/平方米，环比下跌0.56%，为连续23个月环比下跌，同比跌幅扩大至4.80% 现在房东如果真的想卖房子，有诚意，那么根据现在的房地产市场大环境，肯定是要降价的 只要价格比周围挂牌的低，出手还是比较有机会的，千万不要跟着人家降，要比人家降的快一步才行 不然以后房价大趋势越来越便宜，你永远跟着趋势降价，那人家永远买不到你的房子，一定要比周围房子降价快一步 这个是现在把房子卖出去的秘诀 还有就是深圳本身是一线城市，购买力远超其他大部分城市，所以价格便宜的二手房优势更大 要是购买力一般般的三四线城市，人口又下滑的地方，那或许效果没有那么直接，但不管怎么样，更便宜的房价一定是民心所向的，一定是更好卖的 14个重点城市的二手房市场表现综合来看一般般 3月份二手住宅成交量达到102755套，同比下降了32.5% 深圳的表现是比较突出的，不能代表所有地区的二手房都表现很好 房子的刚需依旧存在，只不过还是因为房价泡沫依旧过大，才导致销量一直没办法整体回暖 新房价格官方管控的比较死，并且最近拍卖地块还是“价高者得”的模式，地王频出，也预示着以后新房会维持高价 真正议价空间大的还是二手房，所以在未来很长的一段时间里面，二手房的销量会远远好于新房 其实一季度各大房企销售额特别差，一线城市的二手房算是目前表现还可以的亮点了 |
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根据深房中协数据显示，3月深圳二手房成交量突破5000套关口 2024年一季度深圳二手房成交11742套，较2023年一季度的10313套增长13.9% 2024年3月全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准 截至2024年4月1日，全市有效在售二手房源58122套，对比3月1日增加4369套，环比增长8.1% 前不久深圳二手房交易取消5天静默期限制 同一个机构买卖双方成交后网签“握手”，不需要再等5天 二手房交易量呈现六连升 |
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这是时隔3年深圳二手房月度网签量再破5000套 上一次还是2021年2月的5272套 今年3月份深圳二手房的成交数据，显示其中81.4%的成交价低于参考价 低于参考价0%-10%的占比从2月的25.5%增加至27.2% 低于10%-20%的占比增加至33.8% 这就充分说明了，现在卖房子真的需要诚意 而最大的诚意就是要比挂牌价便宜个10%-20% 这样才更容易卖出去 |
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去年9月份的时候，看了深圳宝安某小区的二手房，户型很不错，业主底价630，我心理上限600，怎么也谈不拢。 其实业主老婆已经松口了，因为他们为了置换资金链已经出了问题，但当时正直深圳房产新政前夕，市面上各种利好消息乱飞，于是业主一票否决， 说“我想赌一把！”。 好嘛，赌一把就赌一把，是条汉子，于是我提包就走。 上周末中介又来找我了，还是那套房，问我550考不考虑？ 考不考虑？ 只能说感谢业主赌这一把。 |
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二手房降价可能是这一轮网签量有所抬头的关键所在。 比如我们家宝安小区，今年3月一共成交了2套，价格基本都在 指导线或者低于指导线。 小区的业主都沸腾了。 我有个朋友从去年就开始卖房，在南山西丽，最近中介也给他打电话，要求他再降20万，大概率能成交。 因为他们家楼上有一个和他一样的户型，也是以这个价格成交，刚刚低于指导价。 以上两个都是发生在深圳3月的真实案例。 打开小鹿选房app，选择“查成交“。 如果长期关注这个app，就知道成交量明显成倍增加。 再仔细看成交价格，基本都在指导价，或者低于指导价。 和上面我周边的实际案例相吻合。 |
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所以，不要着急否定网签量虚假，因为，深圳目前的二手房成交价格已经开始在指导价以下徘徊。 指导价的价格大概是什么水平呢？ 大致是2018年的水平。 也就是说2018年后买房的人铁定到现在是亏损了，加上贷款利息就亏的更严重。 在这个背景下，二手房交易有所抬头也是情理之中。 毕竟，从数据来看，此次买房正如文章所说，属于刚需或者改善性客户。 |
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90平方和以上的户型是市场交易的主体。 一方面6月学生报名季就要到来，算是刚需很重要的推动力。 另一方面，改善房其实对于成交价格没有那么敏感。 正如我那个西丽卖房子的朋友，其实他是想换改善性的。 在征求我意见的时候，我一直跟他强调：房价涨跌不是改善性客户的重要考虑因素。 他很担心房子卖的时候，房价太低，他亏了。 但是我反复和他强调，如果现在你卖的低，这也意味着你换房的时候，买的也低啊。 换房改善性客户更要关注自己想要购买的二手房价格。 只要自己房的卖价和换房的买价，这价格差不发生变动，无论涨跌你都能扛住。 甚至于为了可以抢到自己心仪的二手房，捡漏成功，大幅度降价卖房也是合理的。 还是回到那句话，把握住买卖价格差就好。 不过，除了真正的刚需和改善型客户，不建议现在马上出手。 因为目前政策的力度还有很大可能会进一步加强。 接下来，大幅度降息的可能性是存在的。 这对于买房肯定是减少了贷款利息。 甚至于放开限购也是大势所趋。 同样的价格，也许更多的人可以选择在核心区域购房。 因此，再等等，让子弹再飞一会…… |
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深圳二手房月度成交时隔 3 年重返 5000 套关口，大部分业主主动让价促成交。这对于深圳的房地产市场而言，确实是一个积极的信号。接下来，分享几点看法： |
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01 多因素促深圳楼市回暖 时隔3年，深圳全市二手房月度网签量（即合同录得量）再次破5000套，环比增长116.6%，同比增长5.1%。 深圳楼市回暖存在多方面因素，其中最关键的主要是两个方面的因素叠加：一方面是传统周期性，每年农历春节后，成交量都会逐步上行；另一方面，受楼市政策影响，深圳于2月7日优化限购政策，取消落户三年、社保三年才可以买房的政策限制，非户籍人口购房，从之前的连续5年社保要求降低到3年。 另外，房贷利率下调、业主心态变化主动让价等利好，最终促成了深圳3月份楼市成交的新纪录，这一变化也反映出来了市场信心的恢复和业主心态的变化。 |
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02 楼市全面复苏需要时间 尽管深圳楼市时隔3年，再次突破了5000套，但是，4月份能否延续3月份的楼市热度甚至是再创新高，屡创新高，谁都不敢妄加断言，毕竟，楼市的全面复苏需要时间的积累，不可能一蹴而就。 房地产市场的走势，受到众多因素的影响，其中包括但不限于以下几个方面：政府的楼市调控政策；经济增长、就业形势、消费者信心等经济因素；利率因素；不同城市的经济发展、人口流动、地理位置、政策环境等地区因素；供需关系等。 3月份深圳房地产市场回暖，有其特定的影响，比如，大部分业主主动让价成交，如果业主继续降价，可能会进一步刺激购房者的购买意愿，但也可能引发市场的观望情绪，造成价格波动；深圳的商品房价格已经较前几年有了不小的降幅，对于部分购房者而言，已经到了其目标价位。 |
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小结： 深圳3月份的商品房成交数据确实可圈可点，但是，市场趋势是否持续还需要进一步观察和分析。对于购房者来说，这是一个可能存在机会的时期，但也需要谨慎评估风险。至于能否屡创新高，这更是一个难以预测的问题。 |
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我是「房产咨询师」，有一个业务方向就是买房和卖房的「陪跑」，简单来说，是直至房产卖掉、直至房产买完并收房，服务才算终止。而最近这段时间找我咨询的朋友，大多都是想要「置换」的朋友，即：卖掉手中的小房子，打算再买一个大房子。 但是过去的一段时间，房子都非常难卖，首先是不少房子已经在去年一年，跌到了2018年、2019年的房价，房主们不太愿意降那么多的价格卖。其次，他们也没有看到什么合适的想买入的房子。 而2023年一年中，除了去年的前三个季度有一个还可以的「小阳春」之外，五一黄金周的小高潮消失了、金九银十的卖房高峰消失了、就连年底的年末躁动，也看不到了。自2023年4月起，很多城市的房价，都是在单边下行的过程中的。这个过程，还是伴随着各种房产方面的利好的，比如，认房不认贷了、比如，首付比例下调了、比如房贷利率下调了，比如，大部分城市降低甚至直接取消限购了。 到了2024年的当下，现在已经是路边扫地的大妈都觉得房子不行了，每个人的共识基本都是想要再涨是比较困难了。这些找我咨询卖房的朋友们，也愿意积极地去找尽量多的中介挂牌，甚至愿意在各种社交平台上主动发布自己的房源，并接受比挂牌价再往下10%的砍价了。于是乎，在市场持续了几个月的带看量增长而成交量不变后，三月，各个城市二手房的成交量，起来了。这其中，自然包括深圳。 整个过程，是有一个比较清晰的阶段更迭的： 成交量萎缩、成交价不变——成交量继续萎缩，成交价下跌——挂牌量增加、成交量在低位波动、成交价快速下跌——挂牌量不变、带看量增、成交量低位波动、成交价继续下跌——挂牌量减少、带看量不变、成交量增加、成交价继续下跌。 嗯，目前到了「挂牌量减少、带看量不变、成交量增加、成交价继续下跌」这个环节，下一步，就可能会进入一个「均衡期」，在这个均衡器里，成交量稳定、成交价也稳定，即便可能继续下跌，也跌的不会像去年那么猛，挂牌量也不会突然增加。 往好了看，这轮房产下行，快要到底了。 往坏了看，房价都已经跌了这么多了，但还没有到底。而且，谁说到底了之后，就一定会立刻反弹？在底部均衡期，磨它个3-5年，5-10年，也未可知。而且，谁说反弹后就能涨回原来的价格，就算货币持续贬值，有的房产，也因为种种原因，很难回到最高点了。 4月1日，根据深圳市房地产中介协会统计，今年3月，深圳全市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。 根据乐有家研究中心的监测数据，这也是时隔3年深圳全市二手房月度网签量（即合同录得量）再次破5000套，上一次还是2021年2月的5272套。 嗯，最坏的时期似乎已经过去了，但，这不代表我们现在可以开始乐观。 那个属于房地产的黄金时代，已经一去不复返了。 |
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我发现媒体是真的执着于“小阳春”这个词，动辄就是“开发商也积极入市抢跑小阳春”，然后仔细一看，原来是降价促销： 乐有家研究中心统计了今年3月份深圳二手房的成交数据，显示其中81.4%的成交价低于参考价，该占比在过去1年里持续上涨。 同时，从数据上来看，低于参考价0%-10%的占比从2月的25.5%增加至27.2%；低于10%-20%的占比增加至33.8%。目前市场主流的成交价与参考价的偏差值，也在这两个区间内。 不过深圳作为一线城市，需求还是摆在那的，降价至少还能带动销量的增长，而对于全国大多数城市来说，这个一季度冷的可怕： 开年以来，楼市调控政策加速“松绑”，但“小阳春”没有显现。3月31日晚间，市场研究机构克而瑞发布数据显示，在2024年第一季度，百强房企累计实现操盘销售金额7792.4亿元，同比大幅下滑47.5%，近乎“腰斩”。 具体到房企利润，百强房企中仅有16家的累计操盘金额超过100亿元。可供比较的是，在2022年和2023年同期，分别有40家和34家百强房企的操盘金额突破百亿元大关。 事实上，这还是政策加持的结果，据克而瑞统计，一季度各地房地产调控政策继续优化，全国至少127个省市出台152次宽松性政策，频次同比增长约四成。但是就在这种情况下，依然是量价齐跌，可以预料到，房地产的寒冬，只是开始而已。 尤其是媒体执着于的“小阳春”，所谓“金三银四”，销量数据更是跌到沟里去了。克而瑞数据显示，重点30城3月新房成交991万平方米，环比上涨92%，同比下滑56%；一季度整体成交量仅2412万平方米，环比下降43%，同比下降52%。 销量的不及预期，加上自身现金流的紧张，使得资本用脚投票，新房供给也大幅下降： 克而瑞数据显示，在供给端，重点30城的3月新房供应量为993万平方米，单月环比大涨175%，但同比骤减51%；一季度整体供应量为2095万平方米，环比减少44%，同比减少38%。 其实一个最朴素的道理，当初大家杠杆买房是支撑楼市上行的根本，虽然一直喊着房住不炒，但是当房地产真的下行，大家形成房价下跌的共识的时候，房地产价格很难企稳回升的。随着一线城市开始放开落户和购买限制，未来三四线城市的房产，“钱换房容易，房子换钱难 ”的现象，将会进一步加剧。 |
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先说结论：房地产市场回暖是政策层面支持的结果。目前各地“价减量升”是普遍状态。 进入2024年3月，政策面对于房地产市场的托举依然不断。包括各大一线城市的相关政策均开始有所放松，以托举房地产市场。 此类政策托举相当有必要。在各地房价出现明显下降，房地产市场热度急剧降低，民营房地产公司纷纷爆雷。中国房地产市场的现状，成为中国经济的一个风险因素。 2023年10月份，国际货币基金组织（IMF）发布的《世界经济展望》中，也重点提到：[1] 为恢复信心，中国需要迅速重组陷入困境的房地产开发商，维护金融稳定，并解决地方公共财政的压力。如果中国房地产价格下跌速度过快，银行和家庭的资产负债表将恶化，并有可能出现严重的金融放大效应。人为支撑房地产价格可能会暂时保护资产负债表，但这将挤出其他投资机会，减少建筑行业的新增活动，并因土地出让金减少而给地方政府的财政收入带来不利影响。 所以，从政策面上，给予房地产市场合理支持，包括放宽限购限贷政策，放宽公积金政策，减少限制政策等等，均对于市场有一定的作用。 而具体效果如何，则需即时观察。 本次深圳3月份二手房成交量的上涨，正是可以反映出政策托举的部分成果： 1、在以刚需房，保障房为核心的前提之下，成交量有所回升；而升破5100套的行业荣枯线，对于房地产市场，特别是深圳房地产市场的信心有重要作用。 2、价格持续下降：目前各个核心一二线城市，房价依然处于下行期。不过随着房地产市场逐渐回暖，房价持续下跌的趋势有望得到遏制。 从宏观层面来看，目前对于房地产市场的支持是系统性的，持续性的。在以刚需房、保障房为主，以“房住不炒”为基调的前提下，房地产市场有望逐步回暖。 参考^https://www.imf.org/zh/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlook-october-2023 |
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二手房市场现在更加反应市场真实情况，用价格换取流量是非常正常的经济现象，一线城市基数高，1%的跌幅就是大几万甚至几十年，更何况从去年所谓的小阳春到现在，二手房挂牌价为7.06万元/平方米，环比下跌1.1%，近12个月里累计跌幅达8%，这还只是挂牌价，由于现在是买方市场，挂牌价到成交价还得有个折扣，仅去年一年的平均跌幅，百万规模的跌幅应该还是有的。 当然去年的小阳春成了最后一个高位套现的窗口，当时相信小阳春的接盘者也不少，结果大家也都看到了，错过了一线价格的普遍下调，尤其是保价联盟更是可笑，自己不降价，给他人站岗，经过一年的市场教训，大部人业主主动让价促成交易也是可以预期的事情，对于刚需来说，早买早享受，晚买有折扣，对于异径投资的群体来说，早打折少割肉，要真等到踩踏和其他风险外溢（房地产市场的信用破产），那就不是这接近10%的折扣了，这就是市场的魅力，你不卖有的是人卖。 流量增加的同时，存量并没有减少，如果看全数据，这个在新房库存和二手房挂牌量都有体现，都爱看单月环比数据，二手房的挂牌量3月增加4000多套，相比来看成交量上涨不到3000多套，挂牌量反而增加，而新房虽然也取得了不错的环比，但随着供应量大幅度增加，去化压力反而更高了，深圳一手住宅库存面积539万平方米，按这个速度去化周期达到25个月。 市场机制总是有效的，供给过剩-需求不足的大趋势还没有发生改变，结合季节性的影响，愿意以价换量是一个相对有效的疏通流量做法，但新房和二手房按照现在的需求去化周期依旧很大，这种买家市场还会继续维系，现在的新房市场也应该放开限价，让市场去自发调整价格，堵不如疏，也是出清泡沫的最低成本政策。当然缓慢出清和抛售恐慌不发生还有一个前提，是在房地产市场不存在巨大的黑天鹅事件下，比如房企的延续暴雷，房地产底层资产的诸多投资品违约和其风险外溢问题等等，现在就想着阳春持续，复刻去年的情况是非常大概率事件。 |
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历来三月的成交量都算不错，因为春节过后的确有一批人会敲定终身大事，进而对住房有刚性需求，去年三月楼市便有一波回光返照。 但是从结果来说，去年三月的上涨更像是股市中的【拉高出货】，一波小阳春后便是无穷无尽的跌势。且这种长期的跌势又促使了一部分人选择套现，这又加剧了二手房的挂牌数量，进而造成价格踩踏。 今年3月楼市成交量确实有所攀升，但从成交价格来看依然处于下跌通道，突然爆发的成交量并没有推高房价，这足以说明楼市的基本面已经相当疲软，成交是以降价为基础形成的。 在这种生态下，成交量上升并不能助推房价上涨，反而随着老业主的降价抛售，还可能会进一步造成二手房价格的踩踏。 对于许多早期买入的人而言，尽管现在房价处于下跌通道，但相比于他们的买价来说依然有着丰厚的利润，所以他们完全有理由在这个位置选择套现离场。尤其是对于有多套房的人而言，越晚出手更可能意味着的利润的稀释，本人也因此就在去年11月出手了市区的住房。 |
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退一万步来说，即便未来房价能重回巅峰甚至涨破天际，这些在低位建仓的人选择在此时出手，也能称之为一次很棒的投资，年化收益率依然会很客观。所以对于他们来说，没有任何不挂牌的理由，未来二手房的供给量只会越来越多。 包括这两年集中上线的新房，虽然出于种种原因部分新盘的价格还比较坚挺，但这种坚挺没有任何意义，等过两三年它们想要变现也只能以二手房的身份和其他小区进行竞争，届时它们便不会再有新房这个优势身份。 同时纵观整个楼市，目前仍然是利空频发的阶段，可以说楼市的低迷周期仍然处于前期，楼市的下跌还远远没有结束，因此断不可在此时有抄底的想法。 即便楼市有重回巅峰的可能，也应该是在等房价止跌转升一段时间后再下手，如此才有更高的成功率。所以在此时依然不要随意提高风险偏好，即便是很刚需，也尽量劝住家人。有道是：你不买，我不买，价格还能缓一缓。 |
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上海三月份的二手房成交再破2万套。 深圳三月份的二手房成交突破5千套。 这些上涨的成交数据都是在以价换量的基础上实现的，说白了就是便宜卖房，打折促销卖房，亏本卖房。 最近链家上海地区出台了一个新的功能，就是可以看到一个小区近期挂牌均价和成交均价的变化，从这个数字可以看出来，二手房成交价格显著低于挂牌均价，至少有10-15%的砍价空间。 |
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深圳也是类似的情况，估计二手房成交价格是显著低于挂牌价的。 上海的二手房市场，如果你是近两年买的二手房，现在大概率是亏损的，不算资金成本，大概亏10-15%。 深圳的情况比上海更夸张。 不仅仅是二手房降价销售的问题，更夸张的是一手新房也在打折销售，龙岗、龙华等地方的新房，销售价格比备案价格便宜30-40%的项目还是很多的。 除了新房在打折销售，深圳还有人才房的供给。 人才房的销售价格也是显著低于新房的，这个也是这一轮一线城市房价回落，深圳最快的主要原因。 当然，深圳也是这一轮一线城市房价波动最大的地方，不仅仅是上涨最多，也是下跌最快的城市。 深圳的波动，侧面说了两个问题。 第一深圳的投机行为比较多，对比来看北京上海的真刚需更加明确，深圳早期则因为户口和买房的限制比较少，导致了投机行为发生可能性较高。 对于这一点，看看深房理和深圳小微企业贷款如何被拿去买房子的新闻就知道了。 第二深圳的供给绝对数量偏少，特别是因为对比来看深圳的人口总数比北京、上海少很多，特别是户籍人口。基数少、存量少，这个也是深圳价格波动较大的一个原因，再加上供给少，那么价格很容易被炒上去和落下来。 不管怎么样，现在很多人认为深圳已经真正企稳了，通过把价格打下来之后。 以价换量，这个市场自动实现了出清，从这个角度来看，房价是可以大涨大落的，真正所谓的平稳过渡不一定符合市场规律。 商品房理论上是市场化的，可以涨，更要允许跌。之前上涨的时候出台备案指导价格，超过了不让备案交易，现在跌下来了又担心天塌了，这个也是杞人忧天。 |
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可能因为我人设过于飘忽不定，所以找我咨询的人问啥都有（包括生孩子/谈恋爱/择业/择校/润/海归/创业），当然包括问我应不应该卖房。 我的回答是：虽然可能当前情况下房子不一定是一个很好的资产，但是人民币现金是更差的资产。所以如果你决定卖房，那么挂牌之前最好把怎么投资房款的路线安排好。否则现金到手以后的通胀恐惧很可能会让你乱投资导致亏的比拿着房子更多。 以上这段话反过来理解也成立，现房可能固然不是一个好投资，但是它在所有人民币资产里也不是一个最坏的投资。所以如果有些人没有润的想法，怀有通胀恐惧，没有很好的投资选择，在不加杠杆的情况下进行置换或者改善，我觉得也没有什么不对。 ps：不管怎么渲染通缩，中国人骨子里的危机意识还是会有强烈的通胀恐惧，也包括我。不管通缩还是通胀预测，结果对不是最重要的，而是你的选择怎么在万一预测错的时候减少痛苦。在金融里，这叫对冲。 |
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深圳取消限购之后，还是能释放部分需求，市场在短期内迎来活跃是合理的。同样值得关注的是，深圳3月份，81.4%的房源成交价低于参考价。 让价促成交是一件好事，银行系统累积的风险，见效最快的方法就是通过房地产市场降价来出清。但是价格骤降又扛不住，土地财政的路径依赖仍然还在。这种情况下，像深圳这样慢慢降温，已经是最好的结果了。就像礼堂开完会，都想早走，但是有序离场的话，对大家都好。如果是一窝蜂地往门口挤，形成踩踏，会很危险。 不过从另一个角度看，让价促出来的成交，和以前房地产市场开年的「小阳春」，量价齐涨的景象有本质不同。这几天又有很多房产自媒体和中介在制造焦虑，说什么今年小阳春再现，说明政策和市场都见底，是时候进场抄底了。实际上不过是有些人抓住能下车的机会离场罢了，这样也能推导出后市看涨的结论，想象力也够丰富。 可以预见的是，限购解除之后带来的需求增量在几个月内就会消耗得差不多，市场重回限购以前。全国那么多接触限购的城市，除了极少数特例外都是这样的。 从年度数据看，23年深圳的二手房成交量相对22年也是大幅回升，但这并不妨碍成交价格呈下降趋势，不少楼盘跌回5年前的水平。现在充其量只是山顶泡沫最多的地方刚开始挤而已。 |
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主动降价成交是买方市场的必然现象。 虽然是头部的一线城市，但在大环境下行的背景下，深圳的楼市也充满寒意。整体趋势明显向买方市场方向走。原有整体价格体系的维持，是越来越困难了。 政策面虽然反对房价暴涨，但实际上对暴跌的警惕更强。 其实，官方的房产调控政策设想，一直是“稳房价”而非“降房价”，目标是以时间换空间，慢撒气，用收入增长来拉低房价收入比、解决房地产泡沫问题。但作为高度金融化、投资属性极强的商品，是很难保持价格长期稳定的。只要是金融市场，只要有投资投机，那就有人性的各种维度，有羊群效应和大癫狂，有各种“不理性”和追涨杀跌。 长期以来在官方的各种打压性政策下市场还能保持相对活跃的成交，是因为市场的“房价永远涨”预期在起作用，理由不外乎“货币超发，长期看钱肯定不值钱”，“城市化进行时，人口流入大城市，永远不缺接盘侠”。 但如今，各种经济数据、人口数据都极大动摇了楼市多头的信心，同时疫情三年破坏了居民的资产负债表，越来越多的人没钱了。而官方的控房价政策仍然有很强的惯性，导致出现了一些不符合调控目标的趋势，甚至有引发系统性风险的隐忧。 房地产对中国的重要性毋庸置疑。作为消费，其产业链条极长，带动上游各种重化工业和下游的各种轻工业、机电工业，以及相关的各种服务业。作为资产，房地产市场事实上是中国最大的资本市场，房产和土地是中国流通债权体系最重要的抵押品，是中国信用扩张和货币内生性增长的最重要载体（没错，房地产是印钞机而非所谓“蓄水池”，房贷本身创造大量新增货币），房产也是居民家庭财富最大的一部分，直接关乎居民的消费信心、投资信心。 土地出让金则是中国地方财政的重要组成部分，是大规模基建资金的最主要来源，没有巨额土地出让金的财务支撑，“基建狂魔”是不可想象的。没有任何公共税收体系能负担得起过去二十年中国的这种基建强度。 虽然资产泡沫会带来负面影响，但现实中，没人会主动刺破自己的资产泡沫而自爆。因为在现实的竞争环境中，资产泡沫大意味着权益估值高、融资成本低，相较于资产泡沫小的对手（权益估值低、融资成本高）的对手意味着更强的信用扩张和资源调集能力。 泡沫都很大、相互竞争的两张资产负债表，就看谁能撑得久，泡沫先破裂的一方会被另一方攫取所有者权益，后者得以修复自己的资产负债表，把泡沫“做实”。在新冷战时代，作为主要对手的美国就拼命维护本国的资产泡沫。防止房地产崩盘导致中国陷入日式资产负债表型衰退，也是中国的重要政策目标。 当然，包括深圳在内的限购最为严厉的几个一线城市，刚需、刚改性质的产品，理论购买力可以得到进一步释放。但一线城市的限购会不会回到00年代那种随便买、无限制的政策环境，还有待观察。毕竟在国土空间管制严厉程度大幅提升、一线城市普遍触及划定的空间规模上限的20年代，其房产供给侧的萎缩和十几年前不可同日而语。 而作为全国甚至全球性的经济和产业中心、资本和金融中心，能提供远超其他城市的高收入岗位，且是全国富人的城市，其购买力也长期坚挺，事实上泡沫并不大（用包含大量中低端岗位工作的平均收入等指标去衡量“房价收入比”进而认为这些城市的房价泡沫岌岌可危，未必是合理的）。在供给侧没有根本性放松的情况下，房产供不应求的基本面是长期存在的。取消限购等政策很容易让房价失控。一线城市房价真正得到控制，也就是过去两年的事情。 至于广大三四线以下城市，以及部分供需长期比较均衡、经常会供过于求的二线城市，则完全就是另一回事了。 |
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主打一个以价换量，预计4月份的成交量成绩会更好，因为2021年4月正好是深圳打击深房理的时间。 2021年4月初，有网民公开举报“深房理”违法违规炒房，引发了社会的广泛关注。“深房理”本名李雪峰，号称房产专家，微博账号关注人数达146 万人，会员逾 3000 人，可以说是深圳房地产交易方面的大V。“深房理”多次公开声称“人人皆可买房，直到财务自由”和“上班无用论”，炒作深圳重点区域的楼盘，并承诺炒房都会有收益。 |
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直到事发深房理还在微博公开炒作 “深房理”存在违规规避购房限购政策、非法集资、骗贷、虚假广告宣传等多项违法违规行为。公开举报消息发酵后，深圳市住建局、人民银行深圳支行、公安局、地方金融监管局、网信办、市场监管局和深圳银保监局等七部门成立联合调查组，对举报反映的问题开展全面调查取证工作。 2021年8月7日，备受关注的“深房理”案件调查处理工作取得阶段性进展。 近日，记者从“深房理”案件联合调查处理工作组了解到,经初步查实，“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。此外，部分中介涉嫌为“深房理”违法炒房提供便利。目前，有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。 |
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深房理事件爆出来后，深圳炒房风气大转变。从此后深圳二手房交易进入深度盘整，市场再没有火起来过。 3月份正是传统房地产市场“小阳春”时节，前两年深圳“小阳春”算是哑火了。今年3月深圳二手房的成交量回升，充分证明了市场需求还在，但楼市的价格要起来还尚需时日。 现阶段这些卖房的，一部分是在逃离炒房，进行解套；一部分是改善需求者进行换房交易。至于接盘者，会不会买亏了，现在还很难界定。深圳向来是房地产市场的风向标，深圳所释放出的信号，从交易量方面来看，是积极的。 当前房地产市场行情低迷，国房景气指数2月份已经下降到92.13，现阶段不可能出现量价齐升的局面。不管怎么样，房地产市场交易量起来，是房地产市场重新走向健康运行的第一步。 |
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国房景气指数 |
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吃饭第一，房子以后再说。 有房无人住，无房买不起！ |
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过去很长一段时间，二手房都处于不愁卖的阶段，而现在却非常担心能不能卖的掉。 以前市场好的时候，有一种情况是你看中了一套房子，还在犹豫买不买的时候，房子已经卖了。 现在正好反过来，可能客户已经去买性价比更高的房子了。 以前是买家抢房子比速度，现在是卖家买房子抢速度，谁跑得快谁就是赢家。 房地产一直是中国经济的支柱产业，但近年来却成为市场信心最差的行业。 |
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2022年1-3月，深圳新房住宅网签过户8390套；2023年1-3月，深圳新房住宅网签过户6868套；2024年1-3月，深圳新房住宅网签过户4844套！ 这就是典型的报喜不报忧，基本就是以价换量的结果，很多人是扛不住了，亏多少钱都得把房子卖出去，因为快还不上月供了，有的担心继续跌急着卖房能少亏点，还有少部分人是卖了想置换的，这才是真实现状！ |
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遍地是楼房，人口越来越少，不需要用脑子思考就知道正确答案。 以前炫富比烟， 后来炫富比鞋服 ，接着炫富比手机， 再来是比车房 ！ 现在时代不同了，年轻人也懂得了，人生短短几十年，过得好才是王道！ 以后不是炫富 ，是炫人生了！ |
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美联储确定降息后所有风险资产都会涨，直到经济爆裂 这个所有风险资产当然包括中国的一线城市房产 深圳和上海二手房成交爆量说明进入了价格反抽阶段 说一个常识，房子越跌越没人买，成交量爆量说明价格进入了买家的心理区间 因此，成交就意味着价格短期企稳，事实上老破小外环在年前加速下跌的时候部分次大新 已经进入了价格企稳阶段，而老破小外环出清后会进一步垫稳次大新的下降幅度 上海二手房成交量爆量意味着老破小被大幅置换成现金 这些现金，要么去改善房，要么去股市，要么去炒大宗 去海外，我看你是想多了 当然，从长线看，2025年结束前，房价都不会有大幅上升趋势 |
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价格下一档才有符合的一拨人出现，看看能填进去多少人，填多久吧。 而中介的助燃之词只会是有人在偷偷买，你不买别人买，再不买就没了，绝对不会说挂牌量的增加。。。 |
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成交量，是最有说服力的证据，至于挂牌价，看看就好。 时至今日，我们不能说房住不炒有啥不好，此一时彼一时，政策出台都有一定的时效，而且，政策还需要与时俱进，需要时刻更新，及时更新的政策，才是好政策。 正是因为地方财政受到房地产形势的影响太大，所以，从高层监管，到地方职能部门，都在想办法改变这种情况。于是，在多个宽松政策的持续叠加效应下，3月的深圳楼市迎来“小阳春”，二手房月度网签量创近3年新高；开发商也在“金三银四”积极入市。 |
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此前有新闻说，某某楼盘排队认筹，某某楼盘开盘售空。我们要说，别把买方当傻瓜，开发商造势别太过火。到底成交多少套，备案数据能说清，可不是凭开发商在那里自弹自唱。 今年3月，深圳全市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。 |
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很显然，在新政加持下，买家果然给力。今年春节后首周，深圳二手房周网签量以951套的高位区间开局，随后连续4周的单周网签量均超1000套，且持续上涨，不断刷新2022年以来的单周新高。其中，深圳乐有家门店的单周成交数据实现5连涨，不断刷新2021年3月以来的单周成交最高值。 业主主动降价，这也是看透了形势，拖下去，两败俱伤，谁也不敢保证能不能卖出去。那存量的二手房源58122套，每个月还在增加，你不卖有人卖。 |
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说明“以价换量”还是有效果的，但还不够。 但这样的效果，说明“让价”的幅度还太小了，所以成交量也只是刚刚过荣枯线。 这一轮的调整，除了最核心的地段下调的幅度会小点，其它地段的下调目标应该是2015、2014年房价上涨前的位置，所以深圳房价正常应该下跌50%以上。 而其他一线城市也有类似的问题，各种不痛不痒的“添油战术”后，房价和成交量都没有企稳，如果像香港那样一次调整到位，还有可能在半年左右到底，现在的情况来看，国内的房价下行至少要到2024年底才有可能到一个底，前提还是政策尽出，比如彻底放开限购限价。 另外就是类似于“香港优才”计划，国内一线城市的“抢人”政策明显不积极，这也造成了人口持续几年减少的情况，这和城市化发展规律是相悖的…… |
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直接原因是深圳取消了住房限购政策，过去没资格在深圳买房子的人，现在有资格在深圳买房子了。 而且经过这轮地产萧条，深圳的房价也确实是降了不少。 很多人感觉价格合适了，于是就花钱买房子了。 |
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说起来非常的搞笑，房地产限购政策搞来搞去等于给被限购的人省钱了。 反倒是曾经受益过这个政策，当年买到房子的人，吃了大亏。 所以经济规律是不能扭曲的，算计了半天，一场空。 至于数据重返5000套关口，是不是意味着，深圳的房地产市场又要回归永远涨的局面了？ 我是不这么认为的。 道理非常简单，现在深圳放开限购，二手房价格暴跌，才能刺激起来这么一点点波澜。 等到因为政策限制无法购房的人，大部分买了房子。 难么政策刺激的那一点点效果也就荡然了。 至于以价换量，那就更不可靠了。 越是降价，大家就越是产生对价格下跌的焦虑、 就越会继续观望房地产，以期望能够获得更加好的切入空间。 |
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这一点，哪怕是最不希望房价下跌的人，也就是房产所有者都看到了。 所以大家可以看到，虽然2024年2月份，二手房挂牌量有一个下跌，但是到了三月份，挂牌量直接就上去了。 分析其原因，实际上都是出于急于出售的认识。 房主自己都对深圳的房价缺乏信心了，不知道为什么会有人认为这个数据会很好。 中国的房地产行业，现在的状况当然好于日本1993年，因为毕竟，中国没有退出来什么房地产税。 但是好于日本当年，不意味着中国的房地产未来价格就能企稳。 |
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毕竟，当年日本人泡沫虽然吹的够大，但是并没有达到我们中国人全民炒房，掏空六个钱包买房子的地步。 |
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日本泡沫经济的巅峰时期，哦，也就是1988年的时候。 日本人过着纸醉金迷的生活，居民端的杠杆率，才不过区区61.9%， 中国，大多数人不要说什么纸醉金迷的生活了，去小区门口的饭店都不敢放开了点菜，结果现在的居民杠杆率竟然达到了63.7% 这么大的泡沫，崩溃了之后，指望出台几个政策就能够振兴起来？ 这是不是太幼稚了？ 能够避免进一步的暴跌，就算是相当的不错了。 另外，尤其糟糕的一点是，日本当年的经济泡沫爆炸是在本轮经济周期的上升周期。 也就是九十年代。 |
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虽然日本国内经济萧条，但是世界上其他地方，有的是机会。 比如说中国市场。 虽然说，日本人投资中国给中国带来了就业机会、培养了人才，给与了宝贵的外汇，但是如果不是有中国在，日本也没法这么安然的渡过经济泡沫的困难时期。 现在国际经济周期，进入了下行周期。 中国却又偏巧进入了泡沫破碎时期。 国内国外两个周期，互相作用，在这样的内外经济环境下，房价这玩意不要说是涨了。 不暴跌，就算是烧了高香了。 |
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