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[商业财经]碧桂园、融信中国等多家出险房企宣布股票停牌，如何看待这一现象？将如何影响股市？ |
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4月2日，融信中国在港交所公布，因公司延期刊发2023年全年业绩，公司股票将于4月2日9时正起停牌，以待刊发业绩公告。 [图片] 值得一提的是，4月2… |
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恒大也算抛砖引砖了，当时叱咤风云高杠杆高周转房企，几乎都面临严重的资金流和资不抵债的问题。不同的是，高杠杆高周转和分利的力度不同，出现问题的时间也不相同，比如恒大在2020年房地产热度极高的时候庞氏信贷就崩断了，主要是其庞氏瓜分的力度过高，负债过大，扩张方向更广，同时大量布局三四线及以下城市的土地，庞氏把目标对准下层的时候，基本就是破裂的前兆。 恒大事件并没有警醒所有人，包括但不限于地方政府，其它同行以及购房者，土地出让金在2020年达到8.4万亿，同比增长超过10%，并在次年继续创下历史新高的8.7万亿。2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%。与之形成鲜明对比的是销售面积增长疲软，2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，2021年则只有1.9%，怎么都应该看到风险了，然而鲜有人收手，眼睁睁的看着风险被进一步扩大，要么是分利过程尾大不掉，要么是真的对居民钱包和承担负债能力有信心，从恒大的提前确认收入和分利来看，庞氏结构停下来就得死，所以往往选择不择手段的把风险推后爆发。 这就是典型的惯性，地方期待更高的土地财税，房企维系表面繁荣和给地方投递投名状，钱要么来源于信贷，要么来源于预售资金池的挪用，甚至还有自己创造的金融投资品，比如恒大财富，不顾一切的融资，对上有存在的意义，对自己也绝对豪爽的分配和转移财富，唯独对缺乏保护的弱者挥出重拳，房地产你泡沫背后的代价则是源源不断转移到居民身上的负债和风险，一旦居民不配合接杠杆，或者接不住畸高的房价，这个游戏崩溃也只是时间问题。 随着这几年房地产的继续下行，过去掩盖的风险都在逐渐显现，而碧桂园当时发展策略也非常接近恒大模式，大规模的布局四五线城市的土地，并且维持高杠杆和高周转扩张模式，能拖到今天本身也很不容易了，现在几个值得关注的问题： 1）新财报是否出现实质性的资不抵债 2）现金流到底有多差 3）是否存在房企普遍存在的提前确定收入问题 4）是否踩中其它两条信贷红线 房地产的出清远没有结束，特色预售制放大的风险也需要有人来填坑，但可悲的是这个坑在几轮扩张后已经非常庞大，动辄千亿万亿规模，靠纳税人的钱来填坑吗？重要的是钱的去向和分利结构的透明度，房地产发展到今天，该上上称了，拖着只会让看窟窿继续滚大。 |
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先有恒大疑似在2019年-2020年期间虚增收入5600亿，后有碧桂园和融信两家房企不惜以股票停牌为代价强行捂住财报不发，这不禁让人浮想联翩。到底是这些地产商的业绩差到了不能发的地步，还是多家房企均有财务造假的事实？ 由于上述企业2023年的年报被【雪藏】，那么我们就以去年的半年报为基点，看看房地产行业发生了什么： 去年上半年全国千亿房企仅存7家，而在2020年同期，千亿房企还多达13家，仅仅三年时间，就锐减近一半。 且去年上半年，没有任何一家房企销售额突破3000亿，销冠保利的销售金额仅有2300多亿；但2020年同期，万科、恒大、碧桂园的半年销量均突破了3000亿，其中销冠碧桂园更是达到了3700亿的销售金额，几乎等于1.5个保利。 纵观整个行业，去年百强房企上半年销售总额只有3.56万亿，但2020年同期，这一数据达到了5.12万亿。也就是说，三年时间里，百强房企的销售额下滑了31%，且还在继续下滑之中。如果算上那些濒临破产的中小房企，下滑数据恐怕会突破40%！ 所以无论开发商拿出了怎样回暖的数据，中介发了怎样火爆的朋友圈，房地产的话题热度多么高涨，都无法掩盖头部房企纷纷倒下的事实。 如今碧桂园、融信这样的头部房企更是不管交易所的规则雪藏了2023年的财报，不管是涉及造假还是下滑太严重，都是对房地产市场的巨大利空。由此可见楼市的下跌还在前期，更大的风浪还在后头。 下个月，万科又将面临一笔新的到期海外债务，这可能是万科走向暴雷之路的开端。之所以敢这么说，是因为3月11号到期的那笔海外债，集结了深圳政府和好几家大型银行的力量才勉强帮助万科补充了流动性； 而5月12号到期的这笔美元债，恐怕万科再无力回天，即便这次地方政府和各大银行再次兜底，那么下次，下下次该如何是好？房子卖不出去，万科的债务将是一个无底洞，尤其是没有什么商量余地的还外债。 虽然还外债的金额不算很大，但是一旦暴雷将引发连锁反应。万科的信用评级将会被继续下调，进而许多债务可能面临债权人的提前兑付，且还需要万科追加担保品。对于已经山穷水尽的万科来说，如果发生这样的事无疑是釜底抽薪。 |
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对于刚刚【雪藏】财报的融信来说同样如此。其不仅面临着财务疑似造假的风波，且再万科之后，它极有可能成为下下个暴雷的房企。 融信在今年8月和明年1月有两笔需要偿还的美元债，而且这两笔债券的利息远高于万科的水平，这代表融信在全球范围内的授信额度都已经十分低下，融信的信用评级比万科更糟糕，所以即便想走【借新还旧、以债养债】这条路恐怕也行不通。 如果万科下个月的美元债暴雷的话，那么融信8月份的这笔美元债几乎就可以敲定必然暴雷。由此则可能引发房企海外债的全面暴雷，届时各大房企都将面临需要对存量债务追加担保品，且遭遇债权人提前挤兑的风险。这又将加速房企的倒闭和破产，楼市在这时才会进入低迷的中期。 |
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总之，无论从楼市的角度来看，还是从房企的角度来看，利空因素都愈加频繁。所以不管十年二十年后的楼市是怎样一番场景，至少眼下楼市还在低迷的前期，切不要动抄底的念头。 |
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第四阶段:也许当初能做点什么，但现在已经太迟了… |
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龙头房地产企业万科今年都直接取消了分红，可见房地产行业有多么严峻 而且大家可以看看各大房企今年1-3月的一个销售额情况，简直惨不忍睹 万科表示房地产行业正在经历深度调整，2024年开始要节衣缩食，压降管理费用，计划未来两年将削减付息债务1000亿元以上 万科的艰难是房地产行业整体的缩影，说明房地产行业确实非常艰难 恒大前不久爆出来财务造假严重，80%的利润都是假的 结合以上情况都可以看出来，房地产企业发不出来财务报表很正常，可能真的内容很难看 |
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3月28日晚间，碧桂园发布公告宣布延迟发布2023年年报并停牌 碧桂园在公告中表示，由于面临的经营环境日趋复杂，其需要收集更多信息以作出合适的会计估计及判断，以将行业及公司的变化合理反映于2023年的年度业绩上 4月2日，碧桂园、正商、当代置业等多家出险房企宣布股票停牌，企业在暴雷之前都容易出现财务报表发不出来的情况 不就是业绩不好看，或者是审计方面还没有沟通到位，需要时间处理各方关系 感觉就是在走恒大的老路 |
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2022年，碧桂园实现营业收入4303.7亿元，同比下滑17.7%；归母净亏损60.52亿元，下降约122.6% 2023年上半年，碧桂园亏损额继续扩大，期内实现总收入约2263.1亿元，毛亏约为242.6亿元，归母核心净亏损约为453.5亿元，总负债超1.3万亿 而且这里面多少是真的，多少是虚的，也不得而知 但大家都肯定是艰难的 前不久建滔集团之所以想清盘碧桂园估计也是对房地产行业信心不足 碧桂园欠了人家建滔集团16亿左右不还，说实话现在谁对房地产企业有信心？ 所以也可以理解建滔集团为什么这样做 碧桂园之前还在债务比较麻烦的时候还莫名其妙捐出去的60多个亿 这些年来家族分红拿到的几百亿 搞走了这么多钱也不还钱，人家肯定不放心 碧桂园最大的问题是因为重仓三四线城市，这个几乎无解 碧桂园现在就一直说“目前，账户上的资金刚好能基本保障交楼” 人家当然就更害怕了，就怕他只做保交楼，其他债务没办法还上 反正就是公司承担了负债而已，大股东赚到的钱不会拿出来，大不了后面公司破产 利润早就被他们拿走了，债权人想保护自己的利益是可以理解的 今年房地产行业这样的开局，各大房地产企业会非常艰难 暴雷的房企可能会比较多，未来万科哪一年重新恢复分红，或许是一个积极信号，至少说明龙头企业债务方面稳住了，经营恢复了 可能还需要几年时间 |
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大概率还是因为恒大财务造假，上一篇回答中，我说： 提前确认收入是全行业公认的秘密，不止恒大一家，港股的地产上市企业，全是……其他地产股有没有这个问题呢，还是远离地产股吧 按照国际（IFRS）/香港（HKFRS）财务报告准则第15号来自客户合约的收入（IFRS 15）， 是允许提前确认收入的， 惊不惊喜，意不意外，刺不刺激，开不开心， 这到底是人性的扭曲，还是道德的沦丧， 我敢说，不止恒大一家，港股的地产上市企业，全是…… 全都有在这么做。 先来看一下IFRS 15的主要内容： 企业将应用一个五步法模型来确定何时确认收入以及确认多少金额。收入在企业向客户转移商品或服务的控制权的时点（或过程中）以企业预计有权获得的金额进行确认。收入在一段时间内以最佳反映企业履约的方式确认，或者在某个时点当商品或服务的控制权转移给客户时确认，这取决于是否满足某些标准。 条纹可能有点晦涩难懂， 还是以恒大为例，在恒大的2021年财务报告中，有这么一段： 在2021年以前，本集团认为客户接受物业或根据销售合约被视为物业已获客户接受(以较早者为准)时确认收益。 但自2021年以来，由于本集团逐渐陷入流动资金困难，本集团认为纳入获得项目竣工或业主占用作为收益确认的额外条件将更佳反映本集团的状况且更具实际操作性。 划重点，接受物业或根据销售合约被视为物业已获客户接受（以较早者为准）时确认收益， 什么意思呢，我简单粗暴概括， 交房或签购房合同，就算！ 在确认收入时，房地产销售收入确认，不是以房屋交付为基准时点， 这是国际会计准则15号允许的， 恒大之所以出问题，在于， 一方面收入确认已经确认，另一方面，房子又没有交付， 在交付前，资金链断裂，房子烂尾了， 这部分提前确认的收入，要调减，导致收入重回， 问题是，谁也不知道这部分收入有多大，备付的金额够不够， 也就是说，按照IFRS 15，收入确认的时点，并不能判断合不合法，违不违法， 判断它违规，或者收入确认证伪的过程，是依靠后续事件来决定的， 什么事件呢， 比如，项目出现的“烂尾”风险，导致已出售的商品房无法回款， 既然无法回款，再按照之前的营收确认显然不可持续， 这就变成虚增收入了。 而这几年，房地产行业的整体疲弱， 让地产企业按照IFRS 15提前确认收入的行为，风险极大， 你们以为2019年虚增2139.89亿元收入就已经很多了，对不对？ 2021年，恒大调减了6634.44亿元，这部分，我理解的就是财务准则提前确认收入的， 也就是虚增了6634.44亿元收入， 但是呢，如前所述，这个证伪，查证的过程非常艰难，都是事后倒查嘛， 当时，我说：其他地产股有没有这个问题呢，还是远离地产股吧。 现在回头看，证监会一处罚恒大，什么会计师事务所也有可能要担责，会计师都有可能要进去， 盲猜大概率是会计师事务所紧急对提前确认收入进行核查，比如确认收入时点的设置是否合理，规模有多大，是否真实反映了企业的经营状况， 这是一项非常繁琐的工作，因此导致房企财报难产。 当然这一切都是我猜的，纯粹是主观判断，房企大人们可千万别告我造谣，我还真的吃不消 |
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房地产的时代结束了，我们00后只要略微出手，就可以打击房价，我们00后只要躺平就可以让通货膨胀减速。 我想我们00后，现在还只是躺平，但是不要孩子，将会深刻影响中国的未来，中国的内卷在20年之后，内卷程度一定会下降，让我们拭目以待吧。 佛系的30年，开始了。 我们00后竟然如此强大。 |
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股票停牌也是无奈之举，因为它会进一步暴露企业的经营危机，触发可转换债券加速偿还，加剧企业的现金流压力。 但不停牌也不行：根据港交所规则，如果发行人未能按规定发表定期财务资料，交易所会要求发行人的证券停牌，直至发表规定的财务资料为止。 如果不停牌，就得交账本，但这个数据对市场的冲击程度，还不如直接停牌呢！ 就像孩子如果考试成绩太差，恐怕情愿把卷子撕了，也不肯和家长说考试分数。 楼市下行始于21年下旬，当时部分地区明显意识到房价涨不动了。 经过一年的发酵，到了22年楼市问题已经全面开花，以房企代表碧桂园为例，当年就由盈转亏。 21年的时候，碧桂园的净利润还有268亿元，到了22年，直接亏损了60亿元，一增一减之间，就是330亿的差距。 23年的情况更糟糕，仅上半年的净利润，就亏损489亿元，是22年全年的8倍，同比下降8095% 这还是上半年的数据，到了23年下半年，连农村大爷都知道楼市不行了，虽然碧桂园没公布，但数据只会更惨淡。 2023年1—9月，碧桂园实现权益销售金额约1550亿元，同比下降43.9%，较2021年的数据，同比下降65.4% 24年的数据，更是直接麻了：今年2月碧桂园单月销售额约37亿元，销售建筑面积约37万平方米。 而去年同期，就是非常惨淡的23年，碧桂园在2月的单月销售额为248.5亿元，销售建筑面积约331万平方米。 22年的时候，开发商都说房价到底部了，结果23年给了一个惊喜； 23年的时候，还在宣传房价确实到底了，结果24年就给了个暴击。 无论如何不甘心，都必须承认房地产周期已经落幕，房地产行业正经历着前所未有的挑战。 碧桂园作为行业巨头之一，其年报的延迟发布，不仅影响着公司内部的财务规划，也可能对整个房地产市场的信心产生冲击。 这一波动表明，大型房企也不能抗拒客观经济规律，也不可违法供需原则。 当前的房地产市场的低迷，是房地产周期自身演化的结果，不是简单的政策问题。 A4纸只能解决供给端，但问题出在需求端，开发商的“三高”模式，已经走到极致。 从投资的角度来看，大部分城市房子普遍过剩，需求饱和，房地产投资价值不断削减。 过去我们的楼市，处在红利周期里，大量的人口进城，催生了大量的住房需求。 但房地产的高光期已经过去，这是我们应该要面对并且承认的事情，楼市不可能一直都火热下去。 前几年的市场调控之所以有效，主要原因还是市场需求依然很大，而不是政策有魔法。 接受现实，准备降价，是解决问题的第一步！ 喜欢请关注，公众号：特例的猫 |
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整个行业都被聪明人打垮了呗。 别以为国企有多高明，国有房企只是更容易贷到钱，在销量腰斩还不止的情况下更容易保住现金流而已。比如中海1、2月累计同比腰斩有多，远洋下滑3/4，没人挺的话比万科更惨。 而趋势一旦形成，就不是哪位领导几个旨意就可以扭转的。股市讲趋势必将走完，房市也一样，这就是周期——这还是运气好的情况下。 经济哪有这么任性去搞的。 |
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日本：不要找我，老子房价30年了才缓过来。不要从我这里找方法。 |
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对于上市公司来说，公布财报是义务，而违反义务的惩罚就是停止交易，作为上市公司不可能不明白这个道理，但它们就是出不了财报，这就已经充分说明问题了。 只有见不得光的东西才要被捂起来，不公布财报就说明真实的财报内容会很劲爆，有可能是要资不抵债了。 我前面在谈碧桂园的时候，就以最新的财报还未显示出资不抵债为由，让大家别过多猜测，但现在它自己发不出来了，那我也就没必要继续给碧桂园说好话了，大家可以随便想象它不公布财报的原因。 只不过，站在债权人与债务人的利益角度上来说，炒作这些个事没有什么好处，毕竟现在最重要的就是还钱，而如果把碧桂园、融信中国都给骂倒了，那还找谁来还钱，尚未交付的期房由谁来埋单呢。 有恒大这个先例在，碧桂园等也自然存在财务造假的可能性，更不要说它们连财报都没出，也就是连自证清白的意图都没有，那就是给它洗白也是白费工夫。 然而，也正因为有恒大这个先例在，根据一般竞争规律，龙头带坏了，下面的想出淤泥而不染是非常困难的，所以也可以说财务造假是一种不得已的竞争手段，是前面几年为了促进发展而不得不承担的代价。 商业本来就是一个大染缸，一张白布下去肯定能染上五颜六色，而要想什么色都不染那是不可能的。 利用特殊手段在特殊时期讨饭碗这无可口非，但是敢做就得敢认，不公布财报就以为能扛过去了，这么做不现实。 都已经走到这一步了，现在唯一能期待的就是互相妥协，债权债务方共同谈出个互相可以接受的方案出来，尽可能进行债务重组，能不清盘就尽可能不清盘，让钱与房子都进行充分的偿还。 |
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无论是恒大、碧桂园，还是融创、龙湖等开发商！都已经完成了自己的历史使命，可以退场了！怎么死的没关系，重要的是这些企业必须要死，这和企业的能力没有任何关系！而是要给根正苗红的国央地产公司让路！ 后续，房地产不止一级市场垄断，二级市场也会垄断，三级市场价格的涨跌不会影响二级市场！很多人扯乱七八糟的没用，本质还是要给国央企业让路，现在阶段性的价格回落只不过是为了给国央企业腾出利润空间！等后续全面垄断，城市体制外白领也就不呻吟了！ |
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一个房企崩盘，你可以说是房企的问题。 一堆房企崩盘，明眼人都知道是谁的问题。 赶紧毁灭吧，三天两头上热搜，真恶心人。赶紧G吧，早死早超生！ |
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这次碧桂园、融信中国等多家出险房企宣布股票停牌，同时还有万科股价暴跌，让人不禁感到一丝寒意，地产界似乎被阴霾笼罩。 首先，碧桂园这位昔日风光无限的宇宙房产，突然宣布暂停股票买卖，在前几天说2023年的业绩报告要延迟，就早有了预感。停牌的原因，虽然说是为了公布业绩做准备，但背后潜藏的意思已经很明显了，业绩恐怕并不如人意，如果是好成绩，何须如此遮掩？现在这么做，更像是怕引起市场的恐慌，像是怕踩踏事件一样。 |
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紧接着万科这位地产界的常青树也遭遇了风波，上个星期万科还获得了八百亿的授信。但是这次高管团队被山东烟台的多家合作公司实名举报，消息就像是突如其来的暴风雨，让万科的股价暴跌，创下了今年的新低，万科A股跌了五个多点，港股更是跌得更狠。这种跌幅让人们对万科的前景感到担忧。 今年1月时，烟台百润就在公司官微发布了题为《关于万科偷税漏税的举报信》的文章称，万科有“隐匿收入”“偷逃巨额税款”“利用偷逃税款谋取私利”等问题。不久，这篇推文被删除。 |
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截至当日收盘，万科A（SZ000002，股价8.50元，市值1014亿元）跌超5%至8.50元，创2015年以来新低；万科企业（HK02202，股价4.720港元，市值563.13亿港元）跌幅约12.92%至4.72港元，创历史新低。 到今天不管是碧桂园还是融信中国等同时遭遇股票停牌或跌幅，这对于当前低迷的房地产行业来说，无疑是一个巨大的打击，就像是给本来就摇摇欲坠的楼市又加上了一块重石，让人看不到一丝曙光。特别是万科近期负面消息不断，如果连这个曾经的房企龙头都守不住，那么整个行业的连锁反应恐怕会比恒大还要严重。 碧桂园的停牌、万科的股价暴跌，这些都在释放一个明确的信号：当前中国房地产的形势依然非常不乐观，楼市还处于一个持续弱化、持续向下的阶段，还没有见底。 老百姓买房都是买涨不买跌，现在楼市这种态势，很多人都会选择观望，生怕自己买在高位，毕竟，房子不是小商品，一套房可能就是普通人全部的身家。 所以只要楼市不回暖，价格不稳，楼市依然会延续下行的趋势。 今年一到二月份，全国主要房企的销售都呈现断崖式下降，即使是保利、万科这样的龙头房企也不例外，这反映出大家都在观望，都在等待市场的变化，但是如果这种现象持续下去，那么真正的房企巨头们恐怕也会面临巨大的压力，债务到期的压力、销售额的下降，都像是悬在头顶的达摩克利斯之剑。如果真的到了那一步，整个中国的楼市恐怕都会受到巨大的冲击。 所以真的需要出台强有力的政策来拯救楼市。不然这个曾经风光无限的行业，真的可能会走向衰败。 |
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恒大、碧桂园等等就是提前给万科打好的样板。因为这些曾经的企业共有同一个行业，使用完全相同的商业模式，万科更精致利己一些，使用职业经理人的管理制度方便利益相关者掏空自家公司以及国有资产。所以它们的命运早就已经写好了，先后退场而已。 2月份春节之后3月采购经理人指数PMI环比回升这是数学常识，主要还是季节性规律，并非经济预期回暖。3月份三大PMI指数同比均不及去年同期。2024年第一季度中国前100房企销售收入同比去年更是直接腰斩！ 中国房地产已经彻底崩盘，从2023年进入房贷债务通货紧缩周期，社会上到处都是失业、裁员降薪、收入下降和通货紧缩的恶性循环。通货紧缩的时代现金为王，长时间的通货紧缩，房子是吞噬现金流的黑洞，房贷是最大的负债，房子是最大的负资产，负动产时代房奴们这个月房贷还了吗？ 万科一直打着国资的旗号，背后干着给职业经理人输送利益的买卖。一是万科背后有大量影子公司，这些公司由万科现员工、前员工持股，这些影子公司中有些万科还持有小股，干的事情包括万科产业链上下游的买卖、买卖万科股票和债券、投资参股项目公司、购房尾款及往来款保理等，在万科体外形成了巨大财富，由万科管理层控制；二是万科有大量的表外负债，包括上面说的保理融资、影子公司的融资等，以及大量不并表合作项目下的负债，包括与各地本土开发商合作的小股操盘项目，与曾经从万科出来的人搞的项目等。万科搞这些事是有传统的，田朴珺跟王石谈恋爱时，就在外面洽谈各种地产项目，意图很明显。上梁不正下梁歪。万科财务报表外的资金池及负债最多时都在千亿级别以上。所以万科的账经不起查。 住建部部长：对严重资不抵债失去经营能力的房企，该破产破产！穆迪：下调万科评级至垃圾级！标准普尔下调万科信用评级至垃圾级！惠誉下调万科评级至BB+垃圾级！自身难保的深圳地铁做股东的万科，也扛不住住房严重过剩的命运，万科嘴上喊活下去但是也仅仅是说说而已，行动上依然是高杠杆的激进债务规模扩张，过去四年中有2年高价拿地第一有1年拿地第二，别的房企卖不出去的房子，万科照样也卖不出去，债务堆积越来越多，借新还旧，美联储加息导致高利率美元利息都还不起了，万科必然是下一个恒大碧桂园。 鼎益丰爆雷对深圳炒房杀伤力巨大，深圳土著房东们都信这个神棍，多年来手里有点钱都投给他，资金规模数以千亿。鼎益丰爆雷对深圳房东群体后果是灾难性的，连锁反应会非常恐怖。大量深圳房东从2020年开始贪便宜从银行套经营贷然后投给鼎益丰，挣幻想中的30%高额回报，2024年超过10万亿的经营贷爆雷，资金链断，房价又同时暴跌，这下可就全完了！深圳房价因为鼎益丰爆雷而继续暴跌，量价齐跌还无人接盘。深圳房租也跟着暴跌。 香港北部都会区吸收250万人口的科技生活区，跟雄安吸走北京天津人口一样吸走深圳和香港人口，增加深圳和香港的土地供应，降低深圳和香港的房价。同理上海临港新区、广西北部湾区，新疆自由贸易区等不断增加的新区。互联网对土地的平权效应导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌，城市核心区域原本就已经缺乏活力，商业面积严重过剩，新冠大流行加速了这一趋势。滴滴共享汽车的商业模式，远程办公、居家办公的新生产力都已经打破了地域壁垒，互联网最新形态元宇宙加剧房地产行业的长期萎缩。 |
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感谢大哥碧桂园带了一个好头，可能业绩十分不理想，都不好意思交卷了，只好采用拖延战术。 虽然官方的借口很充分， 由于行业持续波动，其面临的经营环境日趋复杂，需要收集更多信息以作出合适的会计估计及判断，以将行业及公司的变化合理反映于财报中。 同时，由于债务重组工作仍在进行，鉴于碧桂园项目数量众多，分布广泛，相关尽职调查涉及工作量大、复杂度高，需要更多时间去收集相关财务资料以谨慎评估现时及未来的财务资源与财务义务。 但是，有一点可以肯定，一旦财报发布，对股价来说就是一记闷棍。 对股市肯定是没有什么影响的。 像这些没有希望翻身，且股价只有几毛钱的房地产企业来说，比起停牌，退市才是最好的出路，且越早退市越好。 |
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这些公司的股价，就像一个震荡的曲线，都有一个断崖式的下跌，现在已经变成了一条水平线。 但是，把碧桂园和另外几家公司放在一起，并不是很合适，因为他们的体量相差太多，不是一个级别的。 像中小型房企，因为体量小，多数只有几百亿，通过资产重组，再辅以适当的输血，还有希望能够救活。 而像碧桂园这种，体量太大了，资产已经上了两万亿，如果不出意外的话，负债也已经超过资产了，严重的资不抵债，这可能是碧桂园延后发布财报的真实原因。 资不抵债后，资产也会进入减值通道。负债率急速上升。 后面还会有更多的房企加入到队伍中来。手持这些企业的股票一定要时刻关注公司动向。 |
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房地产，狗都不买 |
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说明房地产行业现在是真的难过的不行。 也难怪万科董事会主席郁亮再次喊出了“活下去”，毕竟大环境确实不行啊！ 曾经和万科同为房企模范生的碧桂园发布公告，昨日起于联交所暂停买卖。 |
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昔日的宇宙房企，财报没等来，等来的是一纸停牌通知。 从2023年上半年碧桂园的半年报来看，期内实现总收入约2263.1亿元，毛亏约为242.6亿元，归母核心净亏损约为453.5亿元。 可以说是亏麻了啊。 而这种营收规模和利润的下跌甚至亏损，已经是一个普遍现象了。 截止3月底，已经有超过20家上市房企公布了2023年的财报。我选取了15家明确公布了净利润和营收情况的房企，做了统计对比。 |
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可以看出15家房企中，有10家的归母净利润都是下跌的，其中像金地的利润跌幅甚至达到85.5%。同行们哀鸿遍野，也难怪万科再次吹响了哨子，房企的至暗时刻还没有过去。 此次万科在业绩发布会上还宣布，2023年度将不派发股息，这也是万科上市以来首次不分红。 在过去的31年里，万科分红的数额高达1030亿元，历史平均分红率33.3%，是万科历年股权融资的2.8倍，一直引以为傲。 可以说，万科这次真的是勒紧裤腰带了。 在业绩会上，万科总裁祝九胜将眼下面临的挑战归为三点。 一是商品房的销售规模在不断下降，但是待交付的项目却需要大笔支出，这形成了一个巨大的剪刀差，给了万科很大压力。 二是融资模式的改变，也给万科提出了巨大的挑战。此前万科因为信用优势强，90%的融资都是信用债，总部融资团队通过总对总方式可以搞定80%的融资。 但是随着融资协调机制的落地，融资从总部层面转为项目层面，但是项目融资往往是分批发放的，资金也多被所在项目上。这就导致能动用的流动资金不多。 最后，万科在经营服务业上投入巨大，但收益率还比较低，尚未完全覆盖利息。 只要这三座大山不解决，万科就睡不踏实。 为了应对可能到来的现金流危机，万科采用的办法除了加大资产处置力度，削减有息负债，取消分红之外，还有一个很重要的应对工具：经营性业务的融资。 万科总裁祝九胜表示，1000亿元规模下滑可以拿50亿元的经营性业务去平衡，所以经营性业务要放更多的精力。目前，万科旗下印力消费类基础设施REIT已经在询价阶段，万纬物流REIT正在申报中，长租公寓REIT也在积极准备。 这些业务虽然还不能提供丰厚的利润，但以此融资可解燃眉之急。 对于万科的忧虑，前几天孟晓苏的一句话倒是一语中的。 连三好生都出了问题，那问题就不在学生了，你要看一看是不是老师，是不是学校出了问题。 事实上，不论是在销售业绩、净利润还是债务率、融资难度上，万科都已经强于绝大部分民企了，甚至连一些国企也难以望其项背。现在万科都喊着“活下去”，其他房企感受如何可想而知。 从去年房企的销售金额来看，销售金额TOP30的房企中，有超过60%的销售金额同比都出现了下滑。说起融资的问题，估计大部分房企早都已经放弃挣扎了。 在城市配套融资协调机制落地之前，万科是全国唯二的，能以总对总的方式实现融资的企业，另一家是央企中海。现在融资方式被全部改成了项目制，万科觉得难受，那其他房企呢？从今年以来房企的发债规模也可以窥见一二，国央企依旧是绝对的主力。 |
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而与此同时，一波偿债高峰却又在步步紧逼，2024年的信用债与海外债的到期期限，主就要集中在上半年，预计上半年到期债务规模约占全年总量的48%。 在种种因素的堆叠之下，房企当下的感觉可以说是危机感爆棚。 但是并不是所有的房企都能像万科一样，有优质资产可以卖，有经营性业务可以融资，甚至无法做到取消分红…… 留给大多房企的求生之路，无非只有在销售业务上继续以价换量，尽量回拢资金，以期度过危机了。 万科在谈及如何应对挑战时，除了讲自己要做什么，还凡尔赛了一下自己强有力的“后援团”。 祝九胜表示，万科长期合作的银行有26家，他们都支持万科，也与万科一起共同发展，共同来控制风险。 对于万科融资模式改变后的不适应，甚至合作银行还给了万科1-3年的转换期。 险资对万科的包容度也很高，每次临近兑付时间节点的时候，万科就会和险资坐下来好好商量，要不要行权。站在万科背后的深圳国资委就更不用说了，做足了信用背书，而且还帮着万科协调各种资源渡过难关。 据万科董事会秘书朱旭介绍，有些措施已经完成，有些还在进行中。 如果全部落地完成，预计可以帮助万科释放流动性在百亿元规模以上。 不止如此，据华尔街见闻消息，就连高层也正在协调各大银行给予万科新的银团贷款。 可以说，虽然前路艰难，但是万科就算想倒下，我们都不能让他倒下。 今年“两会”上，住建部给了房企两条路：经营遇到困难的，可以走“白名单”融资；但要是基本盘有问题的，该破产破产，该重组重组。 可是明眼人都能看出来，在救万科这件事上，各方的努力明显已经超越了“白名单”融资这个范畴，甚至可以说是保姆级的服务了。 为什么有困难的房企这么多，只有万科特殊呢？ 一方面，确实是因为万科的基本盘更稳，资产更加优质。 别的不说，就看万科的项目分布，66%都在一线城市。 |
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仅这一点，恒大比不了，碧桂园更是没眼看。 另一方面，一路熬到现在，万科比以往任何时候都更像是一个风向标。 行业层面上说，混合所有制的体制，让万科不论在民企还是国央企中，都有着很深的影响力。 接地气的说，即便是一个不懂房地产的普通人应该也会问一句： 如果万科都倒了，中国还有什么房子可以买？ 所以并不是救房企只救万科，而是万科在当下的房地产市场确实代表了信心。 万科勒紧了裤腰带，碧桂园也站在了悬崖边上，接下来的房地产市场呢？ 会随着这些头部房企的拼命收缩而继续萎靡不振吗？ 答案是：不会。 也许新房的价格战会越来越激烈，二手房市场的博弈也将剧烈空前。但是在政策端和市场活跃度上来讲，一定会越来越好。 为什么这么说？ 因为不论是融资机制也好，协调资源也罢，这些都是治标不治本的。 要想真正救房企，救万科，还得靠持续回暖的房地产市场。 就好比你再悉心呵护一颗树苗，这棵树长大的前提也必须是土壤肥沃。 所以接下来，政策端的发力一定会跟上的，尤其是对房产交易的门槛限制，会不断降低。 毕竟只有先把成交量提上来，让市场活跃起来，才有功夫考虑房价涨跌的事。 |
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实在不行就走小日子的老路嘛，实在不行就找个有钱人嫁了嘛。 |
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还影响股市？先说说房市吧！一个行业都这样，就不是企业的事了，应该是这个行业的顶层设计和制度出了问题。 据不完全统计，截至3月28日晚间，已有包括碧桂园、融信中国、宋都服务、正商实业、大发地产、上置集团、上坤地产、当代置业、佳源服务、亿达中国、中原建业、建业新生活等港股上市公司宣布，拟延期刊发2023年年度业绩。 等待这些公司的或将于港股休市后的4月2日首个交易日停牌。根据港交所规定，如果上市公司在停牌18个月后未能按期复牌，将被港交所摘牌。 |
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愚人节的第二天，碧桂园、融信中国、正商，好几家公司都公告要延期刊发2023年全年业绩。 同时股票停牌。 意思很简单，交卷交不出来了，怎么办，先停牌吧。 有意思的是，这次是多家地产公司统一行动。 大家的财报都拿不出手，被迫集体停牌，这行业得差到什么程度。 其实统计局的数据，已经告诉大家了，地产销售1季度的情况，超乎寻常的差。 |
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碧桂园2017年的时候，股价最多到过14港币，现在一股就几毛钱。 显得情况是，不光房子卖不出去了，现金流也出问题了。 |
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我觉得就在2024年，中国的这些地产公司会出现大的违约风险。 前几天万科都出了一些不好的传闻。 目前形势之恶劣，可想而知。 碧桂园这些公司暂缓公布业绩，但是最后肯定还是要公布的。 2023年的业绩不好看，2024年的只会更难看。 地产公司高杠杆的经营模式，本身就是埋雷的。 这些公司现在手里还积压了很多房子卖不出去，降价卖，就是确认亏损，除非到了现金流快断的时候，不计成本的甩卖。 我觉得未来我们没准真能看到哪家房企急眼了，大幅降价甩卖房子。 不过也许我们大家都想错了一层，人家早就金蝉脱壳了，根本不在于企业后来怎么样了。 眼看他起高楼，眼看他楼塌了。 简直就是一场闹剧。 最惨的就是买到烂尾楼和高位接盘的那部分人。 哀民生之多艰。 挖掘被忽视的经济数据，解密被隐藏的金融真相。我是三人禾，持续更新经济，金融方面干货，求关注。 如果我的回答对您有用，麻烦轻轻点赞，谢谢。 |
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