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[商业财经]万达引入新战投，大连新达盟将获中东资本等投资人约 600 亿元投资，哪些信息值得关注？ |
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3月30日上午，大连万达商管集团与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连香格里拉酒店举行签约仪式。 万达集团总裁齐界… |
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商业地产是纯粹得不能再纯粹的本地化生意，它不像是投资科技公司，主打一个未来增长，和全球化的故事。 万达这些资产是国内的各类商业地产，投资实打实地要看投入产出比的。 （有人说不对吧，万达未来也有管理能力出海之类的故事吧——那故事太远了，现在大家关心是国内也能不能继续的问题了） 万达商管除了管理商业地产，也持有物业，所以它的回报来自于两个部分。 ●自己持有的资产，每年的租金+资产本身的价值升职； ●管理他人的资产，运营收入——和租金相关性更强。 （实际合同设置比较复杂，包含各类小股操盘、业绩对赌之类，就不细分了） 从这次投资的动因来看，很多人会从万达的角度来分析——对赌的压力、经营的压力等等。 我觉得还有另外一个角度值得思考：中东的各位土豪们，为什么要投资万达？ 能想到的是2个角度。 1、投资者对中国经济有信心 商业地产和住宅地产不太一样，市场里都是专业玩家。上面提到的租金回报率、资产回报，算盘珠子都能打得飞起。 商业地产的投资需求和价格和宏观经济更为相关。 过去几年海外商业地产投资者一直以出售为主，无论他们是通过港股投资上市公司，还是直接持有商业地产。 由于担心经济增速，由于担心大环境，我们时常就能听到出售的传闻——欧美资本为主。 中东投资者不可能不知道欧美在想什么。 在这种情况下，仍然入主了万达，说明投资者在大前提上，首先对中国经济是看好的。这值得国内的投资人，欧美的投资人思考——是否要调整对中国商业地产的大判断。 2、交易过程肯定是不简单的，或者说这件事情没有看起来那么简单。 咱们房地产的问题非常复杂，新闻上就说一句地产公司出问题的，实际上包括投资结构、债务关系，那是派了解决问题的工作组也没法快速掌握情况的。 有一种可能是中东投资人水平高，完全梳理清楚问题所在，然后安心投资；还有一种可能，是投资有公众目前还无法知道的“附加条款”。 我是倾向于后者的。 这很常见，表面上看起来是单一交易，但是过段时间又出现了连续的交易，看似单独决策实际一脉相承。 多说一句中东人的投资。 很多人觉得中东是狗大户、是大金链子土豪，玩儿鹰赛骆驼。 实际上作为老牌的商业民族，阿拉伯人可一点都不傻。东风那个快递，无数人不分析了对沙特有多好用么。 在投资上，最近几年有2个动向。 一个，是投资高新技术产业。他们自己很清楚挖石油是有限的，所以提前布局新能源、人工智能。 玩鹰不耽误搞高科技。 另一个，是分散投资。石油美元时代，中东和美国是长期绑定的，但过去几年对中国资产兴趣在逐渐提高。除了新能源和人工智能这些产业中国有储备，也在于中东希望分散投资。 赛骆驼的也知道多线押宝。 身边不少一级市场的人去中东要投资，最近是一浪接着一浪。中东人没兴趣的话，他们为啥要去呢？ 在这个全球化退潮的时代，中东人的策略也代表了一种态度，中国企业要敏锐把握。 |
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连中东王爷都在想法设法投资赚钱，我等打工人有什么理由躺平？ 中东王爷搞生产不行，搞科研也不行，但搞投资贸易还是很精的。 这些王爷生活上你可以说是骄奢淫逸，但他们还真不是躺在石油上面坐吃山空。 不仅仅是地产，中国的新能源产业链也到处都有中东王爷的身影。 我个人对万达商业是的前景是比较看好的，所以也比较看好王爷的这笔投资会有不错的回报。 主要原因有几点： 第一，万达广场这种商业形式，短期内看不到衰退的可能。 住宅地产可以因为人口的减少而长期衰退。 办公楼宇也可能居为居家办公的逐渐盛行而长期限入衰退。 但民众永远都要吃饭、社交、娱乐的，万达广场这种集中式的消费场所目前看不到衰退的理由。 外卖的兴起也无法打击到它，这不是一个赛道的竞争。 第二，中国还处于发展期，服务业还有比较大的发展潜力。 日前中国的服务业GDP约占总GDP6成，而发达国家普遍在8成以上。 在一二产业GDP不衰退的情况下，如果中国的服务GDP占比提高到80%，那就意味着服务业的价格要提升2.5倍，这也意味着，商业地产的价格还有两倍以上的升值潜力。 如果中国产业升级成功，晋升发达国家，刚才的算就极可能成立。 中东王爷投资万达的逻辑应该只有一条：看好中国从美国的打压中突围，产业升级可以成功。 |
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详细解释一下第二条： 服务业没啥技术含量，各国的服务业的效率是基本相当的，但它对GDP有放大作用。 比如，美国工农业GDP占比20%，服务业GDP占80%，那服务业对工农业GDP的放大作用就是四倍。 中国工农业GDP占比40%，服务业GDP占比60%，那服务业对工农业GDP的放大作用只有一点五倍。 在工业GDP不变的情况下，仅仅是将中国的服务业占比提升到欧美相同的80%，就可以将中国的GDP提升整整一倍！ 设工业GPD为不变值X, 则服务业占比60%时，总GDP为2.5X, 服务业占比80%时，总GDP为5X, 证毕。 你们是不是发现了中国工业GDP世界第一，但人均GDP只有美国的5分之一的原因？ 为什么我们不将服务业GDP提高，一举将GDP总量超过美国呢？ 主要原因有两点： 第一，产业升级尚未成功，我们的工业品定价偏低。 第二，中国产品在国际贸易体系中处于弱势，受到许多非市场因素的压制。 这两点导致中国的工业产品定价（国际比价）不高，自然无法支持服务业涨价。 服务业的GDP占比是市场决定的，反应的是一个国家的综合竞争力，所以没办法人为调高的，也同样没办法人为调低的。 所以发达国家的人工成本极高，但对工业品的购买力也极高。 所以成为发达国家也不意味着民众想吃啥吃啥，因为你会发现除了你现在也能买得起的工业品之外，买什么服务都比现在贵多了。 真正能降低服务业价格的，是提升服务业效率，比如AI服务型机器人的广泛应用。 |
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万达的危机暂时解除，但是万达上市的核心问题并没有实质性解答。 1、大部分业务仍涉及关联方交易，如何解决。 2、不真实的出租率和租金收缴率等营业数据，如何解决。 很多人不清楚的是，万达在珠海成立的万达商管只是一家轻资产管理公司。 什么意思。 就是万达集团是万达广场的业主，是资产的实际持有者，和珠海万达签订委托协议。 在协议内，按照管理费保底和租金抽成的方式，支付给珠海万达，委托珠海万达来管理商场。 这里，珠海万达变成了一个完全不拥有资产的轻资产公司，甚至于可以理解为空壳公司。 （其实，事实运营管理过程中，珠海万达根本不存在真实的业务架构中，只是一个包装好的壳公司）。 这里对于万达集团的好处在哪里呢？ 好处就在于这个轻资产公司干干净净，亏损和盈利全部是由万达自己说了算。 如果我希望这个公司股票大涨，比如3年内股票大涨，套现分红。 我就和珠海万达签订高昂的佣金费用，提高抽成比例，把大部分利润输送给轻资产公司，让这个公司看上去赚大钱； 如果我需要珠海万达大额亏损，我趁机逢低吸收股票，我就修改委托协议合同，调低佣金比例，降低管理费用。 这么一下来，珠海万达马上陷入大额亏损，股票大跌，逢低吸纳。 这就是和母公司关联业务占比较重带来的巨大风险。 目前万达广场有400多家，其中300多家都是重资产，也就是万达自己购买的广场。 这就让万达有足够的空间来操作珠海万达业绩。 这也就是为什么我们看到第二个问题：万达在疫情期间出租率和租金收缴率可以达到99%。 这是完全不可能的事情，万达居然可以堂而皇之的写入招股说明书。 但凡大家走进万达三-四线城市的广场看看都知道，别说100%了，70%的都有。 只不过为了应付总部检查，用临时铺来应对而已。 如果万达不解决关联方业务比重占比较大，和数据造假的问题，珠海商管上市之路仍旧艰难。 现在危机解除，只不过万达现有的400多家万达广场，仍有100多家是属于a类广场，是较早购买的项目。 这些项目想要用股权交易600亿，并非难事。 但是最终这些资本不是公益企业，他们是要套现离场的。 珠海商管一天不上市，他们也无法脱身。 最终600亿不是目的，在股市套现离场，散户接盘才是关键。 作为行业人士，我个人当然不希望万达倒下。 但是长期以来，万达数据作假，几乎成了行业毒瘤。 而轻资产商管公司上市，本就是一个特别大的伪命题。 国内第一个上市的星河地产下属-星盛商业，和万达一样，纯商业轻资产股。 现在早已从开盘价4元跌到1元。 而那些商业+物业的所谓生活股，你去看看，有哪个没下跌。 说白了，关联方业务，左手套右手，粉饰业绩，最终损失的只有散户。 也有人说，轻资产都是佣金制，没有固定资产，永远不会亏钱。 我想，是不是单纯了。 万达这几年，最厉害的时候，1年可以开100家，但是99%都是不赚钱的。 万达和地方政府谈判，早就失去了任何优势。 这也是为啥万达前十年怎么都不愿意上市，而这几年，如此急于轻资产上市的关键原因。 你以为是给股民发红利，其实只不过让现在千疮百孔的万达，自己赶快套现离场…… |
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说明老王之前400亿的对赌协议危机已经彻底解除 代价是股份从78%下降到40%，新战投获得60%股份，相当于老王用股份赔偿了400亿对赌协议 之前老王和投资人对赌万达商管要在2023年11月底上市 如果上市失败就要连本带利赔偿投资人400亿，后面确实没办法让万达商管在2023年11月底上市 按照协议老王本来是要赔钱的，但老王的投资人也知道这种时候逼老王也无济于事，还不如大家长期合作共赢 所以老王和这些投资者重新签订投资协议，那就是引入新的战略投资者入局 太盟投资集团、中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司 他们联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约人民币600亿元，拿下万达60%的股份 该笔投资为近五年在中国私市股权市场中单笔最大规模 老王自己的股份从78%下降到40%，这些投资人的股份提升到60% 相当于用股份还了对赌协议，这样老王没有了对赌协议赔钱400亿的麻烦 投资人也获得了万达更大的股份，以后大家继续一起经营，做大做强 老王确实对企业的话语权减少了很多，但还有40%的股份，依旧非常非常富有 大连新达盟是新设立的控股公司，其子公司为珠海万达商管，旗下管理496个大型商业广场 2021年分红46亿元、2022年67亿元，2023年88亿元 老王股份少了，投资人股份多了，以后老王虽然分红少了 但至少保住了家业，不需要变卖家底赔400亿，现在的结局对老王来说是最好的 这样来看，老王在各种其他房地产企业龙头来比算是混的比较好的 资产保住了挺多，转型挺成功 这样就不错了，很多过去的房地产龙头企业都混不下去了 |
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全国范围接近500个万达广场，目前老王已经前前后后卖到了14座万达广场 接手老王万达广场资产的是中联基金旗下公司 中联基金是专门做REITs不动产投资的 中联基金来头不小，里面有很多国资大股东 老王还在不断的清理一些资产，继续轻资产 这样未来债务就可以还清，轻装上阵，不断的拿分红都足够了 关键是控制债务，债务不暴雷，老王就可以成功熬下来 老王不仅仅有万达广场，还有万达电影 之前也是因为对赌协议，万达电影的业绩也多年不达标 导致失去了很多万达电影的股权 前不久老王把持有的公司控股股东万达投资51%股权转让予儒意投资，转让价款共计21.55亿元 对老王来说目前最好的方法就是多获取现金流，轻资产运营，减少负责，减少重资产 已经通过这么多事情明白了重资产+高负债+对赌的麻烦 现在就是一心只想轻资产+拥抱现金流，无债一身轻 |
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未来房地产行业都是大央企，大国企继续玩房地产的存量市场,开发商业地产方面的存量机会 万达广场是不错的资产，老王只要未来没有了债务压力，以后靠着这些轻资产一直养老是没有问题的 老王这几年主要就是被自己的各种对赌协议坑了，要是没有对赌协议，老王现在还有更多的万达电影和万达商管的股权 发展比较的时候，就喜欢玩更大的，加杠杆，借钱，对赌，想一飞冲天 行业开始改变以后，这些都是暗雷，能在抗了这么多雷以后，也就是损失一些股权 老王确实在房地产行业里面算是传奇了，也是得益于老王比大部分房地产企业提前开始卖资产，开始控制房地产开发方面的业务 开启轻资产化比较早，要是一直还在玩房地产开发，现在肯定也一样麻烦 老王比其他房地产企业清楚，拿地卖房子玩到头了以后，最好的资产还是万达广场，万达电影这样的可以一直提供现金流的固定资产 从这些都可以看出来，轻资产+不要对赌+负债率低+现金流对企业长期发展来说非常重要 |
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最值得关注的还是王健林的朋友多，俗话说，多个朋友多条路，在商场如战场的如今，万达能频繁的化险为夷，最主要还是靠王健林的运筹帷幄不管你承不承认，王健林一直在带着万达砥砺前行！ |
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最近出炉的2024胡润全球富豪榜，王健林家族的财富继续缩水，掉到了300亿元。 根据万达商管的存续债券信息，万达短期内的偿债压力仍然不小，而此次中东资本的引入可以很大程度缓解这部分压力！ 我们从现在倒着往前看，今年3月25日，“大连万达商管162亿股权被冻结”，就在吃瓜群众揣测万达的命运时，万达已经与纠纷方协商一致，被冻结的股权也将很快解冻。 3月4日，大连万达商管就有50.7亿股权被冻结，执行法院是上海市第一中级人民法院，冻结期限自2024年3月4日至2027年3月3日。实际上，这部分股权曾在去年7月被冻结，不久后同样解冻。 到了去年12月，珠海万达商管的上市告一段落，王健林头上的雷被拆除。那时放了王健林一马的，叫单伟建。 他是太盟投资的合伙人，2021年珠海万达商管引入外部投资者，太盟出资180亿，在全部投资额中占比近一半。上市对赌之下，他应该是王健林最希望松口的那个投资人。 单伟建没让王健林失望。在最后关头，太盟投资联合其他投资者与万达签下新“条约”，解除了上市对赌危机。 同样在去年12月，万达电影宣布易主，实控人将由王健林变更为柯利明。具体交易是，万达一方将万达电影控股股东万达投资的51%股权，转让给了柯利明控制的公司。转让价款为21.55亿。柯利明40岁，早先做过投行工作，后来才投身影视圈。他旗下的中国儒意，投资押中过这两年的不少高票房电影。 去年7月，正在四处找钱的王健林，通过万达电影控股股东万达投资签署股权转让协议，拟向一名叫陆丽丽的女士转让1.8亿股股份，转让价格为每股12.07元，套现约22亿元。靠卖股份回血22亿，对万达来说称得上一条捷径。 此次股权转让完成后，陆丽丽将一举成为万达电影第二大股东。陆女士并非泛泛之辈，是东方财富创始人其实的妻子，市场笑称是东财的“老板娘”拉了王健林一把。 去年6月与万科的纠纷案。当时正值珠海万达商管冲击港股上市，却突然曝出万达集团持有大连万达商管的19.8亿股权被冻结，在这个关键节点对万达下手的，正是万科。而让郁亮出手的原因，很简单——钱。仅仅过了一个多月，万科与万达的财务纠纷就达成和解，万达被冻结的股权也很快解冻。当然双方和解的条件不得而知，无论如何，王健林让难缠的郁亮放手了。 从2021年至今，万达相关的股权冻结案不少，一般情况下，股权冻结并不会影响继续行使股东权力，也不会影响对公司的实际控制，但对万达这种游走在敏感区的公司来说，频繁的股权冻结消息，对信心面的冲击估计不小。 幸运的是，这些股权冻结基本都能化险为夷，王健林短时间内纵横捭阖的能力，比同行还是略高一筹。 一直到现在，万达虽然不时传出钱紧的消息，但始终没有公开违约暴雷。这个表现，应该与王健林的种种人情生意不无关系，对手愿意和解，朋友愿意挺一把，就算放点血，也比无人问津好的多。 |
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很简单被抄底了，这只是开始。我一年前就说过这个问题，就是中国要允许一些国家过来投资特别是中东资本，这本身也是一盘交易。我允许你买我的资产同时，你也要接受中国法律和政策的约束。 大家注意万达这次的资产是真正的优质商业地产。我曾经说过，你们认为房地产不行了，但是只要放开投资限制。你们看看国际资本第一扫荡的就是中国优质房地产项目，例如 万达！！！不到一百亿美元，多便宜。这是好事！万达基本上等于上岸了。 |
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快讯｜大连万达商管今日举行签约仪式，获中东资本等投资人约600亿元投资 每经记者 陈利 每经编辑 陈梦妤 3月30日上午，大连万达商管集团与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连香格里拉酒店举行签约仪式。 万达集团总裁齐界、万达商管集团总裁肖广瑞等6名万达方面代表，以及太盟投资集团合伙人兼太盟中国董事长邱中伟、太盟投资集团合伙人兼太盟中国总裁黄德炜、阿布扎比投资局项目负责人郝雷等9名投资人代表出席。 此前的2023年12月12日，太盟投资集团与大连万达商管集团发布公告称，双方签署新投资协议，太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。 在该协议签订不久后，2024年1月，大连新达盟商业管理有限公司成立，法定代表人为肖广瑞，注册资本约162.07亿元人民币，由大连万达商业管理集团股份有限公司及旗下大连万裕企业管理有限公司共同持股。 根据万达今日与投资人签订的协议，大连新达盟将获得投资人约600亿元的投资。大连万达商管持股40%，太盟等投资人股东总计持股60%。 |
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签约仪式现场 每经记者 陈利 摄 |
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签约仪式现场 每经记者 陈利 摄 |
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万达签约仪式现场 每经记者 陈利 摄 如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。 未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。 |
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万达商管是老王的现金牛，基本算老王没卖的很有价值的资产之一。这对赌的代价真不小，老王的股份从78%下降到40%，太盟等投资人股东总计持股60%。虽然老王依然是单一最大股东，但以后能不能说了算就是问题了。 当然，好处是对赌危机终于解除了，虽然代价有点大，失去了万达电影、再失去万达商管38%的股权，还卖了几处万达广场。 还好的是，万达还活着，活着就已经好过不少地产公司了。 老王、小王现在算是低调了，能过这一关不知道除了朋友帮忙还有没有其他的。 时势造英雄，曾经风光无限的一众大佬也落到保命的地步了。 |
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万达的商业确实有其厉害之处，而且厉害的根源就在王健林。虽然万达的磨难和波折很多，但投资万达绝对是不错的选择，特别是当下，基本上算是抄到底了。 而获得大额投资的万达，也能趁机在商业投资上抄底国内的优质资源，不论是拿新土地还是接盘项目，都是非常好的时机。 而万达商管的能力，正是能帮助万达集团从商业地产开发商转向资产管理的核心竞争力。 通过商业管理的成功，提升商业物业本身和周边业态的价值，给股东和投资方带来更大的收益。 而且王健林一直对企业内部的廉洁工作抓得很严，这就能让招商、商业管理等流程更加高效，一方面降低投资和管理风险，另一方面长期系统的增加收益。 最后，祝贺王健林又重获新生，虽然万达商业不是我喜欢的，但能做成这样的规模和成绩，有很多经验和教训值得学习！ |
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俗话说，多个朋友多条路，朋友多了路好走。在资金困难的时候，王健林的万达迎来了中东金主，表面上看是雪中送炭，实则是一场对赌游戏。 说起对赌协议，我们都不陌生，早年的蒙牛，为了钱也是下了血本，九死一生呀。 万达的对赌问题源于2021年，郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG等22家投资人，曾对珠海万达投资约380亿元，投资人享有到期赎回权。协议约定，珠海万达最迟要在2023年上市，否则万达商管要向投资者回购股份，并额外支付补偿。 而在去年12月28日，珠海在港交所提交的招股书再度失效，从2021年10月递表至今，已经四次递表、四次失效。几百亿的回购款不是小数目，万达急需新方案。相信老王此刻已是热锅上的蚂蚁。就在这种关口，太盟投资集团牵头，与万达方面签署了新投资协议。太盟将联合其他投资者，在投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。 赢了，就麻了。 输了，就完了。 不过，按照新协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。就上市问题，新投资也不再设置对赌协议。 这次引入的战略投资者是中东阿布扎比投资局等。说起中东，我们立即联想起挥金如土的土豪，还有黄金铺地的帆船酒店。 |
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阿布扎比投资局是个什么角色呢？ 他也是来挣钱的。公开信息显示，阿联酋阿布扎比投资局是一家全球性投资机构，其使命是将阿联酋国有资产进行谨慎投资，创造长期价值，维护和保持阿布扎比酋长国当前和未来的繁荣。ADIA总部位于阿布扎比，员工来自于全球40多个国家。ADIA由财政部成立，资金来源主要是阿布扎比的石油收益。阿联酋总统哈利法·本·扎耶德·阿勒纳哈扬任ADIA董事会主席。ADIA管理的投资组合跨行业、跨地区，涉及多种资产等级，包括公开上市的股票、固定收益工具、房地产和私募股权。 |
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针对此次合作，太盟投资集团合伙人及私市股权联席主管黄德炜表示：“本次投资反映了国际机构投资人对大连新达盟长远发展的期待和认可。我们认为新达盟拥有的强大竞争壁垒及显著的先发优势，将长期支持它实现稳健经营业绩，并为投资人带来良好稳定的回报。” 这些官话，我们听听就好，至于万达的状况，仅从此活动中很难看到。 真实的情况是，进入2024年后，万达出售商业项目的步伐仍未停歇，在近一个月内接连转让了包括呼和浩特万达广场投资有限公司、仁寿翰华广场管理有限公司在内的万达广场股权。 扪心自问，不缺钱的话，谁肯卖这些资产呢？ |
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内容提要： 开发商万达以600亿元的价格出售60%的购物中心经营管理权。出售60%的购物中心经营管理权，是万达在债务漩涡中的及时止损和自我救赎。处置资产来偿还债务的万达化债模式，应该成为地方投融资平台和房地产行业化解债务风险的模板。 一、开发商万达以600亿元的价格出售60%的购物中心经营管理权。 |
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3月30日的路透社报道称，周六上午，由私募股权公司太盟投资集团（PAG）牵头的一群投资者，宣布投资600亿人民币约合83亿美元，收购中国房地产巨头大连万达旗下管理全国496家购物中心的珠海商管的60%的股份。 周六，大连万达商管集团与太盟投资集团、中东资本阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连正式签署投资协议，上述5家机构将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。 |
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按照这份合约，股份价值1000亿元的大连新达盟商业管理有限公司的资产，为大连万达旗下全国496家购物中心的经营管理权。因为合同签订后，原来大连万达持有的珠海万达商业管理公司就成为了大连新达盟商业管理有限公司旗下的全资子公司。 按照合约，大连万达将保留珠海万达商业管理集团有限公司控股公司纽兰商业管理40%的股份，太盟投资集团、中东资本阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES合计持有60%股份。股份结构也与大连新达盟商业管理有限公司完全相同。 二、出售60%的购物中心经营管理权，是万达在债务漩涡中的及时止损和自我救赎。 |
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万达与太盟投资的签约备受关注，是因为就在前几天，大连万达商管因股权被冻结一度冲上热搜。市场公开信息显示，大连万达商业管理集团股份有限公司新增一则股权冻结信息。冻结涉及的金额高达162.05亿元，被执行的企业为大连新达盟商业管理有限公司。此次股权冻结的期限自2024年3月20日至2027年3月19日，执行法院为江苏省扬州市邗江区人民法院。 最新消息指出，大连万达商业管理集团股份有限公司所持大连新达盟商业管理有限公司股权已于3月25日解冻。是为了与太盟投资签约而想方设法解冻，还是为了解冻而被迫与太盟投资等投资人签约，虽然签约各方都闭口不谈，其实大家都心照不宣。 因为3个月前，太盟投资集团就与万达一起出现在财经版面。2023年12月12日，大连万达商管集团与太盟投资集团发布公告称，双方签署新投资协议，太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。该协议签订后不久，万达就新设立了控股公司大连新达盟商业管理有限公司，并将珠海万达商管划归为大连新达盟商业管理有限公司的子公司。 这份协议提及的2021年的投资赎回期，指的是当年为了让万达商管上市，王健林与太盟及其他几位资本大佬签订了380亿的“对赌协议”。在投融资界，这类明股实债的协议往往对被投资方，亦即大连万达是最不利的，赌成了大家一起发财，赌输了风险由万达和王健林一方承担。 聪明过人的王健林签下这份颇为委屈的协议，是昔日首富为其当年一时冲动所付出的代价。 |
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但早在2016年，由于香港资本市场并不看好内房股，导致2014年在香港上市的万达商业等这些地产股票的价值被长期低估，市值也长期低于净资产，导致其融资能力受到了很大的限制。 2015年以2600亿成为中国首富的心高气傲的王健林，决定让万达商业退出H股，转而进军A股。并于5月30日发出联合公告，提出自愿有条件全面要约以收购全部已发行的H股，实现退市并完成私有化。 退市后，万达商业更名为珠海万达商管集团，做足准备推动A股上市。但国内此时正在开始做大做强国企，万达商管集团在A股门口苦苦排队了五年多，都毫无消息，不得不从2021年开始改道再吃回头草，向港交所提出IPO申请。谁知两年多来，连续4次努力尝试叩开港交所的大门的王健林，收获的是一次多过一次的失望。 由于珠海万达商管冲击港股IPO迟迟未能成行，为缓解对赌压力，王健林也开启了“卖卖卖”的模式。在市场经济中，应对企业债务问题，出售资产无疑是回笼资金最直接、最迅速的方式。 万达从港股退市并未能成功在A股上市，为万达带来了第一场流动性危机。2017年7月，为了应对这场危机，万达商业决定将13个文旅项目91%的股权以及77家城市酒店的全部股权，以637.5亿元的价格分别出售给融创和富力。这一交易在当时被广大媒体誉为"世纪交易"。换回来的637亿现金，也化解了万达在当时由于内保外贷风波引发的财务危机。 |
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此后，由于珠海万达商管申请港交所IPO也屡屡受挫，叠加经济大环境不景气，特别是房地产行业下行周期，万达便一直处于用不停地出售资产来缓解债务危机的艰难岁月之中。 2023年12月29日的上观新闻报道，为了缓解流动性危机，2023年以来，万达已多次出售旗下资产。截止2023年底，已经出售了包括海口万达广场、上海金山万达广场、广州萝岗万达广场、苏州太仓万达广场等14座万达广场。 与此同时，万达电影也完全易主。2023年7月，上海儒意影视制作有限公司就已经以22.62亿元的价格收购了北京万达投资的49%的万达电影股权。2024年2月王健林再将剩余的51%股权转让给上海儒意投资管理有限公司。 三、处置资产来偿还债务的万达化债模式，应该成为地方投融资平台和房地产行业化解债务风险的模板。 |
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因流动性不足，债务到期无法偿还，出售资产换取流动性来化解债务危机，这是万达化解债务风险的基本模式。 从2017年至今，王健林通过出售旗下大多数的资产，来缓和债务危机，虽然未能彻底解除债务警报，王健林和其旗下的万达，除了潜在的380亿元（不包括利息）的对赌债务之外，万达至少还有境内123亿元人民币的存量债以及境外合计31亿美元的贷款和债券，这些债务逐步到期，得用真金白银偿还。 但王健林在没有获得政府援助、没有获得银行展期，完全按市场规则，用出售资产来化解到期的债务。而非像遵义道桥156亿银行贷款到期无力偿还后，被当地政府利用超市场权利展期20年将债务风险转移给债权人，也不像恒大，坐等债务危机爆发危机全行业。这应该是值得管理者、投资者和市场参与者深思的。 目前，各地政府正在集中力量化解地方投融资平台的几十万亿的债务风险和房地产企业的债务风险。各地农商行、城商行和保险公司的债务风险也在酝酿发酵之中。 |
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三郎认为，一味利用特别再融资债券、超长期特别国债、增加地方债额度、为债务实施免息、超长期的债务展期，甚至用借新还旧来拖延债务风险，这些措施并非良策。 第一、这样的债务处置方式，基本上是用全国人未来的利益来化解部分地方、部分人的债务负担，并不公平。 第二、负债容易，化解债务更容易，债务主体无需牺牲自身利益即可化解超越其自身能力的负债，这是一种违反市场规则的做法，是鼓励市场之恶的做法。 第三、这是一种治标不治本的做法。这些措施并未彻底化解债务，只是推延了债务，累积了债务风险，为未来留下了更复杂的债务风险。 |
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三郎认为，发改委、央行、财政部和各级政府，应该认真研究万达不断出售资产来化解债务的模式，研究如何基于市场规则来制定经济政策，引导市场主体遵守市场规则，建立一种承担市场责任的债务处置模式，为经济的健康发展，负责任地处理各种债务危机。不管是地方政府、事业单位还是国有企业，选择优先处置负债者的资产来化解债务危机。 【作者：徐三郎】 |
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万达商管的估值降得很快啊， 顺带说一嘴大A对上市公司真的是太友好了， 股民流下了不争气的泪水。 2014年底，万达商管的前身万达商业在港交所上市，募资288亿港元，市值达2150亿港元，成为当年港交所最大的IPO， 香港资本市场远没有大A这么强大，炒新也没有这么厉害，投资者更加理性，地产股的估值给得很低， 上市后，万达商业的股价最高达到78港元/股，最低曾跌至31.1港元/股，仅有5倍PE， 思聪爸爸觉得港股股民不识货，万达商业的市值低了， 思聪爸爸对股价不满意是有理由的， 当时的大A的地产股都是几十倍的市盈率，万科回调了这么久，现在都还有8.8倍， 思聪爸爸是想过H+A双上市的，万达商业在2015年年就进行了A股IPO的尝试， 不过很可惜证监会没批，（这一点后面再讲） 由于股价长期达不到预期，万达商业选择了退市私有化， 2016年9月20日，万达商业宣布正式私有化退市，退市总市值为2376.8亿港元， 我查了当时的港币汇率，100港币＝91.715人民币， 折算下来，万达商业从港股私有化退市时是2180亿元人民币， 今天的投资600亿占60%股权，估值仅有1000亿元人民币。 缩水了一半。 如果有时光机，我相信王老板肯定要穿梭回去阻止当时的自己， 此后万达商管（万达商业）遇到的所有问题，都源于当时的私有化， 为了退市，万达从多个财团手里融资了300多亿，并第一次签署了对赌协议， 对赌协议规定，万达商业需在港股退市后满两年或于2018年8月31日前在大A上市， 若没有实现A股上市，大连万达集团需要回购全部股份，即14.41% H股流通股。 到了2017年下半年，万达商业上市仍然遥遥无期，为了解燃眉之急，万达忍痛出售手中的13个文旅项目91%股权，77家酒店，获得637亿资金， 2018年1月，腾讯、苏宁、京东、融创四方与万达签订投资协议，投资340亿收购万达在香港H股退市时引入的投资人持有的14.41%股份，并签定了新的对赌协议，将上市时间推迟到了2023年10月30日，也不再局限于大A。 换句话说，在2016年的对赌协议换成了2018年的对赌协议，上市时间推迟到了2023年10月30日。 之后，万达商业剥离了地产业务，公司也改名为万达商管， 2021年7-8月，珠海万达商管引入了新加坡PAG、碧桂园、中信资本、蚂蚁集团等投资者，总融资380亿元，仅仅新加坡PAG一家就投了180亿，珠海万达商管转让了21.17%股权。 这个时候，万达商管的估值也还有2000亿，不过，万达商管雨露均沾，从不厚此薄彼，一碗水端得平平的，照样签了对赌协议： 根据投资协议，需保证珠海商管2021年预估实际净利润及2022年及2023年扣非经审计净利润分别不低于51.9 亿元、74.3 亿元及94.6亿元，如未达成，将以零对价转让股份或者支付现金补偿；于2021年珠海商管预估实际净利润已达到目标利润的要求。 此外，若于2023年12月31日未能在香港联交所上市，投资者可要求公司回购全部或部分股份，每股回购价格为年化8%收益率。 好了，现在可以讲之前埋的坑了， 为了完成对赌协议， 万达商管可谓是不遗余力， 2021年至今，连续4次冲击港股IPO，全都没批，在大陆的证监会就被拦住了 万达商管分别于2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日及2023年6月28日向港交所申请IPO， 前三次，没有拿到证监会出具的H股准许发行批复， 第四次，2023年3月21日证监会发出《关于大连万达商业管理集团股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函》，要求发行人进一步补充说明子公司珠海万达上市进展情况，并评估上述事项对发行人短期偿债能力的影响， 于是，第四次申请IPO不出意外的又出了意外。 2023年12月12日，王健林找来了太盟投资集团，在万达商管2021年的投资赎回期满时，经赎回后，太盟会引入新的投资者，对万达商管进行再投资。 因此，今天签约，可以看作是去年太盟协议的延续， 好处是终于摆脱了对赌协议的风险，坏处是万达商管的上市前景仍然不明朗， 至于王健林的股权从78%锐减到40%，都可以归入到Not too bad.类型了 |
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资本向万达注资600亿说明啥？ 直接的，1.万达的380亿债务问题解决。2.珠海万达上市不可能了。3.万达这门坐地收租的买卖，从此大面上姓国了。 推测的，1.以600亿换60%商业经营管理权，买得过于便宜(估值1000亿，去年万达利润100多亿)。肯定有连带交易。 2.珠海万达不能上市了，结合蜜雪冰城之类的上市失败，估计宝贵的ipo资源不能给房企或者零售企业，得留给科技公司。 3.商业地产化债，将更多借助市场力量。联想一下商业reits。 |
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王思聪他爹在投资战狼2的时候看走了了眼。 但是逐步卖资产的过程中，走所谓的轻资产之路绝对是走对了。或者说因祸得福。 买王思聪他爹那些资产的公司，现在过得很艰难。 说倒掉可能就倒掉。 说不定跟皮带哥一样被抓进去坐牢，而且可能是被美国抓进去。 这次所谓的投资，直白一点就是其它人用600亿买了王思聪他爹的38%的股份。 同时把王思聪他爹的所谓对赌协议等的账目给抹平了。 总体来说，王思聪他爹及时的卖资产，走轻资产路线，算是走对了。 比皮带哥、碧桂园等等还坚守房地产的企业日子好过得多。 这次卖股份，加之疫情没了，万达影业等复苏。 万达最难过的那个对赌输了赔400亿的坎给卖过去了。 |
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中信是真的喜欢收割，无论是佳兆业、恒大，还是现在的万达，在重组期间的背后都有中信系的影子公司作为战略投资人 3月30日，大连万达商管集团与太盟投资集团(PAG)、中信资本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投资局(ADIA)旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司(Mubadala Investment Company)正式签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约人民币600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。 |
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随着600亿战投协议签署，万达的“对赌危机”总算真正解除。但是随之而来的，恐怕是治理结构和管理层的大清洗。 其实这几年，万达算是最早开始自救的房企了，只是他押注的IPO之路一直没能走下去，最终还是被否，股权无法变现成资金 2021年10月21日珠海万达商管第一次递交招股书，到2022年4月22日第二次递交招股书，再到2022年10月25日第三次递交招股书，以及2023年6月28日，万达第四次向港交所提交IPO招股书，万达商管均以失败而告终。 眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了… 老王从此靠别了实际控制人的位置，转而是太盟+中信的股权结构 而这个时候进场收拾残局的，才是真的市场大佬，用最低价就把股权拿过来，以时间换空间。假以时日，若这些曾经的大集团真的能重新做大起来，那么投资收益可能将是几十倍以上。 |
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