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[商业财经]杭州部分小区房价暴跌，有不少已经赔掉首付，业主崩溃。如何看待2024年的杭州楼市？ |
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现在的杭州楼市情况如何？据说已经有不少小区房价腰斩。 近期，杭州西溪海一位业主吐槽，自己20年购入一套总价276万的房子，现在只能193万忍痛出让， … |
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房子这事情就是，涨的时候买到的人欢天喜地，闷声大发财。 跌的时候高位贷款买进的人哭天抢地，后悔不已，希望别人接盘，希望社会分担他的痛苦。 和那些贷款炒股被套牢想跳楼的一模一样。 当年房价涨的时候，大把人抱怨买不起，希望政府把房价调控下来。 结果有的人在房价高点狂买房，不惜背负自己承担不起的高额贷款，指望它继续涨。 市场本身有涨就有跌，不可能一群人一直受益。现在房价下来了，正是真刚需可以买到一个好价格房子的时候，那些高价买房的却破防了，跌破预期了，奔溃了。 总是几家欢喜几家愁罢了。 |
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1）杭州跌早就不是新闻了，能上热榜第一，才是新闻。 在大数据控评的年代，你要说这里面没点预期管理的意思，打死你我都不信。君不见，以前我们被夹的时候有多惨。 这说明什么？说明决策层已经有意识在注入房价下跌的预期了——防止后面一泻千里来得太快，某些人转不过弯来，一下子接受不了走极端。 又或许，这是为放开价格管制，而做的预热呢？ 2）还记得不？我说过房价泡沫只跟杠杆率有关，跟是不是大城市没关，你再牛逼的新一线、超一线，只要杠杆率过高，该跌就得跌。 |
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什么核心资产、优质资产？难道许老板不够“核心”？该陨落不照样陨落？不够优质倒是真的，但杠杆率太高的，还真就优质不了。 3）越是炒房客扎堆，越是要赶紧抛！ 昨天有位网友咨询我该不该卖房时强调——当时买的时候，也是个网红盘，炒房的人非常多，都很看好未来的发展！ 我说，越是炒房客扎堆的盘，越不能长期持有，必须笃定心态做T，快进快出，赚一波就走，再也别回头。 因为炒房客才是制造抛压的人，他们一旦预期落空，或者现金流危急，就会迅速抛售。 他拉个群，跟你说什么要团结起来，保卫资产，其实他自己跑得比谁都快，故意留你殿后呢。 而且他们的房子大多是空置的，抛起来也容易，反倒是“刚需族”，拖家带口的，还总被各种忽悠，什么你自己住啦，跌不跌的跟你又没关系的喽……于是往往来不及逃就被埋了。 我记得《人民的名义》里有一幕，肖钢玉诬陷侯亮平失败，事情败露，着急忙慌地一连给祁同伟和高育良打了好几个电话。 高育良温和地对他说，没事的，请他吃个饭，道个歉，就没事了。 实际是想稳住肖钢玉，让他垫个背，拖延一下时间罢了。 结果肖钢玉直到被抓的时候，大头梦才醒——原来这tm是你死我活的斗争啊！ |
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杭州目前很多板块都已经破发了，而且丝毫没有止跌的迹象。仅绕城西面而言，青山湖已经腰斩，中泰、闲林南和小和山余杭段跌幅在30%，老余杭、小和山西湖段也在破发的路上。北面的瓶窑无人问津，良渚苦苦支撑，文化村差不多也要破发了。 随着保利云城项目开局大量房子没卖掉，云城所谓的倒挂会被迅速拉平，加上今年供地多，即使不靠铁路的盘中签率也会飞速上升，直至流摇，当板块内新房大面积流摇后，破发也就紧随而至了。 所以那些投资郊区的炒房客注定亏损，因为绕城外唯一的倒挂孤岛云城-未科这一板块可能今年2024就会失守，现在不出货后面会越亏越多。 可能，青山湖的今天是杭州大部分郊区的明天。 |
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人们很少从历史中学到教训，无非是有人抓住了周期的机遇，有人成为别人机遇的背景，过热时就不要谈理性，过冷时也就不可能规避恐慌，这个规律适用于各个经济体。不要觉得我们不一样，甚至妄想人定胜天，我们真正不一样的地方在于特色预售制下创造的风险一点都不比次贷危机小，毕竟不良资产再差也都是实实在在的房子，我们的不良资产有时候都不存在，甚至出现房子没见，先对银行违约了，这也算是全球经济的极具代表性的泡沫资产了。 |
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如何看待王克丹在谈买房时表示「人在投资品上是很难理性的，过热会上头，过冷会恐慌」？ 市场的集中抛售一般有两种情况，一种是纯投资属性的止血，另一种是刚需的收入不足以偿付债务，且从过去过热周期来看，我国居民的韧性还是足够强的，不到万不得已，都不会卖掉自住房，因为地方提供的就业机会和公共福利，居住面积都不会随着房价下跌而变化太明显，那么往往指向了投资，上涨的时候装刚需，非必要需求必然改变供需关系乃至于价格上涨的幅度，比如市场有10个刚需和供给8套房子，那么即便还是供不应求，但无非是10个人抢8套房，假设又来了10个投资，即刻就成了20个人抢10套房子，价格能不过热么。 如果是刚需，因为债务和收入问题导致的被动抛售，还能同情下对大周期把握不精准所带来的损失，但如果是奔着投资去的，就要为自己当初抢占刚性需求的行为买单，后来者晚买就应该享受折扣，难道指望更后来的年轻人更极致杠杆的上车给投资者解套才叫没有亏损吗？那社会和经济发展代价更大了，再说现在的年轻人失业率可不低了，指望他们极致杠杆，那可就不仅仅是金融风险问题了。 至于免费送房，无非是资不抵债以后的负债转移，前几年在聊带押过户的时候专门有一章就是讨论这种可能，人们一般都是默认资大于债的，所以过户总是买家给卖家钱，假设资不抵债大规模发生呢？其实想解套，就得是卖家给买家钱才能完成交易，所以千万不要觉得是免费，是卖家欠买家钱。 最后，好在之前的房子基本都是3成首付，前年至今又创造了大量的2成甚至更低首付比例的房子，购房在下行周期资不抵债的可能性更大，结合预售制，房子没交房证没办呢，就把首付跌完的都有可能，这就是杠杆的反噬，增长时放大收益，下跌时必然放大亏损，这就是前几年经常劝解读者的事情，自己把自己资产负债控制好，当时加杠杆是一件极其危险的事情，现在的清算也没多长时间，人教人与事教人确实相差很大。 |
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我最讨厌那种口口声声买房是刚需实则炒房的人，这种人往往上杠杆买很多套，过去房价居高不下就是这些人炒起来的，现在击鼓传花玩不下去了，没人接盘了就哭爹喊娘。真刚需，真的只是自住，涨跌跟你有什么关系吗？我也买房了，我就不怕跌，跌到一千块一平我都不怕，我会多买一套给我爸妈住。 |
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