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[商业财经]手有100万，买房是明智之举吗？你认为房价还会降吗？ |
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手有100万，买房是明智之举吗？你认为房价还会降吗？ 关注问题?写回答 [img_log] 经济 房价 经济形势 北京房价 热点观察室 手有100万，买房是明智之举吗？你认为房价还会降吗？ |
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如果房贷跟房租差不多就买房，如果利息和房租差不多，就存着。 你就一百万，房价涨跌跟你没关系。 |
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我觉得100万拿来买房，这个数都太多了，以后房子就跟汽车一样是个消费品。 100万的车，得够得上这个价格。 同理，100万以上的房子，也得配得上价格。 全国这么多地区，配得上拿100万以上去买房子的，不会很多。 未来会更少。 大多数地区的房子，也就值个几十万。 我觉得房价大概率是要一点点跌下去了，如果还有不信的，几年以后我们再看。 不说别的，人口这个难题就解决不了，就算你经济发展再好，人都没了，那么多房子谁来住？ 未来社会上全是老年人，老年人不会手里留一堆房子收租的，因为根本收不上来，看你一个老人去收租，人家能拖就拖，根本不用怕你的。 社会的真实情况就是这样子的，你有了财产，但是没有相应的实力去保护它，这个财产就不一定是你的。 单身老人能保卫住的房产极限，也就是1-2套房。 多余的房产，对于缺乏保护自己手段的人来说，是危险，俄国大作家陀思妥耶夫斯基的《罪与罚》大家看过没有？ 拉斯柯尔尼科夫的故事，可以套用在很多地方。 放贷的人，收租的人，特定时期，都可能成为特定人群报复社会的对象。 在经济困难的时候，手握多套房收租的人，天然的会被那些陷入困境的人视作恶人的象征。 极端的年轻人可控制不好自己的暴力。 他们会把自己的犯罪行为，视为替天行道。 关于人口趋势，我贴几个图出来，大家一看就清楚了。 第一张图是新生儿数量变化图，大家可以看到，现在每年也就是800-900万的新生儿数量了。 |
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下面这张图，更吓人，一孩数量下滑的更厉害，现在二孩+三孩每年的出生量占比，已经超过了一孩了。 也就是说，“刚需型生娃”人数不断缩减，全靠“改善型生娃“群体顶住生育率。 俗称“不生的，一胎也不生”。 |
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所以生育率这个问题，未来随着二胎三胎政策效力的归于平淡，后面会更不乐观。 这个对房价就是致命的影响。 还有个问题，就是现在房价没怎么跌，是由于人们还沉浸在过去20多年房价上涨，买房躺赢别人的投资惯性思维中。 过去20多年，房地产就是中国最好的投资品，没有之一，因为你可以贷款带几倍杠杆买房，贷给你的还是30年的长期贷款，短期还款压力有限，这一点比买茅台股票还带劲。 所以过去很多人就靠买卖房子，赚了很多钱，甚至改变了一家人的命运。 但是这并不代表2024年之后，房子还是好的投资品。 大家先别着急，随着我耐心的往下看。 下面的图是统计局公布的全国新房销售均价的变化图，大家可以看到从1999年开始，24年时间里面，全国层面的新房销售均价都从2000元/平米，涨到了1万元一平米，涨幅是5倍。 |
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一线城市，以及部分沿海发达地区的房价涨幅，就更夸张了，下面是上海1999年到2023年的新房销售均价变化图，从2000多块钱/平米，涨到了4-5万元/平米，涨幅超过20倍。 |
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所以，以1999-2023年这24年的维度看，买房，不买房，买三线城市的房，还是买一线城市的房，贷款买多套房，还是全款只买一套房，从结果上看，获得的财富总量，是天差地别的。 房地产还有一点好处，那就是投资的家庭阻力小，你如果拿一大笔钱去投什么科技项目，去创业，去炒股，家里人还真不一定同意。 但是你说去买房，大家肯定说，买房好啊，总归是要买房的。 所以我们在投资上总说要顺势而为，过去20多年，中国经济的大势，就是买房的人躺赢。 对应的，过去20多年来，炒股的、创业的、开店的，没几个过的舒服的。 但是既然说到趋势了，大家肯定就想到盛极而衰这种东西了。 中国人对这类东西非常熟悉：眼看他起高楼，眼看他楼塌了，好一似食尽鸟投林，落了片白茫茫大地真干净。 房地产，归根到底他也是个商品，最后也是受供求关系影响的。 买房的人多了，房价就涨，买房的人不如卖房的多，他就跌，就这么简单。 现在这种情况，明显就是买房的人不够了，房子堆的太多了。 下图是一手房领域的待售面积情况，可以看到，现在基本上又到了2014年底的库存高峰水平了，上一次库存高峰的时候，棚改货币化，放松限购，放松贷款条件多箭齐发，硬生生拉着中国房价和中国的居民负债率往上跳了一个大台阶。 后面的几年，商品房待售面积是降下去了，但是没想到这会儿又起来了。 2014年的时候，全国商品房销售均价是6000元/平米，现在是1万元/平米。 2014年的时候，中国的居民杠杆率是36%，现在中国的居民杠杆率在65%附近。 2014年的时候，可以大力出奇迹，2024年的时候，还能老调重弹吗？ 看起来够呛。 |
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中国居民杠杆率最新在60%以上 所以，2024年中国的房地产政策，一定会继续宽松，但是政策宽松的效果，一定会远逊于2014年。 因为房价环境、居民杠杆率环境都不一样了。 以及、经济增长预期、人口增速预期，也都不一样了。 至少从全国层面，我觉得未来买房的增长空间，已经不大了。 至于一线城市，我觉得这个走一步看一步，关键是看产业发展情况，如果新兴产业能起来，那就跟着新兴产业买房。 如果起不来，那到哪都一样，市中心会好一点，郊区的房价就别指望了，一线城市的郊区，不见得比二线的市中心好。 一线郊区的房价，现在很夸张，同样花这个钱，人家不如去强二线买个位置更好的房子。 中心位置的房子，才是刚需房，因为人口都集中在中心位置。 没有人口，哪来的购房需求。 所以，如果非得买房，我是说无论如何，不计成本，无论对错，反正你就是要买房，那我推荐你买一线城市市中心的次新房。 这样的房子，尤其是居住体验比较好的户型，未来的跌幅，应该相对较小。 因为这类房子本身在二手房市场上的供给就少。 至于那种一眼扫过去几百套都一模一样户型的老房子，趁早远离，有学区也不行，学区房跌的更惨。 不信的话看看上海浦东浦电路那边的潍坊九村，房价都快腰斩了。 |
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其实为什么跌这么多，原因没别的，人口变少了，经济增速变慢了，二手房供给太多了，都是原因。 |
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大家都是卖房的，没有买房的，房价怎么涨，你买了房子，以后卖给谁？ 我还写过一个上海学区房最新价格情况的回答，也附在这里吧。 上海二手房2023年平均一年跌幅，应该在10%以上，好多公众号，靠着中介那边的数据，以及重点楼盘采样验证，大致估算出来了，2023年上海的二手房平均成交价跌幅就是超过10%的。 个别地区跌幅超过15%，甚至20%。 大家自己去看看自己平时关注的房产领域那几个知名的民间公众号，就知道了，这些人都还是在说真话的。 我给大家看几个上海小区的情况就知道了。 世界大道那边，潍坊九村，出名的小面积学区房，小几百万就能上车的。这个小区2023年年初的时候还有9万多的成交价，年底就剩不到7万了。 浦东学区房成交量中，潍坊、洋泾这两个地方能占大头，因为这两个地方都是小平米的老房子，总价低，上车门槛低。两个地方其他校区房价的走势，跟潍坊九村就没有差多少。 这叫个位数跌幅？ |
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我再给你们看看浦西。 杨浦的长海二村，也跌回2016年水平了。 |
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杨浦的密云小区，从10多万的单价，一年时间跌到了7万多的单价。 |
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也许是统计方法的问题，很多上海的小区，之前也没怎么涨，所以现在跌的也不多，这样的小区，冲缓了整体波动。 也掩盖住了，比如学区房这样高波动品种的真实跌幅。 根据大致的估计，上海有800多万套二手房，要把这些房子的成交都统计清楚，是一件很困难的事情。 我们只能根据那几十个，甚至多一点，100多个重点小区的情况来监控整个市场情况。 基本上我看下来，上海4万左右单价的房子，价格是没怎么跌的。 凡是5万以上的房子，价格越高，跌的越多，凡是10万单价以上的老房子，过去一年价格基本都跌下去了。 次新房，2022年还有一些成交在20万左右的，2023年底基本也都跌下去。 之前爬的越高的，现在跌的越深。 所以这个就叫地心引力啊。 上海的房子，内种外环应该有个层级定价的，现在这样太离谱了。 尤其是郊区的房子，凭什么那些什么配套都没有的地方就能卖6万以上？ 这些地方的跌幅，过去一年也不小。 也是地心引力的作用。 我个人觉得，这样的调查研究，才是接地气的，才是有效的。 其他地区的房子，我没那么熟，大家可以用类似的方法去调查研究一下。 挖掘被忽视的经济数据，解密被隐藏的金融真相。我是三人禾，持续更新经济，金融方面干货，求关注。 如果我的回答对您有用，麻烦轻轻点赞，谢谢。 |
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把买房子当作一次和买汽车一样的消费品，你就知道买房动机才是关键。 如果你是刚需。 什么是刚需，就是孩子要读书，自己要结婚，没有房子，这个目标就实现不了的，这就是刚需。 那我觉得什么时候买房都没有太大问题。 房子这个时候就和汽车一样，就是普通的消费品。 汽车一买就跌价，为啥还是那么多人要买，因为汽车就是消费，就是顶替交通刚需，提前享受。 刚需买房也是同样道理。 现在很多人还是会说房子涨，或者房子降价，你该买或不该买。 从某种程度上，有这样思维的人，还是把房子想当然的认为是一个投资品。 或者说，他们还是理所当然认为买房子就一定应该涨。 这个出发点和刚需本就是背道而驰的。 你买了房子，孩子就能够读一个很好的学校，女朋友的家人也放心把女儿交给你。 你再也不用因为房东的原因而被迫离开舒适的居住区，重新寻找新的房子。 你也可以买一个大的房子，让家里每个人住的更舒服一点，迎接新宝宝的到来。 这些都是买房子，给你带来的消费价值。 因此，你是刚需，你也完全买得起，就应该买房子，不用太看眼前得失。 我现在的房子自己已经住了十几年了。 之前房价有涨有跌，从来也没觉得和自己有太大关系。 因为即使涨到天价，我也不会卖，因为要住，只不过说出来有面子； 但即使跌到谷底，我就这一套房够住了，我也不用买，又和我何干。 从中国经济发展的长期来看，5年内二三线城市房价不会有明显变化，要消耗之前泡沫带来的提前溢价。 现在买和5年买，最大的区别就在于，提前买你享受了5年，住房给你带来的消费价值。 但十年后，中国通胀水平几乎是可以预期的。 刚需大概率是常住的，看十年后可能更有说服力。 当然，如果你是超有钱人，财富配置很单一，且货币财富居多，那储备一个房子，作为抗通胀的资产搭配没啥问题。 而且储备房子的城市也建议最好是人口净流入比最大的一线和准一线城市。 但显然，你才100万，属于典型的非很有钱人，别玩房子投资了，好好的想想其他的投资法，100万在最值钱的城市房子里来看，真的太低了…… |
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其实我觉得有些人挺可爱的，尤其是格外好骗又格外执拗。 你和他说房价要涨，他会想尽办法来反驳你，好像抨击了你，就能得到无尽的快感一样。 但是你要是让他赶紧买，他就不做声了。 你和他说房价要跌，他给你说郭嘉出手保房价了，房价现在已经到底，该入手的可以入手了。 但你要他说出来缘由，他又扯不清白。 这种人就是纯粹的为了抬杠而抬杠，好像他的生活中就是以反驳别人为乐趣一样。 你让他看数据他不看，许多人活生生的例子他不听，这种人就是有自己独特的想法与见解。 仿佛全世界就他一个聪明人，天知老大，地知老二，他知老三。 其实关于明年的房价走势，肯定是会继续跌的，我完全看不到一点上涨的可能。 话虽然说的很武断，但我的意思就是这样，我不看好明年的房地产。 原因就是我在房地产行业的源头工作，现在都开始做保障房了，凭什么房价还能涨呢？ 至于房价会跌到多少，那我确实不知道，如果我知道的话，我早就成专家了，哪至于在这里大放厥词。 我这里拿李大霄老师的话举个例子： 3400点的时候 李大霄老师说：我已经闻到了小牛淡淡的香味。 3300点的时候 李大霄老师说：可惜可惜，底部又给外资抄走了。 3200点的时候 李大霄老师说：一个空头的一个陷阱。 3100点的时候 李大霄老师说：要十分珍惜3100以下的宝贵时光。 3000点的时候 李大霄老师说：3000点是未来的地平线。 2900点的时候 李大霄老师说：做好人，买好股，得好报。 2850点的时候 李大霄老师说：在股市低迷期，在家里的地位一定要摆正，我们要多做家务，说话不要太大声，对对方要好一点。不能发脾气，多说一些好话，不能用急的钱，不能有杠杆～ |
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? 以及胡锡进老师的经典名言 3144点的时候 胡锡进老师说：只要他敢跌我就敢买，毫不犹豫。 3000点的时候 胡锡进老师说：我不卖他怎么割我的韭菜？就不信这股市回不到3200点。 2950点的时候 胡锡进老师说：他已经跌下来了，在他的腰部我买的，结果他又跌了25%，我真是没想到。 2900点的时候 胡锡进老师说：老胡居然也踩空了，3000多点的时候我进入，当时李大霄他们那些人都说差不多了，底啊底啊，结果一进了以后，啪，他接着降，那个底到底在哪呢？ 2850点的时候 胡锡进老师说：如果股市跌到2800点以下，我肯定敢加仓，我觉得那遍地是黄金。 2800点的时候 胡锡进老师说：我何脸去见江东父老啊，所以我觉得绝对不会发生那一幕，如果发生那一幕，我跳楼。 |
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? 以及去年8月份说的，要让股民在中国股市中赚到钱。 |
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? 你品，你细品。 扯远了，回到房子上面，我为什么要举股市的一个例子？ 在我国，无论任何事情，都会有两种声音。 有人赞成，就一定有人会反对。 这些老师也好，专家也好，他们永远不会说房价会继续下跌，他们只会说一些上面爱听的话和一些普通人听不懂的话。 正如我之前写到过，有些人的屁股坐在哪边，嘴巴就帮哪边说话。 哪怕有些良心专家想要为底层发声，也会很快被教育。 比如刘纪鹏教授。 所以关于明年的房价，决定权在你，你觉得价格到了你的心里价位，你就买，买了就别管他涨跌。 与其天天关注价格波动徒增烦恼，还不如静下心来思考自己能够接受的价位是什么。 国家大事做不了主，自己的人生还不能做主吗？ 当断不断，必受其乱不是么？ |
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如果未来五年，甚至十年，房价每年下跌10%，你觉得现在买房是合适的时机吗？ |
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肯定不是明智之举。你既然这么问了，说明你对房价关注很少，对想要购买的板块，小区，也没什么关注。 这样一个空白状态，你哪怕买件衣服，都可能买错买贵，何况买一个房子呢？只是你买一个衣服，全亏没了，也就那么几百块钱；但是你买房子，一旦买错了，积蓄几年的收入就全部没了，还会把接下来好多年的收入给填进去。 所以不得不慎重。 在我看来，你如果要下手买房子，一定要未必扎扎实实准备半年以上。不要听任何专家的，不要听任何网上的言论建议，一定要自己去看，去实地考察。 而且只有开始考察，就笃定看它一二十个楼盘或者小区再说。 在此期间，哪怕遇到再想买的，再合适的，也不下手，只看。在这个过程中，你就会对房子有一个感性且理性的认识，你做决策才会更加理智。 记住，买房子对你的影响超乎你的想象，不要轻易决定，有钱的可以无视。 |
| 男朋友告诉我现在房价在下跌，结婚甚至婚后五年内都不一定买房怎么办?2059 赞同 · 279 评论回答 |
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上面这篇文章底下有个评论，挺有意思的， 他告诉我，用债务周期解释整体的房价周期没问题，但是具体的房价涨跌，还是要放到微观市场去看，就算整体环境都不行，也会有局部区域的局部楼盘在涨价。 这是句正确的废话。 就好比有人跟你说，就算股市千股跌停，也有股票在涨，这不是废话么？问题是，泥沙俱下的大环境下，你敢买吗？你就那么确定你买到的，就是会涨的那只？你确定你听到的消息，看到的利好，不是卖家故意放出风来诱导你接盘的？ 凭什么在有效投资如此稀缺的年头，你能精准踩到仅剩的风口？如果真有这样的风口，恐怕那些内部的“自己人”早就去了吧？ 人生发财靠康波，这话怎么理解呢？就是说我们作为普通人，要赶趟的是那种到处都是风口，到处都是热钱的大周期，闭眼买都能涨，不用担心这里面的阴谋、陷阱和预期管理，顺势操作就行，而不是作死得跑到高速路上捡硬币。 还有一个忠告——越是长周期大周期，就越容易被预测，越值得被押注，因为它不会因为人的因素而改变形态。 比如历史周期律，出一个王安石、张居正这样的人，能阻挡么？什么叫历史大势浩浩汤汤？ 放到今天，债务周期就是这样的大周期，再长袖善舞的人，再擅长微操的组织机构，都要服从于它。真当百年未有之大变局是随便说说的？ 可话又说回来了，既然长周期容易被预测，但为什么普通人在投资上，还是”七负二平一胜”呢？ 这是因为人们习惯只根据眼前的和周遭的经验来做判断。 尤其是我在网上做经济科普之后，对这种现象更加印象深刻——网上的人是非常割裂的，有些认知水平比较高的网友，已经在探索底部信号有哪些了，有的却还在说——彩椒都15块一斤了，你给我说通缩？ 连数据都不会看，你说这种人被时代洪流给吞掉，是不是活该? 还有的说，隔壁的财经大v都在说通胀，卖了房子拿着现金，也很焦虑。 答应我，那种连“真实利率”都搞不清楚的财经大v，以后少看。 |
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前房企员工，自己买房时候咨询了多个投资部门同事。 给大家总结以下几点简单结论： 1.首套自住房或婚房的话，不用太考虑房价涨跌 因为房价的涨跌也不会是一夜之间的事情，往往是几年甚至十几年的过程。 作为自住房，短期内只要你不交易，他的市场价格就体现不出来，你看重的是使用价值。 就好比国际市场上肾脏价格涨跌，和大部分人无关，因为普通人不会卖。 但是，要考虑贷款的问题，因为每月供贷会给你持续压力，我们后面说。 2.一二线城市核心区域，不用太考虑房价涨跌 所谓核心区域，就是距离市中心和CBD不远，有比较成熟的商业区和公园的老小区。 因为哪怕房价波动，这些地方因为居住使用价值在支撑着，而且具有稀缺性，下跌非常不明显。 这里的房价刚跌一点，大量有钱无房的非本地居民就过来买了，又给撑起来了。 3.卡着公积金的上限买，不用太考虑房价涨跌 你可以按照当地的公积金贷款标准，算一下你能贷款的最高数额和年限。尽量按照这个额度贷款买。 比如你有100万，公积金能定格再贷80万，那么尽量买180万的房子，就不用考虑涨跌。 因为公积金相当于国家给我们的一种福利，其利率甚至在此前很久时期比银行理财还低。 这是一笔每个人一生中能最低利息借用到的最大一笔财富，尽量把它利用起来。 因为这么多年我们的货币总体来看，购买力层面都是在下降的，所以越早用越好。 4.如果你30岁以下，买上述的自住房子，不用太考虑涨跌 人一生的收入模型，大概在50岁达到顶峰。现在随着一些企业限制“毕业”年龄，这个数字可能下移了，变成40几岁。但无论如何50岁前大家都还有其他收入能力。 所以，如果你30岁以下，目前收入稳定，那么以后收入大概率还是持续上升的。这样的趋势下买房不用太担心未来的还贷问题。 比如现在你每月收入1万，还贷4000元，压力较大。 但10年后，可能你已经结婚，两个人分别收入1.5万，家庭收入3万，还贷4000就几乎没有任何影响了。 从长期看，这笔钱不会对你生活构成压力。而你可以更早用上这套房，来增强自己的幸福感和改善上班、相亲的条件。算是另一种投资自己。 5.每月还款的数额，尽量不要大于综合收入的三分之一 现在的确房地产已经进入不景气的时期，所以别想着“投资”价值了，那么考虑的应该是购买性价比和还款压力。 如果每月还贷大约总收入的三分之一，会明显增加你的人生抗风险能力，并影响到自己的生活品质。而且这个时间可能是几年、十几年，所以没有必要。 这个还款数额可以按照最低还款金额，去倒算你的贷款总额，来确定买房预算。 6.尽量买现房、二手房，而不是期房 原因很简单，现在的房地产企业也都在艰难度日，如果无法交房，再优惠也没用。 小老百姓，先考虑的应该是自己的本金安全而不是收益高低。 所以，别被那些一两万的购房优惠吸引，尽量确保总房款的安全性。 开放商资金链紧张的情况下，还体现在房子的质量、周边设施、运营维护上。 所以，比较成熟的二手房、老小区，反而具有更大的确定性。 否则很可能房子住进去了，今天听说原定的学校、幼儿园取消了，明天发现绿植没人维护了，后天是垃圾清运、地下车库出现问题。甚至道路多年不收尾交付。 7.尽量买经济上升城市的房产 这个我没法说的太透什么叫“经济上升的城市”，防止冒犯到一些喜爱家乡的朋友。 但你可以看中国2023年的城市GDP排名，观察各地的经济发展。 经济上升速度越快，发展越好的城市，未来随着更多人口涌入，房子的保值更好。 那些产业结构比较落后，已经人口外流的城市，房价会降的比较快。 8.房子尽可能有“现住”价值。 就是买了这个房子，最好已经是比较成熟，你立刻就能住进去，而且生活、上班都比较方便的。 身边不少朋友当时因为预算不够又想买大一点的户型，买的是比较偏远，周围商业不建全的房子。 结果住了几天新鲜劲就发现上班太不方便了。 自己高价买的房子装修好空置着，又在市区公司旁边租了房子，等于花着两分钱。 如果房地产高涨的时候，买的那套房至少还有投资价值。 但是现在房价波动比较剧烈时候，这种买了房子暂时没法住的情况就很吃亏。 9.城市中心，靠近公园、绿地的，都是比较保值的地产。 我国居民进入老龄化已经是事实了。对于退休的老年人来说，公园绿地就是生活的中心。 所以，所有城区中心的居住小区，周围2公里内有大型公园，最好是免费的设施好的绿地的，价格都比较坚挺。 如果居住地附近有河流、湖泊的，有同样的效果。 这类小区也满足了前面所说的，居住价值高、比较强手。 各地都会公布最近几年的绿地、水系和景观规划，买房时候可以看一下。 同理，地铁也是一个比较重要的要素，因为一年四季，地铁出行的抗不良天气效果是最好的。 如果卖房的话，可以按照上面的标准来考虑。 关注也说，阅读更多有趣的思想。 一个人该怎样找到自己真正热爱和擅长的事，并以此规划自己的人生？1.9 万赞同 · 731 评论回答 |
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国考面试问「你考上公务员后，领导总是让你干一些琐碎的小事，你怎么办？」该怎么回答？72 赞同 · 7 评论回答 |
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我们现在的人口（主要是出生率和老龄化结构）开始向发达国家的结构发展，我之前在欧美的时间比较久，参考成熟房地产市场，有一个衡量房价合理性的有用的指标： 租售比 vs 30年期国债利率 如果房子按照人口结构的发展未来没了大幅涨价预期，那么真实的价值就是居住属性，所以租售比会是衡量房子贵还是便宜的重要指标。 从固定资产收益的角度来看，如果未来房子的租售比赶上了30年期国债利率，那说明房产的估值水平已经等同于同期的安全资产，估值合理。 目前一线城市是什么情况？我在的小区，2000万的房子一年的租金不到30万，业主还需要负担物业费和修缮维护费用，租售比不到1.5%，这距离2.4%左右的30年国债收益率有明显差距。 所以如果非常理性地来看，目前一线城市大部份非绝对核心区域的资产，还需要至少打个8折才能回归到相对合理的资产估值水平。 |
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还要降。 |
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我们拉一下最新的数据，看看2023-2024的趋势。 1、新房价格同比情况不断下滑。 从最近一年的数据看，70大城市房屋同比价格下滑的越来越多。 2023年1月，房价同比下滑的城市有55个。解封后大家预期经济会大幅反弹，因此一度对房地产的预期也有所恢复。反映在数据上，房价同比下滑的城市逐步减少，到2023年6月减少为42个。 但是大家很快发现，经济出问题并不仅仅封控导致的，而是固有矛盾在这个时候集中爆发了。也就是说，解封并不能刺激经济反弹。于是预期再次逆转。加上越来越多的开发商暴雷，整个市场一片哀嚎。 从7月开始，新房价格同比下滑的城市越来越多，到2024年2月达到57个。 |
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2、二手房全线下滑。 新房价格并不能完全反映市场情况，二手房更贴近市场。 与新房类似。2023年1月二手房下滑城市64个，解封的利好短暂刺激了房市，3月下滑的城市缩减为60个。 然而，解封带来的利好非常微弱，在经济疲软和房企暴雷的多重冲击下，二手房市场迅速崩塌。4月以来下滑的城市不断上涨，到2024年1月，所有城市二手房价格都在下滑，2月也是如此。 |
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从跌幅看，6月以来平均跌幅也在不断扩大。 |
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3、2024年开年以来，房地产销售几乎腰斩式暴跌。 我们从百强房企看，按方正引用的克而瑞的数据显示，百强房企二月销售同比下滑59.7%，即使剔除春节影响，下滑幅度也高达41.6%。并且这是全面下滑，即使最强的TOP1-10的下滑幅度也大致如此。 |
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并且，这次大幅下滑不仅仅是民企，国企和混合所有制房企都大幅下滑。大家看下图，是1-20名房企的数据。这里面有国企，有混合所有制企业，有民企，所有企业无一幸免，销售额全部大幅下滑。 |
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按方正引用的克而瑞数据，在TOP20 房企中：“ 1）国央企2 月单月销售额同比-61.8%……国央企2 月单月销售额环比-29.8%； 2）头部民企2 月单月销售额同比-71.0%，环比-33.3%； 3）混合所有制房企2 月单月销售额同比-52.8%，环比-16.1%。” 这已经不是简单的下滑了，是销售暴跌。 4、销售暴跌导致房企回款大幅下滑，资金链进一步吃紧。 房地产企业资金有四大来源，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。其他资金主要就是和销售相关的各种回款。 从下表可见，以销售回款为主的其他资金占房地产资金来源的一半以上。现在，这个占据半壁江山的资金来源，腰斩式下滑。 |
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实际上，之前的各种政策已经透支了房地产的销售。《财新》报道说，一名地方国企华南区域营销人士称，“我们楼盘2023年月均成交40套；2023年下半年，持续推出低首付政策，大力促销以价换量，月均成交量达到60套，但基本把未来两三年的客户都透支了。” 5、降价自救很可能是楼市接下来的走势。 越来越多的开发商不行了，白名单的作用也非常有限。地方倾向于将更多项目放入白名单，但是金融机构该审还是审，按市场化来。 金融机构既担心项目不符合要求，又担心即使符合要求，销售的时候也不一定能卖出去，还担心降价导致的抵押物价格下滑。 《财新》引述某机构人员称，“现阶段谁能保证建好的楼盘一定卖得出去？‘保交楼’和‘白名单’都是解决供给端问题，但如果需求端不行、房子卖不出去，银行资金又会打水漂。” 一些银行为了对付上面，在实施的时候出现了放款政绩工程，一些银行急着抢白名单中的优质项目，这都反映出金融机构对房地产继续看空的态度。 至于底层的放贷人员，他们考虑的不是什么政策、怎么救市，他们的要求很简单，我按政策放款了，出事了别来找我。 在这种情况下，楼市很可能会进一步下滑。“由于市场信心和行业预期尚未扭转，接下来大幅降价走量将成为多数企业在营销端的自保动作。” 至于买房是否明智，你可以根据所处城市自己判断。 最后，为了防止曲解，我要申明，困难总是暂时的，我们一定会挺过去，加油。 本文部分内容节选的资料我已发在“佐伊的读书圈”。 ----------------- 我是佐伊，一个关注财经和时政的博主。 欢迎加入“佐伊的读书圈”，一起学习，共同进步，多看路，少踩坑。 欢迎扫码加入“佐伊的读书圈”。如果无法加载，请反复点击即可加载。 |
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以下是最近我们讨论的一些问题，从复盘看，我们对当前经济基本面的看法大致是准确的。 您可以点击以下任意一个链接，下载星球搜索“佐伊的读书圈”即可加入 或者点击以下任何一个链接扫码加入（二维码不能长按，只能用另一个手机扫码） 1、房价下滑与财政危机 2、三大工程能对冲房地产下滑吗 3、A股究竟是谁在赚钱 4、世界银行2023年对我国经济的回顾 5、怎么理解我国经济需求不足 6、经济基本面：通缩和内需下滑 7、中国制造业和欧美的贸易战 8、不要指望世界经济软着陆 9、全球制造业产能过剩 10、如果信托暴雷对经济有多大影响 11、如果房价下调，最终会下调多少 12、房价还能撑下去吗 13、未来房价的定价模型 |
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无论房价是涨是跌，如今都不是下手的好时机。 只有笃定当下的价格是最低点才有出手买房的理由，但决定楼市价格的因素是多重且复杂的，并带有一定的偶然性，所以没有任何逻辑能够预判最低点在何处。所以在这种环境下，买房的风险和收益是不成正比的。即便侥幸买到了最低点，也纯属运气，有这个运气不如干点别的来钱更快。 退一万步说，即便看好楼市，即便房子未来能重回巅峰，那么眼下也不是买房的好时机。只有等到房价经过连续数月的反弹，且涨幅起码有20%以上时，才有出手的理由。 此时经过数月的上涨，我们才能确定房价迎来了拐点，进入了上涨周期，这时的风险和收益才成正比。虽然名义上你用更贵的价格买了房子，但后续蒙受损失的概率却更低，你能收获正收益的概率反而更高；反之如果在此时买房，蒙受损失的概率会更高，能收获正收益的概率反而更低。 所以，在下跌通道内，根本就不存在【现在适合买房吗】这个问题。无论后市是涨是跌，当下都不存在买房的逻辑，讨论眼下买房是不是明智之举本就很滑稽。 在反弹期买入你可能支付的成本会更高，但同时安全性也会相应提高；反之如果在下跌期买入，你的安全性会大大降低。 只要明白这个道理，你就可以完全忽视宏观政策，忽视人口增长，忽视城市发展潜力，完全不用以上述因素作为楼市的研判基础，且在下跌周期中本就不应该以上述因素来推断楼市走向。 如果不明白这个道理，那么说明连常规的投资思维都没有，那就不应该参与其中了。 |
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谢邀，目前这个位置买房，尤其是一线城市。不算是一个坏的选项，因为今年一线城市房价会止跌。 但是人不能跟大趋势作对，用未来的思维赚未来的钱，不要用过期的思维赚未来的钱。而买房投资，恰恰就是用过去的思维赚未来的钱。 今年把这100w放到股市，拿个几年，它带给你的回报远超房子。周六刚在公主号谈了《人生需要方向》，讲了未来的机会。所以不要再沉溺于过去的赚钱思维。 |
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如果你20岁左右 你做生意赚到100万 我建议你先别买房子、买一辆好点的车毕竟 先敬罗衣后敬人，一辆豪车可能会对你的事业有很大的帮助。 如果你30岁手里有100万（全款）要结婚 房子也是刚需 买房子确实也是明智之举 它以后涨跌都没多大关系！ 如果你在一线城市，抱歉100万 首付都不够… 最后在强调一次，房子是用来住的 炒房必亏！ |
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“亏了自住无所谓，反正不卖。” 这话骗骗哥们也就算了，千万别把你自己骗了。 |
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房子这事儿跟短债长投一个意思，原本靠出租30年回收成本，现在倒好了一年回收成本。谁接盘谁死～房价肯定会继续跌的，因为目前存贷利率倒挂的背后是天量的不良贷款压在银行手里导致流动性枯竭的具体现象，所以未来房子再怎么畅销也得需要市场来消化掉这些杠杆才能创造流动性的。大家可以让猛上杠杆的他们不倒那么快，但却帮不了他们还钱的哈。您若认为你很信任某位专家也很有实力去抄底，那么您则需要想清楚以下几点： 1. 个人财务状况：首先，需要评估您的财务状况，包括您的收入稳定性、债务水平、紧急资金需求以及退休规划等。如果您的财务状况稳健，且有额外的资金可以用于长期投资，那么房产可能是一个考虑的选项。 2. 投资目标：您的投资目标是资本增值、租金收入还是其他？房产通常被视为长期投资，如果您寻求短期内的高回报，可能需要考虑其他投资渠道。 3. 房地产市场状况：房地产市场的当前状况和未来预测对投资决策至关重要。根据国家统计局的数据，2023年全国房地产开发投资和销售面积都有所下降，这可能表明市场正在经历调整。不同地区的市场表现也会有所不同，因此需要具体分析您关注区域的市场情况。 4. 政策因素：政府的房地产政策，如限购、限贷、税收优惠等，都会对房地产市场产生影响。政策的变动可能会改变市场的供需关系，从而影响房价。 5. 经济环境：经济增长、利率水平、通货膨胀等因素都会影响房产投资的吸引力。例如，低利率环境可能会刺激房地产市场，而经济衰退可能会导致房价下跌。 您想清楚了下决定后，还需要提供以下的一些资产管理方案的： -流动性问题：房产是相对不流动的资产，一旦投资，可能难以在短时间内变现。 -维护成本：房产需要支付物业费、维修费、税费等，这些都会增加持有成本。 -市场风险：房地产市场可能受到经济波动的影响，存在价格下跌的风险。 - 投资机会成本：将资金投入房产意味着可能错过了其他可能带来更高回报的投资机会。 过去我们看到专家们讨论房价时认为所有房子除了涨就是跌，那么进入今年后我们可以看到市场已经出现了有些城市涨有些城市跌的情况了。因此您的购买方式也应该有所变化，如果您有150万资金，可以考虑购买两套低价潜力盘，或者关注二手房市场，特别是在地铁沿线的次新盘。另外，如果您有多套房产，可以考虑抵押一些房产以获取更多资金，用于购买其他城市的房产，如武汉、重庆和沈阳等。总之就一句：存量市场，别碰新房更别碰预售。要买就买二手房，投资了就以出租为收益手段，别总想着房价多少多少钱一平了（那些钱没几个人有那个能力够得着）。大家认为房地产市场还会有哪些变化，消费者还注意需要哪些坑呢？欢迎高认知的知友们在评论区指出 |
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恒大没了开始是转折点，能多晚买房，就多晚买房，时间拉的越长越划算，稳赚不赔。 |
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看你情况。 1.如果真的急需，那就买，没什么好说的，活人不能让尿憋死。 2.如果是投资，那最好还是谨慎些。哪怕房价不会再降了，它在可预见的短期内也不会往上升，大家对房地产行业的信心已经没有了。 3.现在全球经济都不太好（本人朝鲜族，最近去过韩国，家里也有亲戚在日本，我个人呢也非常喜欢搜集一些资料，如果你想跟我杠一下也不是不行，咱别评论完就拉黑），如果你有正经工作，那不妨把钱留在手里，银行利息虽然跑不过通胀，但现金抗风险的能力是任何不动产都不能相提并论的。 |
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我内心希望房价涨，但事实却事与愿违。 原因是我身边很多负债的朋友都想卖房子。收入上不来，利息房贷?信用贷每月却要好几万。 昨天问一个粉丝负债的原因，他无奈地和我说，“凯哥，我不该买那个房子啊！” 买错房，少则给自己增加不必要的烦恼，多则损失几十上百万！真的很心痛！ 希望有缘的朋友尽可能地在买房这件事上少踩坑！ 一、关于钱的方面 坑1：零首付或微首付买房。 零首付，或微首付买的房子，意味着收入本来就比较紧张，后面房贷也比较高，这种后续的还款压力就会比较大，压力大了，收入提升不了，就会借新的贷款还旧的贷款，这种后续的利率就比较高，负债就会越来越多。 坑2、信用贷款出来付首付买房！ 首付不够的时候，可能有中介会鼓动你通过信用贷款出来付首付，这种信用贷款利率就一般比较高，年限也短，收入跟不上，就也会陷入以贷养贷的坑里。 坑3、低价高评，买房套钱！ 有一些朋友，听说既能买得了房子，还能让手上多出个几十万，这种好事的前提是你背几十上百万的债务，可能这辈子都翻不了身，被银行扣上老赖的帽子。 二、关于位置方面 坑4：在非工作地买刚需房。 这种房子买得很鸡肋，又不住，但要交房贷，物业费，工作地这边还要交房租。如果是非一二线城市，房价还会跌下来。 坑5：在离正常上班地点，通勤超一小时以上的房子。 上班路上花的时间长了，时间长了就会感觉很疲惫。再加上有时堵车，临时有事需要回家什么的。都是需要大把的时间。 我有个同事，买了离自己上班，公共交通需要1个半小时的地方，现在还没交付就已经后悔了。 坑6、买沿街、靠近高速，高架，高铁，轻轨、飞机等噪音较大的房子。 沿街主要是担心楼下有气味大的店开着。像烧烤等餐饮店，卖鱼肉等店铺。其他主要是噪音，长期的噪音，就算习惯了自住，但后续要卖房的话也是比较难出手的。 三、关于楼层方面 坑7、买三楼以下，或顶楼。 a、像南方，比较潮湿，低楼层大部分采光都不太好，再保不齐旁边还有绿化带，小树慢慢会变大树。蚊子，昆虫，鸟叫。时间长了真就受不了。 特别是1-2楼，还有下水管道堵的问题。运气差点就来个水漫金山。能否受得了。 b、顶楼利弊，顶楼主要是防水问题，当然目前大部分房子已经规避了防水的问题，但是还是有隐患，你精装修的房子，突然一天来个屋顶渗水，年复一年，这个真保不齐哪天就渗水了。 但顶楼也有好处，就是网上有句玩笑“不担心有人在我头顶拉臭臭”。 其实就是不担心楼上的噪音，不担心运气不好，遇上不顾楼下感受的，天天有噪音产生的住户。 坑8、买带“4”的楼层，以及“18”楼。 有一些人会有这个忌讳，这也是发生在我身边的真实案例。 个人觉得没什么，但是有时想转手就真不容易了，想急卖，就是降价，看似前期买得便宜，卖的也便宜。很多写字楼4楼或者18楼，都是用5A，或者19A代替的。 四、关于户型、面积，房龄方面 坑9、买跑道户型，南北不通透户型，遮挡阳光户型。 跑道户型，就是客厅里有长条走廊。那是开发商对于整个楼盘的设计无法避免的，面积利用率太低。直接让你大厅变小厅，90平的住成65平的体验。 不通透的房子里小孩、老人生活质量，大人的睡眠质量都会受影响。中间套的大门一关上，就会感觉空气不流通了。但是把门打开，又会觉得不安全。 买遮挡阳光户型，就是阳光照进来的时候非常短，冬天体会不到在家里晒太阳的幸福。 坑10、能凑钱买三室却买了两室。 如果能还能借点钱，买个三室，就别买两室，两室可能按现在的需求来看是够了，但长远来看未必够住！ 其次后续出手的话，三室相对更受市场欢迎！ 坑11、买超过15年房龄以上的房子！ 房龄越老，小区的问题就会越来越多，比如外墙掉落，电梯故障，小区环境，像我平时和银行打交道多，抵押贷款，银行会问房龄，超过30年的房子，多数银行就不行了。 五、关于房屋性质方面 坑12、首套刚需房买，非70年产权，或没有产权的公寓。 原因在于买公寓不能落户到公寓房本地址上，对小孩读书没有实质性帮助。 公寓一般以租户为主，居住的人群相对不稳定，大部分都是南北不通透的，层高矮，物业费高，水电费贵。 坑13、买拆迁安置房（回迁房）。 回迁房一般居住的本地老人比较多，一般不会遵守各种规定，还经常会在楼道祭祀烧纸，很多回迁房都没有物业。小区停车比较乱。 有一点经济实力的业主，一般是把回迁房出租，自己重新买商品房住。这也是为什么同一地段的，回迁房要比商品房价格低的原因； 注：不针对所有的回迁房，也有好的回迁房，具体是实地了解后再作出适合自己的判断； 六、关于学区方面 坑14、买房子不考虑学区！ 子女上学，是必须要考虑的一个问题，买之前也要适当了解对应的学校教学质量，距离远近。 不是说没有好的学校就不考虑，而是要提前把这个问题考虑进去，而不是已经定型了再去考虑这个问题。 也不是说你家里没有人上学就可以不考虑，如果后续很有可能再把房子转手出售的话，那另外的买家就会考虑。 七、关于后续装修，车位方面 坑15、还款压力大，还贷款装修房子。 如果本身的还款压力就比较大，那就不要再贷款去装修了，或者不要花很多钱装修，贷款装修容易让自己陷入以贷养贷的恶性循环当中。 坑16、贷款买车位。 贷款买车位，不如租车位，以杭州为例，15万左右的车位，一年租金大概3000左右，但是15万的贷款，一年的利息却要6000。 总结： 以上就是小凯根据实际情况，所总结的买房过程中会可能会遇到的坑！ 如果能提前了解这些坑，不管是从选择上，还是和房东，房产中介的谈判上，你都是能占据主动的。这就是对于买房子来说，认知的重要性。 也祝有买房梦想的你，早日有能力买房！祝即将要买房的你，买到称心如意的房子！ 如果觉得这个回答，对你有帮助，别忘了点赞哦！ |
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小凯还有更多和贷款相关的原创文章，都在下面这篇知识目录里面，可参考！ 最后，我是杭州本地银行贷款6年经验，持续在杭州14年，通过自身努力，在杭州买房落户的小凯。 1、如果你现在有负债，想用正确的方法快速还清； 2、如果你想把目前贷款利率，降到市面上较低的那一档； 3、如果你不想在贷款这条路上，再踩坑。 关注我 杭州金融小凯 就可以逐步实现了！ |
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看问题，很明显就是个普通想买个房自住，而且极大的概率还是首套。 普通人买房就问自己两个问题。 1、想不想买？ 不是你别人要你也要的“想”，不是投资的“想”，是有必要的“想”。 像除了新的收集款式了，你看别人换了你也想换，那就不是你“想”。 你手机实在是卡到不行，破了，确实有必要的，那才是真“想”。 你需要结婚，需要给孩子一个家，给自己的安身立命之所，不想再漂泊。 出于自身的需要才是真的“想”。 那么“想”就去买 2、什么时候买最划算？ 当房子的贷款利息=你的房租时，就可以买了 如果你比较迫切，那么利息比你租房高个20%以内也能买。 比如你租房1500，房子150万，手里100万，要贷款50万，月利息大概1600左右，就可以买了。 其他的所有因素在你是一个普通人的前提下，就不用考虑。考虑再多，决策的正确性基本也就50%甚至考虑到真·专家赚钱的前提下你肯定低于50%。 我们考虑的因素无非是：地段、租售比、学区、人口、城市发展..... 这些因素已经体现在房价里了，捡小漏（但风险同在）可以想，捡大漏（风险一定爆炸，像个别法拍房）别做梦了。关系户、房产第一手咨询获取人早就拿下了，轮不到你滴。 |
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