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[商业财经]万科还有救吗？ |
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有图有真相，大家认为有救吗？ |
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万科有救，但是又没戏 什么意思呢 就这么说，万科眼前的那些债，上头其实不愿意救，但是没办法，如果让万科boom了，很多人的楼房会烂尾，那惩罚的是那些真的在还贷款的人，你说这些人傻，这些人被坑，对，但是人家确实在努力赚钱，还贷款，没有违约，所以为了这批人，国家还是会救万科，虽然北京估计会很不情愿，但是又没有什么太好的办法 但是为什么又没戏了呢，因为国际评级机构已经下调该企业的债卷为垃圾级，意思就是，以后不会再相信你了，以后没有钱借给你了，你来借钱，不好意思，垃圾信用，不借 万科以后大概率啊，就是一个僵尸企业，没完全死掉，而且还死不掉，但是也看不出会有什么活着的迹象，可能会进入一种植物人状态，就你这个企业在这边，是啊，又怎样？植物人躺在那边，是活着啊，但又如何？如果没人去唤醒它，那估计就一直是这个状态了 当然这也未必是坏事，就像乐视，一堆乱七八糟的人都离开了之后，剩下的员工，自己组织自己搞，不铺张浪费，安心经营，虽然收入确实低了，但日子也过得去，结果在这种慢条斯理的精心经营下，乐视居然盈利了，反而变成一个相对合理的，能赚钱的公司 万科是不是把王石之类的都给赶走，别动不动就是哈利波特式的建筑没文化的女人出来恶心人，把这些乱七八糟妖魔鬼怪都给赶走，然后剩下点养老的人，就按照传统房地产模式，该降价就降价，该建房就建房，但是高工资，高收入，金融游戏什么玩意，没有，那估计万科搞不好还能变成一个相对正常一点的中小房企也说不定 现在国内这种大的经济形势下，人口下降，到处都在降薪裁员，你还指望说，韭菜们拿出一大笔钱来购房，指望靠收割这种钱包来发财，那估计这个期望是要落空的 今天看短视频，这不年后了，广东的工厂又开始招工了嘛，你知道底薪才多少吗？2360，大多数厂啊，干一个月，收入也就3000-5000，这已经是这些工厂能够开出的最良心的价格了，但是有什么用？3000-5000这种收入，在哪个农村里忙活一下赚不到？要到你广东来赚这点辛苦钱 就像我说的，来，随便来，但是他们找不到合适的工作，赚不到钱，他们最终会离开的 当然他们还心存幻想，就像那个买了腾讯股票的人一样，还在幻想，腾讯会回到700点，哈哈哈 应该说，那个曾经我们熟悉的时代，落幕了 曾经熟悉的人和名字，很多都差不多该一个一个离开了 现在的这个全球经济形势下，最重要的一条：不要欠债 不要去惹银行 现在谁欠钱谁就低人一头，听说现在银行已经用各种理由和借口开始不愿意你提前还贷款了，你可以找找看，有一些网友的亲身经历 据说现在结婚，以前不都是彩礼看有车有房吗？现在不是了，现在是看你有没有欠债 你说，你背了20年的贷款，那人家菇凉家看到你都吓坏了，你这要是中途出了点啥事，谁受的了？ 你要干个五六年，被裁员了咋办啊？ 谁惹得起银行，除非那种出国偷渡的，彻底跟国内白白，出去了连护照都一把撕了的润人 那他们敢惹银行，我们这种还要在国内生活的人，我可不敢欠银行钱 那种也很搞笑，漂亮国媒体不是做了个纪录片吗？跟拍，发现很多润人在国内都中产阶级，然后撸了网贷也跑去走线 美国佬都惊呆了，你在中国都中产了，跑美国来干嘛？人家屌丝走线是因为美国梦承诺给他们一个中产的生活，虽然现在也已经打折得很厉害了 那你在国内都中产了，有稳定的收入和资产了，你跑美国来干嘛？ 你在国内的起点就已经是美国梦的终点了，你也流窜过来？for what？ 还真以为国外遍地是黄金，俯身即拾啊？ 现在国内各种精力旺盛满脑子想搞钱的玩命之徒也是挺多的，这种人就敢背债，很多金融游戏最后债务都是指向这些人，就跟那个三和大神一样，居然是一家上市公司的法人，牛逼吧 反正他们也换不起，无所谓了，要钱没有，要命，你拿去吧，你敢拿吗？ 真要拼命的话，你别债没讨到，还陪上一条命，那就惨了，所以这种都是见到了赶紧躲开 |
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在国内资本市场上，有两条不容忽视的规律： 规律一，谣言就是遥遥领先的预言。 规律二，信息的传递通常是出口转内销。 这几天，万科在资本市场的表现，正好印证了这两条规律。 受“12家银行凑了800亿抢救万科”的消息刺激，这两天万科的股价来了一波上涨，带动了整个地产板块上涨，也可能是最后的回光返照，66%的城镇化率水平下，再谈房地产的未来，是一件需要勇气的事。 未来，房地产或许不会成为最垃圾的资产，但是房地产股肯定是最垃圾的资产。本质上讲，不论是房子，还是股票，或者其它资产，其上涨的底层逻辑都是一样的——成长预期。 只要没有了这个预期，资产就会进入无休止的内卷之中，最终跌到价值回归，甚至价值归零。 但是，对房地产而言，它的居住、使用功能还在，受受冲击的主要是它的金融属性，也就是地产股会遭到大洗牌。虽然2021年到现在，已经大洗牌过一次，但还没有结束。 这一轮洗牌最大的成果是把最大的房地产公司老板——许皮带送去踩缝纫机了。下一轮会是谁？ |
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会是万科吗？ 没有这种可能性，原因如下：原因一，万科这面旗帜不能倒下。倒不是因为什么大而不能倒，它比恒大还大吗？而是因为万科是房地产一面旗帜，是房地产最后的信心，最后的一道防线。 万科倒下，那意味着整个房地产将全军覆没。虽然，使命已经完成，但还不能倒下，主要是利益太大。 你仔细想一下，在整个房地产产业链里，谁才是最大的受益者？谁才是最大的庄家？是地产商吗？不是，地产商不过赚点辛苦钱；是银行吗？不是，银行不过是赚点利息差；是购房者吗？更不是，购房者运气好能赚点价差，运气不好的话，6个钱包一辈子的血汗钱都会打水漂。 在整个地产产业链里，有且只有一方永远不付出任何东西，只负责坐地收钱，它才是最大的受益者，具体是谁，不用再细说了。只有最大的受益者才动力去推高房价，让全体国民来买单。 |
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原因二，所有制信仰下，万科死不了。万科是混改典范，已经换了好几任亲爹。现任亲爹是深地铁，上一任是华润。 华润之所以抛弃万科，是因为宝万之争。当时，姚振华通过二级市场狙击万科，疯狂举牌，成为万科第二大股东。王石这人很没品，或者说连基本的商业规则都不懂。他跳出来说，姚振华卖菜出身的，手里的钱不干净，不欢迎姚老板成为万科的股东。 |
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此事被被爆出来后，一下子成为当年地狱级的笑话。公司是股东的，不是高管的，你王石一个公司的高管，压根没有权力对股东指手画脚。这就好比家里的管家当久了，有种这个家就是他的这种错觉。然后，对家里的主人说，这个家不欢迎你！这不是地狱级的笑话是什么！ 由于王石搞不清自己的位置，去找当时华润老总傅育宁（当时华润是万科第一大股东），强势要求华润增持万科，对抗门口野蛮人。当然，结果自然是被拒绝了。 华润是一个根红苗正的正部级央企，前身为我党1938年在香港建立的抗日地下交通站，几十年来，历经风雨，市场化程度非常高。 王石不守规矩，上来就把市场的路堵死了。 最后，华润宁可不要万科的股权，也不愿掺和万科的烂事。 最终，深圳地方出面，强行把这事压了下去，大股东由华润变成了深地铁。 一顿操作猛如虎，亲爹由正部级变成了副厅级。 之后，万科开始走下坡路，去年，万科债务危机刚爆发的时候，深地铁喊话称砸锅卖铁也要支持万科，结果，万科的债务危机依旧愈演愈烈。 如果不是靠所有制信仰在支撑，万科可能早已无法收场。经济下行，所有制信仰成为全民共识，所以，万科暂时还倒不了。 |
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原因三，万科的债务成本偏低。最后，在债务成本方面，万科跟恒大不一样，恒大倒下属必然，因为恒大的债务成本高达七八个点，甚至十几个点。但是，万科的债务成本只有三到四个点，而且债务规模只有恒大的一半。不论是规模还是成本，都远小于恒大。 这是万科能够不倒下的基础。不然，真指望深地铁掏几百亿来支援万科？想都不要想。虽然深地铁是全国盈利能力最强的地铁，但主要是靠搞副业，而不是经营地铁，辛辛苦苦搞副业整了点家产，还拿去救济刚收养的儿子？ |
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综上，万科倒不了，作为最后一道防线、最后的信心，哪怕是成为吉祥物，万科也将在中国地产界屹立不倒。 最后，说回今天的市场。长话短说，就今天的市场而言，顺周期和医疗医药两个方向最出色。这两个方向分别属于《重磅：2024年的投资主题》中谈到的增量经济主题和存量复苏主题，值得重点关注。顺周期方向重点关注星球文章《元素周期表里的龙头》系列、医疗医药方向重点关注星球文章《那些低估的医疗医药标的》系列。 |
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最近万科要暴雷的消息可谓反转不断。 起因是跟新华资管谈约100亿元的债务展期，被拒绝。 所以一时间，万科要暴雷的新闻甚嚣尘上。 现在这个大环境，万科的资金头寸肯定是紧张的。 最新财报数据显示万科账面资金1036亿元，而三个月之前这个数据是1368亿。 资金在以一种匪夷所思的速度消失。 因为销售的下滑实在太大了。 21年前100名房企的总销售金额12.8万亿元。 22年这个数据变成7.6万亿，同比下降4成。 23年变成6.3万亿，同比下降1.5成。 24年1-2月见下图，比去年同期又少了一半。 |
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如果后续的销售不回暖，今年前100房企销售将不足4万亿。 那可真是“膝盖斩”了。 我们每个人都可以扪心自问一下，在不能借新还旧的前提下，如果家庭收入一下子少了7成，还能不能正常支付每个月的贷款利息？ 那么万科会不会暴雷？ 万科如果爆雷了，对后市又会产生什么影响呢？ 这一篇主要想对这轮惨烈的暴雷史，做一轮回顾。 主要包括四个部分： 1、导致本轮房企暴雷的政策背景。 2、本轮房企暴雷梳理。 3、万科会暴雷吗？ 4、结论总结 大家权当听个故事。 故事有点长，太长不看的，可以直接拉到最后看结论。 01 导致本轮房企暴雷的政策背景。 从“三道红线”到"三支箭"再到“三个不低于” 故事要从18年说起。 这年7月31日，随着政治局喊话：“坚决遏制房价上涨”。 地产调控力度达到高潮。 找到了我19年中做的报告，记录了那段时间的政策变化情况。 |
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各地的调控政策不断加码 央行、住建天天喊话 在这样的高压政策下，市场逐渐降温。 原本按照这样的剧本走下去，19年市场做一轮踏踏实实的回调，也许后果就不会像现在那么惨烈了。 但是意外发生了。 19年底“新冠疫情”爆发。 为了应对新冠疫情，货币政策被迫重启宽松。 2020年，我国宏观杠杆率从2019年末的246.5%攀升至270.1%，增幅为23.6个百分点。 这个增幅为08年全球金融危机以来的第二高。 市场刚跌没两天，又被放出来的水推了回去。 放水本意是拯救疫情下的小微企业，实体经济。 但央行无论怎么喊话，怎么打政策补丁，也拦不住水拼命的流向地产。 其实早在19年5月央行就提出“五限”政策，限制资金流入房地产。 但是根本没有效果。 |
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终于在这种背景下，2020年8月，“三道红线”诞生了。 三道红线就是对房企的三条财务指标限制。 如果三道红线全部不满足，房企则不能获得任何新的融资。 “三道红线”从2021年1月正式启用，随着一起启用的还有央行对银行的“两道红线”。 |
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所谓银行的“两道红线”，就是央行限制了银行在房地产领域的贷款占比。 什么意思呢，以平安银行为例，属于中资重中型银行，房地产贷款占比上限为27.5%。 也就是平安银行每贷出去1万亿，只能有2750亿是贷给房地产相关领域的。 这个比例意味着什么呢？ 我跟银行的朋友了解过，政策颁布时，存量的业务已经超过了这个比例。 也就是说如果房企不先把之前的贷款还掉，银行是没有新的信贷额度的。 “三道红线”+“两道红线”导致的一个结果就是。 房企突然借不到钱了。 关键就在于突然。 2021年金融机构人民币新增房地产贷款二、三季度同比增速分别为-39.5%、-57.3%。 根据公开数据汇总。 2021年房地产行业的融资比2019年同期减少了大约1.4万亿元 红线起效太快了，房企根本来不及应对 于是乎一场风暴开始酝酿。 02 本轮房企暴雷进程梳理。 从21年开始，恒大一直在偷偷自救。 暂停了几乎所有供应商的付款。 几乎暂停了拿地 （20年拿地金额6000亿，21年仅256亿） 降价卖房 （恒大销售均价2019年及2020年分别为1.08万元/平方米和0.95万元/平方米，2021年前5个月，恒大销售均价为0.84万元/平方米） 努力改善自己的财务报表，以期恢复融资能力。 但是恒大的负债太高了。 21年6月，恒大暴雷。 恒大暴雷之后从上到下没有任何的纾困动作，这种态度，加速了连锁反应。 暴雷迅速席卷了一样是“高杠杆、高周转、高负债”的其他民营企业。 随后，数不清的民营房企暴雷。 21年8月，在融创的中期业绩发布会上 老孙说“融创现在是全中国最安全的房企，除了我们以外，都有可能暴雷。” 老孙当时应该真的认为融创“很安全”。 因为21年上半年融创拿了1226.9亿元的土地，位居全国第一。 21年4月老孙还以99亿元并购了广西彰泰集团，获得其在南宁等城市的57个项目。 这个彰泰资产包，旭辉跟进了很久，临门一脚签约时，林老板犹豫了一下，毕竟是90多亿的大并购。 老孙听说以投资稳健著称的旭辉都能算过账，那肯定没问题，加价5个亿截胡。 也算是给旭辉续了一波命。 如果不是高点拿了这么多地，融创可能不会倒在前面。 22年5月融创暴雷 再往后面，“三道红线”都是绿档的房企也扛不住了。 旭辉一直是行业内的“三好生”，财务稳健，“三道红线”都是绿档，投资风格也比较稳健。 旭辉暴雷的引子是天津某项目融资未能如期支付。 跟万科一样，也是险资出事情。 可惜的是旭辉原本已经跟险资谈妥了展期，本来不会爆出来，撑到后续“三支箭”政策出来，可能就柳暗花明了。 但是旭辉这边谈妥了展期，却凑钱还了另外一笔融资。 保密工作还没做好，可给险资气坏了。 原本谈好的展期崩了。 也是运气不好。 于是， 22年10月旭辉暴雷 发展到这个时候，连行业“三好生”都扛不住了。 央行终于出手救企业了。 22年11月，金融十六条出台。 随后房地产企业融资“三支箭”应运而生。 第一支箭，支持房企项目融资。 第二支箭，支持房企发债。 第三支箭，支持房企股权融资。 但除了地产股涨了一天以外，没激起任何水花。 中指院数据显示，“第一支箭”落地之后，房企总授信额度超过6万亿元，但仅有5家混合所有及民企授信额度超过1000亿元。 就像当初拦不住水流向地产一样，如今也拦不住水流向国央企。 真正需要融资的企业依旧融不到钱。 23年8月碧桂园暴雷 好像已经波澜不惊，并不是什么大新闻了。 然后就终于轮到万科了。 23年11月万科股债双杀 就在大家都等着看班长掉链子的时候 深圳国资委出面站台 “假设极端情况下存在风险，一定会在市场化、法治化基础上，帮助万科守住不发生经营风险的底线。” 有国资信用背书 万科成功续命 在那之后，万科一直在想办法自救。 先后折价处理掉了手上多个优质资产。 包括7折出售了万科最优质的商业资产七宝万科广场50%的股权。 24年3月万科二次股债双杀 之前续命3个月的体验卡到期了。 万科还想续费，债主不太愿意了。 但是展期失败的消息走漏出来之后。 神秘的力量发挥了作用。 新华资管不但没捅刀子，反而第一时间辟谣。 后来万科发布公告，称已打款6.47亿美元偿付到期美元债本息。 暂时稳定住了舆论和股价。 |
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3月11日路透社消息，监管层要求大银行对万科提供流动性的支持，而且要求持有万科非标准融资债务的企业延长还款期限。 3月12日小作文马上流出，监管层要求12家商业银行筹集800亿资金为万科提供贷款，用于偿还到期的债务。 故事到这里还没有结束， 此刻万科应该在跟债主们积极的探讨展期的条件。 03 万科会暴雷吗？ 到这里就看出来了，上头不希望万科暴雷。 在努力帮助万科渡过难关。 但很多事情光嘴上努力是没用的，我们还是理性的分析一下 万科究竟会不会暴雷？ 这其实引申出两个问题： 1、万科有没有能力自救？ 2、“他救”的力量够不够强？ 首先第一个问题，万科有没有能力自救？ 2023年10月底披露的数据显示万科账面资金1036亿元，比3个月前的半年报332亿 平均一个月消耗100亿资金。 按照这个速度估算，加上24年初销售同比下滑4成。 现在万科手头的资金估计只有600-700亿的规模。 万科不被监管，归属母公司，能动用的资金不超过200亿。 这里我要解释一下，房地产行业的资金主要分布在各个项目公司，处于银行监管之下，用以支付项目工程款、税费等项目开支。 在此之外如果还有富余，资金会归集到母公司统一调配。 所以归属母公司的钱才是能灵活使用的钱。 由于房企暴雷，资金监管政策空前严厉，趴在项目账上的钱根本动用不了。 所以会存在某些房企明明账上还有几百亿，但是连几个亿的利息都还不上的情况。 根据wind数据，万科境内债未来12个月到期规模240亿元，境外债未来12个月到期债务12亿美元。 也就是说万科手头能动用的资金，连今年公开的债务都还不上，更别提还有几百亿非公开的债务（险资）。 3月12日的小作文说监管层要求银行提供为万科800亿的贷款，大家有没有想过为什么是800亿？ 境内债240亿+境外债80亿+新华资管100亿+其他非标融资380亿=800亿？ 也就是说800亿的融资也只能解决万科今年的债务问题。 当然这只是我个人的猜测。 总之，现在每家险资手里都有少则几十亿，多则上百亿的债权，只要有一家挤兑，万科势必会暴雷。 存量资金不够，那增量呢？ 万科还债的收入来源有三个： 1、销售：销售不用说，已经膝盖斩了。 2、融资：前面提到过，“三支箭”效果并不好。因为现在资金都在避险，企业靠信用根本无法融资。 而销售越差，债主会感觉资金越危险，会要求万科拿出更多、更优质的资产做抵押，这对于现在的万科来说，显然做不到。 能拿去抵押的资产，早就拿去融资了，还能等到这个时候？ 3、卖资产：差的资产打骨折都没人要，只能捡好的卖，好的还要贱卖，贱卖是能回笼一点现金，但是也意味着少了一个优质的抵押物，融资额度会降低。 所以卖资产是下下策，好比渴了喝海水，发现越喝越渴。 万科七宝广场如果能包装成REITs融资，万科会把它卖掉？ 所以结论很清晰了： 存量资金不足以支付今年债务，增量资金收入来源疲软，万科无法独立自救。 那么第二个问题，“他救”的力量够不够强？ “他救”的力量主要来源于两个方面 一个是深圳国资委愿不愿意拿出真金白银救万科，比如出钱入股+平价收购资产+提供融资担保。 光靠喊话是没用的，想贷款要么提供足额资产抵押，要么国资提供担保。 现在万科肯定是拿不出800亿贷款的足额抵押物的。 国资如果不能提供担保，那800亿可能就是一个空谈。 |
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另一个是上头愿不愿意释放更多的政策利好救市场。 还债关键靠增量资金。 而增量资金关键靠销售。 只要销售回暖，资产价格回暖，资金信心恢复。 房企的融资能力自然就恢复了。 但是销售如果一直这么差，别说万科，就连国央企也捉襟见肘。 事情发展到这一步，我估计万科暂时的危机已经渡过去了。 因为几大险资都是国企， 要听从指挥， 不能违背监管层的意志。 但长期来看万科的危机还远没有结束。 04 结论总结 1、“三道红线”+“两道红线”是房企爆雷的诱因，本质是“高杠杆、高周转、高负债”的模式难以为继。 2、“三支箭”等融资支持政策效果不明显，因为市场下跌导致金融机构避险情绪高涨，对于融资的抵押物要求变高，与企业没有足够抵押物现状相矛盾。 3、万科存量资金不足以支付今年债务，增量资金收入来源疲软，无法独立自救。 4、万科能坚持多久，取决于“他救”都力量有多强，主要包括国资委真金白银的支持+房地产政策的进一步松动。 5、仅靠喊口号，800亿的融资支持难以落地。 6、如果不救市场，万科迟早要爆雷，国央企也会如履薄冰。 但话说回来，万科如果爆雷了，也不一定是坏事。 行情的反转往往都伴随着极端事件的发生。 否极泰来。 万科的暴雷会加速国家的救市动作。 我在这里预计的政策全面宽松到来的时间就会提前。 房地产市场何时复苏？对比14年调控走到哪一步了？ 如果万科爆雷了，国家还是不大力救市怎么办？ 我建议你们好好研究一下这两篇文章。 以日本房地产泡沫破裂为鉴，哪类资产在经济衰退中表现最好？ 以日本房地产泡沫为鉴，中国走到哪一步了？ 欢迎点赞关注，您的鼓励是我创作的最大动力，我是一种，一个喜欢研究的地产投资经理，欢迎关注公众号“一种研究” |
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其实已经实际上爆了，因为已经需要政府出头来筹措偿债资金。这不叫债务危机叫什么？ 万科这次的事情，对国内房地产的影响可谓“雪上加霜”，必定会让国内房产的价值预期再次下降。万科暴不暴雷，取决于房子卖不卖得出去；而是否有人买万科的房子，取决于万科是否会暴雷。这已经是个死循环，已经没有任何财务技术层面解决方案了。 而工行牵头的所谓筹资800亿资金，还没有实际到位，具体筹款流程也并未公开。部分国资的保险单位，也堵了万科的门。为什么？它们也怕万科还不起钱。这种消息在市场上广泛流传，只会加重各方利益主体：ZF、房企、银行、中介、购房者甚至施工单位，对房地产市场的观望和悲观情绪。 之所以还要把这种信息放出来，是告诉所有利益相关者特别是债权方，一定会尽可能延缓万科的暴雷，同时保留一些国内房地产行业最后的脸面。就好比各类房地产媒体宣传的的“2月份降幅收窄”一样，发出来不好，但不得不发。 观察房价，一定要看二手房的价格走势，而不是看新房。因为新房是降无可降的。从规模看，二手房存量更大，持有者更多，出售者的考虑因素也更综合，更能反映真实的市场预期。 二手房的成交情况大致是这样的： 大型城市、一线城市，挂牌量暴涨，成交量也高； 其他类型的城市，挂牌数下降，成交量也更少； 比如北京，二手房半月新增挂牌数8000套，成交量单日突破500套。 而看起来也是大城市的武汉，2024年2月，武汉市二手住房新增挂牌房源4349套，环比减少31.15%，同比降幅67.06%。全市二手住房交易3359套，成交量环比减少51.12%，同比下降50.47%： |
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而新房行情，不要看所谓的新房价格走势，而要看房企的销售额变化。2024年1-2月份，国内主要房企的销售情况可谓惨不忍睹： |
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总结一下，就是房产的持有者在加速出售，而新房销售非常不好。 因此国内房地产的预期，没有任何好转，甚至正变得更差。房企方面，正常经营和债务偿付的现金流来源仍然是新房销售带来的回款，弥补“高周转高杠杆”留下的债务窟窿。这也是为什么穆迪将万科的评级调整为垃圾级的首要原因，当然还有部分原因是配合美国的降息预期，为后续低价收购有价值的资产做准备，这种配合是全球范围的，中国房地产只是其中的一块。 窗口已经很小了。 |
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流动性受限情况下任何一家房企都无救。 房地产的根本问题一是经营模式，二是丁税的实质。 受限看经营模式，任何一家企业，资产负债率高于70%都是濒临危险的，尤其房企，其资产中的土地、待售房以及投资性房地产受行情影响16年后出现巨额上涨，到21年达峰，然后进入近三年的下跌。在21年是资产负债率70%的叫做安全房企，但是房价下跌30%，那么今天的资产负债率就会是100%，再下跌就是资不抵债了。房地产作为一个重资产行业，实际上安全的资产负债率应在50%左右，如果不是几家房企，而是整行业出现流动性危机，那就不是企业的问题了。 我们说房地产并不是一个简单的市场行为，而是一个课税问题。头部房地产的总资产规模达到万亿，年营收最高的一年是2021年的18.7万亿，这18.7万亿中一半是土地，两成是税费，也就是说，卖地的整合拿走销售收入的六七成，就可以知道一个公共资源的土地拿走的流动性是多少。这才是房地产今天的根本原因，就是三十年丁税。如果说15年的房地产低迷是市场经济的自我调节，那涨价去库存就是人为扰动，16至21年在房地产已经进入疲态的时候打入一记兴奋剂，最终形成今天的局面。 在回过头来看房企的债务结构，就以优等生万科为例，万科23年中报的有息债务是3213.58亿元，也就是银行、信托、债券等负债，而其总负债是1.28万亿，也就占总债务的25%，即使这25%的有息负债都无法偿还，更别说嗷嗷待哺的下游建筑企业、供应商了。这是一个连续的无解的问题，简单的破产会引发下游的崩塌，救又面临着可能得巨额的银行坏账问题。那拿走七成流动性的那位呢拿回一点来不行吗？那位拿走这七成又从银行借了七成全变成城投债了，所以，近些年的发展完全是依靠债务推动的。 |
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恒大爆雷之后是融创，融创之后是碧桂园，碧桂园爆了后接着是万科，各种爆雷就如多米诺牌，那万科倒下后轮到谁？——各国有房企和城投公司！ 所以你以为国家在救万科？不是，他们真正挽救的是各地方的城投公司，过去两三年，这些城投公司实际上取代了民营房企的角色，大量拿地开发，撑着当地虚高的房价，账面盈利但实际亏损严重，而且还制造了大量地方银行坏账——如果说恒大碧桂园之流坑了债券持有人和供应商，那这些开发房产的城投公司主要坑的就是各地方银行（毕竟其他人的钱不太好骗）。说白了，它们就是小几号的恒大、碧桂园，但是架不住数量多啊，各地级市下面的各区各县都有，这几年累积的坏账，加起来怕不是远超恒大。 一旦这些城投开发商爆了，那画面不敢想，估计是核弹级别的地震吧。 |
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今天，小小复盘一下宝万之争和深铁万科的往事。 第一阶段 2015年，股市动荡，一片低迷。宝能集团的姚振华却逆流而上，携手潮汕帮的天量资金举牌万科。 至2015年年底，宝能集团已经持有万科的20.08%的股份，成为万科的第二大股东，直逼第一大股东华润集团。 时任万科董事长的王石，在其微博上说，野蛮人来了。 2015年12月17日，王石公开宣战宝能集团，他指出：“不欢迎宝能系成为万科的第一大股东，不会受到资本的胁迫，将为万科的信用和品牌而战”。 2015年12月18日，宝能集团再次举牌，以24.29%的股权比例一跃成为万科的第一大股东。 当天下午，万科宣布停牌。 第二阶段 2016年3月12日，深圳地铁集团与万科举行了战略合作备忘录签约仪式，宣布达成战略合作意向。深圳地铁集团将向万科注入400亿元至600亿元的资产项目。 2016年3月，万科提出定向增发股票方案，作为深圳地铁集团入主万科的行动路径。时任万科第二大股东的华润投了反对票，反对万科定向增发。 华润与万科在公司未来架构上出现分歧。 2016年5月，深交所同时对万科与宝能发出监管函，批评万科违规透露了未公开的重大信息，对宝能严重警告，称“经多次催促，仍未按要求上交股份权益变动书”。 2017年2月，保监会发布处罚公告，姚振华10年内不得进入保险业。 第三阶段 2017年1月12日，万科在深圳香港两地交易所发布公告，公司股东华润股份及其全资子公司与深铁集团签署了股权转让协议，华润将其持有的万科A全部股权转让给深铁集团，转让价格为371.7亿元。 万科和华润的股权战略合作结束。 6月9日，恒大也将所持万科股份转让给深铁，深铁一跃成为万科的第一大股东。 2017年6月30日，万科召开股东大会。宝能未派人参会。随后，宝能首次就万科董事会换届公开表态：从大局出发，支持万科换届方案，支持万科持续发展。 宝万之争结束。 深万合作开始。 终章 2018年1月16日，万科A收盘40.2元，宝能举牌万科成本450亿元，所持万科股票的市值1127亿元，浮盈约677亿元。 深铁收购华润持股成本22元，收购恒大持股成本18.8元。按照当日万科收盘价，深铁浮盈700亿元左右。 2024年3月8日，万科A收盘价9.18元。 终章之二 前面这些啰啰嗦嗦好几百字，只为了说明一个问题 ——地主家也没余粮了 按照财新测算，2024年万科月销售额不少于300亿元才能维持正常资金运营。 按照2024年1-2月万科销售数据，要想保持这个销售量，后面的10个月需要更大的销售额才能平衡，从目前的市场状态预估，万科如果达到资金正常运转目标，看起来有点难。 可能的终章 如果，我说的是如果。 如果万科倒掉了，这个影响比恒大的倒掉更为深远。 虽然之前绿地、远洋等一大批混改房企暴雷，但绿地远洋们本质上已经是民企，或者资本的实质控制权事实上已经超过了国资的控制。 万科在眼下，在负债率、利润率、国资份额、市场影响力上仍超越国内九成九以上的房企。 如果万科倒掉了，国资房企的信仰大厦的基石，危矣！ |
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我记得去年底辟谣“23年底还不起利息”的时候我就说过辟谣是真的，算过23年底能还的上吧？怎么会没救呢??? |
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2018年万科喊“活下去”，心里盘算的可能是你们这些竞争对手废了，我就有机会抄底了 没想到如今真的要努力“活下去”了 房子卖不出去，没有任何开发商能独善其身，即便是“优等生”万科也不例外 |
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有救，你把万科过去的现在的高管都抓过来。告诉他们三天吐出钱来。要不然砍左脚，再砍右脚，然后砍第三只脚就有救了。。。 |
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相信穆迪这个国际金融评级机构的专业水准吧，对恒大，碧桂园等房企的评级也是如此：垃圾级，果然恒大碧桂园就破产了，穆迪与万科往日无冤，近日无仇，它不可能有意和万科过不去，它是按国际标准来判断的。 当然，中国的国情不同，比如对于那些国营企业，因为是垄断，所以它们可以不按经济规律来运行，但万科并不是纯粹的国企，房地产行业也不是垄断行业，它是一个基本可以自由竞争的行业，国家对房地产价格虽然有控制，但那是对所有的开发商都是如此，它不可能只对万科实行一套特殊的政策，比如只有万科可以低价拿地，低价卖房，低利率贷款。如果真是那样，万科可能还有救，但这是不可能的。 12家银行凑了800亿，准备贷给万科，但人家也是商业银行吧，得合乎银行的规矩吧，比如万科有没有抵押？如果没有，到时贷款收不回来，银行咋办？银行烂账多了也得破产倒闭，那时谁又来救它？如今万科应该已经没有可以抵押给银行的优质资产了，如果还有，就不至于到这步田地，早就从银行贷到款了，何至于被穆迪评为垃圾级呢？。 没有抵押，有人给万科担保也行，但谁敢给如今的万科担保呢？房地产是整个行业不景气，穆迪的评级就在眼前，你还去给万科担保贷款，那不是自找苦吃？当然，国家可以下令这些银行必须贷款给万科，银行也不得不执行，但后续呢？万科的房子卖不掉，不还是无法改善经营情况，一个企业没有了利润，只是在亏损，这个企业迟早还是会破产倒闭的。 万科如果不是房企，而是一家高科技企业，那还可能开发出了某种新技术新产品，比如像字节跳动，像宁德时代，但万科是造房子的，没有啥核心技术，不可能万科能造出比别人更价廉物美的房子而别家房企都不会，这个行业不景气了，大家日子都不好过，万科也就救不起来了。覆巢之下，安有完卵？房地产这个巢已经快被掀翻了，万科不可能会好起来的。 |
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谁都没想到，经常扮演房地产危机“吹哨人”的万科，竟然也堕入困境。 这种困境的直接反映，就是债务压顶。 而之所以债务缠身，原因在于手里差钱。 但这让外界很诧异。 不仅仅是因为万科多年来“地产一哥”的头衔，更重要的一点在于，根据万科的最新财报（去年三季报），其手里光是现金就达到了1036.8亿元。 而万科的短期债务为477.4亿元。 这意味着万科手里的钱，是短债的两倍还要多。 在这种情况下，万科的姿态，应该是稳坐钓鱼台。 既然如此，为什么大家都很慌？ 因为有一些不寻常的情况，被嗅觉异常灵敏的投资者嗅到了。 2023年8月上旬，万科多只美元债收益率开始突破10%，引起了投资者关注。 2个月后，情况开始恶化。 当时万科多只债券收益率升至50%左右，最高接近60%。 这是一个让人极度不安的信号。 因为一般而言，债券收益率超过50%，基本上意味着属于垃圾债。 这种债券之所以收益率高的吓人，就在于其债券已经没人接盘，不抬高收益率没人吃进。 比如在2023年10月30日，万科XS1958532829的净价为77美分，收益率达到了54%。 当时万科的回应是，债券出现异常波动，跟“市场情绪”有关。 万科还列举了自己的基本面，称在手现金1036.8亿元，对短债的覆盖倍数2.2倍。 但这无法消除投资者的担忧。 一些未经证实的流言开始出现。 3月初，有网民发文称，万科与部分贷款机构进行非标债务展期谈判，其中包括新华资产的100亿元，但该请求被拒绝。 这则传言引发了轩然大波，并导致万科多只境内债券遭遇大幅下跌。 以“22万科05”债券为例，其在3月初的一周内跌幅超过9%，创历史最大单周跌幅。 不安的情绪开始笼罩万科这个地产巨无霸。 随后，出现在流言中的新华资产公开辟谣，称相关消息为不实信息。 不过这则辟谣看上去没有起到太大作用。 因为万科的债券、股票依然在下跌。 值得一提的是，万科对相关传言保持沉默。 最糟糕的情况终于到来。 3月11日晚间，评级机构穆迪宣布下调万科评级。 这让市场对万科的负面情绪达到顶点。 但转机貌似也来了。 3月8日，万科发布了一则消息，提前偿还了一笔总额6.3亿美元的中期票据。 几天后，更大的利好传来。 有消息称，工行（牵头行）、农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行，正为万科筹措最高额800亿人民币的银团贷款。 这800亿如果到手，万科至少短期无虞。 这个消息直接推动万科股债在3月12日双双大涨。 另外，万科背后还有深圳国资委。 “假设极端情况下，存在风险，一定会在市场化、法制化基础上，帮助万科守住不发生经营风险的底线”——这是去年11月初深圳国资委的态度。 但这种保票没能阻止万科股价持续下跌。 在去年初，万科股价还曾触及19元/股的高点，现在已经跌到了10块钱以下。 到目前为止，没人知道万科到底发生了什么。 所以万科到底该不该救？ 借用网友的一句话，就是不妨“让子弹再飞一会儿”。 |
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没有，你开超市，卖不出去货，只能是倒闭转让，给你再多的贷款也没有用，卖房子同意。 |
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不仅是万科，我们所看到的房企，如恒大、碧桂园、中海、华润、保利等头部企业，都存在一定的危险性，只不过有的公司资金链条把控的好一些，有的公司背后力量更强大一点。 万科，严格意义上来讲不属于国有企业，也不属于民营企业，而是具有国资背景的股份制企业、混合所有制企业。 以前万科房子卖得好，国资企业看到了，插一脚，占点股份，分点红利。现在万科遭遇危机，10多家银行筹资救它，能不能过得了这一关，两说。 救得了一时，救得了一市吗？ |
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说实话，万科映射了市场的重要走向，它的一举一动已经成为众多房企的效仿对象。无论是王石时代，还是郁亮登台，都在左右着房地产市场的发展。 但是，随着大环境的改变，万科的影响力还是逐渐变弱，因为每一家房企都挺难过的，房子销量下降、业绩下滑、地产人的跳槽，外加土地资源的收紧，各种各样的因素牵引着、改变着房地产市场环境。 早期的万科，通过大规模开发项目，推动了城市化进程和房地产市场的发展。房地产行业内部推行了一系列创新的管理模式和经营理念，如倡导绿色建筑和可持续发展，对整个房地产市场行业产生了深渊的影响。 |
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万科在房地产金融方面也有所探索，通过与银行和其他金融机构的合作，提供多样化的购房贷款产品和服务，满足不同消费者的需求，这也是为什么今天那么多家银行愿意为万科保命的主因。 在市场波动时期，万科的稳健经营策略和财务管理能力也为整个行业树立了标杆。在市场回暖时快速响应，显示出强大的市场适应性和风险控制能力。另外，万科在国际市场上的扩张也对全球房地产市场产生了影响。 与其问万科还有没有救，不如说，房地产市场什么时候能够起底！ |
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如果铁了心要救万科，当然可以救，人定胜天，胜个小小的市场规律，举全国之力难道做不到吗？关键是有没必要，值不值得。 首先万科只是混合所有制，国资占股不到三分之一，真让国资来买单，那其他股东要不要买单呢？市场一直不好转，一直要靠输血变成僵尸企业，最后还不上了谁来负这个责？各位同志的乌纱帽也会问问，值得吗？ 其次，房地产行业当然不会消失，但房地产包括物业经营租赁、地产开发、物业服务等等，其中地产开发是做增量的，毫无疑问已经完成了历史使命，以人口结构和城镇化水平来看，将会持续萎缩数十年。而万科号称多元化，实则就是一家纯纯的开发公司，这种日薄西山的开发行业，救的意义有多大呢？有必要吗？ 最后，万科的负债明面上已经1.24万亿，且不谈应付账款核算是否准确、是否有合作方明股实债等等情况。再加上现在每个月的销售额已经突破盈亏平衡线，失去造血能力，负债难以好转，这么大的窟窿谁真的填得起？又不是亲儿子，为个收养的儿子，真的可以不计成本代价吗？ 综上，没必要，也不值得，即使救了，大概率又多一家僵尸企业罢了。万科曾经确实是有独特意义，王石治下的万科也确实带来了很多先进的企业管理模式，但如今的万科早已不复当年，业务模式其实和恒碧融没啥本质区别，也就是稍微老实点，又很鸡贼的把自己染红了。唯一能救万科的，只有再苦一苦XX，来个国民房价倍增计划，给大家亿点点时代震撼，且看后人智慧。 |
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恩 看了不少回答都说万科是旗帜 是信仰 只是短期债 哈哈 万科也开始请水军了 来下面一个一个说哈 万科是不是旗帜？有没有所谓的信仰？ 请问万科与国家高级干部相比哪个更像旗帜 后者出问题一样解决 怎么到你万科这里就能跳出三界外不在五行中了？ 再说万科到底是不是短期债？ 是也不是 单纯看目前即将到期的几笔债务可以狭义的认为是短期债务 但任何问题要放到大环境去看 你万科连年营收腰斩 且可预见的未来 也看不到企稳回升的态势 那么就不是什么短期债的问题了 而是资不抵债问题了 从各大金融机构对万科的态度可以看出 万科基本完蛋了 否则现在购买万科债 大赚一笔不说 还能拉一波爱过热 岂不美哉？ 万科唯一的解就是从更高层面去解决问题 这点万科自己也看到了 所以开始买水军影响舆论 妄图影响高层决策了 不过许皮带开了个坏头之后 目前对地产商群体信任度降低了 怕是没那么容易被忽悠 万科自求多福吧 |
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神仙难救。现在万科在杭州的三个盘，滨屿、湖著、河颂，就河颂是可以摇号清盘的， 其中最惨的湖著所在的下沙金沙湖板块，绿城已经开始打价格战了，意味着万科这个楼面价不便宜的项目亏损风险极大增加。 滨屿也因为总总原因，会长期续销，进而产生大量时间成本。 万科在良渚还有一个星图光年，22年开盘至今没有清盘。 万科在杭州市场已经不容乐观。 |
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万科还能指望谁来救？即便是救活了，还有存在的必要吗？高瓴资本红杉资本都走了，张一鸣张勇姚明都走了 |
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巨大利好！万科还钱了！这个消息像一颗重磅炸弹，在股市中掀起了轩然大波。 |
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地产板块要爆发啊！这可是个大好消息，肯定能带动整个A股大涨！万科A在3月8日公告了这一好消息，他们在2018年12月11日发行了一笔2024年到期的6.3亿美元的5.35%中期票据。这个票据可不小啊，对于万科来说，这无疑是一笔巨大的债务。不过，好消息是，他们已经提前把这笔钱还清了！ 这可真是个好消息啊！万科这次还钱，不仅证明了他们的实力，也表明了他们对市场的信心。这样的举动，无疑会给投资者带来极大的信心，也会让市场更加看好地产板块的未来。 下周地产板块要爆发啊！这可是个大好机会，投资者们可要好好把握啊！这次万科还钱，肯定会给整个地产板块带来积极的影响，也会带动整个A股市场的上涨。 这次万科还钱的消息，不仅仅是对万科本身的一次大利好，更是对整个A股市场的一次重大利好。这样的好消息，无疑会让投资者们更加看好中国经济的未来，也会让更多的人愿意投资股市。 对于万科来说，这次还钱也是他们自身实力的一次体现。一个能够按时偿还债务的企业，无疑会让人们更加信任他们，也会让投资者们更加看好他们的未来发展。 总之，这次万科还钱的消息，无疑是一个巨大利好！它不仅能够带动地产板块的爆发，也能够推动整个A股市场的上涨。对于投资者们来说，这是一个难得的机会，也是一个巨大的福音。 这次万科还钱的举动，不仅仅是一次简单的债务偿还，更是他们向市场传递的一种积极信号。 在未来，随着中国经济的不断发展，地产板块也将继续发挥重要作用。而像万科这样的优秀企业，也将继续引领整个行业的发展。他们不仅有着强大的实力和信誉，更有着敏锐的市场洞察力和创新精神。 地产好！经济就好！ 经济好，股市更好！ |
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