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[商业财经]2 月 70 城房价出炉，商品住宅售价环比降幅收窄，同比继续下降，如何解读？哪些信息值得关注？ |
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国家统计局：2月各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄国家统计局数据显示，2024年2月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继… |
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要说不同的点，什么，一线最后的牌面成都也跌了？香肠怕是再不好切下去了。当然这个只是开个小玩笑，比较按照过去几年一些人的理论，一线永远涨，最早的跌的广州和深圳很快被“开除”一线城市，之后上海北京也没能幸免，成都反而成为中大型城市里面最后的牌面，抗跌了很长时间，最近也终于进入了下跌周期。 二手房同比全军覆没，当然你也可以上环比降幅收窄，一阶下跌，二阶可以凑，总是可以找到媒体想要引导的方向，即房地产并没有想象中那么惨，可以找粪坑里面谁更香。同样的标准，我们也可以在粪坑里面看看谁更臭。 所谓最抗跌的一线城市，北京下跌5.3%，上海下跌6%，广州下跌7.5%，深圳下跌6.1%，当然这还是平均值，最近有朋友已经跌去一套二线城市的全款房子钱了，主要是基数大，涨一个点赚数万，跌一个点自然也是数万，跌十几二十个点呢？经常说，实践是检验真理的唯一标准，我们不妨再回头看前几年文章的观点：一线城市的优势已经在其当时房价中包含，都说一线稀缺，难道当时购房的供需关系不知道吗？都包含在当时的价格里面了，结果就是过热的时候更热，当市场冷却，又岂会有不跌的道理，现在看来比除了特定地区的二线城市还跌得多。对于居住属性影响不大，但对于高位投资的群体影响最大，加了杠杆的只能自己为自己的决策负责了。 再看看经济基础比较好的江苏省会-南京，一年就跌去了8.7%，难怪要启用阶段性取消首套房利率下限，因为真的符合条件啊，跌的太猛了。与之遥相呼应的合肥，也跌去了5.9%，反而比号称安徽省会的南京稍微好一点，但也算是难兄难弟吧，要是再看看当时跟着主城炒作的肥东肥西，那过热时期涨的基本都吐回去了，关键降价都没人刚接盘。 要是粪坑里谁还比较亮眼，那就是居民负债极高的厦门，很早居民杠杆就超过100%了，且跌的也比较早，去年一年也还跌去了8.8%，这种杠杆下，房价下跌都是小事，不出现大规模的断供和违约潮就不错了。 总体来看，房地产出清趋势明显，政策的围追堵截经济规律，往往都是高消耗，低产出，本周计划再写一个长篇，来分析下未来可能的政策转向，应对过热之后的出清，堵不如疏，就看政策今年是继续硬着头皮堵还是转向更聪明的疏通。 |
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污染信息源，让你对房价涨跌失去判断。 降低市场预期对齐的速度，意图维持一定的成交量，减缓风险出清。 他们的逻辑在于：只要多头仍然存在，流动性一定程度上就可以保障，房价下行的速度可以得到有效的控制。 显然房价缓行的目的是部分达成了，然而可以控制的只有房价下行的速度，趋势不可逆，阻碍出清只能让居民和放弃陷入更深的资产负债表损失中。 我们分二手和一手两个方向分别观察居民和地产企业资产负债表变化： 首先是二手市场，二手市场房价若不受外力管控以更快速度下行，因价格变动过快流动性丧失无法出手，本可以让原房东（较低价格购入，且杠杆随时间降低，这部份人的偿债压力往往更小）来承受资产负债表损失，现在因为不断的减缓房价下行速度（降低贷款利率，减少首付比例，放宽准入门槛），导致反而引入了一批成本更高杠杆更大的接盘侠（这部份人的风险往往更高），进一步放大了债务风险，叠加居民疯狂的将风险资产转移至安全资产，使得居民部门过去几年去杠杆的努力几乎化为泡影，反而加剧了结构性的债务风险。 其次一手市场我们主要看地产商，地产企业端因为非市场化的一手房售价绑定，导致销量极度萎缩，现金流大规模坍缩，而且随着库存周期的不断延长，地产企业资产端存货、土储除了估值下降以外，也从普遍认为的“流动资产”变成了流动性极差的资产，而且由于众所周知的原因，高周转模式影响下，这部分土储的资金50%以上依赖预购房的房款（合同负债），而这部分资金，可以理解为1-2年的短债（预售2年左右，这部分钱会以实体房产的形式偿还），用短债购买土地，在去化速度稳定的情况下，由于一块土地拿地后6-12个月即可变现，所以没有期限错配风险，但因价格管控造成的销量萎缩，生生将土地变成了长期限资产，于是这里就被迫出现了大规模的“短债长投”，导致地产商的现金流大量错配。一旦销量萎缩到无法维持地产商正常运作，价格限制打开，就会出现大量地产商资产端剧烈萎缩，直接资不抵债。近期地产商的现金流究竟如何，从万科最近寻求险资展期，出售“现金牛”七宝万科，12家银团寻求800亿贷款（房企供职过的员工都清楚，万科的体量找单一银行借个三四百亿，在过去并不是一件难事）就可见一斑。 高密度低剂量的“救市政策”，看似无厘头一样，以一种“大家都知道没用”的方式，一点点挤入地产市场，然而这样想就大错特错了，这种政策注入的模式实际的目的并不在“救市”，而是“托市”，所以这样的注入策略不但没错，而且可以肯定，起码部分达到了预期的效果。 2016年以后，大家长为什么提出“房住不炒”为什么反复重申“去杠杆去产能去库存”，为什么要用“三道红线两道红线”卡住地产融资。 因为他很清楚经过16以后居民的负债率情况。 只可惜，中美贸易冲突和covid黑天鹅打破了原来温和去杠杆的节奏，不得已提前进入了下降通道，既然事实已成，那就只能尽力减缓发生速度，让泡沫在小刀割肉的痛苦模式下破裂。 只是看完上面的分析，你认为，这是降低了痛苦，还是加剧了痛苦？ |
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所以，无论是一阶在下跌我就比二阶下跌速度也好，还是大声嚷嚷发债上赤字（实际发债力度都没法覆盖缺口），大声引导物价上升来制造通胀恐慌也好。 这些动作到底在做什么，我想，经历过那三年反复的宣传口径变更，数据污染，新闻的反复横跳。 你应该晓得，在真实的图景上，现在布满了大量人为制造的噪音。 我是一个在地产工程运营条线打工了十几年的咸鱼，如果你认为我说的有点道理，请点赞关注转发，如果你愿意给深陷行业漩涡失业螺线的我一点小小的帮助，也可以手动打赏支持一下我的赛博乞讨业务，如果你有房屋买卖的疑虑，我不能告诉你买在哪里可以赚钱，但是关于买卖的心理按摩，多少可以做一点，您也可以点开我的主页选择咨询，帮请我喝杯咖啡帮助我渡过焦虑的不眠夜～ |
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我们拉一下最新的数据，看看2023-2024的趋势。 1、新房价格同比情况不断恶化。 从最近一年的数据看，70大城市房屋同比价格下滑的越来越多。 2023年1月，房价同比下滑的城市有55个。解封后大家预期经济会大幅反弹，因此一度对房地产的预期也有所恢复。反映在数据上，房价同比下滑的城市逐步减少，到2023年6月减少为42个。 但是大家很快发现，经济出问题并不仅仅封控导致的，而是固有矛盾在这个时候集中爆发了。也就是说，解封并不能刺激经济反弹。于是预期再次逆转。加上越来越多的开发商暴雷，整个市场一片哀嚎。 从7月开始，新房价格同比下滑的城市越来越多，到2024年2月达到57个。 |
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2、二手房全线下滑。 新房价格并不能完全反映市场情况，二手房更贴近市场。 与新房类似。2023年1月二手房下滑城市64个，解封的利好短暂刺激了房市，3月下滑的城市缩减为60个。 然而，解封带来的利好非常微弱，在经济疲软和房企暴雷的多重冲击下，二手房市场迅速崩塌。4月以来下滑的城市不断上涨，到2024年1月，所有城市二手房价格都在下滑，2月也是如此。 |
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从跌幅看，6月以来平均跌幅也在不断扩大。 |
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3、2024年开年以来，房地产销售几乎腰斩式暴跌。 我们从百强房企看，按方正引用的克而瑞的数据显示，百强房企二月销售同比下滑59.7%，即使剔除春节影响，下滑幅度也高达41.6%。并且这是全面下滑，即使最强的TOP1-10的下滑幅度也大致如此。 |
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并且，这次大幅下滑不仅仅是民企，国企和混合所有制房企都大幅下滑。大家看下图，是1-20名房企的数据。这里面有国企，有混合所有制企业，有民企，所有企业无一幸免，销售额全部大幅下滑。 |
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按方正引用的克而瑞数据，在TOP20 房企中：“ 1）国央企2 月单月销售额同比-61.8%……国央企2 月单月销售额环比-29.8%； 2）头部民企2 月单月销售额同比-71.0%，环比-33.3%； 3）混合所有制房企2 月单月销售额同比-52.8%，环比-16.1%。” 这已经不是简单的下滑了，是销售暴跌。 4、销售暴跌导致房企回款大幅下滑，资金链进一步吃紧。 房地产企业资金有四大来源，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。其他资金主要就是和销售相关的各种回款。 从下表可见，以销售回款为主的其他资金占房地产资金来源的一半以上。现在，这个占据半壁江山的资金来源，腰斩式下滑。 |
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实际上，之前的各种政策已经透支了房地产的销售。《财新》报道说，一名地方国企华南区域营销人士称，“我们楼盘2023年月均成交40套；2023年下半年，持续推出低首付政策，大力促销以价换量，月均成交量达到60套，但基本把未来两三年的客户都透支了。” 5、降价自救很可能是楼市接下来的走势。 越来越多的开发商不行了，白名单的作用也非常有限。地方倾向于将更多项目放入白名单，但是金融机构该审还是审，按市场化来。 金融机构既担心项目不符合要求，又担心即使符合要求，销售的时候也不一定能卖出去，还担心降价导致的抵押物价格下滑。 《财新》引述某机构人员称，“现阶段谁能保证建好的楼盘一定卖得出去？‘保交楼’和‘白名单’都是解决供给端问题，但如果需求端不行、房子卖不出去，银行资金又会打水漂。” 一些银行为了对付上面，在实施的时候出现了放款政绩工程，一些银行急着抢白名单中的优质项目，这都反映出金融机构对房地产继续看空的态度。 至于底层的放贷人员，他们考虑的不是什么政策、怎么救市，他们的要求很简单，我按政策放款了，出事了别来找我。 在这种情况下，楼市很可能会进一步下滑。“由于市场信心和行业预期尚未扭转，接下来大幅降价走量将成为多数企业在营销端的自保动作。” 最后，为了防止曲解，我要申明，困难总是暂时的，我们一定会挺过去，加油。 本文部分内容节选的资料我已发在“佐伊的读书圈”。 ----------------- 我是佐伊，一个关注财经和时政的博主。 欢迎加入“佐伊的读书圈”，一起学习，共同进步，多看路，少踩坑。 欢迎扫码加入“佐伊的读书圈”。如果无法加载，请反复点击即可加载。 |
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以下是最近我们讨论的一些问题，从复盘看，我们对当前经济基本面的看法大致是准确的。 您可以点击以下任意一个链接，下载星球搜索“佐伊的读书圈”即可加入 或者点击以下任何一个链接扫码加入（二维码不能长按，只能用另一个手机扫码） 1、房价下滑与财政危机 2、三大工程能对冲房地产下滑吗 3、A股究竟是谁在赚钱 4、世界银行2023年对我国经济的回顾 5、怎么理解我国经济需求不足 6、经济基本面：通缩和内需下滑 7、中国制造业和欧美的贸易战 8、不要指望世界经济软着陆 9、全球制造业产能过剩 10、如果信托暴雷对经济有多大影响 11、如果房价下调，最终会下调多少 12、房价还能撑下去吗 13、未来房价的定价模型 |
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中国人，日本人，韩国人，在房地产选择上，在压榨剩余价值和内卷上毫无差别，中国比日韩高出来的的一倍主要原因是子女数量。 中国房地产最大的杠杆是独生子女double，这个杠杆是要还的，还的时候也会加上这个杠杆。到时候会跌倒所有的经济学规律失效。 |
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看这些数据吧，就觉得和真实感受不大一样。 有咨询我的网友说，卖出家里二线城市的住房，原价270万，现价160万，他为了快速卖出，还降价10万，最终150万成交。 这在微观市场上是再正常不过的现象，你去知乎上搜房价话题，很多人也都是这么个表态，但这在统计数据里就很难体现。 恐怕现在买房的价格都不一定是真实的市场价格，只有卖房的价格是，因为卖得出去，表示市场有真实的需求去接住你的供给。 站在顶层设计的角度，我了解这里面有预期管理的考量，问题在于什么呢，一个价格失真的市场，是阻碍成交的，是在增加交易摩擦的。 比如你现在不知道真实价格是什么，你会怎么做呢？你会持币观望，对于绝大多数人来说，买房的机会就那么一两次，一旦上错车，后面出现价格更低、户型更好的房子，你怎么办？所以就会在形势不明的时候，守住手里的子弹。 管住价格，就会导致流动性更加受限，开发商的现金流出问题，只能用烂尾反馈，得，进一步紧缩信用，加剧恐慌。 这就是为什么现在连万科都出现还债问题了，说明债务危机已经从“杀估值”发展到“杀运营”了，是实实在在的卖房难导致的现金流困境。 希望能尽快放开价格管制，把市场的交给市场，这样才能更加迅速地出清风险，年轻人也才敢真的去抄底，否则就只能一直观望，然后压低欲望，生育率更低了。 那些说什么“居民财富80%都是房产，所以房价不能跌”的话术，千万别信。 房子还是那个房子，又不会长脚跑到国外去，怎么就下降了呢？他原本在老王手上，标价1000w，后来价格跌到了500w，小王去给它买下来，房子还是这套房子，居民还是这些居民，普通老百姓又没什么能耐把财产往外转移，换个手而已，不还是在同一个锅里么，财富哪里下降了？ 还是说，老王炒高房价躺着赚钱可以，小王抄底得实惠就不行？这说不过去吧？ 现在说这些也没用，很多事情还是只能等市场给信号，你可能并不只是想知道房价是不是跌了，跌了多少，更想知道的是会不会继续跌，什么时候是底，那我推荐你看这篇： 男朋友告诉我现在房价在下跌，结婚甚至婚后五年内都不一定买房怎么办?1282 赞同 · 189 评论回答 |
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如今对楼市统计数据的取样可能存在巨大的【幸存者偏差】，许多已经濒临破产的企业并未被纳入测算范围。以最关键的销量为例，由于2023年的年报还没出来，我们拿去年上半年的数据来说。 2023年上半年，全国千亿房企仅存7家，而2020年同期，千亿房企还多达13家，仅仅三年时间，就锐减近一半。 同时，2023年上半年，没有任何一家房企销售额突破3000亿。去年上半年的冠军是保利，销售额仅有2366亿，但2020年的冠军碧桂园，同期销售额达到了3723亿，几乎是1.5个保利。此外，那年的恒大和万科，半年销售额也都突破了3000亿。 纵观整个行业，去年上半年百强房企销售总额只有3.56万亿，但2020年同期，这一数据达到了5.12万亿。也就是说，三年时间里，百强房企的销售额下滑了31%，如果再把那些濒临破产或者已经破产的中小房企算上，下滑数据将会更加可怖。 在现存的7家千亿房企中，有4家都是央企或国企，且去年上半年的销售前4中它们占据了三席，分别是保利、中海和华润。但在2020年同期，销售前三均是民企，央、国企中仅有保利杀入了前四。 所以，从统计出的价格中还无法完全体现楼市的颓势，但只要看看这些头部房企的营收，便能瞬间感受到整个楼市的寒意。若不是有城投用融资平台这个功能以【零成本】的价格拿地进行托底，恐怕楼市的数据将不堪入目。 关于楼市下滑的原因和未来就不用再过多赘述了，这里谈一个楼市收益的边际效益问题。 100万的房子涨到200万，和200万的房子涨到400万，它们的收益率是相等的，但难度却是有差异的，后者需要的资金量远超过前者。所以在楼市上涨的中后期，投资收益率是在逐渐萎缩的。 当房子100万时，能够参与的群体可能还有那么多，所以助推资金也就充足；但在上涨过程中，不仅消耗了存量资金，也让能够参与楼市的群体变得越来越少。所以当把房子从100万推到200万后，再想从200万推到400万的难度是相当巨大的。 但是如果无法将房子从200万推到400万，那么最直观的感受便是投资收益率大不如前，在逐利性的驱使下，资本自然不会再往楼市里面挤，而是会选择另谋他路。 这种边际效益递减的想象发生在每一个行业中，但因为房子的价格很高，交易量最大，所以一旦发生递减也是最难修复的行业。 再退一万步说，即便楼市未来能够重回巅峰，此时也不是下手的好时机。只有当房价连续反弹个一年半载，才有理由说房子进入了上涨周期，才有可能重返巅峰。所以即便认为房子还能涨，也应该在价格修复一段时间后再下手，而不是去博现在是最低点。 哪怕能够博到最低点，也纯属运气，没有任何交易逻辑可言，有这运气不如干点别点收益会更大。所以根本就不存在现在适不适合买房这个问题存在，无论未来涨跌与否，对于个人来书都不适合。 当然了，如果你想成为推动上涨的动力，身先士卒去带动周围人，那随意。 |
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每个月都会来一次，分析来分析去也就那样了，又没啥大的起色，等下个月看看3月份的「小阳春」表现如何再说。 2月本来就处于销售淡季，交易活跃程度有限，开发商或者二手房业主售卖热情和促销降价力度也不高，整体价格肯定不会有太大的变动。 值得关注的点不在2月份的成交数据，而是最近频繁冒出来的一些关于房地产的新闻。比如万科的债券到期事件，比如杭州的二手房放开限购政策调整。 前几天，有市场消息指工行（牵头行）、农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行正为万科筹措最高额800亿人民币的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。 杭州3月14日发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，通知里面明确优化二手住房限购政策，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。 纵观这类新闻，结合最近的两会政府工作报告指出的意见：「加快构建房地产发展新模式，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求」，当前房地产的形势和发展方向应该是： 一方面是商品房建设要转型为高质量发展，满足改善型需求；另一方面是保障房建设要尽快形成气候，满足刚性需求；再一方面是要延迟地产商暴雷时间，该支持的还得支持。 整体来说就是再上呼吸机，看看有没有救。 |
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所以说视角不同很多东西没法谈 一线城市所谓的抗跌指的是 沪深300三年跌掉45% 而上海核心地区下跌幅度在10%-20% 就好比2月下跌持上证50硬抗A股下跌段 大盘企稳后切换中证500和中证1000吃反弹段 上海3月成交量基本确定爆量稳价，想卖的现在卖完事 市场越是差的时候，核心资产的切换越有意义 因为经济过热总是在炒垃圾，而黄金即使在经济最差的时候往往是跌的最少的那个 从长线看，黄金不会是收益率最高的那个 但他是持有类资产价格最稳定的那个 而投资最根本的东西，就是拿跌的少的去换跌过头的东西 最极端的是留现金抄底，其次就是留稳价资产 =================================================== 投资最吊诡的事情在于，越是经济差的时候 核心资产能换到的高弹性资产，是越多而不是越少 在信用货币时代，去赌政府不会大放水而持有现金去规避下跌 你可以赢无数次，但你只要输一次，你啥都没了 =================================================== 至于什么XX永远不会跌，任何一件商品的价格都是沿着其真实价值上下波动 哪来的永远不会跌，为什么要拿老破小跟16比，因为17年一路跌到18年末 你可以去翻一下这些唱空大V18年的文章，看看是不是一样 经济是不是就这样直线坠落，人口生育率是不是一点反弹的机会都没有 我劝有些人多看看日本二战以后的历史，而不只是截取一段当作真理 你当然可以留着现金等抄底，但大A现在连着拉你踏空也别觉得膈应 |
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五千涨到两万，现在一万八就开始慌了吗？ 有房的盼涨，没房的盼跌。人口下降是客观存在的。房子够40多亿人住，找谁买？ 钱难挣 再怎么刺激都没用 钱好挣 不用刺激 自然都会买…… |
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二线城市的二手房价格已然下降 2.9%，大有降价抛售之势。不论房价涨跌，二手房房东都急于将自己的房子脱手变现。 或许，在一线城市，改善房和刚需族永远不会缺席，稍作刺激，大量交易便会应运而生。况且，为了今年秋季的学位，现在无疑是换房的黄金时期。 不过，如今人们的观念已然转变，是否购房值得慎重考虑。更何况，上海的生育率仅为 1.1，远低于每个家庭 2.1 个孩子的安全标准，未来的房子只多不少。 故而，房价上涨只是海市蜃楼，下跌才是最终归宿。 |
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我已经套住了，我现在进退两难，我希望没买房的理智，也希望房价下跌，人人不为房子而烦恼，不再有任何的枷锁控制我们！ 人一辈子很长，但也很短！开心快乐才是最重要的！其他的都是浮云！ 手机上到处都是白菜价，现实还是贵的很，小县城6，7千一平比比皆是，根本找不到白菜价！ 一线不超过一万，二线不超七千，三线不超四千，县级不超二千五才是合理……！ |
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其实到现阶段看新房的价格已经没有太多意义了，新房的价格更多是满足政府指导价范围，开发商很多时候采取了送车位、送装修、送家电、送现金红包等方式隐形降价，这些隐形降价是无法统计进去的，所有现阶段新房的网签价格都已经不能反映真实的市场价格了。 二手房的成交价格其实是更能反映真实的市场价格走势的，从二手房的价格来看无论是环比还是同比全国70个大中城市的二手房住宅销售价格全线下滑，这就是市场正在加速下滑的信号，因为大家已经形成了普遍下滑预期，而要改变这个预期任何预期范围内的政策都不能改变，除非出台超预期的政策才能改变普遍预期。 如果看二手房的同比价格可以直接吓死人： “2月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降6.3%，降幅比上月扩大1.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。二、三线城市二手住宅销售价格同比均下降5.1%，降幅比上月分别扩大0.7和0.6个百分点。” 一线城市都直接下滑6.3%，甚至下滑幅度超过二三线城市，直接击穿了一线城市房价信仰，下滑最狠的要数徐州，直接同比下滑了10.3%，去年100万的房子一年时间直接跌出去了一辆小车的钱，这还是在最近一年各地出台了一系列房地产刺激政策之后的成绩，这也就是我经常说的现在的房地产刺激政策效果都是“给癌症患者喂中药”，目前来看今年的中药还得继续喝呀。 |
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房子的问题是大家到今天还没有彻底反应过来，绝大部分人还是老思维和路径依赖。经过这两年的连续普跌，房地产市场已经开始慢慢有企稳的迹象了。随着各种限购措施的放开，其实并没有完全彻底的放开！！市场的大分化已经彻底确立了，就是核心城市中心城市和普通城市的区别。新房和旧房的区别。在这种情况下，人口的二次甚至三次转移成为主流。最多十年时间，中国城市的二次发展和改造将再一次催热房地产市场。 |
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观察房价，一定要看二手房的价格走势，而不是看新房。因为新房是降无可降的。从规模看，二手房存量更大，持有者更多，出售者的考虑因素也更综合，更能反映真实的市场预期。 二手房的成交情况大致是这样的： 大型城市、一线城市，挂牌量暴涨，成交量也高； 其他类型的城市，挂牌数下降，成交量也更少； 比如北京，二手房半月新增挂牌数8000套，成交量单日突破500套。 而看起来也是大城市的武汉，2024年2月，武汉市二手住房新增挂牌房源4349套，环比减少31.15%，同比降幅67.06%。全市二手住房交易3359套，成交量环比减少51.12%，同比下降50.47%： |
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而新房行情，不要看所谓的新房价格走势，而要看房企的销售额变化。2024年1-2月份，国内主要房企的销售情况可谓惨不忍睹： |
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总结一下，就是房产的持有者在加速出售，而新房销售非常不好。 因此国内房地产的预期，没有任何好转，甚至正变得更差。房企方面，正常经营和债务偿付的现金流来源仍然是新房销售带来的回款，弥补“高周转高杠杆”留下的债务窟窿。这也是为什么穆迪将万科的评级调整为垃圾级的首要原因，当然还有部分原因是配合美国的降息预期，为后续低价收购有价值的资产做准备，这种配合是全球范围的，中国房地产只是其中的一块。 万科这次的事情，对国内房地产的影响可谓“雪上加霜”，必定会让国内房产的价值预期再次下降。万科暴不暴雷，取决于房子卖不卖得出去；而是否有人买万科的房子，取决于万科是否会暴雷。这已经是个死循环，已经没有任何财务技术层面解决方案了。 而工行牵头的所谓筹资800亿资金，还没有实际到位，具体筹款流程也并未公开。部分国资的保险单位，也堵了万科的门。为什么？它们也怕万科还不起钱。这种消息在市场上广泛流传，只会加重各方利益主体：ZF、房企、银行、中介、购房者甚至施工单位，对房地产市场的观望和悲观情绪。 之所以还要把这种信息放出来，是告诉所有利益相关者特别是债权方，一定会尽可能延缓万科的暴雷，同时保留一些国内房地产行业最后的脸面。就好比这个问题里说的“降幅收窄”一样，发出来不好，但不得不发。 |
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这个时候我们就要回过头来看看新闻媒体和地产从业者蠢蠢欲动的“小阳春”了： 北上广深二手房成交回暖，业内人士「小阳春行情可期，但不一定能到以往水平」，如何看待当前二手房市场走势？ 然后我们就看到，在“小阳春”的驱使下，有两个有趣的事情发生了：一是杭州全面放开二手房限购；二就是2月份的70城房价，二手房价格还是同比全部下降，无一上升。 其实二月份房产销售冷清，在之前的数据中已经可见一斑： 据克而瑞的数据口径，2月百强房企销售数据同比降低60%，“惨绝人寰”。1-2月累计业绩来看，也不是很好，1-2月百强房企实现销售操盘金额4209.1亿元，同比降低48.8%（1月为-34.2%），降幅扩大近十五个百分点。 再结合2023年的数据来看，房地产的下行趋势并没有发生改变： 根据国家统计局的数据，2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额11.66万亿元，同比降6.5%，其中住宅销售额下降6%。对比历史数据来看，2023年商品房销售面积和销售额，分别是自2012年和2016年以来的新低。 今年我们国家着力解决的金融风险包括地方债化债、房地产，前段时间爆出的万科债券暴雷，只是经济的一个缩影。事实上，万科的销售排名并不低，根据公司披露的月度报告和市场机构克而瑞研究中心数据显示，2024年1月和2月，虽然万科在销售榜都位列第二位，但是万科销售额同比分别下降32.06%、53.50%至194.5亿元、132.1亿元。 现在不论是债务展期，还是借新还旧，背后的逻辑，都是在期待房地产市场能够在未来1-2年摆脱寒冬，尤其是预期接下来房地产销售能出现边际改善，缓解公司偿债压力。但是就像克而瑞研究中心所说，当前，房地产行业仍处于风险出清期，市场信心和行业预期修复尚需时日，需求和购买力依旧低迷，短期内市场不会明显回暖。 目前来看，房地产市场的寒冬，还在继续。 |
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这也没啥好分析的了，从去年我写答案到现在感觉翻来覆去分析很多了，理论都快讲烫嘴了。 本质上这轮房价调整是其中的投资价值的调整。我们应该知道我们现在的房价，反应的是「居住价值+投资价值」两项的，其实从居住价值上来说，我们的房地产应该是要稳定增值的，例如每年 2% 左右，因为随着经济发展和通货膨胀，这种房屋应有的价值是会水涨船高的。 2015 年开始的是房屋的投资价值大飙升带来的房价上涨，其中诞生了学位房等等较为明显的投资性概念，所以这一轮房地产的价格下跌主要还是投资价值的下跌。我们还要注意资金的流向。2015 年房价即将启动的时候，正好是中国史无前例的一次大牛市的崛起和崩塌之时，很多人高位减仓或者低位清仓后选择了购买房产作为资产配置，也客观上带动了房地产的资金流入。 所以聪明人都可以看到 ，经过 2015-17 年，18 年开始其实房地产已经显露疲态，这其实跟 2023 年的股市很像——缺乏市场增量资金导致的。但是一线城市的特别是某些城市的房价火热，掩盖了其他中小城市的房价乏力的情况，最终直到 2021 年才正式下行。 房地产的投资价值衰退，不是什么政策，土地的原因，主要还是主动城镇化率的天花板临近，以及未来人口规模的趋势带来的预期改变。虽然现在的房地产市场跟 2019 年的供求关系改变并不大，但是在市场上投资性购房的比例越来越大的时候，因为对于未来预期的变化带来的投资性购房退潮就必然会反应到房价上。 叠加 2022 年以来中国的资产荒，除了 2023 年之后债券牛市之外，股房汇三重被打，大家的风险偏好必然会低一些。 我以前经常会奇怪，有些人持有「房价是比定期存款利率都更安全的东西」的观点到底是为什么。 但是我现在的观点也有变化，也就是从现在开始，我预测，首先房价不会出现过去两年的快速下跌了，改以阴跌为主。房价要回到合理的价值区间。如果我们以较低利率来算的话，现在货币基金大概在 2% 左右，房贷大概 3.5% 左右，也就是租售比要高于 5.5% 才让你获得了与同期货币基金同样的盈利能力。这样你大概可以算一下房价什么地方属于合理价值区间。 其次，美联储不会轻易降息，但是降息之后的 6-12 个月后中国房价大概率止跌企稳——甚至可能会反弹——但不改变整体回归合理价值空间的趋势。 人口趋势不改变的情况下，房价是不可能突然好转的，除非放弃其他产业光捧一个房地产，那显然也是不可能的。 |
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中国房价还没有开始真正的下跌！ 大家都知道当前房地产市场是个大坑，市场需求大幅度，恒大、碧桂园、金科先后暴雷，就连万科都传闻出了问题，地产行业几乎处于半废的状态了。 前两年我们虽然零星听到各地房价下跌，但基本都是某个楼盘、某个偏远郊区房价大跌，大多数城市主城区的房价依然很稳健，没有出现大面积下跌30%的情况。 究其原因，还是因为房地产行业是一个流通较慢且各个利益方都不愿意降价的行业 首先是房地产卖方不愿意降价，近期我就想出手一套重庆的房子，但是一问市场行情，降价太狠，我索性不卖了，反正也不急，房子放在那里还能出租，对我也构不成什么压力，放着就放着吧，估计很多人都是跟我一样的想法； 除了卖方不想降价外，银行也不希望楼盘大幅度降价，银行可是当前中国房市的最大持有方，只要小区里面一套楼盘降价，影响整个小区估值，对于银行而言就是立马资产亏损，甚至容易引发连环坏账，造成金融危机，所以银行绝对不希望楼盘降价； 第三就是政府也不想降价，降价导致土地卖不出去，影响财政收入，影响地方经济，他们甚至希望房价稳定持续上涨； 中指数据显示，2023年全国法拍房达到79.6万套，相比2022年增加了21.3万套，同比大增36.7% |
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当前期望房价下降的基本就是无房一族，但是他们买房后立马又变成维护房价的一方，在这种背景下，市场最终的结果就是楼市成交减慢，市场用时间换空间。 但是这种表面稳定的局面会被强力的卖方打破，一是开发商破产，债务方会逼使它们尽快抛售手中资产换去现金还钱；另一个是个人对资产急缺，不管房价降低多少都想立刻出手。 |
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高情商的好消息：降幅收窄。 高情商的坏消息：继续下降。 翻译成低情商低坏消息：还在跌。 没有明说但暗示的坏消息：量价齐跌。 在房价相关问题下我说过很多次，谈房价之前先看成交量，如果交易量够高但价格微跌，那么你可以粗暴的认为这就是阶段性的技术性调整。 但目前的情况是量降到不敢谈，我给你们讲一个特别恐怖的故事： 1月楼市成交量整体同环比均下跌，环比跌幅显著，为28.06%，同比下跌12.51%，各线城市同环比均下降。（来源：中指研究院） 知道交易量下跌意味着什么？ 有价无市，即挂牌价根本不可信，成交价参考意义低；少数交易者为多数房子进行边际定价；流动性极差，且可能越来越差； 就如我在股票讨论群里说判断A股走势的是否逆转的基本指标是连续七个交易日的交易量是否破万亿，如果达不成，即使有看得见的手呵护，那么小涨一波就会进入震荡盘整区间，根本不具有上攻的基本潜力。 股市如此，房市也如此。 交投不活跃，天天看价格，看了个寂寞。 |
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2021年，一帮朋友在一起聚会。 休闲局，侃大山呗，左右离不开房子车子票子那点事。 我那会和房企接触的多，他们也都关心这块，毕竟涉及切身利益，我就讲了些自己对市场现状和走势的看法，这也是我在上一年清理名下房产套现的原因。 不久之后，其中一个朋友顶着家里的压力，降价5万出售了一套房产。 别看才降5万，在当时却也属于不可思议了。 上周一起吃饭，他念叨起这事，说多亏当时听了我的，现在那小区好多同户型降20万想赶紧出手，问都没人问。 这就是近几年市场的缩影。 我做出房价拐点的判断是2019年，那时地产市场还算繁荣，土拍方面也没有太大波动。 但业内的视角看去却不是这样。 当时和一些地产策划聊天，他们总会不约而同的反映一条信息——现在的数据看不懂了。 就像酷热的三伏天飘起鹅毛大雪，已经远远超出了既往经验和现有理论的解释范畴。 仿佛置身电影中，正目睹灾难来袭前的异象。 这群人中不乏从业十几年的元老，从宏观市场到区域特异性，各种角度的分析都有。 只有一点，大家是有共识的—— 要变天了。 从业者的大规模离职也正是从那年开始的。 先是对市场最敏感的策划部门，然后是整个营销条线，接着蔓延到发不出工资的工程条线。 很多房企在20年底就只剩文员和利益深度绑定的管理层，一个空壳子拉着代理在卖房。 但即便如此，大部人也都相信，市场的异常来自特殊时期的管控，而非真到了什么危言耸听的拐点。 直到放开后的行情，撕碎了最后一丝幻想。 不存在什么“熬一熬就过去的寒冬”，摆在所有人面前的，是无休无止的冰河世纪。 糟糕的是，这只是个前奏，正戏还没开演。 就现在我拿到的本地数据和从业者反馈来看。 恐慌性抛售正在大规模出现，且愈演愈烈。 同时，二手房成交量却一路暴跌，大幅降价依然有价无市。 过往的房价和成交量，有一大半挂在上涨预期里，涨还是跌，这是复杂世界中难得的“非黑即白”，人们听不懂高深的宏观经济理论，但能分得清正负号。 崩塌恐怕才刚刚开始。 |
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其实现在的房地产下跌，目前基本上是达成了共识。至于跌多少大家暂时都还没有形成一致的认识，而且现在买不起的认为还有很大的跌幅，但是持有房子的认为跌不到哪里去。 所以接下来就是验证到底是跌的多还是跌的少的问题。 其实房地产就属于半个金融产品。那我就用炒股的感受来讲一下。那就是，在上涨初期，所有人买啥都涨，等开始做顶的时候，就会出现分化，那就是龙头涨，其他的开始跌。而这就是第一阶段。 这个过程就会出现，这才哪到哪，这是调整，调整完了，就会继续。第二个阶段，就是，主力开始涨不动了，也开始跌了，但是其他的跌的多，这个时候就会出现，国家不会让大跌的，国家队要进场了，国家队要护盘以及要抄底的消息满天飞。 当然这个时候，也会出现股东增持，国家给政策等等，然并卵。这个时候的散户心理还是能够承受 的，因为他们手里亏损了近10%-20%左右，认为还能回来，卖了就真的亏了。这个时候走的基本上是之前买低点，这个时候少赚点，以及狠心割肉的。 而到了第三个阶段才是暴跌的时候，那就是庄家出逃的时候。目前来看，房地产的庄家肯定是大量的持有者，而新房所谓的备案价，其实在股市就是对股东坚持的封禁期，如果这个放出来，那股东必然大量的出货，直接会将所有人砸死。 而这个时候的散户亏损可就不是10%-20%，一般情况下都是在40%-60%之间浮动。这个时候，出货的都是债务压力巨大的人，而这也是我们所谓软着陆的过程。 软着陆的过程其实和我们的房地产公司的债务压力以及市场的销量挂钩的，如果债务压力大，卖不出去，则说明软着陆的空间已经没有了，只有一个方式，那就是让大股东解套，国家队进场托底，让债务的雷别爆掉。 从1-2月的销量下滑情况来看，以及万科最近的消息来看，大股东的放开已经越来越近了，也就是备案价的取消，这就会造成，一手房市场和二手房市场抢存量，而这个时候才是房价大跌，以及银行所担忧的事情，因为所有的坏账就要出来了。 目前来看，销量的暴跌已经将这条路快走完了。最后，就是考验市场购买力以及谁跑的快的时候了。 当然，这里边还没有房产税，如果这把剑出来，那直接就会将房地产打成负资产，而这对于房子持有者来说，绝对是惊天霹雳。 所以说，目前要的就是将这个雷化成小雷，暴跌别太猖狂了。以时间换空间的过程。而这个时间目前来看，已经没多少了。地方的政策已经快脱光了，而房地产公司的债务还高高在上，这就要看地方债能不能扛的住了。 所以说，现在就是对所有群体的压力测试。而现在的下跌只是开始。没有对手盘，哪里来的底呢？所以说，跌多少合适呢？当然得看对手盘的情况。 |
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不知道大家有没有发现一个有趣的现象，最近几年公布的数据来看，新房比二手房的价格更坚挺。 尽管在房价持续下行的情况下，部分城市的新房房价做到了逆势上扬。 以上海为例，二手房和新房可谓是冰火两重天。 上海2月份新房环比上涨0.2%，同比上涨4.2%。 同期二手房，环比下降0.6%，同比下跌6%！ 这背后的原因是什么呢？ 首先，新房有备案价，不能随便降价。 就算降价了，高价入手的巨婴就会去售楼部闹，甚至公开表示要断供。 监管部门迫于舆论压力，也会将这些特惠房子打回“原价”。 其次，改善型需求在上升，这类购房者一般会优先考虑新房。新房的需求比二手房的需求更多，特别是好地段的新房，价格还是相对坚挺的。 一般一线城市新房大跌的，多数在城区外围的城乡结合部。说难听一点，连鸟都不愿意拉那啥的。 而二手房就不一样了，这个市场更灵活。只要房主愿意，卖多少钱都可以，只要能卖出去。 另外，二手房的供应会比新房更多，多得多。 比如投资房产的在房价下跌的形势下，要卖房。 比如，要买改善性住房的，也会把旧房子卖掉。 很重要的一个原因，以前很多人买房是非理性的。买房的目的是冲着房价上涨去的。 但梦没有照进现实，不仅没有上涨，还出现了下跌。 最关键的是，房价下跌后，贷款并不受影响。 举例说明， 房价200万，贷款140万。 房价跌了50万，贷款只需要105万。 现在同一套房子，要为这蒸发的35万继续支付贷款利息。 所以，很多人选择了割肉止损。 所有新房都会变成二手房，二手房才能代表房地产未来的真实走向。 看这个房价走势，要对比看，效果才更好。 看着二手房的降价趋势，只想说，大家一定要守护好自己的钱袋子。 |
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