[商业财经] 北上广深二手房成交回暖，业内人士「小阳春行情可期，但不一定能到以往水平」，如何看待当前二手房市场走势？

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[商业财经]北上广深二手房成交回暖，业内人士「小阳春行情可期，但不一定能到以往水平」，如何看待当前二手房市场走势？

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几乎不约而同，北上广深二手房市场出现“异动”。业内数据显示，进入三月份后，四大一线城市的二手房成交均出现回升趋势，其中北京有周末单日成交破千套，上海…

北上广深二手房的小阳春大概率是来源于挤压的新房成交量，从2月份的新房成交量来说北上广深一线城市的成交量均直线下滑，无论是环比还是同比都大幅度下滑。

北京2月份的成交面积与去年同期相比下滑了64.74%，与1月份相比也是下滑了62%，无论怎么对比都是腰斩。

通过最近一年的成交数据可以看到2月份的成交数据是多么的惨淡，成交面积不及2023年12月份的四分之一。
上海的成交数据更惨淡，直接同比下滑68%

广州的下滑幅度和北京差不多

深圳的下滑情况稍好一点，仅仅只是腰斩而已

从新房市场来看进入2024年北上广深四个一线城市成交量都是大幅度下滑的，甚至是创历史新低的下滑，而之前一线城市一直是国内房价的稳定器，但现在这份信仰也已经崩塌了。
新房成交量的大幅度下降会有一部分转入到二手房市场，特别是一部分业主想要割肉的会把二手房价格降低，但是如果二手房成交的增加价格是降低的话会进一步带动新房成交量的下滑，而新房成交量的进一步下滑又会再次带动二手房价格的走低，就这么进入一个恶性循环通道。
目前来看根据这个市场行情下去一线城市的彻底放开限购仅仅是时间问题而已，甚至进一步的银行的首付和利率将不分首套房和二套房，统一按照首套房的政策执行。

这几天随处可见的小阳春文章，真的是把氛围感打造到了极致，有信仰的就使劲买呗。反正我是套现了，涨了我鼓掌，跌了我加菜，都有美好的未来。
还是很感谢去年接盘我那个两梯六户刚子楼的姐姐，30年贷款，每月8200元，总价255万。我几年前买成8900块一平方，总价86万，首付24万。
听我说，谢谢你。

小阳春？哈哈，笑了，为了卖房卖热点都开始造词了。再怎么造词，怎么吸引流量就像在泰坦尼克号上选座位一样。

现在小阳春的标准也是越来越低了，连2023年同期水平还没达到。
以深圳为例，二手房周1094套，环比增长了9套，但和2023年的同期1141套还是有差距。
所以，信心恢复还要是一个漫长的过程，回暖只是相对的，楼市还在低谷中徘徊。

现在其实更关心的是2024年的楼市还会继续下跌吗，房价还会调整吗？
先看看2024年的房企还能否支撑？
先说2个八卦。
第一是碧桂园的清盘传闻愈演愈烈。
从此次部长新闻会上也强调了，对于资不抵债且没有经营能力的企业该破产就破产。
住房和城乡建设部部长倪虹在答问时表示，对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组；对于损害群众利益行为，依法坚决予以查处，让他们付出应有代价
除了剑指恒大，还有可能说的就是碧桂园。
从碧桂园的资产配置来看，大部分是4-5线的住宅土地，从现在看来没有太多商业价值。而其公司的其他商业模式比如商业地产，机器人等几乎全都是亏损买卖，且没有拳头产品。
从这个角度来看，碧桂园符合资不抵债且没有经营能力。
第二个是今天的商业银行为万科筹资800亿。
万科的负债规模也是上万亿。但好在它的资产配置相对比较优良。
不仅有100多家购物中心的印力，还有入股物流全国第一的普洛斯产业园，更有长租公寓占有率全国第一的万科泊寓。可以说在每个赛道上，都做到了业内领先的地步。
因此，从这个角度来说，万科属于经营能力还不错的企业。
为什么说这2家企业，其实也是反映了接下来楼市的城市分化会更严重。
碧桂园的资产都在二线以外的城市，而万科很多的优质资产都在一二线城市。
碧桂园不救了，会对本就雪上加霜的三、四、五线城市的楼市造成严重冲击，这些城市别说小阳春了，可以预见在很长一段时间内，不太会有出头之日。
而一二线城市目前来看，房地产暴雷的冲击是最小的。
保住具有优质经营能力的万科，也是防止发生系统性金融风险。
所以，这些城市的楼市是要保的。
从政策层面，无论是项目白名单，还是每年超长期的上万亿国债发行，都保证了至少在2024年，房价出现大规模倒塌的风险是极低的。
甚至于水漫金山，货币超发后导致的货币贬值会成为有钱人资产配置中重点要考虑的。
和深圳一路之隔的香港，为啥被内地有钱人疯狂抢购，也正是出于资产保值的角度。
从这点出发，如果是有钱人，配置香港房子，的确也算是抵制货币风险的一种手段。
而对于刚需，在一二线城市要想房价继续大幅下跌的可能性也不大。
那些既不是有钱人，又不是刚需的，就别在今年凑热闹了。
等明年老百姓收入增长10%以上，那么就是入手的时候了……

股市有句大实话，叫抄底抄在半山腰。
只有进去一批死一批，一直到所以人公认这玩意就是垃圾，然后才有概率开启触底反弹。
房地产这才哪到哪，啥时候知乎关于房地产的热帖下每个答主留言里的分歧全都不见了，大家一致认为这玩意死了，那时候的房地产行业才可能是真实触底。

还不是因为之前房价涨的太高了吗？
之前1000房价，涨到2000就是100%涨幅
现在100000房价，涨10000才涨10%
幅度不大，绝对值大啊。
涨的太高，就是会回调，这是规律。
北京很多老破小，动辄五六百万，小100万美金，干点啥不好。大家又不是傻子。

互联网还是有一点记忆的，尤其是去年3月的小阳春，几乎成了高位套现的最后窗口，当时因为舆论引导就入场的群体，现在怕是肠子都悔青了吧，毕竟去年按照70城的数据来看，当时市场的明面降价还在三四线及以下的城市，一线城市平均还是同比上涨1.1％，北京三月同比上涨3.8%，上海上涨2.8%，而深圳和广州也刚刚下跌没多久，深圳下跌1.2%，广州下跌0.8%。
三月份 70 城房价出炉，新房环比涨价城市 64 个，二手房环比涨价城市 57 个，如何解读？
正是因为去年3月的所谓小阳春炒作，让人们似乎迅速从疫情伤疤中回复，激发了过去十几年的房地产投资热潮，未上车的担心继续涨价，上了车的还想投资增值，让去年3月基本成了最近几年最后一个高位套现的窗口，后来基本也验证了这种所谓的小阳春不可延续，但成交量是真实的，价格也是真实的，甚至连去年3月的居民举债情况也能对得上，说明还是不少人参与了这波小阳春，有人高位套现，必然有人高位接盘，我们再来看看截止1月的70城表现。
作为曾经信仰的一线城市，北京二手房市场同比去年1月下跌了3.7%，上海同比下跌了4.5%，广州同比下降6.1%，深圳同比下跌5.2%，去年相信小阳春的群体当然要为自己的决策负责，然而当时铺天盖地的炒作“小阳春”真的只是巧合吗？且只要愿意降价，总是会有量的，量不够的原因大概就是价格没降到位。
1 月 70 城房价出炉，商品住宅销售价格环比下降，下降城市个数减少，如何解读？哪些信息值得关注？
房地产短短几年转向和参与者惯性思维转向，有其必然的环境原因，就是居民高杠杆，挖掘潜力到头，这个去杠杆预计要持续很长时间，越是当时直接间接金融杠杆应用越大，未来的金融风险越大，一线城市基数大，加杠杆增长时收益被放大，当然下跌的时候高杠杆风险越大，只是每人都要为自己的决策负责罢了。

现在刚需焦虑点。
还是在于，2024年楼市小阳春，是昙花一现，还是之后就一直雄起。
因为如果说，2024年楼市小阳春，只是短暂的，那么在小阳春买房，房价铁定是会比较高了。
比方说。
一套房400万的房子，现在小阳春买房，房东那边有可能让价的幅度，只有10万、20万，甚至有的不到5万，但是如果说，小阳春持续的时间比较短，那么等到小阳春完了，这套400万的房子，房东那边的让价，就有可能达到30万，50万，甚至还更低。
这还是建立在，挂牌价就在400万不变的情况，光里面的议价差距，就这么大。
如果挂牌价再跌一些，实际的成交价差距就会更大。
现在房价那么高，你让购房者不要在意房价涨跌，也挺难的。

这种问题没什么好看的。
成交上下10%的，那叫【正常波动】。
之前成交少的太厉害，稍微往上波动一点就说什么回暖，其实整体趋势还是在下降。
像是一线城市，房子哪怕在这种萧条环境也具有保值率的，刚需交易肯定能垫个底。
工作人员嘴里的【不一定】，就是一定不会。
二手房多少年前就炸了，没啥好交流的。
这种新闻也就给市场信心，走个羊群效应，忽悠点不明白行情的小白。
二手房也可以学习楼盘搞活动，请一大堆人到现场拍卖，营造出一房难求的现象。
那种，更唬人。

需要关注两个问题。
第一，本次二手房市场的“小阳春”成因是什么？是否可持续？
第二，二手房市场的“小阳春”能否向新房市场传导？毕竟新房市场才是拉动GDP的增量部分。
我们先分析第一个问题。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第10周(3.4-3.10)，重点10城二手住宅成交量为14463套，环比上涨11.23%，成交量已经实现环比三连升（以周为单位）。
不过同比降幅仍然高达35.9%，这还是同比降幅连续收窄后的结果。从这一点上看，要说所谓小阳春，也是有点牵强。
而成交量环比放大的背后，也有两个偏负面的因素。
一个是二手房挂牌量持续增加。其中背景二手房挂牌量突破17万套；深圳二手房挂牌量超过5.4万套，均创下历史新高。
二手房成交量增加的背后，不乏挂牌量激增的推动作用。挂牌量的增加必然一定比例的释放了优质房源，从而推动成交量有一定程度的上涨。
这种上涨未必是健康的。
另一个是降价幅度比较大。前两周网络一直盛传北京东三环有房源降价幅度高达50%。这一波成交量的上扬似乎与【以价换量】脱不开关系。
而在上述两个负面因素的基础上，形成的【小阳春局面】，显然是不可持续的。
然后，我们再来看第二个问题。
二手房市场的“小阳春”能否向新房市场传导？
从市场逻辑上看，【卖旧换新】也就是【改善型需求】肯定是存在的，但不多。
这一轮挂牌量激增推动的二手房成交量上涨，更大程度上是，过去以房产为资产配置的投资者，剥离房产配置的行动，更像是以此风险资产的调配和出清。
未来越来越少的投资者会将房产作为重要的资产配置。
而且，由于二手房价格更能反应市场供需现状，也就是说二手房价格更低（新房市场存在价格限跌令），因此反而会把新房市场的客源分流过来，形成反向传导，进而有可能对新房市场造成进一步打击。
所以整体上来看，二手房的小阳春走势很难持续下去。

坏，不是单纯的坏，而是坏透了！
300多万人民币，在世界一线城市的购买力是:纽约曼哈顿中央公园90平的一房一厅，华盛顿水门大厦100平的单身公寓，伦敦金融CBD中心80平2房和和东京新宿区100多平的一户建。
反观我们一线城市的房价，现在还想买房的人，都是转世观世音活菩萨。他们都有着我不入地狱，谁入地狱，普渡炒房众生，方证我菩提的心态。

现在房地产是密不发丧！
当时100万买的涨到500万可以降到400就受不了
我深刻的体会：房价涨超出了90%人的认知，跌也会超出90%人的认知。
下面这个表，是上海、北京、深圳三个地方的二手房成交明细。

有专家说，北京、上海在工作日得成交 500 套左右，这才算过了日成交的平均线。
很明显啊，北京、上海不行了，跟四十岁的男人一样，太软了。深圳还可以，工作日能有 130 套左右，算厉害的了。
但是跟去年比起来，不管是持久度还是硬度，都还是差了点。
对咱普通老百姓来说，最简单的办法就是工作日去售楼部待半天，看看有多少人来看房，啥都清楚了……

毕竟每年都有春天，每年都可以喊一次。。。

下跌途中的每一次反弹都是你逃命的机会啊。

事出无常必有妖，声音越大，越要谨慎。还记得2023年小阳春上车的那波人吗？
我们先看一下深圳三月份1至5号五天一手房卖了236套，平均一天卖约47套，一个月也就约1400套，二手房523套，平均一天卖约105套，月约3100多套，比取消限购前的1月份还少！

另外我们再看截止3月11日数据，其实这个数据并不令人意外，业主的让利，政策的发力，小孩读书的需求，成交价格与去年年底的价格相差不大，但是与去年的小阳春的成交价格相比，有很明显的下降。
2024年3月11日，全市共有54886套有效二手房源在售，比上周增加1133套，说明卖方市场供应相对充足。
在二手房供应量不降反增的情况下，现在的大部分买家是非常理性的，担心被去年3-4月份错误判断入市后直接亏损10%到30%。
而二手房销量之所以出现上涨，
最主要的原因还是业主主动降价换量的结果，
说白了就是新房愿意装清高，不愿意降价，
但是二手房市场不管这一套，就是用降价来吸引购房者。
但同时我们也要认识到，二手房销量虽然环比出现了上涨，
但是同比去年降幅仍然是在三成以上，
并且相较节前第5周15178套的成交量仍有小幅差距，下降约5%，
再加上本身二手房市场就是以价换量的结果，
所以今年所谓的小阳春可能有销量，但肯定没有价格。
并且销量也没有吹嘘得那么高。
当然了，这仅仅是3月份一周的数据，
有一定参考性，但咱们不能武断认为这就是小阳春的整体市场。
但以现在的成交趋势来看，
接下来两周销量及时出现很好的回暖，
但是整体数据恐怕也不会特别好看。
现在的楼市能让某些人吹的，可以吹的恐怕就剩四大一线城市。
但问题是四大一线城市热度再高。也代表不了整体市场。

笑死
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对于姥爷来说二手房可收不到税呀
只能说张雪峰说的对

傻子还够用？

前几天看到了一个90后深圳短视频女博主。
博主30岁了，研究生毕业一直做短视频和直播，还注册过公司。
他老公在上班，收入还不错。
她们结婚后，在深圳买了一个40多平的公寓。
去年，他老公被公司派到美国加州工作。
他们就卖了深圳的房子，一起去了美国加州。
然后，他们在加州买了一个带院子的大house。
这真是树挪死，人挪活。
二手房要交易，有人买就有人卖。
买家，也就是接盘的人如果越来越多，那么房价肯定会涨。
卖家，如果卖了再置换深圳的大房子好房子，那房价肯定也会涨。
现在有一种趋势是，卖家卖完了润出去的比例可能会不断增加。
潜在接盘的人可能会直接润的比例也会增加。
一切都是买定离手。
是赚是赔，就看谁运气好了。

钱从哪来，过了谁的手，流到谁的手里？这问题没得解决。

在充满着股神传奇的世界里，火球是一位普通的投资者，但他对股市有着独特的洞察力。
11岁的时候，火球头一次买股票。他以每股38美元，买进Cities Services的优先股，但在股价达到40美元就卖掉了，然而该股价一路上涨，几年后竟涨到200美元左右，这让火球明白了一个道理：炒股一定要买业绩优秀的企业，并长期持有。
大学期间，火球阅读了一本叫《聪明的投资者》（The Intelligent Investor）的“秘籍”，这本秘籍更加激发了火球投资股票的热情和兴趣。
于是，火球决定专心研读投资之学，在名校跟随名师潜心研习炒股之学。毕业后，火球做过股票经纪人，之后火球与朋友一起筹资开了合伙投资公司，专门从事炒股投资业务。
火球开始了他的投资之旅，通过深入研究各种股票，他坚信价值投资哲学，并通过不断学习，积累经验，逐渐形成了一套自己独特的价值投资方法论，那就是：
第一，只选择具有良好的长期发展前景的伟大的公司。
第二，在股价低于内在价值时买入。
第三，不要亏损。
第四，重仓并耐心持有。
通过筛选分析，火球挑选出一些股价低于内在价值的、具有良好发展前景的股票，比如：
类似中国平安万科A保利发展海天味业海康威视中兴通讯格力电器五粮液东方财富招商银行上海机场海南机场广深铁路中国人保中国人寿恒瑞医药海螺水泥等等房企建工家电机场铁路水泥概念家电建材等地产链、保险Ⅱ银行证券等大金融、酒药食品饮料餐饮住宿等大消费和部分科技题材股。
在一次次的交易中，火球不断学习成长，逐渐成为了一个真正的股市高手。火球通过自己的努力和不懈的追求，实现了自己的梦想，成为了世界上数一数二的股神。他的故事也在股市中传为佳话。
最后问一句：
这个火球是谁？

下跌趋势是不可能逆转的，现在之所以成交量多一点，是因为前段时间限购放松的原因，有的人条件满足又有住房需求所以买了，特别是广州120平以上不限购了看来效果也不大，缺的是钱不是购房资格。现在即使限购全面取消，也火热不了多久，今年秋天的震撼将会是绝对的震撼！静待佳音！

不用看待，一定会继续跌。
年轻人连生育都放弃了还放弃不了一个只有七十年产权其实只能住个三十年就破败的棺材盒？
房产税不落地房价下跌没有尽头，房产税落地后又如何？大多数人的承受能力就这么多。
不要觉得自己很特殊，人家走过的路就老老实实走一遍，非得对抗经济规律最后落个人地皆失。
房产税我是非常支持的，因为暗税变成明税，可以有效提升纳税人意识。

一天五六百套，这叫回暖？
去年年中，出个政策就七八百套，嘴巴上回暖吧。
也奇怪，似乎一瞬间，靠嘴巴吹牛批吃饭的，都在说回暖。
春江水暖鸭先知？

跌50，次年开春涨5，有点成交量——业内人士：小阳春！
再跌50，次年开春涨5，有点成交量——业内人士：小阳春！
再再跌50，次年开春涨5，有点成交量——业内人士：小阳春！
再再再跌50，次年开春涨5，有点成交量——业内人士：小阳春！
年年小阳春，甭管是不是应届生刚入职的房产中介，都是业内人士~~~

都这样了网上标的还是虚的