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[商业财经]如何评价国际评级机构穆迪（Moody s）下调万科评级至垃圾级，并警告可能进一步下调万科的信用评级？ |
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没关系，境外的评级机构我们都不屑于看的 |
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马上叫大公国际给他上调到AAA级。 |
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穆迪评级的调整，关键在于万科的业绩。今年前十个月，万科的整个的销售表现非常的不佳。穆迪根据整个中国房地产的形势，预估未来12个月到18个月，万科的销售，可能还会继续以10%以上的速度进行下滑，所以把万科的评级级别进行了调整。 那万科现在总体是个什么样的情况呢？ 该评级机构估计，万科的合同销售额在2023年下降10%至3760亿元人民币后，2024年前两个月的合同销售额又下降了41.3%，至345亿元人民币（48亿美元）。 根据中指研究院的资料，万科合同销售额的历史高峰为2020年的7042亿元，10年前的2015年为2614亿元。这意味着2024年万科的预估销售额，将比历史高峰下降68.7%，比10年前减少15.6%。 根据万科自己的财报，截至2023年三季度，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元，负债率75.28%。万科的总资产中，有约一半资产是存货，合计8147亿。存货,即没卖出去的房子、或者是未完工的房子。按照当下的房价行情，销售费用，这部分估值至少需要6折方可变现。其实际的负债率可能将超过94%。 穆迪透露，到2025年6月，万科将有约140亿元人民币的离岸债券和200亿元人民币的在岸债券到期。其利用内部资源偿还这些到期债务将削弱其流动性缓冲。 上个月万科地产的境外美元债快速下滑，造成了一定的市场恐慌。万科专门开了个金融机构洽谈会，大股东深圳地铁出来站台，保证它的流动性。 但实际上，一个房地产企业，要想正常持续地经营下去，肯定不是靠输血的能力，而是要靠自身的造血能力，也就是说终端的消费者要持续的购买它的房子，他自身才有造血能力，才能够活下去。 如果整个房地产持续下行，房子还是卖不动，不管哪个企业都会出问题。 |
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我很好奇一些所谓的网传到底是从哪里传出来的，昨天恰恰好出现了网传金融机构为万科筹集800亿资金，国际评级机构穆迪下调万科评级到垃圾级，其重要论点之一就是融资渠道的不确定性，这可能就是舆论上的对冲吧。 关键还是要看观点的支撑：融资渠道不确定性，销售业绩在房地产下行周期中下行，为了应对现金流压力，项目折扣将加剧资产负债表压力。 第一个可能存疑，但第二个和第三个基本都是现状，就和不相信一线房价会跌一样，房地产下行周期根本就不分好的房企还是风险控制较差的房企，且甚至连杠杆都是想通的，越是依赖杠杆炒房，在房地产下行周期中风险也就越大，比如深圳降幅就很厉害，尤其是用了经营贷等违约渠道的贷款。房企上表现为杠杆越来越大，交付压力越大，信用损失也就越大，其销售业绩在房地产周期下降最快，虽然万科依旧可以维持较好的信用，但在房地产下行周期无非下降的慢一些，相比顶峰时期但也是腰斩。 重点还在第三个，已经存在的债务和应兑付的承诺，对于现金流的消耗太大，而市场这次对于政策刺激并不敏感，（潜在购房群体）居民一方面实在没钱了，加上过去的房地产烂尾问题，相关的信用背书都在削弱，包括但不限于评级机构，监管机构，以及房企自身的信用，在特色预售制下根本就没什么信用可言，销售上不去。现金流要么来源于第一个中的融资举债，要么来源于自身资产的处理。 自身资产处理就有意思了，你能按照你账面的资产价值变现吗？这就是本人过去讨论房企风险最经常用的一句话，资产是弹性的，但债务往往要刚性的多，房地产下行周期，不管是预售的房子回款，还是资产变现，都得大打折扣，房子有限跌令，但也有在15%左右的下行空间，其它资产更是得往8折7折去砍，你的负债率还能维持原来的74%左右水平吗？ 所以为什么某大在过去三年都不敢大幅变现资产来筹集现金流，不变现就不会露馅，真开始变现，估计资产打五折都有可能。现在敢于变现资产回款的房企才是有活下去希望的房企，你总不能拿一堆垃圾去银行融资，最后把不良资产都丢给银行和储户，那么着风险外溢相比于房地产，房企已经信用损耗较大了，监管信用重塑起来也很难，银行再失信那绝对不是这点房地产泡沫硬着陆能比得了。 2015年埋下的伏笔，到2020年开始反噬，以至于到了2024年风险还在外溢，很多时候就是自己要为自己的问题负责，就是不下调评级，该面临的资金流压力和资不抵债风险依旧存在，至少恒大打了个样，拖着是不可能解决问题的，要救就大大方方透明的告知大众风险和收益去救，对于一些实在救不活的企业，当断不断反受其乱。 清算反而是市场在正常不过的自我纠正机制，房地产从何来都不是什么经济支柱，也没人靠垄断基本生活资料和炒房就能富裕的，反倒更像是财富再分配的工具和风险制造的机器，用了这么多年了，挖掘的也差不多了，该转向了。 |
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好熟悉的剧本，这时候不应该由国内几家评估机构出面给个3A级评估嘛，后有人民日报转载。 一时找不到图片，着急，好心人，补个新闻截图。 |
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让中诚信国际、大公国际、联合评级再来给万科个AAA |
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其实我蛮不能理解的，从18年就喊自己要活下去的万科，为什么搞到今天为止还有1.35万亿的负债，所谓化债化哪里去了？很多事情连普通人都看得明白，不应该万科看不明白。 从21年房地产暴雷开始，各大开发商已经减少拿地，万科拿地也变得相当谨慎，当我们以为万科背靠深圳国资委，而且行事小心，应该是地产行业的标杆和优等生的时候，却又突然曝光出来财务造假…… 这一手是秀的大家一脸懵逼。 天天喊话又是活下去，又是黑铁时代，然后高负债还整造假这套，这是逗股民玩呢？房地产是金融游戏，有负债很正常，甚至可以说整个房地产就是通过负债和地方信用背书去运行的。 所以特色预售制度就是这么而来，拿地靠融资，收购房者首付，盖房子工程方垫资，连销售公司的提成都是以团购费的名义收取，只要杠杆足够大，无本万利的生意。 清华北大不如胆子大，这是地产商的座右铭。 而现在我们却突然发现，所谓的胆子大，在房地产行情下行的今天，变成了一道催命符。 根据数据显示，万科在24年一二月份的销售额同比下跌了40%以上，另外今年的楼市小阳春可能不会再有，身负万亿债务的地产商，如果销售额持续腰斩，最终导致的不再是还清债务的问题，而是连还清利息都会变得困难。 银行联手救地产商的事情，可一可二，难道还可三吗？没有销售额的房地产市场，如无源之水无本之木，终归是泡影罢了。 如果说地产商手握的土地储备是优质资产，那么这个优质资产是谁评估出来的？如果是银行，那么银行愿不愿意买单？如果是地方，那么地方愿不愿意回收？ 如果是地产商自认优质，那么卖不出去就要接受砸在手里，于是就暴雷。 王婆的瓜很甜，谁认为甜谁去买，如果只有王婆自以为，那么自己的瓜自己吃。 闲聊公号：一周一聊； 聊房产，聊时事，聊经济，以年轻人的视角。 |
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不懂就问，垃圾级再往下调是什么级？ |
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基本等同于给ICU里的万科下病危通知书了。 现在万科上下游的供应商以及购买万科期房的业主估计都要急死了。 |
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这里建议大公国际，把给穆迪的信用评分降到垃圾级 |
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1，政府挂牌土地，开发商通过招拍挂投资买入。 2，开发商投入自有资金，有息负债、无息负债（建筑单位垫款之类）。 3，购房者支付6个钱包+预支未来25年-30年月供给开发商，买入房子。 上面中的3，对应房地产开发企业经营活动现金流，这个循环不恢复通畅，其他全是扯淡。 给万科融资，让债主展期也只是拖时间。 还有十八路诸侯战董卓效应，可以贷款给你，不过这钱只能用于还我们公司之前的贷款。不能还别人的。 银行们也是各自心怀鬼胎。 银行董事长（党委书记）和行长都是向银行的上级单位（股东单位）负责，不是对万科、深铁、深圳国资委负债。 |
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bloomberg News 穆迪评级取消了国有开发商万科企业的投资级信用评级，并警告称，由于房屋销售下降和融资不确定性，信用指标和流动性将减弱，可能会进一步下调。 该评级公司在一份声明中表示，撤销了万科的 Baa3 发行人评级，并授予 Ba1 企业家族评级 星期一晚上。 万科的所有评级均正在接受降级审查。 “评级行动反映了穆迪的预期，即万科的信贷指标、财务灵活性和流动性缓冲将在未来 12-18 个月内减弱，因为在中国房地产市场长期低迷的情况下，万科的合同销售额下降，且融资渠道的不确定性上升。 ”，穆迪高级副总裁 Kaven Tsang 说道。 美国银行认为中国私营开发商缺乏资金支持 观看：美国银行全球研究部的乔海伦讨论了中国房地产开发商的债务困境和政府政策。 此举可能会进一步动摇人们对中国房地产行业的信心，因为万科一直被视为北京支持与政府关系密切的大型开发商的领头羊。 随着万科在新的 45 亿港元（合 5.75 亿美元）离岸贷款方面面临国内两家最大银行的抵制，这种支持正在面临重大考验。 标准普尔全球评级和惠誉评级仍给予该公司非垃圾级评级。 如果其中任何一个也将万科的评级降至投资级别以下，该建筑商将成为所谓的“堕落天使”，并可能促使高等级债券的投资者出售其持有的万科股份。 最近的债务偿还担忧将开发商的股票和债券推至历史新低。 万科还面临着来自几家主要保险公司的压力，这些保险公司对建筑商潜在的流动性压力感到担忧，并正在寻求保护其私人发行的债务。 知情人士称，至少三家北京保险公司近期派高管前往万科深圳总部，在当地政府协调下讨论债务偿还计划 上星期。 中国的房地产危机对世界意味着什么 观看：彭博原创探讨了房地产行业如何变得如此混乱，以及这对全球经济可能产生的影响。 — 在 Neha D'Silva 和 Kevin Kingsbury 的协助下 （在第四段中添加离岸贷款的背景。） https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-03-11/chinese-developer-vanke-cut-to-junk-territory-by-moody-s |
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实际上万科的流动性就是出了问题…… 至于救不救，那是另外一个话题了 |
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如果我没猜错的话，接下来穆迪将下调万科信用评级为恒大级。 |
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言归正传，国际评级机构穆迪（Moody's）取消了国有房地产巨头万科的投资级信用评级，撤销了万科的“Baa3”发行人评级，取而代之的是“Ba1”企业家族评级，该评级判断母公司及其子公司的债务义务为“投机性，存在重大信用风险”。原因是担心其流动性和在销售下滑的情况下获得资金的能力。 与此同时，穆迪还下调了子公司万科地产的债券和中期票据评级。 穆迪表示，除了高再融资需求外，该公司还持续面临融资波动，不支持投资级评级。 穆迪高级副总裁曾嘉文表示：这些评级行动反映了穆迪的预期，即万科的信用指标、财务灵活性和流动性缓冲将在未来12-18个月内减弱，因为万科的合同销售下降，以及在中国房地产市场长期低迷的情况下，其获得融资的不确定性增加。 穆迪认为，万科中国销售额的下滑，将削弱其未来18个月的收入和经营现金流。与此同时，为了在房地产下行周期中加强其销售，该公司将不得不为某些项目提供折扣，这将削弱其利润率。 穆迪对该公司的评级进行了审查， 认为这次评级下调的审查，反映了穆迪对万科恢复销售和改善融资渠道的能力的担忧，以及为其持续的再融资需求保持足够的流动性缓冲的能力。 |
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现在国内的房企有哪一家不是垃圾级的？ |
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近日，万科企业股份有限公司面临严峻的资金压力，传闻险资债权人纷纷要求提前偿还债务，引发市场广泛关注。据报道，万科与部分险资债权人就债务延期进行的讨论未能达成共识，导致公司股价和债券价格双双下跌。 险资逼债万科的真正动机是担心公司在优先偿还外债后，无力偿还内资债权人的全部债务。这一担忧加剧了债权人的不安全感，促使他们采取更激进的措施来保障自身权益。 为了缓解资金压力，万科积极与各大债权人展开谈判，并提出了一系列解决方案。其中包括追加增信担保和抵押品，将非标债务转为更透明、流动性更强的公募债券等。然而，谈判进展并不顺利，参与谈判的险资机构已增加至多家，且高管领导级别也进一步提升，显示出问题的复杂性和紧迫性。 值得注意的是，万科所涉多个和保险公司的债务并没有具体的到期时间，但债权人可以根据某些条件要求提前偿还。这些条件包括评级下调等。事实上，就在文章发布当天，国际知名评级机构穆迪将万科的投资信用评级下调至“垃圾级”，这无疑加剧了公司的资金困境。 作为万科的最大股东，深圳地铁集团持股比例约三成。然而，数据显示其一年净利润体量仅在十亿元规模，难以对万科提供足够的资金支持。与此同时，万科目前境内债务余额高达约640亿元，未来12个月到期规模达240.8亿元，资金压力巨大。 尽管万科可以通过出售资产来筹措资金，但有头部险资人士认为其“处置资产不积极”。此外，深圳地铁和深圳相关监管部门目前还没有明确具体支持措施，这使得万科的资金困境更加严峻。一些险资机构甚至认为，万科能否被归属为国有企业对其信用状况至关重要。 在此背景下，一条“曝12家银行为万科筹资800亿”的消息登上热搜。据报道，这12家银行包括工行、农行、中行、建行、交行和 邮储银行 等国有大行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安等股份制银行。这一消息无疑为万科带来了一线生机，带动其股价和债券价格出现上涨。然而，银行方面的态度相对保守，实际筹资额度和条件仍有待进一步确认。 值得注意的是，在住建部部长倪虹的讲话中提到了对严重资不抵债、失去经营能力的房企将按照法治化、市场化的原则进行处理。这意味着万科等房企必须积极应对资金困境，寻求合理融资需求，以避免陷入更深的危机。 综上所述，万科正面临严峻的资金挑战和信用危机。尽管有消息称12家银行将为其提供筹资支持，但实际筹资情况仍存在不确定性。 |
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国内三大评级机构应该出手了啊 直接给万科来个AAAAA级的评级 就能直接让西方势力的阴谋诡计破产了 |
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房产早就没戏了，人口崩塌这种确定性事件，注定了房市的结局。 垃圾级意味着持有资产的成本超过了资产本身，为了保护一只病狼需要牺牲狼群的大量的青年狼，这时候最优解就是让病狼立刻死掉。 |
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除非房价能继续涨，或者从虚空里冒出一个产业能完全替代土地开发，否则就是史无前例的衰退，首当其冲的房地产市场企业有幸存的可能吗。 |
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一刻也没有为恒大的落败而感到惋惜，随之赶到战场的是万科！? |
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以为结束了，没想到才开始！万科不是最后一个 |
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中国人自己的公司，评级咱中国人自己说了算 |
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想起任贤齐一部犯罪电影里的台词：“你说是就是啊？” 任贤齐的回应很霸气：“对，我说是就是。到时候上了法庭，看法官信你还是信我” 所以《让子弹飞》里张牧之一行为什么要那么执著于抓回假黄四郎并公开斩首示众。黄四郎是不是真的不重要，只要老百姓们觉得他是真的就可以了。对了，“谁赢他们帮谁” 最后用《流浪地球》里的台词结尾：“信心是比金子还宝贵的东西” |
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境外势力恶意抹黑！坚决反对！ 只有咱们中国自己的评级机构才是最靠谱的！ |
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万科已经是房企里的行业标杆了 这就像老师出了一张考卷，如果连最优秀的学生都无法及格，是不是出题本身有问题？ |
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和当年的恒大一个味道 |
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说明相关企业确实面临较大的压力、困难和风险，一方面是整个房地产行业的问题，但显然又不只是房地产的问题，而是整体经济不景气，大家对未来缺少好的预期 |
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找个理由，重罚该机构，这是造谣生事。 |
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纸面财富就是这样，你买的那一刻就不要再想着套现了。那不是财富，那是消费品而已 很多人低估了房贷的时间强度，这是用30年持续输出一笔不小的资金，可能坚持一两年没啥问题，关键是30年，这是很多人最宝贵的生命，用一生还一笔不小的贷款，无法轻易做其他选择，生命的意义会大打折扣，来到世间就是这样的一种生活？ 第二，大部分人的房子不可能再卖出去变成RMB，也就是奋斗一生，不仅再换房贷，等老了你手里空空如也。别看现在所谓的房价高，但房地产是典型的没有流动性，这是一个很大的bug，我们知道商品的价格需要在充分买卖流动情况下才可以，就是说你随时可以换成现金，但是现在的情况是可能一个区域成交一套就把价格涨上去了，这时候所有蒙在鼓里的都觉得自己的房子值钱了，可你试试看你的能不能卖出去？所以房价即使一个亿，也不是你的房子一个亿。买了房的最后只剩下房子，随着老化最终一文不值。房子最终会回归其本身的价值，所以总有人会承担代价。看这个房子的最后一棒被谁接到… 超出能力负债买房，可以说已经输了，成了真正的房奴和房地产的事实上的接盘侠。很多刻舟求剑的，还以为房子会一直增值，但是一方面经济并不会像以前增长，另一方面还到60岁，你的房子还可以住吗，所以保值也不存在，到那时候你无法再换成RMB。房子会变旧，现在的房子寿命普遍几十年，你就想想三十年以上的房子你会去买来住吗？房子旧了，居住价值低，最后接盘的没有流通性，价值就会归零。所以今天你接手的几百万房子，它不是什么保值产品，是一个消耗品，当大家逐渐意识到这个问题后，我不认为会有人去接手你的几十年二手房。 所以现在这个高价，一定要想好了，房子会逐渐贬值，有这个价格，但是没有流动性，卖不出去，那回归消费品最后直到无法使用价值就等于0，搞不好就是接盘最后一棒，然后由于卖不出去，最后进一步价值贬值，一辈子啥都没得到，就还钱了。 有些人想着中途卖出的也要想清楚，因为买了房的都在这么想，市场上会越来越多高龄房子，想想就很刺激，今天的价格都是纸面财富啊，可还的债那那是实打实的 |
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穆迪将万科评级下调至垃圾级 万科是靠自身“实力”争取到的 的确“实至名归” 具体举例如下： |
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对万科全资项目子公司重庆悦万置业有限公司的行政处罚已在全国企业信用信息网公示，见下图： |
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同时，重庆房地产销售市场更奇葩的操作又被万科创造。 万科有关人员伪造教委文件，诱骗购房者购房带特定学区指标，然而，交房时，购房者发现万科销售时传送的教委文件落款印章是伪造的，该事件性质相当恶劣和严重。 万科学区房欺诈销售宣传，被众多业主反映至重庆渝北区有关主管部门，要求主管部门依法公正处理该事件。 目前，万科欺诈受害业主和政府有关部门组成的工作组进行了多轮协商谈判，渝北区有关部门正在采取多种措施积极安抚受害业主。 另据了解，考虑万科有关人员该行为涉嫌伪造国家机关公文印章，重庆市渝北区有关部门已经将该案移交公安机关查办。 一个企业在作死的边缘，不断试探法律和道德的红线，老天爷也救不了你。见一叶而知深秋，窥一斑而知全豹。 所以，万科的商业信誉已经跌入谷底。 穆迪给万科垃圾级评级，万科的确“实至名归”。 我们再回头看万科简介中所宣扬的企业理念：以理念奠基，视道德伦理重于商业利息，是万科最大的特色。在全国多地业主举牌维权的历程中，万科宣扬的企业理念似乎就是一个笑话！ |
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