| |
|
|
| 首页 淘股吧 股票涨跌实时统计 涨停板选股 股票入门 股票书籍 股票问答 分时图选股 跌停板选股 K线图选股 成交量选股 [平安银行] |
| 股市论谈 均线选股 趋势线选股 筹码理论 波浪理论 缠论 MACD指标 KDJ指标 BOLL指标 RSI指标 炒股基础知识 炒股故事 |
| 商业财经 科技知识 汽车百科 工程技术 自然科学 家居生活 设计艺术 财经视频 游戏-- |
| 天天财汇 -> 商业财经 -> 金融监管总局局长李云泽介绍，存量首套房贷利率下降后每年买房者节约 1700 亿，哪些信息值得关注？ -> 正文阅读 |
|
|
[商业财经]金融监管总局局长李云泽介绍，存量首套房贷利率下降后每年买房者节约 1700 亿，哪些信息值得关注？ |
| [收藏本文] 【下载本文】 |
|
金融监管总局局长李云泽在十四届全国人大二次会议第三场“部长通道”上表示，“一降”是指推动社会综合融资成本持续下降，贷款利率已降至历史低位，银行净息差降… |
|
这里面几个值得关注的点： 1）去年继续降低社会融资成本，且我国的企业融资主要靠银行等的间接融资渠道，也就是说融资非常依靠银行的吸储放贷职能，银行的贷款利率对市场那个融资影响非常巨大，贷款利率降至历史低位也是事实。主要表现在对于企业部门的加权平均利率降至3.88%，为有统计以来的最低值，对居民方向，去年百城重点城市平均利率跌破4%，低于去年的首套房利率下限4.0%，主要原因是越来越多的城市满足房价同比环比连续下跌，执行《阶段性取消首套房房贷利率下限》的政策。 基本表现为一线城市一档，但也降低到平均4.1%~4.2%左右，主要是广州拉低了平均值，而二线及以下的首套房贷利率3.8左右，尤其是郑州可以到3.5%左右，低于平均水平，更低于普通城市房贷利率下限，即lpr下20bp，随着今年年初就超预期的拿出了0.5%的降准和20bp的降息，预计全国首套房贷利率还有跟进下降的空间。 如果仅从利率的纵向历史数据对比来看，企业和居民的主要贷款利率都是低位，但要是从市场利率角度来看，其实也是情理之中，原因在于市场基本没什么好的投资渠道，而扩大内需解决的就是消费端不足的问题，消费不足和产能过剩是成对出现的，经济增速下行到平均4~5%，市场收益远不是过去40年平均9~10%增速下市场的预期收益可比的，市场能承担的利率也在下降。 2）银行净息差降到20年来最低水平，这太正常了，息差再低，银行依旧是我国利润最高的行业之一，相对落后的服务还能拿走高昂的发展红利分配，本身就是德不匹位了，不是现在利差低了，而是过去高增长的时候赚钱太容易了，银行息差警戒线也还有1.8%，不低了，存款利率最低也就0%，一年期也没多少筹码可以挤出利差了，总不能真的存款还得给银行钱吧，那么基础货币的挤兑你可扛不住。所以在经济增速放缓下，银行息差降低是正常现象，你要么挤储户的利益，且最近几年降息不都以及多次大幅降低存款利率了，也不需要为银行操心太多，利润下降只是回归其真实能力罢了。 3）存量房贷剩下约1700亿每年，这也算为数不多改善高杠杆居民的政策，少收的其实就是定向让利么，当然lpr改革的时候，本身加点固定也是一种不太符合市场规律的定价方式，因为经济增速是变化的，自然居民的收入和可承担的利率也是变化的，lpr是变化的，但加点依旧是很大的压力。尤其是高位接盘的首套房群体，多套房很难界定刚需与否，但首套房刚需比例肯定很高，2019~2022年高位接盘的刚需群体也是最悲剧的，高房价+高利率+高交付风险，结合三年的疫情冲击，身边就有不少人靠亲朋信贷维系债务不违约。 不要觉得1700亿让利少，极限杠杆的群体，几百块钱每月可能都是压死骆驼的最后一根稻草，往更根源说，房地产中两个最大分利者，一个是土地税，另一个则是垄断地位的银行利息，后者又是集体资产性质的收入，垄断地位的高息差部分本身也是一种广义税收，过热的时候人们都不是理性的，对于未来风险认识不足，但依靠稀缺来征税过度的透支税也并不合理，高位接盘的群体为其决策已经在买单了，而利息让利也算是一种补偿了，任何有利于缓解因为透支税而高杠杆群体的政策都是有利于两个事情： 增加消费能力，一个人的支出是另一个人的收入，1700中用于消费的部分，还有支出乘数效应。 增加抗风险能力，哪怕这些钱不花，也是可以增加未来的抗风险能力，支出有乘数，违约其实也会带来连锁反应，一个人的违约带动更多人的抗风险能力下降。 一进一出，对经济只有好处，没有坏处，不管是扩大内需方面，还是预防系统性金融风险方面。同样的，未来如何把钱更多的留在市场流转而非广义税收吸取拿来定向发放，是应对未来杠杆周期不确定风险的关键。 |
|
去年存量房贷的下调确实是真金白银的让利 而且没有和大家扯皮，能直接调整的都马上调整，不需要主动申请 少数需要主动申请的情况，也会很快办理，诚意是足够的 主要是那时候提前还贷的呼声太高了，是真的怕消费起不来 最终每个月少几百块钱的居多，一年少几千块，大部分人就是这种情况 有降低肯定比没有好，对生活多多少少还是有帮助的 银行看似让利了1700亿，但银行其实并没有吃亏，因为存款利率下降的更快 存款利息现在降的非常低了，大额存单很多2.3%都没有了，5年定期也就是2% 所以虽然是给存量房贷都让利了一波 但羊毛出在羊身上，银行是不吃亏的 后面肯定还会继续降低存款利息 贷款和存款利率不断共同下降是未来大势所趋 |
|
|
除了去年存量房贷的下调，今年2月五年期LPR下调至3.95%，说明后面大家的房贷还能再下降一波 |
|
|
此次LPR调整后，全国层面首套、二套房最低贷款利率分别为3.75%、4.15% 一些城市首套房贷利率可突破前述下限 相当于100万元房贷30年减少5.2万元，月供减少144.8元 但大家要注意，不是马上减少，而是在每年1月1日或贷款的发放日来做一个改变 2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，其实已经有很多地方已经自主下调房贷到了4.2%以下 这一波调整以后，未来4%以上的首套房房贷会慢慢完全消失 这是对的，本来房价就贵，而且房贷4%还是挺高的，确实应该这样慢慢下降 未来应该是接近2%的房贷才越来越合理，尤其是在目前房价这么贵的情况下，更加应该房贷越来越低 降低大家的住房成本，才能提升大家的现金流，从而慢慢提升消费力 |
|
因为我一直做的就是房产资讯、房产咨询，所以也一直都在关注着市场，分享一下今天在群里看到的一条资讯： |
|
|
这个是浙江某城商行的活动，真实的利率，我问了下在杭州的朋友，告诉我能贷出来2.8%的，然后是按照房价的七折批贷款。 浙江的利率低，大家也都懂，但大家看看自己所在城市的抵押贷、经营贷、消费贷，是不是很多都已经到了3.5%，甚至以下了？ 毕竟现在银行的存款利息，都已经快要保不住3%了（小的城商行，五年期还有3.2%左右的），五大行的存款利息，更是连2%都要保不住了。 这个时候，再拿这些抵押贷、经营贷、消费贷的利率，以及这些大银行、合资银行、城商行的存款利率和咱们的首套房贷的贷款利率进行比较。 我没记错的话，杭州现在首套房房贷利率是3.75%、北京首套房的房贷利率是3.95%。 这还是在二月份一下子让LPR降了20个BP后，才达到的水平。 |
|
|
确实，局长说的话没有错： 「推动社会综合融资成本持续下降，贷款利率已降至历史低位，银行净息差降到20年来最低水平。去年会同人民银行推动存量首套房贷利率下降，每年可以为广大购房者节约利息支出1700亿。」 房贷利率最高的时候，可是达到过6.55%甚至更高的，现在部分城市的房贷利率都已经降到了3.6%甚至更低了。相比于利率高点，节约了利息支出，是实话。只是，横向比较一下，相比于企业经营贷的2.8%、3.3%，房贷利率却没有什么优势可言。 而在房贷利率5%上下的时候，这些经营贷、消费贷的利率差不多在6%-8%之间，当时的房贷利率，是所有贷款里最优惠的。 而今，却并不是这样。 大家可以简单看看国内的大类资产的走势： 金价，一直在创新高； 人民币汇率，去年企稳后，变得异常坚挺； 就连A股，在2月份也走出了一波强势反弹。 只剩下房地产市场，依旧一潭死水，没看到止跌的迹象。 客观来说，在近几个月这一轮资产变动里面，房产是最弱的，没有之一。 这个时候还在肯定对利率的调控措施，稍稍地有些……不合时宜。 个人判断： 房贷利率，还会继续下行。 |
|
在涨薪和降价中，选择了降息。 只要不沉迷于房贷车贷和传宗接代 工资2800花不完根本花不完！ 买不起房的我，气的我翻了个身，充电线不够长又翻回来了！其实，不降房价用什么套路都是坑…… |
|
|
首套房贷款利率的下降不仅会减轻购房者的经济负担，还会给整个房地产市场带来新的活力。房地产市场的健康发展需要稳定的购房需求，这与购房者的经济压力密切相关。这一调整将无疑将增强购房者的购买能力…… 对于银行来说，虽然利息收入减少了，但也为银行带来了新的机会。首套房贷款利率的下降将吸引更多的购房者申请贷款，这将扩大银行贷款业务的规模，促进银行的发展。 总的来说，首套和存量房贷款利率下降是一项重要的政策调整，这将对购房者、房地产市场和银行产生积极影响。它为购房者减轻了经济负担，为房地产市场带来了新的活力，也为银行带来了发展机遇。 然而，调整的具体实施需要平衡银行的经营状况和市场的稳定，可能会采取差异化政策以适应不同情况。 |
|
|
但是这样的政策就够了吗？ 现在的环境，有房的怕风险不敢置换，没房的首付依旧不足，即使大家再想买房，但终究成本太高，再低的利息用处也有限，加上生育率喜人，这些措施带来的边际效用极低 算不赢银行，我每月还贷2900元，有2500是利息，400元才是本金，还了5年，只还了2万的本金，15万多利息…… 你不买，我不买，过三年，首付变全款！ 你不贷 我不贷 生活轻松加愉快！ |
|
存量首套房贷利率下降后每年买房者节约 1700 亿，等效为向家庭部门（而且是消费比较旺盛的中产部门）每年发钱1700亿。算是中国特色的直接发钱吧，不会直接打进账户，喜欢“迂回”一下，喜欢以消费券、各种优惠补贴、降低利率等形式间接/变相发钱。 我有个房贷，当初就是九折利率，觉得已经挺低了，也就没去关心申请降利率的事情。没想到银行主动来联系我了，让我去申请置换，最终又给我降了一点利率。 从大的方面说，降低包括固定利率在内的存量房贷利率，是中国经济走出螺旋式通缩和资产负债表衰退的一个效率比较高的路径。 中国的银行多是国资背景，又以中央金融企业为主导，因此，在某种意义上，国有银行就是国家信用（更进一步说，中央政府信用）的衍生。而以国家信用背书修复居民、企业、地方政府的资产负债表，则是中国走出本轮经济困局的必由之路。 降低存量房贷利率，银行向居民部门“让利”，是一种变相的“发钱”。当然和全民发钱有所区别，降低房贷利率主要惠及那些掏空六个钱包加杠杆为国接盘的资产负债表，减轻了负债压力，节省下来的现金流就有了重新进入经济循环的可能。这直接指向中国经济目前面临的一个核心症结——信贷、投资、消费的坍缩陷阱，恶性循环、螺旋通缩。以至于“放水”、“印钞”也无法形成乘数效应，大量资金在金融体系和国有部门里空转。 居民不敢花钱，还债、降杠杆成为优先级；企业也不敢花钱，要还债、降杠杆、收缩业务、减少投资。而一部分居民/企业的支出往往又是另一些居民/企业的收入，如此循环，则“收支循环萎缩→裁员/降薪→消费进一步减少→收支循环进一步萎缩”的链条反复强化，甚至形成正反馈，这就是通缩的机理。而从资产负债表的视角看（债务和资产的比率等），这就是资产负债表衰退。 如果没有外力干预，这种通缩式衰退演化为深度萧条，对社会经济造成严重破坏，也是有可能的。甚至所谓的“产业升级”，也会成为无源之水。 实际上，除了那些工业革命级别的伟大技术（蒸汽机、内燃机、电机、计算机等）可以从无到有催生全新的有效需求和增量市场，更多的场景下，是需求和市场牵引着技术的演化和迭代。在内需持续萎缩的资产负债表衰退下，想实现可持续、高质量的产业升级，逻辑上相当于提着自己的头发离开地球。 降低存量房贷利率，则是斩断这种螺旋式通缩，避免滑入深度萧条的一个有力抓手。一方面，通过减少硬性的债务压力增加了居民部门的自由现金流，另一方面，也减少了提前还贷的利益驱动，避免了全社会资产负债表的进一步收缩。 当然，就银行而言，近来的经济举措也不是一味地割肉。虽然资产端（银行的资产端）的收益下降，但随着存款利率也下调，其负债端的成本也是减少的。 |
|
降幅不达预期？还是数据有出入？ 这是国家金融监督管理总局局长李云泽在十四届全国人大二次会议第三场“部长通道”集中采访活动举行公开场合说的，应该还是权威的数据。 |
|
|
之前的数据是在2023年，存量房首套贷款利率下调执行时，央行货币政策司司长邹澜在10月13号称：9月25日到10月1日实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、涉及21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。 以21.7万亿的房贷计，从5%下调了0.73个百分点至4.27%，如果按5%的利率来算，那么这21.7万亿的房贷需要支付20.24万亿的利息，如果按4.27%来算，那么只需要支付16.82万亿的利息。 总利息减少约3.4万亿。 以100万贷款额，北京的“被二套”房贷为例，恢复首套资格，从当初的5.88%到4.2%，一个月能少付约1000余利息。 但如果全国是1700亿利息的下降，比起当初的预期就少了。 但下降的通道至少开了。到2024年2月20日，五年期LPR下调至3.95%。当然这个下降按银行合同要到7月开始生效。 甚至不少人按日本等国的“经验”看，认为贷款利率往2%看齐。 牵一发动全身，利率继续下，但存量房的消纳，得各显神通了。 2018年，万科带头喊“活下去”的时候，一片群嘲，到2024年一看，不容易，没想到是真的。 还是那句话，如果问题已经爆发，反而不必过渡担忧，真正应该担心的，是你不知道的部分。 万科也开始出售资产了，领展信托以近7折价格抄底了七宝万科广场，从70亿到52亿元的估值，领展信托支付约23.84亿元收购了剩下的50%。 上海七宝万科广场是由万科与新加坡投资公司GIC合作投资打造，各占50%股权。2021年4月，领展信托以27.72亿收购GIC持有的七宝万科广场50%股权，彼时物业整体估值为65.8亿元，交易协议价64亿元。 算起来，新加坡GIC还是有经验，出的早，赚的多。 普通老百姓还得践行自己的家庭规划，自己住的该换就换。 |
|
降低存量首套房贷利率具有“一箭三雕”的作用： 有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求； 有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为； 有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资。 |
|
|
上海普陀金茂府项目，周末咨询者众多 存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。 给存量首套住房贷款人带来了很大的实惠，让利幅度还是比较大的，主要是首套房影响的是刚性需求，能够很好地降低刚性需求购房人的还款压力。 据统计：一线城市一套房购置成本平均需要500万，考虑到首付比例和中间涉及公积金，其商业银行贷款本金大概为200万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低100个基点左右，那么月供成本从11106元降低为9897元，减少1209元。 二线城市一套房购置成本平均需要300万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为120万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低80个基点左右，那么月供成本从6515元降低为5938元，减少了577元。 三四线城市一套房购置成本平均需要100万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为50万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低50个基点左右，那么月供成本从2623元降低为2474元，减少了149元 对于居民来说，省下的就是赚到的 政策落地能够减负，对经济来说，可以让首套房购房者有更多余力来消费，从而通过减负来拉动内需。 总体上看，这其实是为中国经济发展提供了一条思路，即通过减负来释放消费活力、拉动内需 |
|
|
对银行来说，存量首套房贷利率下调之后，房贷客户的利息负担减少，提前还款的动力有所下降 可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。 同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患 |
|
|
再叠加上去年实行的认房不认贷、取消限购等利好消息，客观上增加房地产市场的积极乐观情绪迹象，这有助于进一步促进房地产市场预期向好发展 可谓是一举多得！ |
|
现在很多人，实际上已经破产了，只不过是没有出清，维持着表面的平静罢了。 我们中国人，骨子里面是非常好赌的。 在这么一个竞争充分，内卷严重的国家里面一个人的前程是怎么样的基本上在二十几岁，大学还没毕业的时候，就确定了。 举一个不恰当的例子吧，一个处长的人生起点绝对不是在考上公务员那天决定的。 而是在他二十岁的时候，在班级教师选举党员的时候确定的。 入了党，才有资格选调，有资格选调才有希望进入更高的平台去深造。 如果没有了这个先决条件，后面的很多事情是没有的。 一个学者的前途，也不是在考研那天确定的，这个就得更早先了，得考大学那天决定。 考不上好大学意味着接触不到好平台，就算之后考研成功了，很多问题也不是那么好弥补的。 我也是近几年才想明白这件事情的。 内卷严重就意味着一步都不能错，一步都不不能耽误，每天都要和打仗一样提高一百二十个注意力。 那么在这样的环境下，如果有一个投资，在未来可能给你带来一百万的收益，你干不干？ 干，必须干。 所以2016年的房地产热是格外的激进。 别管有钱没钱，只要能够搞到贷款就要买房。 当时的局面，大家应该印象深刻。 以至于我当时在看动画片的时候就在想，房价真的能够一直涨下去么？ |
|
|
果然，房价不会一直涨下去。 2022年地产行业的萧条到来了。 到目前为止，各地的房价普遍跌下去了三分之一。 至于廊坊这种地方，2020年就完蛋了。 |
|
|
由于跌得比较惨，很多地方的房产已经成了负资产。 这个情况，在90年代的香港、日本都发生过。 那么怎么办？ 选择一，断贷，爱怎么样怎么样去吧，选择这个的都是走投无路了，不仅房子成了负资产，房主本人甚至可能也失业了。 选择二，继续维持。大多数人的选择是这个，虽然房子成了负资产，但是他们还是不愿意失去这个房子，毕竟房子一卖就剩债务了，继续还贷款，还能剩下套房子住。 那么，国家希望你选择哪一条路呢？ 当然是继续还贷款。 唯有继续还贷款，银行的坏账率才不会上升。 那既然如此，就只能降低利息了。 这没什么新鲜的，日本当年就是这么办的。 少收点利息，充其量是少赚点钱，但是如果按揭贷款人断贷了，则坏账就形成了。 |
|
|
大家可以看到，93年日本房地产崩盘后，在四年的时间内，利息降到接近0 而且非常搞笑的一点是，日本央行的降息步骤，怎么说呢，和今天中国的降息步骤基本上一致，不知道是想到一块去了，还是有所借鉴。 所以预估，中国会在大约2032年左右实现0利率。 当然，不要指望降息就能刺激经济。 大家的房贷还完之前，估计经济，也就那样了。 对了1990年日本的经济增长率是5%. 当然了，日本的情况和中国还是不同。 日本泡沫破碎的时候，日元在升值，而我们国家的汇率已经很低了。 所以说，出口形势略微好于日本，至少商品的国际竞争力不会受到汇率的削弱。 |
|
这几年，银行利率持续下行，贷款利率和存款利率轮番调整，这跟大形势有关。外围利率多年来维持较低水平，米国也就是疫情期间连续加息，那是为了控制通胀，我们不需要，所以，米国加息，我们降息，对实体经济来说，实实在在的好处。 不过，从银行的角度来看，利率下调直接影响利差，换句话说，就是利差缩小，银行赚钱的机会减少了。 国家金融监督管理总局局长李云泽说，实体经济是金融的根基，金融是实体经济的血脉，两者相辅相成，共生共荣。近年来，按照党中央、国务院部署要求，我们持续引导金融机构回归本源，聚焦主业，不断优化金融供给，为助力经济回升向好发挥了重要作用。 这是从更高的高度做的解读。 “总体来说可以概括为一升一降。”李云泽说，“一升”是指服务实体经济的质效持续提升，金融服务的覆盖面持续扩大，最北到漠河，最南到三沙，实现了乡乡有网点、村村通服务。我国金融业总资产突破460万亿，对实体经济的资金供给稳定增长。去年人民币新增贷款同比多增1.3万亿，高新技术、小微企业，绿色低碳、先进制造的贷款增速都超过了20%。保险保障能力持续提升，保险赔付支出1.9万亿，同比增长21.9%。尤其是在去年京津冀特大洪涝灾害中，保险早赔快赔、应赔尽赔，已赔付126亿元，充分体现了保险业的“经济减震器”和“社会稳定器”作用。 不过，银行到底赚钱不赚钱，看看近期的银行股，国有银行直接历史新高。你可能说，股价跟利润没关系，A股不按牌理出牌，不说什么价值投资，好吧，你赢了。 李云哲还说，“一降”是指推动社会综合融资成本持续下降，贷款利率已降至历史低位，银行净息差降到20年来最低水平。去年会同人民银行推动存量首套房贷利率下降，每年可以为广大购房者节约利息支出1700亿。同时我们积极督促银行减费让利，银行手续费已经连续三年下降，车险综合改革也为3亿多投保者每年节省保费支出1400多亿。 |
|
整体下调也就60个基点，通过几次存款利率下调，银行系统的压力已经释放完毕了。。 截至2022年年末，我国个人住房贷款余额大致为38.8万亿元，个人住房按揭贷款占各项贷款余额的比重大致为18.13%， 存量首套房贷利率下降后，每年买房者节约1700亿， 按这个测算，人均降息大约也就60个基点， 一来说明从整体来看，降幅不大： 我们来看一下去年的存量房贷利率下调政策， 在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 全国首套房贷利率政策下限为： 2019年10月至2022年5月为LPR（或贷款基准利率）， 2022年5月至2023年8为LPR-20个基点。 从全国范围来说，利率下降幅度理应在100个基点左右， 但是实际上，整体平均算下来，只有60个基点左右， 那么只有两种可能： 有的地方降得少了有的人降得少了 有的人降得少了，指的是他们本来就是优质客户，购房办理贷款的时候，就享受了优惠，利率比基准利率要低，调降利率之后可能比当时签订的固定利率还要高，不划算，自然也就没有调整的必要； 有的地方降得少了，这个就有意思了，我是北京的嘛，拿北京举例吧， 2023年9月，北京公布首套房贷利率下限LPR+55个BP，按当时的LPR4.20%测算，利率就是4.75%； 当时是什么情况呢， 2016年3月1日，五年以上利率4.90%；2017年3月1日，五年以上利率4.90%；2018年4月21日，五年以上利率4.75%；2019年11月20日，五年以上利率4.80%；2020年4月20日，五年以上利率4.65%；2020年8月20日，五年以上利率4.60%；2021年4月20日，五年以上利率4.55%； 换句话说，大部分的人，房贷利率就在4.55%-4.9%之间， 没有多少调降空间， 另外呢，如果从贷款规模来算，其他中小城市好几个绑一起也比不过北京， 相当于以一己之力，拉高了平均数， 相应的，整体的利率下降幅度就少了， 当然，利率下限+BP的其他小伙伴们，军功章也有你们的功劳大家排排坐。 |
|
如果不能让房企让利，就只能银行让利了。 |
|
|
按照国家金融监督管理总局局长李云泽的说法，存量首套房贷利率下降，每年可以为购房者节约利息1700亿。这一惠民政策始于去年8月底，当时引发了一个《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，标志着存量房贷利率调整拉开帷幕。 |
|
|
9月7日，农业银行、工商银行、中国银行、建设银行等金融机构相继发布公告，就存量首套住房贷款利率调整范围、调整规则、服务渠道及时间等进行了明确。 |
|
|
必须承认，存量房贷利率调整，是对购房者实打实的减负之举。对于利好政策，购房者自然希望早受益，期待“双向奔赴”。 |
|
|
那么，LPR（贷款市场报价利率）降了，你的存量房贷利率啥时候调？最新公布的2月LPR显示，5年期以上LPR为3.95%，较此前一月下降25个基点。本次LPR下调，对于新发放贷款有立竿见影的效果。如果是2月20日以后的新发放贷款，就会用央行最新公布的LPR。但对于存量房贷客户来说，能否尽快享受到福利，「重定价日」是至关重要影响因素。重定价日一般在办理贷款的时候就确定下来了，会写在合同里。大部分房贷重定价日都在「1月1日」，也会有其他日期。如果客户对此较为在意，可以在办理贷款的时候申请其他日期，这一项在合同里是填写项。还有银行选择定在发放日，以合同约定为准，一般不能修改，但是也有例外。此前，有多位邮储银行的房贷客户反映，2月1日-2月20日期间，邮储银行曾开放过重新定价日“可选择变更为指定还款日”，不过目前申请通道已经关闭。 |
|
|
一般来说，可以向支行提出申请，能不能改还得看协商结果。即便是协商后能够更改，变更也得是次年生效。 |
|
|
需要注意的是，在下一个贷款重定价日，还会按重定价日前一月公布的LPR再重定价。例如客户贷款明年的重定价日是2025年1月1日，就还会按2024年12月公布的LPR再重定价。其实，对新入市的购房者来说，房价下跌也是好事。特别是一线城市和部分二线城市，房价绝对值还是相当高。如果既要保房价，又要利好购房者，就只能降低利息了。看似很拧巴，但在2023年，房地产销售总量仍有11.7万亿，而全年的GDP只有126万亿。要看到“稳定房地产市场仍是提振经济的重要抓手”。 |
|
去年时候，国家的确采取了不少措施，定向减负。比如存量房贷利率调整，再比如个税专项额度的增加。 以南京为例，如果是2021年购房，普遍是LPR+80，当时LPR是4.9，所以上车时候的利率是5.7%。现在LPR是4.2，目前的房贷利率是4.2%，假如110万的房贷的话，每个月的房贷将会从5900降到5400左右。一年少还6000左右的利息。根据最新的政策，明年的LPR继续下调25个点，明年1月1日开始，存量首套房的利率就到了3.95%。 而且叠加最近关于个人所得税的政策，比如赡养老人、子女教育等额度上调1000，年终奖的个人所得税单独计税延长至2027年。现在就我个人而言，一年少支出1万左右。 国家的初衷，是通过降低存量房贷利率和个人所得税政策的优化，减少城市中等收入人群的负担，减少提前还贷比率和激发居民消费能力。至于房地产价格维稳甚至上升，那就不要想了，当“房价一定上涨”的社会共识被打破，房地产就很难重返以往的繁荣。再加上人们本来就风险厌恶，依靠疯狂举债杠杆螺旋上升的房价，必然被打破了。 不过，这必然带来的，是银行净息差的缩小。根据国家金融监管总局的数据，截至2023年上半年末，我国商业银行净息差已经跌至1.74%，比2022年底降低17个基点，比2021年末降低34个基点。 2023年一季度与二季度，我国商业银行净息差已经跌至1.74%，且已经低于《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中1.8%的值。 这也是我国近期多次下调存款利率的原因。但是长期来看，贷款利率还是有下调的空间的。评价房贷利率是否合适，涉及“住房购买力”和“住房资产均衡定价”两个标准。 从住房购买力角度来看，当前的房贷利率足以充分对冲收入下行的负面影响。近年来居民就业和可支配收入承压，同期房价也有较大跌幅，房价收入比近年来已有一定下降。更重要的是，2021年至今，房贷利率自高点累计下降幅度已超过30%。若考察“月供收入比”，居民现实的住房购买力在边际上反而有明显改善，所以需求端的核心矛盾不在当下、而在预期。 从住房资产均衡定价角度看，“租售比等现金回报+房价预期涨幅”需要跑赢房贷利率。在过去十年，房价预期涨幅较高，居民可以容忍偏低的租售比；但在楼市下行周期，房价上涨预期被抹掉之后，租售比与房贷利率的负缺口，将成为居民配置住房资产的重大制约因素。 当前租金也面临下降压力，要想填补上述“负缺口”，要么房价以较租金更大的幅度下跌，要么市场快速进入低利率环境。当前部分低线城市核心资产的租售比已接近房贷利率，而部分高线城市租售比仍明显低于房贷利率，需要更低的房贷利率和其他政策配合，才能刺激需求入市。 |
|
对于这个问题，首先要肯定是件好事。 其次，需要两个方面来看待这个1700亿。 一是不仅要看绝对数，也要看相对数。 根据央行披露的数据，我国个人住房贷款余额近40万亿，按平均5%的年利率，广大房奴们每年给银行贡献的收入足足有2万亿。 1700亿，差不多为房奴们节约了约10%的房贷利息负担，总体来看还算马马虎虎吧。 二是要看这1700亿是怎么省下来的。 犹记得去年有一阵，可是兴起一阵提前还款潮的。 为了鼓励大家伙买房，首套房利率降下来了，但存量房利率还杵在那不动。 要知道有很多2016年高位接盘的购房者可是顶着6+%的利率上车的，于是存量房房主们就不高兴了，纷纷要求提前还款。 银行一开始扭扭捏捏的，毕竟广大房奴可是银行的优质资产啊。 于是，银行想了一招，要“排队”，慢慢来，总之就是一个拖字诀。 然后气不过的一些购房者，就采取“先卖后买”的方式来表达自己的不满，捍卫自己的利益。 各路人马没办法，经过一阵讨论，最后终于做了让步，直接将存量房利率给降下来了。 因为你不降，大家伙也会用各种不同的办法来主动降。 要是先卖再买的情况多了，会不会把房价打崩都不好说。 所以，这1700亿是广大购房人通过自己的“奋斗”争取来的，不是谁恩赐的。 |
|
没有对症下药，甚至也没有找对病根，楼市再怎么挣扎都无济于事，如果整个肌体都出了问题，那不是小小的刺激就能有所反应，得动大手术进ICU，还要下关羽刮骨疗毒那样的决心，割掉毒素才能生出新的肌体 |
|
那么问题来了， 以前没“节约”下来，被银行赚走的1700亿，17000亿等等都去了哪儿？ 若是所谓取之于民用之于民了、那说明节约这1700亿不是啥好事啊、本来全民受益变成只有买房者受益了， 若是赚走了就走了，和民众没啥关系了，那好吧，那也没啥办法，你说是吧？ |
|
存量房贷利率的下调利好不是房地产行业，而是利好以旅游、餐饮等为代表的零售类消费行业。因为这是存量房贷的利率，影响的是购房者和银行之间的利益，和开发商没有直接的关系，而对于购房者来说省出来每月几百或者上千的现金，几乎不可能再次投入到房地产中，这笔钱可能会以吃饭、购物、旅游等方式消费掉。 其实我觉得去年一系列刺激房地产的政策中，存量房贷的下调是对整个经济最有效的政策之一，说实话那些针对增量房的政策，诸如首套房贷利率下调，首付比例下调，取消限购等，因为目前成交量“断崖”式的下跌，造成“有价无市”的行情，不一定能够体现出来。而针对的存量房贷利率是惠及到没有符合标准的贷款购房者，是最为直接的货币政策，是比LPR的下调更为立竿见影——比如今年二月LPR下调25个基点，看上去凶猛，但大多数购房者实际的利好要到明年才生效。 当然，这也不完全是银行让利，虽说净息差降低到20年最低水平，但存款利率也还是跟着下调了。目前国家货币政策的目的就是继续提升流动性，刺激消费和投资，人躺不躺平管不着，但钱不能躺平。并且去年CPI才0.2%，看上去还有通胀的空间。同时，最近发行的一系列超长期特别国债，在一段时间后也会流入市场，可能会带来一定的通胀效应。 |
|
永远不肯实事求是房地产的本质问题，永远都是拿些边角料的措施跟所有人打哈哈，永远都想着能拖一天是一天，永远都不想拿出彻底的高预期的改革开放措施。 人最宝贵的是青春，青春对每个人都只有一次。人的青春应该这样度过：回首往事，他不会因为买房接盘而悔恨，也不会因为当过房奴而羞耻；临终之际，他能够说：“我的整个青春和全部精力，都献给了世界上最壮丽的事业——为刺破中国房价泡沫而斗争！” 即便是深圳国资委做股东的万科，也要经受市场化法治化的房地产行业大地震，万科嘴上喊活下去，但是也仅仅是说说而已，行动上依然是高杠杆的激进债务规模扩张，过去四年中有2年拿地第1名有1年拿地第2名，别的房企卖不出去的房子，万科照样也卖不出去，债务堆积越来越多，借新还旧躲得过初一躲不过十五，美联储加息导致高利率美元利息都还不起了，万科必然是下一个恒大碧桂园。 住建部部长：对严重资不抵债失去经营能力的房企，该破产破产！万科区域副总量级的高管离职，万科今年会有新一轮的高管离职潮并开启大规模裁员，已经有4个城市公司被裁撤，房子卖不出去，债务堆积如山，万科就是下一个恒大碧桂园。 央企房企保利置业集团：前两个月销售额约45亿元，同比下降65.65%北京国企房企首开股份：前两个月销售额约43亿元，同比下降47.25%地产航母合生创展集团：前两个月销售额约19.16亿元，同比减少45.57%融创：前两月累计实现合同销售金额约64.9亿元，同比减少64.12%金地：前两月销售同比下降67%房产中介和房吹们的人造小阳春变成了小阳痿。 中国房地产彻底崩盘了，中国进入了房贷债务通货紧缩，社会上到处都是失业裁员降薪收入下降和通货紧缩的恶性循环。通货紧缩的时代现金为王，长时间的通货紧缩，房贷就是最大的负债，房子是最大的负资产，负动产长年累月持续不断吞噬房奴的现金流！这个月房贷还了吗？！ 狼吃肉狗吃屎。狼吃完肉已经离场了，去别的地方继续吃肉了，狗还在吃屎。狼经过狗身边的时候，狗以为狼要跟自己抢屎吃，就护着自己的屎。狗在想：“你们说房价跌的都是想要买房子的！” 中国房地产是一个已经失火冒烟的赌场，所有人都看到了浓烟，那些卖掉房子的人已经拿着现金逃赌场了，而房子持有者走不了，他们有的还在抱团赌博，有的还在焦急地等待下一个人买下自己的筹码，有的还在傻乎乎地等着赌场救市。 鼎益丰爆雷对深圳炒房杀伤力巨大，深圳土著房东们都信这个神棍，多年来手里有点闲钱都投给他，资金规模数以千亿。鼎益丰爆雷对深圳房东人群后果是灾难性的，连锁反应会非常恐怖。大量深圳房东从银行套经营贷然后投给鼎益丰，挣幻想中的30%的高额回报的。2024年大量深圳房东经营贷爆雷，资金链断，这下就全完了！深圳房价因为鼎益丰爆雷而继续暴跌，量价齐跌，无人接盘。深圳房租也跟着暴跌。 香港北部都会区是吸引250万人口的科技生活区，跟雄安吸走北京天津人口一样吸走深圳和香港人口，增加深圳和香港的土地供应，降低深圳和香港的房价。同理上海临港新区、广西北部湾区和新疆自由贸易区等。互联网对土地的平权效应，导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌，城市核心区域原本就已经缺乏活力，商业面积严重过剩，新冠大流行期间更加死气沉沉，新冠加速了这一趋势。滴滴共享汽车的商业模式，远程办公、居家办公的新生产力都已经打破了地域壁垒，互联网最新形态元宇宙也加剧了房地产行业的长期萎缩。 |
|
国家对于房地产问题的节奏很明确。 最开始是去杠杆，先去企业的杠杆，画上3条红线，逼着企业自己把杠杆降下来，降不到红线下面的，那就停止融资资格，变相也算降了杠杆。 前几年是控房价，从备案价开始，到一些地方出台的指导价。都是直接针对价格的。同时再配合一系列限购，限售等措施，把群众感受最强烈的，意见最大的价格部分先控制住。 去杠杠，控房价，合起来可以认为就是控风险。把企业和个人的风险都控制住。大家可能会说那现在怎么还有一堆的烂尾楼，还有一堆的法拍房。是的，我只是说控制住，并没有说消除。如果没有这些措施，现在整个市场可能已经爆了，推倒重来了。 做完控风险之后，各种问题逐渐暴露。开始要收拾烂摊子了。 首先是降利率，降低购房者的经济负担，同时也算是一种拆雷的行为（虽然并不直接），提前准备，在房价下跌或经济下行之后，减少大家断供摆烂的冲动。不仅仅降增量贷款的利率，还要求降存量贷款的利率，说实话，这在别的国家是很难想象的。按照李局长的说法，这个存量贷款利率的下降，每年可以节省1700亿的利息支出，还是非常可观的，确实让不少人缓过一口气，有些人断不断供，可能就差这一口气。如果这些人顶不住，不管是卖房还是断供，都会加大对市场的冲击。 再然后是保交楼，算是替开发商收拾烂摊子。目前总体效果好不好还不好说，可能还要再等一两年才好有结论。但多多少少是解决了一些问题的。 控风险，收拾烂摊子，接下来就是重整行业了。 该抓的抓，该破产的破产，该重组的重组。但就目前这个行情，还有房地产本身巨大的体量，即使没有明说，但很明显私人资本是不会再进房地产了。所以所谓的重组，绝大部分就是国企收购。 所以以后房地产行业很可能会变成电信，钢铁，高速一样的由国家主导的行业。这是不是一个好事，现在的我们也说不清楚，需要时间检验。但不管好不好，至少这是目前唯一的选择，属于没有办法的办法了。 如果国有资本不进来，私人资本又不愿意进来，那整个行业就彻底挂了，这会导致大量的失业，大量上下游企业的货款变成呆账，银行的很多钱也收不回来，引发系统性风险。 同时，因为行业挂了，接下来的房子供应也会出现问题，那么几年之后可能又会迎来暴涨。 |
|
存量房贷让利没有进入流通市场，现在当务之急还是要继续降息，刺激经济。 存量房贷利率下调，其实去年不是第一次。 在08年金融危机的时候，当时也推出了存量房贷利率，在基准利率的基础上，再打7折。 但是银行动机略有不同。 那个时候楼市的转按揭还是存在的。 当时为了刺激楼市，新房贷款利率降到7折。 此时一些中小银行为了生存，主动拉客户，一些老客户当然选择转按揭，换银行享受更优利率。 在这个背景下，银行最终无奈，只能全部给存量房贷也7折的优惠。 但至此之后，转按揭就被彻底叫停了。 而去年，虽然也有大量提前还贷导致的被迫压力，但整体来说，是政府推动银行让利的一次主动行为。 银行不情不愿，在没有转按揭的推动下，最终无奈接受了利息的减少。 因此，1700亿的利息支出，说白了从政府层面的主动推动，给消费者让利。 要知道，23年，我们的住房贷款余额已经高达近40万亿，是08年不到3万亿的十几倍。 这么大规模体量的利息支出当然对金融经济体系的影响，要远远大于08年。 这还是看出了政府刺激消费的决心，但显然四季度验证，效果不佳。 另外，从房贷利率的调整来看，今年25个基点下调后，全国包括一线城市房贷利率都已经是3字头，也是历史最低。 参考2008年的房贷基准利率从7.74%调整到5.94%，即使打7折，也是4.1%的存在。 而我们看到08年和09年，我们GDP增长率都是超过9%的。 从这个角度来讲，利率的高低是和财富增长的速度正相关的。 道理也简单，只有借来的钱可以创造比利息更高的收入，我们才愿意高息借钱。 因此，当时gdp都已经高达9%增速了，但我们房贷只收4%，这中间就有5个点差价，借钱还是划算的。 但现在中国2023年GDP是5.2，今年是5%目标，而房贷基准利率是3.95%，从这个角度看，差价只有1.05个百分点，这分分钟还是会亏损的状态，借钱的确不划算。 所以，配合经济发展趋势，3.95%的基准利率，实话说，还是有点偏高，应该还有下降的空间。 毕竟，对于银行而言，赚的是净利息差。 经济不好的情况下，大部分储户即使利息降低，他们也还是无可奈何把钱存入银行，只要不是负利率，大家大概率是不敢不存钱的。 而3.95%利率太高，借钱买房子或者买其他大宗产品还是太贵，亏损可能性太大，毕竟全国经济的平均增速也不过5%。 存量房贷利息的确是主动让利，但显然8月份的措施，并没有对经济和消费起到应有的刺激，大家对经济期望不高，从而都把钱存了起来。 最好的办法还是要尽量再次降息，刺激借贷、企业投资、居民消费…… |
|
居民存款余额137万亿，一年期存款利率从2022年底1.75%降到1.45%，存款利息降低4110亿。 |
|
|
| [收藏本文] 【下载本文】 |
| 上一篇文章 下一篇文章 查看所有文章 |
|
|
|
| 股票涨跌实时统计 涨停板选股 分时图选股 跌停板选股 K线图选股 成交量选股 均线选股 趋势线选股 筹码理论 波浪理论 缠论 MACD指标 KDJ指标 BOLL指标 RSI指标 炒股基础知识 炒股故事 |
| 网站联系: qq:121756557 email:121756557@qq.com 天天财汇 |