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[商业财经]住建部长表示对严重资不抵债失去经营能力的房企「该破产破产、该重组重组」，哪些信息值得关注？ |
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住建部长：对严重资不抵债失去经营能力的房企 该破产破产、该重组重组十四届全国人大二次会议举行记者会，住房和城乡建设部部长倪虹说，对于严重资不抵债、失去… |
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这难道不是市场经济再正常不过的事情了，资不抵债该破产破产，然而在我们特色市场经济中又有一些不同，最大的问题就是房企扮演的到底是什么角色，才能更好的理解这个问题。 最大的工业国，相对廉价的劳动力，房子有那么高的技术壁垒吗？要是想，一年发动资源配置，估计未来50年住的房子都能盖好，然而如果真按照生产力和成本来看这个事情，就根本解释不了房地产，那么四家分利就必须要理清楚，第一大成本是作为集体资产高价把使用权卖给集体的土地成本，约占一半以上，第二大成本则是垄断金融下的房贷利息，其实银行没提供什么太高质量的服务，但就是可以拿走大量的发展红利，第三个才是房企，这个资金池太大，稍微甜食一些就可以够几辈子花销的，第四个则是所有参与投资的群体，非必须要需求改变供需关系，从而推动房价更快的上涨。当然现在第四个群体，尤其是高位接盘的群体贪心已经开始反噬了，所谓的事教人一次入心。 你会发现，拿走最大比例的是坐拥垄断地位的地方财政和多为国资背景的银行，而这种集体收入从狭义上不算税收，但毕竟是最终转移到居民身上的压力，本质还是一种广义的税收，都会削弱居民的财富和抗风险能力，而体制内外的巨大差异本身就和各种广义税收设计有关。而房企则是扮演重要的手套角色，存在的意义更多的是挡在购房者和两个最大分利者之间。是不是意味着房企就是劣势群体，实则不然，针对地方和银行的劣势，反而加倍的砍向购房者，其根本不可能满足靠着个位数的净利润慢慢发展，而是更高的杠杆，更高的周转，积累更大规模的资金池直接分利 ，这就又牵扯到我国特色的预售制度，更有利于提前把居民的钱拿出来分配掉，不要瞧不上专家的设计，你不得不佩服其在分配居民财富的创新上算无遗策。 导致的最终结果就是我国特色的资不抵债，居民连同利息花130~140万左右，首付靠全家支撑，月供艰难维系， 买一个造价只有20万左右的房子交付还存在巨大的不确定性，最神奇的建造过程还得供应商垫资。对于房企来说，还有无尽的内债与外债，而外债的违约往往更加透明，因为你敢不还，人家就敢反制。大家都在问钱去哪里了？大概也只能回头仔细回味下房地产的分利结构，信贷模式，以及特色预售制的设计到底有利于谁了。 特色的资不抵债表现为，商品没造好，垫资一大堆，钱分没了，且没有一个人愿意吐出来，都打着从银行借更多钱来维系骗局。企业有限责任，地方政府有中央无限兜底，就连城投都有化债（债务置换）方案，国企僵而不死，获得银行的政策倾斜。唯独出钱的居民无限责任，一旦失信就是举步维艰。 特色的资不抵债必然要求特色的处理方案，继续靠拿全民的财富去填坑就是对的选择吗？后来者就活该吗？无底洞的同时还会出现劣币驱逐良币，破产追责反而是让市场回归健康的方向，还是那句话，你也不要问我已经烂尾的怎么办，你去问既得利益者，看他们愿不愿意把钱吐出来。 破产是市场新生的必由之路，然而必然要保证兑付的优先顺序，保交楼>供应商垫资偿付>债权>股权，因为原则上房子没有交付，分得钱根本既不是收入，也不是利润，而是居民的钱，保交楼一定是最优先的，投资么，本身就没有刚兑这一说，破产清算自然放在最后，内债外债都不应该优先于保交楼。 且要所有利益方共同参与清算，集体诉讼用在烂尾楼上是一个很好的工具了，不能每次都是侵害多数人的利益而换取所谓的数据和指标，而又把多数人分儿击破，这次稀里糊涂不清不楚，下次依旧有各种问题出现，给弱者经济活动中的反制能力是必要的，有博弈市场才能健康发展，此外，之前的设计本身是有风险预警和保障机制的，出了问题以后才发现竟然各个环节都失效了，涉及到民生的问题是基础的问题，难道不该系统的追责吗？ |
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其实很多人根本就没想明白这个问题的点在哪。 房企暴雷，老百姓的房子拿不到，施工单位的款结不了，银行放的贷款收不回来，房企分文没有破产了。那么问题来了，钱呢？凭空消失了？ 地方zf不才是这场狂欢的唯一受益者吗？老百姓的钱、银行的钱和施工企业的钱，不都变相变成了土地款，成了地方zf的财政收入吗？ 我们常说内债不是债。其实还有后半句，内债不是债，是税。从这个角度看，亏空越大的地产商反而是做贡献最大的人。好么，现在房企该破产破产了，它们人死债消了，地方zf的钱就不用吐了是吧。房企的预售资金怎么挪走的？没有相关部门的文件，你看银行敢让房企转走一分钱不？ 房企负债严重，扶不起的阿斗自然不用再扶，该破产破产，但是这个责任也不能全让购房者和施工单位承担啊。你才是土地的唯一供应商啊，开发商本来不也就是个中间商嘛，现在中间商跑路了，那消费者让厂家承担责任合理合法，毕竟这个钱从根上来说，是你厂家挣走了。把购房者的房子交了，把欠施工单位的钱结了，房企该破产就破产呗。 |
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如果说以恒大为核心的暴雷是第一个阶段， 那么碧桂园的暴雷就是第二个阶段， 现在万科的遮遮掩掩就是第三个阶段了。 如果从泰禾算起，房企开始暴雷到现在已经4年半了， 如果从华夏幸福算起，到现在也将近3年半了。 这三年半的时间，时间够久了，够看清很多东西了，比如： 1、 市场复苏的程度远比想象中的弱，远比想象中的慢，想靠销售的快速反弹带来资金回流，难上加难！ 2、 只救项目不救房企的政策，没有任何松动的意思，债权人没有什么指望了！ |
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救市的最后一个政策是项目白名单，根据倪部长的介绍，312个地级市上报了6000多个白名单项目，光这些白名单项目就需要银行输血很多了！ 所以在这种情况下，各利益相关方熬不住了，破产重组清算，也就走上了日程了。 而且，挺到现在再清算，各方面的心态都已经被磨平了，加上几个被抓进去的，现在谈也好谈、有的谈。 这次大清洗的根源还是指向：我们的房地产市场发生了不可逆的变化！ 而不可逆的根源又是：供需关系的严重失衡！ 短中长期，均是如此！ |
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1、关于供给侧： 短期：这么多年积累下来的天量供给！同时，有能力的城市还在土拍、释放新增供应。 中期：保障房建设的加速，从销售型到租赁型全覆盖，从一张床到一间房到一套房的全覆盖，对商品房市场一定会有心理层面和实际层面的双重冲击。 2、 关于需求侧： 短期：居民收入未见改善、失业率未见明显转好。 中期：换房周期未到，改善性需求很难激发。 长期：人口出口率问题。 这种供需态势，就好像国足和巴西踢的同时，国足还罚下一人，结果就可想而知了。 |
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这个世界，普遍的存在，对房地产企业破产的错误认识，只要看看这个楼里其他的回答就知道了。房产行业从业人员，尚且不能精确理解这个新闻，那买了烂尾楼的黎民百姓，怎么可能搞懂这段话的意义？ 这么多人还在说，破产了老百姓的房子怎么办？ 应该说，剩下的这些楼盘，不破产，老百姓的房子怎么办！ 2022年保交楼之前，涉房企业破产案件，准确的说，是楼盘对应的房地产企业的下属项目子公司的破产案件，是治理烂尾楼盘最有效的技术手段，没有之一。 压根并不存在什么“破产”了购房人该怎么办的说法，正是因为保交楼不能解决所有问题，所以才需要破产这种法律规定，所谓法治化、市场化，就是这个意思。 到了这个阶段，依靠非“法治化”、非“市场化”的手段， 有的项目，盖好了一部分，还有一部分没盖好，存在巨大的资金缺口。 有的项目，房子交房了，手续完不成，拿不到房产证。 有的业主，房子被抵押被查封了，面临执行和拍卖。 破产，一种原本就该早打的官司，本来就是用来拯救这些购房人的。 在我们的法律体系里，业主优先权体现的最好的地方，既不是民事、也不是执行、也不是行政诉讼，更不是刑事案件，业主优先权最完美的实践应用，就是在破产程序中。 还有一个错误认知，就是认为破产的是品牌房企，其实不是的，要破产的不是泰禾，不是恒大，不是绿地，要破产的只是对应楼盘的各个子公司。 很有可能是一个地产商，下面几十个项目公司对应几十个楼盘，有的楼盘破产解决，有的不需要。 破产怎么拯救烂尾楼？ 如果把“怎么拯救烂尾楼”比喻成一场球赛的话，他大概就是这个样子：法院和政府，就像控卫和中锋的二人转，一个挡拆下顺，一个运球过人，二者传球配合，上篮得分。 要共同克服的难关有两个：一是债，二是钱。 烂尾楼，本质上就是楼盘所对应的项目公司债多钱少，无力盖房。而根据过往的实践经验，要想从一个开发商手里“攥”出钱来，是难上又难。开发商比任何一方更早的知道资金的枯竭，有足够的时间把资源藏起来，有不少开发商甚至都不是真的没钱，只是单纯的往那一趟，用购房人当枪，逼着政府出手去救。 在这种情况下，直接给钱的法子，通常行不通。且不说钱从何处来，单说把“接盘”本身就面对着大笔的债，钱进去就立刻被债主抢夺一空了。 买房子，房子上面有抵押查封。 买股份，买了要不要替他还债？ 如果替他还债，还多少债，还谁的债？ 这些债有多少水分，有多少该还，有多少不该还？ 破产，最主要的法律工具，就是把所有的债在一个案子里一次说清，后续再有不管了，不够还的不还了，所以一个破产后的楼盘，才存在投资和拯救的可能性。 而盖一个楼，本来也不要多少钱，动辄房价都是大几万的时代，建筑成本一平米不过两三千，烂尾楼通常做到封顶，所以盖完的成本一平米不过1000~1500块钱。 破产之后，项目没卖出去的房子、车位、商铺，统称为剩余货值，再结合一些破产中的法律工具，破产是一个最完善，最公平，最成体系的治理烂尾楼的方案。 通过破产解决的烂尾楼，比比皆是，以至于多到都不需要举例。 保交楼，肯定有他积极地一面。 但是如果打个不恰当的比喻，就是一个力大无穷的中锋，让他的控卫把球传到手里，然后举着球直冲篮下：法院你不要立案了，统统我来搞定。 一个保交楼工作专班领导是这样对我说的，去法院，还是要靠我政府配合，多花了时间和费用，不去法院才更快。同时，他还表示，十个人落水了我不能光救一个。 回到这个问题本身，烂尾楼，本质上还是债和钱的问题。 不通过破产，债怎么解决？ 政府的办法是，债务要后置，要新老划断，意思就是之前欠的债一概不管，后面再说，先拿钱继续盖房子，盖好早点交楼。 钱从哪里搞？ 无非是五个资金来源，一个是原本的监管资金，大家要知道，监管资金并不见得没钱，只是钱不够罢了，有的剩下几百几千万。 二是民间投资或者国企接盘、政府托底。 三是国家纾困资金，这个大领导有多给力就不用说了，一大笔钱支撑了22年、23年的各个楼盘的工程建设。 四是卖房子。 最后第五个，就是视频里提到的白名单，就是地方银行给楼盘提供新的贷款。 由于大环境的原因，这些渠道里最有效率的就是纾困资金，而纾困资金包不住的新的资金缺口，由于大环境原因，靠卖房子、拉投资往往是来不及解决的，大部分烂尾楼一年了也卖不出几套，所以只能依靠发放贷款，这个贷款，就是负责解决资金不足的问题，所以必须是一次性把整个资金缺口贷出来。 所以这五笔资金，最靠谱的无非是纾困资金和专项贷款，也就是新闻提到的“白名单”。 放贷款，就需要担保物，这也就回到问题的原点，就是项目自身没有卖出去的土地和房子——这些土地和房子，多半也都有抵押和查封。在不破产的前提下，要让权利人同意，把这些抵押的房子拿出来重新贷款，所谓“解抵押”“解查封”，不通过法律，那就只能靠协商。 债务后置，靠协商，给政府个面子， 解抵押，也靠协商，给政府个面子。 大家都给面子的前提下，还需要花时间。因为抵押权人通常也是银行这种央企国企的金融机构，所以他们要层层上报解抵押，这个流程基本要走半年。 解抵押之后还要再由区里四大行放贷款，这四大行也要走流程层层上报审批，这个流程又是半年。 从2022年开始算，纾困资金最先进来，不考虑疫情因素的话，2023年的年底，2024年的年初，不少项目的贷款才下来。 大家也看到了，到了今天这个新闻所处时点的这个阶段，2024年的春天，面对的都是一些绝望的楼盘。 在过去两年中，自身条件极好的、纾困资金就能覆盖的、专项贷款批下来的，这些都可以说是好解决的楼盘，都可以勉强算是解决了。 在这个过程中，有多少债务后置，有多少手续因为债务原因无法办理，有多少减配精装变毛坯，有多少是连小区都还是工地都强行交房了，这都不算。 单说到现在，还有不少一二三期的三期，六个标段的四五六标段，被当做抵押物给前面楼盘输送子弹的公寓商业，还有一个大地区里交房时间较晚的小区，就成了各方债主最后的人质，资金缺口最后的缺口。 大中锋运球到了篮下，运呀运，时间快到了，怎么办？一个球要传给蒙圈的队友，稍微有点看球经验的人都会用两个字来形容这种场面： 甩锅。 破产，涉房企业破产程序，按照企业破产法的规定，从启动到结束前后要两年半时间。 如果2022年启动程序，通常一年半左右开始续建，12~24个月的工程进度算进去，到今年年底，基本上就可以全面交房。 但是如果2022年没做这个程序，而是从国家借钱，四处协调，花了两年时间把小区盖好了一半，那么，2024年启动程序，就要2026年的年底才能交房，这还是按照最快的时间去算。 可是，在这里我做个大胆的不负责任的假设，这破产程序，和那保交楼，他俩冲突吗？ 虽然篮球只有一个，但是两个人可以同时跑动对吧？ 既然能从国家借钱，能从银行贷款，为什么不从一开始，就进入司法程序，然后，你该借钱借钱，该贷款贷款。为什么要搞新老划断、债务后置呢？ 债权申报和一债会，和把楼盘先复工，冲突吗？把顶账房通过破产程序的债权申报、债权认定，全筛查出来，不拿国家的钱去给高利贷盖房子，他不香吗？ 纾困资金和专项贷款的退出问题，现在退的出来吗？破产程序的共益债务，完美的有限退出，他不香吗？ 施工方和开发商的施工款的案子，银行和开发商的贷款的案子，小业主逾期交房的违约金的案子，原本都在一个破产案子中解决掉，本来法院就存在巨大的人案矛盾问题，现在留出了两年时间审一遍，后面还是大概率要进破产，再来一遍，他不废人吗？ 保交楼过程中拉长的时间周期，国有银行没有资金持有成本吗？小业主没有租房的经济压力吗？农民工不需要早点发了工资回家过年吗？包工头要是早两年拿回一些工程款，是不是就不用跳楼了？ 当然，对先交房的人来说，我们还是必须承认保交楼具有重大的意义。 国家的纾困资金，是真金白银落实到了项目，保了一大批房子，这些先收房的购房人，无论如何都应该感谢政府，政府十分给力。 而后续的一些项目，如果是在贷款白名单中的楼盘，耐心等贷款落地，项目也会全面复工。 最后实在没辙了的楼盘，应破尽破。 全明星中锋，再场下搏杀到分数了，最后总有力有不及之处，一个球甩回来。 这时候角色球员该做的，就是老老实实继续把剩下的活儿做完。 少抱怨。 |
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嗯，那金科的破产申请赶紧批一下吧，他们多角度出击，想跑路好久了。 很多房地产商现在都是死猪不怕开水烫，巴不得破产呢。 这个话到底是讲给开发商听的，还是讲给自己听的？ |
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首付收到了，房贷也贷出来了，承包商和供应商的应付款还未付清，房产商是怎样历经艰难险阻做到资不抵债的？ 管好政府审批和银行，这本来就是和开发商一起被称为房市问题三大源头。 房地产公司严重资不抵债该破产就破产这没问题，问题是买了烂尾楼的购房者怎么办？ 好像没有提及伤害了群众利益之后，这些群众的损失应该怎么挽回。 |
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难怪最近就连万科都总是被怀疑资金链有问题，总是有小作文说万科债务有压力 就是因为房地产行业未来会有很多企业破产和被兼并重组 但万科很快就澄清了，并且也马上资金到位 主要是万科本身就控制债务控制的比较好 背后大股东实力强劲，其他很多资不抵债并且大股东没什么实力的 就是会慢慢破产清算的 未来房企会严重分化，实在混不下去的就破产，一息尚存的兼并重组 最终活下去的房地产龙头企业分剩下的房地产市场 大概就是保利，万科，招商，华润这些顶级企业瓜分大部分市场 然后其他现金流好一点的企业吃他们剩下的市场 反正大部分房企是很难混下去的 |
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官方这次提到房地产的内容有以下重点 1，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系 2，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，有力有序推进现房销售 3，规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造 4，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来 5，住建部一视同仁支持房地产企业合理融资需求 6，对于严重资不抵债，失去经营能力的房企要按照法制化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组，对于有损害群众利益的行为坚决依法查处 7，今年再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区，继续加大城市的燃气、供水、污水、供热等老旧管网的改造力度，今年再改造10万公里以上，再启动100个城市1000个易涝点的整治 从以上定调就可以看出来，问题太严重的企业是不可能继续存活了，还能混下去的企业也要转型 从住宅往商业地产转型，并且要提高房子的质量，会逐步取消预售制，前几天官方聊的是尽可能3年内完成 保障房+城中村改造+平急两用会继续推进，来提升住房体验和拉动经济，保障房地产链上面的企业有饭吃 截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个 商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元 房地产企业如果问题很大要破产，项目也可能被保下来，继续做 |
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房地产市场已经发生了巨大的变化，人口趋势也一样，这个是房地产的基本面 已经是彻彻底底的买方市场，那肯定是盘活存量，修修补补，提高房子质量是未来的核心 没有什么新的需求，剩下来的存量需求就是我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造 吃存量就注定了大部分企业混不下去，最多5家龙头企业要瓜分大部分市场 |
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国外的房地产行业发展也是一样的，一开始房地产住房开发业务火爆，后面慢慢转型商业地产方向 房地产企业做的大部分都是存量生意，房地产行业不可能消失，是永续经营的行业 只不过不同的阶段，玩的内容不一样 商业，文旅，酒店，产业园区，养老这些都是房地产行业存量市场的生存方向 但肯定没有住房开发那么容易赚钱，这些都是需要运营的，很多公司运营不好出现暴雷 对企业经营水平要求特别高 房地产的泡沫繁荣结束，回归正常永续经营 在5-8万亿的市场里面，龙头企业继续竞争 以后大家看财务报表，会看见活下来的房地产企业，他们大部分业务不是房地产开发 而是商业地产项目，和估值固定资产的投资项目 没办法从房地产开发转型到商业地产的企业，就是会破产+被兼并重组的 |
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真是勇敢，敢冒天下之大不韪！ 多少供货商哭晕在厕所，多少吃“不良资产”的蛀虫准备狂欢！ 现在已经这么明目张胆了吗？ 这才多少年啊？ |
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有些企业确实应该破产重组。毕竟他们在房地产赚了那么多钱，遇到问题不但不自救，还大量分红，转移资产，这些企业早该破产了。 但是还有些企业真的很努力在自救了。是啊不让降价，人家资金回笼不过来，现金流不足又面临债务问题，这到底得怪谁呢？ 那么破产重组后的房地产企业，他们的资产谁接手，那些烂尾房，期房谁接盘？这也是需要明确的。还有那些供应商的债务，是否破产了就清零？还是拿资产抵债？这些都是需要解决的问题。我们希望住建部拿出合理的方案来。或者得有人拿出钱来偿还债务。 |
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我觉得既然话说到这个份上了…..还是得捋捋资怎么定义……只有捋清楚了资才能谈资不抵债是怎么回事。 说明白话就是房企大量的土地储备到底怎么算？把所有的负债归结于地产公司肯定不公平，毕竟包括碧桂园、恒大等房企手里有大量的土地储备，这些土地都是从各个地方购得。 有人故意混淆视听，称房企购得的土地不少是贷款买的，这是一种刻意制造歧义与误解的言论，贷款买的难道不是用户的吗？ 如果你觉得房企贷款买的土地不算自己的，那能不能土地不要了，地方把购地款退回给房企，房企拿退款去金融机构还债呢？ 一方面没有退地退款机制，另一方面又把全部压力给到房企，我承认部分房企扩张速度失控，但是对事不对人，房企自己承担的责任只能是有限的。 可能有人会说为什么我这么纠结地方土地财政，就因为房企不完全无辜吗？当然有这个因素，但不完全是这个原因，因为当下我所知道的考公考编潮是不太正常的，经常会听到一种声音是，考上编才是最重要的，其他的洪水滔天管他干嘛….. 事实也是如此，互联网上爆出的几次地方欠薪后来都如期补足，反倒是企业们的降本增效是真的贯彻到底…. 只要地方财政绝对安全（即使后补、会哭的孩子有奶吃），那么从很多学弟学妹的思维来看考编就是最棒的选择，长此以往该是一种什么价值导向呢？ 我当初毕业的时候社会舆论普遍是鼓励学生科技报国，学子们不要贪图稳定，要去科技企业拼搏挣高薪、拿期权，实现自己和国家社会的发展双赢….. 可现在很多选择了这条路的同学、校友非常后悔，都说早知如此还是去选调或者事业单位，一辈子科员也挺好…… 如果“体制内永远不亏定理”一直存在……这种导向或许才是影响最为深远的…… 房企不应该是唯一背锅侠….. |
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这是一个反直觉的事情 资产价格是变动的 但是债务是刚性的 只有让一部份的债务消失 经济体才不会在长债周期的尾部陷入严重的资产负债表衰退 经济才能经历阵痛后逐步恢复 这是一件对的事情 问题是 企业部门可以破产，消除负债，再次轻装出发。 个人呢？ 个人的债务刚性，如何解决。 更确切的说，穷人的债务刚性，如何解决 如果居民仍然面对持续的债务偿付压力，继续降低风险资产偏好，压缩消费，失去的30年，可能仍然无法避免。 以下引自《置身事内》 债务带来的经济衰退还会加剧不平等(第五章),因为债务危机对穷人和富人的打击高度不对称。这种不对称源于债的特性,即法律优先保护债权人的索赔权,而欠债的无论是公司还是个人,即使破产也要清算偿债。以按揭为例,穷人因为收入低,买房借债的负担也重,房价一旦下跌,需要先承担损失,直到承担不起破产了,损失才转到银行及其债主或股东,后者往往是更富的人。换句话说,债务常常把风险集中到承受能力最弱的穷人身上。一个比较极端的例子是西班牙。在大多数国家,还不起房贷的人可以宣布破产,银行把房子收走,也就两清了。但在西班牙,哪怕房主把房子给了银行并宣布破产,也只能免于偿还按揭利息,本金仍然要偿还,否则累计的罚金和负债将一直存在,会上失信名单,很难正常生活。在金融危机中,这项法律引起了社会的不满和动荡,开锁匠和警察拒绝配合银行驱逐房主。破产了也消不掉的债成了沉重的负担:全球金融危机爆发五年后,西班牙是全球经济衰退最严重的国家之一。(7) |
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房地产行业出路在哪？住建部部长倪虹支招了，这类房企“该破产破产，该重组重组” 每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤 “对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。” 3月9日，在北京梅地亚中心新闻发布厅举行的民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹对促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求。 倪虹表示，住建部将聚焦“稳市场、防风险、促转型”等方面开展工作，指导城市政府要用好调控自主权。房地产是不动产，上海的房子、广州的房子不可能搬到北京来满足北京人的住房需求，房地产是一个以城市为单元的市场，各个城市的供求关系又有很大差别，所以强调“因城施策、精准施策、一城一策”。 倪虹表示，党中央提出构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。 3月9日晚间，中指研究院市场研究总监陈文静向《每日经济新闻》记者表示，此次会议倪虹部长就住房市场和城乡建设领域相关问题做出解答，涉及城市更新、房地产发展新模式、房地产政策等方面，其提到的观点可以概括成“城市更新”“构建房地产发展新模式”“城市政府要用好调控自主权”三大关键词。 “人、房、地、钱”要素联动 倪虹提到，现在已经充分赋予城市调控的自主权。城市政府就要扛起责任，根据人口情况、供需情况以及保障需求编制好、实施好住房的发展规划。因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。 在机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，也就是说从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。抓手就是指导各地编制好住房发展规划。 此外，要完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。倪虹称：“这是一项系统性很强的工作。在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，“人、房、地、钱”要素联动是新模式体制机制的核心内容。从部长的回答来看，除了阐述这一体制机制的内容，更体现了对这一新机制、新体制在短期和中长期内部署落地的路径和举措。 李宇嘉提到，短期看，这一机制已开始从配售型保障性项目规划建设遵循“以需定建”的基本原则中落实，近期各地谋划的第一批、第二批配售型保障性住房，均贯彻“以需定建”的供给机制，这就是“人、房、地、钱”要素联动。 “中长期看，近期部署‘十五五’期间住房发展规划以及2024-2025年年度计划，要求根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。同时，每年6月30日、12月31日前，各地要将有关规划计划实施情况和‘人、房、地、钱’要素联动机制运行情况报上一级住房城乡建设部门和住建部，这也体现了对‘人、房、地、钱’要素联动机制的落地实施。”李宇嘉表示。 “该破产破产，该重组重组” 而对于不同所有制房企的融资需求，倪虹称应一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。 “当前房地产的难点是资金，在调研中好的企业也有困难的项目，困难的企业也有好的项目。为此我们会同金融监管总局，指导地方建立城市房地产的融资协调机制，按照一个项目一个方案提出项目白名单，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。”倪虹称。 对于市场所关心的房地产风险出清的问题，倪虹强调，对于严重资不抵债，失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则该破产的破产，该重组的重组。对于损害群众利益的行为，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。 倪虹介绍，2023年，面对个别房企资金链断裂、房地产市场调整的风险挑战，在党中央、国务院坚强领导下，住建部会同有关部门出台了一系列政策措施，包括“认房不用认贷”、降低贷款首付比例和利率、支持居民换购住房税费优惠等，指导地方政府因城施策、精准施策、一城一策，抓好保交楼工作，实现了守住不发生系统性风险的底线。 会上，倪虹披露了最新进展情况，截至目前，全国31个省312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。 易居研究院研究总监严跃进提到，这部分内容主要是提及房地产难点和风险，对严重资不抵债和失去经营能力的房企，明确破产和重组。该表述虽不是最新的，但从两会“化解风险”的思路来说，此类工作今年会全面开启。 今年将再改造5万个老旧小区 在抓重点方面，倪虹强调了老旧小区改造，并提出2024年将再改造5万个老旧小区。 倪虹提到，住建部一手抓配售型的保障房建设，一手抓租赁型的保障房供给，以一张床、一间房、一套房等多元化、多样化的方式着力解决好新市民、青年人和农民工的住房问题，让他们放开手脚为美好的生活去奋斗。 在陈文静看来，稳步推进城市更新是落实政府工作报告“稳中求进、以进促稳、先立后破”的具体表现。2018年以来，住建部已开始指导样本城市、试点城市开展城市体检工作。去年11月，住建部出台了《关于全面开展城市体检工作的指导意见》，提到城市体检对象包括住房、小区（社区）、街区、城区（城市），并从微观到宏观进行指标体系的构建。从创新性来看，部分指标结合了“三大工程”进行了设置，例如“平急两用”公共基础设施数量、保障性住房占比、城中村改造完成率等。 “从披露数据来看，2023年，全国实施各类城市更新项目约6.6万个，完成投资2.6万亿元。整体来看，城市更新仍是未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措，在此背景下，企业未来的业务发展战略也可与城市的转型深度结合，在存量领域加快探索新的发展模式。”陈文静称。 如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。 未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。 |
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国家对于房地产问题的节奏很明确。 最开始是去杠杆，先去企业的杠杆，画上3条红线，逼着企业自己把杠杆降下来，降不到红线下面的，那就停止融资资格，变相也算降了杠杆。 前几年是控房价，从备案价开始，到一些地方出台的指导价。都是直接针对价格的。同时再配合一系列限购，限售等措施，把群众感受最强烈的，意见最大的价格部分先控制住。 去杠杠，控房价，合起来可以认为就是控风险。把企业和个人的风险都控制住。大家可能会说那现在怎么还有一堆的烂尾楼，还有一堆的法拍房。是的，我只是说控制住，并没有说消除。如果没有这些措施，现在整个市场可能已经爆了，推倒重来了。 做完控风险之后，各种问题逐渐暴露。开始要收拾烂摊子了。 首先是降利率，降低购房者的经济负担，同时也算是一种拆雷的行为（虽然并不直接），提前准备，在房价下跌或经济下行之后，减少大家断供摆烂的冲动。不仅仅降增量贷款的利率，还要求降存量贷款的利率，说实话，这在别的国家是很难想象的。这个存量贷款利率的下降，确实让不少人缓过一口气，如果这些人顶不住，不管是卖房还是断供，都会加大对市场的冲击。 再然后是保交楼，算是替开发商收拾烂摊子。目前总体效果好不好还不好说，可能还要再等一两年才好有结论。但多多少少是解决了一些问题的。 控风险，收拾烂摊子，接下来就是重整行业了。 该抓的抓，该破产的破产，该重组的重组。但就目前这个行情，还有房地产本身巨大的体量，即使没有明说，但很明显私人资本是不会再进房地产了。所以所谓的重组，绝大部分就是国企收购。 所以以后房地产行业很可能会变成电信，钢铁，高速一样的由国家主导的行业。这是不是一个好事，现在的我们也说不清楚，需要时间检验。但不管好不好，至少这是目前唯一的选择，属于没有办法的办法了。 如果国有资本不进来，私人资本又不愿意进来，那整个行业就彻底挂了，这会导致大量的失业，大量上下游企业的货款变成呆账，银行的很多钱也收不回来，引发系统性风险。 同时，因为行业挂了，接下来的房子供应也会出现问题，那么几年之后可能又会迎来暴涨。 只能说，这个结局并不好，都是历史上一些问题积累下来到目前集中爆发的结果。但当下的处理方式算是两害相权取其轻的拯救了。 |
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闲来无事统计了下A股地产公司的负债及负债比例，负债金额最高的就是万科，高达1.2万亿，远超第二的招商蛇口，负债比例达到75%以上，难怪近期万科传闻不少，是真的欠钱太多了。 |
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不知道住建部长说这个话是否是真心的，不知道会不会真按这个来。 接下来我要好好看看。 如果真这么干，你以为地产企业会哭爹喊娘？不会的。他们大概率是会烧高香。 你看恒大想不想破产？太想了。碧桂园呢？一定想的。那些已经暴雷了的房企有谁不愿意破产的？恐怕都是特别想破产的。 为啥？企业经营不善破产后又不是无限连带责任。破产完烂摊子就和企业老板无关。多好…… |
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外国普遍做法做法是购房人把首付的钱放中间账户，开发商自己贷款把房开发完交房后，才能拿到中间账户和后续购房人贷款的钱。开发不出来，顶多就是开发商跟银行扯。 国内普遍问题是，还没开发完，就把购房人的首付和贷款给了开发商。然后开发不出来，变成了四方扯皮：购房人，银行，开发商，监管账户的机构。 四方里面责任最大的是谁？最弱势的是谁？一破了之，谁损失最大？没有特别资金托底，后续会不会一泻千里？ |
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最近又看到两个拍卖。 第一个拍卖，是家里去年原本租赁的门市挂在了拍卖网上。原房东其实是县城早期，2000年左右开始小资本入场建小型小区的房地产从业者。房子建完之后，门面留在了手里，这些年一直出租。租赁价格是两万一年，目前看挂在网上的底价是十七万。资产拍卖，意味着房主已经陷入到困境，且是严重困境，无法进行自救，无法自己再筹措相应资金；只能够被动的，让法院进行资产清算拍卖。 另一个拍卖，是一个地级市的商业中心。所在版块是整个市房价最高的板块，有最好的自然资源的配套，是前些年重点打造的新区。但后续的教育医疗配套进展缓慢，近两年可能才能够落地。商业中心直接因为资金问题，陷入破产。然后整个商场的商铺全部放在网上清水拍卖。而且是一个门面一个门面的零售。 这种拍卖，见得有点多，事实上，大型商场的零售拍卖，根本无法卖出价格。因为商场其实比小区更需要管理，没有好的管理和运营入场，大型商场就没办法聚人气，管理的混乱也会直接影响到竞争力，从而没办法与已经存在的商超竞争。大品牌的入驻，就更是困难。零敲碎打的经营模式，根本没办法去运营大型商圈。 当然，更为典型的就是车位拍卖了，几乎每一个城市，都会有一个开发商破产，然后清理拍卖相应物业自持的车位。此外，也见过在建工程的拍卖；标价太高，一般人很难入手。 对于已经陷入困境的房企而言，重组其实是比破产更好的选项。在这样的环境下，其实就是抓大放小。对于相应的房企，其实就是以上个世纪处理亏损企业的态度。能够卖的就卖出去，只不过没办法搞“靓女先嫁”。反而必须依赖于市场上勉强还有招架能力的房企，在重组阶段进入，在照顾债权人权益，考虑购房者权益的基础上，计算项目残值，进行项目重启。 房企，其实事实上是以项目为中心的。一个项目就是一个房企。这十年，以集中化出让，大小区大地块模式，实际上是逼着房企上杠杆，强制要求经营规模。项目停工，延期，烂尾；这些影响的是千家万户的利益。最后的破产，其实也免不了连坐。 股份制公司，公司财产运行独立；在我国其实不现实。很多的企业老板，在最后关头，几乎一定会将个人财产，个人资产，个人信贷与公司进行绑定。从而事实上是无限责任。这个时候，查封个人财产，进行破产清算，得让一些私人老板们，把过去二十年的红利吐出来。 住建部其实管不了破产的事。申请破产也是非常麻烦的法务问题，重组更是得靠机缘，靠运气。当下所言，其实也就是，管不了，不想管，没办法管的意思。毕竟住建部没办法在信贷方面，在政策方面，再给什么支撑和利好。过去该管的事情，到偏偏搞得一地鸡毛。 “无为而治”；过去的不作为，表现在监管上的松弛；未来的不作为，就是如何甩锅。事到如今，已经是法不责众。法虽然不责众，但好歹也要杀鸡儆猴，还是要借几个人头一用才行。 让他们付出应有代价。 |
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1.最高法和住建部应该商量一下，这句话谁来说更合适？ 2.没有住房消费保险的情况下，已买房付款和贷款的是不是后背发凉？ 3.垫资的建筑商、欠款的供应商是不是腿脚发软？ |
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我就知道，要自扫门前雪了，还好我扫完了，爱谁谁吧，这个社会怎么发展我是看不明白了，自己过好自己的生活，准备养老喽。 房企连当小弟的资格都没有。完全是一堆刁民头子带着一帮屁民被一帮土匪头子耍的团团转罢了。 总之都是屁民背锅，砸锅卖铁也要背着。 这么看来，还好我是刁民？混的还不错的刁民？哈哈哈，养老喽。 |
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之前破产的、重组的、跑路的开发商不少了吧？ 解决不了根上的问题的，烂尾楼横生、推诿扯皮、购房者求生无门的现实依然没有解决，不是吗？ 开发商、地方、银行三方钱都赚到了，烂尾了，然后申请破产保护？玩呢？ 购房者呢？是不是可以不用还房贷了呢？是不是不用上征信黑名单呢？一套房者是不是可以禁止法拍呢？ 现在最最大的核心问题是资金监管的管理力度和失衡解决问题，以及取消商品房预售制。 不然要我是说，更应该去问责开发商以及相关部门负责人的司法责任。 凭什么一个个胖的和猪头一样，却让购房者陷入无穷尽的痛苦中？ |
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