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[商业财经]香港楼市爆火，有新盘超额认购达 34 倍，开发商称大客户限购4套，小客户2套，哪些信息值得关注？ |
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3月7日，因全面撤辣而引发的热度在香港楼市未有丝毫减退（编者注：在粤语里，“辣招”是指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段；撤辣，即撤销过去为遏制房价… |
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香港楼市短期的火爆主要是让利确实挺大，吸引很多内地人去香港买房 当然这些都是消费力雄厚的人，如果北上广房子让利跟不上，其实会分流很多购买力去香港买楼 大家之前新闻看的“香港时隔14年再次进入“零辣招”时代”，其实就是各种减免税费 对于香港购买多套一般住宅的购房者，印花税由7.5%减至1.5%，税费减少约8成 同时大幅度减免内地人赴港购房的税费，内地购房者在港购房，印花税由15%减至4.25%，最低税费仅港币100元 非香港居民在港买房，此前要交共计15%的各类印花税，除此之外，还有涉及二套、出售时间等限制措施，现在都全面取消 以购买一套总价1000万的房子为例 此前内地购房者至少要交300万的税，现在直接省了300万 不是说那种便宜几千块钱，几万块钱，而是真的有可能便宜十几万，百来万那种 力度是真的很大，所以带动明显，虽然长期不一定会一直火爆，但短期这么有诚意的让利，还是效果显著的 房子能不能卖出去，价格真的很关键，让利大了自然有人买 |
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香港不仅仅想让利，还在不断吸引人才，先后放宽优才计划、开通高才计划，吸引内地精英赴港 这一套组合拳下去，让香港再次出现了日光盘，其中很多都是内地买房客 根据机构统计，2月28日——3月3日五天时间，香港一手市场共录得近590宗成交 这一数据是整个二月成交量的两倍多，单独看“撤辣”后的首个周末的数据，成交约452宗 与上周同期相比的24宗猛增了近18倍，平均每天的成交量达110宗 预约看盘量创11个月新高，内地买家咨询量翻倍 |
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2023年，香港楼价全年下跌7%，交投量缩减5%至约4.3万宗的低水平 新房卖不出去，二手房和租房盘提成稀少 2024年1月香港楼价跌至7年最低点 2023年香港楼市成交量创近33年新低 |
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从2010年开始，香港搞了一系列加税措施，被市场称为辣招 2012年，推出买家印花税，就是让香港永居之外的人买房都要交15%的税 去年做了多项撤辣，这次是全面撤辣 首先是降首付去年上半年，香港出台了降首付措施 调整为，1500万港元以下的住宅，可以贷款70%，也即首付比例从之前的50%降至30% 然后是降印花税，延长贷款年限 延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年 将下调香港永久居民的新置业印花税，由15%降低至7.5% 现在直接取消了 说明香港房子过去确实不好卖，但人家意识到了这一点以后就在努力调整，给出有诚意的改变 让香港当地居民购房成本大幅降，并且非香港居民购房成本也大幅降低 这一套组合拳还是可以的 后面如果销量继续下滑，估计还有新的扶持出台 |
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中国香港楼市住宅物业全面“”撤辣“新政实施后，市场买卖火爆，目前入市最庞大的购房人群，基本为非港公司、居民，小部分为本土居民。 按照销售成交量、客群人员分析来看，其中超过80%都是来自中国内地的购房者（包括个人、公司，以自住、投资为主），其他是中国香港本土居民（自住），国外投资机构、个人（投资，或者自住）。 正在进入香港楼市买房的客群来源看，首先是香港、内地的平面、新媒介、电视媒体报道，例如内地内1人买10套房、拆资1亿买房、大量的内地买家入市等新闻。 其次是通往香港的港口、通关人流数量非常多。再次是由深圳进入到香港的动车流动人口巨大。最后是从香港的新政后销售成交数据看，大量的内地人买房。 大量的内地人涌入香港买房，主要原因为短期、长期因素。 短期因素看，香港楼市”撤辣“，楼市最坏时机已经过去，价格调整到市场底位，节省巨额交易税费成本，房企促销力度大与购房性价比高及按揭贷款成数高，现在是抄底入市窗口期、时间节点期，降息指日可待。 长期看，未来香港楼市升值空间，发展潜力大，房价上涨未到天花板，人多房少地少、金融资产属性的格局未改变。 香港楼市火爆，市场买卖火热，目前没有直接影响深圳房价波动，因为深圳房价受本市供需关系、调控、金融、货币等因素影响。不过，间接却影响深圳楼市预期、买方卖方心里情绪，刺激市场温度上升，买方卖方入市涨价的冲动。 香港楼市“撤辣”，对引领粤港澳大湾区楼市复苏有何影响？ 利好方面： 1，内地富豪办理香港身份，过程要经常往返深港两地，部分人群不熟悉香港的语言和生活环境，即便拿到香港身份，也会选择长期居留在深圳，这将带来每年数以万计的国内富豪群体流入深港。 2，根据香港中原地产预估，香港“撤辣”之后，每年将增加近万宗内地购买港楼的交易，而港楼套均一千多万，这也意味着每年将有上千亿的资金流入香港。 而香港今年预估新增2.8万套住宅，存量住宅约2万套，2023年房价跌幅5％，但是租金上涨了8％，如果大量内地买家涌入，势必会引起香港楼价复苏反弹。 香港楼价是粤港澳大湾区，甚至中国楼市的标志，深圳豪宅价格对标香港楼价的1/3，香港楼市复苏，深圳楼市市场也会打开想象空间。 3，香港涌入大量内地资金，港楼&港股复苏，大量在香港上市的内地企业也会受益，比如顺丰等深圳企业，数不胜数，这些都会反哺内地经济。 但是除了利好，也有利空： 资金从内地去香港，虹吸的是全国富豪，对上海、深圳影响最大，深圳可能每年因此减少千宗千万级豪宅交易，这就是对深圳楼市的利空。 香港是中国经济和金融的招牌，香港的繁荣，背后是强大的祖国支持，一荣俱荣。 |
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几个数字很关键。 ?香港房子的租售比是真的可以做到3%~5%那么高的。 2023年香港平均房价是13万8，比一线城市都高，但估值相比之下没那么高。 知乎上讨论房价，大家也都说了长期看房价总要有个合理的租售比。 北上广深房子租售比也不是不能到这个数字，但数量是真的少。 大量房子能做到2%就不错了。 这种价格对比之下，如果再结合存款利率下调，人民币资产很难找到3%回报的情况。 香港地产是很诱人的配置类资产。 ?目前香港房价跌回到了2016年水平。 现在香港房价收入比还是37，还是全国最高。 但和深圳的35，北京上海的29相比，没有本质差别了。 过去这10年，香港房价上涨趋势停下来，开始下跌的时间点是领先于国内一线城市的。 房地产也是资本市场，预期角度说这种所谓的“技术支撑”也是有效的。 大家讨论一线城市房子，总要带上“城市配套服务”，比如教育医疗这些。 现在去香港买房的基本也都搭配上了优才计划，论附加值的话，香港这种资本自由流动加上城市配套也是相当加分。 ?这次撒辣降低成本直接到了4.25%首置印花税 2010年，为了抑制外来炒房，非香港永久居民买房限制就层层加码。去年的时候还30%，这次直接让交易价格打了75折，肯定也是促进交易的。 数字上看，香港的房子比一线城市来说，还是很有配置价值的。（自住差点意思，还是单价太贵） 还有个非地产数字很重要。 2023年香港优才申请了8万多人，是2022年的快5倍了。 有大家知道的原因，也有申请门槛继续下降的原因。 香港是铁了心要抢人的。 过去几年香港走了不少人，实打实是需要补充的。手握着和一线城市差不多水平的服务资源，当然吸纳人才也是中高端为主。 这些也是会托盘香港房地产的。 购买力稀缺时代，超大城市抢购买力，普通城市抢人。 就看哪些城市心比较诚，折扣比较狠了。 |
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香港楼市调控的经验，很值得我们内地学习。 一次性取消，没有遮遮掩掩 。 要知道香港本来就没有限购限售，主要的调节手段就是印花税。 现在一下子直接取消，相当于楼盘打了75折。 这样的政策是非常震撼的。 所有人也知道，这已经是香港楼市最后的底盘了。 所以政策效果也是立竿见影。 而同样相邻的深圳广州等内地一线城市，目前正面临着极为尴尬的境地。 取消了社保缴纳年限，放开了部分限购区域，其实整体看来也不过就是增加了少量可以购买人员的数量。 这一系列的政策，不痛不痒，给人的感觉是既想楼市涨，又怕楼市涨。 连空谈误国，实干兴邦的深圳，到现在也是小心翼翼，甚至连小步试错也不敢。 不得不让人感叹，敢为天下先的深圳到底怎么了。 对于买房者也是如此。 既然商品，那么业主就应该有充分自主选择的权利。 不让我买也就算了，买了却在一定时间内不让我卖，这是何道理。 我有钱不让我买，又是什么道理。 因此有钱人去香港买房，个人认为是一个比较正确的决定。 从资产配置的角度来看，香港的房子可以看作美元资产，先不考虑涨幅的问题，它对于人民币资产配置而言，算是一个很好的对冲。 况且它买卖自由。 香港作为中国经济必不可少的金融货币城市，其作用目前很难被其他城市所顶替。 即使现在如此困难，写字楼空置率甚至于不到20%，远远好于北上广深。 这些都是香港经济未来能够持续繁荣的重要依据。 最近周边有不少朋友都通过了优才计划移民香港。 这些都是香港房价的刚需。 现在不收印花税，的确是个买房的好时机… |
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香港作为国际级大都市松绑后，楼市“减辣”开始有效果了； ?官方称“减辣”是因为现在的楼市状况和当年推出的措施已不相适宜，没有再出现炒房和房价不合理飙涨的现象，目的就是为了推动楼市流动性，当然房价还得由市场来决定。 简单说就是香港房价大降了。 虽然总价依然不便宜，但降了不少。 包括今年李嘉诚也给市场一个大意外，公布了旗下新房售价，比周边二手房降了3成，直接拉回到7年前房价的水平。 也就说说之前一千万的房子，现在一下子省了300万。 这对那部分对香港房产有刚需人群来说，吸引力自热很大了。 |
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不过，在宏观角度上依然不看好港房行情。 这里不仅是一块地方上的经济问题，也是中美博弈的一个关键点。 不论中美在台海、半岛、南海的较量如何，维护美元霸权才是老美的最高目标。两国大规模的战争现在打不起来的可能性很低，但金融战场上的战争每天都在进行。 香港这地方太特殊，注定是金融战的桥头堡，当西方特别是美国丧失对香港的控制时，必然会用一切可能的代价和手段来摧毁。 香港最大的房地产开发公司之一恒隆地产的董事长陈启宗警告说，在中美关系日益恶化的情况下，香港特别行政区的房地产市场将面临困难时期。 《南华早报》援引陈启宗的话说:“中美关系对香港房地产市场的负面影响比其它任何事情都大....我们不要低估美国试图摧毁中国大陆以及香港和我们在国际金融领域地位的疯狂劲。我们必须非常小心。” 恒隆地产此前报告称，2022年上半年净利润同比下降12.8%——从22.4亿港元降至19.5亿港元。 虽然我们在积极应对，比如减持美债，但并不是在彻底的去美元化，远没到下决心的时刻。 中美捆绑太深，储备拿美元是为了应对突发情况。比如香港应对美国加息需要花很多钱；还有地产爆雷的美元债。 整个大环境要等美国降息循环才能真正开始好，现在黄金没跌透，风险依然在累积，房地产也是如此。就像加息降息潮汐一样，每轮周期把资产炒出泡沫，但总有消失的一天，那些东西终究不是自己的，纸面上富贵。 目前经济虽然不好但是还能坚持下去，就怕有了超预期的突发事件、发生连锁反应，包括香港房产在内的地产可能会暴雷。 所以，如果不是刚需就再等等，会有更多的议价空间，否则好几年又白干了。 |
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咱们这边北上广深楼市还是哪个死样，香港那边已经沸腾了。 因为香港这一次已经完全低下了骄傲的头颅了，税费全免了，全世界的资本都可以去香港买房了。 大家都在问，香港的房子怎么样，能买么？ 但是这里面的很多卡点，很多人根本不清楚。 第一你的钱怎么出境到香港呢，我们是一个外汇管制的 国家，这么大额的资金，你以为想出就能出么，搞笑呢。 第二，香港买房是可以贷款，1000万以下最多能贷款八成，但是你买就得全款买可能， 因为你香港啥业务没有，人家银行怎么贷款给你。 还有很多问题，所以对于大多数普通中产，洗洗睡吧，别凑热闹。 对于香港楼市未来走向，我做个大胆预判，一句话，未来香港的房产，是用来做资产配置的，不是用来投资收益的。 我之前和不少香港买房的地产老板们聊过，他们买香港资产，没指望挣钱，就是境外资产的配置而已。 如果你拿过去内地炒房的逻辑来炒香港的房子，你一定会失望。而且香港房子的投资逻辑和持有成本，和内地房子很多不一样，不一一列举。 所以，香港买房的复杂度和收益回报，不是小中产玩的，洗洗睡吧，3000万资产以下的朋友，香港房产并不适合。 |
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聪明人都去坡县买了，同时观望海南。 去岗村买是接盘的沙雕。 |
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现场全是人！香港楼市爆火，有新盘超额认购达34倍！开发商：大客户限购4套，小客户2套 3月7日，因全面撤辣而引发的热度在香港楼市未有丝毫减退（编者注：在粤语里，“辣招”是指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段；撤辣，即撤销过去为遏制房价而采取的一系列措施????）。 下午两点开始，香港尖沙咀美丽华商场陆续聚集了上百位购房者，他们都是为一个目的而来——恒基地产旗下位于香港九龙半岛长沙湾的BelgraviaPlace楼盘认购，这也是香港全面撤辣后的首个“日光盘”。 |
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香港全面撤辣后的首个“日光盘” 每经记者 黄婉银 摄 此次是该项目撤辣后的二次开盘，208套房、7300个意向登记、2300组抽签选房。 截至《每日经济新闻》记者发稿，项目已经售出9成单位，约191套房。恒基集团方面对销售情况非常满意，并表示买家以自用为主，亦有少量长线投资者。 记者了解到，项目已于今晚10时10分加推，涉及92伙单位，将于下周一早上9时在美丽华销售中心发售。 |
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香港本地买家约占9成 《每日经济新闻》记者在现场采访了解到，大部分买家是香港本地居民，也有部分买家来自深圳、广州。在抽签入场前一个小时，就已经有不少意向登记购房者在等待排队入场。 |
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每经记者 黄婉银 摄 一位香港本地居民告诉记者，他想认购该项目是因为觉得撤辣后再次置业的成本降低，且该楼盘价格较为优惠，准备入手一套一房的户型自住。 本次推售的208套房源每平方呎价（1平方呎≈0.0929平方米）为16531元（港币，下同）至19152元，套均总价约359万-868万元。如果扣除最高10%折扣优惠后，套均总价为323.1万-781.2万元，折后呎价约14878元至17237元。 该项目位于长沙湾巴域街1号，近深水埗地铁站，距离尖沙咀5站。项目分2期发展，合共提供1,000伙，第一期设有714户，间隔由开放式至3房，实用面积由177至756平方呎。项目主推1房至2房的户型，占比超过8成。 最便宜的一套上车盘是1B座8楼16室，面积约199平方呎，约18.5平方米，属开放式间隔户型，折后总价约323.1万元，呎价约16236元。预计完工日期为2025年7月31日。 记者在现场看到，即便没赶上本次推售的意向登记，项目展示区仍有诸多购房者在咨询看房。 中原地产是该楼盘的代理商之一，其亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对记者表示，现在香港楼市新盘销售十分火热，相信本次房源售罄没问题。在本轮意向登记客群中，香港本地买家约占9成，绝大部分为自住。他们负责代理销售的一组家庭客户，准备这次入手4套房源，用来自住和出租。 |
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每经记者 黄婉银 摄 此前该项目首批开盘时，A组就有43组买家认购了67套房，也就是说，不少买家同时认购了多套房。 来自深圳的陈小姐表示，她在香港购房主要是自住，因其孩子在港读书。她观望香港楼市已久，撤辣后觉得价格合适，怕楼价上涨，近期看了香港多个新盘，包括启德片区，但综合觉得长沙湾项目合适，虽然周边面貌比较老旧，但价格比较低，付款上会考虑按揭形式。 |
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超额认购达34倍 投资客增至4成 5天前，BelgraviaPlace作为香港全面撤辣后首个入市的新盘，受到高度关注与追捧，首批138套房源收到超过4400个意向登记，超额认购逾30倍，开卖后4小时即售罄。香港上一次有全新盘首轮开卖售罄还是在去年8月。 本次开盘最后的截止认购时间是3月6日晚上8时，合计收到超过7300个意向登记，超额认购34倍，超越首次开盘。项目受到热捧的主要原因之一是均价和总价都相对较低。 |
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由于本次意向登记远超首次开盘，为防止出现之前混乱拥挤的场面，开发商本次也提前做足准备分散人流。 记者了解到，本次选楼流程跟首次开盘大致相同，划分为A、B两组，优先的A组是大客户组，该组买家需要购买实用面积为400平方呎或以上的房源，最多可认购4套房；B组小客户最多只能买2套。 从现场抽签结果看，仅A组抽签序号就已经超过700个，B组抽签序号接近1600个，合计抽签成功的约有2300组。 据此计算，7300个意向认购下，最终到场选房的至少超过3成。 正式选房前，美联物业住宅部行政总裁布少明在现场接受《每日经济新闻》记者采访时表示，BelgraviaPlace本次推售效果应该会延续首次开盘的热度，在本次意向登记客群中，投资客比例较之前增加至4成。 |
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“撤辣热度预计至少可以持续半年” 《每日经济新闻》记者在香港街头看到，不少中介门店都张贴着撤辣宣传标语，比如，“全面撤销辣招入市要快”“发展商怒劈6.6折”“见证香港楼市历史大量笋盘”“辣招成历史楼市新开始”等。 事实上，除了BelgraviaPlace，本周香港多个在售新盘都在热卖中。如启德片区的维港1号、沙田片区的星凯?堤岸、九龙城片区的珑碧等等，近几日成交都在22套-77套。 3月4日，记者在碧桂园香港旗下项目珑碧现场采访了解到，全面撤辣后，项目的看房量平均增加3倍。自2月28日以来的一周内，项目共售出了22套房源，现时所有可售单位已售罄。 “自开售以来，约30%的买家是新来港人士（即非永久性居民，居港未满7年），而上周三开始，这一比例增至7成，显示撤辣政策对外来人士融入香港、提供稳定性和安全感有明显帮助。” 和其他楼盘一样，珑碧也在准备加推房源，预计3月8日加推13套房源，折合总价约484.2万-555.6万元。 据中原地产，过去一星期市场录得逾800宗一手新盘成交。二手方面，中原地产统计的十大屋苑于撤辣后暂录得110宗成交，较撤辣前一星期29宗急增近2.8倍。“若以此推算，全月有机会录逾400宗成交，创2021年5月414宗后34个月新高。” |
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中原地产港岛西南区首席分区营业经理卢镜豪表示，撤辣加暂停压测（编者注：压力测试，是香港金融管理局在2010年要求银行实施的一项审批按揭条件）令楼市气氛回暖，置业门槛及投资成本下降，吸引买家出动觅笋盘，趁楼价低位入市。撤辣首周，早前被压抑的购买力释放，海怡本岛暂录7宗成交，按周急升2.5倍，平均实用呎价报13188元，较上周微升1.4%。 纵横百富企业管理集团有限公司创始人、CEO赖国强在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，香港因全面撤辣而带来的楼市热度预计至少可以持续半年。香港的租金回报率还是比较高的，房屋空置率也比较低，较高的租售比是吸引内地购房者投资香港的主要因素。 “当然，香港购房和租房都需要缴纳一定税费，这也是一部分成本。租金回报率高的前提是楼价能比较稳定，当下如果要投资，还是建议入市谨慎。” 记者|黄婉银 编辑|段炼 陈梦妤 杜恒峰 校对|卢祥勇 |
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港股这个逼样 你还跟我说香港楼市？ 白眼.jpg |
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大家正面的因素談的都挺不錯，我來補充幾個不一樣方向的觀點。 1.樓市成交確實是大幅上升，尤其是新盤，原因有兩個，一方面是撤辣以後，對買家來說確實是省錢了。另一方面是現在的新盤，總體來說開盤價相當保守或者是讓利，以新聞中的BelgraviaPlace為例，這是同區5年來最便宜的開盤價。 |
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另外，新盤溢價率也反映了發展商低價開盤這個問題，連續6季出現「負溢價」，去年第四季新盤溢價率報負5.6%（即新盤售價比同區二手價低5.6%）。 |
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2.“超額認購”其實也是香港樓盤銷售以來一直會用的一種宣傳方法或者手段，比如去年的親海駅II，也超額認購47倍，收票超過3萬張。 3.庫存壓力巨大，對於私樓發展商來說，去庫存壓力是非常巨大的，因為潛在供應是史上最高的。 |
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4.大行預期：摩根大通表示，撤辣後的樓市銷售反彈，而且本港發展商股價溫和上升1%，跑贏恒指，反映市場對樓市撤辣有驚喜。不過，摩通認為，投資者不會對本港住宅樓市前景過度興奮，而且入市的興趣有限，即使短期樓價及成交會受到撤辣消息而提振，面對更多新盤推售，樓價或再次回到下降軌之中。兩大原因撤辣後樓市成交反彈「預期今年本港樓市成交按年改善30%，但住宅樓價料仍跌5%至10%，而且樓價對本港發展商股價的推動力，較樓市成交更大。」 所以，短期來說香港樓市是因為撤辣迎來了短期小陽春，但是能不能延續，整整“爆火”，還有待觀察。 |
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“撤辣”翻译成普通话就是：香港房地产商，对内地豪客们松下了最后的底裤。带头高喊客官快来玩，这里收付都是美元。 现在等于在香港买房，一下子少了30%的额外费用。折算下来划算多了。很多人拖家带口，主要营生都在内地，过去润美帝，都是高知成功人士，这几年讲师甜甜圈把润人门槛打的太低了，相比香港买房置业，兼顾有限润又兼顾事业两不误，特别合适住在香港，上班在深圳的人群，比如鹅厂 |
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香港中介肯定是兴高采烈，彷佛龙年春节还没有。当然了也有哭的，比如深圳的中介们。 |
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作为重要经济引擎之一的香港，这几年房价跌的有点多了 |
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沦为负资产的香港住宅翻倍（25163宗），创19年来新高。负资产比例已超过了1997年的十分之一。 房价下跌的主要原因之一包括但不限于美联储加息，受到天朝经济影响，以及部分虫子出走带来的人口下降，以三口之家计算，那就是接近7万个家庭，这意味着7万套房产会被卖出。卖出的多，加息周期买入的少，房价跌也就是理所应当。 我一直说像西安这种二线城市，今时今日玩的都是北上广玩剩下的，同理北上广现在玩的是香港玩过的。 因为国际化程度更高，香港楼市比大陆楼市先行下跌。在美联储进入降息周期的2024年，内地一二线城市楼市未来预计也不相伯仲。 所以为了救楼市，稳定经济，背靠国内经济大树，面向内地开放限购，肯定是首选，天朝足够大，撑得住小小的香港楼市。 可是蛋糕就这么多，你多吃了，或者把本属于我的那份吃了，我吃什么？香港房产的回报率可以达到深圳/广州的两倍以上，而且香港楼市的资金随时可以换成美元。 所以只要稍有常识的人都会选，内地特别是是深圳还愿意买房的人会怎么做。另外香港房价涨了，只会导致更多内地有钱人来追捧。香港房价跌了，则租售比变得更高，也很可能导致内地有钱人来追捧。这简直不给特区留活路。 不管未来房价是涨是跌，都会对深圳影响极大。 所以会不会这些城市也要开始新一轮抢人大战？那像西安这样为代表的二线城市，那就难了，真正是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米啊。 虽然现在经济基本盘不算好，大形势下行，但是天朝这么大，保住几个一线城市还是做得到的。北上广深港肯定会是被保护的优先选项。但而部分三四线城市，甚至部分二线城市日子就不好过了，因为蛋糕就这么多。 举个栗子：惠州，燕郊等等楼市都跌了7成，这类地方缺乏产业，缺乏政策，缺乏人口，虽然看着离城市核心挺近，但是终究不是城市核心，他们房价可能几十年都回不到最高点了。 所谓宁要一线一张床，不要三线一套房，或者宁要市区一张床，不要郊区一套房，都是成立的。 面对下行的房价，香港已经开始争抢精英人口和资金。香港抢了深圳的蛋糕，深圳回去抢谁的？像西安这种二线城市，会抢谁的？ 就这西安刚刚下发了相当严的买房，落户，中考政策，对外来新落户人群真的没影响吗？ 前几天我们一群玩城投，干地产的朋友一起小聚闲聊，刚好说到，为什么普遍本地人不看好新城新区远郊区，环大城市带，比如西咸新区，港务区等等，反而很多买房中介跟打了鸡血一样，因为我们见证了城市过去高速发展的二十年，我们知道在经济高速发展的大环境下，一个新区新城需要多久才能像个样子。而很多外地中介，他们才进城几天，他们不知道是因为他们没见过。 尤其是部分中介口口声声，什么老眼光，什么不会抬头看看新形势，什么活在梦里。 是啊，你们真的看不懂形势吗？就算看不懂，知道北上广等等的远郊区，新城新区环大城市带，跌了多少吗？用你们自己的话，还给你们，抬头看看世界吧。到底谁活在梦里？ 一个朋友说的几句话挺好，我们在这住了几十年了，我们不知道好坏贵贱，需要你一个外地卖房中介跑过来给我们指导人生？我们就是吃城投地产这碗饭的，还需要你们给我们讲区域开发逻辑和区域前景？我们才是城市发展真正的策划者，实施者，这些卖房中介只是挣个房源信息费罢了，让他们去理解城市发展，超纲了。我们都感受到寒冬了，何况这些行业边缘呢？ 今年依然是个阵痛，地产建筑行业有很多人会毕业，卖房的中介估计毕业的人更多。 所以不管大城市还是小城市的房价，离底部还有很远一段距离，作为普通人抗风险能力太差，建议让子弹飞一会，观望观望，苟住别送。 |
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面对香港楼市撤辣之后的火爆，一些人，主要是和房地产利益直接相关的人，纷纷跳出来大声疾呼，说北上深赶紧学香港，全面取消限购等所有调控政策，一把“脱光”吧。 不要挤牙膏了，再挤下去，北上深都要被香港虹吸了。特别是深圳那边的一些人，喊得特别凶，好像再不全面刺激深圳楼市，深圳都要被吸干了一样。 这些高喊北上深应该立刻、马上、全面取消限购限售的人，百分之八十都是要么蠢、要么坏，还有百分之十是又蠢又坏。 第一，他们没看明白香港这次“撤辣”，并不是单纯的稳楼市这么简单。背后还有更深层的原因。 第二，香港楼市这次“撤辣”，在北上深三个城市中，深圳的影响其实是最小的。 香港楼市是面向全球的，买家理论上是世界各地的人，但大家都知道，非港居民真正购买香港房产的，绝大部分其实还是大陆居民。 香港楼市的这次撤辣，对北上深等一线城市当然是利空，其实不只是北上深，对一些强二线城市来说也是利空。 因为楼市撤辣，吸引外地人来购房，本质上还是对别的城市存量财富的争夺。 更深次的考量是：通过稳定香港楼市，稳定香港经济，通过稳定香港经济，来反击外部唱空香港的势力。 为什么会爆火？首先得提的是低利率政策。香港银行的按揭利率一直维持在历史低位，使得贷款买房变得异常诱人。 然后是土地供应的问题。香港地少人多，每年政府释放的那点土地根本满足不了市场的胃口，土地价格自然水涨船高。再加上人口不断增长，尤其是那些对居住有着强烈需求的外来精英们，他们的到来让香港的住房需求节节攀升。 投资客也是这场盛宴的常客。在全球经济动荡不安的今天，稳定的房产投资显得尤为可贵。而香港作为一个国际金融中心，其房地产市场的吸引力自不必说。最后，政策调控的微妙变化也在起着推波助澜的作用。 |
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爆火个毛啊，各种蚀让成交。 简中房产中介终于迎来一波大韭菜，启德跑道区也找到了一大波接盘侠。 不过现在这个状况，除了启德之外的其他地方，坑都不太大。 |
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大陆现在的房产政策连香港都不如，这就是数据给出的结果 |
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香港最近放了个王炸。 以前内地人买房，要多交15%的税，现在，取消了。 以前二手房有2年限售期，2年内也不是不能卖，要多交一笔税，现在这笔税取消了，等于没有限售了。 以前买第二套房，要多交7.5%的税，现在也取消了，想买多少买多少。 可以说，彻底放开了外地人买房的限制。 但限制只是一种障碍，去除了也不见得就能转变成购买力。另一方面，还得是自己的产品有吸引力。 那香港楼市有没有吸引力呢？那得看跟谁比。 如果从绝对值去看，香港楼市价格全球第一，而且远远抛离第二名，比第四名就要贵1倍以上。这怎么看都没有吸引力。 |
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但从另一方面，衡量一个城市房价合不合理的还有一个指标，租售比，或者租金回报率。 香港的租金回报率目前是3-4%之间，距离业界公认的合理值5%还有点差距，比起世界其他大城市也略有不如。但如果看看隔壁的深圳，那香港的租金回报率就很香了。目前深圳的租金回报率普遍在1-1.5%，低于1%的也不少，偶尔有个2%的就能吹半天了。 所以这次香港放了大招，外地人可以平等地过去买房之后，一些预算在1000万以上准备投资的人，可能就要动心思了。 那香港租金回报率为什么比深圳高这么多？ 首先，香港确实有着不俗的购买力。在本地洗碗一个月都可以上万的工资。加上香港一直占据着全球金融中心的位置，有很多高收入的岗位。香港现在的月平均工资超过2万港币。 第二，香港几乎没有城中村，而深圳有很大面积的城中村，城中村多了之后导致临近小区的租金也会被拉低。 第三，深圳房价经过前几年的爆炒，已经脱离了实际购买力的支撑，明显虚高，哪怕最近一年跌了一点回来，也还是非常高。 所以，这一次香港放开的结果，肯定会吸引一部分深圳甚至内地的购买力过去。我觉得也挺好，间接帮内地把房价再打一打。 |
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主要还是以前港楼这种低泡沫，高收益率的优质资产有人为的高税收惩罚，现在大陆人无限制可以购买力，这层壁就打破了 香港房子实在是太便宜了，香港核心区房价远低于北上深核心区的房价。 港岛房价为9.05万人民币/平米，九龙7.99万人民币/平米，新界7.62万人民币/平米。 港岛和九龙小户型平均租金收益率可以达到4.2%以上。 北上核心区房价都在10W+/平（指北京东西城区和上海内环，东西城区房价12W+，上海内环房价10W+） 根据24年3月份的统计报告，24年1月香港的最新房价数据为： 香港40平米以下的房价分别为，港岛13.4万港币/平米，九龙11.83万港币/平米，新界11.29万港币/平米。（注：香港套内40平米≈大陆53平米） |
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来源：https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf 按照0.9的汇率和25%的公摊计算，香港的港币房价要乘0.9*（1-25%）=67.5%才能转换为内地的建筑平面的房价。 则，港岛房价为13.4*67.5%=9.05万人民币/平米，九龙11.83*67.5%=7.99万人民币/平米，新界7.62万人民币/平米。 另外，港岛和九龙小户型平均租金收益率可以达到4.2%以上。 根据政府统计署公告，2024年1月，港岛小户型每平米租金为470港币/月，则年化租金收益率为470*12/134245=4.20%。 九龙租金收益率为：430*12/118303=4.36%。 新界租金收益率为：337*12/112880=3.58%。 |
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北京上海不好说，但广州深圳在香港面前真的毫无优势，香港这波操作不出意外要拉爆广深房价。 别看香港现在拉了不如新加坡，但瘦死的骆驼比马大，教育，医疗，对外交流，对内特权，全都完爆广深。 |
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这和内地城市解除限购后的市场表现一样的。在短期内迎来一股热度。 细说来，楼市回温有如下几个原因。 首先，撤辣后置业的成本降低。 其次，降低了首付比例，从首付4成降到了首付3成。 然后，房价已经降到了7年前。而自2016年10月以来，香港住宅售价指数在2021年9月到达最高峰，为398.1，今年1月住宅售价指数跌至306.4。距离最高点下跌接近25%。 所以，现在是一个合适的抄底时机。 与内地的房产情况不一样，香港的住宅供应有限，人均居住面积只有十几平方。并且，还有十几平的“小户型”。 经此次的日光盘为例，最便宜的一套上车盘是1B座8楼16室，面积约199平方呎，约18.5平方米，折后总价约323.1万元，折合人民币约为297万。每平方米单价为16万。 深圳的闹市区房价也大抵如此，并且，深圳的带公摊。 也正是这个原因，吸引了不少内地购房者。 有部分内地投资者出手大方，一买就是10套。 此外，还有一个特点。便宜的房子更好卖。 |
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长沙湾的BelgraviaPlace（近深水埗地铁站）在销量上是一骑绝尘，对香港熟悉的人应该知道这个地方属于香港房价相对较低的地方。 2023年年底香港18区的房价，仅供参考 |
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香港的撤辣效果，还是有待观察的。 |
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看到效果没，大陆什么时候也学学降价清库存（doge |
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都是撤辣惹的“祸”，不知道内地楼市啥时候能恢复火爆！ 先简单回顾一下香港楼市的基本面： 2024年1月香港楼价跌至7年最低点。 2023年香港楼市成交量创近33年新低。 香港特区政府差饷物业估价署此前公布，2023年香港全年私人住宅楼价指数累计下降约6.8%，连降两年。 香港2023年的整体楼宇买卖合约登记数为5万8023宗，为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平，二手住宅销量也创28年新低。 与此同时，香港房产按揭数量也降至逾20年低点。 据统计，香港2023年全年现楼按揭宗数为7万3906宗，创2001年有记录以来的最低水平。 全年楼花按揭宗数为1581宗，创2005年以来的全年新低。 香港楼市成交量、价低迷的原因，被舆论认为是受到市场情绪低迷、高利率以及前期较高的房地产印花税的影响。 |
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火爆的现场 然而撤辣一周时间，市场是这样的： 3月首个周末（3月2日至3日），香港一手市场录得约452宗成交，有40个项目取得新的成交，与前一周末的24宗相比猛增近18倍，是近7个月以来“楼市最火爆”的周末。 据悉，恒基兆业旗下Belgravia Place首轮销售共推出138个单位，均价15888港元/平方尺，也就是142992港元/平米，3月3日开盘当天累计获得约4330票的认购，超额逾30倍。项目开盘仅4个小时便全部售罄，总吸金约7.48亿元，成为2024年香港市场首个“日光盘”。 二手房市场也再创一年新高销售量。 在政策放宽后，不仅本地购房者表现活跃，内地购房者也纷纷涌入香港市场。 是的，你没看错本地购房者外，深圳、广州，甚至全国多地的购房者涌入相关楼市。 回到房产价值投资逻辑本身就是水往高处走，去大城市去能级更高的城市，去占有和享受更高品质的资源。 |
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香港因全面撤辣而带来的楼市热度预计至少可以持续半年。香港的租金回报率还是比较高的，房屋空置率也比较低，较高的租售比是吸引内地购房者投资香港的主要因素。 以前约30%的买家是新来港人士（即非永久性居民，居港未满7年），而从上周三开始，这一比例增至7成，显示撤辣政策对外来人士融入香港、提供稳定性和安全感有明显帮助 |
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香港楼市火了，北上广深等一线重点城市一二手市场在进入三月份也有了明显抬升势头。 这里给普通购房者一些简单的购房逻辑供参考： 核心四字：租贷住售。 也就是同时满足以上四条的房子一般是可以跑赢市场的。 租：出租快，租金高； 贷：银行评估价值高，放款快； 住：居住方便，配套齐全，邻里往来无白丁； 售：市场下行跌幅低，市场上行涨幅大，销售速度快。 换句话说： 核心城市，优质区位，品牌品质，物业服务。 以上四字模型，可自行对照。 |
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