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[商业财经]万科已存入 6.47 亿美元到指定账户，全数偿付本月到期票据本息，偿债工作有序铺排，哪些信息值得关注？ |
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3月8日，万科A（SZ000002，股价9.18元，市值1095亿元）发布公告称，公司已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计6.47亿… |
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万科公告：已打款6.47亿美元！ 6年前的2018年，万科就喊出“活下去”的口号，彼时舆论哗然。而几年后，数十家房企陆续陷入债务危机，“活下去”成为一种奢望。 就在过去一周，地产“优等生”万科在“非标债务展期谈判”“出售泊寓股权”等市场传闻下，遭遇了2024年以来首次股债“双杀”。 3月8日，万科债券终于出现大幅反弹，截至交易所债券市场收盘，“20万科08”涨超23%，“22万科06”涨超15%，“21万科02”涨超12%，“20万科06”涨超9%，“20万科04”“21万科04”涨超8%。 一位长期跟踪万科的分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从近期的股债价波动来看，是市场对于万科担忧的体现，但万科后续也给出了积极回应。在当前环境下，万科亦承受着开发业务退坡对利润表、现金流量表所带来的考验，不过万科总体资产充足优质，目前其信用以及资产盘活运营等工作也在有条不紊地开展。 |
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经营性资产仍然可观 针对3月11日到期的美元债VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）（当前余额为6.3亿美元），有投资者关注万科能否到期偿付。3月5日，万科方面回应每经记者，该美元债的所有资金已经到位，偿债工作正在有序铺排中。 3月8日晚间，万科A（SZ000002，股价9.18元，市值1095亿元）发布公告称，公司已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付3月11日到期票据本息。 |
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来源：万科A3月8日公告 2018年12月11日，万科全资子公司万科地产（香港）有限公司在香港联合交易所披露了关于发行于2024年到期6.3亿美元的5.35%中期票据（ISIN: XS1917548247） 的公告。此票据将于2024年3月11日到期。 此前3月5日，万科亦向《每日经济新闻》记者回复过上述票据的兑付问题称：“VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）的所有资金已经到位，偿债工作正在有序铺排中”。 目前市场看一家房企的稳定性，主要是从销售及回款现金流情况、融资渠道、在手资产价值及变现能力等这几方面。 从万科来看，克而瑞数据显示，2024年1-2月，虽然万科合同销售额同比下滑41.7%至334.5亿元，但仍居全口径销售榜和操盘榜第二位，仅次于保利发展。 |
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2024年1-2月房企全口径销售额OP10 来源：克而瑞 东方证券认为，在行业下行期万科销售端不可避免承压，但万科降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。从2023年克而瑞数据来看，百强房企销售总金额同比下跌17.7%，TOP5房企销售额同比下跌11.8%，而万科的合同销售额同比下滑9.8%。 在资产安全上，万科目前也有足够的支撑，其耕耘经营性业务多年，在物流、长租公寓等业务上都做到了在各自行业的领先领跑。 上述分析师补充道，过往在经营性物业发展上，万科主要都是用开发业务利润给予资金支持，因此其经营性物业中抵押比例都比较低。后续万科若有进一步资金需求，考虑抵押后的经营性物业贷预计可以为万科提供超过400亿元的资金支持。 东方证券则指出，万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。2024年1月央行等印发通知，表示经营性物业贷款可用于偿还房企的公开债。对于万科等持有较大体量非房开资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。 |
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万科总部 图源：每日经济新闻资料图 |
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“特别难，也有解” 事实上，从去年底以来，万科就已经在陆续出售部分经营性资产。 去年12月初，万科以4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权，这也意味着万科与悦榕集团持续六年的合作出现了变化。 2024年初，万科先是转让了其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权予深圳市投资控股有限公司。随后，万科又将旗下有名的商业项目——上海七宝万科广场剩余50%的股权出售给领展房产基金。 上述交易被市场称为是领展在“抄底”万科，因七宝万科广场议定物业价值是52亿元，而该笔交易的最终代价为23.83亿元。 从这一角度来看，万科对于自身经营安全性已有做好危机应对准备。每经记者了解到，在今年初的万科集团2024年目标与行动沟通会上，郁亮提出了12字方针——“特别难，也有解；特别好，才能活。” 据万科2023年三季报，截至2023年9月30日，万科在手现金1036.8亿元，较2023年年初下降24.4%；短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。去年前三季度经营性现金流流出为2363亿元，并表经营性现金流流入为2199亿元。 一位地产分析师向每经记者指出，从去年前三季度的现金流情况、当下的销售情况及债务方面来看，万科2024年偿债压力、现金流压力可控。另外，万科近期加大了商业、物流REITs推进力度，这也能在一定程度上增厚在手资金储备。 3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。公告显示，该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总估值11.49亿元。 记者|黄婉银 编辑|孙志成 魏文艺 杜恒峰 校对|汤亚文 |
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万科去年十二月与新华资本商议延期三月，100亿。 今年三月到期未还还想延期，被拒绝。 已经延期了一次，给足时间凑钱了。现在优先还美债？对新华不公平。 那么现在万科账上的钱，能不能还清3个月内所有到期债务？ 我不知道 我只是觉得冲进去买万科债的人，非常勇敢。 |
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万科的三条红线中，现金短债比应该是最好的一批了，但考虑到我们的房地产周期以及前车之鉴，金融市场的波动太正常不过了，毕竟不是自己钱当然不需要关注，一旦涉及到自己的利益，结合我国多个房企的外债违约，市场本身就是存在不信任的，内债就更不说了，多少房企都是躺平的，和外债不同，内债的反制能力要差得多。 乐观的地方在于现金储备比较早，结合国资的介入有利于稳定其信融资信用，拿地大幅放缓以及待售面积足够。缺点则是延迟去杠杆+销售业绩下滑，前者是现状，而后者则是预期，金融资产恰恰非常关注预期，就好一个存在多方兑付承诺的人，不断的在借新债的同时，收入还在显著下降，即便偿还了6.47亿美元的债务，也很难说就稳住了现金流危机，正如提问的描述，去年9月起现金流相比于2023年初就消耗了四分之一，同时这还是在去年大量的处理资产回款的情况下。 即便万科自己也绝对不敢说走出困局，所谓的非常难，说的大概也是房地产周期下行带来的行业冲击，再说我国的特色预售制下，杠杆一旦转移给居民受阻，控制再好也不可能不受影响，无非是原来资产负债和现金流控制好的，在房地产下行周期跟抗一些罢了，至于穿越周期，我国可能面临长达是十几年甚至数十年的居民稳杠杆周期，这个穿越周期可能压力不会太小， 先不要看那么远，最难的是这几年的现金流能否抗住。 至于一个资产和负债都上万亿的企业，因为6.47亿美元的债务偿付，在延迟去杠杆+销售额下行的情况，就早早的下已经稳住局面的定论，可能还为时过早，企业的挑战还在后边，市场供需关系的挑战也还在后边，相比来说，万科已经算很不错了，任何敢于出售资产保现金流的都还算有担当的，就怕一些号称资产极高，根本就不敢卖，不是不想，而是一卖资产水分就露馅了，资不抵债和资大于债逻辑可是天差地别，未来的去杠杆周期还长着呢，穿越周期说的还太早了。 |
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刚好前几天和一个朋友聊起万科，这哥们23年11月“抄底”万科，到现在大概浮亏20%多，仓位还比较重。最近他很郁闷，因为农历年后，指数和很多板块已经开始反弹了，万科却一直趴在地上，卖也不是不卖也不是。我问他，在这个位置持有万科的逻辑是什么，他的意思大概是这样的： 1.万科是一家很稳健的公司，有优质的管理层，2018年就提出了“活下去”的口号，所以万科的财务不会有大问题，市场是“错杀”； 2.高位下来，股价已经跌了70%多了，估值比较便宜，pe已经很低了，这位置持有比较安全； 3.房地产后面会分化，财务不好的会破产，万科这种优质的企业反而可以大鱼吃小鱼，chaos is a ladder; 4.悲观情欲过去以后，就是估值修复，利润上升，戴维斯双击。 我的回答是这样的： 行业不行以后，企业就不行了。如果房地产的时代结束了，那你去谈一家房地产企业的基本面其实毫无意义。只有成长的行业才谈估值。 我不知道这个回答有没有跑题，我用某国宝帮大爷和范老师的聊天来举例： 国宝帮：你凭什么说假的，你都没拿那个放大镜。 范老师：一眼假。放大镜没用，整体看过去是一只手，你用放大镜去看上面的皮肤组织，你反而不知道自己在看什么了。 |
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房地产行业如今还是如履薄冰 万科都这么艰难，更别提其他房地产公司了 当前这个市场，谁都无法“独善其身” 对“房企标杆”万科而言，面对近期“百亿展期”谣言弥漫及市场焦虑，说多无益，最好的回应方式就是“开干”。 刚刚，万科A发布了一份有关“偿债”的自愿性公告，细心的朋友会发现，这在万科的历史上可谓“仅此一次”，此次算是“破例”了。 |
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2024年是万科及金地偿债大年，自年初以来，这两家房企的一举一动均备受市场关注。 今年2月份，万科以23.8亿元的七折价突然卖掉了旗下优质商业上海七宝万科广场50%权益，曾市场猜测是为了“资金周转”。甚至，近日传闻万科要卖长租公寓品牌泊寓的股权但被其辟谣。 近期以来，万科已积极处置了悦榕庄、七宝商业广场、深圳高新投6.16%股权等经营性资产，直接快速回笼资金以应对2024年偿债压力。 据第三方统计，从万科“刚性兑付”月度明细看，压力不小。万科今年3月到期境外债45.22亿元；4月到期境内债20亿元；5月到期境内债10亿元，ABS达8.5亿元，境外债107.2亿元；6月到期境外债43.07亿元，ABS达20.3亿元。 |
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不过，万科当前手上持有的经营性资产体量还比较大，近期以来经营性资产又得到具体融资政策强力支持，将有效降低公开债违约风险。 去年11月，中金印力REITs作为国内首批商业消费类公募REITs代表之一，已正式获批注册，目前万科暂未发布是否已发行完毕。 3月初，万科以位于“佛山南海、绍兴诸暨、湖州德清”的3个仓储物流园作为底层资产发起华夏万维物流REITs，已得到证监会受理，拟首次募资约11.6亿元。 当前经济大环境低迷，房地产销售不畅，房企大规模持有经营性“重资产”势必会带来现金流承压，择机出售或资本化将减轻资金沉淀，回收资金。 |
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昨晚，万科南方区域迎来构架大调整，即重组8个城市公司，涉及深圳公司（聚焦深圳项目）、广佛公司（聚焦广州、佛山项目）、万溪公司（聚焦广州项目）、东莞公司（聚焦东莞、惠州项目）、珠西公司（聚焦珠海、中山和江门）、福建公司（聚焦福州、厦门和漳州）、海南公司（聚焦三亚）、广西公司（聚焦南宁和柳州）。 年初，万科已对包括商业条线在内的多条业务线大规模调整 比如整合万科各地商业及印力后新成立商业事业部，且专调了万科多个区首等高管进来充实力量。 这两轮密集调整背后，一是万科为应对当前销售下滑压力而积极做出的应变之策，要知道南方区域是万科的销售重镇，此次“动刀”可窥一斑； 二是通过优化重点区域组织构架，达到“降本增效”。 |
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这是万科的极限自救，这次躲过了，不知道下一次能不能继续。现在的情况下，如果万科出事，可能会彻底击穿市场的所有制信仰。 回顾我们这次房地产危机危机，我们发现暴雷路径是先民企、后混合，先小型、后大型。 2020年6月前，违约的房企多是百名开外的小房企，2020年7月以来，百强房企也开始违约，2021年6月以来，排名前十的房企也陆续违约。 |
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2023年以来，混合所有制的开发商也频频爆出负面舆情。前段时间，金地要出事的消息也是到处乱传。看下面这个图，白色是已经出事的，蓝色是还没出事的。 |
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目前，混合所有制企业中，绿地和远洋都出事了，如果万科这个优质的混合所有制企业也出事，市场的信心就会被击溃。 现在市场还有一种国企信仰，认为国企的房子不会出事，还可以闭着眼睛买。一旦万科出事，就意味着所有的混合所有制企业都可能出事，也意味着国企的门前再没有任何防线了。 按财新估算，万科要实现资金平衡，至少每月销售额在300亿才行。财新说，“眼下万科的资金压力红线大体维持在月均销售额300亿元上下。如果融资端再收紧，万科对销售资金的依赖度还会提升。” 2023年2月至7月，万科的销售月均329亿，但是2023年8月至2024年1月，万科的月均销售仅为283亿元。已经击破财新测算的低点。 |
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也就是说，如果市场没有好转，万科这道防线不见得能防住。 |
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实际上，不仅仅是万科销售下滑。2024年1-2月，房地产销售全面下滑。克而瑞最新的统计数据称，百强房企二月销售同比下滑59.7%，即使剔除春节影响，下滑幅度也高达41.6%。 下图是克而瑞数据中的前40强，除个别企业外，其他企业1-2月销售同比都是大幅下滑，下滑幅度动辄50%以上。 |
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在这种情况下，万科失守，会导致整个房地产防线失守，万科震荡，会导致整个市场信心震荡。 我个人的判断是，困难还会持续一段时间，复苏可能言之过早。 基本面如此，深圳的人声鼎沸和小阳春哪里来的呢？ 为了防止曲解，我要申明，困难总是暂时的，我们一定会挺过去，加油。 ----------------- 我是佐伊，一个关注财经和时政的博主。 欢迎加入“佐伊的读书圈”，一起学习，共同进步，多看路，少踩坑。 欢迎扫码加入“佐伊的读书圈”。如果无法加载，请反复点击即可加载。 |
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以下是最近我们讨论的一些问题，从复盘看，我们对当前经济基本面的看法大致是准确的。 您可以点击以下任意一个链接，下载星球搜索“佐伊的读书圈”即可加入 或者点击以下任何一个链接扫码加入（二维码不能长按，只能用另一个手机扫码） 1、房价下滑与财政危机 2、三大工程能对冲房地产下滑吗 3、A股究竟是谁在赚钱 4、世界银行2023年对我国经济的回顾 5、怎么理解我国经济需求不足 6、经济基本面：通缩和内需下滑 7、中国制造业和欧美的贸易战 8、不要指望世界经济软着陆 9、全球制造业产能过剩 10、如果信托暴雷对经济有多大影响 11、如果房价下调，最终会下调多少 12、房价还能撑下去吗 13、未来房价的定价模型 |
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2025还有大量债券到期，压力更大，只怕现在的销售撑不了多久。2月的商品房销售额同比暴跌60%，可想而知。 |
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当年恒大，也是暴雷传闻出来，不敢第一时间澄清， 也是深圳国资委先发声站台， 也是公告清偿境外债。 然后？ 加印都过百天了。 所以还是先让子弹飞一会， 就今年开年所有房企销售额直接对半暴跌的形式， 要是本就现金流捉襟见肘的万科能扛过五月份最大的一波偿债， 那我们即使作为空方，也不妨给郁亮鼓个掌。 |
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万科目前最大的股东是深圳市地铁集团有限公司，其背后则是深圳市国资委，既然是国家的企业，无论如何也得救。 万科作为房地产行业的风向标，不敢倒也不能倒。一旦倒下，对于目前岌岌可危的地产行业来说将会是重创。而且，万科背靠深圳市国资委，如果任由其债务违约，那么体现出的将会是地方国资委的无所作为。 据万科2023年3季报显示：截止到3季度末，累计经营活动产生的现金流净额约为2.35亿元，而1季度末的时候这个数值为70亿元。下降速度之快，主要是在1季度末到3季度末期间，营业收入增长相当缓慢，这也和2023年3月-9月房地产市场持续低迷脱不了干系。 而在筹资端，2023年1季度末分配股利、利润或偿付利息支付的现金只有50.91亿元；而到了3季度末，由于各项负债的陆续到期，3季度末累计分配股利、利润或偿付利息支付的现金则是达到了286.46亿元之多。可见，2023年万科面对的偿债压力不是一般的大。 总的来说，现下房市低迷，房企的日子都不好过，万科算是背靠大树了，但是从季报表现来看，也是勉勉强强在度日。 一向以说大实话著称的万科董事会主席郁亮，在2023年初业绩会上表示市场正处于“温和”恢复阶段，等到了年中业绩会，他也向现实低下了头，承认房地产市场脱胎换骨很可能会需要更久的时间。这番态度的转变，也与万科的实际销售业绩密不可分。 总之，目前看房地产市场要想破局仍需时间，未来发展走向如何，现在下结论还是为时过早。 |
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内债不是债 外债不能赖 |
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房地产的问题是结构性的问题，也就是整个行业的模式都出现了问题，万科只是行业中的企业之一，所以该有的问题万科也逃不开。但区别的地方就是，如果某天房地产企业团灭了，万科一定是最后倒下的那几个。 贴一个去年11月关于万科的回答： 深圳国资委表示「万科具备足够的安全性，如遇极端情况将帮助万科积极应对」，透露哪些信息？ - Jimmy Chen的回答 - 知乎 深圳国资委表示「万科具备足够的安全性，如遇极端情况将帮助万科积极应对」，透露哪些信息？432 赞同 · 116 评论回答 如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。 预防针都打好了，且有深圳国资委背书站台，几个亿或者几十个亿的短暂流动性危机，万科一定有办法拆补付敷平的。这次偿还的事到期的中票，我们也要关注一下，今年万科是否还能中票，这才是关键的。能继续发中票，说明上面和银行还是相信万科的，大家可以看看现在还能发中票的地产公司是什么样的。 至于前段时间传闻，郁亮和深圳国资委去新华资管谈100亿债券展期被拒的事情，我估计应该是确有其事，否则资本市场也不会股债双杀。不过，现在这个行情下，房地产企业债务展期不是常规操作吗？只是现在轮到了“优等生”万科了。 所以，短期的债务问题，不会让万科真的违约“暴雷”。至于长期的债务问题，郁亮自己说的先“活下去”再说…… |
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补充一下: 我问一些问题啊，凭什么外债就必须想方设法优先偿还，内债就是能拖就拖？内债借银行的钱，银行的钱是老百姓的存款。那外债都是借的什么人的钱，为什么这些人还款优先级高于老百姓的存款？这些外债的利率是多少，是不是远高于正常借贷？ 这些问题在当年恒大想方设法偿还外债的时候，很多人也有这样的疑问。后面的事情大家都知道了。 有人说，他家的房子交付了，供应商钱给了，工钱发了。我就问一个问题，是不是按时按合同约定给的。怎么按合同交房，按合同给钱，成了功绩和值得大肆宣传的事!比烂是吧？ 下面是原始回答: 这难道不是和恒大一样的套路吗？境外高额发债，高层买。将资金合理合法的转移出去，留下一堆烂摊子。 真没有问题，房子按期交了吗？供应商的钱结算了吗？工人工资按时结算了吗？ |
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如果隔几年前，股价出现那么大的波动。公司的董秘或者董事长总经理，总会有一些人出来澄清的。 但这次只有新华资管澄清，万科是管都没管。 上周的新闻传出来以后，周一股价大跌，周一晚上才好玩。微博上大量的分析文章，但是归纳起来就是一种行为。就好像一个人的在拿着一朵玫瑰花，然后一片一片花瓣的撕下来。他爱我吗？他不爱我吗？他爱我吗？他不爱我吗？ 大家都进入死循环了。整个过程变成——万科会倒吗？万科不会倒吗？ 房地产问题是全行业问题。大家都是高负债在运行，欠银行的钱，欠债券市场的钱，欠供应商的钱，欠施工队的钱，欠预售楼花已经买了房子的业主的钱。 且债务的抵比重异常之大，其实大家都差不多在。资不抵债的边缘反复跳动。 而且大家可以问一下身边的人，现在还有多少人愿意买期楼？商品房预售制在目前的环境底下已经意味着破产了，根本行不通的。也就是说如果手上有很多地块的唯一的办法就是继续向别人借钱把房子起完，起成现楼再卖出去。 这根本就不是万科一家的问题，是全行业都有问题，而且已经不是金融机构和市场抽贷的问题，而是要继续向借钱给他们把房子起好的问题。 所以说如果在融资上继续紧逼，今天不出事，未来也会出事。因为已经没有人去买期房了，通过预售楼花的形式进行融资的方式已经断掉了。 保交楼去年已经进行了一年，逐渐逐渐就不成为问题了，因为预售出去的房子只是占存量土地待建面积的一部分。既然是保交楼，保着保着就完了，剩下一大堆还没有起房子的土地还空在那？怎么处理的问题？ 所以目前判断的依据是上面愿不愿意救，如果不愿意就这种事，就好像多股诺骨牌一样一起倒。其实大家讨论的问题是，树上9只鸟，我一枪打掉了一只，还剩下几只的问题。 事实上，经过2023年一些大的房企爆雷以后，我感觉今后一段时间不会有大型的房企倒掉，撑也得撑着他。 别看嘴很硬，事实上风险没多少了。但问题是风险没多少了，不意味着这家企业就值得投资。所谓的莫欺少年穷，但后面可能还有青年穷，中年穷，老年穷，最后死者为大，只不过是时间拖长一点而已。 只能说你判断他到哪一个地步。 |
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你们就没有人关注这个钱是哪里来的吗？ 此前市场传闻万科管理层就非标债务展期问题与有关机构进行谈判。 3月3日，新华保险控股子公司新华资产发表公开声明，澄清相关传闻并强调与万科一直保持正常业务合作关系。 这种辟谣没有正面回答问题，模棱两可的表达，我们还是不知道万科有没有和他们进行展期。 对于造谣者，也没有给予应有的处置。 万科有钱还债吗？ 当然有。 根据2023年三季度报，截至2023年9月30日，万科的现金及现金等价物为1012亿元。在手现金1036.8亿元，较年初下降24.4%。万科有息负债3230亿元，较年初增加89亿元；短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。 不过据多位业内人士认为，地产在手现金受监管及公司模式影响，实际可动用的资金远少于这一数据，实际状况难以被穿透。 另外，地产公司营运模式有其特殊性。考虑到房企的公司结构、项目资金投放方式，真实能让上市主体公司自由调度的资金要更少。预计部分货币资金仍沉淀在项目中，受到预售监管限制，尚未达到回款到母公司的条件。 因此现金对短期债务覆盖倍数并不代表现金流安全。以碧桂园为例，2023年中报数据显示，碧桂园货币现金和应收款4850亿元，短债倍数4.46，但随后仍出现暴雷。 2022年底万科手上在手现金还有2000亿+ 仅仅一年时间不到，便消耗了一半。 万科能否度过难关，其自身的回血能力很关键。 我们来看两组数据： 1、2023年万科的全年销售3504亿，平均到每个月近约300亿，而且几乎各个月的销售情况基本上节奏保持地很好； 2、2024年开始，据克而瑞数据显示，万科前两个月的销售额分别是194.5亿、117.8亿。 这一次万科挺过去了，下一次呢？ |
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我觉得万科有一点非常成功，就是在过去无论其是有意还是无意，反正万科站稳了“国内房企大众舆论认定财务健康排行榜”第一位。 这么一大长串看似很奇葩的内容，其实简单来说就是只要任何事物与信心本身绑定，那么其就拥有更多的资源与支撑。 什么意思呢？一群人正在打篮球，围观的人很好奇这群打球的人中有没有人能灌篮的….. 这时候大众的目光必然瞄向了场上身高最高、弹跳最好的那名球员，如果这名球员离灌篮都差一截，那么大概率其他人也是不行的….. 万科就是被大众认为相对经营稳健的房企代表，是优秀的课代表，甚至很多媒体还会把万科描绘成中国房企没有随波逐流的典型。 正因为有万科这样的房企存在，所以中国房地产或许还没有那么糟糕，可是一旦万科出了大的问题，那么大众对中国地产仅存的信心恐怕就会灰飞烟灭。 当万科与国内地产最后的信心绑定如此深的时候，我们就看到了万科与新华资产关于展期的风波后，新华资产竟然非常“害怕”的赶紧出来强调，其自身对中国经济充满信心…..并以此为主题写了一篇小作文。 这种场景不禁让人哑然失笑，新华资产仿佛明白如果让大众对万科失去信心就是自己的大罪过一般，于是那努力澄清的样子真的让人莞尔。 所以万科既然拥有了这样的地位，其实某种程度上来说也算是安全了。 |
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万科这些年得益于央企，国资的翼护，综合财务成本年化不超过5%，可以说完全没必要去借成本十几个点的美债，而且每年的大额分红，管理层这么多年基本也都身价几十小目标了。 现在国内非标债务展期，美债按期归还，其实万科还没到资不抵债的地步，不然国内机构不可能同意展期。 只是长年分红和接美债，境外到底谁收益呢 |
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2020年9月16日，中国恒大发布公告，将使用自有资金提前偿还15.65亿美元优先票据，折合人民币106亿元提前偿还额度，创下香港资本市场纪录。 公告显示，所有未偿还2020年到期的票据将于2020年10月23日全部偿还，票据年利率为11%，赎回价等于票据本金100%加上适用溢价及应计而未付的利息。 |
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前期市场担心万科还不了帐，引发了股债双杀，结果昨天万科公告已经同还清了票据本息，并没有出现违约。 万科的回应无疑给市场吃了一颗定心丸—— 3月5日万科A收盘报9.48元/股，涨幅0.53%； 港股跌幅较前一个交易日也有所收窄，收盘报5.46港元/股，跌幅2.5%。 有一说一，此时唱衰“万科暴雷”、“房企再无优等生的”，不是蠢就是坏！ 首先，万科的负债问题，根本没有传闻中那么严重。 wind数据统计：万科境内债券余额约为640亿，未来12个月内到期规模约240.8亿； 境外债余额32.25亿美元，未来12个月到期债务规模约12.3亿美元，约合88.54亿人民币。 单看未来12个月到期债务，内外债券合计约329.34亿人民币。 根据万科去年三季度报数据显示：截至2023年9月30日，万科现金规模1036.95亿元，短债规模477.4亿元。 尽管现金规模较2023年中有所下降，但现金对短期债务的覆盖比依旧在2.2倍。 即便剔除预售监管资金，万科目前的在手现金也有600亿以上。 |
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问题需要引起警觉，但远未到风声鹤唳的地步。 放眼全国大型房企来看，万科绝对是非常稳健的存在。 截至2023年上半年末，万科仍旧是“三道红线”制度下的绿档房企—— 剔除预收款后的资产负债率66.9%、净负债率49.5%、现金短债比1.6%。 据2023年半年报披露：万科实现营收2008.9亿，归母净利润98.7亿，经营性现金流连续14年为正； 与此同时，2023年上半年已开项目整体投资兑现率高达93%，经营服务业务也保持了两位数增长。 纵使环境风雨飘摇，万科依然保持稳健。 |
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第二，绝不会让万科倒下！ 在许多人眼中，万科像一个行业图腾、楼市信心的典范。 万科背后，是上亿家庭的资产直接或间接锚定，更是万亿银行资产坚守的防线。 如果万科倒下，人们对市场主体的信心与行业的信心也将急转直下。 用老百姓的土话说：“如果万科都出问题了，那房子还能买吗？” 其实，早在2008年万科就提出要活下去，如果万科也活不下去了，对信心的打击是巨大的，整个房地产业链都将受影响。 至于其它一众标杆型房企，恐怕更难独善其身。 而且，相比于其他房企，万科还拥有两大优势—— 一是深圳国资委的支持，深铁集团是其第一大股东，持股27.18%，而深铁集团由深圳国资委100%控股； 二是商业、物流、租赁住房三个赛道发力REITs（不动产投资信托基金），实现商业、物流重资产退出路径的打通。 还记得去年10月份，万科遭遇了资本市场的狙击，最终也是深圳国资委出马，才算平息了债务风波。 那时候，深圳国资委的原话是—— “万科是深圳国资体系中的重要成员，国资国企有实力、也有能力支持万科防范和对应各类风险，如果万科在经营方面遭遇极端风险，国资委一定会尽一切可能通过市场化、法治化手段帮助万科守住底线。” 不到一百个字，把万科的身份定位、决心立场以及化解风险方式说得明明白白。 更重要的是，这绝不仅仅是深圳国资委对万科的短期背书，对于万科的中长期风险而言，上述态度同样适用。 按理，这点儿钱对于万科的体量来说，确实是毛毛雨。那么，市场到底在担心什么呢？ 显然，是被恒大爆雷吓怕了。 当年红火时，谁会想到恒大最终会出了超过2万亿的债务。除了恒大，包括融创、碧桂园等等一批地产公司纷纷爆雷，这让投资者对于地产公司公开的财务数据不能不产生怀疑。 核心的，还是市场。自从恒大爆雷以来，房地产市场始终处于下滑状态，包括一线城市传来的消息都是价格不断下跌。尽管不断有声音表示房地产市场已到底部，但公众看明白了一件事儿，房子太多了，供远远大于求，这种情况下，还能火起来吗？ 对于房地产企业来说，现在的关键，是有没有颠覆性的突破，否则，想起来太难了。 面对中国房地产市场的持续低迷，万科还有很多困难要迈过去的！ |
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原来大公司也只是更大公司的欠债人。 相比于违约造成的股票跌盘，万科还是规规矩矩把债还了。 这种借钱扩张，一旦扩张停滞就会出现还款困难的模式。 已经成就了很多家大公司，但也让更多公司在停滞中被瓜分干净。 在肉眼可见的未来，债务比例过高的公司势必会违约过多，造成市场的恐慌，从而造成进一步的经济收缩，资产避险。 在资本主义的美国，这类公司已经随处可见。 就像是早期的经济危机，也从美国引发，从而波及更个世界，让世界发展停滞下来。 那么有哪些信息值得关注？ 1.近期黄金价格居高不下，金融市场已经来到一个分界点。 2.像是万科等大型公司的外债偿还已经出现吃力现象，那么其他中小型公司的经营状况已经可想而知。 让时间稍稍拨动已有的线索，让信息2持续下去，中小型公司陆续出现违约现象，导致信息进阶成为信息2.0：市场出现恐慌，人们会选择现金为王。 纷纷把现金从各类股票和资产中抽离，从而选择避险资产，也就导致信息1，变成信息1.0：黄金的价格更加追高。 每一次大型的金融踩踏，都像是筛选出来更优更好的公司。 可对于那些被筛选出去的公司来说，就是灭顶之灾了。 3.金融公司，以债还债的模式才是打开模式。他们更加在意如何获取更优的融资渠道，很少有公司选择全力开拓市场。 但开拓市场又需要资金，全力开拓市场又回到了全力融资，以债还债的怪圈当中。 再次让时间拨动已有的线索，信息3持续一段时间之后，大公司融资成本会越来越低，借债利息也会越来越低，相反的则是信息3进阶3.0：中小型公司由于规模较小，无法保证还债，反而要还更高的利息。 由于信息2.0的加成，中小型的公司会成批量的被大公司吸收，就像鲸鱼一口吞下数以万计的磷虾。 由于大公司获得更多扩张市场的机会后，会选择把现金购买避险资产，也就导致了信息1.0进阶成为信息1.1：黄金价格来到不可思议的价格。 导致避险资产反而成为了最好的理财资产。 于是，我们可以看到这样一个诡谲的场面。 现实世界竟然也如同股市一般，具有规律。 |
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担心是必然的！~ 如果万科的负债规模真如公司公告那样的话，那肯定是媒体大题小作，资本听风就是雨！ 但事实上就我接触的地产公司！ 各种表外负债，明股实债这个问题非常的严重， 也就是说还有很大一个灰色的窟窿，外界不得而知。 几乎所有的地产公司都涉及这样的灰色地带，只是程度有轻重而已！ 在房地产市场回暖预期不明朗的情况下，纵使是万科，肯定也会饱受质疑的！ |
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说实话，看到美元这两个字我是相当恶心。国家为什么没有限制房地产公司借外债？ 房子没有几个外国人买，也赚不到外汇，然后还借美元债？这是何等的离天大谱？借债可以，借内债行不行？就算你实在借不到内债，或者是想引入外资加快发展，那完全可以让外资投资啊，赚钱了给外资分红，亏钱了外资也承担相应的投资风险，这借钱让外资无脑赚是个什么操作？ 1.房地产公司赚不到外汇，无论房地产公司是盈是亏，只要借了美元债，都需要将中国人民辛苦赚来的美元挪给房地产公司还债。一个最简易的假设模型，如果中国的贸易赚不到外汇，每年还要还外汇，这是什么情形？这是国家破产啊金融崩溃啊，汇率能直接飙到最低点，所以这类赚不到外汇的行业根本不能允许他们借外债。 2.房地产公司亏钱了呢？美元债优先还？国内债以破产的方式不还了？合着美国人稳赚不赔，中国人还要在工厂辛苦做袜子卖到国外挣美元再帮房地产公司还外债？这些房地产公司把风险都转移到中国人民头上来了？ 再说一遍，让这种赚不到外汇的行业借外债就是离天大谱。 |
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期末考试 60 分，居然能拿出来夸，这不是学生该做的吗 ? ? ? ? ? ? ? ? ? |
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万科这样好多年前，就提出活下去口号的房企，都这样了，可见其它房企状况会有多么的糟糕。 最新消息：住建部对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要该破产的破产、该重组的重组。 房地产的狂风暴雨，可能还只是刚刚开始！！！ |
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万科暴雷概率不大，的确有困境，主要是1-2月楼市销售大幅下滑所致，今年可能会是楼市销售的底部，至少是一个小周期的底部，但是再也无法重现辉煌。 最近，我们两大龙头民营开发商暴雷了。碧桂园在香港被提请清盘，而万科的多只债券则出现了重挫，有些跌幅已经高达30%。 碧桂园去年就暴雷了，而清盘就是破产清算的意思。而万科去年同样也暴雷过一次，当时也是债券价格下挫。结果万科拉着自己的国资大股东站台，表明自己没有问题。 而今年，房地产市场继续加速恶化。根据可瑞尔的数据显示，1-2月，前100强开发商的销售额平均下跌了50%。这意味着开发商的现金将极为紧张，市场怀疑会继续暴雷也是可以理解的。 不过，经济学家们非常担忧，比如任泽平就呼吁要救市，不能放任万科倒下。一旦万科倒下，这就像在2008年美国政府放任投行雷曼兄弟破产一样，恐引发一场巨大的危机，甚至是不排除金融危机。 我个人认为，万科一向是开发商中的优等生，从2018年就开始喊出了“活下去”的口号，按理说早就在开始收缩，储备现金了，不应该暴雷的。 但是他们低估了这个冬天的长度，而且在2021年左右，一度有了抄底楼市的想法，实事证明，底部还远远没有到来。 万科和雷曼兄弟完全不同，前者只是开发商，负债也就万亿级别。而后者是系统重要性的金融系统，当时各类衍生品加一起足够引发美国市场的崩盘。 所以，我认为即便万科暴雷了，也不会引发系统性的金融危机。当然，我个人依然认为暴雷的可能性比较小，周五晚上，万科已经宣布快到期的债务，资金已经到了账上，问题应该不大。 不过，如果万科倒下，那么市场的信心影响会很大，毕竟如果连万科都倒下的话，还有几个民营开发商能够活下来呢，可以说一旦万科倒了，民营开发商的确就没有几个人能够活下来了。 我是时代之，一个以投资为生的人，96%胜率实盘公开在同名公号，祝幸福！ |
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最近关于万科美元债和新华信托的事情闹的沸沸扬扬，在目前情势下只能说明一个问题：万科的国企含国量不行。 其实万科是最近几年降负债降的最好的，也算是风险控制的最好的企业了。 |
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2023年万科销售收入是3755亿元，全国排名第二名，但是拿地金额只有384亿元，排名第八，拿地销售比只有10%，这已经是极度压缩扩张，一心只想收缩求生存了。 作为对比保利地产销售收入4200亿元，拿地花了1125亿元，中海销售收入比万科还低只有3098亿元，拿地金额是1101亿元，拿地销售比都是30%左右。 |
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我们再看下资产负债率，万科是69.5%、保利地产是76.99%。 现在我们三天两头的听到万科差钱的传闻，大家有没有听说保利差钱的新闻？有没有听说中海、华润差钱的新闻呢？ 所以不要说要一视同仁的对待不同所有制房企的融资需求，就连同样是国企都还分三六九等，真正的民营房企连万科的待遇都比不上呢。 |
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