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[商业财经]全国政协委员尹艳林表示城镇化率还有较大提升空间，住房刚性需求和改善性需求依然较大，哪些信息值得关注？ |
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NBD：房地产是国民经济的支柱产业，有学术机构认为，当前我国房地产市场形势严峻。对此您怎么看？对房地产市场的走势您如何判断？当前支持房地产市场的政策力… |
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的确很大，我国还有超过13亿的人没开过法拉利，没戴过劳力士，没吃过鱼子酱，没去过太平洋，难道是因为他们不喜欢吗？难道是因为他们没时间吗？如果得不到答案，这位委员不妨问问自己和家人喜不喜欢开法拉利，喜不喜欢戴劳力士。 提升空间归提升空间，但这种预期是否能实现要以客观环境为基础。能够乐观看待楼市只能说她既不懂哲学又不懂经济学。 身为一个马克思主义的先行者，居然在该问题上严重违背了【事物都是不断变化发展】和【历史唯物主义】这两大理论，且陷入了刻舟求剑的陷阱之中，实属有违她的委员身份。 房地产本就是一个低附加值产业，它不像当初蒸汽机、内燃机和电力催生出来的产业那样，能够对社会生产力起到大幅的促进作用；它反而像郁金香一样，是一个纯粹的资金流动和资本博弈的泡沫产业，既无法增加基础性生产力水平（农林渔牧），又无法提振高阶生产力水平（高新技术）。 所以，以房地产为支柱产业的发展模式，其发展质量一定是相对低下的。本来低下也能接受，如果能够良性运转至少可以避免产能过剩带来的经济危机；然而事实却是由于房地产成为支柱产业，导致社会资源和资本不断涌入，形成了高杠杆和高泡沫，可以说严重劣化了资源配置，降低了发展效率。于是才有了如今芯片半导体被卡脖子，人工智能远远落后的窘境。 在经济繁荣周期，各种预期往往能够提前实现，使得经济增速愈发加快；但在经济低迷周期，各种预期往往都只能滞后实现或是无法实现，所以在此时不能再看重所谓的未来规划和目标，否则就会陷入刻舟求剑的陷阱之中。 从这点来说，城市化的提升空间固然存在，但基本都很难挖掘或是说实现不了。在经济低迷时期以市场潜力为研判标准本就违背客观规律；而支持【以房地产为经济发展支柱】的论调，更是不思进取、自绝后路的言论。 如果不能培育新兴产业崛起，不能升级产业结构，轻则会输掉本世纪下半叶的大国竞争，重则会导致生产力水平长期停滞不前，发展质量严重不足。 |
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刚一个回答中就提到了这个问题，以现有城镇化率来推算房地产存在巨大需求潜力的结论，基本都是不了解农村实际情况的人，就好比如何解决中低收入群体收入问题的时候，回答“闲置的房子租出去”是一模一样的何不食肉糜问题。 |
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现在农村虽然过节的时候非常热度，甚至出现了村里堵车的情况，但平时你去看看，基本都是老人在农村，且根据我国的人口结构来看，未来大量的62后老人在城市打工逐渐被淘汰，还会继续回到农村从事农业生产，农村的空心化，老龄化，收入水平偏低，都无法支撑缴纳大量进城税的设计，一般衡量的房价收入比是衡量当地城市平均薪资与当地房价的比值，而农村进城购房是是衡量农民收入和当地房价的比重，这两者之间差异还是很大的。 你总不能真的放开金融限制，允许60岁以上的人背负20~30年的贷款，且农村的人均预期寿命要必城市低得多，并且执行所谓的接力贷，父辈去世以后子女辈接着还贷款，农村老人那点棺材本，能维系老后的基本医疗生活就不错了，真的挖出来缴纳奥昂的进城税，再假惺惺的每月提高几十块钱的养老支出，这种财富再分配底线有点太低了。此外，很多人担心的农村老人拖累财政，你去看看养老金的分配，到底谁拿走的财政补贴最多，根本就是缺乏认知的表现。 按照现在的年龄人口结构的上宽下窄，城乡人口结构还会加剧农村上宽下窄的情况，随着时间的推移，必然出现一个很长时间的被动城镇化，预计得个20年左右，你强行把人赶到城市，又不配套相应的公共福利，还未必有老人在农民生活质量高，如果真的关注这些人的生活，多增加的公共福利支出和政策倾斜比什么都好，别总是盯着农村人来给房地产解套，把隐形税和土地税伸向中产已经削弱了中产的消费能力和抗风险能力，以及大幅削弱了生育能力和意愿，再把杠杆向最底层转移，怕是社会稳定都会受到影响，这种税收绝对的得不偿失。 |
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不是他们自相矛盾，而是利益相关的而已， 当想要卖房子的时候，就说城镇化还有空间， 当产能过剩清库存的时候，就说家电下乡农村还有购买力， 当缺少劳动力的时候，就鼓励农民工进城， 当劳动力局部过剩的时候，就说乡村大有可为，鼓励下乡， 从来如此 |
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我之前写过一个“伪城镇化”问题的回答，我觉得可以完美契合这个问题。 报告称「不能本地就业，农民在县城买房或是伪城镇化」，如何看待这一现象？怎样避免「伪城镇化」？11 赞同 · 0 评论回答 |
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尹艳林说：基本需求并没有根本性改变，只是受政策和价格因素影响，部分刚性需求和改善性、投资性需求仍在犹豫观望。 可是问题来了，刚需，改善需求，投资需求都在观望，在等待，那么大一个群体，到底在观望，等待什么呢？ 除了一线城市，其他地区的购房限制都放开了。 首付比例除了一线城市也都降到很低了。 现在就是等着贷款利率慢慢往下降，但是这个也不会一下子降到底，每年降一点才是正常的。 所以，这些人到底在等什么呢？ 我来告诉你们答案吧。 刚需，压根就没在等，贷款利率再低他们也买不起房，首付都不够，怎么买。 改善需求，这个群体是真的在等房价跌下来再买。 投资需求，这个群体是在等房价暴涨他们才会买。 所以你们看，这三类群体，真正有希望买房的，就是改善群体。 所以之前重庆房产税政策，才把大房子的税率降低，让人们更愿意去买大房子（重庆房产税率调整，豪宅税率统一降至0.5%。提高免税面积，这样改善群体中相当一部分不用再交房产税）。 所以广州才放开120平米以上住房限购。 这些城市早就想明白了，唯一能指望的，现在就是改善群体。刚需早就买不起房子了。 就跟生育率的问题一样，唯一能指望的就是有孩子的群体继续生二孩、三孩，那些不生孩子的，真的就是一胎都不生。 |
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所以指望刚需再进城买房，提高城镇化率，根本不可能。 如果我们还按照这个思路去制定政策，方向一定会走偏，会错过重要的政策机遇期。 刚需为什么买不起房子？一个原因是现在的房子确实太贵了。 另一个原因就是现在的就业压力比较大，工作岗位不能由人们去选，都是哪里有活儿干，人跟着去哪儿，固定工作地点的工作，会比较少。 我在之前那个回答里面写过： 有就业岗位的地方，才有人买房子。 因为有就业岗位的地方，才有生活。就业就是一切生活的中心，人类社会发展到现在，生存问题，永远是一切的中心。 在人类的祖先还处在原始部落的阶段的时候，他们也知道聚居地不能离水源和食物采集点太远。采集食物和水、捕猎动物，寻找安全隐蔽的住所，这些才是人类祖先生存的核心。 近代社会以来，其实这一点也没有变过。比如美国那些流浪汉，他们也会去打听哪个州对流浪汉的福利政策好，哪个街区发放的免费餐食好吃。 刚需群体，要想让他们进城买房，他们在城里必须能找到能养活自己，还能还得起房贷的工作，就这样的工作，现在都没那么好找。 所以工作的问题不能解决好，购房的问题就不可能解决好。 这就是根本问题。 但是就业这个事情，非常难处理。 就业问题的难度很大，比怎么把房子卖出去的问题难度大多了。 所以我反对专家的说法，我们的城镇化率，未来提升的难度会很大，住房刚需未来会越来越少。 房地产市场未来的主力购房人群，就是改善和投资客。 |
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挖掘被忽视的经济数据，解密被隐藏的金融真相。 我是水又三人禾，持续更新经济，金融方面干货，求关注。 如果我的回答对您有用，麻烦轻轻点赞，谢谢。 |
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每经专访第十四届全国政协委员、经济委员会副主任尹艳林：激发民间投资活力，明确正、负面清单，让民企放心投、有地方投、有钱投 |
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国内生产总值增长5%左右——3月5日提请十四届全国人大二次会议审议的政府工作报告，披露了今年GDP增速预期目标。 政府工作报告指出，经济增长预期目标为5%左右，考虑了促进就业增收、防范化解风险等需要，并与“十四五”规划和基本实现现代化的目标相衔接，也考虑了经济增长潜力和支撑条件，体现了积极进取、奋发有为的要求。 但报告也提出，实现今年预期目标并非易事，需要政策聚焦发力、工作加倍努力、各方面齐心协力。 报告提出，要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。要“立”什么、“破”什么？对于房地产是不是应该继续加大支持力度？要激发民间投资活力，还可以探索哪些新举措？ 带着这些问题，在全国两会召开期间，《每日经济新闻》记者（以下简称“NBD”）专访了第十四届全国政协委员、经济委员会副主任尹艳林。 尹艳林是宏观经济领域的权威学者，在他看来，“稳中求进、以进促稳、先立后破”释放出非常鲜明的积极信号。 他认为，在当下，房地产仍然是国民经济的支柱产业。促进房地产市场健康发展，是当前稳定经济大盘的关键。“我对房地产市场走势仍谨慎乐观。”尹艳林说，从中长期看，我国住房刚性需求和改善性需求依然较大。随着房地产政策调整到位，我国房地产市场将会走上平稳健康发展的轨道。 |
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要遵循经济运行的基本规律 |
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NBD：今年的经济工作要求坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，您认为这个措辞的变化释放出什么信号？要“立”什么？“破”什么？ 尹艳林：这种措辞的变化释放出非常鲜明的积极信号。“以进促稳”体现了主动作为的要求，意味着政策取向更加积极。先立后破就是要“立”在先，立新的动能，在新动能还未完全立住之前，不能轻率地破掉传统动能。这也反映了不能简单搞“一刀切”，不能一味去“破”，体现了循序渐进、稳扎稳打。这是一次工作思路的重大调整。实际上，就是要遵循经济运行的基本规律，不能急功近利。 房地产业不仅是中国经济的支柱，更是拉动GDP增长的重要引擎。据统计，房地产业直接和间接贡献了中国GDP的近三分之一。它还带动了建筑、钢铁、水泥、家具、家电等相关产业的发展，形成了一个庞大的产业链。在还没有形成能够替代房地产支柱作用的新兴产业之前，不能轻易破掉这个重要产业。 NBD：有效需求不足是当前的一大挑战，您觉得有效需求不足主要是什么原因导致的？有专家建议直接给老百姓发钱来刺激消费，您认为是否可行？ 尹艳林：当前经济运行最突出的矛盾是有效需求不足。除一般分析所指出的表象因素外，更重要的是背后的原因。 从外部看，近年来，经济全球化受到一些阻碍，产业链供应链出现区域化、本地化趋势。部分国家不仅搞“制造业回流”，还针对中国搞“去风险”。这对我国的外部需求产生了一定影响。 从内部看，去年民间投资出现下滑，这是较为罕见的。虽然民间投资下滑主要是受房地产投资拖累，但也跟民企投资信心不足，对投资发展多持谨慎态度有关。同时，居民收入增长预期也不稳，消费信心不足，尤其是大件耐用消费品购买谨慎，在“买涨不买落”的心理作用下，购房需求明显减少，导致居民消费和企业投资信心不足。 从中长期看，技术进步放缓。改革开放以来，我国凭借低劳动力成本优势承接发达国家成熟产业技术转移。但发展到今天，一方面，跨国公司出于竞争需要，将核心技术、前沿技术留在本国不转让，技术代差始终存在。另一方面，我国技术进步在不少领域已实现同世界先进水平同步，追到了“无人区”，前进的步伐自然会慢下来。 综合来看，扩大国内需求，要落实中央经济工作会议和政府工作报告的部署，在宏观政策方面，要注重打好政策 “组合拳”。财政政策要体现积极的本意，用好财政政策空间，优化政策工具组合，更好发挥稳预期、扩内需的作用；货币政策要更加体现力度，使社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配，更好疏通货币政策传导机制，直面市场需求，发挥刺激作用。同时，要更好统筹消费和投资，促进消费稳定增长，积极扩大有效投资，推动经济实现良性循环。 |
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工作人员在装配车间装配缝纫机 图片来源：新华社记者 翁忻旸 摄 |
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房地产相关指标已出现边际改善迹象 |
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NBD：房地产是国民经济的支柱产业，有学术机构认为，当前我国房地产市场形势严峻。对此您怎么看？对房地产市场的走势您如何判断？当前支持房地产市场的政策力度是不是应该继续加大？ 尹艳林：当下房地产仍然是国民经济的支柱产业。促进房地产市场健康发展，是当前稳定经济大盘的关键。 我对房地产市场走势仍谨慎乐观。2023年全国商品房销售面积和销售额降幅分别比上年大幅收窄。全国二手房成交面积和成交金额分别增长44%和30%，新房住宅和二手房住宅销售面积合计约15.1亿平方米、销售金额约17.4万亿元，分别比上年增长6.3%和5.8%，这表明目前住房刚性需求和改善性需求仍然不小，存在需求向存量房转移的倾向。 前期新建商品房销售的高峰是18亿平方米，如果扣除棚改，基本需求在13亿平方米左右，目前商品房销售面积11亿多平方米，大体也仅相差2亿平方米，基本需求并没有根本性改变，只是受政策和价格因素影响，部分刚性需求和改善性、投资性需求仍在犹豫观望。 针对当前房地产市场形势，党中央、国务院作出了一系列重要部署，近期相关部门和地方密集出台一系列优化调整政策，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。从中长期看，城镇化率还有较大提升空间，住房刚性需求和改善性需求依然较大。随着房地产政策调整到位，我国房地产市场将会走上平稳健康发展的轨道。 对已不符合当前形势的政策要尽快调整。要以探索房地产新模式为契机，建立健全以市场调节为主的机制，稳定预期。在一定意义上，支持房地产的政策力度应该继续加大，特别是要加大政府救助力度，比如实施好租赁住房贷款支持计划，适时增加试点城市。鼓励地方政府用市场化方式推进保障性住房建设，收购商品住宅用作保障性住房，推动存量房消化。加大城中村改造力度，适当增加刚性住房需求。 |
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合肥市瑶海区城中村改造项目 图片来源：新华社 |
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明确民间投资负面清单和正面清单 |
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NBD：2023年全年我国民间投资下降0.4%。您觉得主要是什么原因？对如何激发民间投资活力，您认为还可以探索哪些新举措？ 尹艳林：民间投资占我国固定资产投资的比重在50%，是投资需求的主力军。2023年民间投资全年下降0.4%，这是较为罕见的。分析起来，这种变化经历了一个过程，2012年，我国民间固定资产投资增速为24.8%，领先全社会投资4.2个百分点；到了2015年，两者间差距缩减到0.1个百分点。2016年以后，民间投资增长速度有所放慢；2022年固定资产投资（不含农户）增长5.1%，民间固定资产投资仅增长0.9%。 其实，2023年民间固定资产投资下降0.4%，主要受房地产投资下降9.6%下拉的影响，扣除房地产开发投资，民间投资实际增长9.2%。基础设施民间投资增长14.2%，增速高于全部基础设施投资8.3个百分点；制造业民间投资增长9.4%，增速连续6个月回升。 当然，我们也要看到，近年来民间投资确实在减速，主要有几个原因，具体而言，首先是投资信心不足。受国内外环境复杂多变等影响，民企生产经营策略转变为以保生存为主，对投资发展多持谨慎态度。受市场需求回落、出厂价格下行等因素影响，企业扩大再生产的意愿和动力不足。工业企业利润下降，也在一定程度上影响了企业的投资能力。 其次，好的投资项目相对匮乏。产能过剩的传统制造业领域都面临着市场出清。民营企业大多规模较小，集中在传统行业，企业自主研发和创新能力不强，缺乏转型升级方面的技术和资金储备，一时难以找到新的投资项目。 再次，就是老生常谈的融资难融资贵问题。调研中企业普遍认为，民间投资在融资方式、融资机构选择等方面还是会受到一些歧视，民营企业在投资过程中，得不到平等的融资机会。民营企业受经营年限、抵押能力和信用水平参差不齐的影响，难以满足贷款条件。 要激发民间投资活力，除了加快促进房地产健康发展、尽快止住民间房地产投资下滑趋势外，还可在以下几方面采取措施： 一是优化提升投资环境，让民营企业放心投。明确民间投资负面清单和正面清单，破除制约民营企业参与市场竞争的制度障碍，为民营企业卸下包袱、破除藩篱。 二是拓展投资空间，让民营企业有地方投。切实打破阻碍民间投资进入的各种隐形壁垒，将有一定收益的公益性项目留给市场去做，给民间投资留出充足空间。扩大基础设施REITs（不动产投资信托基金）试点范围，支持民营企业持有的商业、酒店、旅游等项目纳入试点范围。 三是完善民营企业融资渠道，让民营企业有钱投。推动金融机构按市场化原则、一视同仁地给予民间投资项目支持，特别是用好2024年拟设立中央预算内投资民间投资引导专项，进一步鼓励、支持、引导民间投资发展。 |
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工业机器人在加工芯片靶材 图片来源：新华社记者 翁忻旸 摄 |
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拓展中间品贸易将有利于扩大出口潜能 |
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NBD：今年全国两会期间您主要关注什么议题？ 尹艳林：一是宏观经济指标及政策的具体方向。主要是经济增长预期目标、赤字率、国债规模、货币供应等政策和指标。积极的财政政策要适度加力、提质增效。赤字率和国债规模如何体现“适度加力”，特别是优化财政支出结构的具体方向领域。稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。“灵活适度”的要求如何体现，特别是货币供应量如何把握。 二是增强宏观政策取向一致性。这对我国经济发展十分重要。市场预期不仅受到宏观政策的影响，同样也受到行业政策等的影响。如果相关政策不能保持一致，则可能会导致货币等宏观政策失效。特别是“把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估”，这一要求如何落实，需要认真研究。 三是形成消费和投资相互促进的良性循环。这是着力扩大国内需求的重要内容。消费旺盛，赚钱预期好，企业才敢扩大投资，投资又带动就业和工资增加，消费更加旺盛，进而又带动新一轮投资。这是消费与投资的良性互动状态，但目前人们对未来收入预期不确定，不敢增加大额消费，特别是对耐用品消费非常慎重，在这种情况下，企业投资就更加慎重。从哪里入手改变这种投资与消费的非良性循环，需要有具体举措。 四是扩大高水平对外开放。拓展中间品贸易是非常重要的。一个商品很难完全在一个国家生产，往往经过多个国家的流通制造而成。我国有些最终产品的一部分也可以拿到国外去加工，形成全球分工。拓展中间品贸易，进一步满足贸易伙伴发展制造业的现实需求，将有利于扩大出口潜能。 五是推动城乡融合发展。政府工作报告提出，把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来。如何深化农村土地制度改革，加快农业转移人口市民化，减少农民工在城乡之间“两栖”的现象需要深入研究，拿出具体的举措。 如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。 未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。 |
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这个时代最苦难的事情是什么？是一个农村土生土长的年轻人，玩了命读书，然后背着书包到一线城市读大学，毕业后留在了一线城市上班，然后住着几平米到十几平米的出租房，通过加班加点来维系生活。 还头脑发热，花光了父母多年在外打工的积蓄交了首付。此时，父母除了农村那几亩土地没有任何人生保障，自己在城市没有任何抗风险的能力，为还贷款不敢失业，也没有哪个女孩头脑发热嫁给他，即便嫁给了他两个人也在家里因为债务问题天天吵架，痛不欲生。 这种人是真正的社会底层，但又是社会燃料，所有人都等着他们付出更多劳动力来投喂自己。等着他们上钩，然后从他们身上狠狠的刮出几层肉来。他们越努力，你就越幸运。 只要墨西哥人保持高生育率，得克萨斯就能源源不断得到性价比超高的廉价劳动力。 云南边境，缅甸人种甘蔗种一天，只拿你十块钱，他们也能欢天喜地，这就是廉价劳动力。 作为被供养者，你只需要动动手指头，让社会底层们付出代价，你也知道他们很可怜，但是你也明白你优渥的生活来源于他们想通过进城来改变人生的欲望。 所以有很多孩子，他从出生那一刻起就被设计好了无数的难度，然后给他赋予“积极向上”的心态，剥夺他能够接触到的所有生产资料的生产定价权。他不得不通过最极端的劳动方式去进城打工。这群孩子终究会明白一点，那就是性价比的问题。这是教育和社会发展的结果。 |
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他们会逐渐明白这些设计的规则存在着多么大的不合理性，将极不公平的劳动所得积累起来，然后货比三家，找到一条不那么变态的路径。而另一队人会彻底放弃上升欲望，甚至放弃生殖欲望，他们选择持有自家的资产陪伴着父母最后一程。你不要觉得我在开玩笑，这类人会越来越多。 城镇化的吸引力一定是建立在合理的分配机制之上的，如果这群年轻人要付出半条命来完成任务，那他还去老老实实的做，这不是勤劳，是傻。明白不，代表。你只有改变规则，放弃最原始的剥夺方式，让权贵们割肉，这群年轻人才有欲望转化的空间。否则在家蹲着考公，考研，偶尔种会地也不进城劳动，交税的农村孩子会越来越多。你不信，咱两打个赌，好不好，代表。 |
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到2023年末，我国常住人口城镇化率为66.16%，和欧美发达国家80%以上的城镇化率还是有一定的差距。 |
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通过最近10年的城镇化率的变化可以看出当国内城镇化率刚刚达到60%，城镇化速度就开始大幅度下降了，造成这个现象的重要原因，就是2.8亿多农民工没有真正市民化，往往他们一旦因为身体健康原因或者年龄原因一旦不能承受工地的高强度劳动就只能返回农村。 而阻碍他们在城里安家的障碍主要有两个因素： 1.虽然他们的日收入水平还可以，大多在300元一天以上，但是工作不稳定，大部分一年收入在5万—10万元之间，表面上收入也还可以，但是这个收入即是他个人的全部收入，也是整个家庭的全部收入，父母、妻子、孩子全家的开支都要依靠这笔钱，所以很难有积蓄能够支撑起在城里购房，大多数只能回本地镇上购买小产权房，这部分是不计入城镇化率里面的； 2.缺乏基本上的养老、医疗保障，一旦他们老了之后只能享受一个月100多元的养老金，就像他们父母现在所享受的待遇一样，而一个月100多元的养老金是在国内任何一个城市都没办法支撑起生活的，他们现在哪怕是就算能够有能力在城里购房，但是一想到老了之后一个月只有100多元的养老金收入也是不敢在城里购房的。 而支撑起垫起脚尖在城里购房的唯一因素只可能是为了子女孩子，可能是子女进程工作、或者是结婚压力，但是即便是让他们付出一辈子的心血在城里给子女购房之后，他们自己还是要回到农村生活，因为他们一个月只有100多元的养老金收入。 |
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所以目前再想更快的提升城镇化率除非做好两个方面的工作： 1.农村宅基地通过货币化置换成城里的一定建筑面积的房屋，这个方面也就是土地要素市场的改革黄奇帆市长和陆铭教授已经呼吁好多年，只是可惜没有进度； 2.提升农村老人养老金待遇，要真正从一个人一个月生活的最低成本角度出发进行制定标准，养老金首先只能是保障大家的最低生活水平，而不是给部分群体以超额享。 |
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我其实现在有点搞不懂，现在一方面喊推进城镇化，一方面喊乡村振兴，鼓励回乡创业。 搞城镇化，农村的人都去了城市，剩下的都是一些留守老人，让他们来振兴乡村？ 到底要哪门搞嘛！ 据国家统计局发布的报告显示，我国2023年城镇化率达66.16%，高也不高，低也不低。 但高城镇化率又能怎么样？ 以日本为例，2022年日本城镇化率为92%，但又能怎么样。 经济长期低迷，70岁的老人还在工作。 需要说明的是，日本1990年城镇化率77%。 对，没错，日本房产泡沫破灭后，尽管日本GDP在一条水平线上波动，但并不影响他们的城镇化进程。 所以，我们没有必要盲目推进城镇化，高质量发展才是王道。 那么，推进城镇化的目的是什么呢？ 让农民进城买房。 现在多了那么多房子，总要消化库存吧。 想法没有问题。 但不要忽略了一个现实，当前的就业形势比较严峻，就业压力本来就大，让农民放着好好的地不种，去城市抢城市居民的饭碗？ 尹艳林说道， 在“买涨不买落”的心理作用下，购房需求明显减少，导致居民消费和企业投资信心不足。 从这句话看来，他还是没有搞清楚导致当前房地产现状的根本原因。 房产的现状，是供求关系发生了根本的转变，也就是供过于求。 不是因为降价所以不买房，而是因为不买房所以降价。 互为因，互为果，因而出现了房价持续下跌的情况。 住房刚性需求现在有了解决方案，那就是保障性住房。 而推出保障性住房的原因，也终于说了实话： 鼓励地方政府用市场化方式推进保障性住房建设，收购商品住宅用作保障性住房，推动存量房消化。 当保障性住房的全面铺开，会对现有的商品房市场带来什么样的冲击，只有时间能给我们答案。 |
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央企房地产企业保利置业集团：前两个月销售额约45亿元，同比下降65.65%北京国企房企首开股份：前两个月销售额约43亿元，同比下降47.25%地产航母合生创展集团：前两个月销售额约19.16亿元，同比减少45.57%融创集团：前两月累计实现合同销售金额约64.9亿元，同比减少64.12%房子卖不出去！房产中介和房吹们的人造小阳春在哪里？ 央企房地产企业保利置业集团：前两个月销售额约45亿元，同比下降65.65%北京国企房企首开股份：前两个月销售额约43亿元，同比下降47.25%地产航母合生创展集团：前两个月销售额约19.16亿元，同比减少45.57%融创集团：前两月累计实现合同销售金额约64.9亿元，同比减少64.12%房子卖不出去！房产中介和房吹们的人造小阳春在哪里？ 中国央行过去6个月就把资产负债表扩充了5万亿，疯狂印钞但是2023年通货紧缩却越来越重，足以证明房地产崩盘导致的债务通货紧缩的威力有多么大！中国M2一直在增加但是房价却暴跌了，猪肉价格也跌回2013年，买房抗通胀的人抗了个寂寞！最惨的是在通货紧缩的时代房贷是最大的负债，房子也就变成了最大的负资产，负动产会长年累月持续不断吞噬房奴的现金流！ 狼吃肉狗吃屎。狼吃完肉已经离场了去别的地方继续吃肉了，狗还在吃屎。狼经过狗身边的时候，狗以为狼要跟自己抢屎吃，就护着自己的屎。狗在想：你们说房价跌的都是想要买房子的！ 中国房地产是一个已经失火冒烟的剧院，所有人都看到了浓烟，那些卖掉房子的人已经拿着现金逃出剧院了，而二手房持有者走不了，他们还在焦急地等待下一个人买下自己的座位。 人最宝贵的是青春，青春对每个人来说都只有一次。人的青春应该这样度过：回首往事，他不会因为买房接盘而悔恨，也不会因为当过房奴而羞耻；临终之际，他能够说：“我的整个青春和全部精力，都献给了世界上最壮丽的事业——为刺破中国房价泡沫而斗争！” 鼎益丰爆雷在深圳具有压倒性的地位，深圳土著房东们都信这个神棍，多年来手里有点闲钱都投给他，资金规模以千亿计。鼎益丰爆雷对深圳房东人群后果是灾难性的，连锁反应会非常恐怖。大量深圳房东从银行套经营贷然后投给鼎益丰，挣幻想中的30%的高额回报的。2024年大量深圳房东经营贷爆雷，资金链断，这下就完了，一切全都完了！深圳房价会因为鼎益丰爆雷而继续暴跌，量价齐跌，无人接盘。深圳房租也会跟着暴跌。 香港北部都会区是吸引250万人口的科技生活区，跟雄安新区吸走北京和天津人口一样吸走深圳和香港人口，且增加深圳和香港的土地供应，降低深圳和香港的房价。同理还有上海临港新区以及一带一路起点的广西北部湾区和新疆自由贸易区等。互联网的发展对土地的平权效应，导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌，城市核心区域原本就已经缺乏活力，商业面积严重过剩，新冠大流行期间更加死气沉沉，新冠加速了这一趋势。滴滴共享汽车的商业模式，远程办公、居家办公的新生产力都已经打破了地域壁垒，而互联网的最新形态元宇宙也加剧了房地产行业的长期萎缩。 |
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城镇化率是城镇化率，居民购买力和城镇化率之间没有关系。 就算把农村人全都搬到城里了，但农村居民的购买力没有提升的话，一样是买不起房。 我觉得这个一定要说清楚。 其实很多人误解了【需求】的真实含义。 在经济学上，需要满足两个条件，才能称之为【需求】。 第一，我是真的想要买这个商品。 第二，我恰好能买得起这个商品。 以上两个条件缺一不可，才能构成【需求】。 否则，只要我想要买，就能成为需求的话，那人的欲望是无限的，需求岂不是也变成无限的了。 所以，你问农民想不想进城买房？有相当一部分农民可能回答说：想。 但你要是问，农民进城买得起房么？我想大家心里应该有答案了吧。大部分农民进城是买不起房的。 如果买不起房，就不能称之为【住房刚性需求】，城镇化率和居民购买力之间没有那么强的正相关关系。 解决需求问题，最行之有效的方式，就是满足构成需求的两个条件。 购买欲望人生来就有，无需满足；那么只要满足另一个条件就好了，那就是让人买得起。 怎么能让人买得起，才是解决需求的关键，无论是购房需求还是消费需求，落脚点都在这儿。 再说白一点，就是如何想方设法增加居民财富？ 居民财富的来源一般有两个主要途径：劳动报酬和财产性收入。 劳动报酬对应的是就业和薪资；财产性收入对应的是金融市场的发达。 创造就业，提升收入，创造能够让投资者普遍获益的金融市场环境，就是激发居民消费需求和购房需求的不二选择。 不过，以上两点不可避免的涉及到wealth redistribution，涉及到vested interests的让利。 放在任何一个国家，都是最难啃的骨头，其实路就在脚下，看有没有敢为人先的魄力。 此外，该政协委员以【去年二手房交易活跃】来佐证【刚性需求和改善型需求】不小。 但有没有一种可能，去年二手房交易活跃是因为，过去十年的投机客见状不妙，纷纷抛售，导致挂牌量激增呢？ 挂牌量激增之下，总有优质房源被释放出来，被下家接手了。 |
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城镇化率的计算公式有两个数：分子/分母，那么提供城镇化率就有两种途径： 1、分子增加分母不变 2、分子不变分母减少 3、分子增加分母减少 那么，您觉得会是哪一种呢？ 分子可以理解为农村进城的年轻人，分母可以理解全国总人口，分母减少可以理解为农村老人去世 |
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房产下乡罢了，有什么可讨论的。 |
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还有提升空间个der，房地产整体就是不行了，不用想着还要拉一把。 城镇化率还想提高，按以前的设想，看着趋势是可以，但现在情况变了。提高城镇化率的资金从哪儿来，举债怎么消化都是问题，现在大规模的基建，新城建设基本上都停了，很多新城现在能不能建起来很难讲。 比如说：广州在番禺区，有一个广州新城。这个广州新城我估计大多数人根本没有听说过，先科普一下。 广州新城北距旧城中心区直线距离约30公里（约40分钟的车程），距大学城约12公里，西临番禺区政府所在地市桥。总用地面积约228平方公里，其中城市建设用地面积约148平方公里。 广州新城规划控制区位于广州新城的中心位置，北临清河路，南临市桥水道，西至南沙港快线，东至莲花山水道，面积约30 平方公里，其中广州亚运城选址位于新城规划控制区的东北角。 2010年举办的广州亚运会所在地广州亚运城就坐落在广州新城的启动区内。 说起亚运城，大家可能就熟悉了，这地方从10年亚运会就开始建设，到现在还有大把地在建和没建。可是除了亚运城大规模楼盘建起来了，周围暂时啥也没有，大部分还是城中村和工厂，堪称一个历史大饼。 |
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再看看南站周边，现在发展的也很一般，这几年倒是陆续建了些楼，恒大的足球场还烂尾了。 要知道广州南站到现在快15年了。这还是在一线城市，其他城市的新区命运恐怕就更多舛了。 |
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哪个地方不想发展呢，但是发展一需要资金，财政不够花，地方债务压力大，市场化道路民营企业不愿意投资，资金从哪儿来？施工方垫么？施工方要有那能力哪里还轮得到房地产开发商们作威作福啊。 发展二需要政策，城市规划摊大饼，盲目上政绩工程，按现在的形势恐怕很难获批了。这不有12地区基建都被叫停了，哈尔滨地铁也没获批，广州的28号线到现在也还没有消息要开动，等等例子多了去了。 这样推了又推的新闻，每年都可以看到。相信这种现象，不止在广州有，在各地都有不少。 号称规划之城的广东珠海，那规划高大上，向新加坡看齐，珠海西区看起来前途一片光明。实际呢，群众盼星星盼月亮多年，当地发展并未如规划那般美好。 城镇化，房地产，在当前的经济形势下，都应该歇歇脚了！ |
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先不要看了标题着急上火，他说的是“中长期”，也就是往后看至少要看到8-15年了。那这倒还是有道理的，我们回过头来说个很诙谐的事，毕竟住上“大豪斯”的人还是挺少的不是，不说星辰大海，如果这是一个理想目标，那确实“中长期”来说仅仅是围绕着改善住房条件就确实很可能还有巨大的可挖掘空间，随着市场建设、科技的发展、规划的变化，很可能房地产的逻辑就跟着变，催生了需求，但那是后话了，短期内，他除了车轱辘些当前的情况缓和也没说啥，就更不提预测了。 城镇化率的提升空间这个事嘛，其实现在的城镇化本身还有优化空间，整个城镇化的故事是有得好讲的。这个他其实也提到了，也就是我们常说的投资效率低，那他说的比较具体，地方产业投资配备的合理性、先进性之类的问题都包含了，也包括了对营商环境改善的期待。 但在建议的可实现性上就跟其他委员、代表差不多了，基本上是个把大象放冰箱的事情，比如你让别人城镇化，但城镇化的实现程度不够带来的收益都不一定能覆盖负担，但你要带来足够的收益，那新的城镇哪里有这个资源、能力去做这些事，与旧的先进城镇相比，很多事情没有竞争力，那结果就是要么市场被搞得很乱，要么后发城镇因为没有竞争力而变得很凄凉，只留下了债务。 整体来看有点自相矛盾，因为他自己也提到了投资收益的这个事，那目前来说投资城镇化风险就是比较大的。要有能改善的对策，那么多地方早就用上了，实际没什么好办法，所以虽然他道理上说得没错，但还是很难去执行这个事。何况，当前维持地产这件事已经是连中央做起来就很吃力了，上哪儿去开发那么多高潜力城镇？ |
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我一个出身农村的同事说，他老家，娶媳妇100万起步。我说怎么呢？他说，县城买房子，买车，办婚礼，彩礼。 我说，拿得起吗？他说，所以当爹的出去打工几十年，当儿的如果不是上学的料，也出去打工十来年，拼命攒这个钱啊。一场婚礼，耗尽两代人。 我想了想，就凭我们省会城市的房价，娶媳妇还不得300万起步啊。唉，还是要拼命攒钱啊。当然了，儿子嘛，娶媳妇生孙子添丁进口，省吃俭用的攒钱也高兴啊。 |
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说得很对。 首先，城镇化率大概还有15%左右的提升，大概住房需求应该在50亿㎡——当然这不是一年一蹴而就，而是未来5~10年的分摊。 叠加每年大概2~3亿㎡的改善及置换，未来10年大概还是有7~8亿㎡的市场。 按照1.5~2万的均价，就是10~15万亿的市场。 所以，称得上是支柱产业。 当然，如果每年部分新增的房子都偏向保障房一类，可能价格要打3折，也就是7~10万亿左右的幅度。 后面是保障房为主，还是一般保障一半市场化商品房，就看两会后的三中全会如何定性。 如果是保障房为主的话，商品房普涨的年代就可以宣告结束了——而这个趋势是大概率的，因此大部分房子的价格能稳住就好了，在保障房的环境下，不会有太高涨幅的了。 除非房子是在核心区，是在富人都追逐的区域，这个是除外的。 而保障房占一半、商品房占一半市场，估计不会这样搞。 我们拭目以待。 所以，即使未来的城镇化，也不是以往那种惯性思维，哪里有人哪里的房子就涨得疯。 还是分化为主。 有些地段要建设富人住的房子，有些地段要建设工薪阶层的房子，有些地段要建设需要帮扶的群众的房子，各有所得。 我们明后年就可以看到有些城市在这些区分上会特别明显的了。 所以，无论后面多少人进城，或许也拉不动一些片区的房价了。 以上。 |
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与该委员的看法不太一致，但还是希望该委员能做到知行合一投身房地产市场洗脱身上的两面派标签。1根据市场来看，刚性需求确实没有了。因为新增人口没有了……2改善性需求确实存在，但集中在保障性住房这块。3买豪宅的需求不叫改善性需求，人家早就与改善二字不沾边了。那叫投资需求……城镇化率确实还有提升空间，但与地皮扯不上关系。因为全国有20万个老旧小区需要更新再入市，这批人的房产和财富配置需要适应现代城镇化的需求（纵观全球城镇化到这程度基本上都剩些修修补补的活了）。还指望已经空心的农村村民出来买房的话，倒不如先让他们租房比较现实。到时候新市民能住满保障性住房，再断定城镇化到不到头也不迟。未来中国房地产当然还有很多机会，例如：租赁房屋可以满足流动人口的基本需求甲级写字楼可以满足产业升级成功的工业需求二手房屋可以满足市场的流转需求只不过，在城镇化赛道砸钱下去就能钱生钱的时代过去了…… |
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前天我就说过了：2024年要实现5%的GDP增长目标，重振房地产市场是最佳选项，没有之一。 因为关于中国房地产，最大的冷笑话，莫过于中国房地产已沦为夕阳产业。 该冷笑话的最强逻辑是—— 中国城市率已达到65%，根据国际惯例，正进入城市化后期，未来房地产市场需求将大幅萎缩，房地产业已沦为夕阳产业。 |
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然而，国际惯例率先狠狠打脸！ 2022年，中国城市化率65.22，房地产业占全国GDP比重为6.1%。回顾过往，2021年占比6.8%，占比最高的2018年和2019年，也不过7.03%。 1950年，美国城市化率就达到了65%。2021年，美国城市化率已高达82.9%，同年房地产业占全国GDP的比重，却依然还有11.52%。 1963年，日本城市化率已达65%。2020年，日本城市化率达到惊人的91.8%，同年房地产业占全国GDP的比重，更居然还有12.2%。 |
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日本各大产业GDP占比 无论地广人稀、经历次贷危机的美国，还是地少人多、且“失去了20年”的日本，在城市化率达到65%以后，房地产市场却持续兴旺发达了72年和57年之久，且至今没有出现衰落的势头。 为什么？ 因为在人类生存的四大基本需求“衣食住行”里，按重要程度，“住”应该排第二位。 说个冷知识，若干年前有些穷困地区的多女家庭，因为衣服不够，女儿们只能轮流出门。 所以，只要人类没有消失，房地产就不可能沦为夕阳产业。 中国房地产业，也一样。 再看，中国城市存量房成色如何？ 公开数据显示，中国城市存量房中： 1、从户型结构看，一居和二居占比高达62%，四居室以上占比仅7%； 2、从建筑年代看，4%修建于1980年前，15%修建于1990年前，42%的住房建造于2000年前； 3、从居住设施看，16%没有厨房或卫生间，26%没有独立抽冲水卫生间，78%没有电梯。 说直白点，中国78%的城市存量房，在如今挑剔的年轻人眼里，统统都是老破小。 再横向对比美国仅0.5%无卫生间、0.8%无厨房，日本仅2.7%无厨房，中国26%的城市存量房无异于贫民窟。 |
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即使22%的新生代电梯房，也是问题多多，其中最严重的有两个： 1、隔音效果太差 开发商为了节约材料和施工成本，在建筑设计时，基本不考虑业主入住后的隔音问题。 以我住的框架结构电梯住宅为例，晚上我脚步声重一点楼下住的老人都会被从梦中惊醒，更不用说一家装修震撼全楼的经典场景了。 2、居住密度极高 以成都为例，所谓的“房地产黄金十年”，也是高密度发展的十年，住宅小区容积率4.0以上本已是家常便饭，而绝大多数开发商为了房子好卖，继续在户型设计上增加各种灰空间，让实际容积率远超规划容积率。 带来的后果，就是小区基础配套超负荷运转——电压水压气压不够，电梯人满为患。 至于其它开发商偷工减料导致的排水、装修等各种质量问题，就不一一例举了。 |
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说到存量房质量，再啰嗦几句。 前不久陪一个长辈在望江公园喝茶，这位长辈就住在望江公园旁的万达河滨印象。 万达河滨印象是成都2000年初开发的一个纯别墅楼盘，临锦江，跨过锦江就是成都市中区最大的生态市政公园望江公园，开发还是大名鼎鼎的万达。 按说这个楼盘应该品质相当不错了。 但2008年地震时，我打工的广告公司就在这个楼盘里租房办公，在我看来，作为一个超低密度的别墅楼盘，居然不能做到户户坐北朝南，纯属浪费资源。 跟这位长辈闲聊到这一点时，长辈也摇头叹气：岂止没有户户坐北朝南，户型设计也很成问题，尤其是所谓儿童房，实在太小了，孩子长大了根本无法继续使用，我们家又不是幼儿园，总不可能随时都有儿童住吧？ 中国城市存量房，除去78%的老破小，即使22%的新生代电梯住宅，甚至金字塔尖的市中区别墅也乏善可陈，中国房地产就夕阳产业了？ |
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成都万达河滨印象总结—— 从理论和现实来看，房地产永远不会成为夕阳产业。 从中国存量房状况来看，中国房地产业反而大有可为。 疫情以来，中国房地产市场的持续萎靡，并不代表中国房产业已沦为夕阳产业。 因为疫情以来，中国的餐饮、娱乐、旅游等产业同样一片萧条，难道它们也都沦为了夕阳产业？ |
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尹艳林指出住房刚性需求和改善性需求依然较大。这反映了人们对住房的需求仍然旺盛。一方面，随着城镇化进程的推进，新进入城市的人口会产生大量的刚性住房需求；另一方面，随着人们生活水平的提高，现有的城市居民也会追求更好的居住条件，从而产生改善性需求。 但是他没有看到过高的房价上涨，导致年轻人不结婚，不生孩子，不买房，让最有需求的人，反而挡住在门外。请问新的增长点在哪里。也没有谈具体怎么增加居民的收入，现在的人对未来的预期是很低的，特别是收入这一块，很多人都不敢花钱。 |
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中国一年少了200万人，农村是老龄化重灾区，年轻人也很自然的往大城市跑。 如果保持现状城镇化率自然慢慢就升高了，不能指望在农村一辈子的老人也去城里吧。所以，我们现在统计的城镇化率是非动态的，是不真实的，是未城镇化的老人强行拉低了城镇化率。 只算经济账不谈人本，是不理智的，是不道德的，是缺乏人性的。 计划生育就是算了一笔偏激的经济账，落下了现在的国本账。 年轻人城镇化的代价就是背一辈子贷款，人只有一辈子啊。 |
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