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[商业财经]宝能和万科的事谁能给我理一理万科的前因后果？ |
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宝能和万科的事谁能给我理一理万科的前因后果？ 关注问题?写回答 [img_log] 万科 华润集团 万科物业 万科地产 宝能集团 宝能和万科的事谁能给我理一理万科的前因后果？ |
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太久远的不说，就站在2024年3月这个时间节点来说，万科已经没有任何不能倒下去的理由了 1、虽然万科背后是深圳地铁和深圳国资委，但是深圳国资委已经有参股企业违约了： 2024年2月9日，华南城控股有限公司（简称华南城）官宣：因流动资金日趋紧张，预期不会支付2024年2月9日到期的一笔强制赎回款和2月12日到期的一笔利息，这将分别导致2024年10月和4月票据发生违约。 华南城的第一大股东、深圳国资委100%持股企业深圳市特区建设发展集团（简称特区建发）2月19日、20日发布公告称：“经其核实，华南城上述两笔债务均未支付。” 2、深圳地铁怎么救万科？深圳地铁当时是掏了真金白银买了27%的股份，这一部分抛去分红、不算资金成本，已经亏了150个亿，另外据说400多亿是贷款，利率4以上，这部分资金成本就要150个亿了，里里外外亏300亿，现在谁敢拍板再给万科融资？所以深圳地铁这些年基本都没再参与万科融资。再说，深圳地铁只是万科持股四分之一的大股东，凭什么他来救万科？ 3、远的恒大、华夏幸福不说，现在民营企业应该只有一两家没有债务实质性违约，国企违约的也一大把，造成社会不稳定了吗？背靠上海国资的绿地都违约多少年了，不还是照样活的逍遥自在。万科违约又能怎么样？日子不还是照样过。 4、现在房地产行业已经容不下多个巨头了，过去卷了20年的产品已经足够未来几十年消化，以后这个行业还能有多少规模很难说，万科重仓的上海现在也是鬼哭狼嚎，而且上海现在不好卖的房子已经从超远郊盘逐渐扩展到近郊、卫星城盘了，绿城南翔项目一期爆抢，二三期照样卖不动；万科松江新城6万的项目后面清盘都很困难，以后行业该怎么发展大家谁都不知道，为什么要救一个夕阳产业？ 所以现在不论从哪个角度讲，都缺乏救万科的意义，万科只能自救。但是现在这个行情，恐怕已经很难有自救施展的空间。 |
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简单说一下，万科纯粹是看空做多 2018年，万科喊着活下去，2019-2020，万科是买地最多的企业，2021年好像还是前三，其实跟恒大没区别。 万科嘴里喊着黄金期结束，收缩战略活下去，但实际上 万科的操作很激进。 好比，嘴里喊着戒烟，但一天三包抽着，你不得病谁得病。 |
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预期不好，韭菜没钱没信心接盘，流动性枯竭，是谁都得爆，深圳国资委也没办法，这种情况借新还旧都没人借，地主家也没余粮啊，总之韭菜不买房，管你万科龙湖保利华润，都得完。 目前这个形势，买房的都是真勇士。 |
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现在的情况就能理解当初为什么要涨价去库存了 主要是没了房地产方方面面都太难看了，而且几乎没有解决方法，只能拖一天是一天 |
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前因：几年前房价涨太多，万科高价拿地赌房价继续高，地方也赌地价不跌激进扩张。 后果：赌错了，老百姓彻彻底底被榨干了，实在买不起。地方为了地价不跌，不让房子降价，万科的房子无论如何都卖不掉了。 结局：要么允许降价，要么开发商全部完蛋。之前事情做太绝了，现在就必须两害相权取其轻，不尽快做出抉择，可能两个都要发生。 |
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2018年．房地产还在火热期。 时年9月的万科年中会上，万科有个至今仍振聋发聩的口号—— 活下去！ 有人说，那是后王石时代俞亮的个人秀。 在万科口号后，2018年万科土储总货值房企排名第五，前四为是恒大恒二保利恒三；2019年万科的土储总货值排名第六，前四名分别是恒二恒三保利和恒大。 2023年年中曾经有一段时间，网上流传万科可能会出险。 网传万科出现的源头是美元债跳水，2023年10月26日，万科的境外美元债跳水。2024年3月到期的5.35%债券每1美元面值下跌7.5美分至84美分，2025年到期3.15%债券下跌9美分至59.2美分，2024年6月到期的4.2%美元债券下跌7.3美分至77.2美分。 后来，我还专门写了篇文章优等生万科到底发生了什么？去解释美元债票面利率的关系。 那篇文章没啥阅读量。 2024年一月后，万科危机的消息又开始满天飞，消息的起因是网传的新华资产100亿债务展期申请被拒。 然后，根据公开媒体信息，万科2024年上半年到期的美元债，3月和6月分别偿还6.3亿美元和9亿美元，折合人民币约90亿元。 当然还款的货币计量单位是人民币，境外债权人是不会认的，借的美元要还的还是美元。 加上1-2月百强房企销售额腰斩，前俩月销售额过三百亿的只有两个，一个是保利的359亿，一个是万科的334亿。 市场悲观情绪在蔓延！ 万科这波股债双杀，纯粹踏马活生生的是被市场给拖死的！ 关于万科和新华资产，这里多说几句。有好的，也有坏的。 据万科司2023年度第四期中期票据募集说明书显示，截至2022年末，在万科发行人金额排名前十的非传统融资明细情况表中，新华资产就占了五位，合计借款金额约97.82亿元，借款终止日最早一笔到期的是2024年12月25日。 数据显示，截至2023年9月30日，在万科A前十大流通股东之中，“新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-FH002深”列第十位，持股1.2亿股，占流通股比例1.01%。 等于说，万科和新华资产是你中有我，我中有你的关系。 新华资产在万科3月4日遭遇股债双杀之后发布消息称：万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与公司保持正常的业务合作。 但一个被忽视的事实是，新华保险旗下分红险在2021年进入万科A的前十大股东，并在2022年一季度加仓至1.7亿股，一度成为万科A的第五大流通股。2022年三季度开始，新华保险开启了减持，并在随后的2022年四季度、2023年二季度、三季度持续减持至1.2亿股，目前排名流通股第十。 我查了万科的2023年三季度季报。万科的资产1.647万亿，负债1.240万亿，资产负债率仍保持稳健状态。 |
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对于万科，除了国资背景和房地产优等生加持之外，这轮股债双杀更多的是房地产悲观情绪价值的表现，至少在万科公布的数据上，暂时看不到负债率暴增的可能。 至少在中期时间段内，我们还是愿意相信一个稳健的万科，一个还能扛着中国房地产大旗的万科。 从万科抛售资产开始吧。 12月8日，悦榕控股在新加坡交易所发布公告称，其将以4.8亿元买下万科所持的三家子公司的股权。同时，万科方面也将斥资3000万元买下悦榕资产和悦榕服务的股权 1月30日，万科将其持有的深圳市高新投集团6.16%的股权出售给深圳市投资控股，深投控持股比例由39.65%上升至45.81% 2月9日，领展基金率先公告披露，其将以23.84亿元收购上海七宝万科广场的50%权益。万科出售价约等于打了七折。根据公告披露，该商场的估值为70.6亿元，交易协议价则为52亿元 3月初，市场传出万科计划出售长租公寓资产“泊寓”部分股权的传闻；5日，接近万科的人士透露，消息并不属实 …… 房地产到今天这个鸟样，本质上是流动性出了大问题。 这个流动性不仅仅包括产品和货值变现的流动，更多的是房企资金的流动。 而且，货值变现的流动左右了房企资金的流动。说人话就是，能卖出去房子了，房企的现金流就会好一点；卖不动房子，房企的现金流就开始变得糟糕。 单靠外面的输血资金可以解决生产的问题，房企自身的健康，终归要回到自身造血的良性循环上来。 我翻看了万科去年12月以来公开媒体上的抛售资产的信息—— 悦榕庄资产等于93折 高新投到深投控的股权转移，基本上等于内部资金的调配 七宝万科广场优质资产的甩卖，隐约有点当年王健林卖万达的感觉 泊寓这个事情还是让子弹再飞一会儿 ——加上3月4日万科展期受阻的传闻和资本市场的反应，基本上可以判断，万科在资金的流动性上出现了危机。 万科2023年三季度报告显示，1.289万亿存货价值8212亿，这些存货和合约资产包括土地、未售物业、持股资产，如果房地产销售这个鸟样继续下去，未售物业的资产价值有减小的可能。 万科三季度期末还有1012亿的现金资产，按照正常房企，大约是足可以应对还债的。 |
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万科的流动负债中，4248亿的贸易负债主要是供应商的应付款，4075亿是签了合同没交付的物业价值。 |
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流动资产扣减流动负债的流动资产净值还有3490亿元。 这个净值额度在国内房企中已经算是很好的了。 至少，万科出险的可能性在TOP10房企中的概率并不是很大，在一个中期内，报表上的数据显示的安全性还是有的。 昨天的小作文万科会成为下一个倒下的优等生吗？我说，万科是活生生的被现在这个鸟市场给拖累的。 现在，仍然是这个观点。 如果，市场的销售能够有点起色，产品销售变现的速度就会起来，资产负债表也就好看很多，房企的流动性出现危机的概率也会小一点点。 根据未经证实的海外小作文的不可靠消息，不排除月内魔笛两都两地核心区放开限购的可能性。 如此，这就是房地产工具箱里最大的工具了。 |
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滔天巨祸，无人幸免，正如我此前所说： “中国房地产业走到今天，首先是由于330新政对楼市的疯狂刺激，其次是三条红线对房地产业的沉重打击，第三是许教授们的狂妄自大和赌徒心态。由此： 1. 地产企业包括某些国企，运营资金断裂，项目复工缓慢，部分保交无望，内外债主逼催，期望破产撒手； 2. 建设企业主要是国企，垫付资金高企，应收帐款无望，欠款欠薪众多，分包天天要钱，银行债息难偿； 3. 地方政府一直处于经济主业凋零状态，土地收入锐减，城投债息难偿，财政支出困难，失业人数上升，民怨抗议不断； 4. 金融机构几十年来首次面临借贷大幅萎缩，隐形坏帐巨大，资金流转缓慢，运营基础动摇，汇率风险上升； 我们不是没有相关专家，但是短期的、线性的、政治的硬性目标，很难用长期的、多维的、技术的调整手段实现。 我对于330新政本身以及之后的一系列政策措施一直是直言不晦的批评，今天再算旧账，于事无补，就不必重复了，只提出一些看法和主张： 1. 房地产行业短期难以复苏，原有调控全部收回，并增加一些鼓励性措施，新城改最终也只能消化一部分存量，三四线烂尾楼不能出清，政策预期要合理； 多说两句，房地产行业不是一个独立的行业，而是一个生态，与饮食业、零售业、交通业、通讯业类似，是国民经济基础设施，或者说支柱产业，而且又兼具了人民群众固定资产和资本财富的属性。 所以房地产业一定要健康平稳发展，不能停滞，不能贬值，否则一定会动摇国本。以前疯狂刺激一定会让它畸型发展，产生诸多问题，后来又沉重打击，打到的也是经济基础、产业生态、人民利益乃至金融稳定性，老子所说：治大国若烹小鲜，讲的不是易，是难，难上加难。 2. 建设市场资金周转、欠帐欠薪等问题，可以参照朱镕基同志化解三角债的经验，通过政府加市场的方式，注入资金，让部分烂尾楼盖起来，成为有价值的资产，同时坚决拆分中建等国有建设集团，该转型转型，该重组重组； 3. 地方政府要通过自有资产、专营权变卖保证基本运营及付息，成立新的省级资运公司注入资产，收购地债，择期上市，财政部不能置身事外，同时进行行政体制改革，事权交省，大幅裁减县、市机构编制； 4. 加快农村土地制度改革，对宅基地、自留地（山、林）确权，在政府监管和农会监督基础上，允许市场化交易，信息公开透明，在自愿入股基础成立省级农村资运公司，运营耕地、土地和自然资源； 5. 金融机构应正面坏帐现实，拨足准备，处置不良，继续降低存贷利率，提高流转和普惠，以购买国债方式向市场普遍增加流动性，改变以往对专项、国企、地方政府的贷款偏好； 6. 外汇管理上，要建立完善局长值班制度，关注风险，保持储备，动态操作，及时结汇，打击作空，防范流失，减少外援，与香港金管局密切合作，力争年内汇率稳定在7.8以内，保住改革开放这四十年积累的家底；” 上述建议措施今天看来有些隔靴搔痒，但是仍然是正道。从情况来看，3%的赤字率根本解决不了问题，而银行体系的坏帐规模也会越来越高，稳金融是当前政府面临的首要问题。 |
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从2020年开始理解万科至今，已接近四年，类似又读了一个叫“万科专业”的本科。目前看，我自认为已经明白万科的价值。这份“明白”虽然逻辑清晰，但每一项判断都源于散落在不同年度的每一件事上面。我以年度为区隔，整理并记录自己对万科重要经营事件的理解和判断过程，立下字据，未来五到十年揭晓对错。 2009财年理解如下： 管理层对市场的理解 人们聚集在城市，是出于对更美好生活的向往和追求。人类的富足与幸福，不仅来自基本物质财富的数量增长，也来自生活方式和体验的多样化。而无论从生产、物流、渠道还是知识、信息的规模效应来看，日趋差异化、多元化的消费需求，日趋复杂、精细的分工合作，都只有依托于密集居住的聚集效应才可能得到满足和实现。城市的分工与差异化，近年中正悄然发生，但还远未完成。在未来的若干年内，这将决定房地产行业的城市格局。在那些时间成本最高的大都市，轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具，纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离。这可能加速城市带的布局，带动现有大都市周边地域的发展，甚至导致中心城市向卫星城市的逆向移民。这段对城市发展方向的预判，摘自2009年报。现在看，TOD、城市综合体、卫星城都在一项项的推进中。为什么万科管理层对城市、对行业发展总是判断的这么精准？他们并没有什么超能力，只是对做的事情理解的更加深入、透彻，他们敬畏规律、敬畏历史、敬畏周期，他们研究了欧美日等发达国家的城市和房地产行业的发展历程。而中国的城市发展没有例外的走在发达国家走过的路上，只是中国走的速度更快些。为什么？因为东西方几百年的经济史证明：经济发展需要效率，效率需要人口聚集，人口聚集需要城市的支撑，这一规律不被国别、体制、政党等等任何东西所能动摇的。 2007年繁荣的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化，2008年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008年，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放，自然造就了成交量的井喷。2009年的成交量，有一部分本应属于2008年——在这样的解释下，2009年创出的历史新高其实不足为奇。如果将这两年的数据平摊一下，那么2007年到2009年，全国新房成交量的年化增长率约为10％，而这恰与经济的年增长速度相接近。在这样的逻辑下，我们将再度发现，住宅市场其实只是经济发展的一个缩影；在这样的逻辑下，我们无需因2009年的成交新高而狂喜，也无需对2010年可能出现的市场缩量过于惶恐。 在波浪的下方潜藏着大海的深邃，而那才是更为永恒的哲理。 运营管理 2009年11月，在举世瞩目的哥本哈根全球气候变化会议前夕，中国政府正式宣布了中期减排目标。对于中国企业而言，全球变暖和低碳经济不再只是见于报端的舶来概念，而将深刻影响几乎所有产业的发展趋势，房地产行业自然也不例外。因此，对住宅企业来说，绿色不仅仅是一种高雅的理想，也是客户未来的利益所在。住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。然而万科早在1999年成立建筑研究中心，在住宅品质提升和可持续发展方面持续投入，从住宅产业化落地并大规模推广，到建立精装房标准并大规模推广。这些看似在绿色建筑方面的超前布局，实际都是管理层基于“以消费者为中心”经营理念的思考结果，也是“利润之上的追求”的表现。 随着城市发展和城市规划的调整，新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势。管理层敏锐的意识到，在商业配套领域的竞争能力，一定程度上将影响到未来的项目获取；另一方面，随着公司项目开发和物业管理规模的扩大，如何对住宅项目中的商业配套物业进行有效管理，以提升项目价值和客户居住品质，也是对公司运用能力的一项挑战。基于这些需要，管理层坚持主流住宅开发的业务模式基础上，尝试与住宅相配套的其它物业类型，逐步培养非住宅业务相关能力。基于“与城市共同发展”的进化思维，让之后的万科打造了强大的消费地产运用能力，也成功的从“聚焦住宅”的战略转向“城乡建设与生活服务商”的战略。如果仍然坚持只做住宅，那会是个没有未来的万科。 2009年年报显示，公司对外捐赠支出0.48亿元，2008年是0.54亿元。主要是万科在2008年参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作，捐赠支出1亿元的方案（不是给哪个公益基金会，是万科直接参与建设等的开支），最终提交股东大会审批通过，并在年报中披露具体的支出情况。爱尔眼科2021年至今（年收入160亿左右，净利二三十亿）多次向控股股东控制的湖南爱眼公益基金会捐赠5.5亿，单笔最大1亿元，仅召开董事会终审通过，没公开支出去向。在收入和净利规模差距很大的情况下，同样是捐1亿元，授权和资金流向却截然不同。本分的管理层与不本分的管理层，拿到台面上一比较，答案一目了然。 资本运作 2009年管理层酝酿公开增发不超过总股本的8%的A股，向原股东全额优先配售，剩余部分采取网上、网下定价发行的方式发行，募资不超过112亿元，其中92亿元用于住宅项目开发，20亿元补充流动资金。但在一年有效期内，宏观政策调控，增发方案未能获得证监会审批，之后A股市场关闭了对所有房地产企业的融资。 财务数据 2009年收入488.81亿元，按全国商品住宅销售额算，市场占有率降至1.66%，销售增长但市占率下降，主要因为万科坚持高周转策略，在2009年需求爆发时没有足够多产品供应。这也侧面说明了，房地产行业平稳发展更有利于稳健的优质企业。 2009年归属上市公司股东的扣非净利52.32亿元，增长较多主要是上年计提的部分存货跌价准备冲回。 2009年经营活动产生的现金流量净额92.53亿元。 2009年末存货900.85亿元，较上年略微增长了4.87%，其中现房和在建略微减少，储备土地增加了90亿。 2009年支付现金红利5.5亿元。 2009年末第一大股东华润持股14.73%，与上年持平。 |
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央企房地产企业保利置业集团：前两个月销售额约45亿元，同比下降65.65% 地产航母合生创展集团：前两个月销售额约19.16亿元，同比减少45.57% 融创集团前两月累计实现合同销售金额约64.9亿元，同比减少64.12% 房子卖不出去啊！房产中介和房吹们的人造小阳春，在哪里？他们都卖不出去房子，你万科能卖得出去？ 房子卖不出去偿债高峰又到来，高利率美元让房企连利息都还不起。万科被实名举报偷税漏税超千亿元！而且万科拒绝交账目供检查，只能借新还旧拖延时间，美其名曰“延期去杠杆”，变卖资产只求现金续命！万科欠新华保险100亿元还不了想展期，万科集团董事会主席郁亮携相关部门赴北京谈判展期被拒。连辟谣都那么含糊其辞！房子卖不掉万科能把刀架老百姓脖子上逼着人家买房接盘？机构们已经清仓万科，无论是股还是债，跑晚了就被埋！碧桂园被申请清盘，它爆雷害的人数比恒大还要多！德意志银行申请世茂清盘！上海房企大发地产也被清盘！ 中国央行过去6个月就把资产负债表扩充了5万亿，疯狂印钞但是2023年通货紧缩却越来越重，足以证明房地产崩盘导致的债务通货紧缩的威力有多么大！中国M2一直在增加但是房价却暴跌了，猪肉价格也跌回2013年，买房抗通胀的人抗了个寂寞！最惨的是在通货紧缩的时代房贷是最大的负债，房子也就变成了最大的负资产，负动产会长年累月持续不断吞噬房奴的现金流！ 鼎益丰爆雷在深圳具有压倒性的地位，深圳土著房东们都信这个神棍，多年来手里有点闲钱都投给他，资金规模以千亿计。鼎益丰爆雷对深圳房东人群后果是灾难性的，连锁反应会非常恐怖。大量深圳房东从银行套经营贷然后投给鼎益丰，挣幻想中的30%的高额回报的。2024年大量深圳房东经营贷爆雷，资金链断，这下就完了，一切全都完了！深圳房价会因为鼎益丰爆雷而继续暴跌，量价齐跌，无人接盘。深圳房租也会跟着暴跌。 香港北部都会区是吸引250万人口的科技生活区，跟雄安新区吸走北京和天津人口一样吸走深圳和香港人口，且增加深圳和香港的土地供应，降低深圳和香港的房价。同理还有上海临港新区以及一带一路起点的广西北部湾区和新疆自由贸易区等。互联网的发展对土地的平权效应，导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌，城市核心区域原本就已经缺乏活力，商业面积严重过剩，新冠大流行期间更加死气沉沉，新冠加速了这一趋势。滴滴共享汽车的商业模式，远程办公、居家办公的新生产力都已经打破了地域壁垒，而互联网的最新形态元宇宙也加剧了房地产行业的长期萎缩。 中国房地产是一个已经失火冒烟的剧院，所有人都看到了浓烟，那些卖掉房子的人已经拿着现金逃出剧院了，而二手房持有者走不了，他们还在焦急地等待下一个人买下自己的座位。 狼吃肉狗吃屎。狼吃完肉已经离场了去别的地方继续吃肉了，狗还在吃屎。狼经过狗身边的时候，狗以为狼要跟自己抢屎吃，就护着自己的屎。狗在想：你们说房价跌的都是想要买房子的！ 人最宝贵的是青春，青春对每个人来说都只有一次。人的青春应该这样度过：回首往事，他不会因为买房接盘而悔恨，也不会因为当过房奴而羞耻；临终之际，他能够说：“我的整个青春和全部精力，都献给了世界上最壮丽的事业——为刺破中国房价泡沫而斗争！” |
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一切的一切，都可以归结于一点，房子卖不动了。 房企都是靠资金推着往前跑的，只有房子卖出去了，才有钱还给银行和投资机构，也才能接着拿地搞开发，再卖房子回笼资金，最终玩转整个链条。 最核心的一点都是，房子能不能顺利卖掉，决定了房企的生死，万科也不例外。 可现在就连万科的房子，也卖不动了。 |
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中指院发布的数据显示，TOP100房企1-2月销售总额4762亿，同比下降51.6%，直接拦腰斩断。 其中万科1月销售193亿，同比2023年下降30.58%，1-2月销售额同比下降43.1%。对比其他脚踝斩的房企，这已经是非常好的表现。 |
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也就是说，行业整体的寒冬还在持续，最好的几家房企的房子卖的却一家比一家惨。 头一个喊出“活下去”的万科，危机感不是一般的重，岂会察觉不到背后的寒意！ 另一个值得注意的地方，万科大举收缩了拿地的速度，克尔瑞数据表明，2024年房企拿地排行榜，万科仅排第23位，就花了48.9亿，同自己事实上的第一房企地位格格不入。 |
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种种迹象显示，万科真的怕了！ 去年10月就因为债务问题，遭遇资本市场的狠狠狙击，万科最终请出了深圳国资委出马，才勉强摆平了风波。 这才半年不到，新一轮更大的风暴就席卷而来，连合作伙伴都不肯为自己说句话，向来未雨绸缪的万科，这次恐怕真要拿出“活下去”的魄力才能扛过去了。 |
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时间太久了我记得当时就是万科有利润，股价一直十块左右不涨，宝能举牌以后恒大介入，拖拖拉拉快一年吧万科股价涨到30多宝能退出，恒大的给了深圳地铁换了些地，以当时结局来看宝能恒大都赚翻，深圳地铁拿了股权。怎么看都是联手坑国资。 |
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