[商业财经] 北京房价2024年会继续下跌吗？

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[商业财经]北京房价2024年会继续下跌吗？

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北京房价2024年会继续下跌吗？
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北京房价2024年会继续下跌吗？

回龙观霍营老破小成交有的已经开始跌破4了，想出手的，尽快出手吧。。。

【回答禁止转载洗稿】
下跌不好吗？
下跌的时候不买吗？
等着涨起来再加钱进场吗？
想抄底？
太难离
目前在北京买房的，总结几点：
一、北京不推荐买的区域
二、不用预算可以买有潜力的区域
三、买家何时出手？
四、卖家如何高效卖房
【我建了个北京买房交流群，需要一起讨论的联系我：malimai2020】
一、北京不推荐买的区域
1、远郊区的房子、平谷、怀柔、延庆、密云
2、门头沟的非地铁盘，地铁距离超过1.5公里
3、房山长阳+良乡大学城2个区域以外的房子
4、石景山鲁谷+玉泉路2个区域以外的不靠近地铁的老破大/小，房龄在90年以前
5、昌平县城的老破大/小
6、顺义县城的老破大/小
7、近郊远郊不靠近地铁的商住房
8、环京城市房子不买，三河、大厂、香河、固安、永清、涿州、廊坊
9、全北京没下房本的回迁房
10、两区交界的弱的区域
当然假如你是买了纯纯纯自住，对于房价涨跌毫不在意，以后也不打算换房的，以上6点可以完全忽略。
二、不同预算建议买哪的房子
1、总价200万以内：房山长阳+良乡、亦庄马驹桥、通州北苑+梨园+果园
2、总价300-400万：昌平南邵+立水桥、石景山杨庄、丰台新宫、大兴旧宫+天宫院、朝阳东坝+定福庄、顺义后沙峪
3、总价500-600万：朝阳常营+北苑+四惠、石景山鲁谷、丰台首经贸、大兴西红门、昌平回龙观+朱辛庄、通州运河三角区、顺义后沙峪新房、亦庄台湖新房+次新
4、总价700-800万：朝阳双井+朝青+部分望京、海淀清河+永丰新房+西北旺、亦庄核心区+河西区学区房+河西新房、丰台南南-四环新房、石景山五环内新房、东坝新房（保利天汇-稍微超点预算）
5、总价900-1200万：东西海好学区的小户型、朝阳太阳宫+望京次新+奶西村新房（国誉府）+朝阳公园、丰台南三环新房（君礼著、天元、等等）
6、总价1300万-1600万：东西海次新、东城新房、南三环新房（北京悦府、端礼著、北京瑞府）
三、买家何时出手？1、选房源先看业主
A：着急卖房业主：这类业主基本就是先买后卖的人，假如房子在约定周期内还不卖出去，那么就面临毁约，所以这类业主谈价空间会比较大，刚需首选这类业主。
B：正常置换业主：这类业主可以确定是诚心卖房，不过他们是先卖后买，所以他们的谈价空间会针对市场好坏发生变化，市场行情不好的时候他们低价卖出也是低价买入，市场行情好了他们也是高价卖出高价买入，所以市场行情不好的时候，对于买一套房子的刚需，这类业主也是不错的选择。
C：多套房纯变现业主：这类业主基本上不着急卖房，市场行情不好的时候别想着pua他们，没用。他们有的是时间可以耗着，等市场行情变好了再卖。这类业主他们的房子都有一个特征，就是挂牌时间比较长，1年、2年、甚至是2年以上。刚需看中这类房子就别想着大砍一刀了。
D：挂着玩的业主：这类业主其实不是真的想卖房，就是把房子挂出看看市场反应，想知道自己的房子现在值多少钱。这类房子通常挂牌价相比同小区同户型的高个几十万甚至上百万，看中这类房子直接换房。
2、如何选到笋盘
一个比较笼统但快速有效的方法，在某壳APP里面筛选同一个小区同户型里头挂牌价最低的3套（房源比较多的可以延伸到5套），都可以成为笋盘，（非底层顶层，且不是有硬伤）。
这类房子都可以算是捡漏房。且大部分业主都是AB类业主。
3、作为买家何时出手
A、刚需已经有意向房源的前段时间一直在观望，挂牌价格跟期望的差距不大的可以试着约业主线下谈价，价格合适的就可以出手。
成交价可以参考同户型非底层顶层过去2个月的成交价。网上说的那种砍50 80万甚至是上百万的，首先得看房子总价，1000万的砍个100万目前市场是有可能，但是300、400万的房子砍100万那不是开玩笑吗。
别听风就是雨觉得市场不好的时候无论总价多少的房子都可以砍这么多，不可能，一直持有这种心态只会让你错失一套又一套的房子。
B、刚需没看好的不用着急，房子还得好好挑，别被各种还没落地的利好风声吓着了着急上错车。
C、置换的就强调，先卖后买！先卖后买！先卖后买！
D、对于买新房的看好就买，特别火的项目要早做准备（就是那种需要摇号的）（例如：越秀星樾、大华启宸府、森悦天城小户型......）。
一般的项目，北京90%的新房项目都会进渠道，只是迟早问题，不借助渠道中介宣传助力，根本就卖不完，所以不用还没开盘或者刚开盘就着急忙活的去售楼处，等等可省几万甚至十几万……看房前不妨先问问我。绿中介返现不了，没啥用。
E、还是针对新房，新房价格跟二手房价格不一样，新房的价格在开发商拿地的时候就已经决定了，再低也不会低哪去，不会出现打8折甚至更低的情况（北京不会），除非是那种远到快到河北的盘那是有可能的。
F、遇到合适的且总价比较高的房子不妨多给点定金，预防业主为了市场变化而发生的各种变数。
G、中介费能省则省，特别是现在实行买卖双方都收取中介费的情况下，链家不能垄断房源，大部分业主都愿意通过多家中介交易。
同样是500万的房子，链家1%，对比我这边0.5%，就可以直接省下来2.5万。同时业主也可以少付一半的中介费，相对来说让价也更容易些。
总价越高，中介费省得越多。别傻傻做冤大头。
四、作为业主应该如何卖房
A、先买后卖的业主：谈价的时候尽量多谈周期，至少3个月，半年以上更好。到了时间节点假如房子还没卖出去，价格适当往下调，因为毁约的代价会更高。
B、先卖后买的业主：除了关注自家房子价格以外，还得同步关注想买小区的房子，大部分情况都是低价卖出的同时也是低价买入。所以遇到砍价狠的买家你作为买家的时候也可以这么做。
C、纯变现业主：不着急用钱就先挂着，等市场慢慢起来了再卖。
D、针对所有业主：
1、不要直挂一家中介，所有中介都挂上，某家、某爱某家、某田、某21世纪；
2、诚心卖房的业主挂牌价可以参考已经在卖的非底层顶层的房子，底层顶层房子价格适当调低；
3、警惕某家中介的PUA，他们无论是PUA买家卖家都有一手，且经常会跟买家说一个业主压根就没说过的价格。
例如：500万的房子，你跟他们说最低480万可以卖，他们转头就会跟客户说450万可以卖。已经有粉丝反映出现过不止一次这种情况情况。
4、不要不同中介挂牌价不同，绿家挂500万，黄家挂520万，这不玩了吗。首先这会导致客户混乱，其次即使有意向的客户中介也不好帮你去谈价。
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最近，北京楼市最大的新闻莫过于距离天安门仅5公里，距离天坛公园仅2公里的二环外小区--西罗园，最新的成交价跌到：
3.6万一平。
西罗园小区位于丰台区，处于二环外三环内的核心位置，小区在八九十年代建成，是名副其实的老破小。
前几天上架了一套南北三居室，满五唯一，面积106.76平，挂牌价399万，折合单价约3.73万。

据中介反馈，这套房子吸引了很多客户看房，没多久就卖掉了，最终成交价为390万，折合单价3.65万。
目前该小区同户型三居室的挂牌价还在670万，这个成交价直接把小区房价砸出一个深坑，与21年高点相比：
价格更是下跌了40%?
当然，这套成交房源带有明显的硬伤，属于老破小，学区一般，楼层比较矮，客厅还有遮挡，影响采光。
但不管怎么说，这毕竟是交通四通八达，此前挂牌均价一直保持在5-6万一平的二环核心地段。
西罗园的案例也给广大购房者一个警醒：
买房时，千万不要贪图一时便宜，去选择带有明显硬伤的房源，不要幻想未来能有“低买高卖”的可能。
相反，在楼市下行期里，硬伤房源的价格下跌是无底线的，高低楼层的价差会成倍放大。
如今不仅是老破小的价格出现严重踩踏，就连号称能穿越周期的豪宅产品，也出现了砸盘现象。
北京豪宅的尽头，是万柳书院。
不管是地段、价格、学区、还是豪宅知名度，万柳书院都妥妥处在北京豪宅的金字塔尖。
2月24日，京东拍卖成交了两套万柳书院的法拍房。
两套房源起拍价分别约2900万和2990万，最终成交总价分别为5315万和5365万，折合单价约20万一平。

万柳书院价格的巅峰出现在2022年5月。
当时法拍了一套299平的大平层户型，最终以总价1.09亿元，单价36.4万一平的“天价”拍出，轰动全网。
相比两年前36万元一平的成交高点，万柳书院的房产价值大幅缩水，本次拍卖成交价格只有20万一平：
几近腰斩。
在已是跌跌不休的市场里，谁能想到官军也来火上浇油，加入了砸盘行列。
昨天，朝阳住建委又在北京产权交易所挂拍了18套位于朝阳新北苑中国铁建国际城小区的房源。

为什么说又呢？
因为在去年9月，朝阳住建委就挂拍过154套该小区一居和两居的房源，这批房源当时的起拍均价约8.8万一平。
不知道是因为当时定价偏高，还是非市场主流需求的小户型，最终只成功拍出了30套。
而现在挂拍的18套房源，则是更受市场欢迎的主流三居户型，面积约117平，总价约920～940万，折合单价约7.8～8万元。

虽然户型更好，更受市场欢迎，但此次的起拍均价与去年相比，价格还便宜了10%。
从中国铁建国际城二手房的历史成交数据看，去年底该小区同户型的成交价在1000～1100万左右。
本次法拍房的总价只有920-940万，随着这批房源入市，势必会分流新北苑的购买力，重挫板块价格预期，从而拖拽着板块整体的价格往下走。
现在最糟心的就是新北苑的业主，以及去年参与竞拍的购房者了，原以为这么便宜的法拍价格是抄底，没想到：
抄在了半山腰。
更让人瑟瑟发抖的是，据说官方手里还握有三四百套的房源，等待甩卖。
北京2月份最新的网签数据已经出炉了，整个2月份新房共网签1560套，二手房共网签6332套。
由于环比上月和同比去年都不是春节，咱们就不比了吧。但这个成交数据虽然不是历年春节里最差的，也算垫底了。
链家2月份的实时签约数据大概是2700套，以链家50%的市占率换算，全市总签约5400套左右。
当月实时签约数据的多寡，很大程度上反应了次月网签数据的好坏，可想而之3月的网签不容乐观。
从挂牌量、成交量、成交价、客户咨询量和带看量等指标来综合判断，目前还没有明显的小阳春迹象。
但市场整体已经接近二次崩溃的边缘，如果3月份中介的实时签约数据和市场热度还没有大幅起色，基本可以判定：
小阳春真要变小阳痿了。。。
话又说回来，北京房价继续跌到位，未尝不是好事。
对吧？

下跌是肯定下跌的，关键是，租售比，年化收益率。
比如，您在北苑路北地铁站，有这样一套156平米住房。
只能租每月12000元，还得房主交，暖气费，物业费。

而在同样的地段，有6套26平米独卫小公寓。
每月能收房租21000元，6套，每套3500元。
而且，真的比一套156平米的，更容易出租。
经济真的冷了，愿意自己住的人，越来越多。
很多人找不到对象，也真的，不打算结婚了。

每层1040平米（77×13.5米）四部电梯，两组楼梯，
一个公共厨房，请厨师和保洁，帮住户做保洁和饭菜，
服务式公寓，有各种娱乐活动，找玩伴，比结婚轻松。
这种楼，可以在限高更低的前提下，建更高的容积率。
要是能每套有个产权证，那卖的时候，都会更加赚钱。
即便只能6间一个产权证，租金上，也是谁买房谁赚。

北京房价算很坚挺的了，看看广州深圳都跌成啥样了…
先看 5 个点吧，老破小卖家着急出手的，腰斩价不是梦，参考西罗园怒砍 40% 出手。

会不会继续跌不知道，我只知道，我家的一居前年跟绿中介交流的时候得到的信息是，可以挂300万，要是想快速成交可以挂295万，前两天绿中介又来问我要不要卖，聊了两句，现在我的那套只能挂255到260了，小区装修差点的只能挂250，这还只是挂牌价，实际成交价只能更低；
然后问了下同小区的三居室，中介说现在大约是往年500万左右，现在基本是440万左右了；
而我18年买这套一居的时候全部下来是278万，71万的公积金贷款，这几年连利息带下跌，亏了三十几万去了；
坐标朝阳常营，交通有地铁六号线，商圈华联路港城，去年边上的也正式开诊，学校有陈经纶保利。

以下这是老东城片区1月份的成交数据，持续关注的话，希望能帮到各位

可以参考关注一下2023年的，我把新政策的详情也发了，专业的人干专业的事，专业的事还得专业的人去办。在此说的不是太方便，如有想了解的话，关注我或者单聊这样能给出更多的买房卖房的建议。

北京房价畸高很多年了，尤其学区房。
现在到了北京房价回归正常的时候了，北京房价即使腰斩，即使降低到现有水平的四分之一也不为过。
出来混迟早要还的！

会的，已经在跌了。
我22年的时候看过房，不是什么豪宅，就是普通的，二十年房龄商品房，也看了，这是北京不能再刚需的房子了。
这种刚需房大概降了10%左右吧，之310成交的房子，现在的挂牌价是283.砍个十几万问题不大。
北京不开放限购的情况下，24年北京还会降的，但是说大降那是不太可能的。

肯定越来越低，再等一等，随着人口越来越少，房子越来越多，五年之内尽量不要买房子买股票买基金，看看前几年被互联网P2P忽悠的接盘侠们。当然如果你的钱特别特别多可以随便霍霍也愿意做接盘侠冤大头，那就无所谓了。

客观的说，目前已经在跌了，但不是很大跌幅，像钝刀子割肉，差不多几个月跌个百分之五。
受冲击比较大的是品质较差的老破小学区房、五环范围的老破小、塔楼社区更是没人看。
本轮是经济周期结果导致，限购政策调整不能改变趋势，只能延缓而已，看样子要嗷几年苦日子了。

北京的二手房市场，和上周末售楼处爆满的一幕，形成了鲜明的对比：
跌的KX都没了。
我们以西北旺、永丰片区为例，这是上周末中海富华里富园售楼处现房登记现场：
项目首次开盘在2022年底，首期开盘362套，参与摇号人数就多达888组，陆续开盘的几次都卖得非常好，尤其是80平两居小户型，更是一房难求。
现房意向登记消息传出来的时候，就有购房者赶着第一时间去登记碰碰运气。
但我们复盘了区域内几个小区最近的成交价格，却实在是惨不忍睹。
百旺茉莉园，一年内，跌了353万，跌幅21%

2023年12月成交的一套大三居室，成交价是1347万。
同户型2023年1月的成交价1700万，不到一年的时间跌了353万，跌幅21%。
考虑到第一套房子面积较大，第二套房子面积小了约9平，实际降幅要小一些，但至少在2、300万。
小区里的两居房价也在下跌。

2022年12月成交的一套两居室，成交价是1102万。
同户型在2023年12月的成交价是949万，跌了153万，跌幅14%。
中海枫涟山庄小区，一年半，跌了230万，跌幅19%

2022年8月120平左右的三居成交总价1260万。
2024年1月同户型成交价1030万，不到一年半跌了230万，跌幅19%。
对于最近的市场，大家有什么想法，欢迎评论区留言讨论。
说说个人看法。
一、房地产政策本身。
首先，上层的智慧最终是能推动向好的，尽管道路曲折。
其次，房地产始终是支柱产业，不容置疑。
越是重头的行业垮掉，给全社会带来的经济问题越严重。
在高精尖制造业没有接力之前，先不要盲目的挥刀自宫，我们要练的是独孤九剑，不是葵花宝典。
另一方面，过去的导向把控制房价大涨与控制房价上涨的概念混淆，房价上涨是安居乐业的通胀本质，让房价不大涨是对的，不让涨就是不讲科学。
下一步一定是更加精细化的刺激需求端，但同时还要避免房价大涨，这个很考验一线执行智慧，既要又要必然在某些尺度上有所牺牲。
所以大家对政策的体感好像没有想象中的那么刺激，市场表现为仍然有大片二手房在降价。
我们一直强调，未来到6~9个月是很好的窗口期，再往后，核心城市大部分房子的房价依然会往上走的。
昨天的文章中我们已经讲的很清楚了，谁发烧感冒吃了药当时就好了？更何况房地产这么庞大的一个盘子，大船掉头是最难的，这是基本常识。
如果你当前对房价看不清楚或者对市场有较好的见解，可以在评论区给小窝留言，或者关注&私信进购房者群交流。
对于北京的购房者来说，17年12月房价低点以来的任何时候都是上车的好时机。
二、买新房要远好于普通二手房
特此声明哈，并不是说新房就能完全碾压二手房，而是我们从多个角度进行客观对比，并且结合不同购房者的实际需求得出的结论。
就当前北京市场而言，购房者买新房要远好于普通二手房。
新房的定价是被限价的。很多好位置的新房比周边的老破小都便宜，性价比显得非常高。
几乎相近的价格，不管是从外立面、社区规划、物业、安防系统还是装修，哪个方面新房都是碾压性的优势。
就拿文中的两个小区对比，百旺茉莉园的环境是这样的：

富华里富园的环境是这样的：

价格差不多、区位差不多的情况下，你选哪个？
从实际居住角度来看，新房户型不断优化升级，从实用性、功能性和布局等方面优于大部分二手房。
印象非常深刻，我们之前有个购房者买了朝阳东坝保利天汇的160平的四居，是卖了望京的老破小两居换的房。

（现住房户型图）
他们家三代同堂，老人在家带孩子，夫妻两人加上孩子和保姆，一共要住六口人，两个卧室根本不够用，客厅搭了个床拉个帘子隔了一块小小的区域保姆凑合住，这居住感想想都糟糕。
他们看了保利天汇的四居后果断决定下手，南向三面宽，通透性非常好，他们后期打算要二孩，卧室也足够用了。而且户型方正，几乎没有浪费面积，不像现在住的两居，过道浪费面积至少6、7平...

（保利天汇160㎡户型图）
关键是，他们还煞有介事的做了个户型对比表，不比不知道，比完立刻高下立判。

除此之外，新房外三内五的件设施提升，物业服务更好落实，对购房者而言居住舒适度更高，并且产权清晰，交易简单，税费少。
当然，二手房选择性多、所见即所得，周边配套相对齐全，生活便利度更高。
所以市场上周边配套好的新房，通常都会卖的比较快，才会出现热门片区的新房上周末售楼处爆满的一幕幕景象。
最后，聊点买房方面的建议，不喜勿喷。
再重申一遍，这篇文章的目的并不是鼓励大家都去买新房，而是从客观的角度当前的市场情况。
北京的房子，只要你买的不差，算是不错的好房子，中长期价值一定是往上走的，波动不如股市那么大，但胜在稳定。
不过要注意片区，房源的选择，另外不建议加太大杠杆。
在北京的购房者，刚需也好，改善也好，抓紧时间上车，未来到6~9个月是很好的窗口期，虽然可能略晚了一点。
计划今年入手，现在还没有头绪的，买房遇到卡点的，关注&私信，我们详细聊聊。
觉得本文对你有意义，动动发财的小手，点个关注吧！

楼市终极兜底的大招来了。
北京，上海这些大城市，楼市滞于置换环节错位。就是换房的主力是有房阶层，结果因为这些人的老房子卖不出去，所以买不了新房子，造成楼市其实并没有达到预期的效果，当政策不能达到目的，这把政府直接出手。前天，央行批准1000亿长租房信贷资金，在长沙，长春，郑州等八个城市首先试点。为什么叫试点？因为最终的目标是北京，上海等一线城市。
1000亿，如果都换成北京和上海的二手房，假定500万一套，能换2万套；这两万套二手房一旦解套，不但能立马产生1500-2000亿的新房销售额。去库存立马见效。开发商还解了套，土地财政再次生龙活虎。只要开发商再次拍地，这1000个亿就地又回到财政
政府也不亏，2万套房当，房租是与市场房租保持一致的。北京这样的房子一个月至少8000块，那么每个月至少1.6亿的收入。一年就将近20个亿。这利息绝对的绰绰有余，另外，还能为地方财政产生至少50年的稳定收入。
说到影响：1、短期看，京沪房价必涨 2、长期看，房租也得涨。这个原理就不用我讲了吧？
这账算的。绝了！不过，指望保障房兜底省钱的穷人，又一次要失望了。

京房社
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北京楼市也要进入到了博弈期了。
现在北京楼市的二手房房东如果是诚心卖房子的，那么肯定是愿意降价的。
北京房东那边不愿意降价卖房子的，那么现在有可能都已经把二手房给下架了。
现在北京二手房降价卖，已经是北京楼市的一个共识了，尤其是在北京楼市总价600万以下的二手房房源里面，这个特点就更明显了。
不管这个总价600万以下的二手房房源是在哪个位置，只要房东想要卖，就需要降价。
北京楼市现在的待售二手房数量还是维持在了一个高位，整体还是在14万套以上，这也说明了北京房东在期待今年3月份的北京楼市。
毕竟北京楼市2023年的二手房成交量那么高，而且12月的时候，北京二手房成交量也接近了1.3万套，北京楼市2024年出现小阳春，这是一点都不奇怪的事情。
唯一不确定的事情，就是北京房价会不会因为大家都在等着北京楼市小阳春，从而导致到时候待售二手房大量增加，而超过了小阳春时买房的刚需购房者数量，让北京房价还是只能形成一个量涨，而价格不涨的情况。
现在北京楼市买房的人都挺聪明的，没有几个笨人，所以想要在北京楼市割韭菜，是挺难的。

有事问彭叔
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和做二手房的朋友聊天，二手房现在还是不是特别理想，新年伊始，成交数据基本还是延续2023年底11月和12月的行情，以价换量。新房部分开发商因为没有了年底的回款任务，一月份有的楼盘已经开始偷偷涨价了。
2024年北京的楼市走势大致会和2023年保持一致，春节后的小阳春不出意外还是会到来，北京四五月份开始做学生入学信息采集，孩子上学问题是刚需中的刚需，学区不错的小区会有较好的表现。
北京24年的楼市政策大致会继续围绕降利率，减税费来进行，放开郊区县的限购政策也不是不可能，城六区放开限购基本不太现实，这和北京的整体城市定位有关系，这些政策的主要目的是稳住房价，至少不出现大跌的情况，刺激有买房需求的人进场，承受杠杆，贷款买房，只有贷款，银行的钱才能流出来，避免发生系统性的金融危机。
但是现在的主要问题是大环境不好，经济衰退，楼市的主力刚需客群对未来很迷茫，即便身在北京这股寒意也丝毫不减，刚需不动，置换改善的链条就动不起来，楼市想好只有刚需放心进场才能激活。
而整体经济的复苏不是一蹴而就的，需要时间，扭转大家的预期也需要时间，今年北京的主要工作基本围绕大基建，城中村改造，住宅双轨制，基建的速度明显在加快，公司附近石景山苹果园附近的道路和写字楼现在的工人数量是去年的几倍，也就是说流向基建的钱已经到位了，城中村改造需要的时间比较长，是给钱还是给房票现在还没具体政策。而住宅双轨制也不能一夜之间实现。
所以今年到现在整体上大家还是观望的氛围浓厚一些，至少前半年看不到普遍回暖的迹象，值得注意的是没有学区的老破小会继续跌，这种房子看不到出路，以后最好的结果就是政府或者企业收购做保障房，劝各位别碰。

不仅北京，对于全国都适用。只要还是房住不炒，那么绝大部分的楼盘还要继续跌下去。
在全球数一数二的租售比的现状下，现在房价在回归使用价值，那么下跌是很正常的事。
衣食住行，有人吃个海底捞还不舍得呢，出门能走路不骑共享单车，就这个消费能力，买房咋就敢背几百万的贷款？因为潜意识没有把买房当作消费行为，还是当作投资性为，所以敢加杠杆。
当所有人都断了炒房增值保值的念想，这个社会不搞户籍制度，能够租售基本平权。那个时候房价会回归正常。
一个普通人十年的工资当地买房这房价和工资比已经是不低了。所以2024年-2026年，如果北京平均收入没有大幅提升的话，如果没出台鼓励炒房的政策的话，那北京房价必然也必须继续阴跌。

会继续跌，房产的投资回报率是5%，房产的投资回报率的计算公式是：年租金/房价
如果租金不变，房价一定会跌，直到跌到这个比值是5%，打个比方，如果房子的年租金是60000元，那么房价是120万就是合理房价，超过120万房价就是虚高，一定会回归到这个价值。有一个最简单的方法，就是月租金*300。
不讲投资回报率，去讲什么政策救市，货币超发，区位优势，通货膨胀，通通都是转移话题，混淆视听。
资本看不上，房子过剩，人口减少，房价肯定会持续下跌，直到投资回报率达到国际标准，资本才有可能进入做长线投资，这时房价才能止跌企稳。

朝阳某小区挂牌价调整

会的，从去年开始已经跌了一年多了。近期有换房的打算，虽然我不着急，就跟着中介看了看。跟中介聊天后发现北京80%的购房目前都是换房，源头就是刚需300～500万上车后，才能启动一系列置换……然后二居换三居，三居换四居或别墅或润…现在刚需都降薪或失业，没有接盘侠了…
目前北京房产几乎全是买房市场，有价无市，不要看挂牌价，现在大多小区挂牌价比去年低了10%左右，还是虚高，要是想买，可以在挂牌价基础上砍刀。
一般500～600万的房子可以砍50～100不等，1000万左右的可以砍100～150不等，或者直接参考19年相对低位的价格报都可以的。
户型差，楼层差，老破小，即使学区好也不联系入手，买了后后续出售会越来越难，目前北京新生儿出生数量已经比五六年前腰斩了，往后孩子会更少，上学会更容易…房子会回归到原本的居住属性。

隔壁的香港“撤辣”，2024年2月28日上午，香港特区政府财政司司长陈茂波公布2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》。陈茂波表示，经审慎考虑当前整体情况后，特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
海外的事情不说，香港会不会吸血四大一线城市？
香港弹丸之地，人口不过6-700百万，大约是四大一线城市的6%左右，但近几年吸引外部的人才流入数字并不小。
中国大陆四大一线城市扭扭捏捏地“放开”，其实又不敢都放开限购。
如果四大一线城市不赶快放开限购，吸血二三四线城市，谁来接棒呢？

才开始跌，还有得跌了，不用着急，跌个5-10年都是很正常的

只想说一句，近两年买房的，真是日了狗了。

会不会降价我不知道，我只知道开发商比我聪明。
去年年底融创one9预计卖17+，
而现在马上开盘了卖15.8。
单价甚至比南侧的泛海二手房还要低。
可品质容积率好太多了。