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[商业财经]原国家房改课题组组长孟晓苏表示「央企国企应退出竞争性商品房市场，回归保障房战场」，哪些信息值得关注？ |
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近两年，房地产市场销售出现降温，购房者也越发关注房地产行业宏观政策的导向。 2023年年底召开的中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两… |
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首先还是说明一下，孟总的另一个身份是中房集团原董事长，这个信息同时摆出来，似乎更有利于理解其观点的立场。孟总近日的“有名”言论：中国的房地产并没有到顶，农村土地，宅基地流转，可以拉动中国经济以8%的高增长，并且还可以持续20年。 |
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孟总的其他“代表性”言论： -建议有条件的年轻人可以让父母买房。 -不能一边做人工呼吸一边掐着脖子。楼市没泡沫，应全部取消限购。 -中国房地产是“老黄牛”，不是“灰犀牛”。 -我们这些专家推动房地产实现了银行、地产商和老百姓的三赢。 -先从小产权房开始征房产税，阻力小。 -去旅游度假城市买房，既能住又能保值增值。 -生育率低不只因房价高，不能把怨气都撒在房价上涨上。 然后抛开孟总，再看看问题本身。 1.保障房/保租房的政策出发点、内部机制仍是有很大问题或者说风险不透明性的。 就好比1月出台的“给8 个试点城市获低息贷，收购存量商品房用作保租房”的政策一样，看起来能够一举多得：既能稳住房地产均价腹泻式的下跌、又能给买不起房的人提供居住保障、还能承接大量的超发流动性。 所有的政策，都是为“国字头系统”服务的。在没有有效监管的市场环境下，所有的风险都是可以通过繁杂的金融衍生品来分散和化解的：通过“风险的客观性”，合理合法收割个体财富。 保障房的资产收益率不到1%，如果大范围推广这种模式，银行系统会成为风险最大的承接点。那有没有通过金融市场，化解风险的办法呢？ 当然有--公募REITS。 这玩意儿的“好处”就是认购后无法申购赎回，在认购发行时凑够钱。后面以所购买的固定资产的租金收益来实现投资收益；要出手，只能在市场找好下家。但是，投资是有“风险”的，“不一定赚钱”是一条真理，到时赔了只能怪你眼光不行，和A股的收割逻辑一模一样。 2.央国企本应担负起的重任。 背靠国有金融系统，在流动性获得和债务展期，甚至资源获取和主营业务开展方面有先天的便利性。按理说，应该逐步退出或者减少在包括“保障性住房”等垄断性行业的经营业务，或者保留在关系国计民生的关键行业的市场份额即可。一是能够进一步降低居民的综合生活成本，直接提升可支配收入，有利于提升内需；二是真正将市场竞争机制引入这些领域，提升产品品质和产业科技水平，给整个国民经济和社会发展一个更坚实的基础；三是，央国企切实的担负起原本压在民营企业身上的科技研发重担，充分利用体制优势，推动产业升级和科技发展。 2.不管是国企还是民企，在房地产行业的核心经营方式并没有本质区别：高杠杆高周转。之前的三道红线，截止到2022年已经把多数民营房企划在“圈外”了。央国企的债务风险并不是小，而是由于仍能获得流动性支援，所以被超发的流动性所掩盖罢了。 这种情况下，央国企房企面临的主要问题和挑战，与民企完全一致。如何出清现在的房产库存，同时在新的宏观经济形势下，引领房产价格/价值回归合理区间。而不是现在“抽身走人”，利用垄断的流动性获得便利，延续之前的高杠杆高周转模式，瞄准相比房地产中强刚需性质的“保障房”项目。 |
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excuse me？黑人问号脸。 央企国企退出，现在这房地产环境，你还指望现在民企有钱去拿地开发？ |
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24年1-2月拿地，有几个是民企？ |
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21年-23年，看看国家队的拿地贡献，看看民企的拿地变化 国家队真退场了， 谁来填补这个塌方？土拍没人接盘，谁来给公务员发工资，都指望转移支付？ 上海 2022 年首批集中供地 36 宗地块全部成交，总成交价 834.72 亿元，这数据说明什么？?www.zhihu.com/question/536806798/answer/2523084667?utm_psn=1748011519290232832 两年前还没暴雷的时候已经全靠国家队托盘土拍，何况现在？ |
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符合混合经济体优势的发挥，过去文章经常提到的一个点：集体所有制保障公平，民营企业保障效率，这本该是混合经济体最大的优势。 然而现实中却愈发偏离初衷，国有资本坐拥优势地位，更低的信贷成本（不止是利息，还有中间环节的信用背书等），更大的容错，即便负债累累也往往兜底比民营企业大得多，在特定领域更是几乎坐拥垄断地位，比如金融，提供什么服务了，凭什么能攫取那么高的利润。房地产是我国过去几十年地方最重要的税源，甚至重要程度高于普通的税收综合，也就是所谓的50%理论，后者收入环节和花钱环节监管更严格，而土地税则自由度很大。从房地产过去的分利模式也能看出来，地方银行拿走大头，房企拿走小头，关键是这个池子太大了，关乎大几十年的居民财富积累，一点点就是巨量的财富，都赚得盆满钵满，然而公共福利却停滞不前，集体所有制反而充当了垄断地位下的分利者角色。 要么坐拥垄断地位，来保障公平，要么放弃垄断优势来进行市场竞争来保障效率，但你不能既坐拥垄断地位分利，还要形成对市场的绝对碾压，既不公平也不效率。且保障性住房也需要市场竞争，盖房子这东西比较不是什么技术壁垒极高的东西，公平的竞争环境比让谁退出都更加合理。 要说到义务，集体所有制本身就是全民所有的财富，更加代表集体的利益，如果更加关注福利性质和低利润的保障性住房，自然也是很好的事情，大家的资产给大家办事，如果不能做到保障公平，那么就给市场更公平的竞争环境，政策制定出普适的规则大家一起来执行。 当然很多建议其实都是滞后的，比如房价高增长阶段如果更加关注保障性住房的规划和分配严格监管，而不是一窝蜂的去分配居民口袋里的积蓄和负债，现在房地产下行周期，风险也不至于这么大，现在反而商品房没利润了，才鼓励退出去关注政府举债支撑的保障性住房，好像还是分利去了，合适的时间干合适的事情，现在开始关注公平和保障了，可能还是晚了一些。 |
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房地产市场销售降温，“万科”23年净利润远低于3年前？ |
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最近万科可谓是站在舆论的风口浪尖上。在2023年中国房地产销售额百亿企业百行榜上，万科赫然排在第二位。 |
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但在2023年年底，万科遭遇舆论危机，深圳国资委发布声明，称“万科具备足够的安全性。” |
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不仅如此，深圳国资委还将100亿的城市项目承接的万科做，盘活了万科的大宗资产，让万科度过了难关。 |
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但就在前几日，万科再次陷入危机。而起因是一张关于万科的微信聊天截图在网上疯传。在截图中，当事人称万科的郁总去北京谈判，目的是为万科所欠的100亿展期，但已被拒绝。 |
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可一张没有根据的聊天记录怎么会引来这么多关注和讨论呢？ |
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答案还是因为房地产行业开始走下坡路。在这种情况下，尽管是一张没有根据的截图，也足以导致万科债券跌价。 |
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天眼妹本着严谨的态度，调查了关于万科的相关企业信息。 与万科相关联的公司为「万科企业股份有限公司」，该公司成立于1984年5月，实缴资本685247万元，目前已经上市。而「万科企业股份有限公司」的法定代表人为郁亮。 |
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天眼妹还找到了「万科企业股份有限公司」财务数据，在2023年第三季度，「万科企业股份有限公司」营业总额为2903.08亿元，同比减少14.3%；净利润为201.27亿元，同比减少22.82%。2023年的总收入与净利润甚至不及三年前。 |
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其实，这几年房地产爆雷的消息屡见不鲜，在去年的一则问题中提到，截止到2023年7月，已经有三百多家房地产企业破产。 |
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曾经作为“华南五虎”之一的富力地产，连续两年亏损并出现流动性危机。并于2023年7月，富力地产被两家债权人同时向广州市中院申请破产重整。 |
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面对目前舆论带来的债券跌价，除了新华资产的回应，不知万科方面还会有什么动作。在央企和国企退出竞争性商品房的环境下，万科背后的股东还会不会出手。 对此你有什么猜测呢？快来评论区说说吧！ PS：天眼妹带着专属优惠业务码来啦，打开天眼查会员页面https://app.tianyancha.com/channel?channelCode=Market_tyczh，购买前先输入113773最高立减100元哦～ |
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这释放的是一个非常危险的信号。很简单，现在房地产一地鸡毛，央企国企也不例外。这时候将手上的项目定义为保障房，意图是什么，不是很明显吗？ 什么叫一视同仁？有利益的时候就是竞争性商品房，要亏本的时候，就是保障房。好处占尽，风险全无，这口饭也太好吃了。 也不想说什么了。金蝉脱壳谁不会？再这样搞，民企只能用另外一种方法金蝉脱壳了！ |
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他核心观点是中央财政拿出1万亿元， 地方财政配套资金1万亿元， 银行贷款，信托，保险，社保等资金作为贷款投入， 1万亿元变成5万亿元， 2023年全国商品房销售额116622亿元， 短期扔5万亿到房地产，傻子都知道房子会涨。 孟晓苏：建设保障房的关键是资金。我认为，保障房建设需要中央财政带头出钱。前段时间，中央财政已经发行1万亿元国债用于地方减灾，我认为可以发行同等数量的国债用于各地保障房的建设，这个钱未来是能够收回的。 假如中央财政能出1万亿元，地方财政配套资金1万亿元，再加上银行贷款、信托、保险和社保等资金作为贷款或投资进入，1万亿元很容易放大到5万亿元，这样规模化的保障房建设就可以开展起来了。 保障房建设有3种， 1收购一些居民二手房，让这些居民拿着钱去买房， 二手房修缮后作为保障房。 目前苏州等地正在做， 2城中村改造，因为需要大量资金，周期长， 这些地方建设一些保障房， 3收购私营房企等项目，央企国企接着修， 因为这些私企企业缺钱， 其中1,2会增加需求， 其中3会缓解私营企业缺钱，其实市面主要是私企带头降价。 |
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保利发展等上市央企股票要继续跌了。 |
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像保利这种既是央企，又是公众上市公司的，眼看调整周期一两年就结束了，你让人家退出赚钱的改善市场，给其他人让路，让为国接盘的股民情何以堪？ |
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这个提案虽然在我看来晚了一点，但是，符合时代的提案最佳的提出时间永远是当下。 相对于民企，央企和国企在国家战略中有更重要得意义，像是央企在国家战略性产业和重要领域发挥着关键作用，国企常常在本地区的经济发展和产业结构起主导性作用。 如果把房地产比作一个游戏，央企国企扮演的角色不仅是玩家，还有NPC和裁判甚至游戏规则制定者的角色。 如果把企业对社会的责任分为底线责任和上限开发的时候，我倾向于在如今这个时代，央企和国企的底线责任是更突出的，这种底线责任的重要性尤以房地产为甚。 现在的房地产本身是个泥沼了，这点基本可以达成共识（当然部分房地产从业者仍在在朋友圈里鼓吹房地产马上又要坐上快车道了，这一鼓吹持续了好几年，但并不能挽救房地产的颓势）。 十多年前，在中国有一个词很火：“鬼城”——大规模的、雄心勃勃的城市化项目，这些项目激发了投资，但却没有吸引到人口。 最近我又想起了了这个词，然后突然发现，这几年提鬼城的人少了。 而原因有三点，一是在10年以后，地方“开发新城”的手段高明多了，往往利用户籍制度、学区医疗资源进行行政上的强力人口迁移，不少鬼城的确通过资源先入达成了人口的涌入； 二是一些大城市，本身存在人口溢出的动态倾向，带动了鬼城的发展。三是在时间的作用下，大众的认知被钝化，说直白点就是习惯了存在，反而忽视了存在本身。这三个原因保持着互相影响，又影响着城市中新开区的发展，甚至城市主城区的发展。 举一个很多人应该知道的例子，去年我去了十年前被很多人认为是“鬼城”的某直辖市的一个区的大商场，当时正值周日，而人流量少得可怜。一些媒体也表示，如今这片区域，比十年前完全荒废的街道要好得多，但是，人仍然是最大的问题，基础设施的利用率过低。 这是大城市的状况，小城市的状况比这要好很多，也差很多。 好的在于由于人口相对较少，面积也相对较小，城市资源的迁移比如市政办公比如教育学校比如医疗卫生，都能更成功带动部分人口迁移，但差很多的问题在于——小城市的人口少，颓势无可挽回，让“好得多”成为“差很多”的先导。 我再举一个例子，我老家是一个小城市。这个城市现在有三个所谓的“市区”，老市区——基本建设大概在上世纪90年代就基本完成，市区（基本建设在13年左右完成），新市区（基本建设在18年左右完成）。老市区现在基本已经停止了大的缝缝补补，市区基本定型，新市区明面上仍然在扩建，但其实各种预期内的项目都在停摆或者半停摆状态。 如果外地人来这里，可能会被所谓的“新市区”的城建所震惊：更多的高楼，更宽的马路。但是，对于本地人而言，真所谓的热闹，还得是13年完成的市区。当然，由于三个市区的分流，实际上哪个也说不上多热闹——这点在非大型节假日的周末三个市区的大型商超里体现极为明显。人都不多，马马虎虎。 而更可怕的事情在于住宅，也就是大众认知里的房地产。本地的房地产价格依旧稳定，尤其以新城区为甚，新楼盘价格仍然远超平均价格（平均价格为5k左右，新市区的新楼盘很多能在7k，8k甚至上w）。 这点其实也不稀奇，房地产的价格和传统意义的奢饰品（收藏品）不一样，它的价格锚定更依赖于交易的，虽然房子对于普通人来说也够奢侈，但是传统的奢侈品一次成交就可以给同类产品达成锚定，而房子的价格是需要一定的交易量才能真正得出。但是，新市区的房子成交量是真的低。 完工开售一年的小区，出售率不到2成的大把。当然在中介口中房子卖完了没几套了，但实际上不过是自己手里就这么几套，（我本身也做过房地产相关的行业，仍和部分仍在房地产市场工作的原同事有保持联系）。 这些小区普遍建设其实是不错的，有水系有假山，有的甚至有亭台楼阁。但问题是，一切服务都来源于钱，没人入住的小区就是没钱，未来维系小区服务运行都是要钱的，尤其是高楼。 钱从哪儿来是一个这些年来最值得关注的难题。 除了人口少支撑不起房市以外，更可怕的是人口的流出。中国过去十年，已经基本完成了乡村→城市的人口流动，当然也撑起了过去十年的房地产。如今人口流动的模型更集中在中小城市向大城市的流动。 我高中是在老家的省重点中学，我闲来无事曾做过一个小统计，分班前后我待过两个班，而这两个班加起来人数过百，但回老家发展的不过10。而本市中产的孩子基本都或者考入或者找关系花钱进这所学校。中产的孩子在离开，潜在中产不愿意回来（当然有的人认为中产在我国是伪概念，但并不影响这一结论）。 在这一点上，还有一个更直观的：新市区二手房市场的卖家组成，绝大部分是父母给孩子买的房子，但孩子不回来，房子便只能出售。 很多中小城市都是这个样子。有一句话嘛，以前瞧不起东北，后来发现东北原来是领先了一个版本的地区。 人+钱，构成了如今房地产的基底。这句话不仅适用小城市，在大城市也适用，不过是另一个方向：由于人口的继续流入，房地产仍然维持高价，这种高价是由持续的交易构成而非卖方趁交易不足而胡乱喊价。这个时候，经济适用房廉租房等房子的托底作用就体现出来了。 央企国企抽身，一方面是从房地产必然的泥沼抽身，另一方面也是在应该发挥作用的地方发挥底线责任。 至于房地产的民企，无论是抽不出身还是仍想赌一波的，我一贯的观点是，出清制度很有必要存在。当然了，这几年房地产地方民企也在自救，这几年旅游行业被爆炒，其实很多地方本质是房地产转型，并将房地产的营销模式复刻到文旅，这点就不多说了。 |
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现阶段来看，央国企再不给楼市兜个底，那不彻底让老百姓眼睁睁看着房子成为钢筋混凝土嘛！ 关于央企国企退出竞争性商品房市场，其实早在2010年，国务院国资委就曾对78家非房地产主业央企下达过“退房令”，要求它们全面退出房地产业务。由于种种原因，这一决定并未得到彻底执行。随着2016年楼市的火爆，央企和国企背景的房企再度成为焦点。当年，拿地支出前15名的房企中，有8家属于央企和国企，显示出国有企业在楼市中的强大实力。 后来为了规范央企的投资行为，2020年“退房令”得以重启。国资委发布通知，明确规范央企参股投资，不得涉足商业性房地产等禁止类业务，当时这一举措标志着国家对楼市调控的决心和力度。 但时过境迁，现在房企面临金融收紧、市场需求下降等因素的影响，中国房地产行业面临着前所未有的困境和挑战。一些开发商出现资金链断裂、项目烂尾等情况。 其实都知道回归保障房战场是好事，但是资金从哪来？怎么有效保证合理规划拿地、落到需要的百姓手中，这又是另外一回事。 保障房方面，从保障对象看，具有“按需分层”的特征，要求合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。从经营原则看，强调“保本微利”。从管理模式看，此轮规划建设保障房强调“封闭管理”，闲置住房由各地政府按规定予以回购。从土地来源看，保障房可以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。按历史上房地产投资的支出结构估算，与市场化拿地相比，保障房成本或可以降低6%左右。为保障资金来源，未来或通过结构性货币政策工具或政策性开发性金融予以支持。 所以从长期来看，保障性住房可以满足大部分居有所屋，短期来看，需要谨慎有序退出，保障房地产市场稳定。 |
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“央企国企应退出竞争性商品房市场，回归保障房战场”，意思是将央企国企的库存算成保障房，出政策接盘？ |
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十年前不说，一年前不说，现在说？ 一套房子利润最大的是哪个环节？ 最后是谁承担烂尾的风险？ 学吧，学无止境，太深了。 |
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什么市场烂了 就让央企国企退出 让民营企业接盘 真是打得一手好算盘 |
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谁还记得孟晓苏去年和年初是怎么上的热搜。 去年说”中国居民存款又增加了15万亿元，如果有1/3拿出来恢复对房屋、装修等购买，中国经济不就能顺利恢复了吗？” |
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今年年初他又说，“对农民房子征税，每年10万，连征15年” |
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他自己不知道自己说的这些狗屁话，每年都得被拉出来批斗几百遍吗？ 但是他为啥总出来说这些话？ 还不是屁股决定脑袋，专家出面说的话可不是代表老百姓的。 作为前中房集团董事长，他说的每一句话，意思就一个： 鼓励买房，鼓励振兴房地产。 不过“住房双轨制”，让央企回归保障房的论点，他不是今天才提出的，2021年就曾经提倡过。 确保“保障房”供给当然是一件好事，但问题是：有多少保障房真正到了需要的人手里？ 这些专家总觉得年轻人吐槽高房价很没道理，明明有廉租房、经适房、保障房给你们，你们就盯着市区大平层号丧是吧？ 但是专家们，你们但凡去人间烟火里滚一圈，试试租个房就知道了，什么廉租房、公租房，大部分人见都没见过。 保障房建得少还不是问题的核心，核心是——住房政策的目标变了没？ 新加坡为什么搞得成公屋制度？ 因为新加坡那块地方是个兵家必争之地，周围都是穆斯林国家，新加坡居民又多是移民，成分复杂，华裔、马来裔、印度裔都有，他们的归属感大多在母族或者母国那边，对新加坡毫无信仰，真打起来的时候，很难指望他们保卫新加坡。 所以李光耀在制定住房政策的时候，始终秉持一个信念，就是让大家在新加坡有“家”，保卫新加坡就是保卫自己的家，这样才能凝聚起新加坡人的归属意识，于是才有了公屋制度，让新加坡人可以轻松拥有自己的住房。 在新加坡，房子是人们“家”的载体。 但在xxxx，房子是套牢年轻人一辈子的工具，这个性质没变，怎么学新加坡？怎么可能没有住房焦虑？ 希望专家们多到人间转转，提点“建设性建议”吧。 作者： 一凌，95后，在杭。 互联网创业5年里，做过30多种副业，毕业三年就赚到人生第一个百万。 有个自己的公终号：一凌副业笔记。 如果你想了解更多可实操的副业，看到更多的玩法，可以关注一下。 希望我的分享能给大家带来一点微小的价值 （点赞收藏喜欢走一波~） |
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明面再说 央企国企要回归保障房建设，要发挥保障作用，不能与民争利。 但是，这话10年前咋不说？ 大赚特赚的时候不说；现在各地卖地 都是城投和央国企兜着，风险累积很高了，开始说这话了。 所以，这话的本质是：央国企不要再趟地方zf的浑水了！ 现在央国企主要拿的都是一线和强二线啊，侧面反映了房地产未来的走势有多惨…… |
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孟晓苏也算地产圈风云人物，之前还担任过中国房地产开发集团的总裁，也是大陆保障房建设最早的提议人之一，他的作品我看了一些，还是很有收获。我查了资料，很早之前就提出“住房双轨制”，即市场供应商品房、政府提供廉租房，市场归市场，保障归保障。 逻辑没问题，执行会很难，比如有些国企央企已经改造成为股份制上市公司，有的改制好几轮了，股权已经在资本市场上充分流通了，还自称是国企？这样也不对，它们已经是混合所有制的市场化企业。 国家设立房地产国有企业不是为了盈利，而是为了实施公共服务职能。国务院明令国有房地产企业要退出竞争性房地产领域，结果落实不了。国务院的要求提了几年没有人听，反而都跑到核心城市去高价抢地。这不是背道而驰了吗？ 其实保障房建设本身规模很大，适合央企去做。特别是如果中央财政愿意大笔出资，哪家央企不愿意去承接这么好的建设任务？保障房虽说开发企业不能赚钱，但是不会亏本，而且市场销售可靠，投资风险很小。 还有个想法，一部分保障性租赁房，还是要在租户本身具有能力的时候，允许他们购买房屋产权。购买价格也应当是按照保障房的优惠价格，而且已经交的租金可以冲抵房价，就相当于当年老职工购买公房所享受的“工龄补贴”。现在租住公租房的人，未来可以用房改价买到租住房屋。这种房屋未来再适当补交一些必要费用，就可以进入到商品房市场。 |
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我们说，房改至少在某个时段是失败的。 住房制度，至少有两个重大的问题：一个是价格由政府控制，现在的房价，名义上是企业定的，实际上都是城市政府定的，这样就形成了事实上的垄断（政府与房地产企业合作下的垄断），市场需求是考虑的一个方面，具体价格则主要还是政府定价，所以你可以看到当时到处都是炒房现象。大家看不到的是，城市户口能不能落，也是政府定的（这确定了需求规模）。另一个是物业由政府控制——或者更准确地说政府被房地产企业所控制——肉由政府吃了，房地产企业也得喝点汤吧？所以物业这块，基本上就交给房地产开发商了，所以像恒大房地产亏了，但恒大物业却仍然在挣着大钱，当然还包括什么车位费什么的，是房地产企业的持久的利润来源。 这两个问题长期存在，像物业打了多少官司，但情况并没有改变，甚至说出台了条例，但也根本不管用。这说明住房制度失去了市场调节的机制，从而出现了那么多的问题。而即使到了现在，这些最主要的问题并没有得到解决，或者说市政府根本就不想去解决——毕竟对许多城市来说，房地产才是其主要的财政收入的来源。这样的结果，现在大家都看到了，就是整个经济的信心非常缺乏了，国家花那么大的力气，想重新唤起市场的信心，但目前看，效果还非常有限。不仅仅是市场的信心，现在的金融形势还是非常严峻的——如果在在国外，这种经济会怎么称呼呢？从这个角度说，房改是失败的，至少在某个时段。 现在大家对房价的意见很大，买了房子的有意见，没有买房的也有意见，这样的结果当然不是我们所期待的。我们都知道房地产很重要，许多人称它为支柱产业。这显然是小看它了。房地产在国内外都是金融的基础设施，或者说，金融资产的价值是怎么确定的？主要不是由股市确定的，而是由房地产价格确定的。这方面可以参考一下08年的次贷危机。美国也好，欧洲也好，日本也好，股灾没有关系，但房地产危机，影响绝不仅仅是房地产。例如98亚洲股市危机，会影响到美国的经济吗？不会的。但是08次贷危机，不仅仅是美国国内的事，整个世界都受重大影响。 所以说，房地产的定位问题，我国也是不太准确的，出现了重大偏差。这样，调整房地产政策，为什么搞了近十年，都效果不大。而现在房地产出现危机，实际上也不是政策调整导致的，更大的原因是杠杆太高了。如果不是我们的国家制度的优越性，在一个完全市场经济的国家，现在的经济形势可能可以相比一下1930年代了。 我国（国外也大都如此）的房地产价格，是与银行的信贷紧密地结合在一起的。当房地产价格大起大落时，金融货币政策就会被迫出现大起大落。因为银行信贷的发放，在很大的程度上是以房地产作为抵押物的，房地产价格大起大落，就意味着信贷安全受到了重大冲击，就会出现房地产商提价也不行，减价也不行这样的尴尬境地。大家可以想一想，为什么房地产再现那么多的问题，中央不开一个什么房地产大会，而开了一个金融大会呢？ 房地产出现如此大的问题，根子就在于房地产产业的政策和机制——主要就是定价机制和物业管理机制。 央国企退出房地产产业？这可能又是走向了另一个极端。大家可以想像一下，没有国企（或者叫做平台公司），谁来提供房地产用土地资源？作为前政策设计者，提出这样的答案，不是避重就轻，就是在推卸责任。 |
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潜台词: 房地产红利褪去，我要换赛道了。 |
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2023年，商品房销售额从2021年的18.2万亿元进一步下降到11.7万亿元，减少了约6.5万亿元。 按照今年1、2月份的楼市情况，前100房企累计实现权益销售金额3206亿元，同比下降50.5%。 很明显，房地产市场还远没有触底，今年再降个3-4万亿也不是不可能。 这个时候，建议央企国企应推出竞争性商品房市场，是真的想要去建保障房呢，还是躲避风险，同时，又可以赚保障房建设的“铜板”？ 假如中央财政能出1万亿元，地方财政配套资金1万亿元，再加上银行贷款、信托、保险和社保等资金作为贷款或投资进入，1万亿元很容易放大到5万亿元，这样规模化的保障房建设就可以开展起来了。 而且保障房建设和商品房建设一样，同样能拉动多个行业的发展，并促进就业，地方财政也可以得到税收。 如果真是5万亿的规模，为什么只能针对央国企？ 很多央企国企因为多年没有保障房任务，才到商品房市场上和民企竞争，导致有些大城市土地拍卖成了央企国企之间竞争的游戏，民营企业反而退出了商品房市场，这是不正确的。如今有了保障房建设任务，就应当让央企这些“战马”回到“主战场”。 其实，民企的“战马”跑的从来也不慢。 |
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这位组长不懂装懂了新加坡的保障性住房建设资金主要来源于公积金及国家专项补贴资金，这个项目是常年亏损的所以并不适用于市场上任何一家民企央企或国企。目前我国所有省的保障性住房份额加起来都不及新加坡的一半，这是房地产商能炒地炒楼的根本原因。本质上来说保障性住房相当于房地产市场的垃圾回收站，需要住进去的人多是被社会淘汰的人或者身体存在疾病而不能适应社会竞争的人他们不能为项目提供利润这也是项目亏损的主要原因。当然啦，这部分人也是走完了社会淘汰机制的人。他们曾经为社会贡献过自己的价值，或者身上拥有巨大价值而短时间内未能发挥的年轻人。所以入住保障性住房的住户一定是城镇户口，而不是从农村洗脚上田的人。因此这位组长的幻想多少与现实有出入，如果只是为了盖房子而盖房子根本不需要如此大废周章。目前与保障性住房具同等修复市场功能的领域叫旧改，开发商透过市场筛选手段筛选出具备市场价值的需求。帮他们改善家庭财富配置后获得土地再入市对冲市场结构，但现在干旧改的根本不缺钱也不愁缺客户更不担心房价因为他们一开始就奔着城市更新这部分改善需求去的。总得来说：我国的旧改市场、保障性住房发展前景、以及我国房地产市场还是拥有巨大前景的，例如甲级办公写字楼需求可以随时产业升级而爆发巨大潜能、租赁市场可以随着人口的流动而产生交易的可能、二手住房可以随着价格的下跌产生巨大的交易规模。从租售比来看，我国很多开发商死得不冤、很多高位上车的家庭也应该面临损失因为本质这茬人在玩的就是一场赌博。这些在对抗规律的人本质上一开始就知道了结局，大家不必替他们担心。该干嘛干嘛…… |
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这是不可能实现的事！ 一、首先先看看2023年的排名 |
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来源：中指院 这前十八强里，纯民营的应该只能算碧桂园、龙湖、滨江、融创和新城，2024年估计还能剩下龙湖和滨江，其它的不是央企国企就是国资控股。这么大一块蛋糕，说放弃就放弃，这些央企国企是没有妈还是没有代表？ 央企国企难道就没有员工要吃饭，没有运营质量考核要求，没有绩效奖金？让他们都去干保障房，会有多少人失业，多少领导位置不保？ 二、“三大工程”谁去干 保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，规模有多大？按我了解的情况是三四线城市不只是商品房过剩，保障房也已经充足，根本就不需要新增，只要盘活存量就足够。那一二线城市的“三大工程”又能有多少？ 2023年，上表13家央企国企和国资控股房地产公司的销售额已经达到了将近3万亿，占全国商品房销售总额的近1/3，他们都去做“三大工程”，每年有几万亿的规模？可以干几年？ |
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三、“三大工程”是保什么？ “救项目、不救企业”是到目前为止房地产救市政策的核心，那“三大工程”推出的目的到底是什么？我认为是“保基建、不保房地产”，所以重点是保建筑施工企业和农民工就业。目前的央企国企建筑施工企业（同样排除民企），完全具备“三大工程”全程管理的能力，根本就不需要房地产公司参与，包括央企国企房地产企业。 |
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标题党。 孟晓苏并不是希望央企国企退出竞争性商品房市场，而是侧重低收入人群的购房需求。商品房市场给私营企业，各自在各自的领域方面发力。 |
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普通人的日子可以再苦一点，这是必要的代价。 |
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很久很久以前 职工住房，医疗，幼儿教育，通勤交通，供暖供水，是由企业统一建设，管理并负担运行费用的，都算支出 当时的确经济状况有限，每个环节都不能尽如人意。 然后，专家们认为，这是极大负担，应该全面走市场化。 再然后，这些项目突然就变成收入了，从社会福利变成生产总值。数字来看还真的好看了很多。 只是我就有点闹不明白，从社会整体来看，同样都是这些人获得住房医疗教育的过程，只要我们在获得过程中增加了环节，多转了几圈，多了让一部分人赚走钱的机会，就会得到一个好看的数字。 这个数字真的合理吗？真的重要吗？ 从增加的环节来看，还可以加速社会分层。难道用过程损耗来实现分层分化才是目的吗？ |
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