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[商业财经]香港全面取消楼市调控，房价已跌回 7 年前，如何看待此举？背后的原因有哪些？ |
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[图片] 香港楼市。 梁宝欣/摄 本报（ http://chinatimes.net.cn ）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道2月28日，香港特区政府财政… |
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还是李嘉诚是老司机呀，去年按照5年前的价格甩卖跑路 —————————— 最狗血的是李老板甩卖房子半个月后许皮带就被逮了??? |
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我不去做复读机，简单谈谈我的看法LOL 香港楼市面对'困境'的底层逻辑，本质上是复杂地缘政治（也就是中美大国竞争）大背景下的现实映射，政【】因素高于市场因素。 香港楼市自2021年的巅峰到今天已经跌去了20%，交易量已经萎缩到30年来的最低，我总结这里有三个主要的影响因子； 1，美元加息的大环境（香港货币政策转向的问题）， 由于港币与美元挂钩的，美元进入加息周期后，香港商业银行的利率就会跟着提升，香港购房者的供楼成本一定会增加。 2，地缘（宏观）环境的问题 ， 由于大家都理解的原因，2022年后外资在加速撤离香港。这里一部分是存在外资本身在出售地产以回避地缘风险。但是这个逻辑（外资避险的逻辑）同时引发了香港自回归后最大的一波“移民潮”（净离港人数将近50万），这一波移民潮的主力主要是香港的中产阶级及富裕阶层。移民潮到底有多严重，大家可以参考各位朋友圈越来越多的推广的“香港优才项目”，这是一个正相关的。 我在这贴一个图，朋友圈的； |
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这批人移民一定会抛售房产，而且很多富裕阶层抛售的可能不止一套房产，这会产生一个叠加效应，加速市场的恐慌。 3，疫情因素 2022年前的那一波涨幅（楼市），很大部分的“外部”投资者是来自大陆。由于疫情的爆发，实际阻断了后续的“流入”，而“香港优才项目”的人口又不能填补2的空缺，这实际上导致了“接盘无力”。 如此种种导致了香港楼市的暴跌，这里的成因其实和大陆的楼市问题是有一定“差异性”的。 我又要发散开来的讲讲了LOL 大家其实回忆一下前不久的另一个新闻，就是梅西访港但是不出场的那个。那个新闻吸引我注意的不是梅西出不出场（我本身就对足球不感兴趣），而是霍公子后来发出的对于梅西尖锐的批评声。我认为这里是有一些其他隐藏的内在逻辑的，暨； 香港GOV为了对冲他们难以驾驭的外部环境（地缘矛盾）引发的萧条。这里“不仅仅指的是楼市，还包括那个难兄难弟的香港股市，和香港越来越高的财政赤字--虽然目前是以发债来对冲赤字”，期望通过吸引举办国际活动，包括且不限于“全球歌手巡回演出”“球队”“国际展会”等以刺激香港经济，展现“对外开放”的自由港形象，来对冲前述一系列“外部问题”。所以，港府才会如此的重视梅西的到访并引发了后续的“强烈反弹”。 地缘问题引发的一系列经济问题，才是港府不得不使用各种工具及手段的底层原因。放开楼市只是这个逻辑的一个自然延伸而已。 虽然很多投行给的研报认为，25年香港楼市和租赁市场差不多就是一个周期底了（取决于美国降息力度和大陆经济预期），但我个人仍然保持悲观的态度。 我的逻辑是， a,港府其实在不断推出公屋建设（吸取18年的教训）， 港府计划中的建设已经达到20万+以上（不确定，懒得查），这实际上会大大抵消楼市的需求欲望。 b，人口困境， “香港优才项目”吸引的外来人口，难以抵消离开的那些“优质资产”，他们实际上没有办法去消化之前的抛售。 c, 积压的抛售预期，（最重要的！仍然是预期和信心的问题） 我的一个判断是，这很像内地的一些炒房逻辑。一旦放开银行的监管，一部分人就会产生预期，觉的房价会反弹，他们就会出手买房。但问题是，同样有一批积压的房源，由于过去五年中暴跌的市场而不得不囤积在手中的那些房源（很多移民的房子并没有出清掉，因为既然大跌我就不卖了），将由于涨价而触发交易，他们会迫不及待的将手上的房子出售出去（这里其实就是对宏观预期的信心问题，如果一部分投资者仍然对远期环境更加悲观呢？这部分需要延伸思考的是，当蛋糕整个被外部缩小的时候，经济环境能否支持香港去消化涨幅）。而这反过来会加剧暴跌----大家可以看看我的预言准不准，时间到今年年底之前。 总结，香港现在的很多问题，都不是简单的经济问题，也不是非黑即白的是非题。香港本身就是宏观大国竞争的一个牺牲品，不同利益阶层的人总可以找到支撑自己“理据”的理由。这个问题上，是难以达成共识的。但是香港可能是一面镜子，迫使更多相关方需要在未来面对可能的“大摊牌”，作好更多的预期管理，和宏观政策调控。对于大部分中国人来说，只有国家继续发展前进，才是解决问题的唯一出路。 |
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香港的房价跌回7年前算什么，香港股市恒生指数都已经跌回25年前了，都已经到98年亚洲金融危机之前的水平了，曾经的国际金融中心地位，香港曾经是仅次于纽约和伦敦的第三大国际金融中心，现在已经被坡县超越了。 香港的股市和房市颓废到今天主要是资本的外流，香港能有曾经辉煌的地位全靠自己桥头堡的位置一面面向国际市场，承接全球的自由资金，另一面面向大陆最广阔的新兴市场，是大陆和国际社会连接的一个纽带，也可以说是两个巨大的政治经济体制融合的一个桥梁，香港一边承接国际资本一边割内地的韭菜。 如今两个巨头天天都要炒着要脱钩了这个桥也就没有什么价值了，而且原来两边就这么唯一个桥，后面两边修了无数的桥，本身桥的地位就下降了。 现在香港是国际资本不光不再来反而是疯狂的离开，而国内的韭菜也是越来越难割了，这次取消楼市限制政策无非是降低割韭菜的门槛，想收购更多的韭菜而已。 关键是通过几十年的发展我们这边的韭菜到磨的比对面锋利多了，韭菜都已经被我们自己人都快连根割掉了那里还有多少漏刀韭菜能被香港收割，我们这边还天天磨刀霍霍的想着怎么反向收割来自香港和澳门的韭菜呢。 所以从目前的经济政治形势来看香港那边无论是股市还是房市都还的继续下跌。 |
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说到香港楼市的困境，很多人会以为是受到内地地产市场拖累。但事实上并非如此。 香港政府推出印花税政策，最早可以追溯到2010年11月。 当时香港楼市过热，内地投机客疯狂涌入，爆炒香港楼市。 香港政府为了给楼市降温，推出额外印花税（SSD），限制市民在两年内转售单位，需要缴付楼高5至15%的SSD；但效果并不明显，短短两年时间内，香港楼价飙升了30%。 于是2012年，香港推出SSD加强版，转售时间限制调整为三年内，SSD税款涉及楼价10至20%，当时政府更推出买家印花税BSD，以限制非本地人士及以公司名义的买家。 但是仍然无法阻挡投机客爆炒，于是一路加码，推出双倍印花税，调升税率，甚至物业税率也实施了加倍。 |
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香港政府的楼市政策 不过，这些措施一如内地【限购】政策一样，在降温上没有什么效果，反而助推香港楼市一路高歌猛进，在2021年8月达到历史高位。 转折点来自美联储祭出暴力加息大招。 我们知道香港汇率政策是盯住美元的，货币政策也是一样。在内地市场的降息周期内，香港跟随美联储的步伐，开启了暴力加息的进程。 效果也是显而易见，高利率之下，借贷成本一路上扬；同时美联储加息成功将外资打包带走；高利率叠加基本面疲软，抑制了房地产需求。 与此同时，2020-2022年，内地炒房客因为不可抗力，赴港机会减少，香港楼市热度随之下降，客观上加速了香港楼市的下跌；而在2023年，内地房地产市场转弱，也影响了内地投机客和投资人购入房地产的热情，房地产不再作为重要的资产配置。 于是乎，2022-2023年香港房价累计下跌了20%。2023年1月，房价跌势不止，再次环比下跌1.6%，折合成年率则跌幅高达9.4%。整体均价已经跌至2016年10月份的水平。 业界对于取消印花税（撤辣）的呼声也非常高，于是香港政府终于坐不住了，决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。 这就是香港【撤辣】的背景。 至于效果如何，影响几何？我觉得不在于楼市政策本身，还是在于货币政策何时转向。 那么香港货币政策何时转向呢？ 还要看大洋彼岸的脸色。 |
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这里说的「辣招」，其实是梁振英政府的遗产。当初梁在就任之初，就今天内地网民念叨的香江社会问题与内地网民不太清楚的社会问题，以迅雷不及掩耳的态势出台了一大堆社会政策，可谓是完全满足了内地网民对一个理想CE的设想——通过出台一系列急需的政策，解决根本的社会问题，实现香江由治及兴。然而，这些政策就像被今人最终废除的双辣招一样，大多是最后无果而终。 更加遗憾的是，笔者在这个回答下面又见到各种令人觉得极端乏味的模板化作答，比如自由派答主乐此不彼说了一百次还不觉得腻味，以至于几乎每个香江相关问题下的回答都充满了的「国际金融中心遗址」、「李嘉诚先见卓识」云云，又或者虽然不至于那么无聊，但也没能超越千篇一律的知乎看香江的视野，都是一些抽离了在地政治、阶级与社会变迁骨架的市民视角碎片化认识，偶然揉成一团的结果。本文作者虽然没有能力谈论到全面、深入地分析房地产市场如何与在地历史结构发生纠缠，也不觉得自己能够写出什么高人一等的回答，但还是愿意尽一点微薄之力，就自己目前的所学所知，为知乎读者极简地科普一下楼市调控前后的一些政策历史与政治历史。 政府不应干预市场中的任何部分，因为私营部门（市场）是能够自我维系的。政府的角色限于为社会、经济发展提供法制和规制的基础设施，以支撑起自由和公平的市场。 ——曾荫权，『小，依然美丽』，2006年 难受的真相是我们居住的这个地球，没有任何容易走的道路，没有经济的永久保证之地……即使真有此地，我也不是能带领我们的社群到那地的摩西。即使有没有那四十日、四十夜的旷野飘流。 ——曾荫权，1998年2月12日 1987年港英政府颁布『长远房屋策略』后，1987～1997年间当地住民的购置物业热情急剧高涨，房价膨胀、房地产炒卖成风。这一切都随着1997年的亚洲金融海啸而结束。香江住房系统与传统房地产政策的缺陷制造了香江政府干预楼市的传统困境①；董建华本来为解决房屋短缺问题而制定的八万五政策，却反而制造出了一大批受害其中的负资产业主，也让官员们眼睁睁地看着1997～2004年间楼价下跌了70％，地产泡沫的爆破更形重创了原本已经萧条惨淡的香江经济，当时董建华甚至觉得它可以与「1929年美国大萧条」看齐。这种经济情况严重地伤害了董政府的民望。2000年6月，董宣布自己从1998年开始就没说过「八万五」，因此这个政策已经不存在。八万五政策的失败、重振经济的迫切要求，再加上地产商在政治体制内的强大施压力（他们在1990年代就甚至已经让港英政府觉得不堪重负），使他们撤回了在房屋市场上的不少干预政策——包括从2001年开始公共房屋供应量锐减、在2003年终止居屋计划、2004年废除HALS与HOS两大住房贷款计划。董建华政府早期雄心勃勃的住房政策，就这样耻辱地在其本人任期结束前纷纷被撤回。正如今年这次希望通过进一步向大陆购房者开放房产市场以缓解危机一样，当时到最后，也是SARS的结束与大陆自由行的开放，为萎靡不振的房产市场注入了一剂强心剂。 |
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2005年董建华离职 八万五政策失败以后，此后十年的施政报告中，香江政府甚至连房屋政策都不愿意着墨太多。这次难堪的失败让香江政府的官员更形相信自己一直以来的自由市场资本主义信条，即政府不应该过度干预房地产市场。2001年面对负资产业主时，时任房屋局局长黄星华就表示，他们「奉行自由经济原则，让私人房地产市场自由运作，不会作出任何不必要的干预。故此，政府不会考虑成立任何基金或贷款计划去资助负资产业主。」与一般的建制人物不太一样的是，曾荫权的站位其实更接近于某种淡薄的中道自由主义，这种姿态固然可以使他获得市民的支持，也是他施政失败的根源。曾荫权早在1998年担任财政司司长时，就在接受BBC采访时表示说房屋事务由政府是「不幸的」，「在市场的各个领域，我们都应该是完全自由的。」他在2005年董建华辞职、自己出任特首时也继续奉行了这种新自由主义的政策，试图继续沿着过去大市场小政府路线的轨道行进，不顾地产商此时已经因为在权力结构上过多特权干扰了自由竞争，甚至在自由主义经济学的角度上也已经让房地产市场呈现出市场失灵的态势。进一步来说，整个商界也在政治结构中呈现出这样的状态：当地资产阶级被设计为可以让香江拥有繁荣稳定未来的超然决定者，然而他们基本提不出任何解决经济问题的先进政策，只是一味沉迷于从时局艰困中大发横财，甚至不顾整体的资产阶级统治长远利益。社会矛盾在2000年代末是如此地激化，以至于甚至建制派政党纷纷利用这一点来攻击政府（比如在2011年财政预算案上指责曾俊华没有「回水」），以此招揽民心。 除了在2005年继续为地产商保驾护航，拒绝提出法例保障置业人士免受地产商误导以外，曾荫权也试图说服公众，贫富悬殊是资本主义社会必然现象，除非社会主义国家工资人人平等。长期拒绝复建居屋的曾荫权，直到2009年房价飙升的问题已经凸显时，面对社会高涨的抗议声浪，才姗姗来迟地在2010、2011年推出了一系列杯水车薪的政策，但其时已经为时已晚。2000年代初彻底抛弃干预房地产的行为，导致2011年香江政府决定重返房屋市场时，甚至已经缺乏能够为这种新项目融资、设计与招标的专业团队可用；因为港府满足地产商的欲望，不再让房屋委员会拥有自主管理土地储备的权力，现在香江政府也没有可供建屋的地皮，2011年发展局局长Carrie Lam承认，「当局在2002年进行主要房屋政策检讨，令其后数年的土地供应量缩减。」就连杜叶锡恩也在2013年批评说，香江当下的房屋问题比1950年代还严重。 正是在这种情况下，挥舞着「解决房屋问题」政纲的梁振英，在2012年CE选举中击败了被视为地产商代表的唐英年。不可否认最终涿郡选择梁振英也有唐英年僭建丑闻持续发酵、梁振英民调曾经一度长期领跑的因素，但其原因显然更多地在于涿郡对梁振英透过一系列许诺的强而有力社会政策，从根源上解决香江问题的热切期待。一开始不被看好的梁振英可以逆转获胜，某种意义上也正是因为他将塑造成站在基层一边、打击地产霸权的形象。 梁振英甫一上任就展开自己的政策攻势，制定楼市「双辣招」、「港人港地」、「限奶令」、「双非」零配额等政策，推行长者生活津贴与低收入在职家庭家庭津贴，成立扶贫委员会。其中「港人港地」——限制内地人到香江买房、「限奶令」——限制内地游客到香江抢购奶粉、「双非零配额」——公立医院不接受像过往一样来港产子的内地孕妇等等政策，都是响应强烈攻击中港融合过快导致内地人涌入香江造成各种社会问题，比如抢占香江人医疗、房屋、教育等资源（以及自由行游客过多造成满街都是药店等等问题）的当时社会新兴之本土主义思潮。关于这一段，笔者就不在这里展开了，本文的重点还是近日被废除的「辣招」。 所谓的辣招，就是住宅物业交易需要缴付额外印花税、买家印花税与新住宅印花税（双倍印花税加新从价印花税），以抑制房价过快增长。其中除额外印花税外，后两项都是梁振英政府的举措。梁振英政府为了双辣招政策不惜与地产商和部分建制派议员大打出手，梁振英更多次表示在这一政策上寸土不让，不接受任何改订。当时地产商屡次进行街头抗议、征签反对，在立法会代表地产商利益的建制派议员也对梁振英政府大肆冷嘲热讽，作为地产及建造界功能界别议员的石礼谦就在2014年2月的会议上大骂三声混账，要求对投票支持这项议案的议员血债票偿。这项双辣招议案最终正如梁振英政府的许多其他社会改革议案一样，在建制派议员支持者无几的情况下，通过反对派议员「离场」变相支持而在立法会通过。后来地产商也一直试图废除双辣政策，中原地产的施永青更表示地产商最恨梁振英，觉得因此「香江不存在制度性官商勾结」。 除了推出什么「白居易」、「绿置居」之类的房屋政策以外，梁振英政府也继承曾荫权政府末期的扩建房屋政策，试图大力推动公屋单位落成，以增加供应的办法打击楼价。然而梁振英政府在房屋上的改良政策未能彻底撼动在这方面的既得利益集团，各种招数尽出，依然收益不彰。梁政府许诺的私楼落成量年年不足计划定量、地产商反倒通过辣招造成二手市场萎缩的机会反客为主等原因，造成到梁振英任期结束时，住宅平均售价、租金、楼价不跌反升，创造历史新高。 |
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港人港地的「启德一号」 就像是有头无尾的房屋政策一样，梁振英政府到后期推行社会改革政策的力度也日益力不从心，当初许诺的全民退休保障最终遭到全面否定，标准工时立法也变形走样了。梁振英政府雄心勃勃地试图通过「政策先行」的改革路标开路，冲出一条重建港府执政威信、强势推动香江市民重归爱国主义方向的大道，然而在改革政策失败之余，他过犹不及的忠心姿态也引来社会巨大非议，反而造成更大的社会危机。2014年来势汹汹的83天，彻底击溃了梁政府改革先行的路标。 仿佛历任人选是在「改革政策先行」与「社会矛盾缓解先行」之间摇摆一样②，摇摆到了后者的结果就是Carrie Lam在2017年的就任，微温的改革政策是她的象征。因为她实际上只有前两年在进行相关执政，从前两年的结果来看，她力推「土地大讨论」、「明日大屿」与「娥六招」的效果都并不明显，依然跟梁振英一样，发生了上台初两年，楼价上升17％的情况。不过就在我们真正可以看彻Carrie Lam所想施行的房屋政策是什么之前，一起大事件就改变了香江的命运。 或许前四届政府都想不到，围绕着楼价升升跌跌、几十年来讨论永无止境的改革论，会以这样的方式，来做一个终结。 ①详见《社会政策视角下的香江住房政策：积极不干预主义的悖论》（李健正） ②尽管往往二者都做不到。 |
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每到这种时候，几乎所有人都会第一时间想到李嘉诚。 尤其是李嘉诚一次又一次领先市场的“神之操作”，更是让十几亿人口一次又一次的目瞪口呆。 那么，为什么要说“一次又一次”呢？ 对于东方大国广大不明真相的瓜众来说，最近一次看到李嘉诚的“神之操作”，还是在半年前。 2023年8月，长实集团以“深水炸弹价”打折出售油塘新楼盘“親海駅II”项目，不仅创下了全港近7年来市区新盘最低价，而且还打响了全港房地产商降价抛售的第一枪。 然后，就没有然后了。 对于绝大部分不明真相的瓜众来说，这个关于李嘉诚的“瓜”到此也就结束了。 直到3个月后，十几亿人口才（又一次）明白了什么叫“后知后觉”。 2024年元旦前夕，周凯旋（HK维港投资创始人、李嘉诚的红颜知己）才终于说出了真相。 当时，周凯旋在接受媒体访问时表示，李嘉诚在2021年1月就开始提醒她“山雨欲来风满楼”，并告诫她要注意“economic一定会一落千丈，如果不在2021年底前做好延长备用资金就会非常可怜”。 经李嘉诚提醒后，周凯旋从那时就开始让维港投资涉足的所有公司全部延长备用资金24~36个月，并最终“救了他们一命”。 2023年11月，HK财政司司长陈茂波发布财政预警： 2023财政年度赤字会超千亿港元，远超年初的《预算案》水平。【此处删除47字】，实际赤字高达【此处删除4字】亿港元。 随后，HK立法会在讨论“公共财政政策检讨”议案时指出，港府曾经引以为傲的过万亿财政储备已经跌至目前仅够港府开支10个月的水平，【此处删除23字】，创下了27年来的最低纪录。 同时，HK金管局公布的最新数据显示： 2023 Q3，本港负资产住宅按揭贷款宗数共录得11123宗，较2023 Q2猛增2.3倍；负资产住宅涉及的按揭贷款金额从2023 Q2的174亿元大幅增至2023 Q3的593亿元，增幅高达2.4倍，其中无抵押部分的金额由2023 Q2的3亿元扩大至20亿元，飙升5.7倍。 更加严峻的，是直接反映HK资金外流指标的银行体系结余。 由于涉及sensitive内容，【此处删除1070字】 也就是说，早在3年前，李嘉诚就已经预见到了国际金融中心遗址“一定会一落千丈”的结局。 那么，这一切又是如何发生（开始）的呢？ 时间倒回22年前。 2010年9月，【此处删除7字】在深圳出席经济特区成立30周年庆典开始前，单独会见了李嘉诚，并在会面中公开对其贡献表示肯定： “我昨天一到，听说您来了，我就给【此处删除4字】说，不管时间长短，我总是要见一见李先生，跟李先生聊一聊。” 这个特殊待遇，甚至超过了时任HK特首[1]。 因为在那次深圳庆典上，李嘉诚是被单独接见的唯一一位HK宾客[2]。 用《南华早报》当时发表的社论来说就是，“其他HK商贾必须接受现实，就是李嘉诚在【此处删除8字】眼中有着无可置疑的分量。” 对此，国际市场普遍认为，【此处删除189字】。 2年后，事情开始发生了变化。 2012年3月，时任东方大国【此处删除7字】在帝都单独会见了李嘉诚，并在会面中要求李嘉诚放弃支持【此处删除17字】。 第二天，李嘉诚在接受HK电视台访问时却（反而）重申，【此处删除37字】。 在投票之前，【此处删除35字】。当时，李嘉诚不仅没去参加，而且还在投票当天毫不掩饰的对媒体表示：“【此处删除5字】，不要写错。” 最终，【此处删除16字】，而李嘉诚则变成了“站错队”的那一个。 一年后，东方大国全面。。。。 【此处删除158字】 当时，李嘉诚为此在帝都市等了半个月，但却无果而终。 正是这一次从帝都返回HK后，李嘉诚召集公司核心成员开会，并做出了全面撤资的战略决定。 与此同时，HK发生了。。。。 【此处删除1160字】 等到越来越多的人开始明白李嘉诚这种清仓式撤退的真正原因，已经是口罩事件之后的“后知后觉”了。 这时，十几亿人口才突然领悟，原来李超人考虑的战略撤退，提前了整整十年。 到了2024年2月，遗址所面临的早已不是房地产危机这么简单的问题了。 2月2日，在HK取景拍摄、由妮可·基德曼主演的美剧《Expats》（外籍人士）在亚马逊Prime上播出了前3集。 然鹅，但对于HK观众来说，该剧却被显示为“目前无法观看”。 对此，【此处删除266字】 那么，让亚马逊害怕到直接取消在HK本土播出该剧的根本原因又是什么呢？ 2023年1月30日，HK特首李家超宣布。。。。 【由于涉及highly sensitive内容，此处删除2009字】 埃德蒙·柏克说，恶是有创新精神的。当你还在议论它的形态时，它那形态早就成为过去了。同一个祸害本身会采纳新的形体，当你以为在鞭挞它的死尸或在铲平它的坟墓的时候，它却走了出来，继续肆虐。当你还在为这些幽灵和幻影而感到恐怖时，你的家已经成了盗贼们的老窝。 楼下保安则说，当初还是学生时，看《教父》根本没怎么看懂，直到工作十几年之后的某一天，突然想起了《教父》中的一句台词：“花半秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清事物本质的人，注定是截然不同的命运。” ??以上内容节选自《欧斯罗艾斯的呢喃》、《2024房地产沉思录》，所有sensitive内容均已删除，感兴趣的童鞋可以在new base[3]中查看未删减版原稿。 参考^曾荫权^就连曾荫权也仅仅只是和其他宾客一同获得接见，不仅没有单独接见、也没有安排任何媒体采访。^通过WX（naibaodedashu）加入。 |
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还记得李嘉诚去年在香港七折卖房，上了知乎热搜的事情吗？ 当时的回答还是情绪发泄居多，对李嘉诚各种讽刺否定，来来去去都是“吸血鬼”那一套。 现在回过头来，不管怎么厌恶李嘉诚，都必须认可他的判断力：能当华人首富，真有两把刷子。 李嘉诚打折买房的时候，香港整体住宅楼价，较2021年高位累计下跌13%，当时香港楼市还指望重返春天。 当时香港的普遍观点：楼市疲软主要受外围环境因素影响，全球的几个主要经济体，都面临较大通胀压力。 只要后续大环境改善，香港楼市就能稳住价格，因此对房地产的调整依旧比较谨慎。 当时的几个措施，主要是提高按揭成数，这个“按揭成数”翻译成内地语言，就是贷款额度占房价总额的比例。 再直白一点，就是大陆的降低首付比例，尽可能地提高杠杆。 我记得当时香港对住宅物业，最高允许九成，对非住宅物业最高允许六成。 到底是自由经济体，这要放到大陆，舆论肯定得开喷：杠杠加这么高，都忘了美国次贷危机是吧？ 降低香港本土购房者首付比例的同时，香港还积极引进大陆购房者，对大陆购房者的首付比例也进行优惠调整。 看来不管啥经济体制，遇上房子卖不动，都是一个德行：只要你来买房，啥都好商量。 今年香港楼市更严峻，1月的香港楼价指数跌至306.4，是2016年10月以来的最低值。 按月跌幅扩大至约1.6%；按年跌幅扩大至逾9.4%，是11个月以来的最大跌幅。 而截至2024年1月，香港住宅售价指数，已经连续9个月下降。 香港的房子也是买涨不买跌，房价被看空以后，土地市场的成交也一路走低，很多地都流拍了。 如果把主语去掉，大家光看描述，肯定以为是大陆哪个城市吧？ 青山一道同云雨，明月何曾是两乡？当真是“环球同此凉热”。 为了挽救楼市，此次香港当局调整力度更大，直接取消所有限制，具体表现为取消印花税。 毕竟香港没有限购、限售等政策，楼市调控主要通过印花税来调节。 之前开设印花税，主要是限制炒房，防止房地产市场资产泡沫风险。 当时香港特区政府推出额外印花税，税率为转售交易金额的5-15%，用高税率来限制售卖。 此次调整则规定，所有住宅物业交易，无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。 毕竟房价都一跌再跌了，取消印花税都未必有人买，何况还有印花税压在头顶？ 至于效果会如何，现在还不清楚，大家慢慢蹲新闻即可。 喜欢请关注，公众号：特例的猫 |
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房价下跌肯定有很多原因 不过我最喜欢从两个角度看 一个是劳动人口，香港一年减少9万多 |
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一个是出生人口 香港23年出生3.26万，死亡5.46万人 这里面有不少还是赴港生子的 也就是说要不是有大陆人接盘 仅看上面两个数据，香港房价就肯定崩 具体有多少大陆人过去，我找不到数据 具体有多少香港人移民，我只能看到各路自媒体宣称的三年50多万 但是香港总人口在涨，只是劳动者在降，孩子在降 我不看好任何劳动人口和出生人口下降的城市 你说破大天去，我也想不到都这样了还能有什么前途 城市和家族一样，也是有运势的 劳动力和孩子双降的家族怎么可能在上升？ |
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你自身没产业，只玩金融虚的，靠当大陆与英美的收费站角色赚钱 现在大陆表示，这个收费站我决定国有化 英美表示我决定撤资，不走这个收费站了以后 你不会真以为你的房价是靠自己撑起来的吧 没有英美的投资，和大陆的重视，香港在珠三角你都不是中心 随着大佬开始从香港撤资跑路，你房价肯定撑不住 千万别和新加坡比，新加坡从来没当过大陆与英美的桥梁收费站 新加坡有自己独一无二的地理位置优势和实打实的工业底子在的 经济上不吊英美也没关系，房价也不会崩，政治上肯定需要美国保护 |
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估计联系汇率制度支撑不了多久了，乐观点就10年内，不乐观就五年内，留给普通人的机会不多了。 |
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香港现在每天的实际外汇交易量，相当一部分是大陆资金在交易，左手倒右手 包括所谓的外资流向内地，目的就是为了营造香港外汇市场的虚假繁荣和大陆外资进入的假象，吸引海外投资，外资也不傻，不可能再把真金白银放在无法保护私人财产的国家 一旦香港外储不能支持港币联系汇率，港府一定放弃联系汇率机制，到时候必然是港币暴跌，然后物价恶性通胀 在这一天到来之前，香港也会限制民众港币兑换外币，甚至限制港人离港 随着香港经济进一步恶化，伴随港人持续迁出，香港房价大幅下跌是必然的 如果香港金融业崩塌，香港只剩下服务业，而且和大陆还有问隔阻碍，连最起码的民生物质都不能自给，经济恶化带来的影响可能会远超大陆，这不是港府能解决的 到时候，大陆政府自顾不暇，更不会在乎香港，香港会成为弃子 |
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香港的房价跟内地没什么关系，跟美元加息也没什么关系，2014年后，别看印花税高，完全不受影响，炒房的人照样一大堆。到2020年戛然而止。 当然，现有的香港普通老百姓也不太买房，跟印花税依然依旧没什么关系，因为房价总价跟普通人也没什么关系了，买个厕所都要工作一辈子，租房通常是唯一的选择，除非不当普通人。 可能大家不知道，2021-2022年香港房价又涨了一波，因为大陆有钱人过来买房了，这些有钱人比香港富人更有钱，通常都给几个孩子搞了香港身份，(二奶生的一般都有香港身份，原配生的不一定)。原来犹豫不决，疫情时决定骑墙，为孩子在买个学区房。 当时很多香港地产销售要抄着不太流利的普通话跟北方来的客人解释什么是11校网，12校网，34校网，41校网。 总的来说，一个极度发达地区房价要彻底好起来，最重要的是什么？两点: 1.经济走强，大量热钱流入 2.聚全球富人之人气 现在新加坡的房价跑的飞快就符合这两个特征。 当然，我认为香港房价还是有下探空间，再触底，说不定哪天会反弹，降低税率是当前刺激香港特别行政区区政府刺激楼市的唯一办法: |
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我们看到现在香港当地人在港买房的印花税税率将从7.5%减少至1.5%，内地人在香港买房，印花税税率将从15%减至100元～成交价的4.25%，相比撤辣之前，有10.5%左右的税费优惠，相当于直接打了九折。 |
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具体来看，额外印花税方面，此前购入物业2年内转售，需要缴纳成交价10%～20%的税费，本次撤辣之后，该项税费为零；买家印花税方面，此前，非香港永久性居民在港购房需要缴纳成交价7.5%的税费，本次“撤辣”之后，该项税费为零；住宅印花税方面，此前非香港永久性居民在港购房需要缴纳7.5%的税费，本次“撤辣”之后，仅需按照房产总价不同，缴纳100元～成交价4.25%的税费。 2023年第四季，内地买家占香港楼市的住宅注册量比率约17.1%，较2023年第三季约12.8%增加4.3个百分点，创纪录新高。“相信全面撤辣后，买家中内地买家的比例有机会进一步升至25%水平。” 现在都在指望内地富豪买家接盘，香港当地老百姓会依然渴望房价继续下跌，大不了继续租房。 |
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一句话说明东方明珠变遗珠，2020-2023年，3年内香港润出去了50万人，而香港2023年的人口是750万。大陆不断推出计划把人推过去，防止十年后变成空城。 |
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hk能保持一直涨的趋势，而且接近成为香港居民的共识是依赖于很多条件的。 1、足量的外来人口移民 hk一直认为它出生率没关系，随便放开移民就填满空白 而从众所周知事件以来，hk一再降低大陆公民入籍hk门槛，背后反映的事情不问可知 另一方面是hk local不断移民出去。 两相叠加，hk楼市永远涨已经在动摇了。 2、人口的趋势反映的是hk经济活力的问题 众所周知hk是一个独立经济体， 它的经济高度依赖于金融、转口贸易。 可以说这个城市经济底色就是为跨境金融和转口贸易而生的 新加坡好歹还一堆油炼技术，而供应的高薪岗位更多元 所有hk房产模式的城市都面临一个问题： 你的城市就业不再具有优势了怎么办？ 你能锁住那么高的房价那么差的居住环境背后是充足的高薪就业岗位机会。 而金融因为众所周知的一些原因受到了重创， 而转口贸易随着大陆开放程度不断提高也不断受到威胁。 事实上，hk local卖房移民去美加澳也不是什么新闻了。 只不过随着一些大家都知道事情继续加速了而已。 1、local跑路多 2、hk提供高薪机会减少，外来移民动力不强 买盘增长受阻， 这个时候你再怎么缩小土地供应也没用。 |
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香港喜欢用辣招来形容对房地产市场的打压。 但现在，香港楼市也不可避免的出现低迷，政府推出一系列救市组合拳，包括印花税减半、按揭贷款保证期从30年延长至50年等等，希望能止住下滑的势头。 这些动作又被叫做为香港楼市“减辣”。 ?官方称“减辣”是因为现在的楼市状况和当年推出的措施已不相适宜，没有再出现炒房和房价不合理飙涨的现象，目的就是为了推动楼市流动性，当然房价还得由市场来决定。 但不管怎么样，一个残酷的现实就是，连香港的房地产也撑不住了。 ?香港的政策调整对内地楼市走势，有很重要的参考意义。 以前香港房价一直在飙涨，后来均价达到15万元/平方米，高居全球第一。 到了2022年香港房价出现大幅下跌，虽然今年年初有一小波上涨行情，但好景不长，二季度再次快速下跌。 这里不得不佩服李超人，当年在大陆房地产最火的时候变卖所有地产物业。 现在看，他对房产走势预判和眼光实在厉害。 包括今年李嘉诚给市场来了一个大意外，公布了旗下新房售价，竟然比周边二手房降了3成，直接拉回到7年前房价的水平。 不是商人不想赚钱，是认准了行市。 ?香港地房地产市场变化给大陆提供了参考。 不过内地房地产市场之前的调控本就是如此，所以既要控制房价又要促进楼市回暖复苏，似乎是个无解之题。 实际上香港对内地的参考意义在于如何给市场松绑，促进市场活跃，可以借鉴香港按揭贷款期限延长等。 至于老百姓是否真的认同，至少可以增加选择的余地。 但最重要的是，一定要减轻购房人的负担！ |
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香港目前房价是2016年水平，取消了内地购房者的30%附加税款，相当于一次性打了个七五折。而目前香港住宅的租金回报率在3%-5%。 看看中国第一城会不会对北上广深形成虹吸了。 |
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香港楼市前天出了爆炸新闻，以前非永居在香港买房，比永居要多交15%的税，这15%的税直接取消了！ 也就是说，所有地球人都可以来香港买房了！只需要交一个1.5%~4.25%的印花税，除此之外，一分钱不用多交！这个听起来比大陆买房还方便啊！ 而且港府直接把二手房交易的限制也取消了，之前买房必须等2年之后才能再卖出去，不然就要交多一笔“额外印花税”。现在直接取消这笔税，相当于房子买了之后可以直接卖出去，二手房市场也不受限制了。 香港的房子租售比有4%，买方是全球人，香港又是世界级别的大都市，地方又是寸土寸金，我看我香港地产中介的朋友圈都沸腾了（深圳的中介朋友们对香港楼市倒是闭口不言）？？？ 香港卖主们连夜调价，普遍涨了10%以上，系统都忙得改不过来……（我晕过去了，这不是把税的成本给直接抹平了？） 所以我在理财社群里说一点香港房子交易的负面给大家浇浇冷水： 1、受美联储加息影响，香港现在贷款利率很高，已经和大陆平齐，4% 2、租金回报香港大部分地区能做到3-4%，也就和贷款利率刚刚打平，但物业管理费一般50块/平起，还有差晌地租物业税（相当于房产税），每年是租金的10%左右（这个政策解释复杂，大概就是这个数）。香港这些费用都是房东承担。 3、香港很多老楼，维护真的很繁琐，而且香港维修人工贵，服务也不便捷，出租维护麻烦，还要考虑如果租不出去或者换租客的成本（出租中介费是月租金的一半），退退退！ 4、香港居民首付可以做到1成，但大陆居民大部分必须交全款（因为要香港的收入和资产证明，你有吗），听说部分香港银行也承认深圳的收入和资产证明，深圳人可以做到五成首付了，ok，我谢谢你哦 5、香港买楼佣金是卖买双方各1个点，这个要考虑的。 6、内地资金怎么过去香港是个问题。虽然通过我买港险的我一般会协助换汇，成本不高，但是买房这种几百上千万的资金，基本只能走dx渠道了，手续费1个点起…… 7、香港的公屋和廉价房供应正在上升，其实香港不是没地，是真的很多很多地没开发，山地占比65%你信？ 8、香港的全球经济地位……不多说了，新加坡去年要求外地人买房要多加60%的购置税，你们品品为啥香港要全面放开？ 总之，虽然我知道这个“撤辣”的消息听起来很振奋，但我劝你先别振奋，先等等看看，每次这种房产利好放开，第一波收割的不是富豪（人家也不在乎收割不收割，就讲究一个资产配置），也不是普通老百姓（香港20万/平的房价，普通老百姓也够不上啊），更多的是精准的收割中产阶级。 以为自己凑一凑够一够就能赶上香港的房子，有个稳定的租金收益，还有上涨空间（实话实说香港房价这几年一直走低，已经跌回2017年，和深圳很像），结果买到手发现问题多多，但每年的还贷压力是扎扎实实的。 几点建议： 1、 一定要把资金出境、贷款利率、还贷压力这些问题先想好再动手，首付款交了就反不了悔了 2、 不要只盯着二手房，看看新房，新房的中介费这些事比较少，维护成本也低。香港的新房交付还是有保障的，不像大陆。 3、 如果实在要看二手房，放弃楼龄太长的吧，维护真的麻烦。 4、 如果平时去香港不多，只想买个房收租的，我感觉还不如买个香港储蓄保险方便，香港匠心储蓄险存了5年之后每年预期利率是7%，还随时可以取，又不用操心，不比买楼方便多了！储蓄险可以参考参考我这篇文章找到了个7%的永续债，也可以联系我：xuanjie-1。 大家等等，不要着急，以现在香港经济形势，没准后面就买房送香港身份了，就像希腊葡萄牙西班牙买房送户口一样……你不买我不买，明天还再便宜500 |
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不仅中国，比中国发达的韩国、比中国落后的越南都出现少子化、投资过剩、债务堆积和房价下跌。 例如，2023年越南胡志明市中心的房价顶点在4.2万元人民币， 目前已下降到3.3万元。 东亚模式，即只注重生产和积累而忽视分配和消费的经济增长模式，开始受到全球投资人的普遍质疑。 与此同时，和东亚模式相反的拉美国家的股票、房产和货币都在上涨。 附： 到2100年，中国儿童将占全球的1%，但退休老人占全球的11%。 |
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香港已经完成了自己的历史使命，金融中心遗址不是夸张。 香港以前的定位就是内地和世界之间的一个窗口。 大家可以看到，香港以前的股市表现，基本上介于A股和美股之间，后者的影响更大一些。 而楼市在2020年以前则一直走牛，毕竟土地有限，人口在增加。 但是从2020年之后，楼市就一路下跌，股市更是连跌世界，全球表现倒数第一。 港股每天成交，平均不到千亿美元，只有美股英伟达一只股票的零头。 现在日本股市重回亚洲第一，新加坡也在取代香港地位。 按照经纬创投张颖的说法，他身边的富人和企业家，7成都移民了新加坡。 香港，未来可能就是中国的一个一线城市，而且是一个制造业严重空心化的城市。 我是时代之，一个以投资为生的人，96%胜率实盘公开在同名公号，祝幸福！ |
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看人家救楼市，一杆子插到底，将全面取消所有楼市需求管理措施，包括取消买家印花税、额外印花税，内地的城市学起来，别挤牙膏式出政策了。 ? 如果是去年有这救市措施，香港楼市估计到现在已火起来了，今年才来取消限购，虽说是晚了点，也算是亡羊补牢，内地这边羊都快亡没了，还在挤牙膏。 以前，吹北上广的房价是，全国的有钱人都要买一套。现在有钱人可以去香港了，那将是世界的游乐场。 因为香港不限购，有钱随便买，以前有30%的印花税，现在全部取消，而且港币盯住美元，相当于可以低价抄底买美元资产，香港房子还有个好处是可以以租抵供，最低1成首付就能买，这次松绑相当于底裤全脱光，定向抢有钱人。 香港楼市全面放开，会对深圳形成极大压制。 香港楼市已经跌回2016年的水平。香港全面取消内地购房者加征30%的税率，相当于房价打了75折。 面对香港楼市的这些变化，深圳房地产界一片沉默，没有人敢评论，集体沉默。 香港楼市这波跌的算是非常狠了，全线下跌，跌幅令人咂舌。所以大家可以看到香港拼命的推优才计划，填补财富跟人才，但似乎效果不好。 香港现在全面放开，意义已经不大了。但是香港的租售比还可以，基本上租金的收益有3%到5%，这是出乎意料的。 深圳的租售比收益还不到2％，相对而言，香港楼房的品质不差，香港的物业还可以直接换美金，因此香港的房地产收益更好，这就会对深圳形成全面的压制。这会吸引一部分深圳的高净值人士过去配置香港地产。 HK还有压箱底的绝招，比如“买房送户口”，这个在内地一线城市屡试不爽，对吸引人才和资金真的有奇效。 当然也不是全面乐观，香港现在是百业凋零，金融不行了，贸易不行了，旅游也不行了，结果就是香港人的收入将以肉眼可见的速度下降。普通人个人收入的下降，最终会变成香港普遍的收入水平下降，进而把房租拉下来。房租价格下降后，香港的房价就会显得很高。 根据相关机构的统计数据，香港的【负资产住宅按揭】数量已达到2.5万，创20年新高。?2023年第四季度的【负资产住宅按揭】数量暴增126%。?香港人口才750万，2.5万套住房负资产，这比例有点夸张。很明显，香港现在经济上遇到了一些麻烦。 现在有钱人真的快不够用，全国都在抢有钱人，限购限售限贷各种放，生怕自己脱的慢一步没人要，关键是有钱人是真的不傻，人家还是会用脚投票，顶级有钱人会去英美新加坡，普通有钱人也不会把鸡蛋放一个篮子，即使要买也只会挑优质资产买。 |
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