[商业财经] 深圳房价见底了嘛?

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[商业财经]深圳房价见底了嘛?

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从2022年的三月份开始，深圳的楼市视乎进入了寒冬，知乎有不少人说深圳的房价会下跌，结果确实是下跌了，知乎还是有很多专业人士的，我想知道目前深圳绝大多…

还没有，深圳是最虚高的一线。
深圳上有死活不批住宅建设用地，反而大规模铺设商业用地，保守估计过去十年建的写字楼比住宅高出十倍以上。2016年开始，深圳每年居住用地供应占总量用地都不足25%。最高是2020年供应745万方，占22.3%。现在的写字楼足够未来30年的需求。毕竟供应写字楼可以让增长数据更好看，所以也更乐于审批。相比之下住宅对经济支持力度太有限，加上深圳又不依赖土地财政。房价就被人为抬上，最明显的就是南山区。在2014年到2018年，这五年间仅供应了21宗住宅用地。溢价效果可想而知。
在深圳教育，医疗属于极度稀缺品。
教育方面分化过于严重。单中考来说过去10年有8年的中考录取率都不足50%，公立高中录取率甚至不足35%。高中分流就更不用说，历年广东985211录取率都不足3%，地狱难度的河北单211录取率就有4.5%。加上广东2021开始大学录取分数已经暴打所谓的山河四省了。在广东的上985211已经比山河四省更难了。导致学区学位概念跟着供地暴涨，最明显就是八卦岭和百花片区。
医疗方面现在深圳某些top3医院的主治医师都是当年在别的地方混不下去过来深圳吃红利发展的，这里不怕得罪人。实际水平就是烂，大把医生从某些二三线医学院毕业过来发展的，如广西某所医学院校。在这边看医院如果遇到难题医生都会建议患者去广州。他们也知道自己的水平。导致拥有好的医疗片区房子也被带着大涨。比如翠竹晒布片区。
下有经营贷各类炒房现象。各方睁一只眼闭一只眼。
可以说深圳是四个一线里面房价相比配套最差的一个。过去十年拿着所谓前海概念大炒特炒，带动龙华宝安光明跟着莫名起飞。20-21光明房子一度敢卖你7w，现在前海还是一副半生不死的样子，龙华光明宝安也跟着裸奔回去。搞得现在深圳的大多数高科技公司已经纷纷启动了异地发展模式，比亚迪，大疆，平安都承受不住深圳的压力而纷纷在外发展业务。加之体制降薪，现在能买起房的人数量大大减少。
这个城市在2020年之前根本没有想广大奋斗者留下来。2020年之后上述情况出现极大程度的反转。不限于深圳常住人口数量下降，非深人口减少。产业迁出。未来几年深圳房价会进一步下降。

没到底。
深圳炒房的手段，如果放到证券市场，第二天就被证监会抓进去。
相比之下，我觉得A股的泡沫比深圳房价少一点。
起码证监会在天天抓人。而深圳的房产中介和炒房客一直在瞎搞，骗子丛生，根本没人管。

很难评，看房已经看了快一年，2023年11月觉得房价应该见底了，也正好看中了喜欢的。
最初业主出价高出我们预算80W，一直磨到接近预算，业主还不情愿我们的首期款太慢。离签合同只有一步之遥，因为资金出问题没签成。
就前两天中介跑来说业主愿意再降50W，首期款时间也能等，问我们还要么，前后才不到一个月。
我们现在是真有点不敢买了，不知道深圳的底在哪。
想起一个很搞笑的点，当时中介一直逼单，说有另一个客户也要这套还比我们多出5W，但是业主觉得跟我们更投缘，所以愿意卖给我们，让我们赶紧去想办法贷款借钱啥的。
后来没签成，对我们大发脾气，还上演一个红脸一个白脸戏码，一直给我们洗脑说“我们买下这套一定会感谢他们”。
现在想来真的很感谢，就是因为他们脾气太大，也是我没签成的原因之一。
很多小伙伴在评论区惊讶业主让价这么快是不是房子有问题。
其实小区是有15年楼龄的楼梯房，小三房，周围配套学位也一般，但是小区环境好，加上位置在南山（非核心区），历史的成交价基本也在指导价百万以上，目前降到指导价以下，我们是心动的。
业主一方面是因为想赶紧脱手换房，以低换低；另一方面是说经营贷到期了，想赶紧还掉（这个我不太了解如果没续上是不是对他们影响很大，因为业主说实在卖不出去他就用过桥资金解决）。
我和男朋友也是结婚刚需，目前就是在犹豫中是否要下手，懂行的知友们也请多多建议~
2024/1/22更新
看了很多小伙伴的意见和建议，涉及最多的就是“婚房并不是刚需”这个意见，想说一点自己小小的心里话。
我们并不是把结婚和房子划等号，我们双方父母也达成一致，不一定非要结婚前买房。但我港漂1年＋深漂5年，我对象港漂5年＋深漂1年，基本每年都要搬家，这也就算了。
在深圳租房意味着，非常普通的小区两居室都要7K往上（通勤方便），不可以随意更改房屋的构造，各种陈旧的设施，家电坏了又坏不能随意扔，日常买东西第一个考虑的不是品质而是以后搬家是否好带走等等，这是属于硬件上的。
在心理上，遇见各种奇葩房东，扯皮拉筋，明明你是甲方他是乙方，但因为你有一两万的押金在对方手上，你是墙皮都不敢磕破一点，说话都不敢大声一些，连小区物业都会因为你是租户多欺负你一些（当然不排除也有好房东，好物业）。
是的，我可以再多花一倍的钱租一个豪华小区，买全套的豪华设备，但是那真是我的家么？
所以我和对象才决定在自己可以承受的范围内（他体制内，收入是房贷的两倍；我上市公司小主管，收入cover房贷），买一套可以承受的小窝。
再次感谢小伙伴的的回复，昨天又去福田看了几套，另有非常中意的房子了，有下一步进展继续来记录~如果踩坑也给大家避坑~

很多人说2023年是深圳楼市寒冬，大家太乐观了，因为目前深圳楼市仅仅是崩盘的开始，下跌30%左右是房价暴跌初期非常正常的现象，2024年才是见证史无前例的崩塌场面。
我为什么这么说？2023年底2024年初又是一波裁员潮，降薪的公司更是数不胜数。
目前是经济进入寒冬，而且这个寒冬是西伯利亚式的寒冬，未来还有更长的日子等着你呢。
一旦大部分人面临工作职位危机，我们便开始进入债务-通缩-债务加剧-通缩加剧的恶性循环。
失业和工资断崖式下跌，意味着很多人必须抛售房产来解决房贷债务的压力，如果不提早抛售熬到最后一刻注定是断供被银行收走房子，一家人睡大街或者妻离子散。深圳这个地方是商业化资本化最发达的城市之一，一旦有风吹草动房价崩盘的速度要远远快于内地城市如成都和县城。
2024年注定又是一个不平凡的一年，房价底部是2008年低位，还有三年时间大家不急。

东莞都没见底，以前才1万一平，现在均价还在2万5以上～
深圳更没见底，第一目标2015年前的房价水平

最近有个大家不太关注的新闻，香港楼市全面取消印花税。可能很多人认为，这雨我无瓜。

那么我们来算一个粗略的帐，如下图是利率、首付、出租回本年的数据对比。

也就是说，从资金成本的角度来说，按揭买深圳和香港同样价位的房子，香港要便宜得多。直观的理解就是：（1）花500万（人民币）在香港买一套房子，如果出租出去，那么每月再贴一点点钱，就足够付房贷了。甚至好出租的位置，基本上可以直接覆盖住房贷。（2）花500在深圳买套房子，如果出租出去，那么每月还需要再贴约1万的才勉强够覆盖住房贷。但是，还没结束。
因为：
（1）香港的房子因为保养维护好，所以10-20年都还很新。而深圳某5年房龄的超高层次新，号称改善房源，其中低楼层在用水高峰期已经出现下水道溢水了。
（2）香港办完按揭贷款，受理银行会返给你一笔还可以的“回扣”，直接打到银行卡上，也算能缓解刚买房后的经济紧张。
（3）如果买的是期房，支付首付后，将会等房子交付后才按月付贷款，完全不用担心烂尾。
（4）在港有房产后，基本不用担心申请转永久身份的问题，小孩上学也就多了一条路。而在深圳500万还不知道是个啥学区。
所以：
现在我已经不关注深圳房价是涨是跌的问题了，因为只要它跌得不够多，我就直接在港置业了。

如果有人跟你鼓吹深圳的房价见底了，你应该问问他20/21年的顶部你看准了吗？
如果没水平看出顶部，你凭什么认为自己能看得准底部？

下跌趋势别问底。下不言底。
曾经去深圳调研，跟他们市办的人座谈过，给我们这帮直属过去的说最多的就是深圳应该升直辖，别的啥都不提，因为深圳别的要么有，要么可以用钱堆，但直辖是真拿钱买不来，所以深圳的死穴就在这，就是上头怎么给你定位。定不上直辖，就是个经济口岸，那就按经济规律，何况现在HK也搞定了，WW也就这样，再没有所谓zz保底
那房价会如何？当年又不是没崩过，隔壁海南早多少年了，也没啥。
怕啥呢？
大不了从头再来，深圳有钱，请刘欢多唱几场就过去了。
深圳精神，怕啥呢？
====
为防止误解解释下，不是现在的事，是上一轮地产跃进之前的事了
其实当时调研的时候，给安排开车的司机私下还跟我们说了，深圳房价要涨，让我们考虑下
我们去的时候均价2万多，半年后跳涨起飞都快4万了。可惜车上大家谁都没买[cry]

坪山爆出一个雷，4万报的住建，年后2.38w开卖，然后被已购房业主举报，住建天天蹲点，低价交易的房子全退，罚几万块了事，就上上周的事。这家比较傻，让中介明价推，宝安那边偷摸阴跌的就没这么大动静，这才哪到哪，刚起个头。

不分析走势了，未来5年100万套保障房入市，加上新建的商品房，好好想想会对市场有多大冲击。
现在买的根本问题是不值，买房的价格可以租房100年，明显已经到了击鼓传花的最后一棒。很多人说会大放水，房子抗通胀，那你觉得你的收入会大增加吗？居民负债率到了极限了，还款压力已经拉满了，人口也崩了。耐心的等1-2年，看烟花就好了，何必赶末班车呢。
退一万步，就算真有神仙能拉房价，那你等上涨周期开始再买不好吗，就真等不得这点时间，年轻人可都是30年贷款啊。

更新一下今天看的新闻：深圳本次开工的总用地面积17.7万平方米，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套，配售型保障性住房整体容积率4.28，容积率比不少商品房还要低啊。平均每套75平，保本微利的原则每套130-150万？那还急什么，市政府铁心把房价打下去，深圳又不靠房地产，还是要工业+科技立市…
还好吧，元旦几天回深圳，看了两天房子。总章翡翠华府，卓越九陇，金地环湾城。感觉新房价格下降空间大着呢，以前海壹湾臻邸为例，2022年高峰期拿地价格51亿，建设16万平，建设成本8-9亿吧，总成本60亿，目前卖9-10万一平，大概11万平卖，要卖100-110亿，毛利润50亿…至于利息什么的，如果开盘直接按6万一平卖，一下清空，就没有什么所谓的利息成本了。实际上前海房价即使按稍微赚点钱也能到6万/平，关键物业费还很贵。其他城市都是城投托底，而深圳依然开发商主导，说明还有大把下降空间。
今天看一个新闻说2023年出生人口不到800万，我觉得有点扯了，但是出生人口的大降确实令人非常担忧，好像85后每年2500万人？现在1/3都不到，有点吓人，长期房地产肯定死光，建议赶快商场收租，光伏发电什么的吧，但话说回来，我一个30来岁的人天天东方树叶，水煮青菜牛肉什么的，感觉未来需求什么都在减少…

见底了也好，没见底也罢
房子你能买在最低点？
股票你能买在最低点？
股票你买的贵也好，便宜也好，股票就是那个股票
房子跟股票一样？就算到底了
你看上的房子就在那等着你，别人买他还不卖？

深圳房价的底在2034年，最大跌幅按美元和黄金计价都不会低于80%

怕它不动，又怕它乱动，深圳楼市开年的真实写照，新一轮大逃杀又开始了。我手里拿到了一份最新的官方数据。
就是今年开年深圳楼市的成交量的确是有回升的，二手房成交破了千套。而且是连续两周都在上涨，新房成交也在上涨。那你说市场真的是回暖了吗？
其实，成交破千套的背后是业主们在割肉换量，一场大逃杀已经开始了。今天看见第二幢二手房成交1032套，突破千套大关。而且连续两周上升，一手房成交了488套，环比上涨了34%。一手二手双双起飞，楼市是真的行了吗？
但是一线的视角又是怎么样呢？二手业主们，尤其是19到21年上车高岗占位的，有的人在硬撑，有的人已经开始割肉。有的人正在法拍的路上。最近中介强推的房源，亏本抛售的次新房是越来越多了。比如说保安的次新招商臻府原来是1227万买的，再加上这三年的供楼成本，基本上是超过1300万的。但是现在挂牌价860万，亏本将近500万，都在甩货。
再比如说旁边次新的尖冈山放出一套房源，高入价715万，加上供楼这几年成本将近800万，现在卖600万，亏了200万还在着急甩卖。
另一边，去年法拍的情况也非常的热闹，整体流拍率要高于成交率。去年深圳法拍供应量一共有4152套，成交只有1500套，成交率只有38%。而流拍率超过了43%。这就是真实情况，基本上经过了过去两年市场的教育，深圳的二手房业主们已经低下了高贵的头颅。倒是开始积极配合开放起来了。挂盘价基本低于或者是接近参考价的比例持续在上升。
另外最近还有一个暴雷事件，就是号称千亿的理财团伙鼎易丰爆了。这个事情将会牵扯出一堆在深圳用经营贷做抵押的房产赌徒们，2024基本咱们就法拍见了。那总的来说，预计2024年就是力度不会低于去年。在带头大哥广州率先松绑限购，推出房票安置的手段之后，现在压力一下子给到深圳了，深圳楼市你要怎么接招呢？

你所述的“专业人士”是“说刚需买房不在乎价格”’的房地产中介，还是马光远、孟晓苏之类的伪经济学家，如果是，那么你还是没有遭遇社会的毒打，那么就从你炒第一套房子开始吧，此后缅北诈骗也骗不了你，因为你已经被“专业人士”骗的底裤不剩

什么时候你见到开始反弹了，那就是已经见底过了。
如果没见到反弹，那就是还没到底。

点此链接阅读体验更佳：财迷∥房奴需小心金融机构背刺:从深圳600万房子被评估为200万谈起
??所谓的银行家，就是晴天千方百计把伞借给你，雨天又凶巴巴地把伞收回去的那种人。
——辜鸿铭
不必谈龙年茅台价格腰斩，说明草民开始节省开支，不再花大价钱买好酒喝：

也不必谈海银财富又放了一个烟花：

今天财迷准备谈一件可能被大家忽略，但又比较重要的事情——深圳有套房子评估价从600万降到200万：

财迷逐字逐句看完了整篇文章，发现其中有一定信息量，且与广大房奴的利益息息相关，于是财迷悍然决定全文转载此文，并就此稍作解毒。各位不想看原文的可以直接看解毒。
标题：深圳一房子评估价从600万降到200多万！业内称房价已基本触底

?解毒：这里的重点是“购房者三年前用所持房子做了经营贷，近期陆续到期，但因为现在房价下跌，房子最新评估价跟着下调，续贷金额和首贷差距较大，面临着不能续贷、需要一次性还上大量贷款，以及还不上贷房产被法拍的风险。“——这最起码传递出了如下信号：部分银行在对房子进行重新估值的时候，会大幅低估房子的价格。

解毒：把房子和商铺打包算成600万，要续贷款，但大部分银行不给续。助贷机构工作人员帮着找到了高成数渠道，按500万续了贷款——这说明两点：
1）现在情况还没辣么糟糕，仍然有机构愿意恰烂钱，帮忙借款。
2）部分银行不给续，至少传递了一个信息——机构在评估方面出现差距，以“国家队”（大银行）为主的市场主体已经在对房价进行价值重估，对相关风险赋予溢价。

?解毒：大银行已经在力图控制风险，中小银行还在恰烂钱——这就是财迷一直劝大家没事别往小银行存太多钱，因为神州大银行胜者通吃，能抢到最优质的贷款资源，小银行体量小，只能去做一些大银行不愿做的贷款业务，在违法的边缘试探。这会导致小银行放烟花的风险大大增加。

?解毒：简单讲，深圳房价从高点回调了20%，回到了2020年价格。如果算上杠杆成本，2017-2018年之后买房的人都在亏——所谓杠杆成本，就是这些人买房所需要支付的利息。
至于这最后一段话，可以借此看出这位记者满满的求生欲。

?解毒：这件事都被报道出来了，相关的人居然都没有被查，也没有受罚。这就可以看到各地衙门对此是睁一只眼闭一只眼的——这就是所谓“严格立法，普遍违法，选择执法。法不可知，则威不可测”。
最后，我们就可以做一个总结：这件事实际并非600万的房产降到了200万，而是金融机构刻意降低估值，意图抽走贷款，背刺房奴一刀。
首先，情况没有想象的那么严重，仍然有部分金融机构（估计是小银行）愿意给利用经营贷买房的房奴（估计是炒房客）。
其次，财迷比较同意网友@童毅的说法——这不是意味着深圳房价真的跌了2/3，而是银行抽走了贷款。
做经营贷的房主，因为资质不行，房价也下跌，银行立马降低了抵押贷款。这本质上算是银行抽贷的行为。
另外，这也意味着炒房客的野路子完全断掉了——以前的剧本是：高评高贷能，套现去套房，搞公司，套房再高评高贷，继续套，一套流程下来，名下6、7套，负债上千万，手里钱一多，各种豪华消费，买车买包去旅游，等市场涨了，马上就放出去，空手套白狼。
现在剧情则是：续不出，还不进，房没人接，离婚，保一套房，掏空征信，借贵利，最后老赖。
所以，经此一役，估计炒房客都输掉了底裤，就此将偃旗息鼓。
对此，财迷有如下忠告：
忠告一：无论怎样，不同金融机构的评估已经实实在在地发生了分化，各位房奴要小心银行背刺。
很多房奴当初在买房的时候都想的是：卖掉一套房，就可以给娃买新房结婚。卖掉一套房，就可以送娃出国读书。卖掉一套房，就可以用来治大病。即使卖不掉房，也可以拿去抵押贷款——这实在是太乐观了。
现在的情况，大家都看到了。如果房价下降，卖不掉房不说，想要去抵押贷款，估值也会严重下降——银行不是傻子，即使你贴钱给银行打工，银行也可能嫌弃你。因为你可能弃贷坑银行。所以，银行也要防备你一手。比如下面这种：

总之，在经济向好的时候,银行家们会很乐意借钱给你，而在经济下滑的时候，银行家们会立刻背刺一刀——低估你的资产并拒绝帮助你加杠杆，你如果现金流因此断裂，就必须忍痛割肉，贱卖优质资产。
忠告二：变现的价值才是真的价值。大家不能看挂牌价，而是需要看成交价。
整个小区只要有一套房子600万卖了，全小区的人都觉得自己的房子值600万。同理，当小区有人200万成交一套，那意味着着什么，相信大家都懂。
现在的情况是，各地的新房都被衙门限价，但二手房没有，所以，二手房价格要比一手房价格更能反映神州楼市的真实情况。
忠告三：对于负资产，要舍得放弃。
按网友@周立的话说：所谓负资产，就是持有该资产的费用超过该资产的流通价值。比如，1000万买的房子，实际价值只有800万的时候，减去首付的200万，依然要为持有而支付超过800万元的费用。也就是，继续持有该资产，会让自己的资产不断缩水，包括并不仅限于现金和实物物业。
或者换句话说：如果你负债买房，而买到的房产如果没有升值并覆盖负债带来的利息支出，那么，你这个房子就是负资产。如果你不放弃这个资产，你就得不断地为此被“放血“(每月把自己的血汗钱用来还房贷)。
这里的关键是，人性都是害怕损失的，越跌越持有——理性的讲，这是不可取的。
最后，财迷也想提醒那些还没买房，可能会有点幸灾乐祸的看官下面这个事实——房价下跌不一定完全是好事。
如今的神州房价，算得上是货币的锚定物和信用扩张的抓手。一旦动摇，形成整个信贷收缩，这就是大规模经济衰退，后果就是大规模的降薪和裁员——房地产行业和上游的水泥/钢铁/铝材，以及下游的家具/家电/家装行业，至少容纳了上亿人就业。加上他们的家人，目测有数亿人是直接或间接靠着这个行业吃饭的。
更进一步讲，在过去十来年，那些愿意高价买房的房奴堪称神州经济的主要支柱之一。这些人掏空六个钱包买房的钱，相当一部分变成了企业的出口退税，各种高铁和基建的便利，还有相当一部分变成了普通人的的工资与福利，以及各地衙门维持队伍的润滑剂。
房价跌了，还没上车的人固然可以低价买到好房子或者发泄对贫富差距的不满，但另一方面，没人再借着房地产掏空六个钱包交税，意味着消费的大幅萎缩，我们或需为此做好准备。
言尽于此。

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什么见底？大声点～

见底了，赶紧买，
你要抄底的话，
随时都欢迎

在下降的半山腰上
看这次保障房和法拍房的博弈，法拍房流入市场大于保障房对于楼市的托底那么还得降。
保障房靠出租给政府回血力度有限，出售还是良招，但是鉴于政府财力掣肘和老百姓钱袋子不鼓，很难对于楼市乐观

元旦一过，2023年的年底成交数据如期而至。
先来看看，一二手房整体成交数据情况。
一手住宅，全年累计成交31621套，同比下滑8.2%，为近五年成交量最低！
二手房，全年录得42574套，对比2022年录得量26853套，大幅增长58.5%！
数据上很明显地反映出来，新房、二手房成交表现一冷一暖。
今天来重点看看，2023年“逆风翻盘”的二手房具体表现。
◆ 12月深圳二手住宅成交3544套
2023年的最后一个月，深圳迎来了翘尾行情，成交量和房价双向上涨。
12月，深圳二手住宅成交3544套，环比增加13.1%。二手成交套数为近9个月最高，也为2023年第二高，仅次于3月的3949套，在2023年的年末给出了一丝回温的迹象。
在全年成交情况来看，在3月份的小阳春之后，深圳二手房价格进一步下调，随后陆续出台了放开指导价、认房不认贷、二手首付降低及调整豪宅税等政策，成交量有了明显回升。

来源：乐有家研究中心
◆ 2023年二手成交“修复性”回暖
据深房中协数据统计，2023年二手房录得量修复性回升近六成，交出了比预期中要好的成绩单。但，依然为近20年第二低，仅高于2022年。较此前历史最低水平的2008年还要少1万套！
但即使是全年月度交易量最高的3月份，也未能突破行业普遍认可的5000套交易荣枯线标准。

注：本图所示录得量，系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。数据来源：深房中协中介标准指数
从单独月成交数据来看，3月、12月成交为全年成交的高峰月。最后12月成交，也实现了上涨。

其中，4月到9月，交易量呈现筑底特征。随着后续，整体的房贷利率政策调整，以及深圳楼市放宽政策的出台，四季度成交开始回暖。
整体来看的话，全年呈现“U”型走势。
◆ 以价换量现象明显
成交量上涨一方面由于政策刺激，另一方面也是以价换量的结果。
乐有家研究中心数据显示，2021-2023年，深圳二手房成交均价从8字头，跌到7字头，再到6字头，不断下调。
2023年四季度深圳二手房成交均价6.5万元/㎡，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。部分片区及楼盘的成交价甚至已经回到2018年，与最高点比跌幅30%~40%。
以价换量现象明显，市场笋盘增多，低价诱惑下，客户购买意愿增加，加速了需求释放。

◆ 90平以下成交增加，中心城区成交成为亮点
从户型成交面积来看，小于90平的成交占比最高，占比达62.3%，同比去年有小幅提升。

然而，全年成交房源价格上主要呈现价格回调状态，以“笋盘”房源为主。144平以上的大型豪宅，因价格相对坚挺，交易量小幅下滑。
从区域成交来看，交易中心城区化较为明显，具体表现为南山、福田等改善型区域占比持续上升。
福田区成交占比超过20%，达20.9%；南山区成交占比超过15%，达16.6%；福田、南山成交占比分别位于第二、第三。

另外，从3月开始，业主放盘出售量呈现快速上升态势，业主放盘量整体呈持续走高。
◆ 2024年二手房楼市预期向好
2023年的深圳楼市，属于高开低走的一年。小阳春的出现，是因为口罩放开，大家的信心和预期双提升，加上近两年被压抑的需求释放。楼市迎来的短暂的繁荣，二手成交量走出近两年的最佳水平。
但是后面经济并没有大家预料的回暖，成交量也随着大家的预期逐渐跌入低谷，二手房再次迎来了量价齐跌。
大数据统计的二手成交均价只下跌了12%，而实际上，大部分片区的跌幅达到20%左右。甚至在11月份，80%成交房源低于二手房指导价。
对于2024年深圳二手房的判断，深房中协认为，2024年不会比2023年更差。
当前的楼市为“L型”缓慢筑底恢复的行情，在宏观经济与市场预期未能出现明显趋势性或扭转性的改变前，房地产市场不太可能再出现较为明显的回升。
但接下来，大概率仍将持续保持“阶段性”利好刺激的节奏，即政府会选择市场交易节点，有选择性地推出利好政策，更为精准地“滴灌”各个群体，以保持总体交易量平稳的走势。
进入正题，下面我们一起来看看深圳12月上的二手房成交价，不是全量数据，但足够帮大家看清市场大势，欢迎点个“在看”+“转发”分享哦。
南山区

福田区

宝安区

龙华区

罗湖区

龙岗区

其它区

?? 欢迎关注我们，为你持续带来更多的二手房成交分析，下一期coming soon，敬请期待…

深圳的基础教育大医院比得过广州吗？
深圳的高科技公司没有搬迁到松山湖吗？
深圳的其余大公司有北京上海多吗？
深圳有很多外企吗？
深圳富人还在深圳买房吗？
都不是的话，那为啥要买深圳这么贵的房子？

10年内可降到1/3

你以为的房价见底，不过是回归正常，这两年深圳房价被炒得虚高。
所以价格一回调，买在高位的人绷不住了
特别是看到那绿油油的一片，不能不破防啊！
之前看到一张图，想要找到那万绿丛中的一点红真的是难上加难！
图片太长就只给大家截取了南山区的，想要看深圳各区楼盘情况的，大家可以自行点击下方卡片查阅：

我们现在回过头来看，前两年的深圳楼市处于房价上升期，市场极其混乱，投资客拿着银行的钱到处炒，把房价抬到了一个虚高的位置。深圳的房价最高点是在指导价出台的那一两个月，大概是2021年1、2月左右。
根据中国房价行情平台数据显示，2021年1月深圳的平均单价已达90049元，是北京的1.35倍、上海的1.45倍、广州的2.2倍，位居全国第一。看到这里你能理解为什么这一轮深圳楼市回调的最厉害了吧，当时深圳的房价已经严重偏离正常的轨迹。
另外，乐有家披露的数据显示，今年11月份，深圳已经有78%房源低于指导价成交，下跌比例再次呈上升态势。
而在1月份，这个占比只有37％，说明降价成交的房源越来越多。

从2021年208新政起，深圳楼市成交量就开始严重萎缩，房价也急转直下。
到目前为止，相比市场高峰期，深圳房价已经出现了全市普跌，平均跌幅大约在30%左右，个别小区腰斩，甚至跌幅60%以上。

这段时间以来，深圳房产市场最微妙的，是买房人和卖房人摇摆不定的心态。
随着降价卖房的案例越来越多，买房人也会变得坐立不安，包括此前入市的买房人，看到网上的负面信息，心里既紧张又后悔自己出手太快。
买家希望自己买的房子足够低，卖家希望自己的房子卖得够足够高，博弈就是这样产生的。
不过，如果你手上有闲钱，不是向七大姑八大姨借钱付首付的，
建议是淡市买房，旺市卖房。

最近深圳楼市行情火爆，朋友问我怎么看深圳这波行情。
今天的文章，就说说深圳楼市。

首先，深圳楼市火爆到什么程度呢？
来，让数据说话。
第一组数据——
深圳二手真实成交量创近五年新高，同比增长163.6%，与2019年相比，涨幅也在87.1%。

第二组数据——
从2月6日至2月9日，春节假期前四天，深圳二手房市场一片沉寂。
然而，从2月18日至2月21日的短短几天内，新增客源量激增340.3%，带看量更是飙升1288%！
第三组数据——
截至2月19日，深圳二手房的挂盘量不升返降，由春节之前1月29日的5.7万套降至现在的4.96万套。（数据来源，中房深圳）

不足30天，房源减少7400套。从数据维度看，深圳楼市热度提升是千真万确的事情。其次，这波热度能否持续？
这也是朋友问我的问题，换句话说，现在所有人关注的重点都是：2024年深圳楼市的小阳春能否持续？
当然，大家此时接收到的信息都是“无比昂扬”的，因为从销售朋友圈到售楼处，再到数据呈现的状态都是火爆。
但我还是劝大家冷静的看完这篇文章，再回看深圳楼市的火爆状态，会做出更理性的选择。
1、小阳春是学位+季节性因素，过去20年楼市行情小阳春一直存在。
唯一不同的是，2022年、2023年小阳春之后，到了4月底、5月上旬成交量就出现了大幅下跌；
2、深圳属于超跌的状态。
什么是超跌？
就是70%在售的商品房都在亏本卖楼，就是深圳2019年到2022年买入的40万套户购房者，大部分的首付都已经亏没了。
所以，我在2023年分析深圳楼市时，就告诉大家：深圳楼市已经到了跌无可跌的地步。
为什么跌无可跌？
我给大家呈现三组数据。
第一组数据是深圳二手房2021年的成交套数。
2021年2月成交：4166套
2021年3月成交：6789套
2021年4月成交：4877套
2021年5月成交：3027套
2021年6月成交：2576套
2021年7月成交：2557套
2021年8月成交：2043套
2021年9月成交：1765套
2021年10月成交：1605套
2021年11月成交：2211套
2021年12月成交：2076套
2021年二手房平均成交套数是2917套。
第二组数据是深圳二手房2022年的成交套数。
2022年1月成交：1577套
2022年2月成交：872套
2022年3月成交：1117套
2022年4月成交：1860套
2022年5月成交：2810套
2022年6月成交：2674套
2022年7月成交：2496套
2022年8月成交：2448套
2022年9月成交：2129套
2022年10月成交：2271套
2022年11月成交：2663套
2022年12月成交：2655套
2022年二手房平均成交套数是2131套。
第三组数据是深圳二手房2023年的成交套数。
2023年1月成交：1818套
2023年2月成交：3552套
2023年3月成交：4943套
2023年4月成交：3744套
2023年5月成交：3603套
2023年6月成交：3045套
2023年7月成交：2999套
2023年8月成交：3115套
2023年9月成交：3210套
2023年10月成交：3717套
2023年11月成交：4305套
2023年12月成交：4376套
2023年二手房平均成交套数是3535套。
三组数据对比之下，大家发现什么了吗？
二手房成交量由2021年2917套下跌至2022年2131套之后，2023年月均成交量已经攀升至3500套。
换句话说，从数据维度看，2022年的二手房成交量就是深圳这轮下跌行情的底部。
所以，深圳楼市跌无可跌的第一个原因就是二手房成交量的底部已经明确。
那么，这是不是就意味着2024年楼市会暴涨、会复苏呢？

从我个人而言，真的非常讨厌用火爆、暴涨、复苏、企稳这样的词汇，但从文章呈现内容的角度，也没有更好的替代词汇。
所以，针对2024年楼市会暴涨、会复苏的问题，我想结合数据，从几个维度说说。
第一个维度：真实的原因。
深圳楼市这么惨的真实原因是什么？
答案是“双重负反馈”。
什么是“负反馈”？
就是恐慌式抛售+房价下跌导致的刚需观望形成的负面预期。
深圳楼市在2021年之前，“万人打新”都上央视新闻了，这投资客到底有多少，没有准确的数据。
不过可以肯定的是，在深圳房价下跌超过20%之后，引发了深圳投资客恐慌式抛售。
同时，二手房挂盘量暴涨，由2万多套增加至2023年12月的5.7万套。
文章写到这里，必须多说一句。
就是其他城市都是因为房企爆雷导致的交易量下跌，但全国只有深圳是二手房指导价限制贷款额度，直接拉低了全市销售均价，让投资客产生了恐慌式抛售。
在此背景下，又叠加了房企爆雷+烂尾楼的暴击，进一步激化了投资客恐慌式抛售。
在此基础上，刚需客户基于房价下跌的预期，延长购买期限，又加剧了成交量的进一步下跌。
如此，深圳楼市在多重负面信息的冲击下，进入了循环的负反馈。
第二个维度：止跌与止涨
问大家一个问题：深圳楼市是当之无愧的一线下跌之王，保守估算平均跌幅接近40%，那么为什么二手房挂盘量只有5.7万套？
要知道截至2023年12月，北京二手房挂盘量超过15万套、上海二手房挂盘量超过10万套，广州二手房挂盘量超过18万套。
为什么一线城市房价下跌最猛的深圳，二手房挂盘量只有5.7套？
答案很简单：
一方面深圳购房客户中，自住比例居多；另外一方面，以投资客为主的抛售潮，已经到达峰值。
换句话说，即便深圳楼市进入“负反馈”的循环，即便深圳投资客恐慌性的抛售，即便深圳楼市已经超跌的情况下，深圳二手房挂盘量也只有5.7万套。
不仅只有5.7万套，在一轮接着一轮的救市政策落地后，深圳楼市二手房成交量开始缓慢攀升，30天内挂盘量由5.7万降至4.96万套。
这意味着什么？
意味着深圳投资客因为价格降低，抛盘止损的行为已经进入尾声。
我告诉大家，这意味着深圳二手房挂盘量止涨，已成定局。
与此同时，再看交易量。
———深圳2021年二手房成交2917套、2022年是2131套，2023年成交量是3535套。
由此可以看出，深圳二手房交易量的底部在2022年。
也就是说，深圳二手房成交量已经止跌。
文章写到这里，或许有人会问：这只证明过去，如果深圳二手房进一步下跌呢？
原因很简单。
1、一线城市放开限购是必然，深圳也必然会放开限购。
2023年我就开始告诉大家，限购迟早会来，咱们把这个结论交给时间检验。
这意味着什么？
意味着政策只会进一步加码。
2、深圳楼市的最坏时刻已经过去（除开经济因素）
深圳楼市已经超跌，在超跌的背景下，跌无可跌是必然；
二手房挂盘量止增，交易量止跌，两相结合来看，深圳楼市由投资客追高带来的泡沫已经溢出。
结合上述原因，我明确的告诉大家，深圳楼市最悲情的时刻已经过去了。
那么，是不是深圳楼市就会重返辉煌了？
来，接着往下看。
第三个维度：深圳的真实成交量是多少
七普数据深圳1760万人口，核酸人口是2500万，如果从家庭角度估算，深圳家庭数量大概在600万到880万。
那么，深圳有多少套商品房呢？
189万套。
去除三分之一房龄20年以上的房屋，也就是63万套，深圳真正有效供应二手房也就126万套。
两相对比，深圳商品房与人口存在严重倒挂是不争的事实。
第三个维度：真实成交量
中国楼市的普涨行情，分别是2008和2015年。
咱们就看看这两轮行情中，在政策启动，市场并未全面普涨的背景下，深圳的市场成交总量。
先看二手房。

我没找到全年的数据图，就用二手房半年数据乘以2来推算。
2008年，深圳上半年成交量20163套，推算全年在4万套以上；
2014年，深圳上半年成交量26313套，推算全年在5.2万套以上；
所以，深圳楼市二手房，在泡沫比较少的情况下，年成交量应在4万套到5.2万套之间。
取两个数据的均值，深圳二手房的交易总量大概是4.6万套。
再看商品房。
2008年深圳新房备案套数是45499套、2014年深圳新房的备案套数是41884套。
那么，2008年深圳楼市交易总量是新房+二手房=4万套+4.5万套=8.5万套。
2015年深圳楼市房产的总量是新房+二手房=5.2万套+4.1万套=9.3万套。
也就是说，在楼市下行周期，深圳楼市投资客极少的情况下，深圳楼市的交易总规模在8.5万套到9.3万套之间。
平均计算，深圳楼市的交易总需求量是8.9万套。
换句话说，深圳的人口和经济增速，每年成交8.9万套是深圳真实的刚性需求。
咱们接着再看看看2022年和2023年深圳的成交总量。
2022年，新房34441套+二手房22067套=56508套

2023年，新房31621套+二手房32768套=64389套。
由此，我们可以做个推算。
8.9万真实需求，减去2022年和2023年真实的成交量，可以得出过去两年，深圳楼市在超跌的状态下，处于观望的真实需求超过5.6万套。
8.9万-5.6万=3.3万
8.9万-6.4万=2.5万
再叠加2024年的市场需求8.9万计算,深圳楼市的购买需求接近15万。
最后，再来看看深圳的供应量。
深圳2024年预计供应168个新盘，预计供应8万套，再加上2023年的库存5.1万套，深圳新房供应量是13.1万套。
再加上二手房4.96万套，那么2024年合计供应套数在18万套。
18万套供应对应15万的真实需求，供求比在1.2.
供求比1.2意味着什么？
一个微妙的临界值。
因为供大于求和供需平衡的临界值就是1.2.
所以，2024年绝对是深圳楼市极其微妙的一年。
因为如果深圳减少供应，或者城中村改造力度加大，推高购房人口需求，那么深圳楼市就会低于1.2的临界值。
也就意味着，深圳楼市会步入供小于求的状态，那么深圳楼市将彻底扭转颓势。
但是，如果深圳城中村改造进展不畅、深圳新增供应增加，那么深圳楼市将加剧颓势。

最后，说几点。
（1）震荡上扬
先降后升，再降在升的震荡上扬，会是深圳楼市缓慢攀升的主线。
至于深圳楼市能否复苏，关键还是供应量。
我看了一下数据，2024年深圳还要供应10套保障房呢。
看完这个数据，我有万语千言，千言万语也无法表达，就以"共同富裕”代表了，我想，你们懂的。
（2）4500套
2024年，在救市政策不断溢出的背景下，深圳楼市二手房月均成交量势必会上涨，我预判月均成交量会在4500套上下浮动。
如果深圳二手房成交量能超过月均5000套荣枯线，那么2024年深圳楼市行情就会有一点起色。
如果连续超过3个月达到6000套以上，预计市场会有热度。
（3）局部
今天的文章主要分析深圳楼市，没有涉及经济。
但如果要让楼市快速回暖，除了政策不要挤牙膏，要快、要猛之外，还要看经济大环境和货币放水的载体。
（4）收窄
深圳楼市这种超跌的状态是不正常的，随着观望的刚需客户在政策刺激下不断入市，深圳房价的跌幅必将收窄。
最后，来打个赌！
深圳会不会在2024年上半年放开限购？我赌会！

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