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[商业财经]住建部表示，保障性住房的政策体系已经齐备，加快推动保障性住房项目开工建设，释放了什么信号？ |
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住房城乡建设部相关负责人日前表示，国家层面保障性住房的政策体系已经齐备，关键是抓好落实。各地要加快建立轮候机制，摸清工薪收入群体需求，以需定建，有力有… |
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但凡早推出十年，增加保障性住房的规划建设，都不至于是今天房地产这幅局面。现在最大的问题是，地方还有没有钱来搞这个事情？也就是钱从哪来，钱怎么花的问题。 1 赚钱与花钱，投资与保障 政府关注的是依靠土地赚钱和花钱的问题，赚钱自然是土地征收和拍卖差值的部分，而花钱则是相应的公共福利支出，包括保障性住房的支出。这里面钱的流动就非常的容易配平，即靠商品房的高溢价来获得土地财税，手里有足够的钱去增加保障类房子支出，即中产和富人阶层购买商品房，本质也是一种投资，而政府部门拿到财税，再去增加保障类房子的支出，且不仅仅是房子，也增加更多的配套教育和医疗资源。这样，年轻人不要极致杠杆着急上车，就能获得基本的城市公共福利，购房紧迫性降低，而富人阶层则因为城镇化过程愿意提前纳税，但由于需求紧迫性降低，新城镇化群体也有保障性住房周转，增长预期还在，但绝对不会是几年内翻倍的这种，房地产周期会因为经济增长周期上行周期更长久，年轻人压力也不会瞬间激增到只能在躺平和极致卷里面做选择，事缓则圆，很多事情都可以慢慢的规划和实践。 2 税收透支性与福利体系滞后 理想归理想，现实是靠着房地产，地方几年就可以把未来几十年的税收集中起来，有钱就敢花钱，从来都是赚钱难，花钱容易，相当于把我国的诸多家庭过去几十年的原始积累和未来几十年的劳动收益拿走，用于几年内做政绩，但花钱更多的集中在基建等很容易做分配的缓解，所谓的层层分包，真正干活的能分走多少钱？这种集全民之力的投资非常依赖花钱的效率和透明度。结果就是几轮分配下来，福利体系依旧滞后，尤其是年轻人的处境，房价收入比高，婚育压力大，很多福利还捆绑房子，这也是15年涨价去库存之后一胎生育率骤降的重要经济原因。直接福利返还低就不说了，保障性住房到底谁在住也是个不透明的问题，今天的热点第一的问题其实就是这个问题，低的同时还涉及到分配不均，和养老金如此一折。 官方说保障性住房体系已经齐备，本人的观点是早就过了最佳时机，而核心原因就是钱从哪里来，以前有大几万亿的土地税，地方隐形杠杆不高，有能力做这个事情，再说商品房收税和保障房花钱恰恰实现了政府部门最擅长的调节贫富分化。现在地方债高企，居民也是高杠杆，你不断的靠着政府举债很难维系，有钱的时候不干，没钱的时候借钱干，再说透明问题是否有预案，分配的问题是否有预案，不清不楚的只管花钱，怕是未来收益有限，而代价则成倍的增加。 所谓的比烂，其实比的就是沃尔克的三个锚点，稳定的货币，不能以牺牲全民购买力为代价来保短期的资产泡沫，稳健的金融，稳定金融体系的杠杆，增长不能以宏观杠杆和金融风险为代价。最后也是最考验各个经济体的就是高效的政府，都是举债维系，100块钱能返多少给普通人，稳定居民杠杆和福利支出，才是经济体抗风险能力的最重要的指标，不能钱花了，债加了，多数居民除了未来的税收负担什么都没得到。说实话，最近十几年的债务扩张周期，发生的太多事情，现在最怕听到的一句话就是初衷是好的，明知道中间的货币流转和分配有问题，就不能提前做好预案吗? |
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我以前认识一个人，她是个非常小非常小的乡科级的官员的情妇，她给官员打了个电话，就得到三套所谓的保障房， 这三套房子既没有在她的名下，也没有按照保障房的流程分给她，但她就是有这三套房子的钥匙， 她这三套房子，自己住2套，还有1套一直空着，后来她买的衣服放不下，就拿来堆衣服， 唯一不方便的地方，是她不能开她的宝马车进去小区，因为怕记者偷拍，不过后来整顿了一下记者行业，她就敢开进去了， |
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中国很多看着不合理的事情其实如果站在工业党角度就会豁然开朗。 很多人估计不理解：从存量上看，中国已经不缺房子了，那么解决住房问题为啥不是推动存量降价而是要建保障房呢？ 因为要解决的其实不是保障房问题，而是如何找个借口继续保持房地产产能，来确保上下游的产能持续开动。 缩减产能是万万不能的，可惜房地产的产品不能出口，只好找个别的理由继续生产。 我来说个最好的发展：如果花个3-5年把保障性住房盖到溢出，然后你可能会看到“推动改善型住宅项目开工建设”。反正房子是一定要盖的，盖什么都无所谓。 工业党们看待中国房地产的角度从来不是什么房子多了或者房价跌了卖不出去的问题，而是因为卖不出去导致不能继续盖房子的问题。所以解决问题的方式就是：避开卖不出去这个角度继续盖房子。 某个程度上，烂尾楼=倒掉的牛奶。 |
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释放了吹牛打嗝放屁的信号。 在不公平的制度下，必然产生特权阶级，特权阶级必然剥削非特权阶级，剥削是非自愿的不平等交换。 什么是保障性住房？特权阶级吃剩下的残羹冷炙？这个国家14亿人口，13亿人口的财富总和只占了这个国家总财富的3.79%。为什么会贫富差距那么大呢？因为地主是旱涝保收的，穷人能怪自己不努力？因为不公平的制度最后都提现在不公平的分配上面。特权阶级通过剥削过上人上人的生活，非特权阶级越努力就会被剥削得越多。 《公平主义学》（第二稿）0 赞同 · 0 评论文章 |
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只说明一件事，我们还把希望放在土地财政和房地产上。 |
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住建部这个部门很尴尬， 很多地方财政高度依赖土地财政，占比超过一半甚至更高，那么这是否意味着住建部门的话语权很大呢？其实不然，在其他部门看来住建部门就是跑腿的，一个地方卖几百亿的土地收入，是住建部门创造的吗，显然不是啊，土地不属于住建部门，提升土地价值的商业、教育、工业、医疗等等资源也和住建部门没关系。 想象一个场景，一个地方做全年预算，住建部门能说什么话？好比其他部门汇总计算全年预算支出300亿，为了匹配这个支出，卖地收入好比需要150亿，住建部门能说不行？能说他们想了一下，按照50亿来比较利于房地产健康发展，那你猜猜100亿的缺口怎么解决？其他部门甚至当地的一二三把手会不会找住建部门谈话？甚至其实都到不了谈话的环节，上面说啥就是啥。 这就是条块的差别、住建部高高在上，下达指令传达到各地住建委，但是各地住建部门必然要受制于或者配合各地的预算开支工作。 土地实在卖不出去，那没办法，地方也怪不到你头上，但是如果你不好好配合甚至唱反调干扰地方的土地收入，各路人马都眼巴巴指着这些钱，你想想什么后果。 此外，住建部手中也没什么牌、让建这个建那个，谁掏钱？地方财政听你住建部的吗？人民银行听你住建部的吗？ 象征性的搞一搞肯定没问题，完成任务没毛病。但在追求土地财政收入面前，谁都要让路，不然，缺的这些钱谁负责，谁能负责？哪些公共支出能砍，砍了以后出事谁负责？《人民的名义》里面为了堵缺口，李达康到处摊派，赵东来直接炸锅，扬言要动维稳经费他就辞职。在各地，谁计划打算主动减少财政收入谁就是与所有其他人马为敌。 住建部门就是跑腿的，你就看烂尾楼那么多，收拾住建口的人了嘛，都知道他们只是执行指令而已。 |
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要理解保障性住房，必须要结合房地产当前的情况，以及三大工程来综合理解。 先说结论：房价下滑导致房地产销售和投资全面下滑，进而导致关联产业链的上下游产能过剩持续恶化，为了缓解产能过剩，我们提出三大工程（保障性住房就是三大工程之一），试图拉动投资，从供给端解决房地产危局，但是，三大工程的体量远远不足以弥补房地产当前的缺口。 一、房地产的缺口 房地产现在的情况是啥？是房间下滑导致投资大幅下滑，进而使得整个经济产能过剩持续恶化。 房地产产业链很长，开工阶段可以拉动水泥、钢铁、玻璃、建材、工程机械、建筑等行业，竣工阶段可以拉动家电、家居、家装等行业。 |
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由于房地产产业链很长，上下游合计对中国经济起到举足轻重的作用。因此，当房地产投资下滑时，会对经济造成全面拖累。一方面体现在开工减少，拖累重化工业；一方面体现在竣工后销售减少，拖累家具家电等轻工业。 从施工面积看，经过两年大幅下滑后，2023年施工面积仅为巅峰时期的86%。 由于建筑工程的投资同比与房地产施工面积同比正相关，因此施工面积下滑会直接导致建筑工程投资大幅下滑。从房地产建筑投资看，2022-2023年大幅下滑，2023年仅为巅峰期的70%（还有通缩的原因），绝对值比巅峰时期下降了2.7万亿。这些建筑投资，对应着钢铁、水泥、玻璃等等诸多行业。 竣工阶段，从销售面积看，房地产销售面积大幅下滑，2023年销售面积仅为2021年巅峰值的63%。这里面一部分是期房，一部分是现房。假定期房和现房的比例不变，再假定每平米商品住宅需要消耗的家装和家居的费用不变，则对应的家具家居的销售额会下降37%。 综上，房地产市场逆转后，房地产投资和销售全面下滑，引发上下游产业销售下滑，会加剧上下游主要行业产能过剩。那么，房地产投资和销售的下滑，是暂时性的还是趋势性的呢？ 二、缺口是不可逆的 房地产的需求可以拆分为三大类： （1）城镇化率提高导致的刚性需求。当前我国城镇化率66%，预计2035年到达70%左右，提高部分会导致新增的刚性需求。 （2）改善型需求。按东兴证券统计，“我国城镇居民人均住房建筑面积由2012 年的32.9平方米，增加至2021 年的41.0 平方米，住房需求正在从有得住向住得好转向。”这就构成了房地产市场第二项主要的需求来源，即改善型需求。按申万宏源报道，过去10年改善型需求占比37.5%，未来9年会大幅提升至44.2%。申万的数据不一定精确，但反映了一个趋势，即改善型需求将会越来越多。 （3）更新型需求。住宅老化会产生更新需求。当前情况下，住宅更新率大致在2%左右。 按照上述三项，假定2035年城镇化率到达70%，人均居住面积达到41-43平，住宅更新率在2%-3%左右，则大致可以计算出每年的新增住宅面积为9-13亿平。同时，由于国家每年会提供1亿平左右的保障性住房，因此商品房最终的市场需求大致在8-11亿平，这就是未来10年商品住宅销售的均衡区间。 2023年商品房销售面积为10.3亿平米，大致处于均衡区间。如果房地产危机不继续恶化，之后几年的销售情况应该和2023年差异不大。但是，也不太可能有大幅反弹。 我们假定均衡值是10亿平米，按当前物价，房地产每年的建筑和安装投资的均衡值大致在6.35万亿，比巅峰值下降3.07万亿。 |
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投资大幅下滑，会导致上下游产能进一步过剩，首先会直接影响钢铁、水泥等重化工业。为了对冲投资下滑的影响，我国提出“三大工程”计划，保障性住房就是三大工程的一项。 那么，三大工程的投资能否对冲房地产的缺口呢？ 三、三大工程难以弥补缺口 所谓三大工程，指的是保障房、城中村改造和平急两用工程。 三大工程提出后，不同机构都做过测算，三大工程的投资体量远远不足以弥补房地产的投资缺口。 按广发证券的测算，城中村加上保障性住房，每年投资额度大致在0.6-1.4万亿之间；按中信证券首席明明的测算，三大工程合计投资（2024年）在1-2万亿之间，其中城中村投资在0.7-1.2万亿，保障性住房投资在0.3-0.4万亿，平急两用基建投资在0.15-0.25万亿；按照国金证券最新研报测算，三大工程每年合计投资（中性条件下）约为1.2万亿元。其他机构也有类似测算，数据基本在1-2万亿这个区间。 前面计算得知，房产销售回归均衡值会导致超过3万亿的建安工程投资缺口。而按各机构测算，三大工程合计提供的投资量，大致为一点几万亿，规模远远小于房产投资的缺口。 由此可以得出基本判断，“三大工程”远不足以弥补房地产退潮后的投资缺口，因此也难以缓解房地产退潮后导致的上下游产能过剩。 最后需要申明，我觉得有些困难是暂时的，还是要有信心，要挺住。 本文节选自我写的系列文章《2023-2024：回顾与展望》，系列文章发布在“佐伊的读书圈” ----------------------------- 我是佐伊，一个关注财经和时政的博主。 欢迎加入“佐伊的读书圈”，一起讨论学习，共同进步，多看路，少踩坑。 请扫码加入，如果无法加载，请反复点击即可加载。 |
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到时候又是每个所谓的二房东一人手上几百套保障性住房哈哈哈哈 |
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就怕真正需要住的人住不上，反而是那些关系户申请到了房子，然后又转租给二手房东套现。 |
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加大保障性住房建设，不仅仅是解决住房方面的刚需民生问题，更重要的是拉动投资，稳住经济 今年金融对房地产行业的扶持力度会不断增加，住宅方面的弱势很难扭转，会不断刺激其他方面 比如说城中村改造：预计年均投资5000-10000亿 保障房建设：预计年均投资2400-5600亿 “平急两用”基建：预计年均投资1500-3200亿 然后各种国有大行对接8000多个房地产项目 这样就可以保障房地产上下游产业链不会奔溃，从而稳住经济 稳住房地产行业，主要就是从这些入手 |
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根据已公布城中村改造规划的6个样本城市数据 其年均实施改造项目约50个，则21个超大特大城市年均项目数1000个左右，乘以投资强度约5亿元，合计5000亿元/年 考虑到21城以外的部分大城市也会开展改造，全国整体投资规模可能0.5-1万亿元/年 |
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保障房、保租房是未来解决群众住房困难问题的两大手段 目前我国住房保障体系包括配租型（保租房、公租房、廉租房）和配售性（保障房、共有产权房、经济适用房、限价房等） 其中保租房、保障房是后续发力重点 根据官方数据从全国看，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元 则推算保障性租赁住房投资强度约为10万元/套(间)，考虑到保租房很多都是一个房间，此可作为投资强度的下限 假设大城市建安成本较高为4000元/平方米，单套保障房面积可能在60平米左右，则投资强度约24万元/套，考虑到保障房不会全部新建，此可作为投资强度的上限 则中性情况下，投资强度可能为17万/套左右。 综上，预计悲观、中性、乐观假设下，预计保障房建设的年均投资规模约为2400、4000、5600亿元左右。 |
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平急两用基础设施建设从项目类型看，杭州、武汉、重庆等地区披露的平急两用基建包含多种类型 包括医疗服务类、仓储保供类、旅游居住类等，“平时”可用作旅游、康养、休闲、物流等，“急时”可满足隔离疏散救治、物资保障等需要 “平急两用”基建部分属于传统基建投资（包括交运仓储邮政业、水利和公共设施管理业、电热燃水生产和供应业） 部分属于地产投资（如部分由房企进行开发的旅游居住设施），还有一部分属于新基建投资（如医院、疾控中心等） 预计21个超大特大城市的平急两用基建年均投资规模约1500-3200亿 |
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保障房+城中村改造+“平急两用”基建+各种房地产项目，每年可以额外拉动地产投资上万亿 自从2021年达到高点以来，我国地产投资连续下跌2年，累计下跌25% 按环比推算和结构拆解两种方法，2024年地产投资增速将落在-10.7%和-9%左右之间 把这些投资顶上去的话，有可能2024年地产投资增速可能收窄至-5%以内 就可以减缓一些房地产方面的压力，保护房地产链的利润平衡，稳住经济发展 虽然产业升级非常重要，但房地产行业目前对经济的影响依旧是非常大的 如果今年GDP目标定在5%左右，那么稳住房地产方面的投资就非常重要了 |
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1 不见棺材不落泪！这些政策早干嘛了？ 2 住建部准备好了！你问过各级政府吗？ 3 各级政府但凡有钱！你以为它愿意吗？ |
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新房销售减少啊， 2024年2月武汉新房住宅成交2666套，环比减少49.17%，同比减少77.79%， 杭州二手房网签2543套，比去年的春节1月的3179套下滑了20%， 北京二手房住宅套数是6332套，新房网签量是1500多套， 上海二手房（含商业项目）是7500多套，新房方面，据中原地产数据统计，2月上海新建商品住宅成交套数为1347套，成交面积16.4万平方米，环比减少63.6%。 深圳住宅成交811套左右，二手房住宅过户1785套， 广州一手住房成交2138套左右（不包括29日）。 年前广州、上海、深圳等地放松，比如广州120平米以上户型不限购。 结果成交上面来了一个寂寞。 诸葛数据研究中心数据显示，今天春节假期，10个重点城市成交240套，日均成交30套，同比下降13%。 克瑞克数据显示，top100房企销售操盘金额同比下降60%， 前2月累计销售操盘金额超百亿的房企只有12家，去年同期有20家。 等官方1月、2月新房销售面积、销售额出来吧， |
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谢邀。 这几天知乎几个热榜，其实都和保障性住房有所关联 第一就是前几天南京某小区的起火事件，就是一个保障性住房和回迁安置房组成的小区，物业管理和消防安全系统形同虚设。 第二就是上海有中介或者机构有400套经济适用房加价转租来薅羊毛的。 说明： 1、保障性住房的根本是在于保障，但是不仅仅是居有定所，更重要的是保障人员安全性 2、保障性住房的根本是在于部分低收入人群，但是绝对不是给某些阶层牟利的花园。 毕竟现在贫富差距越来越大了，何必去和穷苦老百姓抢呢？ |
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现在游戏已经是狼人拿警徽了，任何政策对于普通平民来说只是口头上的好处了，背地里狼人怎么收割那是夜里的事 |
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一边是盖好的鬼楼成片，另一边是保障房排队等几年。连北京外环现在都大面积成品楼闲置，可想全国是什么德行了。 |
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别想了，轮不到你的。权利只为权利的来源负责！ |
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400套经适房在一个人手里那个热搜，果然瞬间就被秒成渣渣了。 被河蟹了。 |
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市场经济里，叠加人口负增长，城市化末期，就业收入下行，债务存量高，预期悲观，出口扩张难以为继 在上述背景下，房地产价格，成交量不可能都保住，目前国家的策略就是尽量缩产能，保价格。。问题是房地产产能已经快削减一半了，价格还是没有稳住的迹象，而被裁撤的员工，社会已经快无力接纳了，这时候去产能保价格模式就遇到了巨大的问题，巨大的失业冲击就业和收入，加剧大家预期的悲观，做保障房几乎就是必选项，保了就业，产品和商品房又不直接冲突，当然间接降低了商品房需求，这也是无奈之举。保障房保就业，其实提出来有几年了，只不过地方积极性不大，毕竟保障房土地出让金会大幅降低，无利可图。 为何不选择降价保产能呢？选择降价就必须一次性快速跌到位，才有可能刺激大家买房，这样土地财政直接就断崖了，这也是我们必然选择阴跌的利益基础，慢慢跌，土地财政能收一年是一年，至于人口问题，留给后人解决，我们一贯相信后人智慧，多给他们挖点坑，想必还能磨炼他们 |
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房地产投资大幅度减少，现在官进民退，政府救市拉动是必然了。 虽然是保障性住房，但显然在现阶段这个时候，不是去购买存量烂尾楼，而是重新开工建设，就是为了花钱促经济。 政府自己是不会盖房的，除了自己的国企，央企，更多的时候也是委托房企代建。 如果去过雄安，你其实可以看到全国各类房地产企业给政府代建的楼盘。 所以，大规模开展保障性住房的建设，也可以理解为对房地产行业的救赎。 现在房地产企业不敢拿地，政府的地也卖不出去。 不如转为保障房，一方面当地政府的地由财政买单，另一方面当地的房企也有事干。 这就是典型的投资拉动。 也算是促进经济的一种手段。 更何况，保障房建设，本也符合民生的好事情。 保障房速度越快，商品房市场化也就越快。 现在所谓的所有限购行为，其实某种程度上是为了让更多的人可以住价格便宜的房子。 但结果，房住不炒下的单轨制住房模式，完全变成了四不像。 到现在更搞笑的是本来限涨，变成了限跌。 所以，加快保障房建设，让没钱的人住保障房，让商品房市场化， 甚至于投资化，让有钱人买商品房，想炒就炒，交高房产税就好了。 这个模式既然确认了，就要尽快落实。 大规模的开始保障房建设，一方面投资拉动了行业复苏，另一方面也可能是为了限购全面取消做好准备。 既然保障房已经口头上说做好了，那商品房是不是该自由了呢。 我大致估计全面放开限购，图穷匕见的时候应该不远了…… |
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还是那句话，党很好，政府一般，对底层的压榨太狠了。 |
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一上升到赛里斯整个郭嘉就是保障性住房建了多少多少套。 一落实到各城市就是暗箱操作、信息猫腻性非常强。 我举个例子，既然是保障性住房了。 公示这些信息不过分吧？ 1、具体入住率、空置率 2、既然是保障性住房，是zf福利，你只要打开每个区县都能看到住建局对应保障性住房如何申请、具体所住人员名单，其所从事的职业。 3、保障性住房从兴建到投入房产市场涉及到的所有招投标环节和具体经办人都放出来。 不然依我看，就算建了十亿套保障性住房，房价也降不下来的。 毕竟前20%的人拥有80%住房的话，你多建房子无非是让各种显性的、隐形的房东多几套房子收租、安置大小相关人员罢了。 我就这么说吧，和赛里斯结构性通货膨胀一样，（每次大放水富人资产膨胀，穷人生活成本提高） 房产作为一种特殊的锚定储备资产，是不可能不稀缺的。 不稀缺也要给你弄稀缺。 这个稀缺性根本不是指总量的稀缺性，而仍是一种结构性的稀缺性。 这种稀缺性是房产值钱的保障。 而房产值钱是一系列其他东西的保障。 |
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为什么几乎所有上面回答都有让人没读不下去的欲望，绕来绕去的？直说不行吗？ |
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哦，上海某些人几百套“保障性住房”，涨房租。逼着底层人再搜刮一批存款买房，会玩！ |
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这和前面上海400套经适房的事件一起看，怎么看怎么觉得讽刺！ |
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如果保障性住房建好了，还有刚需吗？ 在过去，没有保障性住房的时候，刚需如果要买房，会想尽各种办法，集合所有能用到的资源，也就是大家喜闻乐见的“6个钱包”的梗。 除了6个钱包，首付可能还要借一点，借亲戚，借朋友，借贷款。 好不容易买房了，结果发现，保障房有着同样的质量，但只要更低的价格，你让“6个钱包”上车的人作何感想？ 保障性住房除了可以买，还可以租。 长租即长住，长住即安家，由于保障性住房的“房东”不是营利性，所以，不会轻易涨价，也不会轻易赶走租客。 最关键是，因为是保障性质，所以价格也会比市场价要更低一点。 买房的必要性进一步降低。 也就是一般商品房的刚性需求进一步降低。 这种情况下，买一般商品房的人会更少，房价下行的压力更大。 还可以预见另外一种现象的发生，最近两年高位上车的人，有可能会脱手正在降价的房子，投奔保障性住房的怀抱。 毕竟，有的人虽然买了房，但不一定有稳定且持续的还贷能力。 去年发布的《规划建设保障性住房的指导意见》中提到： “商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。” 所以，也存在一种可能，降价后的房子可能被收购，既解决了保障房来源的问题，又解决了房子滞销的问题，最大限度上维护了房地产市场的稳定。 有人问，如果手里的房子降价了怎么办？ 我就想问，有的人还在考虑房子降价的问题，而不是考虑房子是否有人接手的问题？ 毕竟，就算房子价格再高，没有人接手，就像一个不能提现的银行账户。比鸡肋还鸡肋。 |
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早就该干。 这应该是去年8月25日《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）的后续和执行。 咱们一直都有保障房，但从房地产制度的角度来说，由于内地房地产以香港模式为主，保障房只是点缀，所以最后就形成了房地产对实体经济的挤压和高房价造成的社会问题。 畸形房地产从实体投资和消费两方面都进行了挤占，把经济逼进现在这个局面。 困难既然已经形成，就得琢磨解决。 眼下的问题是开发商资金链断裂导致烂尾，烂尾一方面造成巨量烂账，另一方面通过破坏抵押物和估值体系带来了金融风险——房地产和行业风险变成了宏观经济的系统性风险。 这个情况，按道理说应该让房价下来，这跟经济危机是市场经济的自我调节机制是一个道理。 但由于我们的房价跟土地财政相关，所以房价非常抗跌。 PS：我不是说房价没有下跌——房价下跌是明摆着的，而是说力度不够。否则也就不会有去年8月中国房地产报“应当允许开发商以降价促销的方式展开自救”的新闻了。 |
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房价不大幅下跌，房地产过重的畸形结构就不会得到调整；但是房价大幅下跌，居民财富暴跌会引发社会问题，房地产估值暴跌会带来金融系统风险。 这是个两难。 进一步，即使房价维稳，那么你想保房地产，居民消费就上不去；你想保消费，房子就卖不出去。 这又是一个两难。 要是搁以前，我们还可以靠提高负债率来解决。 但在现在这个情况，且不说老百姓还有多少负债空间，就说这个经济预期，就算老百姓没有负担，怕是也不敢负债。 所以，经济这是被逼到了墙角。 这个时候只有一个办法：让政府把房地产负担背过去。 这么做，一则可以解决烂尾，老百姓买到了房，也就解决了社会问题；二则保住了抵押物，金融风险得以避免爆发。 唯一的障碍就是政府没钱。 但政府也不是都没钱，是地方政府没钱，中央政府不存在这个问题，因为中央政府有铸币权力，内债不是债。 当然这是有后遗症的。 所以不到最后一步，中央绝不肯开口。 他的主张一直都是谁家的孩子谁抱走，地方解决保交付…实在解决不了，矛盾要外溢了，中央才会出手。 现在的情况是，房地产解决仍然以地方为主，但是中央开始提供更多的支持了。 比如，增加地方发债额度，中央发债给地方用，这是财政方面的支持。 再比如8个试点城市获低息贷款，收购存量商品房用作保租房，这是从金融角度提供支持。 |
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不过这些还是在治标不治本。 相较而言，以保障房为主的新加坡模式才是解决房地产问题的根本手段。 所以题目中所说的“保障性住房的政策体系已经齐备，加快推动保障性住房项目开工建设”，还是值得期待的。 |
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只是有一点，落实的太慢了。 房地产问题的解决过程中虽然有保障房建设的动作，但房地产仍然主要是依赖提高居民负债和扩大消费，供给侧的住房制度完全不像是要改变的样子。 所以，后续房地产会不会有制度性的变化，还需要观察。 |
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在以下问题的防范体系未建立之前，不建议大规模推动保障性住房： |
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如果以上问题的防范体系已充分建立，建议公开该防范体系。 1、猖狂！上海有人手握400套经适房加价转租，自称“所有关系都搞得定”！官方回应：将追查到底 | 每经网 (nbd.com.cn) |
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唱个反调，政策是个好政策，但是无法短期实现，因为现在的地方政府，实在太穷了，现在全国范围内，公务员薪资都在大幅压缩，哪里还能拿得起钱搞这个保障性住房？ 现在的地方政府收入，靠税吧？经济不景气，企业都过得艰难，税也没多少，再叠加大规模减税，收入明显降低；靠费吧？房地产买地收入就是最大的一笔费，但是房价大跌，房子卖不出去，地也卖不出去，这笔钱也砍到肚脐眼以下了。 在财政吃紧的情况下，无论政策多么合情合理，就没有实现的基础。 这是其一。 然后地方政府其实也没有多少动力去做这个事。你就想想哈，保障性住房多了，那商品房买的人不就少了吗？商品房卖得少了，那地方政府的收入也就少了，你说哪个人愿意干这种越卖力越没钱的事呢？ 而且建保障性住房，地方政府还得拿出真金白银出来，即使这钱，国家能批准贷款，地方政府也不太愿意去贷了，因为现在很多地方债台高筑，地方债已经变成了一个很大的泡沫，有些地方政府别说还本了，连付息都未必能保障了，你再让他们贷款建保障性住房，这就等于再次增加地方债，以后要消化就更难了。 这是其二。 保障性住房大规模修建，那二手房市场也会收到影响。现实中，很多置换房子的人，都是把手里的老破小房子卖了，去换改善房。现在你建了保障房，这些老破小更没人买，那置换的人少，二手房市场流动性更低，这就让整个楼市更加不景气。 总之，这个政策，如果在楼市巅峰时期推出，还真能起很大作用，但现在属于是，船到中流补漏迟，有点晚了。 |
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让工薪阶层居者有其屋，是保障房出台的目标。新一轮“房改”提上日程，各方都在观望保障房建设和供给如何落地。 保障房解决的是“有没有”的问题，主要针对没钱的阶层，比如城市里面的天选打工人，这类型人员如果有了保障房，就不会存在那么大的购房压力，能够更加安居乐业。 相对应的商品房解决的是“好不好”的问题，2023年以来房价处于下调趋势，购房利率调整和一些地方购房政策的改变，使得首付降了，房贷利率也降了，叠加购房补贴、以旧换新退税政策等，买房的成本确实是比之前有所下降。 保障房也不等于不花钱，但是能少花不少钱，而且以现在的形势，保障房建设还未大规模兴起，大批的保障房项目何时上马还未知。如果上马，没个三五年时间估计住不进去。因为项目要经历立项、选址、征地、开标、建设一套流程，就算是三年工程两年干，时间也短不了。 要等保障房的，恐怕还得等好几年。 据相关报道，已报送的2024年保障房建设计划中，每个城市首批建设数量约为数千套，35个城市合计不超过10万套，其中一部分是存量的共有产权房、人才房项目转化而来，少数城市正积极探索新建配售型保障房的路子。 住建部此番提出加快保障房建设，是因为在新形势下，保障房建设的战略定位又提高了，那么，就赶紧给钱给指标，加快开工才是正事。 |
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释放了官方进一步加快去库存的脚步的信号。 现在房地产行业，如果可以被视为制造业的话，产能过剩不是一天了， 换句话说2014年就应该出清产能了，中国人不缺房子。 但是因为国际政治，国内经济发展，就业需求等各个方面， 房地产在2015年续了一波命。 本来这时候行业如果自律，利用最后一波命的机会， 好好搞房地产，比如产品升级（改善房），比如降价促销，比如降低周转， 那么房地产行业现在也不至于这么困顿。 但是这些房地产企业利用续命的机会，更快的周转，更高的杠杆， 这怎么办？现在的泡沫就是那时候的结果。 但是我认为监管同样有需要改善的地方， 在2015年推进棚改的时候，应该限制地价+建房的涨价螺旋， 强制让市场稳定地价预期（地价不会再涨），和库存预期（市场库存不会再增加）， 那么上一波房地产去库存完成之后， 就应该立即（2017年左右）开启几个方面的动作 1、建设保障房，不仅保障贫困人群的住房需求，更重要的是保障“新市民”的住房需求 2、痛打炒房，推进房地产税和空置税的立法和实施工作，增加持有房产的成本，去金融化。 3、降低房地产行业的收益率，强逼资金进入高端制造业等实体经济，反馈社会。 4、设立离境税，移民的人从中国赚的钱要吐出来大部分，而不是大部分转移国外。 这样几方面联手，房地产行业能够健康发展，制造业拥有充足的资金来源，移民的高管们把钱回馈社会。 现在的保障住房政策体系完备，是好事。可是担忧的地方在于地方财政还有没有财力去推动， 特别是这个推动可能还要损伤地方财政的土地收入的时候， 地方有没有意愿去推动。 我是认为我们错过了一些正确的时机的，现在我们依旧能解决这些问题， 但是代价就相对以前大了不少，十分可惜。 |
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