| |
|
|
| 首页 淘股吧 股票涨跌实时统计 涨停板选股 股票入门 股票书籍 股票问答 分时图选股 跌停板选股 K线图选股 成交量选股 [平安银行] |
| 股市论谈 均线选股 趋势线选股 筹码理论 波浪理论 缠论 MACD指标 KDJ指标 BOLL指标 RSI指标 炒股基础知识 炒股故事 |
| 商业财经 科技知识 汽车百科 工程技术 自然科学 家居生活 设计艺术 财经视频 游戏-- |
| 天天财汇 -> 商业财经 -> 住建部发文，要求「各城市要做好今明两年住房发展计划，防止市场大起大落」，具有哪些意义？ -> 正文阅读 |
|
|
[商业财经]住建部发文，要求「各城市要做好今明两年住房发展计划，防止市场大起大落」，具有哪些意义？ |
| [收藏本文] 【下载本文】 |
|
近日，住房城乡建设部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。各地要科学编制规划，认真组织实施， 根据人口变化确定住房需求，根… |
|
懂了，要预防房价暴跌 |
|
说实话，现在房地产是真不行了。 不管是从哪个方面的数据来看都不太行，新房销售龙头开发商大概一月份下滑30%，二手房价格同比去年同期全部下跌。 10年期国债收益率已经下跌到2.5%左右，而房贷的利率LPR还在3.95%。 从利率角度来看，贷款利率还有空间，哪怕是刚刚降低了0.25%，理论了贷款利率降低到2.8-3.0%是完全可以的。 住建部刚刚搞完了地产白名单，但是现在销售不太行，那么对于开发商和金融机构来说，哪怕进了白名单，也只能慢慢的熬周期。 可是周期不好熬啊，原本以为就是一两年，现在看来，房地产的下滑趋势可能是五年，甚至是十年时间以上。 对于这么长时间的低迷，当然地方政府需要准备好。 第一，不能依靠卖地赚钱。 第二，不能依靠房产税。 第三，不能指望房地产拉动GDP。 对于房地产来说，已经不是夜壶理论了，想用拿来用一用，不想用放在一边。 现在房地产这种大周期的持续下跌，是因为人口老龄化少子化周期、房子大的存量博弈市场、经济发展预期不明确等一系列复杂因素导致的。 房子卖不出去已经不是单纯的价格问题，也不是单纯的政府救不救市的问题。 既然想清楚了，那么只能降低预期，放弃幻想，回归本源。 需要住就买房。 不需要就尽量不买。 能不改善就不改善。 远离楼市热点或泡沫严重的区域。 |
|
显然，政府在房地产市场唯一能直接操控的就是土地供应。 住房发展计划，每年都在做，但是这次的目的写的很清楚：防止市场大起大落。 防止大起，那肯定不是现在的问题，各级政府都在救市。 那唯一的解读就是防止大落了。 这里既要保证楼市成交量不能大落，也要防止房价大落。 那么唯一政府可以直接采取的行动就是：科学合理编制土地供应计划。 也或者可以直接理解：减少土地供应。 据克而瑞最新发布数据，2023年全国百城住宅狭义库存总规模，回落到了近年来的低点，从年初的56321万平方米收缩至53231万平方米，同比下降6.2%。 狭义库存指的是新房供应量。 其实现在土地供应市场，早已是乙方市场。 最近一线城市土拍，底价成交或者流拍成为常态，90%以上都是国央企拿地。 1月4日，北京开启2024年第一场土拍，4宗地块全部成交，收金122.035亿元。其中，“大瓦窑双子”地块均触顶摇号成交，京能、中建信和各落一子；羊坊地块、房山拱辰地块均以底价成交，分别由中建壹品、北京城建摘得。这4宗地块出现明显的冷热分化。 1月10日，上海举行2024年首场土拍，出让2宗涉宅地块，分布于松江区佘山和泗泾板块，最终有1宗地块触顶摇号成交，由招商蛇口幸运摇中。1宗地块底价成交。而松江区佘山地块仅有一家竞买人报名，最终由国贸以10.649亿元底价获得。 1月9日，广州举行2024年首场土拍，出让2宗地块，全部流拍，总起始价为58.02亿元。 一线城市尚且如此，更别说二三线及以下城市。 所以，现在合理制定今明2年住房发展计划就显得非常重要了。 现有的土地供应要考虑到现有的存量房供应量的变化。 对于销售不畅的城市，减少或者停止土地供应，才是接下来的长期举措。 但没有了土地供应，对于部分依赖土地财政的当地政府也是致命的。 因此，关键的落实举措应该在后面这句话：测算房地产项目合理融资需求。 各地政府不仅要减少土地供应，也更要结合金融管理局意见，协调房企的合理融资要求。 意思是不但要管卖地，更要帮助房企解决买地的融资资金问题。 土地减少，是为了土地卖的更贵，只有这样，房价才有支撑。 而土地卖的贵，房企必须要有3年以上的融资渠道，能拿到更低利息的贷款。 只有这样，高房价才能维持。 显然，上面的意见已经给到了，就看各地政府如何破局了。 我还是老意见，一线城市破局相对容易，三线以下还是稳稳的聚焦刚需吧…… |
|
政府部门再强，也要遵循一定的经济规律，而这个经济规律在该文件中就是调节供需关系，所谓的大起大落，从市场层面来看，起的可能性不大，而预防大落才是这几年持续在干的事情，比如连续不断的中央和地方政策来刺激楼市，而稳价格无外乎调节供需关系： 1）土地出让规划，这也是前几天另一个热点中徐高判断一二线城市房价上涨的重要原因，由于新开工面积下降，导致未来的房地产供应下降，从而影响供需关系再到价格稳定。所以这里面的“实现以人定房，以房定地、以房定钱”其实就是让地方有规划的控制土地供应，其实15年涨价去库存就是这样的，先控制土地供应、设置限购政策，市场土地稀缺，且当时土地供应和容积率基本决定了市场很长一段时间的供给，拿住供给，基本就决定了垄断下的定价权。而这次主要是防止大落，所以需要地方配合控制土地供应很长时间来逐渐缓解供大于求的现状。 2）改善需求，供给端靠卡土地供应，而需求端则基本是放开限购和重新制定首套房的认定标准，比如鼓励改善，增加低容积率的豪宅类需求释放，尤其是改变首套房的认定标准，比如一套房还完贷款后，甚至手下没有贷款的房子，不管你有几套房，都可以按照首套房的政策来执行，进一步降低首付比例也是有可能的，某地甚至鼓励企业预发工资来作为首付款，这不就是首付加杠杆么，以前3块钱撬动10块钱的价格，现在1~2块钱就可以撬动10快钱。 3）金融支撑，我国房地产过去十几年非常依赖债务支撑，有明面的居民杠杆，有隐形的经营贷企业贷等，只要有利可图，就不可能控制杠杆的创造和贷款的流向。而房地产下行周期，原则上要逐渐剥离银行的风险，向这类项目少发放贷款，然而这就会导致庞氏结构的崩断，求短期的稳定，必然要求在下行周期给房地产方向增加信贷投放，这本身就是拿未来的风险换短期风险的做法，比如房企欠了1000亿，不违约的前提是借更多的钱，比如债务增加到2000亿，短期是没问题，长期来看风险更大，当然借的话未来出事，不借的话现在就得出事，从这几年的政策走势来看，选择后者是大概率事件。 4）保障性住房，房子除了投资品外，还是居民生活的最基本保障，我国的财富结构和平均收入又决定了不可能所有人都能买得起甚至租得起房子，不要总看宏观上存款又创造了新高，我国的货币供应面临严重循环阻塞问题，不要看发了多少钱，还要看有多少转化成普通人的收入福利，每年远超经济增速的信贷投放，你工作每年能涨这么多吗？不现实啊，所以没人敢公开财富结构，这些存款到底掌握在多少人手里，也就是经常看到的一个现象，谈宏观热血沸腾，谈自身财务状况又相对悲观，就是因为结构数据根本就是个黑匣子。工业国原则上盖房子都是极其简单的，一年就可以盖够大几十年要用的房子，但问题是这东西要充当税收，集体的土地再高价“租用”给集体，要从所有制来说的话这个问题就根本没办法讨论，但显示中既有公有制的垄断特征，又有市场经济的定价方式，但这种税收如果深入贫穷阶层，就会导致社会稳定性失衡，毕竟金字塔底层不稳定，上层设计再好也是空中楼阁。所以近几年又开始再稳商品房价格的同时都要带上保障性住房，具体还得看执行和透明度，媒体应该关注下各地保障性住房的分配和透明度问题到底是否合规，这才是媒体本身应有的职责。 说完计划，再讨论下市场的响应，毕竟这几年所有政策几乎都在供给端，而市场也未必买单，主要表现在： 1）当政府对市场商品实行价格下限的时候，就会出现供给过剩。这是昨天的一个回答中提到的经济常识，价格由供需关系决定，人为设置价格下限，或者下跌幅度的时候，流动性必然受到影响，且15年之前控制土地供应能够成功，主要是供给几乎由地方的土地垄断绝定，但现在有两个变化，一个是未完工的房子供给依旧大于去化，也就是新房存量并没有因为现在的开工数量下降而下降，反而增多了，就是因为需求下降太快，限跌令又不允许市场交易的完成，第二个是现在大家看看二手房市场，挂牌量增长可不要太快，大量的投资类房子涌入市场，且绝对没到最顶峰。既要限跌令，又要市场流动性，本身就是无法兼顾的事情，政策自己跟自己打架。 2）地方政府的紧迫性，地方政府已经习惯了高昂的卖地收入，15年愿意这么干是因为居民手里还有钱，人为制造热度让房价上涨，最后维系了15~21年多年的土地出让金高增长，然而收入再多也经不住挥霍，现在地方债务问题越发严峻，还是那个问题，能不能等到明天，今天都过不去了，你给他讲未来？你让他不卖地可以吗？就怕地方又开始新一轮的特色赤字货币化，城投举债左手倒右手。 3）保障房的透明性，保障性住房与商业住房最大的区别在于一个政府出钱，一个政府赚钱，出钱的事情就必然看资金使用效率和所产生的公共福利如何分配，哪一环都需要透明，2024年了，普通人的信息就和裸奔一样，信息化数字化程度这么高了，没理由公共支出的花费和分配透明度做不上啊。 |
|
我们唯一能做的就是看紧自己的口袋，让那些寄生虫无法再吸血。 |
|
其实隐含意思就是再拖两年 |
|
如今这发文，多半时候是一纸责任切割声明。 事情我没说，出了问题，那是我的疏忽；事情我说了，仍然出问题，那便是你落实不到位，我最多负一点管理责任。 管理责任这东西，可大可小，实际追究起来基本是从轻从小。 渐渐地，公文中模糊的描述越来越多，像“做好、巩固、提高、加强”这些本用来锦上添花的词汇，变成了主心骨。 比如下雨打伞，很简单的一件事情，但发文却会说：要加强防雨意识，切实做好防雨工作，做到早预判、早部署、早预防，防范化解全身打湿引发感冒风险，促进身体健康成长。 为什么不能直接说下雨快打伞呢？因为他们知道，下面的人根本没有伞。 |
|
对于国内房地产市场，政府对市场影响最大的一点就是土地供应，尤其是在一、二线这样人口流入的城市，过去十几年的土地供应几乎都是供＜需的，这点也是被很多经济学家归纳为导致房价长期增长的重要原因之一。在供＜需的市场行情下，供方是掌握主动权的，所以为什么各地每年的土地供应计划，被住建部强调是年度重点工作。但现在2021年下半年后，土地市场出现了颠覆性的改变，底价成交，流拍，城投兜底的情况成为的土地市场的主流。 大家可以看一下，房地产企业土地购置面积的变化，在21年下半年的时候就变成了负的百分比，并且进入22年这个负百分比扩大至“腰斩”的同比数据。市场变成了供＞求的行情了，而这个时候土地市场的话语权就不在供方手里，地方政府对房地产市场的影响，至少在土地端，是无法起到决定性作用的。 |
|
|
根据国家统计局提供数据绘制 同时，土地出让金是地方政府财政收入的重要来源之一，土地市场成交数据的低迷也直接影响地方财政收入下降。2023年上半年财政收入情况中，地方政府性基金预算本级收入21594亿元，同比下降17.2%，其中，国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。这个数据还包含了城投兜底。 在土地供应无法有效影响房地产市场后，住建部在权责管辖范围内提出了新房改，即“保障+市场”双轨制。2023年《关于规划建设保障性住房的指导意见》即“14号文”出台，文件明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。 但目前来说，这个“保障+市场”的新房改，在商品房新模式这方面还在探索阶段，仅仅是概念性的东西，目前没有太多的实施政策落地。 另外，“防止市场大起大落”这样的话有点不合时宜了，从房地产行业各项数据了说，已经是大起大落了，比如销售数据和新开工面积数据，这种曲线你能说不是大起大落？唯一死保的就是一、二线城市的房价，波动确实不是很大，但这种缺少成交量的“纸面”价格，仅仅是房子资产价值跌落造成系统性的金融风险，对房地产市场而言是没有意义的。 |
|
|
|
|
|
|
|
“人、房、地、钱”一个都不能出问题，要统筹好发展计划，要保证市场稳定。按现在的市场行情来看，也就是防止房价崩了。 对于各城市来说，也是挺难的。住建部也就是发了文再说，指导意见也给了。怎么做，那就需要各个城市自己根据实际情况进行研判，自己决策，达到目标就算数。 现在这个文，主要是针对2024年和2025年的计划。提出了原则，给出了指导意见，同时限定了今明两年发布住房发展计划的时间节点。 这是一个标准的内部程序文件，各地一般都会按时间把这个计划给做好。 至于计划到不到位，那各个城市有各个城市的情况，各自水平也不一样，出来的计划稿质量高低有差别很正常。 这种文件应该是每年都发，每年各地都会公布一下这个计划，这几年的发展计划内容还都差不多，都是以稳为主。 比如，2022年6月，深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房发展2022年度实施计划》。 《实施计划》提出，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，稳妥实施房地产发展长效机制，严格落实房地产调控政策，防范市场风险，持续开展房地产市场秩序治理，建立全周期、全流程、全覆盖监管体系。 2023年深圳市的住房发展实施计划也是在上半年发布的。 |
|
|
现在的住房发展计划，侧重点就是稳定供求关系，控制出让土地数量面积，防止房价继续下跌，房价真崩溃了谁都不好受。 |
|
"大起”不用防，因为已经“萎了”，“大落”想防也不一定防得住。 根据克而瑞统计的数据显示，1月二手房价格下跌的70个重点城市，占了绝大多数。 |
|
|
一月份新房销售价格，70个城市环比和同比下跌的情况，只能说稍微比二手房好那么一丁点，至于原因，大家都清楚——新房销售有限价。 单从新房成交量数据来看，1月的30个重点城市成交量，已经创下了2019年以来的新低。 |
|
|
也就是说，今年楼市连小阳春都没有了，还怎么起？？ 我们的楼市有一个非常典型的羊群效应，买涨不买跌，所以在房价没有改变下跌趋势之前，成交量大概率是好不了的。很多城市的房价，已经持续下跌了超过两年了，这是一个相当难以接受的现实，持有房产的人，手里的资产价值在肉眼可见地贬值。而且这个现实，还变成了一个又一个的故事，在持续传播影响大家的购房情绪。 当前房地产有两个结构性的老问题，迫切需要解决：一个是如何尽快阻止房价持续下跌，扭转大家的预期，让居民以真金白银进入楼市。这一点光靠降息是不够的，必须还得有更多配套措施兜底；另一个是快速解决停工烂尾的问题，避免大家买到的期房交不了，然后负反馈给更多人，导致不敢买新房。 只有解决了这两个问题，才能避免楼市进一步“大落”，否则其他的都是徒劳，不是那个大喇叭喊几句就有效果的。 |
|
“防止市场大起大落”中的“大起”是个语气词，实际上就是防止市场大落。道理很简单，第一句话是： 根据人口变化确定住房需求......实现以人定房，以房定地、以房定钱...... 我们当前已经进入总人口持续减少的阶段，具体到房地产市场的消费人口，那更是触目惊心的减少。看下图......的最右侧： |
|
|
所以把上面的那句话翻译下就是： 根据人口骤然减少的形式确定住房需求......实现以人（更少）定房（房更少），以房（更少）定地（更少）、以房（更少）定钱（更少）...... 看见“以房定钱”了吧？通过房贷来派生信贷货币的时候，表面是以房子为抵押，实质上是以房地产消费人口——也就是新生人口为抵押。 至于个人在房地产市场上如何消费、如何抉择？我引用之前的一个“知乎想法”（统计局关于房地产市场有很多统计数据，其…）： 哪怕以恒大财报上的数据，从2008年到2020年（后面出事了）这12年间，房价也不过年化上涨7%（到2019年为年化9%，到2022年为年化5.25%），那么何以房地产市场能产生琳琅满目的造富神话？答案就是杠杆，三成的首付，相当于很多家庭全仓买入了“房产中国3倍做多ETF”，很多人甚至首付都是借的，那直接就是“房产中国6~10倍做多ETF”了。 如今，在新常态的GDP增速、新常态的人均收入增长、新常态的人口出生率、几近完成的城市化、房地产税落地预期、70年产权到期、多层/高层住宅未来因为各种原因被迫进行更新等等情况下，且在房价仍处于合理PE水平3倍的时候，有人或者家庭要全仓买入“房产中国3倍做多ETF”，真的清楚风险和后果吗？ 参考： 统计局关于房地产市场有很多统计数据，其…?www.zhihu.com/pin/1708496299660378114 |
|
翻译：人口摆在这里，房价涨是不可能涨了，但要防止剧烈降价大面积断供进而引发系统性金融风险，导致大的动荡。 这句话也就意味着泉判断很可能出现大的动荡，再结合今天美共正式成立政党，在全球化的今天，谁又能独善其身呢？ 中国目前面临的最大问题是全民大负债背景下的财富过度集中和资本外逃，说人话就是借债造了一堆产品结果钱让人卷跑了，老百姓有消费意愿无消费能力还背几十年债，有钱人有消费能力有消费意愿可以顿顿海参鲍鱼拿顶级牛肉喂狗。 但人也好狗也好，一天吃不了六顿饭。 |
|
用市场经济的运作，推高了价格，实现了30年的“时间折现” 再想用计划经济的方法落地？ 你猜猜结果会怎样？未来房价还能涨么？不会真的能一睹“烟花”之美吧？ 之前我的回答里说了很多次了，“管不住的手”只能通过拿捏供需关系来刺激买方的饥饿需求 一会学区、一会摇号、一会限购、限贷、限户籍，这种拿捏只能存在于大家拥有巨大的需求和信仰的加持下才能实现的更有效，需求扩大的本质很多人说是人口萎缩，包括这次的提问 但你有没有想过，人口只是结果，河马这种动物不生育了的前提都是，自身感觉生存环境的恶劣，甚至出生即杀死幼崽的行为 作为人呢？每天活在食品问题焦虑、教育焦虑、房贷压力焦虑、吃喝用度挤压的状态下，老板还PUA我，不生就是一个不太差的选择，所以咱们面临的到底是什么问题？ 经济向面临的是总体收入下滑的困境，不是咱生产的东西没有性价比，而是对面可以不买你东西，出口的外向型经济依赖过度导致了一个人的收入下滑 |
|
|
这张图不仅告诉你，贸易顺差的失速，同时它在讲述另外一个故事，那就是全球分工分配的重新洗牌，当你在地球村建立一个超市时，村长对村民宣布不许再买你东西，村长是恶霸？他想要分配税源，不想交税想多拿税源和供应量稀缺的财富补偿！矛盾出现且持续恶化 以上超市的货卖不出去了，不太差的方法就是内部员工进行从新分配，而作为个体一个人的当期收入会形成储蓄和现金流，因为所谓的恶霸我们不得不勒紧裤腰带，这条链上，不只是普通人还有老板，而房地产最看重的三个东西是什么呢？ 人的过去的储蓄，人的当期现金流，还有信贷人的未来现金流折现，也就是信贷 1、早在多年前已经6个钱包 2、收入预期下滑，实际也因分配下滑 3、杠杆再低，前提是资产价格上涨预期 所以房价未来还会涨么？ 会 只是分化了，豪宅、损盘一样有人接，因为他是资本运作的信用抵押物，我可以把我的房子抵押掉7折，伴随一个3%左右的经营贷，但是这7折的款子找到一个5%的年化并不难！所以重点在于信用抵押物的基数 那未来会烟花么？ 不会 日本在火药桶旁边玩火，炸了后，用了5年时间楼市砍到脚踝，所以我们可能是更长周期的钝刀切肉，当然边走边想折也会让边际收窄 至于住建部的发文，原则上就一个主题，你们下面继续控制好供需，别把价格给我打下来！ 这东西能计划的来么？ 哎 |
|
过去10年，相当一部分投机资本愿意高价买房的目的，是因为买房有高额回报率，而非纯粹为了住。 而现在楼市失去了高回报率，同时高端产业拥有高回报率，导致未来即便放水，大部分资金也会流入产业而非楼市。楼市在放水的环境下，最多也就是略微回暖。 同时工业内迁计划，对沿海城市的楼市，抛压是极大的。 比如说一个工业园搬到内陆西部，意味着几百个工人跟着走。这些工人居多都有房产。 都不用多。1000套就是一个极大的压力。 平均在10个楼盘里，就是每个楼盘100套。一个楼盘算十栋楼。相当于一栋里有十套要卖的。 一栋楼里100套，只要有10套要卖的，给邻居的感觉就是，卧槽这么多人卖房阿？于是都恐慌性的卖。尤其是地方产业一直在搬离对信心的打击堪称毁灭性。 还有一个是政绩的计算方式变了，现在刷楼市gdp，几乎不给分了，给分的核心指标都是和产业升级挂钩的。 每度电gdp增量，每人生产率提升，生产单耗这些。 导致很多新上任的领导，甚至连前任欠地产商的钱，都不愿意结。 这种情况下楼市最多只能稳住缓慢下跌，要大涨几乎不可能。 在六盘水事件爆发之前，各种土建工程老板讨债的真实小故事我写过五六个。 并且强调，就是这么有实力有背景的人也得讨债。说明当地是确实没钱了。 六盘水那个例子就是很好的样本，老板接了10个政府的项目，这是什么手段，大家懂得都懂。这种人居然有一天会需要讨债？还tm讨要了几年未果。 说明财政环境之艰难。 |
|
外行看热闹，内行看门道。 住建部的这个文件，到底想要说什么呢？换句话说，住建部发文释放了哪些信号呢？ 前排回答，大家的观点基本一致，保房价。 只是，这次的提法很有点羞羞答答，犹抱琵琶半遮面，欲说又止的意思。 住建部不像各地方，北京，上海，深圳，广州，大大方方地取消限购，要的就是结果，没必要绕弯子。 |
|
|
可以说，为了救市，专家们急坏了，操碎了心，不少专家纷纷呼吁立即救市，拖不起等不起了。甚至还有什么史诗级救市将要到来，但也仅限于一些专家们的呼吁，官方尚未给出任何回应。 直到近日，住房城乡建设部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。各地要科学编制规划，认真组织实施，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。 不知道这算不算专家的功劳？ |
|
|
注意住建部的表述，很有意思，“实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。”你可真会，真会王顾左右而言他！ 但凡脑子没毛病的人都听得出来，这是防止市场大起大落吗？市场真的要能“大起”，还用专家呼吁，还用住建部发文？不用。原来，言外之间不是防止房价上涨，而是防止房价大跌，这才是发文的真正目的。 不好意思，作为金融从业者，观察到一些细节，可能成为那个魔术揭秘的人，令人讨厌，但这不是魔术揭秘，是想说出真相。不过，这个真相很多人都看出来了，只是没有很多人说出来而已。 住房城乡建设部表示，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。 |
|
|
按照要求，住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以适当方式向社会公布当年住房发展年度计划有关情况。 这是给各地方的指导意见，同时也给我们广大的住房需求者一个信号，有些事情我们可以往相反的方向思考，直白地说，房价不会大涨，尽可放心。房地产跟人口净增加息息相关，如今就像一个得垂危的病人，过了气了，再怎么打强心针，最多也就是个回光返照，绝对不会恢复前几年的状况，更不可能从病床上一跃而起。 |
|
|
米斯特汤 1675 次咨询 5.0 银行优秀回答者 154232 次赞同 去咨询 |
|
先说结论：住建部定调2024-2025年的房地产工作目标，以稳定为核心，防止房价大涨大落，维护房地产市场的平稳。 1、从供给端来看：科学安排土地供应 2、从资金支持方面要求：引导配置金融资源 3、最终目标：促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。 因此，很多朋友所关心的问题，都可以有所解答： 2024年房价是否会大幅上涨或大幅下跌：不会。 2024年全国房地产市场以平稳为主。包括一线城市在内大涨大跌的机会都很小。 从供求关系调节目前的房地产市场是良策：一来避免房价过度下跌，影响居民财富，影响GDP发展；而来避免房价被过度炒作，吸引社会资金，也会对于经济发展有负面作用。 2024年房地产市场是否会有投资机会：较少。 由于房价基本平稳，因此投资机会并不会很多，对于房地产市场的投资需谨慎。 由于目前中国房地产市场较为低迷，在支持性政策不断出台的情况下，对于楼市有所托举，但并不会造成局部过热而引发新一轮房地产投资热潮。 2024年是否是买房的好机会：以刚需住房为主。 由于房地产市场基本维持平稳，如果需要买房，则以刚需住房，保障性住房为主。 从政策层面来看，对于刚需住房，保障性住房的支持力度较大；而投资性房地产则不会有太大的市场机会。 |
|
朋友们，根据多年的非外宾经验，我们现在大概需要考虑“未来一年房地产要大起还是大落”的问题了。 |
|
房地产要因城施策健康发展，先破后立，再没有找到新的增长点之前，必须稳住房地产。 住建部的发文可以视为政府对房地产市场的调控和管理，各城市通过明确今明两年的住房发展计划，可以稳定市场预期，避免市场出现过度波动和恐慌情绪。 各地立足自身实际，住房发展计划可以根据城市的经济、社会、人口等多方面因素，科学合理地规划住房建设规模和布局，优化资源配置，提高土地利用效率，促进城市的可持续发展。十八线小城市和一线大城市的政策肯定不一样，因为资源禀赋和需求不同。 公布住房发展计划可以引导投资者和消费者理性看待房地产市场，避免盲目投资和过度消费。同时，通过提供多样化的住房产品和服务，可以满足不同层次的住房需求，促进房地产市场的多元化发展。 平稳发展就要防止市场大起大落，过度的市场波动会对经济、社会和个人带来负面影响，如企业倒闭、失业增加、财富缩水等。因此，通过制定住房发展计划，可以引导市场朝着更加稳定、健康的方向发展。 住房是民生之本，房地产市场的稳定直接关系到广大人民的切身利益。防止市场大起大落，不仅是为了维护市场秩序，更是为了保障群众的基本居住需求。避免大起大落，这不仅会对经济造成冲击，还可能引发社会不稳定因素。政府通过制定住房发展计划并公布，可以减少经济波动对社会的影响，维护社会的和谐稳定。 我们不能不接受的事实是直到今日房地产仍然是我们的支柱产业，房地产市场的好坏直接影响经济盛衰。 房价暴涨的时代一去不复返了，现在的目标是平稳发展，房子承载了普通人大部分的财富，房产市场的变化牵动着公众的注意力。 |
|
主要还是防止大落，现在的房地产想大起没有那么容易 相当于说未来新房价格管控依旧会很严格，并且官方发文内容很明确 “根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落” 建立“人、房、地、钱”要素联动机制 翻译一下就是这个地方人口怎么变化，就怎么给土地和资金方面的扶持和供应 用计划工地+金融方面的控制达到这个地方的需求和住房供给平衡 这样价格就相对平稳，要跌也不会快速大跌，也是慢慢阴跌 目前刚需群体中每年购房人数的占比持续回落，已降至2008年水平，近两年购房人数年均减少近1000万 根据2023年最新数据，目前适龄人口购房率由2021年10.3%（3亿适龄人口中每年约3000万人购房），下滑至2023年5.9% |
|
|
如果这个地方确实没什么人买房，人口也越来越少，但新房供应也减少 那么剩下的房子相对来说价格就不会跌的那么快 用这样的方法可以让房价稳定一点，最近也出台很多房地产项目的扶持条例 也是给房地产行业输血，因为房地产牵扯的上下游行业太多了，不稳住房地产，经济就很难稳住 1月70城房价数据继续下行 想短期房价稳住，首先那些手里有多套房的投资群体要抛售结束 然后新房供给减少，再然后是保交楼加码 上面提到到的“人、房、地、钱” 其实就是新房供给减少，需求减少了就减少供给来控制房价 保交楼当然也非常重要，可以给买新房的人信心 但其实取消预售制的效果会更好 |
|
|
现在一二手房价格都延续下行，房价弱主要还是需求减少，刚需不足，房价太高导致的 一线二手房价格下行快于新房，二三线则分化不大 |
|
|
再继续跌下去会越来越多投资性房产跌到成本位，导致越来越多投资的房东抛弃，那么房价下跌就还是止不住 |
|
|
所以目前比较好控制的还是新房的价格，二手房比较难控制，未来二手房跌的更多的情况会越来越明显 所以大家也会更倾向于买二手房，二手房未来的销售情况会持有高于新房 刚需群体就是看价格，价格泡沫小的大家就愿意买 新房控制价格太严重就没有那么容易卖出去 虽然位了稳定经济新房不会跌那么快，那么同时换来的也是销量不佳 |
|
防止大起大落？还是防止房价落落落落落。 从来没见过哪个地区会去防上涨，都是防落。很好理解，地方靠土地财政续命，涨价才能让土地财政的金字塔结构延续下去，否则，房价一跌，地方政府、房企、买房人都上菜单。 楼市终局，哪有什么一厢情愿，但恋恋不舍又能改变什么？ |
|
目前新房、二手房的客户群体正在分层，分化趋势比较明显。新房偏改善产品，而二手房购房者更偏刚需群体，新房价格的趋势依然是维持稳步上涨，但还需要地段、产品的支撑。所以今年第一轮供地，很多稀缺的好的地段也开始供应，最难的还是那些产品、地段与二手房相比没有优势，但却价格高企的项目。 上个月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月收窄0.1个百分点。说明现在大家，都很谨慎，都在观望，等待一个复苏的时机。预计今年3月份的楼市成交量环比去年年底，会波动往上，4、5月可能会是成交的高峰期，但成交量预计低于去年3月。 但这里面有一个核心需要关注的点是，居民杠杆率的问题，因为现在经济不景气，加上很多公司开始裁员，所以很多居民失去了稳定的收入，导致还不上房贷，也开始大规模的房产暴雷，看一下近期法拍房的数据，就知道了。所以后边，政府会保障工薪收入群体刚性住房需求，同时以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，让普通工薪阶层住上普通的房子，让有钱人正常购买高价的商品房。保障性住房会进一步明确供应套数和户型结构。而商品房，就是一个字，稳，因为稳定才不会出现大乱子。 |
|
以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。 说是防止市场大起大落，但以当下的市场形势看，肯定不是防大起，但也不能明确说是防大落，因为这样写反而会引起民众恐慌加剧抛盘，因此写防大起大落作为对民众的预期管理更为有利。 对于京沪以外的所有城市，限购限贷应该已经全部放开，但楼市目前还没看到止跌的现象，因此住建部的这一次发文，就是下一步的救市令，也就是控制土地供应面积。 在这个点上，各地方操盘手其实面临的是囚徒困境。因为市场上的购买力就那么多，我不但要抢本地的购买力，最好也能吸引外地的购买力。 怎么吸引？ 两个方式： 1 在需求侧大开绿灯，一方面解除限购，给外地购买力扫除障碍，另一方面解除限贷，降低首付，让购房人可能更多透支未来的劳动。 2 在供给侧大量供地，虽然供地会加剧供需不平衡，使得房价下跌。但本地低房价，原本就是吸引外地购买力的核心竞争力之一。如果你观察近几年的常住人口大增，人口流入增加的城市，会发现并非大家所熟知的北上深等一线核心城市，而是在房价和产业上具有性价比的城市。比如武汉，成都等等。 也就是，虽然我大量卖地，大力推盘可能会导致本地供过于求，但也会因为房价的性价比而吸引更多的外来人口。这些外来人口不但在买房时会交一次进城税，扎根本地城市后还会有源源不断地个税，消费等额外支出。 从这个角度，地方操盘手是有卖地动力的，一方面能多卖些钱，另一方面，吸引了年轻的劳动力。就比如说，2022年武汉的人均供地面积就相当于北京的7倍以上。 这使得武汉的性价比优势突出，导致人口流入也远远高于北京（北京是负增长）。 但这样做有个弊端，也就是吸引外地的购买力，实际上是在抢夺全国大盘的存量购买力。而年轻人口是越来越少的。如果所有城市都竞争去抢全国存量购买力。就会形成囚徒困境，导致土地供应总量依然巨大， 而这最终会导致房价的大落。 住建部的发文，是从全国大盘的角度给出总方针，也就是以人定房，以房定地、以房定钱。避免城市间竞争的囚徒困境，导致可能的系统性风险。 但不管怎么说，现在人口减少的大趋势下，即便卖地量减少，存量房源和面积依然是越来越多的，所以普通人静观其变就好，不要盲目入市。 往期阅读： 重远投资观：当人们开始坚信货币贬值，镰刀就变换了它的方式 重远投资观：未来几年中产会以怎样的方式返贫 重远投资观：中产的钱是怎么悄无声息的被洗走的 |
|
语言的艺术是整的明明白白，怪不得考公务员的都需要汉语言文学专业的。 大起大落的确比暴跌，阴跌更好听，更柔和。 |
|
2月22日中指研究院发布监测数据，2024年1月全国法拍房挂拍10.04万套，同比增长了48.2%。其中成交了约1.27万套，同比增加18.3%，整体成交率达12.63%。 法拍房数据，爆了。 法拍房顾名思义，即法院拍卖房产，是被法院强制执行拍卖的房屋，除开诈骗和贪污外，基本上市面上流通的法拍房就两种。 一个是房贷违约，还不起房贷银行申请法院强制执行。 另一个是抵押物拍卖，也就是欠钱不还成老赖被执行的。 法拍房数据上涨背后实际说明了很多事，一个是越来越多的人债务压力开始变大了，另一个则是房价的承压。 但我要说的，这可能只是个开始。 接下来法拍房数量可能会越来越多的。 1 在聊法拍房的时候，大家得先注意一个事。 法拍房数据，并不反映当下经济情况，它更多反应的，是过去一段时间的经济情况。 因为时间差就在这里。 大家想象的情况： 贷款还不上了，银行会立刻出手，然后法院立刻执行，然后法拍房就可以顺顺当当上架了。 实际的情况可能是这样的： 贷款还不上了，银行也不会立刻去执行，会先按照逾期来计算，必须等累积到一定次数才会去执行的，而且实际情况中业主也是可以跟银行做对应沟通的。 这个沟通可以是柔性沟通，就是协商一些还款周期什么的，也可以是硬性沟通，就是硬着头皮不还了，一般来说只有跑过这些流程后，这些房子才会被处理。 而且被处理的时候，还会再过手续。 比如腾退，不是所有的房屋主人都是大老板，很多人去银行抵押的房产，都是他们的唯一住房，这些房子被腾退的时候，你说原主人能咋办？ 不管是没办法也好，还是心存侥幸也罢，都可能不按规矩老实交房的，很多情况都会再抵抗一下，这个时候就会有专门负责执行的部门去找他们进行处理。 强制执行的时候会发生很多大家意料不到的事。 不外乎就是软磨硬泡那一套，耍横或者服软的，可能刚工作的孩子还会有不适应感，但是工作久了的朋友都不会再被影响了，该怎么整怎么整。 然后弄完这些法拍房后还会有专门的机构来检测这些房屋价值，当然多详细是不可能的，这种验收不是那种面对商业性质的，都是收钱走个流程专门赚政府机构钱的，最后跑完这些走流程到上架拍卖还要再一段时间。 这个时间大概要多久呢？ 在拍卖顺利的情况下，原告从向法院申请强制执行到执行结束拿到债款，一共需要一年左右的时间。 这其中包括：法院在接到申请书之后立即执行（六个月）+无案外人提出异议+委托法院接到委托函之后立即执行（十五天）+提前上拍（一个月）+一拍顺利拍卖成交（十五天以上）+买受人全款至法院（十天）+法院分配款项等（三个月） 在拍卖及其不顺利的情况下，原告从向法院申请强制执行到执行结束拿到债款，一共需要三年左右的时间。 所以基本上大家现在看到的法拍房都是什么时候的产物呢？ 差不多就是2022年左右，也就是疫情期间。 甚至不排除有上海被封那会儿的房产。 也很合理。 2 为什么我会说法拍房数量还会增加呢？ 很简单，还没到点呢。 我上面给你讲了时间差，你就要明白，这些法拍房上架数量，跟当前的经济形势关系不大，而是跟过去一段时间的经济形势关系很大，而且再往深处想一层，它还跟房价的变化有直接关系。 那大家再去想，2022年真的是形势最差，房价最低的一年吗？ 还真不是。 虽然2022年那会儿各地还是陆陆续续会有管控，但真实商业情况还算说得过去，除开那些被封控波及到的城市，实际大家的生活，真还算可以。 而且2022年烂尾楼这个事还没有被大面积提上日程，真正烂尾楼开始爆的节点，还是在2023年，随着许老板进宫，保交楼这个事彻底付之于东流，直接就干不下去了。 而且房价走势也差不多是这样的。 2021年，算是一线城市房价的转折点。 如果有兴趣，大家可以去看那会儿深圳经营贷的消息，就差没把房价即将上涨这四个字打到公屏上了，连带着的，三道红线等一系列政策连续出台，房价就被按住了。 2022年房地产市场的寒气，还没彻底传开，大量的寒气没有出现在房地产交易市场，而是出现在土地拍卖市场，那会儿房地产开发商就已经意识到了房地产可能不好了，拿地已经趋向谨慎了。 2022年，凉的是土拍市场，而不是房地产市场，所以市场上的量能，还算说得过去。 甚至在2022年开年的时候，不少人还会坚持认为一线房价会持续上涨，但后来发生了什么，大家心里也都知道了。 整个2022年，一线城市的房价企稳有小幅阴跌，其余城市，开始下跌。 然后就是2023年。 4 2023年击碎了一线神话。 之前房地产是这么写的，三四线没希望，但三四线核心区还有希望。 后来三四线核心区绷不住了，就去写三四线彻底没希望了，但新一线有希望，或者说新一线核心区还有希望。 后来新一线也撑不住了，新一线核心区也不行了，就开始说一线有希望了。 但最后结果发生了什么，大家也看到了。 一线城市，照样不行，后续开始了放松限购，但问题是什么？ 即使放松了限购，现在房价还是不行。 现在大家去看房价，表面上的价格都是虚的，因为根本卖不出去，市场真实成交价，已经被打到了一个低谷。 这种量价齐跌的情况下，自然会带动法拍市场的房产挂牌数量激增。 所以大家可以继续看下去，随着2023年开启的房价下跌周期，今年的法拍房一定会越来越多，而且一定是按照区域递进上架的。 从三四线到一线城市，大致就是这个顺序。 |
|
这样断句：防止大起——大落。 |
|
|
| [收藏本文] 【下载本文】 |
| 上一篇文章 下一篇文章 查看所有文章 |
|
|
|
| 股票涨跌实时统计 涨停板选股 分时图选股 跌停板选股 K线图选股 成交量选股 均线选股 趋势线选股 筹码理论 波浪理论 缠论 MACD指标 KDJ指标 BOLL指标 RSI指标 炒股基础知识 炒股故事 |
| 网站联系: qq:121756557 email:121756557@qq.com 天天财汇 |