[商业财经] 北京首次拟明确将住房租金纳入监管，租客可查询监管账户余额，如何看待此举？将带来哪些影响？

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[商业财经]北京首次拟明确将住房租金纳入监管，租客可查询监管账户余额，如何看待此举？将带来哪些影响？

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2月27日，北京市住建委会同市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》，首次拟明确将住房租金纳入监管。对于单次收…

这问题都出了多少年了，终于推出解决办法了。
在北京，租客找不到房东，房东也找不到租客。
这位看官你可能说了，不是有各种同城之类的软件吗？
不好意思，上面全是中介信息，个人发的你根本就刷不到。
想租房，无论是出租还是租，都需要找中介。
老猿在1998年时，在马甸附近租了一套小两居，年付18000（不含物业费，包烧费）。给中介一个月租金1500，租金直接房东。
当时大体就是这个模式。
个别的也有跳单的，被中介发现了会上门骚扰。
后来，北京普通住宅房租上涨到每套每月几千甚至上万，很多租客租不起一套。
中介们也想赚的更多，就有了新模式。
他们把房子从房东那长租下来（几年），重新装修，2居分出更多房间来（比如客厅分出两间），按房间出租，极端的有群租房。
也就是各种XX公寓。
他们收房客是按季度，年等一次性收取，另有一些押金，而付给房东是按月。
还记得共享单车的押金不？
对，这些中介快速积累了很多资金，然后继续租更多的房子。
如果都是正常经营，这模式倒是也没太大问题。
只是，当入住率不足时，或者资金被挪用时（账上那么多钱，他们会想赚更多），资金链就出问题了，有些中介就跑路了。
房东收不到租金，找中介，中介没了，只能去赶走房客。
可是，房客也冤啊，租金都付了一年了，这才住了两个月，就要被赶走？
京城现在的房子租金可不低，一间房子可能月租就2000多。
我家那套两居室楼下前几年出租，好像给他是租金一年6万，对外每月加起来8000多。
这要是中介跑路了，房东又要收回房子，租客可是损失一大笔钱，必然不会善罢甘休。
而房东也冤，后续租金拿不到，房子又被占着，无法出租。
这些年类似纠纷很多。
如果租金托管在指定账户里，中介想卷款跑路就没那么容易。
但是，遇到二房东跑路……
事大概就是这么个事。
亡羊补牢，为时未晚。

emm，怎么说呢，现在这个时间节点，来这么一次堪比明线测试（Bright Line Test）的征求意见，我很担心长租公寓平台的风险是不是正在积聚。
身边经济学告诉我，租金在下降，空置率在上升，房子越来越难租，
有的长租平台已经跟业主谈退房了；
有的公司要求增加空置期，一年空置期2个月，不同意就退房，
此前空置期时间一般为十五天至一个月，用于寻找租房者、做房屋的保洁等等，这个月是没有租金的，
平台公司大概是真的需要更长时间去寻找租客了吧，
种种迹象表明，房地产寒冬还在向租房市场蔓延，
或许有人会质疑身边经济学，认为不准确，
那么我们来看另外一个城市的数据，
据合肥市住房租赁协会的数据，（顺便吐槽一下北京市住房租赁协会，光占名额不干事啊，网站都快三年没更新了，说好的大兴调研之风呢，你倒是发布数据啊，搞得我很无奈啊，大家将就着看吧，毕竟南直隶也是直隶，对不对，逃）
南直隶合肥是这样的：
2024年1月，72个长租公寓项目签约租赁用房824套，环比下跌24.2%，签约套数已连续三个月下跌。
从签约套数分布来看，62.5%的项目签约套数在10套以下
长租平台不签房源了，一个月就签10套你敢信？
1月，72个长租公寓项目签约租赁用房3.3万平米，环比下跌18%。
具体来看，项目签约面积在300平米以下的占比56.9%，环比下跌1.4个百分点
偌大一个平台，就签约300平米房源，也就是3-5套房，一个月喔
1月，72个长租公寓项目退租1045套，环比下跌11.4%
它为什么要退租，实在是租不出去了啊
1月，72个集中式长租公寓项目房屋共空置1180套，空置面积4.9万平米，整体空置率5%，环比上升0.9个百分点，受市场淡季环境影响，整体空置率持续上涨。
1月，长租公寓项目意向到访人数2287人，环比下降3%，意向到访客户数已连续5个月下降，潜在市场需求较弱。
此外，还有租金下降，租期变短的问题，短租的占比最高
租期在3个月及以内的租客占比35.7%，较上月增长6.7个百分点
我个人认为合肥不是个例，其中的一些特点可能有共性，租房市场也遇到了需求不足的问题
长租平台遭遇空置率增加，租金下降，经营承压的情况下，
要防止提桶跑路，就要对资金进行监管，
闭环了不是

为房地产崩盘做准备，到时必然有大量法拍房，大量烂尾楼，大量空置房，政府低价收购然后再租赁出去。
我打个比方：某市总共有一万套房源用于出租，月租金2000，那么一个月就是2000万，一年就是2亿，30年就是30亿。政府可以将该市的公租房30年经营权卖出去，债务又可以打包成债券，企业甚至可以上市融资。房子的经营权可以卖三十年，那么新建或将要新建的公租房是不是也可以打包成债券卖三十年？

根本不是针对什么租房市场。
是为即将到来的大量法拍房风险做隔离。

是好事。
当前住房销售市场，新房市场还是不够景气。整个市场的底，最终还是会落到租赁收益上面。
房子作为一种投资，本来最基本的就是出租租赁收益。只是在过去的狂热中，有住房本身价格上涨，然后转卖的收益。当下住房市场的上涨空间消失，自然就会使得投资属性回到租赁收益上面。
而租赁这事，其实也不简单。个人租赁，需要借助平台发布信息，且装修装潢质量不一，产品竞价能力不同。所以当下仍然有租赁机构的创业空间。如果能够收集城市中的老破小或者价值洼地的房子，进行装修美化升级，使得能够符合年轻人的审美，从而获得租赁的溢价。那当然是一个创业市场。新房的装修市场随着新房市场萎缩。但如果能够激活机构租赁市场，那么仍然能够带动一波装修升级。
同时，由于住房领域中与金融的瓜葛，很多个人断供法拍的房子，或者某些烂尾楼，某些企业的商业地产，工业地产。这个时候，如果能够通过拍卖，或者抄底的方式，流入到住房租赁市场，那也仍然是一件盘活资产的好事情。甚而，也是可以使得租赁市场更加活跃，住房质量提高，租金降低的好事情。在此过程中，监管一下市场占有率问题和市场垄断问题，垄断定价问题。那租赁市场也就没什么大问题了。
当然，一旦住房的定价，真的回到了租金收益配合银行利率定价的逻辑，甚而在当下就业环境下，工资下调或者租金下调。那对于住房的价格，就仍然是一个切实的打击。

过春节时回了一趟老家郑州，才发现家里有一个老房子，出租起来特别困难。
除了这两年河南人口外迁，郑州的经济发展活力有待提升，平原地区大规模起新楼等等以外的原因。
其中还有一个要看的就是——郑州为了吸纳人才，降低居住成本，成规模出现了很多非常低价的人才公寓，只要符合条件都可以申请，大概是这样的——

位置不偏，在老城区中原，图片来自郑好办app截图
我那时候就想，要是北京也有这样的人才公寓该多好啊。
果不其然，回京后再看房子信息，发现了几个变化（我不炒房，也很小白，只说自己的观察）。
第一，租房市场依然火热（不知道城六区以外的，但是就看东西海朝和交通便利的丰台、亦庄），租金不但没下降趋势，应该比去年同期还有提升。
第二，如这次北京市住建委会同市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》所示，算不算解决了老百姓租房被坑的问题呢？
我觉得这就很像是，一个饥寒交迫的人，原本你去让他吃饭成本降低就好啦，可你却偏偏说，来吧来吧，看，以后来我家饭店吃饭，你可以不用交小费了哦，是不是在对你好？
第三，书包房还是依然坚挺，甚至西城上车房某2008还有涨价趋势。大家都在期盼25年之后上学的孩子少了，房价有可能跌，但我总感觉……这不靠谱。总之就是造成了不买书包老破小房，怕对不起孩子，买了怕对不起自己这么多年的努力。
总之吧，我总觉得这个意见稿的出台，真的是让人兴奋一下，定睛一看，还是认真搬砖去吧。因为，这不是在给人福利，而是只是在捍卫法律的底线，而已。
我刚来北京的头两年，北漂租过房子，那种不退押金，时间每到赶你走，在合同里做文章的黑中介不是没遇到过。
可是遇到又怎样？刚来北京人生地不熟，再加上谁有功夫为了几百块钱真的去一争到底呢？
于是基于人性，这就给非法黑中介赚钱埋下了一个漏洞。
漏洞存在已经这么这么多年了，终于开始修漏洞了。
然而这只是保证底线的缝缝补补，而已吧。

房价下跌影响的不只是房产销售市场，同样也影响着住房租赁市场。
先来看一下北京的房价走势。
根据国家统计局公布的70个大中城市二手房价格指数显示，北京的二手房房价在刚刚过去的1月份环比下降0.7，同比下降3.7%。

在房价下跌的背景下，一些业主就想把房子卖掉。
但现在是买方市场，卖房并不是那么容易。
在房子卖出前，把房子租出去，多多少少能对冲点房价下跌的损失。
所以，租房市场上的供应也会增加。
和卖房降价一样，租房也要通过降价来增加市场竞争力。
但是，受影响最大不是房东，而是“二房东”，即专门从事房产转租业务的经营者。
他们通过长期向原房东租房的试，以一个相对比较低的价格把房子租下来，再加价把房子租出去，赚取房租差。
从他们的模式可以看出一个小问题，类似银行一样，以一个较高的存款利率吸收了长期存款，但如果遇上利率持续下降，有可能后来的贷款利率比以前的存款利率还低上不少，那么银行是有可能亏损的。
同样，因为二房东们一般签的是长期合同，有可能处于一个较高的价位，甚至还可能有约定每年涨价多少的情况。如果房租每年上涨，那也还好，但如果房租下降，那就可以会亏钱了。
各地二房东卷款跑路的事件时有发生。最有名的应该就是蛋壳公寓这个最大的“二房东”了。
住房租赁企业租金纳入监管，将最大限度保障租房的押金和租金的安全。让租户租得放心、住得舒心、退得安心。

作为一个管理过长租公寓项目的，之前也写过不少关于租赁行业乱象的文章，对于这个问题还是有点看法，租赁行业乱象从生很重要的一个原因是行业门槛太低很难进行监管，这种高租金监管的首要条件是租赁企业会真的老老实实把每个租客的合同拿去做备案，现实是很多租赁企业不会真的老老实实去做租赁合同备案，或者是象征性拿少量合同去备案，而监管部门是没办法逐一抽查其和租赁签订的合同的。
“对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额”
这完全是拍脑袋想出来的政策，租赁公司之所以要一次性收取超过三个月的房租最重要的原因就是获取现金流，你现在让他不获取现金流他何必要收取超过三个月房租呢？所以政策的结果是正经好好经营的租赁公司不会收取超过三个月的房租，而想跑路的公司收取超过三个月的房租不会去做备案，也就没办法监管。
其实经过18年长租公寓暴雷潮，但凡是正经做租赁业务的公司都是租金月付和季付，我自己管理的长租公寓项目从始至终都坚持租金月付，租客想季付我们都不要，以此来获得市场口碑和获取客户的信任，当时我写的“两个凡是”之一就是说的“凡是非房东租金要求年付的都是骗子”这个结论至今仍然成立。
作为监管主体与其费劲的做这种无效的第三方托管还不如把租金月付和季付深入人心，只要所有租客都能意识到“凡是非房东租金要求年付的都是骗子”哪些动机不纯的骗子公司也就没有业务可做了。
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预售房款也是受监管的，然后呢？

从双减政策后帮助家长们控制预交兴趣培训费，到帮助城市租房客控制半年付和年付租金风险，中国政府在法治和社会治理方面的管理能力有了很大的提升，这也是从源头上预防系统性的风险。
北京的半年付和年付的租客，这是非常优质的市场主体，维护这个市场主体的权益有利于北京租房市场的基本盘的稳定。根据市场反馈出来的租金管理风险问题，政府部门以行政监管方式介入，对于租赁双方都是一个最好的选择。
北京正在将政府部门和国央企搬到行政副中心，腾出来的空间更多用于民生和商业，这样北京需要更多的投资和消费信心注入，打造中国政治中心和文化中心的品牌升级，一个良好的营商环境是不可或缺的。
双减政策和长租金监管，这对于北京而言都需要创立一个北方模板，最起码北京模式在京津冀地区要有示范效应。我们的印象之中，北方城市管理是粗放的，情法理的融合是非常复杂的，法治和契约精神需要适应复杂的人情世故才能获得事半功倍的效果。

前几年在北京后海租过四合院做办公室，四合院是历史旧物，产权涉及到复杂的继承，这种情况下找来各方的代表做公证，同时邀请了社区负责人做见证，做到这些后才放心进行装修。每次支付租金，也是在业主代表群里公示告知各方。
有一次，四合院的业主之一告诉我可以跟他单独签，这样能够优惠许多，他是房本上的业主，从法律上没问题，不过从情理上却容易产生矛盾。这个业主代表在北戴河投资一个度假项目需要资金周转，他需要这样的处理来获得租金支配权。
面对这样的情况，只有让擅长人情世故的本地朋友做周旋。
还好，三年的租赁，有了聘请的北京顾问处理行政事务后一切都是波澜不惊。
北京首次拟明确将住房租金纳入监管，租客可查询监管账户余额，租赁到期后，双方没有争议的话，剩余监管租金退给租客，这样租赁双方就能和谐的完成合作。
解决优质承租人的后顾之忧，北京市能够让更多的国际企业总部和创业企业安心入驻。北京当前正在打造国际美食中心，餐饮业对于商铺的选择租赁往往都会是长期的，投入的装修成本和配套生产资料都很巨大，租赁双方租金支付上往往也会是半年付或者年付，这种情形下政府做长租金监管，租赁双方都可以安全安心。
社会信用的打造，政府做宏观引导，拿出具体政策来控制系统风险为企业投资节省成本，这也为城市营商环境的提升注入新的保障。

蛋壳公寓，还我血汗钱！

如何看待此举？
那你想怎么看待呢？
你要说这事算好事吧？
它确实是好事，对租房人来说，确实可能算是好事，毕竟这样一来安全安心了好多，不怕卷钱跑路了，租房着实安心不少！
你要说这事算坏事吧？
也不假，确实也算是个坏事情，为什么这么说？
因为没钱啊，哪怕强如北京，房子卖不动，不得已只能把目光转向租房市场。
为什么要转向租房市场？不就是因为房子太难卖了吗？
但凡房子好卖一点，谁看得上你租房的这三瓜两枣？谁会在乎你租房子的这点小钱？
现如今都盯上租房这点小钱了，房子好不好卖，你心里没点数吗？
所谓苍蝇蚊子腿再小，那也是口肉啊！
还有人说，这只是监管，又没有收钱，所以逻辑不成立，小伙子啊，你可真是傻的可爱呢，你看银行不仅替你保管钱，还给你利息呢，那是银行不赚钱吗？
所以，如何看待？关键看你从哪个角度看？从什么人看！
你应当劝告大家
有钱，就得吃喝玩乐胡作非为
可就是
千万别……
有期徒刑30年哦，从30岁，判到60岁！

这明显是针对长租公寓二房东卷款跑路的问题，
国家总算开始想办法了，
但这也只是治标不治本，
若想治本，可考虑立法规定：
二房东转租（或代理房东出租）房屋时，房租最多只能一月一收，不允许预收多月房租，押金也最多按一个月的房租，否则租客有权随时解约退房。

怎么看？这个事情你得透过现象看本质。
首先这个事情对于租房的打工人来说，绝对是好事，知道吧。
毕竟之前卷钱跑路的中介真的太多了，这些黑佬自己赚完钱拍拍屁股就走，留下一堆烂摊子。
房东收不到租金，去找中介，中介跑路了，只能赶跑租房的打工人
可是打工人也委屈啊，自己明明交了一年的租金，住了几个月就被赶出来？找谁说理去？
现在有了这个规定，这种纠纷案例就会少很多。
但你仔细一想，这其实也是个不好的兆头，为什么这么说？
说明已经没钱了啊，哪怕强如北京这种一线大城市，房子还是卖不动，大家现在都穷了，另一方面也对房价不抱期望，失去信心了。
为啥子把目光转向租房市场？归根结底不就是房子卖不出去吗？
但凡房子炒的火热朝天，形势大好，谁看得上你租房的这三瓜两枣？你这点租房的小钱在他们眼里，就是个p呀！
现如今都盯上租房这点小钱了，房地产市场什么样子，懂得都懂咯，已经是饥不择食了。
毕竟苍蝇蚊子腿再小，那也是口肉啊！总好过喝汤啃骨头挨饿啊！
有人说，这只是监管，又没有收钱，所以你这完全是扯淡。
大哥，动一动脑子，按照你这个逻辑，银行帮你保管资产，还要给你利息，银行岂不是亏死？
所以，你问我怎么看待？那就看你是哪类人咯
但是我得提前声明一下，对于这些规定，我都是无条件肯定并维护的！！！

谢邀，这个也是吸取之前的教训，防止租赁公司将租户的钱挪为它用。对于租房市场来说，是一种风险管理，也是对租户的保护。
房地产经过20年的高速发展，积累了很多不好的东西：
1.烂尾楼
2.租金被挪用
房地产开始进入新阶段，管控风险为主。
房地产未来8 赞同 · 3 评论文章

就在刚刚，北京住建和同住房资金管理中心发布了一个重磅的文件，《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》，首次拟明确将住房租金纳入监管。对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额。如何看待北京的这个行为？它将带来哪些影响？今天咱就聊聊这个话题
应该说，租金纳入监管直接指向的就是长租业务的资金池，之前的视频咱们讲过，长租本身的利润率非常低，它最大的好处是形成资金池，企业可以通过打时间差运用资金，但一旦投资失误，或经济环境下行，就会为房东和租客带来极大的损失，最典型的就是2020年长租公寓暴雷事件，
当时，许多租客在长租公寓暴雷后，不仅面临已付房租无法退回的问题，甚至还需要继续偿还租金贷等债务，而却无法继续享受住房服务。一些租客因此陷入经济困境，同时，由于部分长租公寓企业倒闭或负责人跑路，租客维权困难，难以追回损失。
房东也遭受损失：面临无法收到租金、房屋被非法占用、房屋损坏等问题。，甚至面临法律纠纷。
与此同时，长租公寓暴雷事件引发社会广泛关注和舆论质疑，对市场信心和社会稳定造成一定冲击。。
但是今天，由于经济的复苏，长租房势必卷土重来，而政府一时半会，还没法自己运营长租业务，所以现在必须要想办法把资金池监管起来，从根子上堵住这个漏洞。这就是这次这个征求意见稿出台的大背景。可以说，这个措施非常有必要，否则，还会有不少租房群体和房东有沦为韭菜的风险。
对此，老铁，您怎么看？关注我，带您了解更深层次的财经地产

京房社
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监管房租，为未来个税收缴做准备。

蛋壳公寓现在还没给我钱，当时在北京租房还备案了说第二年有结果，都三年了，啥也没有！
从根源上消除了长租公寓违规形成的“资金池”，防范了它们暴雷对房东、租客造成的风险。北京也是在全国首个创新采用这样安全模式的城市！

早在2022年，北京在全国率先立法的《北京市住房租赁条例》实施，《条例》中对于关于租金和押金的托管就规定了相关的法律条文。
而这次征求意见的押金托管和租金监管暂行办法，就是《条例》的配套实施细则之一。
针对的是从房东手中把房子租下来，再转租给租户的企业，它们收取的押金和租金拟执行新规。
这种方式也被称为C-B-C，比如租赁市场上的自如、相寓等，都是这样的住房租赁企业。
租金（单次超过3个月）和押金不是交给这些企业了，而是直接会给您一个第三方监管账户，租金和押金将打到监管账户中。可以通过比如转账、扫码支付等方式，直接打入监管账户中；也可以选择先交给企业，由企业代交入监管账户中。
而且押金在账户中产生的利息（按退押金当日央行活期存款挂牌利率），届时也都会一并退还给租房人。

另外“长租公寓”的“长收短付”是租金的主要安全隐患。也规定了住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。
还有一点让大家放心的举措，将来租户还可以通过租赁合同的备案编号，随时查询到押金和租金在监管账户中的金额。

这个是出现了韩国版房租问题了吗？

经济下行严重，企业大多缺钱，临死前圈钱跑路的概率极大
所以所有的预付类款项，都有极大的风险，包括预付的常年租金，都也可能被卷走
考虑到租客不靠谱、爱跑路的人更多，预付制度难以取缔，所以也只能加强账户余额监管，形成互相牵制，谁也别想跑路
另外从宏观角度来说，一旦房地产市场继续下行，以我国大而不能倒的惯例，一定会更加不择手段的去救，限购一定全都放开
到时候富人和当权者就可以全都包圆，成为新时代的地主，长期租给所有老百姓，租赁市场将空前庞大，类似低配版日本，所以配套制度也必须跟上
不过真到那天，制度也就没啥大用了，老百姓再无退路可言，不租房就得睡大街，你说租金每年要涨多少？更何况还有正常的通胀涨幅，赚多少钱都得给地主

财政紧张了？

听到监管账户我就头疼，之前的有个预售期间的开发商监管账户，最后沦为摆设，烂尾楼开发商跑了，监管账户的钱都被挪用了。
监管账户倒是一个薅羊毛的好地方，拿点利息呗，能压榨一点是一点

别管的都是没背景的妖怪就行

有一说一，北京在房地产资金方面的监管一直是全国最严的，有熟人在住建部对比过全国房地产资金的监管情况，一线城市明显比中小城市做的好，北京在一线城市里面基本是做的最好的。
现在北京又拟明确把住房租金纳入监管，资产负债表衰退下这么多二房东、三房东拿了钱跑路怎么办？确实是首善之区。另一方面，资产负债表衰退下有大量的烂尾楼和法拍房，政府或国企很可能会收一部分出租。也是为这件事做政策准备。
现在房子只能买全球核心城市的核心地段的新房或者次新，这个我这两年已经说了很多了，详见我之前的知乎回答《春节假期重点 10 城新房日均成交量同比下降 13.58%，创近五年新低，哪些信息值得关注？》。
对于国内房价，除了一线城市的核心区域和一些有重大个性化利好的地段，不要有任何幻想。
详见我之前的知乎回答《龙年黄金爆卖，多地抢光、卖空、断货，有店铺一天卖1000 根金条，未来金价会怎么走？哪些信息值得关注？》。

如何看待此举措？我当然感觉这是一件很好的改动。在大城市工作、打拼的年轻人，在租房上经常会处于不利的局面，总是因为各种问题被坑，这好像是一件极为常见的事情。
而北京首次拟明确将住房租金纳入监管，租户还可以查询账户余额，这肯定会使得租客的利益得到很大程度的保护。
租客在之前最担心的就是在租金以及押金上与租赁中介或者租赁企业扯不清，本来交了一个季度或者更多的租金，但是因为租赁企业或者中介的跑路、消失。或者本来制定好的租金却突然变更价格，使得租户莫名蒙受到了损失。
而这一举措的出台，可以使得租户在租房子的时候更加安心、放心。
这一举措带来的影响是显而易见的。
租户在租房上得到了更多的保障和透明度，这使得租客在租房子的时候会更踏实。
另外租户假若可以随时去查看监管账户余额，这使得之后出现可能状况的时候，租户可以有更多质疑的证据，这会让之后也许会发生的纠纷可能性降低。
除此之外，还有重要的一点是，这一举措的出现会使得租金更健康、更稳定。
最后想说的是。假若住房租金纳入监管可以如预想一般顺利地实行，那么对于整个房屋租赁市场以及租客的权益肯定是影响积极的。
但是要说的是，一些法规还是要进一步完善，防止一些租赁企业啦，二房东啦之类的进一步钻空子。这一碰不合时宜的冷水也要泼一下。这利于我们进一步地思考和改进。

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