| |
|
|
| 首页 淘股吧 股票涨跌实时统计 涨停板选股 股票入门 股票书籍 股票问答 分时图选股 跌停板选股 K线图选股 成交量选股 [平安银行] |
| 股市论谈 均线选股 趋势线选股 筹码理论 波浪理论 缠论 MACD指标 KDJ指标 BOLL指标 RSI指标 炒股基础知识 炒股故事 |
| 商业财经 科技知识 汽车百科 工程技术 自然科学 家居生活 设计艺术 财经视频 游戏-- |
| 天天财汇 -> 商业财经 -> 苏州园区的房子也跌了，不知道它的底在哪里？ -> 正文阅读 |
|
|
[商业财经]苏州园区的房子也跌了，不知道它的底在哪里？ |
| [收藏本文] 【下载本文】 |
|
[图片] [图片] 今天无意中看到苏州园区一个还算高档的小区，两套房的历史成交价格，按这个价格看，确实回到18，19年时得价格了，不知道园区的房子这两… |
|
苏州这轮下跌，很多人都被啪啪打脸。 说什么高端和刚需是双轨制，刚需跌，但高端永远涨。这下园区这几个月直接跌懵了，想不到园区几个月就可以赶上刚需几年的跌幅。 你说底在哪？现在有个很有意思的现象，相城，吴中的刚需现在价格还小触底，然后量也挺大。反而园区很多地方，都跌倒2万多了，像上一套年华里，包括东沙湖，还有翰林园，凤凰城，价格再跌，就要把压力给到相城，吴中了，园区两万，谁还买相城的2万呢。 |
|
全国都在跌，现在距离底部还远着呢，最简单的参考日本，人口密度比我们高，比我们服务，产业更发达，从巅峰到现在30年过去了，还没回到当时的高点，就知道我们的情况了。 很多人说我们是特色路径，和日本不一样，但是看看今年的情况。房地产炒的过高的反噬才刚刚开始，一方面老百姓的消费完全起不来，一大半的资产和现金都要塞进房地产，根本无力消费，大宗消费跌的一塌糊涂。 同时就业也是惨的很，苏州情况不知道会不会比杭州好一点，杭州估计接下来真的要成创业天堂了，身边30+失业的朋友是越来越多了，合适的就业机会越来越少，劳动维权越来越难，政府现在也是谨小慎微，怕管严点啊，企业可能就挂了，管松了啊，老百姓意见大，就业环境极差。 另外还有最近各地频繁冒出来的公交停运啊，供暖停运啊等各种各样的，前几年靠卖地，拿着未来30年的收入，去进行各种基础设施建设，所以可以看到各种二三线争取通地铁，四五线建高架，搞各种各样的投资建设，公务员和事业单位工资也涨上去了，现在土地难卖了，维护开始了，小修大修都要花钱了，医疗，学校，公务员，事业单位，城投都嗷嗷待哺，等着发钱，钱从哪里来，产业没有了，厂房都卖了去炒房了，未来基建维护的大新闻肯定会越来越多的。。 |
|
1. 园区大部分老房子十年前当时开盘只有一万多一平。 大部分七八年前开盘的也是不到2万一平。 这可是六七年前，也就是没过多久的2015年2016年。 2. 而现在十几年房龄的都遍地四万，我觉得降到2万左右一平很正常。 别扯什么投资赚钱了，当大部分工作难保，年轻人越来越少，这时候，房子只会越来越老，越来越难卖。 记住，房子是会折旧的，时代是会变化的，经济下行会更剧烈幅度更大。 |
|
24.02.22补： 评论里有些讨论，由于涉及到很对复杂的方面，所以我直接在这写明一些简单的东西： 1.首先是m2增长引起大通胀和房地产复苏，这是没可能的。 我们房地产的本质是集合超发货币、债务转移为一体的，m2的增长本质上是保护银行和非银金融不连环爆破，以及将房企、城投的债务置换成长债和超长债，以此稀释暴雷的负面影响。 2.政府一定会救市，这确实，但是救市不等于救居民。 因为债务已经成功转移给居民部门，再接回来不符合特权利益需求。如同上面说的一样，救市主体是银行等金融机构和汇率战争，降息降准就是抵消银行的烂账和抵押物（房地产贬值）。不救的是居民负债和部分企业的境外烂账（比如某园、某大、某洋、某植等等等等等） 3.会直接放水让收入高速增长，这个纯粹是想桃子吃。在22年已经很困难了，也没直接给居民部门直接放水涨工资，何况现在。 过去三十年我们极度依赖对外出口和债务经济，也就说俗称的三驾马车。但是在欧美脱钩和新建供应链的如今，我们失去了部分出口增长，而且长期会向下增长；长期依托基建带来的无效投资和政府、国企债务，所以叫停十几个省的新基建项目和正式开始停止非必要投资；于消费，15年底开始的三轮棚改货币化（涨价去库存），剥夺了大量的居民消费能力和增生了债务，在泡沫无法维持的当下大多数人无力维持消费。 三者叠加在一起，请问你们哪位有良策让居民部门收入普涨，且不引发恶性大通胀?要知道恶性大通胀下，居民的收入增长是绝对跟不上的。 以上三点看懂了，你就明白房地产根本没救了，不是一个省、一个城的问题，是和08年、12年、18年、20年截然不同的，完全是自发性弊病爆发带来的危机，而是与90年代大下岗、计划经济下台同级别的十字路口。 1.苏州大市的房地产是局部泡沫化严重，也就是园区和远郊（甪直、太新、科技城等区域），其他区域泡沫相对小。 2.园区本质上就是以沪昆产业链和新加坡工业园区概念的延伸炒作，与此同时依赖外资，在大环境影响下园区必然受到苏州各区最大冲击。 3.上海的郊区开始放开限购和上海泡沫也在出清，这对环沪城市有很大影响，很多环沪市的改善层会不得不考虑在上海购房，尤其是想阶层跃迁和给子女铺路的苏州、南通、嘉兴等地高收入家庭，这批富裕家庭的资产转移会自上而下打压整个环沪城市的房价，尤其是泡沫高的区域。 再说点现实点的话，苏州大市五年内均价会低于一万二每平，园区、各个远郊、姑苏吴中老房都会加速下跌，26年会有短期反弹并横盘。 但在房地产和地方债出清后财政环境稳定下来，推出房地产税之后继续下跌（这两年不会出房地产税，因为会加速暴雷速度，但2028到2030年间有95%的可能性），2035年才有可能迎来下一波小的上升周期。（2000年购房人群的置换和新经济周期回升叠加05、10后的购置需求） 苏州的经济体量虽然大，但是对老百姓最实际的教育和医疗资源真的很差，甚至还不如GDP只有自己三分之二的中西部省会们，再加上强县郊的分散模式，苏州在19年6月后就失去了全部的炒作价值，只有站岗肉身接飞刀的。 未来姑苏吴中核心区的优质大新房、环金鸡湖带和狮山商圈的低密度改善楼盘是仅有能保持在20～30k，极少数维持40k左右的区域。 姑苏吴中新区园区的普通小区（非老破小平房、准拆迁房）和相城吴江的核心区将会快速衰败但是价格进入性价比区间为成为苏州的主要居住区，价格以14k到18k为主流。 边缘地带远大新、工厂密集区住宅、中环外无配套楼盘、等拆迁的老破小，价格降再也无法回到1万以上。 |
|
08年南理工毕业去南通八建上班（2012年），记得当时负责苏州独墅湖隧道的一个项目地下负一层负二层的预埋，以为是个大型商场。过去后才知道是一个商品住宅，叫蝴蝶湾，这里应该有人知道这个地方吧，独墅湖隧道园区出口左拐就到，房子建好后内部价拿了2套（5000不到平米），后来在苏州房价高位卖了，31000卖了。回老家买房买车结婚生子生活工作，现在手握500万现金分四家银行存，每家银行三年定期利息加起来40多万，自己和老婆每月工资共1万多，父母退休被返聘两人一个月工资9千，我想这个就是我要的平平淡淡的生活吧！现在是家人平平安安就行。 |
|
园区独墅湖板块，今年一月份的一套成交房源，小区毛坯单价1.9w，一直和粉丝说的，买二手房要警惕苏州2015年以前小区的一手房东风险，这个小区当时一手买入价5000，最高时3.5w，现在这个价格卖，一手房东利润空间仍然很大。 |
|
|
2024.1.23更新。。 这个回答刚写两天，热度就挺高，园区的房子最近这几个月一直在跌，跌是一个过程，是个相对值的描述，所以这个问题适合一个长期更新的回答，而这恰恰是我经常在知乎做的。 所以这个回答里会持续更新园区重点板块和热门板块，某些成交量相对稳定的小区房价，下一次抽空写一写最近一月份，奥体学区房海悦花园的成交情况。 2024.1.24更新。。 被好几个童鞋评论区和私信催更了，写完代码赶紧加班写下园区奥体板块。 每年的3-4月是学区房的成交旺季。苏州的新生信息采集是在5月，一般来说，要在这个步骤之前，就完成落户学区的工作。加上去年年底园区新出的政策，九年一学位改回五年，出手学区房和考虑买入学区房的人群都有提前行动的趋势。 园区的西交大附属中学，算是园区前四学区里，性价比最高的学区房，以划区内的海悦花园七区来说，小区有126套房源挂牌，30天内贝壳带看680次，1月份贝壳成交了8套房源，贝壳在园区市占率50%左右，这个成交量在整个园区是非常靠前的。价格来说，挂牌均价4.2w，成交价基本在3.6w左右，对比去年2月的成交价跌了5000一平，如果对比学位政策放开前后几个月，价格比较稳当。不过隔壁不在西交大附属学区范围内的海悦花园三区，加上房龄更老，挂牌价已经有几套来到了3.2w。也就是说，以价换量的学区房，还是最近一段时间的成交主流。 |
|
|
非中介，苏州房产爱好者，原腾讯程序员，上班，有一家自己的房产工作室，新房或者二手房都覆盖，能比自己去或者找中介多省一些钱！ |
|
中国房地产始于WTO，也将终于WTO，没有外贸，回到原点，各城市都如此 |
|
刚来苏州的时候就觉得园区房价离谱，根本就没有什么支撑居然能炒的这么高。呆了几年才明白是来的早体制内的人利用某些优势带头炒房，后来的韭菜被一通忽悠高位接了他们的盘。 |
|
|
|
|
就一句话，园区不坑穷人，再见！ |
|
根据某业界资深大佬给的数据来看，苏州楼市的那些房东，只看到苏州房价没有上涨，而没有看到其他的城市，房价跌个不停。现在苏州楼市能有这个程度，已经是很厉害了。 苏州楼市的待售二手房，从2022年初的10.7万套增加到了16.9万套，增加到了6.2万套，这个增速还是很明显的。说明苏州楼市的房东卖房情绪比较高，尽管苏州楼市出台了很多利好政策，来帮助苏州楼市稳住，但架不住那些苏州房东还在那卖房子。 苏州楼市前两年房价跌的最惨的区域，还是苏州楼市的姑苏区和高新区，以及相城、吴中等，苏州园区在各种情况都不太好情况下，还是比较抗跌的。 只是说现在苏州园区的压力，也已经是越来越大了。 苏州的楼市从五月份开始一下子就骤冷了，尤其又在卖二手房的房东还有在一线的我们深有感触，我后台每天也有很多粉丝私信让我帮忙宣传在卖的房子！ 现在已经降价的事情了，是一降再降好像也没有人看房。 结合网络数据整理了一下降价比较厉害的板块，没想到园区奥体也在内。尤其一些，像上东区挂牌量一直在增加，但是挂牌价和成交价一直在往下走。 从去年12月份6.4万元/㎡的均价降到现在的5.9万元/㎡。甚至历史最高价和最低价之间，差了1.1万/㎡。同样的一套140多平的户型，去年七月份，成交单价约7万+/㎡，总价1015万元； 而今年6月最新的一套成交，总价只有737.5万，单价5.19万/㎡。总价差了277.5万元，直接是可以再买一套房的程度。像我有个粉丝在卖的二楼他可以接受的成交的价格其实更低…… 第二个要提一下新区浒关了，这个板块也是挺迷的，有着最完善的配套，学校，商业，地铁，城际铁路，生活非常便利，但是二手房价格就是像滑铁卢一样一降再降。 不得不点名北新区第一豪宅了，有个大冤种网友143平，买的时候税费啥的乱七八糟加起来成本在460万，他还花了20万装修，现在卖400万。整个小区从开盘价的3万1左右，到两年后现在二手房挂牌2万6左右。这还是次新房，品质，位置最好的小区这个价格跌的。 要说到了，尹山湖的二手房价格跌破新低，“1”字头成交已是屡见不鲜。 苏州园区之前是倒挂新房比较多，号称买到就赚到，但是现在苏州园区那么多的豪宅二手房，流动性又比较弱。虽然说前两年靠着热钱，炒了以后，但隐患也比较大。 后期如果说楼市再冷下去，苏州园区能不能一直顶住，是个未知数。 数据来源于公共渠道，以上整理分享仅供参考 |
|
早该跌了，一帮来的早的占着狂涨价，真值那么多吗？还没跌多久呢，早呢，至少有30%跌幅 苏州早期人才极度匮乏，都是很普通学校毕业的，靠着园区甲类公积金炒房，甚至形成价格联盟；而所谓的学区，也基本和比例极高的劝退挂钩 你所看到的升学率和优秀率要减去10%才是真实数据，而苏州的教育优秀率比南通，无锡，低得多，同样一个人，去这两个地方，高考至少多二十分以上。 苏州核心区域并没有下跌多久，也就今年开始不到一年时间，稍微了解股票知识都知道，主升浪15到22年，升了三倍，至少有30%回调，回调也至少三四年，不清楚可以参考南京18年后至今，杭州2012-2016年之间的回调。 现在核心区都在腾笼换鸟，密集推出大平层改善，核心区老破小也支撑不住。 |
|
跌跌挺好，之前在园区上班，那里部分同事来苏州早一些，在园区买房子早所以便宜，那家伙给她牛逼的，天天瞧不起这个瞧不起那个，还瞧不起后面买房有贷款的，和她说3句话离不开她家园区房子（备注：她能力贼差劲） |
|
你问底在哪？明确告诉你。 七里香都2015年初的价格是11000-14000。 我印象中还有9000+的特价房。 租金足够覆盖利息，年化收益25%。 巴菲特也要叫声大哥。 |
|
上海市中心的房子都降价了，不仅是老破小老破大降了，而且高档商品房也降了不少，一降就是数十万数百万的。 上海如此，何况苏州呢？ 苏州园区的房子确实跟其它区房价不同，鹤立鸡群。但是园区再牛逼，地段再好，能跟上海中内环比么？ 雪崩来临的时候，没有一篇雪花是无辜的。 2023年全国房地产普遍进入低潮期，所有城市的房价都在降，即使是一线城市也概莫能外。苏州这样的地级市，房价跌了也不需要惊讶，就算是跌成狗，也很正常了吧！ |
|
我一个同事毕业前夕买的独墅湖那边的房子，到现在房子亏了九十几万，基本上相当于毕业到现在白干了，唯一的安慰是今年房贷利率降了。 突然想到为什么他今年国庆节秘密结婚（女方也是我同事），谁也没通知的原因了。 刚看到B站一个视频，今年九月秋招的计算机专业开始回暖。相对来说就是，没有就业，房价肯定会进一步下跌，主要是预期没了，信心没了。 房价要结合政策和经济综合来看，跌的只是二手炒房客手里面的，如果只有一套房，难道卖了不住吗？如果考虑最坏的情况，经济危机彻底爆发，那么房价底线会在30%，不会再低了，因为国资会入市接盘。但是经济局势来看，大节奏要推动经济迈向通胀，开始涨物价了。 有新的情况再更新，最近黄金下跌是有人大量买入影响，但是石油不知道会不会最终到2025年推到200美元一桶，但是地区间小团体的形成，估计也比较难，人民币区，美元区，欧元区，卢布区等等。 |
|
15年涨价前的最合理 |
|
我之前以为这次回调最起码要跌到2016年以前，直到我看到惠州的法拍房，主城区5折都没有人出价购买，二拍成交的寥寥无几。目前已经对房地产投资死心。 |
|
啥也别说 只有仁恒双湖湾、仁恒海和院的房价跌破5W 那才叫做园区的房价跌了 其他的，都不算，因为本来就不应该值那么多钱 |
|
修改一下，尹山湖不是园区，只是说这边跌得很多而已 坐标苏州尹山湖歌林公园，130平于2020年9月购买，现在2023年10月跌了大概70万。 现在身边有要买房的，我反手就是一个劝退，租房不香吗 |
|
看见跌，所以心疼了？那16年开始的一倍，两倍的涨的时候没出来呼吁一下，别涨了。年轻人买不起房了。 |
|
刷到这个问题。然后看看一些房产工作者们自行的统计，园区，跌了 23% 了。差不多就是 75 折了。感觉还会再跌一段时间。等投资客割肉离场，剩下的自住、纯出租不想倒腾的、空关就空关放那儿或者慢慢卖的，变成了基本盘。 未来 3～5 年，会是一个阵痛期，投资客的离场，会带来一部分的悲观情绪，投资客们可能去炒华为的设备了，加价个几百几千的，也有可能再弄个什么墩墩出来炒一波，跑题了，哈哈。 未来主要是看普通工人和中小型企业（1～300 人的小型规模）的输血能力了，因为首先体制内的超高福利没有减少太多，而政府卖地收入和企业税收这一块减少不少，民生问题会再一次摆上台面上，这一次的江苏省退休金全国最低其实老一辈工人阶级抱怨了很多次了，甚至极个别老年人非常痛恨当今的情况即使自己一大把年纪了对于这样的情况无可奈何但依旧会很愤青的骂贪官骂不均。输血能力就得靠科技，制造业的产出，新人口流入，对内或对外贸易的利润，以及最重要的是体制内人员的心态。 2025～2035，很多大 v 也好，博主也好，都说是一个转型期，这里面去房产红利，解决房产黑利带来的产业链转型阵痛，科技，制造，生命科学，产业链配套，如果急于求成，会在 2035 年之前，输的很惨。 回到房子。跌肯定还会跌，当初摇号和茶位费多夸张，就会跌的多惨。底在哪儿，不清楚。个人盲猜，园区的均价会回落到一个刚毕业工作者觉得高，工作了十年的人觉得能上车，置换的人觉得能接受，就差不多了。因为2023～2025 年，会有好多 200～300 平左右的平层新房或满两年的房子出来，进一步稀释改善型需求，而一线的持续吸血是因为要保住一线城市的地位和产业链，势必会让上海边上的苏州有因为工作关系或者户口原因，卖苏州的房子，进入沪。 最后，个人觉得，不着急置换的，就等等，着急置换的，看中房子后别先下定金等自己房子出掉后再寻是个不错的选择，着急买房子的，建议看看二手房，地段啊商圈啊学区啊都是比较成熟的。如果要换到别的地方，有能力去就吧，即使哪天想回来，苏州依然不会太差。 |
|
那我岂不是很惨？ 2020年上车湖西老破大，就为了星海学区。 20几年的老房子，150多平，房型利用率极低，800出头，我是不是要亏大了。 |
|
上华琚刚成交一套，近1800w，单价8万多。这小区地段,学区都不算很好，房子几乎是小区最差的，靠路边，底楼层，8万多，品品…… |
|
别急，中国楼市降价这仅仅是个开始，后期跌幅会更大，理由非常简单： 中国开始快速步入人口骤减周期，不信看图： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
50后，60后这波人去世后，中国人口将减少三个亿； 可是出生的不到一个亿； 结婚率极低，离婚极高； 这是难以逆转的， 楼市最惨的样子不是如今，是趋势； |
|
相城，21年2w7上的车，同小区现在2.3左右了！2年亏了50多，3年白干！ |
|
才跌2000……叫个屁啊…… |
|
园区除了产业多点，好点，还有什么好的？没个小区都那么大，出口就那么几个，下楼买个菜要绕2 3百米，都还算少的。不管走到哪都只能看到一堆又贵又难吃的小饭店，几家健身房，理发店和药店，剩下的几乎只有小孩的培训学校。气候夏天湿热冬天湿冷，湿度动不动就上8 90。别的地方傍晚都是最舒服的时候，园区傍晚是最难受的时候，湿度疯狂往上涨，浑身黏糊糊的。本来就商业奇差，还没有夜生活。天天叫嚷着要发展夜生活，上个月东沙湖邻里中心还整了个夜市，煞有介事的清理了停车场，还特地摆了一圈小摊贩，卖的东西又贵又难吃，现在天气凉快了也不出来摆了。4年前我刚来园区的时候，发现园区的生活实在是麻烦，那会我就说园区的房子，除去周围产业的因素，白给我我或许还能要。现在四年过去了，我的看法还是变了一点——一套500万块的房子，周围产业带来的价值现在值600万了。 |
|
2024年房租和房价都要大涨，这句话不是我说的， 这是15年前天涯论坛上KK大神对房地产的一个预测。 KK大神很多的预测都应验了，包括最近的深圳统租房事件。 天涯kk神帖三部曲，预测的全都应验了。 KK说这样房价就是普通人一厢情愿的幻想，核心城市的房价会一直涨，涨到和大多数人没有关系。 你看看现在北上广深的房子，几十平的小三房，动不动就是一千万，普通人根本买不起，都不买房地就卖不出去， 加上大量的人涌进一线城市，他们也要住啊， 这个时候租房就会被垄断，用房租的收益来补充卖地的收入， 以后的租金会像房价一样一直上涨。 那深圳这一次统租房的事件已经验证了。 所以接下来买房一定要瞄准一线强二线城市的房子， 如果15年前你是这么做的，那现在你一定赚翻了， 15年后的今天，你再这样做，一样有可观的收益，你们认同吗？ 当年天涯大神的关于中国楼市的帖子重温一遍 第1步，开闸放水已经完成， 第2步，房价飙升已经完成了。 第3步，卖地解决地方政府债务危机已经完成。 第4步，驱赶人民币存款进入楼市已经完成， 第5步，外管局最大敌人消失，外汇暂时安全已经完成。 第6步，跟随美刀收紧货币已经完成。 第7步，银行通过CDS转移大部分风险已经完成。 第8步，限价制造天花板，四破泡沫，房价下跌正在进行时，政策频数，楼市分化，有涨有跌。 第9步，高位接盘或者投资客无法套现，人民币资金成功被锁定基本实现。各地陆续出台限售政策，炒房行为逐渐被市场清属。 第10步，土地财政转型正在进行中，一七年的租售同权租赁土地共有产权，土地财政收入开始移交给税收。 第11步，开征房产税。彻底。一套是无害的散户这个呢，也是呼之欲出的。 第12步，驱赶剩余资金重新进入实体，保住就业正在进行时。 第13步，人民币国际化越来越多的国家开始抛弃美元，启用人民币。 看完天涯KK大神对房地产预测篇神贴，才发现天涯关站对我们来说损失太大了 原文内容很长，这里只是节选了其中一部分，完整版PDF已整理好了，感兴趣的小伙伴可以去看看。 |
|
园区房价本来就虚高，尽管苏州以GDP高位居一线城市，但收入相比隔壁上海还是低了一大截。高房价首先需要靠高收入来支撑，其次需要优秀的周边配套来提升生活品质。那么我问你，除了规划整齐的园区道路外，园区有顶级三甲医院吗？有接地气的餐饮吗？买个好吃的早餐出门都要开车吧？还是觉得大多数时候雾霾环绕的金鸡湖能带来美丽的湖景？ |
|
|
|
|
|
园区的发展主要还是由大量的世界工厂带来的，但目前的形势是大量工厂都搬往东南亚。很多房子都是当初随这些工厂来苏投资的高管投资的，现在准备套现走人了，就算打个8折还有的赚。 经济不景气将炒房投机客和房地产开发商彻底困住，前阵子黄奇帆就说过2024年的法拍房会比往年多很多。很多都是开发商手上的新房，估计最后会在市场价6折左右成交。如果真的是刚需可以关注一下法拍房，说不定能捡漏。 |
|
房子作为一种资产项，流动性低而且是有非常大的市场分化的。不要用炒股的心态来看。他的底没有意义，也不要去抄。因为房子的周期很可能是3-5年才有变化，你真抄，就是真的大底，光横3-5年也很难受的。因为不要说看到自己的标的跌价，就是看到别人都涨，就自己的不涨都很焦虑的。 |
|
|
| [收藏本文] 【下载本文】 |
| 上一篇文章 下一篇文章 查看所有文章 |
|
|
|
| 股票涨跌实时统计 涨停板选股 分时图选股 跌停板选股 K线图选股 成交量选股 均线选股 趋势线选股 筹码理论 波浪理论 缠论 MACD指标 KDJ指标 BOLL指标 RSI指标 炒股基础知识 炒股故事 |
| 网站联系: qq:121756557 email:121756557@qq.com 天天财汇 |