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[商业财经]南京房价啥时候降到头啊？ |
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手上几套房的要跌死了。。 |
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从目前来看，还不到头，南京最核心的风向标小区还在继续"崩盘"中，我科普过每座城市都有一个风向标小区，这一类风向标小区满足一下几个特征： 1.体量很大，通常是密集的高层构成。 2.位置不差，通常是主城区或者主城区边缘。 3.房龄较新，通常房龄在十年以内。 4.品质不烂，风向标小区一般品质不太好，但是通常来说不能太差。 ........ 全南京最著名的风向标小区是哪个？河西南的海峡城。 我现在悲痛的告诉南京的投资客们，就在刚刚的一月，海峡城彻底击穿三万五的红线，来到了"保卫3万"的生死时刻。 风向标小区的意义就是可以"震慑"全市的非主城区住宅，"我是你们的上限"，如果南京海峡城单价是3万元，那么江北新区除顶奢品质的特殊住宅，有哪个普通住宅能卖3万以上呢？如果江北有住宅卖3.3万，那么为什么不去3万买海峡城呢？如果江宁有住宅卖3.5万，那么为什么不去3万买海峡城呢？如果燕子矶有住宅卖3.2万，那么为什么不去.......... 我再次悲痛的告知投资客们一个更麻烦的事情，海峡城几个投资客帮派"内讧"了，现在各自偷跑，攻守同盟不复存在，海峡城的"内讧"不仅让江北的投资客气的咬牙切齿，甚至连老"星八客"都极为不爽，关上门都在骂....... 如果有人问我，"九乡河，我初到南京，如果3万买海峡城，是不是可以考虑？"，我的回答是根据我所掌握的情报，用不了3万，很多投资客都在小中介偷跑，如果单价2.8万左右可以拿下，我个人觉得作为南京的风向标小区，应该比较合适。 |
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好多人不了解杠杆的威力。市场上有两套房以上的基本上以炒房客为主（我没有数据，自己估计的），他们用三成或五成首付，借银行资金撬动杠杆。赚钱都是几倍的利润率，一旦亏钱也是几倍的亏损率。07年前买房的已经赚了十倍。12年前买房的赚五倍。17年前买房的赚两三倍。 房价的背后是买房人一家前十年的劳动积攒和未来二三十年的劳动剩余，18年、19年的繁荣景气主要属于提前支配劳动人民的未来劳动剩余。如果18年之后你没有买房子，就是守住了自己未来的劳动剩余。 现在卖房子就是提前把接盘侠的未来变现，移民转移资金就是把中国人的劳动剩余送给美国人，是一种资敌行为。 这一轮降价误伤了很多刚需。 站岗的也别担心，都是有钱人，也曾经富贵过。 最近看南京的法拍房，融侨中央花园21年有个1/19面积104平米的房子拍了525万，今年7/20面积116坪的竟然一拍420万流拍了。两年半下来初步估计至少150万没了。 朗诗熙华府21年有个17/33面积176坪拍了1158万，现在6/33面积141坪一拍500万流拍，二拍400万起拍。虽然一房一价，第一个房子楼层户型不错，但小区业主人均亏一个彩票头奖应该错不了。 |
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2024/1/11 今天听公司财务说首套房3.7了，想了想两年前我买房时候是6.15，贷一百万少了五十多万利息，顿时感到严重的心绞痛 最近看到不少户型好配套全的二手，都是六折七折啊啊啊非常的心动，百家湖地铁口一百一十平两百万出头价格还能砍我想都不敢想，感慨买早了，当年只有那么多钱挤不进去主城区，现在能进去却没钱了，只能安慰自己刚需自住强行不亏 半年前那波集体lpr调整以为就到头了，结果昨天工商首次带头跌至3.9，可关键的问题在于找到问题的关键:没钱给了首付保障不了月供 江核我们的盘开盘价3万7现在不到三万，鼓楼滨江世贸外滩新城，河西奥体雨润国际都能在跌幅榜排的上号，以前三百万是刚需门槛，现在可以闭着眼挑地铁商业学校全都有…… |
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个人观点：等南京没有期房了，就差不多平稳了，否则就慢慢跌吧。 前两年上的车，站岗了，如果现在手头有钱绝对不会赌南京的房子。 有一个很朴素的经济学原理：如果你只有50块，却想要100块的收益，那你可以加一倍杠杆，涨的时候收益多一倍，跌的时候也需要额外承担一倍的风险。房子就是这种东西，其中到底加了多少倍杠杆搞不清楚。 从个人的角度：30%首付，70%贷款，这就有了3倍的杠杆； 从开发商角度：拿地的钱，银行借来的；建楼的钱，银行借来的；某种程度上来说，开发商可以一毛钱不掏，空手套白狼，等着房子卖出去了还钱，这里面的杠杆算不清。 你可能会问，期房卖房的钱不应该放进监管账户吗？我给你看看我们这边开发商被处罚的力度： |
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870w没打入监管账户的，就罚了3w，你就按照银行活期利率0.35%，往那放个一年，光利息也得3w+了，再说了谁家挪用监管资金是为了吃银行活期利息？只能说开发商违法的成本太低了。也怪不了人家房管局，你看看这个处罚依据，规定的上限就3w元。 如果房价持续上涨，说实在的，加杠杆其实是大家喜闻乐见的，今年100w的期房，贷款70w拿下，明年交房的时候涨到200w了，是不会觉得70w房贷很痛苦的，而是会庆幸。 但很可惜，房价的下行周期已经开始了，今年100w的房，贷款70w拿下，明年跌到60w了，这70w贷款就显得格外沉重了。而且下行周期一旦开始，之前上行周期中加的杠杆都会变成炸弹： 开发商卖不出去房子，是不会考虑提升质量增加销量的，而是会降低品质，节约成本； 最大的杠杆，还是出在期房销售，但现在看来，期房基本都没法在交房之前卖完，都会实质上转为现房销售。 政策上为了“救市”会出买房补贴，但你要明白200w的房子补贴20w，买家的心理价位，这个房子其实就是180w的，说白了就是跌价了但是不能跌数据； 指望政策救市就不要想了，说白了说到底还是要有人愿意掏钱买才行，只能期待南京这个城市经济能搞起来吧，把人吸引进来，才会有人买房子。有人买房，房价才能稳住。 |
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又邀我... 我都不好意思再回答了 20 年底顶峰出了迈皋桥 50 年产权步梯老宅，成交 120，现在 90 开价没人看 21 年下旬出了玄武区边缘地段老破大顶楼跃层步梯，均价出的，现在成交价跌了 30% 不止 23 面中旬终于出手里最后一套老房子，98 面房改房，老城南无物业无车位小区，成交价目前又跌了 15% 24 年我还是看空南京楼市基本盘（河西中南顶豪不在讨论之列） 希望重重打我脸 |
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雨花台这次火灾，宣告着鸽子笼、超高层、老破小这些反人类户型将走入清算阶段。 任何想买这种房型的人，看一眼那一整栋楼黑洞洞、烧糊糊的火灾后惨状，就不言而喻、一目了然。 预计会降到均价8000以内。 |
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单走一个6 |
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市区的我不了解，我在江北。 套用贝壳数据，老破小报价1.4左右，很难成交，估计成交价远低于报价。 品质小区报价估计1.9到2.4之间，成交价都能谈，有成交，成交量不足往年的一半。 核心区一降再降，没有比对价值。 安置房片区是重灾区，房主卖房无底线，杀价比较猛，只要成交其他都好说，听说有一万左右成交的，贝壳上没查到。 给我的感觉是市场上恐慌情绪开始蔓延，但还有成交。估计今后刚需可能倾向于全款购房，房价跌就算了，还要我付利息，双重打击一般人扛不住。 既然全款购房，我想老破小可能破一万，品质小区一万五左右，这个价格就差不多了，再低就超出我认知范围了，那就不是房子的事了…… 我说的是江北，不包括六合，那里更惨…… |
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三个字，没有头。什么时候人口增长了，什么时候才有希望。我知道的是河西很多楼盘都降了三分之一，其他地方就不用提了。 南京房价靠的就是体制内的高薪，现在没有底层接盘侠，土地卖不掉，体制内高薪哪里来？高房价如何支撑？ 现在普通人就好的方式就是躺平，上班赚钱，少消费、不买房、不欠债，没有任何软肋。 朋友圈看到的劲爆消息： |
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看到你这么愁，我却觉得很开心。 本来21年的时候，家里催买房，认为租房子白白给房东钱。让我去售楼处看看。 好在我两年经常出差人又懒，回来就躺尸，非必要不出门，从没付出实践。 现在他们再没催过了，红红火火恍恍惚惚。 所以，现在还催你买房的，不是房东，就是想捞一笔的丈母娘一家。 |
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你到头了它都不会到头 |
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南京凭什么支撑高房价？大批优质的企业创造的中产阶层吗？ |
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哈哈，还好去年没买，我爸都催死了，目前看已经赚了一台911的钱了。 言归正传，短期看均价差不多调整到位，老破小没什么实际价值得房子空有挂牌无成交还会继续一路阴跌，优质小区成交量大，价格坚定。 今年再观望一下行情，如果一路走平，我觉得刚需明年可以入手了。 关于投资，我认为可以关注一下核心区的优质房，现在价格差不多2-3万之间，长期看上涨势头不弱，现在入手可能要站岗十年。核心区现在只能是赌，投资嘛，就是赌一个未来，从这几年政府动作来看，感觉机会不小。 |
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分三个阶段。 第一阶段：大多数人认为要抄底了，少数人真的买入了。有业主返价不卖了。会有一个阶段性底。 第二阶段：第一阶段的买家抄到阶段底了，然后房价缓慢回升了，此时，庄家开始出货。在庄家出货完成前，房价有升有降。 第三阶段：庄家完成出货，跳崖式急跌。第一阶段的抄底发现自己站了岗。 |
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我呆过很多大城市，每个大城市都有几个肯定在全国叫的上名字的企业，北上广深四大一线不说了，就说新一线的，比如杭州的阿里巴巴网易海康威视吉利汽车等等等吧，你说杭州太吊了是吧，那说GDP排名在南京后面的青岛吧，海尔海信青岛啤酒全国人民也都听过吧，甚至南京的隔壁小老弟合肥，科大讯飞京东方蔚来包括网红经济三只羊，请问南京除了苏宁还有什么叫的上名字的在全国有竞争力的企业？别问南京本地人，问外地的可能一个都说不出来。没有行业顶级企业，就没有上下游的服务商和供应链，就不可能持续创造增量财富和高薪就业岗位。你宁所谓体制之城，可跟南京一个级别的省会哪个不是一省省级机关单位和高校的驻扎地？更何况你宁作为省会的首位度还是全国最低，比济南还拉。 1516年那一波南京所有房子基本都翻番了，但我太知道南京的收入水平了，20年疫情刚开始形势不明朗卖了套南京的房子，每平四万五，我觉得差不多也就到头了，没想到后来21年这个小区划学区最高一路涨到六万多，这还不是南京房价最高的板块，南京楼市的疯狂可见一斑。潮水褪去才知道谁在裸泳，今年看了看，成交价已经跌破三万大关，离高点拦腰砍了一半。新一线城市里，杠杆上的最高，房价最高泡沫最大的城市，南京肯定能排进前三，还得跌，远远没有结束。 ps:我卖的还是50多层的超高层，大家可以猜猜是哪个小区。 |
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就在上个月底，新玄武的中海成交了一套93低楼层的，385万；玄武映成交了一套97的410万。要知道，中海同户型均价最高的时候炒到了快6万，玄武映开盘好像是42000。然而，不知什么原因这两套的成交信息不久就下架了（目前已经不显示，仅此两套不显示）。其中新盘招商局中心销售更是惨淡。新玄武可是南京的一线热门板块啊！ 更一下 感谢知友提供的信息：玄武映开盘价45000，洋房开盘价48000。 就在今天中海另一个中楼层97户型的成交信息出来了，96.58平，挂牌价480，成交价404.6，单价41893，成交周期421天。先锚定一下，看看后面会不会下架交易信息。 |
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今年到头，因为体制内的新人的公积金解封了，释放大量购买力。 ——————————— 补充一下，我说的是成交价，不是挂牌价。 比如我两个同事，一个没钱，买的茶南，挂牌价3万，成交价2.1万。 一个小孩上小学，新城双学区，挂牌价6.5万，成交价4.9万。 我说的是对比那种急卖，这种价格到底部了。挂牌价这种下跌很正常。你去看看现在买房的，那个不刀个30%。 ——————— 今年到头，不是1月到头，今年到头，不是今年不跌，今年到头是今年差不多就要跌到位，25年就是横盘甚至小涨。 土拍少了，地也少了，一般土建就是3年，国家房地产也说了双线，也就是保障房，商品房双规。以后有钱人买商品房，没钱保障房。以后的商品房，房型好，公摊少，赠送面积多（广东新房已经得房率超过100%），品质高了，新房不会再降太多。因为供给少了，还和以前的房子差异化！市场定价和供需关系有关。 |
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你不降有的是城市降 |
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20年内不可能。南京应该对标的不是东京，而是大阪名古屋。 |
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其实很有意思的是 从对房价的态度 就能看出不同的媒体平台上人群的特点 知乎对房价的怨气是最大的 |
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作为一个黑中介，过来蹭这个问题的热度属实有点找喷来了。空军很多，多军很少。 最近每天搞的我也像个分裂傻缺 一面在知乎接受各位空军大神的教育，南京完蛋啦，房价会一直降。从人口增长，到产业结构，从国际形势，到国家发展，从租售比，到人口老龄化。真的“学到了很多！” 一面又在某音平台看南京各大房产直播间，小丑式的直播讲房，这里能买，那里不能买，白痴至极的解答。 下面还有一群无脑弹幕，请教回答，这个板块怎么样，那个板块能买嘛！ 如果可以的话，我真想，我们知乎的空军去某音的直播间，弹幕滚动起来，咱们正面硬刚一波，一定是很有趣的结果。当然大神们很不屑！因为那些讲房子的都是为了利益的臭中介，伪专家。 如果我是一个极端利己主义者，结合着我的职业，房价的涨跌，其实跟我没多大关系。只要有交易，我就有生意，哈哈。 猛涨会有更多的普通人因为心中的欲望，被裹挟着冲进售楼处，冲进签约室。 猛跌也会有更多，有性价比的房子以更低的价格成交，总有人会觉得，以前买不起河西，现在买得起了，也总有人会觉得，我现在入手明年会不会继续跌啊，把我的首付跌没了怎么办！ 唉，生而为人… 空军和多军总是对立的。 买方和卖方也永远在博弈。 大势上涨，有人在大骂，泡沫吹这么大，有人在闷声买房想着赚钱。 大势下跌，有人在兴高采烈，自己的判断应验，有人高位接盘，暗自舔者伤口，但心理清楚，我还是有房之人。更有人总想知道，底在哪，老子抄准一波大底，走向人生巅峰。 房价就是人心，人心的贪婪与人心的恐惧。 那么房价什么时候会到底呢？ 这里我想那一定是- 房地产不再是利用潮汐收割全社会财富的工具 房子不再是那个大众认同的最普遍的抵押物 房子不再是跟通胀同频上涨的标定物 房子的背后不再捆绑着那些特有的资源 这个时候的房价，可能就真的是白菜了吧… 如果这几点没有被打破，那么房子始终还是孤傲的，限少数人的游戏！不用不敢承认。 廉租房和保障房做不到人人都有，那只不过是为了平息某些人，某些群体，因为觉得不公平而发出的叫喊的手段。 当然我赞同廉租房和保障房，真正分给那些弱势群体，给他们一个生活庇护所。而不是分给那些，满嘴的公平公平，其实你喊的是给我给我。在我看了，这个抢劫没什么两样。 最后，我是个土生土长的东北人，经过了北京读书，北京工作，也在大连 上海 苏州 南通短暂的工作和生活过。 之所以选择南京定居，因为我热爱这座城市，我并不觉得南京有各位说的那么的不堪，吃了南京的饭，就不要骂南京这个娘，没有人限制你重新选择一个城市的权利。 我希望南京更好，我更希望，我成交过的业主，因为房价的上涨，也能心情愉悦一点，生活过的更美好一点。 |
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冰冻三尺非一日之寒。长期积累的矛盾开始爆发了，再有充足现金流的情况下，执迷于开发远郊新城，导致置换链条断了，很难逆转，大势只是助力了一把。 一、长期的规划局限遏制地缘客改善 1.远郊房价偏高，不断搞新区，新区配套不足，房价和地价炒高，房价比老城区都高了。老城区90平房子如果换远郊次新房或者新房，大概只能换70左右的，换的意义是为了多跑个10-20公里，住品质好的小房子嘛。 2.近郊次新房价格离谱。如果改善需要贴的太多，比如你有城区20-30年90平老房，换近郊近20年商品房大约需要贴100-150万。近10年商品房大约需要150-250万。置换的目的是什么了。要么学区要么面积要么品质，现在为了一丁点品质改善，关键配套还一般，花几百万改善没没有必要。 3.老城大部分房龄在20年以上，区域内换无非换大点，但是大的也不多。10年左右次新很少，价格也不便宜，规划也比较差，开车困难，对中产也不友好。品质好车位充足的价格直接7万开头。价差太大，无法置换。 二、外地的六个钱包需求结构失衡，城区老破小缺乏接盘侠。 最近闹得沸沸扬扬的江苏企业退休过渡性养老金标准倒数第一，已经成为压垮骆驼的最后一根稻草。前同事退休拿一千多，关键同样标准比周围浙江，安徽，山东都低很多，每年养老金多余的都能支援外省。公和事退休金确全国领先。如果考不上公务员，或者做到企业高层，不然买房看不到希望，这类人群也看不上老破小。看得上老破小的，留不下来。体制外的士气低落，缺乏的是信心，多因素造成下滑趋势很难逆转。 三、短期维持举措不够强力。 1.继续靠人才房，新房贷款优惠，忽悠新韭菜接盘，看还能抢多少资源。主要看操盘能力。 2.城区推进棚改2.0。推进房票政策。国家都公布了政策，至今还未拿出实策，估计要么是没钱，推进不了老城拆迁。要么是开发商不买账。 3.太仓模式，压老破小价格，城投接盘，房票买江北新区新房，具体政策要看，是否完全参照太仓模式，房票只能占房价的60%。老破小回收120万，新房要买200万以上的。一个是价差过大，换的是否值得。二是现在江北老破小房子评估价过100万的也不多，假如回收总价不过百万，很难对江北新区新房形成接盘效应。 |
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一般来说哈 房价这个东西啊 它包含的有两个收益 第一个是未来期望收益 第二个是固定租金收益 房价一直在降，那么未来期望收益最坏结果你可以算为0 至于固定租金收益，你自己算投资回报率就行了 一般来说是3%-5%的年化 说简单一点就是 房子出租20-30年能回本 你用租金反推房价 推出来的那个价格就是最低值 |
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今年大概率还是要跌的，而且跌幅还不会小。 但好消息是成交量会上去。 跌幅大是因为抛压大，大量的二手房源肯定会造成踩踏。 而且从2016年普涨开始，很多都市圈的涨幅本来就不正常，从1万不到一下子涨到2万多甚至3万，现在再跌到1万5、6的话，其实2015年买房的人心理是能承受的，即便是置换也不亏，成交价自然不会太高。 当然前两年站岗的另说。 |
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不是南京一个地方的事，北京上海买房送户口的时候才是头。 |
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这要看上海，如果上海房价还在下跌，可能会放开限购，上海放开后周边的杭州苏州南京都得大跌，直到上海房价稳住。 如果上海跌到均价3万，南京能保住2万就谢天谢地了。 |
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能跑就跑。 反弹基本上是没有希望的。 给几个事实。 1、23年南京土拍接手的全是城投，意味着没有私企开发商，大家对房地产赛道，尤其是南京的房地产赛道极度失望。 2、中国人口数量持续减少，净死亡人口(死亡-出生)每年都在增加，已经破千万了。这意味着，会空出大量的二手房，这些二手房也许很破，但是一样会冲击市场定价。房子多于人口太多了，就会供过于求。 3、楼市本来起到的是政府蓄水池的作用，但是泡沫化严重后，蓄水效果也大不如前，另一方面，通胀并不能一直保持，而钢筋混凝土的成本并不高，买房客会越来越不想当驴。 4、对城市25岁年轻人的调查报告显示，很多人倾向于长期租赁，这究竟是糟糕经济形势下的消费降级还是思想观念的转变就仁者见仁智者见智了。 5、南京只有900w人，大量高薪职位富集在体制内，而体制内的岗位数量极为有限，每年能购房的人口很少，早些年过来买房的安徽人现在更倾向于在合肥买房。 |
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话说南京政府为啥不搬到河西。。。 看你们都在说南京体制之城啥的，体制内的人早就有房了需求当然不行啊，如果把政府搬到河西或者别的某一个新区，一方面发展新区，一方面可以创造出一片来自体制内需求，不就都活了么 （虽然不知道河西还有没有地，别的新区是不是又太远了） 这也不是啥奇怪的事情，杭州也早就把市府放钱江新城了 |
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个人见解，从时间上看，明年一年都没戏，起码到25年才有这一波见底的可能。从价格上看，普遍应该回到2016年强推棚户区改造之前的价格，也就是基本上从20/21年价格最高点回落40-50%的样子。 |
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任何生命里强的生物 死之前都会回光返照 房子什么时候涨价 什么时候才能死 |
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南京人口流入比较差，而且产业主要是国企央企，缺少大中小私企，这种结构，不容易吸纳人才，只能让高学历的人才相对舒服一些，而且南京的房价很高，那些没价值的区域虽然目前很低，但是这些区域也没有价值。。比如黄梅3000，柘塘8000，禄口8000，桥北泰山9000，东郊小镇1万，桥北1万，真正好的区域比如主城老破大，根本就没怎么降，单价还是2万+，河西百家湖仙林这些品牌开发商还是4万这个位置，根本不是普通人能接盘的，这些楼盘只能是置换后买，但是置换的话，主城老房子还是2万加，加上以上那些郊区的房刚需都不会接盘，这是一个死局 |
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不会到头的 房价这个东西从本质上来说跟着需求走的 房子越建越多 人口越来越少 再加上年轻人观念的改变 过几年建设新中国出生高峰期的老年人过世 他们的房子空出来 房价还要往下跌 |
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考虑河西的三房，主要看二手房，也不是很着急，下半年吧。之前离开南京十年，就没关注过南京的房地产市场，政策啊市场行情什么的，一点都不了解。最近也是花了一点时间，做了一些功课。 看过国家统计局、中指研究院、贝壳、链家、我爱我家等机构的数据统计，感觉还是贝壳的数据更贴近实际一些。南京GDP排名全国第十，房价排名全国第八，低于四大一线城市、杭州、厦门、三亚，而且去年的降幅是一二线城市中最大的。根据贝壳指数，去年南京跌了14.4%，这个跌幅要大于杭州和苏州。南京的房价整体回落到了16年，当然16年上半年和下半年可以说是两个价格，差距很大。以-14.4%计算，去年南京一套大点的房子平均能跌100万，而一年又有多少人能挣100万呢？ 跟炒股一样，还是先看龙头，河西这个板块，然后就把河西中、河西南的所有小区都大致扫了一遍。基本上都在降，稳一点的降幅10%，降幅大的有15%、20%。总体而言，河西中还是相对坚挺一些，河西南降幅较大。像去年老星八客单价普遍降了一万，距离21年最高点降幅在40%左右。河西中4万多是主流，少部分3万多和5万以上的。河西南3万多是主流，少部分近端次新4万多。 看了很多人，包括专家、中介、房产大V、普通老百姓，都喜欢预测房价，比如2014年房价会涨吗？什么时候房价降到底？房子作为商品，是有价格的。那这个价格由什么决定，或者说有哪些影响因子会对房价产生影响？我想这是一个很有意思的问题。 有人说，价格是由价值决定的。那又如何来衡量房子的价值？房子的价值是由钢筋水泥和下面的那块地皮以及这块地皮所承载的资源构成的。钢筋水泥好计算，而地皮的价值尤其是这块地皮所承载的资源，因为是一个变量，就很难来衡量。比如政府规划这个小区周边要通地铁、建学校、建医院的，但后来政府规划改了，通通不建了，那这些价值自然就下来了。这跟股票的估值不一样。 有人说，房价是由供求关系决定的。这些年建了这么多房子，都够全国30亿人居住了。过去没有需求，也可以创造需求。15年开始启动的棚改，直接创造了需求，房价开始起飞。目前南京二手房接近19万套，存量新房7万套左右，今年还有一堆新房上市，去化周期需要多少年。还有南京的城中村改造是否会实行房票制度，去收购市中心的老破小，发房票，让去购买新房，来降低新房的库存，最终托起房价。 有人说，房价是由信贷决定的。侧重于从货币运行机制，尤其是央行放水的角度来解读。2016年以来，是因为央行大放水，居民拼命加杠杆，全民贷款买房，房价才起飞的。放出来的水，不流向房地产，也会流向其它地方，流向房地产比流向农产品危害要小。 有人说，房价是由经济形势决定的。房地产是拉动中国经济的火车头，是一个顺周期行业，现在还没有任何一个行业可以跟房地产比。过去经济形势好，老百姓收入高、职业稳定，买房需求增加，房价就上去了。而现在，经济形势下行，到处降薪裁员，饭碗都不一定保得住，谁还会高负债买房。包括现在法拍房在增加，好多断供的。还有前两年用经营贷买房的，今年要到期了，等等。 有人说，畸形的房价是由土地财政造成的。王健林也曾谈到：“一套房子政府挣50％，开发商挣15％，银行挣15％，个人投机客挣5％，房子的价值只有15％”。也就是说，大头都被地方政府挣去了。过去很多年，地方政府疯狂卖地，基建大规模上马，公务员工资涨了，贪污腐败也多了。所以之前的高房价就是收的“进城税”，通过房子把政府债务直接转嫁给了居民。现在土地财政不可持续，又没有新的税源，还是得继续卖地，来维持目前这个体制的运转。 有人说，房价是由人口决定的。现在晚婚人群甚至不婚人群在增加，丈母娘也不管用了。生育率在下滑，新生儿少了，接盘的少了，房价自然要下来，包括学区房也是这个道理。尤其是南京房价高，就业机会少，教育内卷严重，对年轻人的吸引力不强，每年南京的新增人口数都不是很理想，房价就很难起来。 有人说，房价是由预期决定的。如果大家预期这个房子会涨，就会大量买入，房价就能涨。相反，如果大家预期这个房子会跌，买的人就会很少，大家会继续观望，房价就只能继续跌。这种预期特别符合人性，符合人的“买涨不买跌”的心理。都不想吃亏，都喜欢跟别人比。包括“刚需不用在意涨跌”，这个观点也值得商榷。比如你刚买的新房4万，过了一周，别人买的同楼层同户型，只要3.5万，我想你心里肯定很难接受，甚至要去找开发商退钱。同样卖房，你亏了30万卖的，本来还很难受，但当你知道你的好几个同事都是亏了100万卖的，我想你心里就会好过很多，觉得这点小亏不算啥，这就是人性。还有很多人将这个预期跟租售比挂钩，认为只有房价降到一个合理的租售比，才是正常的。 从这些角度来研究，发现很难对房价作一个精准的预测。而且预测的结果短期内难以证伪，往往会陷入屁股决定脑袋的怪圈。有房的，说还要涨。没房的，说还得继续跌。 对于普通购房者而言，买房的周期一般在一两年内，比如打算今年或者明年买房，那就可以看作是短期决策。既然长期的价格不好预测，是否可以参考股市的右侧交易，不预判、只跟随。现在南京的房价整体还在下行，我们不去预判什么时候到底，也不去抄底，而是高度关注每个月的成交量和成交价。比如连续三个月量价齐升，走出了小趋势，那么我们就可以考虑跟随上车。包括成交量突然增大，这种也要多关注，防止量在价先。如果成交量很稳定，价格继续下行，那么我们就不急于出手，可以买点后置，下半年再出手也不迟。 与其每天问别人房价什么时候会涨，其实也很少有人能作出完全精准的预测，倒不如相信自己的眼睛，量价关系最不会骗人。现在也可以精确到每周，差不多周二就可以看到上周所有成交的数据。选定自己考虑的片区，看一下每周的成交数据，一周花个几分钟看下就可以了。这个小区上周成交价是多少，这周是多少，有多少涨的、多少跌的，成交量是多了还是少了，等等。当我们实时掌握了这些数据，心里就有底，也就没什么好焦虑的。 现在调控权下放给了地方，可以预计，接下来各大城市每隔几天就会出一个政策。我们不去评估这些政策有没效果，不用一惊一乍的，还是静下心来，老老实实看量价。跟股市一样的，不管政策级别多高，周末晚上吹得多狠，周一早上开盘还是得看量价，要看有没有资金跟。 这是对房市的一点初步的思考。 |
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每平米涨个两三万的时候，你说大城市就该这样，买不起就不适合大城市。跌个一两千的时候，你问什么时候跌到头。。。。。。。 行吧！ |
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我去年说房价要腰斩，很多人不信，现在你们觉得腰斩还会夸张吗？ 年底总跌幅至少会跌去70%，像南京这种泡沫极大的城市，极端情况会跌去90%，其他城市都会步其后尘。 明年南京的总跌幅至少会来到80%，大家可以参考南京2008年低点的房价，大部分房价也就是7000左右，特别好的2万一平米。 |
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