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[商业财经]2 月 LPR 报价出炉，1 年期维持不变，5 年期下调 25 个基点至 3.95%，将产生哪些影响? |
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2月20日，最新贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.45%，上月为3.45%；5年期以上LPR报3.95%，上月为4… |
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绝对的超预期！ 根据过去几年的LPR变化，从2019年lpr改革至今，4.8%下降到4.2%用了整整4年多的时间，平均每年15bp，要知道这还是在疫情冲击三年的刺激市场需求下完成的，即便疫情冲击都没有一次性拿出超过20bp的降息，而本次竟然直接拿出了25bp的筹码，LPR降到4.0%以下，这对奄奄一息的市场肯定是有刺激效果的，尤其是金融市场会有一段时间的热度。 此前的降准释放的1万亿基础货币，只是改变了银行的可贷资金上限，也就是货币乘数的上限，但市场借不借钱更依赖利率，比如你增加额度，但利率不降，该不借钱的还是不会借钱，所以往往需要配合降息来共同发挥作用，这次一次拿出来25bp，单次这么高的降息还得追溯到2015年的基准利率时代，也就是第三次人造经济过热的时代，当然15年是连着25bp的降息。 |
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对比完幅度，再来讨论下背景和影响： 1）我国的宽松货币政策选择愈发接近日本，只有宽松和更宽松两种选择，你很难看到2011年的加息周期，原因主要有两个：以经济增长为核心指标，债务扩张周期之后的稳风险需求。拉动经济的三驾马车，投资、消费、出口，消费是最难短期内刺激起来的，涉及到分配改革，所以做经济指标只能落在出口和投资上，刺激出口，央行能做的就是刺激本币缓慢的贬值，尤其是外部抽水的情况下，需求不足才刚刚开始显现，刺激出口需要宽松货币。而投资则非常依赖政府主导的投资，而政府的钱非常依赖税收，一般性公共预算收入中的明面税收，土地出让的土地税收，以及特色赤字货币化的政府举债的铸币税，前两个在经济增速放缓时增长有限，而今年的一般性公共预算收入高增长是因为前年的留抵退税因素的影响，以前11个月的税收增长来看，国内增值税64232亿元，同比增长47.6%，其他的税收大概率是下降的，那么刺激经济增速和市场热度，只有一条路就是各种渠道的增加信贷供应，这是长期来看降息的主要原因，只是不同于过去4年的平均每年15bp，本次年初一次就拿出25bp，让今年剩余的10个月的货币政策变得偏离正常幅度。 2）影响，对于银行来说，即便此前的MLF和存款利率的下降挤出了一定的空间，但预期利差还是要收窄的，因为加点不是过去的正的，不管给企业还是给居民的房贷，普遍都是负加点，现在一线里面广州是负加点，预期未来其它几个城市也会跟进，所以今年银行从业者薪资福利大概率还是会降低。而市场需求来看，房子处于下行周期，大概不会因为25bp的降息有多大的反弹，好处是首套房贷款利率的下限可以继续压缩到3.75%，阶段性取消首套房房贷利率下限的城市基本可以做到接近原来的公积金贷款利率，也就是3.5%以下，对于刚需总不是一件坏事，这次等等党又一次获得了胜利，且预计阶段性取消房贷利率下限的城市还会增加，重要的是加点低。对于实体经济来说，25bp总归还是能降低资金成本，缓解实体经济的压力，对于金融相关的人来说，短期内影响更大，也会迎来一波各类热度，同时对于化解地方债务也有一定的帮助，高息债置换成低息债。 总结起来，新年这一波刺激足够强力，降准0.5%超预期，降息25bp也超预期，给新年一波福利，但也要谨慎看待货币政策的效果，毕竟现在的经济环境和2015年之前有很大的不同，还能加杠杆的人非常有限，市场收益下降很快，信贷供大于求，货币流转阻塞的问题依旧存在，金融热不是真的热，收入热和消费热才是经济回暖的基础，过去几年每年都是25万亿以上的货币投放，政府债务也是逐渐加速，市场受到滋养的群体依旧非常有限，不能对宽松的货币政策有过高的期待，稳自身杠杆依旧是最稳妥的做法。 |
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按照央行的设计，我国利率体系的传导如下： 政策利率→市场基准利率→市场利率。 也就是说，我国央行通过调整政策利率，进而形成市场基准利率，最终形成市场交易利率。 |
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根据信贷期限，我们可以分成货币市场（一年内）和信贷市场（一年以上）这两种利率，你可以简单理解为短期利率和中长期利率。 短期利率的传导是：七天逆回购→银行间存款类机构质押式回购利率（DR007）→短期市场利率 中长期利率的传导是：MLF→LPR→中期贷款利率 本问题中的MLF利率就是中长期利率的政策利率。 MLF全称是中期借贷便利，可以简单理解为，商业银行找央行借钱。因此，MLF的操作利率，可以简单理解为央行对商业银行的借款利率。 找央行借款，是商业银行重要的资金来源，MLF的利率就是这个资金的成本。因此，行业可以通过调整MLF的操作利率，影响银行的资金成本。 银行的资本成本越高，对外贷款的成本就会越高。 银行对外贷款的基准利率被称为LPR，全称为“贷款市场报价利率”。这个值是怎么形成的呢？这个值是在MLF的基准上加点形成的。 也就是说，LPR和MLF的关系是：LPR=MLF+点数。 实际操作上是这样，有资格的报价银行，在MLF的基础上决定加点数，确定各自的LPR报价，最终按一定规则形成LPR利率。 LPR非常重要，是贷款市场的基准值，所有最终的贷款利率，都是在LPR的基础上形成的（上浮或下浮）。 比如房贷就是这样。央行货币政策司官员介绍说，“99%房贷选择的是浮动利率机制，即以LPR为基准，签贷款合同时选择一个加点，根据当时市场供需关系、商定加点幅度。” 因此，如果LPR下降，最后就会导致一系列的市场利率下降，比如房贷利率随之下行。 下图就是近两年三者间的关系。 |
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之前央行开展MLF操作，说利率维持不变，我当时的判断是，“从2024年环境看，毫无疑问会是积极财政和宽松货币叠加……这次没有调整，看来是放在之后使用，2024年很可能还会降息。” 这一次央行开展MLF操作不久就下调LPR利率，这就基本应验了之前的判断。 但是，降息能不能真的刺激经济，使得经济复苏呢？这还不好说。 --------------------------------- 我是佐伊，一个关注财经和时政的博主 欢迎加入“佐伊的读书圈”，和数百名各行各业的星友一起学习，共同进步，多看路，少踩坑。 欢迎扫码加入“佐伊的读书圈”。如果无法加载，请反复点击即可加载。 |
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以下是七月以来我们讨论的一些问题，从复盘看，我们对经济基本的判断是正确的。 您可以点击以下任意一个链接，下载星球搜索“佐伊的读书圈”即可加入 或者点击以下任何一个链接扫码加入（二维码不能长按，只能用另一个手机扫码） 1、我们是通缩还是通胀：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/584444181444244 2、高盛《不可能的三位一体》：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811511851128522 3、去美元化和国际货币变革：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588288528842414 4、全球上半年经济回顾：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811511155488542 5、居民钱都去哪里了：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411848521254248 6、一线人员讲讲地方债的现状：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211858145482421 7、7月会议解读，如何判断当前的经济形势：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411842482228418 10、怎么看待当前的消费下滑：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211881255128211 11、全球产能过剩现状：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411858451521258 12、《经济学人》分析如果信托全行业暴雷对经济有多大影响：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588144255448114 |
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央行不像去年一样挤牙膏，每一次降息只降低10BP（即0.1%），在春节过后2024年一次性把长期限的LPR降低了25BP（即0.25%）。 降息算是开年之后央行送出的新春大礼包，也是提振市场信心、降低存量债务成本最重要的手段。 长期限（五年及以上）的LPR之前是4.2%，降息之后现在是3.95%。 对于存量按揭贷款住户来说，每100万贷款每年可以节约利息开支2500元，相当于每个月少还利息200多元。 目前国内存量按揭贷款规模约是38万亿元，这次下调利率之后，按揭住户大约每年节约的利息成本950亿元。 降低贷款利息，算是商业银行让利给按揭住户和贷款企业。 对于二月份这次降息，市场预计是会发生，但是有两点是超过了预期： 第一、短期没有降 一年期的LPR还是3.45%，与上个月一样，没变化。 第二、长期降得多 市场预计是降0.10%，没想到一次性降了0.25%。 从这个角度来看，政策拖底经济的目的非常明显，毕竟债务问题是当下最大的难题，不管是对于地方城投公司、房地产公司还是居民按揭贷款压力。 对于新的买房客户，以上海举例子，降息之前首套贷款利率是4.1%，现在首套首贷利率是3.85%。 可以预计，从中长期来看，未来五到十年贷款利率还将会持续下降，通过降低债务成本，以时间换空间来解决债务问题。 |
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差点意思，没有选择去年年底下调而是今年二月份。去年年底只调了一年期LPR。 房贷降了指的是新房的房贷，存量房贷需要等到明年一月份更新后才会下降。估计是为了减少存量贷款减少对银行的冲击，再苦一苦百姓。 另外这个幅度的降幅，很有可能迎来存款利率的进一步下降。 |
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就tm为了现有房贷能再当一年大冤种多还房贷利息？真tm有你的啊，合着今年12月份再加一波息呗 |
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都知道要降，但一下降这个幅度，说明情况很复杂、形势很严峻。 之前解释过，撇开一些含兴奋剂的主流叙事，国内经济主要就是靠两个部门支撑，一个是地方部门，一个是居民部门。 支撑的方式就是举债。从某种角度上来说，叙事就是为了让大家能更“安心”的举债。 但之前三年，明显居民部门举不动了，居民债务收入比稳定在140%附近。 居民不举，地方还得继续，但由于地方失去了重要的“土地收入”引擎，所以举起债来，不如以前大手大脚了。 |
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所以去年基本上的调调，就是一边化债（高成本），一边举债（低成本）。 这次调降LPR，也有这个意思。政策首要的服务对象，是地方化债和长期投资成本。 但也确实给犹豫的房地产打一个响指，因为购房意愿太差了，一点点降容易让大家“误以为”没啥空间。 考虑到汇率，空间确实不大。 居民部门如果兴奋起来，那么地方债务就能喘口气，广义GOV债务就能再撑一年。 估计效果不大。 还要看后续。 |
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下降动作预料之中，下降幅度有微妙含义。下图是去年的预测： |
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以及之前的知乎想法《其实1月份有一个重磅经济数据，但是我到…》提到的： |
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LPR5Y的25个基点调降，力度还是很大的。有三个含义： 上面的那个想法，毋庸置疑；在美联储降息之前，打消掉进一步降息预期；评论区说。 |
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大家都在说超预期，但是我怎么感觉还没有我预期降的多呢？ 首先，大家说超预期是基于之前的降息力度一年15个基点，这次一次性降25个基点超预期了，个人觉得没有超预期在于时间节点，如果去年年底降25个基点的确是超预期，但是这次降息是早就已经铺垫很久了，拖到这个时候再宣布恶意猜测无非是保银行一年的贷款利息，如果早两个月宣布银行因此2024年利润的要少上百亿元，铺垫越久大家的预期也就越大，所以25个基点也就预期范围内了； 其次，今年的经济形势比之前更严峻，过年回家和同学朋友聚的多一点，各行各业基本上都艰难维持，大家对于经济增长的信心已经极低了，这个时候再采用挤牙膏式的政策，那么所有政策都会被冲散和稀释掉，今年降25个基点和之前减15个基点的政策效果区别不大，这个事情只要不是超大的政策力度就是没政策，都不能说超预期。 既然政策都没有超预期，属于市场早就准备和消化的政策，那么对于整个经济的影响就相当有限了，甚至是受政策影响最大的股市都没有掀起多大的浪潮，降息25个基点的涨幅还没有换一个证监会主席的涨幅大。 而对于很多人关心的房地产市场来说，这点降息力度我只能说效果还是等同于“给癌症患者喂中药”，当然现在能影响房地产市场的政策也不是降息。 |
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直接下调25个基点，这是2019年采取浮动利率以来，一次性下调力度最大的一次。 |
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当然，这也许是去年8月调整了一年期lpr，但是没有调整5年期lpr的一次补调。 但整体来说，力度是超出预期，肯定是利好。 要知道，5年期LPR和我们老百姓关联最大的就是房贷。 因为现在我们房贷的基准利率就是参考5年期的LPR。 比如，深圳房贷利率，现在首套为5年期以上LPR-10个基点，即4.1%； 此次调整以后，首套房利率将变为3.85%，这应该是深圳一线城市历史首次踏入3字头利率。 同样的100万贷款，30年期，按照4.1%的利率，总利息是73.96万，每月还款4833元。 而按照3.85%，则总利息是68.81万，每月还款4689元。 这也就意味着如果现在买房，100万的贷款利息可以少还5.15万，每月可以减少利息144元。 从这个角度来看，虽然每月144元看似不多，但也是实打实的让利。 而且最关键的是，5年期LPR历史上第一次3开头，象征意义更为重要。 我们可以参考历年房贷利率走势： |
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显然，房贷利率持续下行会成为必然趋势。 其实利率应该制定多少，理论上要和财富的增长速度有极大关联。 从道理上讲，企业和我们个人为什么要借钱，甚至于还要支付高额利息。 是因为我们觉得借了这笔钱，我们未来在借贷期间可以创造更多的利润，这些利润只要是能够超过本金+利息的成本，那这笔借贷就是划算的。 因此，不管利息有多高，只要财富增长的速度可以超过利率，那我们都愿意借。 过去二十年，中国GDP长期保持8%以上的增长速度，这侧面也是企业创造财富的增长速度。 因此，只要借贷利率低于8%，企业和我们个人都是愿意借的。 但显然随着中国gdp的盘子越来越大， 现在已经是世界第二大经济体。 还想保持8%以上的增长速度，显然是不实际的。 这几年，我们GDP的目标都在5%，而老百姓财富的增长速度显然更慢。 这个时候还要长期保持借贷利率在4-5%之间，那留给企业和老百姓的财富空间就几乎没有了。 为什么大家不敢买房了。 一方面是房价太高了，另一方面还是利息太高了，现在收入的增加速度支付不起这么高的利息。 我之前算过一次，参考2023城镇居民大致每月可支配收入中位数是：3926元。 中国居民的平均储蓄率是45%，大致每月能存1800元。 参考2022年全国新建住宅平均销售价格9878元/平方米，城市家庭平均每户住房面积是92.17平方米，一套住房大致要花91万。 在不考虑首付的前提下，两口之间大致每月承担2100元的利息是可以负担起的。 这个时候贷款利息是1.5%。 因此只要降到1.5%以下，全国人民都能买得起房。 同时，LPR也不仅仅只是和房贷相关联。 比如超过期限5年的个人消费贷款，比如说教育贷款或者装修贷款； 也或者企业用于固定资产投资，技术改造等中长期项目贷款，以及商业厂房等长期抵押贷款这些贷款类型，也都是广泛采取5年期LPR定价。 因此，调整5年期LPR对于困境中的企业而言帮助也是极大的。 毕竟现在，企业的生存状况不是这1-3年就能改变的。 5年期以上的长期贷款才是他们现在更需要的。 而老百姓肉眼可见，现在的收入3年能不会有太大的变化。 要想刺激楼市，当然至少要从房贷利率先做文章。 这一波25个基点的下调，在预料之中，对于低迷的楼市也算是一次强针剂。 从1月到现在，各类政策不再是口号，是真的实干兴邦，点赞！ |
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据广开首席产业研究院资深研究员马泓测算，假设以首套房100万贷款余额、等额本息房贷、30年期贷款期限为例，据此计算月供减少约145元，合计30年本息累计减少还贷5.2万元左右。 本月LPR利率不对称降息5年期以上LPR利率下调了25个基点，超出此前市场预期的下调10个基点的力度，而上一次5年期以上LPR利率下调，是去年6月份，5年期以LPR利率下调了10个基点至4.2%。 自5年期以上LPR利率公布以来，我国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度为5-15个基点。而此次一次性下调了25个基点，是历史上降息最多的一次。 与5年期以上LPR利率大幅下调不同，本月1年期LPR利率保持不变，这亦符合市场预期。2月18日，作为LPR利率的锚定利率，中期借款便利（MLF）利率并未下调，即降低了1年期LPR利率下调的可能。 中泰证券首席杨畅认为，本次非对称下调传递出多重信号。货币政策也在配合经济平稳开局，春节假日过后，从资金供给端开展工作，通过降低贷款利息，降低融资成本，配合2024年经济平稳开局的意图较为明显。同时也表明政策希望发挥作用的对象有所侧重，保持1年期LPR不变，或表明对制造业投资和消费的刺激意图相对平稳。 王青认为，1年期LPR报价保持不动，则有助于稳定已处历史低位的银行净息差，为5年期以上LPR报价较大幅度下调腾出空间。不过，受物价水平偏低影响，当前实体经济实际融资成本上升，着眼于提振宏观经济总需求，未来LPR报价仍有可能跟进MLF利率下调。 “综合当前经济和物价走势，短期内MLF利率下调的可能性仍然较大。 ”王青指出，这将带动两个期限品种的LPR报价继续下调，进而带动企业和居民贷款利率持续下行，提振宏观经济总需求。与此同时，LPR报价持续下调带动贷款利率下行，也将为今年地方债务风险化解提供更为有利的条件。 |
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最广的影响自然是很多有房贷的朋友，在最新的LPR生效后将会迎来更低的月供，同时上杠杆购房的群体可以稍微增加些许。 最大的影响可能是后面将会迎来新一轮储蓄潮，因为很多人都会把贷款利率与贷款利率当做关联因素，毕竟银行如果不降存款利率，一直降贷款利率，那么就有可能导致银行的财务陷入一些问题，所以不少人会把LPR下降视为后面存款利率进一步下降的信号。 不过这两种影响也是相对的，就拿房贷来说，虽然LPR降低后，很多业主的月供降低了，银行的利润降低了，但是从另一个角度来说，提前还贷的群体减少了，选择还贷缩短年限的群体也减少了。 站在银行的角度来说，是不希望用户提前还贷的，如果提前还贷也是更希望用户选择减少月供而不是缩短年限。 可现实就是提前还贷的群体增加，同时选择缩短年限的群体也在增加，当存款利率不断降低，让很多理财产品联动收益降低之后，很多人会发现提前还房贷似乎是最好的理财产品，很难找到稳定年化4.2%的金融产品了....... 然后关于储蓄，去年各种"特种兵"买定期存款等产品的热搜新闻不绝于耳，当时的情况是仅仅某些中小银行比大行利率多那么一星半点......就引发一大群人跨地域存款，说明我们生活中是有大量群体对存款利率高度敏感的。 不过我说一句，理解"特种兵"存款，但是很多中小银行对储蓄需求如此大，有个很重要的原因是这些银行放贷力度非常猛，且极度配合地方工作，所以这个要自己把握，如果不绝对敏感还是建议选择大型银行。 |
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对于存量房贷来说，五年期LPR选择在2月份下调，怪恶心人的。 为什么不选择在12月份下调呢？ 银行要保证自己的利益，老百姓就是绵羊，只要羊不死那就可劲薅；担心羊绝望不长毛，提前一年画饼，告诉小绵羊们，明年会少薅点的…… 要是24年12月五年期LPR上调那就更好玩了。 |
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每次调整都不在年底12月份 只利好新买房的，买过的到年底再回调相当于没赶上。 马上就和公积金贷款持平了，公积金贷款利率不下调吗？ |
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如果你相信中国未来会进入零利率的日本模式 逢低做多30年国债期货，1年内资产翻倍不是问题 我flag立在这，不出3年，我们将见证中国国债收益率倒挂 |
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超级利好，但作用有限！这种利好，只能延缓房地产下行周期的节奏，很难彻底扭转局面。 上午9：15，央妈宣布：? 一年期LPR维持不变，继续保持在3.45%。 五年期LPR降为3.95%，下调25个基点，创下有史以来最大降幅。 |
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但今天A股，却让人大跌眼境。 上证指数、沪深300、创业板指早盘全都是绿的。 |
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（PS:下午如果不是某神秘力量出手，收盘估计也是绿的） |
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有朋友问道人： 为啥超预期利好A股不涨反跌？ 道人的回答： 这种利好，只能延缓房地产下行周期的节奏，很难彻底扭转局面。 01 楼市的下行周期，并不是超预期降息就能阻挡的。 五年期LPR，是房贷利率的参考基准。 所以这次“不对称降息”的核心目的——救房地产。 对于买房的朋友而言， 假设贷款100万，按照20年等额本息计算，如果之前买房利率是4.0%，现在降到3.75%，月供可以减少130元，总利息可以减少3.1万元。 而且这波超预期降息，可能只是一个开端。 后面如果楼市继续低迷，大概率还会继续降。 不论是降息的力度，还是传达的信号，都非常积极。 但是利率只是影响房地产市场的因素之一。 房价、居民收入、人口这些都是影响楼市中长期走势的核心因素。 在下行周期中，如果以上这些问题不消化，其他措施大概率都只能延缓下行的速度，无法彻底扭转局面。 最典型的就是日本，房地产危机爆发后，利率一度降到0。 但在居民收入长期不涨、人口老龄化加剧的大背景下，房价跌了10年有余…… |
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从全球15个国家20次地产危机来看，平均下跌时间是7年，跌幅是30%。 |
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我们的房价从21年开始跌，目前已经跌了近3年，跌去18%。 不论从时间还是空间上来看，距离“触底”都还差不少。 |
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02 做好持久战的打算。 之前道人就说过，当下经济基本面乏力，很大程度上是房地产在拖后腿。 这波超预期降息，不论是对于楼市还是实体经济，都是一个利好。 但站在整个楼市周期角度来看，作用比较有限。 目前来看，拉动经济的三驾马车中， 投资端，虽然政策频频发力，基建再起，但房地产依旧在稳步下行； 消费端，虽然春节期间消费数据明显有所修复，不过能否持续下去还有待验证； 出口端，虽然23年底有所修复，但在外需下滑的大环境下，想保持住还是有压力的。 |
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所以，经济基本面的修复，大概率不会一蹴而就。 至于资金面和情绪面，目前也是相当脆弱。 场外的资金，在经济基本面企稳前，大概率不会入场。 在场的资金，经过三年的下跌，基本都已经被牢套，大多数人的想法都是回本或者反弹一波，就想办法降点仓位。 反映到股市上，可能就是短期反弹过后，一轮又一轮的赎回潮。 所以，做好持久战的打算就非常有必要。 道人的投资策略也很简单， 在基本面企稳之前，只要市场反弹上涨，就耐心持有，不轻易追涨。 因为道人的60%的左侧仓位，已经布局了近45%，筹码并不算少。 后面如果继续震荡下跌，逼近甚至跌破前低，就逢低加仓。 在整体仓位的规划上，还是道人昨天说的那些： |
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总之，核心还是道人今年初反复强调的： 谨慎乐观，先求不败，而后求胜。 |
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我一直在强调一点，预期管理很重要。 在2月调整5年期LPR，而且是大幅下调25个几基点，一方面是目前已经确认美联储暂时没有进一步加息的可能，不会预期外增加息差； 另一方面，考虑到房贷LPR是每年1月调整，那意味着之前的存量房贷还得度过完整的1年以后才能享受这次降息的好处。你这不是反而给大家添堵吗 诚然，因为银行目前已经到了净息差区间极其狭小的阶段，据国家金融监督管理总局披露，2023年第三季度，银行业净息差较上年同期下降0.21个百分点至1.73%。截至2023年9月末，商业银行不良贷款余额较2022年末上升2417亿元至3.22万亿元；不良贷款率为1.61%，较2022年末下降0.02个百分点，降幅有所收窄。商业银行核心一级资本充足率和资本充足率分别较2023年初下降0.38和0.40个百分点至10.36%和14.77%。 考虑到银行的实际困境，这样的行为也可以理解。 但是目前地产市场需求端最大的问题在哪里？在没有信心，没有乐观的预期，无论是房价还是收入 居民部门是否有钱？答案是有的，虽然不是全体居民，引用CF40数据，过去的两年间，居民存款总量飞跃式的增长。2022年与2023年我国居民储蓄存款累积增加了34.5万亿元人民币，这一增量几乎等同于从2014年至2019年这六年间累计新增的存款总额（35.5万亿元）。除了银行存款外，居民部门对保险产品的需求也明显上升。2023年，我国寿险业务保费收入达到了2.76万亿元，相较于上年同期增长了12.8%，刷新了自2018年以来的最高年度增长记录。 |
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居民当年新增存款（亿元） 那为什么仍然不消费不投资，因为居民对未来现金流（收入）预期极度悲观，而且去年无论是股票还是不动产，人民币计价的风险资产都经历了一波非常糟糕的价格重估，两者合力导致居民对风险资产的偏好大幅下降。 然而，居民大量的将资产转移到安全资产带来了另一个合成谬误。就是负债成本下降不显著的同时，短期大量的安全资产需求转头压低了安全资产的受益，资产收益和负债成本的倒挂将更为明显； 同时，系统性的减持风险资产也会导致其价格重估压力继续上行，如果这个行为继续从减少增量到调整存量，可能对资产估值将是巨大的冲击。 此刻急需恢复的，是市场的信心，是要把鸡腿塞到老百姓嘴里，靠拔一根鸡毛到拔一把鸡毛，到最后的结果，还是一地鸡毛。 本人头部房企工程运营条线深耕十载，也在一线城市地产市场有交易经历，做大A韭菜年份也不短。你想问我哪里适合投资，我不能回答你，如果你对房产卖不卖买不买有犹豫，或者对当下持有货币不投资感到没有信心，我可以给你做点心理按摩，可以点开我的主页点击付费咨询支持一下我的赛博乞讨业务~ |
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今年开始，我接到了各种推销贷款的电话，要是算上被系统拦截的，那不知道得多少，我的信用卡、借呗、花呗的利率一降再降，不断给我要提额，而这次公布的数据意图已经够明显了，就差直接说“尽管来贷款吧，保证不坑你！”毕竟，贷款利率下降了，借钱也容易了，说白了，这不就是想促进消费嘛。 此外，这次利率的调整也反映了市场在不停地翻腾。银行的报价也越来越像透明了，简直比我家玻璃窗还透。不过，也是该给央行点个赞，他们也是拼了老命，为了维护这市场，也是挺不容易的。 当然，降低贷款利率，对经济可是有益的，它不仅可以让市场稳定，还能让大家心里暖暖的，对不对？ 但如果房价也跟着飞涨的话，那可就成了“你借我的钱，我让你的房价飞”这种节奏了。所以，我们得时刻留意市场动态，别让这帮贷款利率调皮鬼给搞出什么幺蛾子来。 |
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大家都能判断到年初LPR会降，但降低25个基点还是出乎大家的意料。 回顾一下这几年LPR的走势，在2022年，5年期LPR下调了3次，从4.60-4.45-4.30；2023年下调了1次，从4.30-4.20；而现在直接从4.20-3.95，这个调整应该是个人房贷利率按照相关规则统一调整为LPR计价发给你时，降幅最大的一次。 |
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虽然，LPR的调整不只影响到房地产行业，但是从历年LPR调整的频率和原因，房地产行业的兴衰是对5年期LPR调整最大的因素。比如，大多数人的房贷调整时间是在每年的1月份，而这次央行选择2月调整，其实也是避开了这个调整期。也就是说，大家24年的房贷调整，享受的事去年5年期LPR从4.30-4.20这10个基点的调整。要想收益这次25个基点下调带来的存量房贷按揭还款的减少，得等到明年，以至于我怀疑，原本的调整方案，应该是去年下半年还有一次调整，但最终决定把原本去年的和今年上半年的调整合为一次，所以这一次的降幅如此之大。 虽然说存量房贷还得延迟1年才能享受到这个政策，但新房是可以享受到的。央行调整的目的，主要还是通过货币政策的调整，刺激房地产市场新房的销售去化，存量房贷的减少是次要的。 其实，这次央行调整LPR这么大的幅度，我个人觉得是正确的，在2月就一次性调整到位，给市场一个稳定的预期，总比22年的时候连降3次更有利于市场进行决策。 至于部分人在担心，年内是否会把LPR再回调，我觉得大家对经济要有个基本的判断。个人房贷和5年期LPR挂钩后，LPR从来都是下跌，就没涨过。从经济基本面分析，目前的经济大环境和房地产行业的情况，根本就没有让LPR上调的逻辑。 那么什么情况下LPR会上调呢？可能只有经济过热的时候，简单粗暴点判断，就是GDP又恢复到8%以上，CPI变成3-4%，房价又开始飙升的时候。大家觉得今年会出现这个情况吗？所以，安心等到2025年的1月，等到房贷下调把。 |
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最大降息来了！这是自LPR改革以来，5年期以上LPR首次下调25个基点，为5年期以上LPR的单次历史最大降幅。 LPR上一次调整要追溯到2023年8月，当时1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR则维持不变。 5年期贷款利率，从4.20%下降到了3.95%！ 一下子去掉0.25%，这对那些规模很小的城商行农商行来说，已经构成致命利空了。在经济萧条时代，城农商行会首先撑不下去，现在马上就要看到结果了。 但降息利好的是市场，股市方面，富时中国A50指数期货拉升，涨超0.6%。 下调抵押贷款基准利率的幅度超过预期，一方面有利于重振房地产市场，因为5年期以上LPR是绝大多数个人住房贷款利率的定价“锚”。 这是一次重大降息，表明政策制定者在为经济提供刺激支持方面是认真的。 由于大多数购房者的房贷年限都在5年以上，确切地说，5年期以上LPR与房贷利率息息相关。如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降25个基点，月供减少144.8元，累积30年月供减少5.2万元。 路透社称，中国已加大力度拯救陷入困境的房地产行业，国有银行已根据“白名单”机制增加对住宅项目的贷款，该机制旨在向受危机冲击的房地产行业注入流动性。 前中国经济正急需恢复，企业利润不足，老百姓的收入也在下降，因此承受不起高息，必须降息。 另外，从现有的各类信息来看，中国也开始尝试阻止负债过大的地方政府继续扩大基建规模，并开始使用“无效基建”这个词。 房地产形势危急，刻不容缓。再加上股市不行，易同志被换，央行也把压箱底的东西掏出来了。 接下来应该还会有不断的市场刺激 |
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我只想说，为什么重大的消息，总是国外先知道。 上周路透和彭博就说了本周会降息，周末MLF保持不变的时候，他们依然说要单独下调LPR，而且是指降长期，不降短期。 降长期，主要是为了房贷，给大家减一点负。但是还是要给银行留点利润，银行利差不断缩小，估计今年利润会负增长了。 别说人家分析能力强，这就是内鬼！ 好了，我一直在鼓励降息，10年期国债收益率都跌破20年大底了，CPI都-0.8%了，早该降息了。 而且，我已经正式宣布，我们开始进入零利率时代，未来会降到0-0.5%的。 我是时代之，一个以投资为生的人，96%以上胜率实盘公开在同名公号，祝幸福！ |
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LPR调整上热搜，不奇怪。 这个数据影响到千千万万个房贷用户，影响到每月的月供是增加还是减少，要不要每天早晨加个烤肠。奇怪的是，这次利率调整幅度有点反常。 1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.45%，上月为3.45%；5年期以上LPR报3.95%，上月为4.2%。就是说，一年期贷款利率不变，五年期下降，而且跟以往不同的是，下降幅度有点大。 另外，此前，LPR都是跟着MLF走，你调我也调，你调多少我调多少，基本上同步，然而，这次不同，MLF不降，为何LPR却降了？ 值得一提的是，和房贷息息相关的5年期以上LPR自2023年6月以来再次下降，并且是历次LPR降幅最大的一次。 贷款100万利息省5.22万。本次5年期以上LPR调整，能为贷款人省下多少钱？以贷款100万、等额本息30年计算，4.20%降到3.95%，利息总额节省约5.22万元，月供少了约145元。 自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降8次，由4.85%降至3.95%，共下降了90个基点；1年期LPR则下降了10次，由4.31%降至3.45%，下降了86个基点。 若仍以贷款100万、等额本息30年计算，由4.85%降到3.95%，利息总额节省约19.14万元，月供少了约531.55元。 |
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招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受中新经纬记者采访时表示，5年期以上LPR是个人住房贷款和企事业单位中长期贷款的定价基准，5年期以上LPR下降，将进一步降低居民房贷利息支出、促进房地产市场平稳发展，更有效激发企事业单位融资需求。 易居研究院研究总监严跃进指出，此次最大的亮点是，LPR的下调幅度非常大。从历史上的调整来说，中国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5-15个基点。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次。 “这是最大的信号。换而言之，历史上最大的降息周期开启。此次降息有助于进一步促进房贷申请和消费，其对于后续购房市场的活跃等也都有积极的作用。”严跃进说。 正打算贷款买房的置业者能抢先拿下这波贷款“红利”，不过存量房贷还需等待重定价日的到来。 诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，目前市场上的个人房贷利率基本上都是采用LPR加减点形成的，一般来说，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日(不同银行政策不同)。对于存量房贷来说，会在利率重定价日当天，按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。 如果重定价日选择在每年1月1日，也就是要等到明年1月房贷利率才会调整。若重定价日为2月21日，那么从明天(2月21日)开始执行新的利率。 如果重定价日恰好为2月20日，房贷利率能否调整？中新经纬以客户身份咨询多家银行发现，各家银行的政策并不相同。如中国银行天津某支行的个贷经理表示，重定价日是2月21日及以后的才会调整，之前的次年才能调整。 这种操作，专家认为有助于推动LPR下行。LPR报价由MLF操作利率和报价加点共同决定，其中，报价加点主要受银行资金成本变化、信贷市场供求状况和信用风险溢价等因素影响。 作为LPR利率定价锚，2月MLF操作利率保持稳定，这意味着当月LPR报价的定价基础未发生变化，但2月降准落地，释放长期资金1万亿元，可为银行每年节约资金成本90亿元左右，这增加了报价行下调LPR报价加点的动力。 从历史来看，自2019年8月LPR报价改革以来，在MLF操作利率不变的情况下，2019年9月、2021年12月1年期LPR报价和2022年5月5年期以上LPR报价进行过三次单独下调，主要受当时降准为银行节约资金成本等因素带动。 |
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不够的，还得继续降。 龙年房产的开局，只能说是非常平淡。除了解除限购的一二线新房项目延续了“春节不打烊”，三四线城市的新房项目大都开启了“佛系卖房”。 ? 没有劲爆的春节促销，也没有火爆的“回乡购房潮”。 与此映衬的，则是焦急的二手房市场，一些等不及“市场回暖”的业主，又在年前来一波有诚意的“降价”，但看房的人群，还是不尽人意。 新房的“零上门”和二手房的“零看房”，成为了龙年开局的状态。三四线城市的新房售楼部很快就反应过来，直接关闭了售楼部，来了一个“零供应”。 甚至在节前，也爆出了五星级的碧桂园放假到清明。在如今的市场背景下，这样的决策并不惊讶。重仓三四线的开发商，几乎都没有了预期。 看政策面，地产在经济大改革下的倾向性，几乎就是“坐小孩那桌”，看似政策极多，其实都处于“不管不问”，并无实质性的政策落地。 解除限购也好，降低首付比例也好，给出购房补贴也罢，几乎都很难撑起市场面。改善房市场也是一个潘多拉魔盒，很快也会遇到“反噬”。 从需求上看，一是遭遇了年轻人不再购房，原因是房价太贵，不愿意被房贷捆绑。二是中年人的租房意愿在上升，原因是租房更有性价比。 在贝壳的数据中，35岁以上的租客比例，超过35%，并且处于年年上升趋势。 在过去，35岁危机，我们指的是“人到中年”“没房没户口”“找工作嫌你老”“退休又太早”。如今，租房确实是焦虑下的最优解。 在央妈的数据中，2023年末个人住房贷款余额为38.17万亿，同比下降1.6%。看似比例不大，问题是二十多年来首降。 背后的原因，就是“不再愿意贷款购房”。 不愿意购房的背后，又是在于经济的预期太差，同时房地产的附加价值在逐年递减，特别是其金融属性的弱化。 讨论房地产的真实价值，是一件羞涩的事。国际上标准，是按200-300个月房租来计算房价，逻辑上合理，在我们国家并不适用。 我们要明白，地产本身是一个“包税人”，房价中的大部分构成是“税”，也可以理解为“转移支付”。我们的房产从房子本身价值外，还需要承担房子捆绑的户口、教育、医疗、商业、交通等配套措施。这些东西都是通过地产的“税”支付的。 房贷的本质是“税”，说的就是这个道理。 我们的房价高，主要是因为这道“税”收了两次，一次是“土地出让”的一次性税，这部分体现在房价里。一次是“房产交易”后的按揭贷款，这部分体现在“利率”里。 如果参考租赁房的REITs的4.2%回报率，我们现在的房产都要打5折，有的还不止。 所以，降房价的前提是降低“土地出让金”和“降利率”。房价本身是一个“盖棺定论”的结局了，而且大降价也会引起大量的市场连锁反应。在这样的背景下，通过“降利率”，来缓解房贷焦虑，就成为一个不错的保障。 一旦利率降低到合理水平，零首付，也不会觉得太寒碜。 截止2月20日，我们的5年LPR已经从4.2%降低到了3.95%，以当前的局势来看，还远远不够。 破3，只是时间问题。 更快阅读，关注公众号：太子相国 |
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单刀直入的说吧，为了刺激按揭，这个降幅怕是要舀干水桶里的最后一瓢水了。 短短三年时间，亲眼见证五年期Lpr从4.8降为3.95，银行首套房按揭执行利率加点从+40到-20。意思就是说，利息降幅达25%。 加上去年的那波按揭利率普降，算是一让再让。 不得不说这是市场的真实反应，从排队摇号的卖方市场，到门可罗雀的买方市场，仿佛是一夜之间的事情，实则酝酿已久，冰冻三尺非一日之寒。 从销售数据上来看，也是相当的不乐观。过年是楼盘销售高峰，然而从去年12月到今年2月中旬的销量来看，同比又打了个骨折。 除了几个地理位置极佳的实力盘勉强有些交易，很多成交量是个位数，甚至0。这还是现房，期房这种东西就不要拿来说了。 有一说一保交楼政策还是有一定成效的，至少不会花钱买债房财两空了，可是居民依旧不买账，刺激政策越多，优惠力度越大，大家越不买帐，陷入了一个你退我也退的怪圈，好像舞台上已经没什么演员，台下也没什么观众了，就各地城投和其一众子公司在那唱独角戏，我挑水来你砍柴，你融资来我拿地… 地产行业的哀鸿遍野自不必多说，银行也苦不堪言。按揭贷款向来是每年“开门红”的生力军，个把月放个九位数没什么问题，今年几乎看不见增量不说，存量还噌噌噌的降！过年回家的外出务工大军，今年过年不买房，提前还款动力强。 中国人的信仰向来单一，买涨不买跌像基因一样刻进了骨子里。 大城市的二手房和法拍数据已经保密，很多中小城市已经见底了，有些已经在赔本销售，只求有点回血，维持基本运行，不被破产清算就好，靠一口气撑到下一个周期。 但不跌成个白菜价，大家是不会下场的，心态甚至有点“报复性不买房”，别说什么抄底不抄底，有时候逻辑和理论是没有用的，百姓苦房价久矣。 要问什么时候是个头？不知道，短时间内也寻不到可以媲美房地产推磨驭驴的利器。 今年的“开门红”，本以为存款组织会遭遇寒冬，因为从明面上来看，经济形势不好，大家收入低，结余少。结果呢，噌噌涨，又创了个历年新高，同比多出10%左右，倒是和贷款哐哐降相互辉映。 然而大家都说没挣到钱，这存款哪来的？ 答案很简单，不买房了，不就有钱了。就跟一个失血过多的人堵住了失血点，脸色就慢慢红润了。钱一直都那么多，只不过从房地产转移到了银行。 然而贷款数据差才能真正说明问题，钱存在银行里，不买房，不消费，还不贷出去，就失去了金融的意义。一个人的支出是一个人的收入，一个人的贷款是另一个人的存款，不通过银行放大货币乘数，货币就是一潭死水。 这波降息，又一步缩窄了存贷利差，给银行经营带来更多压力还是其次的，没有足够的利润化解风险，庞氏游戏还得继续玩下去。居民始终不肯接受债务，地方也没有造血能力，总不能幻想郭嘉队下场救急，救不了的。 还有一点，这应该也是地方化债的前戏。毕竟五年期以上的长期贷款，除了居民按揭之外，各种城投和国企的长期贷款才是主力。低息置换高息，降低融资成本，再输一口真气。 至于对房市的刺激…可能大家在意的不是这点利息。 |
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这个时间点，不就是来恶心人嘛，银行才是真的嫡系，扛不住了也得让银行吃喝两口汤 |
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没有任何影响，非要说影响那就是更难卖了，你见过抢手货会降价吗？ 其次，是全世界普遍是2.5以下的情况，你3.8，4.5有个啥用呢，最关键是2.5全世界也没见多火爆啊，特关键是，出生才多少 |
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