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[商业财经]都说高层住宅几十年后会变成贫民窟，但是我国几乎全是高层住宅，总不能全变成贫民窟吧？ |
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发达国家的高层住宅不多，年久失修后有钱人（中产）搬走住进大house，于是高层住宅就被穷人或者租客占据。 可是我国全是高层住宅，就连县城都全是密密麻麻… |
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高层住宅本身就是一个大雷，但是也要相信后人的智慧。 不是传统的破破烂烂，十个人挤在一间房子里才是贫民窟。 2T6户，楼上天天小孩拍球，左右邻居不是家庭卡拉OK就是血战到天亮，楼下邻居天天敲门让不要在家里拖桌倒椅。入户门上面全是开锁小广告，电梯除了门三面电子广告牌3D循环播放，单元门口放满排列不齐的电动车，留出一条窄窄的人行道。 这不是贫民窟是什么？也不用几十年可能入住就已经是贫民窟了。每个楼盘定位的人群就是不一样的，高密度低单价的楼盘本来就是给贫民修的。大平层小别墅上百年都不会成为贫民窟。 远了不说，就说电梯。大部分寿命20年，能把换电梯的钱筹齐都不错了。 有钱有条件抓紧改善，高层住宅一旦建成就没有拆迁的可能性，以后只会慢慢变成一幢幢水泥框架。 |
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高层高密度住宅小区未来必然会变成贫民窟。 即使在发达国家，平民多交物业费，业主自治，也没有选择高密度高层住宅小区的。 现在各大城市普遍存在的鸽子笼，是一个特定时期的短暂错配。 在日本这样，人口密度远远远远超过我国的岛国，日本的大多数居民住的也是一户建。 仅仅在人口高速增长的短暂10-20年内，高层鸽子笼才是凑合穷人的效率经济低配方案。 一旦人口从高速增长，变成平稳和衰退，高密度小区的维护费，远远高于6楼以下的多层和一户建。 低密度小区的维护费很低，住户稳定，就处理一下垃圾，没有电梯，没有大型设施，维护方便。 就算有住户耍赖，想不交物业费，业主联合起来，让住户卖房也容易达成协议。 但高密度住宅区，以上万住户为基础的设施，公共区间，20-30层的建筑养护，维护成本高得离谱。 即使在今天，这类高密度小区也存在极大的空置率，这种大型小区，高流动人员都住不满。 指望一千个老实业主，去交上万人的物业费来维护小区，这是非常离谱的幻想。 一半的人不肯交物业费，你怎么去协调，怎么去催？怎么去诉讼？ 最关键的，随着人口下降，房价最终会向日本看齐。低质量住宅的价值往0回归。 人口衰退后，交通会变得通顺便利，郊区新建的4-6层小区，一户建在价格和居住环境上吊打高层鸽子笼。 当城市拥堵减少，不用排队等电梯，住在郊区开车比住在市内塞车要方便得多。 一边是0价值，根本卖不出去，维护费高得离谱的高层鸽子笼，一边是更远一点，交通便利，价格便宜，居住环境舒适得多的一户建，多层小楼。 在这样的对比下，谁会傻到去交高额的物业费，维护0价值的高层鸽子笼？ 既没有拆迁价值，交易价值，也没有维护价值，居住价值，这样的高密度鸽子笼不成贫民窟还想成为什么？ 搞清楚，这种高层鸽子笼本来就不适合住人，不适合生活居住，这种廉价方案是专为高速增长人口提供窝棚，临时凑合的一次性方案。 当人口不在高速增长，这种高层鸽子笼也就完成了历史使命，飞速走向退出。 另外，别扯豪宅，有些豪宅是高层，但豪宅没有高密度的。 特定区域的低密度高层豪宅，具有部分地标和特定风景，这种特例中的特例，与高层高密度平民小区没有任何相似性。 就算这种豪宅区，住进去几千，上万个人，也会很快变成贫民窟。 |
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国外有Facebook，知乎有一大群“非此即彼”。我说“只要不是黄金地段和核心区位的，在以后二十年里“贫民窟”化不可避免，绝对的无法避免”，那么在这种“非此即彼”的思维里，我就是给“老破小”、“郊区House”、“老低层”站台的，我就成了“鼓吹欧美”的、我就成了······。 我们要分清楚，沿海一线城市和特大城市——北上广深这种的，大家为什么流入这些地方？是图这些地方的高层住宅吗？谁会发这个癫啊？为什么去一线城市工作大家心里没数吗？举一线城市为例子来反驳，用人口流入流出来反驳，那你这不恰恰是认同了我的观点和逻辑吗？就算“北上广深”一个城市以后容纳四千万人，比东京还多，那这也才一亿六千多万人，其他地方呢？其他地方的房子呢？不是更严重？？？ “北上广深”这种城市用高层，他不用高层用什么？地皮多少钱？这不就是它本身的区位和地段优势吗？可就算每个特大城市都住四千多万人，你以为就高枕无忧了？实际上恐怕也没那么多人去接的吧？郊区那些盘都什么价了啊？没有手机也从来不看是吧？ 我就问你们，这九个问题，怎么解决？拿什么解决？别天天就敏感词触发什么开关一样，该拉黑拉黑，该删除删除。 这二十年内修建的高层居民楼，只要不是黄金地段和核心区位的，在以后二十年里“贫民窟”化不可避免，绝对的无法避免。 我们的高层住宅，有许多要命的问题是无论如何也解决不了的，试举例如下： 人口老龄化/新生儿锐减/总人口数稳定且不可避免的一路下降住宅总数远远多于全国健存人口各地大中小城市举债建设的新区、新园过多，配套设施、基础建设尚未完善已经遭遇滑铁卢的也不在少数，这些新区目前入住率很低，但是公安、消防、城管、教师、医院、市政等等必要开支确不小，这对经济下行期的政府是很大的负担，长远来说其实没什么保障高层住宅的“胎里病”。这年头买的房子没有什么毛病的才是真稀罕，要么漏水、要么裂缝，要么隔音差的要命，要么空鼓、要么地库有毛病······林林总总，反正总有问题，然后“专业人士”总能告诉你：符合标准，没有安全问题。这才住进去几年呢？能撑多久呢？高层住宅的高维护成本。电梯修理、外墙保温、二次供水、上下水管道更换与维修、强弱电在内的电力维修、防水处理、小区路面门禁等公共设施维护等等。别看设计寿命“七十年”，没用的，别说七十年，就2012年的房子，你现在找开发商，可能这几年你都找不到了，就算质量不行，你到时候你找谁？也别说什么“规定”，法律还规定不让违法犯罪呢，规定一点保障都没有。物业管理。目前这块是无解的，现行法律法规对物业和业主双方都起不到什么卵用，法律管不住物业黑社会化、流氓化，光管撸钱不干人事；法律也管不住业主不缴纳各项应该缴纳的费用。那我问你，没钱你怎么维修第五和第六条的内容呢？谁给你维修？还不是“恶性循环”？高层住宅本身就是“反人类生活习惯”的，它在特定历史时期，可以起到“拉动经济”和为人口基数庞大的国家“提供基础住宅”的任务目标，但是高层住宅本质就不是适合人类居住的“优良环境”。如果哪个专家说高层住宅是人类生活最优解，他就是在**。我们现在很多高层的居民矛盾、邻里关系矛盾，其实本质还是一个——基本人类生活习惯得不到伸张，无论你说噪音、侵占公摊面积，这些都是人类生活的本能行为，能抑制和自我管理到位的毕竟是少数，“六亿神州尽舜尧”只能是德胜同志美好愿景。大城市的虹吸效应。人口的流动方向，如果大家仔细观察，就会发现我国人口总体来说有三个流动特点：1.层级来说——乡村流向城市，小城市流向大城市，大城市流向沿海大城市 。 2.方向来说——西北到东南、中部到沿海、北方到南方。 3.性别来说——西北和中部女性更多前往东南沿海，在我国总人口比例男多女生的情况下形成了杭州这种“女多男少”的局面，而且是以优质婚龄年轻女性为主。安全性。消防安全，除了家用电器起火、燃气爆炸这些只要是发生，在高层来说就很麻烦。住建部的“限高令”是为什么出的？住建部不如你是吧？为什么叫停一般地方大部分的的高层和超高层建设？ 最终后果： 根本问题在于——人口减少，住宅需求量减弱。而本地人口外流，属于雪上加霜。我问你，二三线和四线过度城镇化搞出来的高层给谁住？你告诉我谁买？你怎么算账，人口少了就是少了，人跑了就是跑了，谁接这个大盘？？你说的天花乱坠，这么些房子你给谁住？ 建造之初就解决不了第四条的质量问题，第五条的维护你拿什么维护？人住不满，更没有钱维护了，就物业和业主现在的关系，怎么进行？用做梦进行？你们理由这么充分，你先告诉我你怎么解决已经建好住宅的质量问题，你讲我听听。 传统的中国人结婚必须买房，现在一个是大家不愿意结婚（结了婚要不要孩子还是两说），就算你想结婚，你也得找得到女生愿意跟你。不组成家庭也买房的确实有，但是不繁殖后代对整体高层住宅市场来说才是薄纱。老龄化与日俱增的同时，结婚率和新生儿出生率一言难尽，哪来那么多住宅需求啊？你给我找出来好不好？ 现有的这些高层迟早会因为上述原因，变得越来越难以居住（本身就没有什么居住舒适性），它不“贫民窟化”还有别的可能吗？我们在上外国建筑史课程时候，课上就说的很清楚: 我们这二十年的“高层住宅”建设是欧美国家在二战后头二十年里经历过的，最终欧美地区这些住宅除了少数同时兼具核优势区位、质量过硬、生活舒适等有利要素的以外，其他要么在后二十年陆续拆除，要么沦为“贫民窟”和犯罪温床。高层住宅本质上的“反人类生活”属性会随着时间而加深，当年无比荣耀搬进这些象征新时代住宅的住户，在有能力的情况下最后都会搬离这里。而这些高层住宅最终成为今天的“棚户区”，甚至是“藏污纳垢”之地，这也是为什么国外某些街区你看着都是高楼大厦住宅，怎么还是黑帮横行、杜凡制霸、贫困人口扎堆。 以后二十年对这些高层住宅的拆除、爆破是不可避免的，从长远来看对重新分配有限土地资源、优化建筑模式都有重要的作用。当然最重要的还是——建了拆拆了建会拉动经济数据，这是国内外颠扑不破的真理。 不看好现在的高层，不代表我就喜欢什么“老破小”和上世纪的老楼。我们这些正常老百姓最想要的住宅，首先第一条就是要“质量可靠”，你们是都说啥聊斋呢。 |
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我只提一个点：电梯。 我们公司在甲级写字楼，办公楼用的都是知名品牌的电梯，可以说是最优秀的电梯之一，却时长发生电梯故障，平均一个月发生一次。有一次电梯直接从高层失速骤降，还好同事紧急按了所有楼层才转危为安。（平均一个月发生一次是指我们那栋楼的六部电梯，不是指单独一台。） 我们小区属于老旧小区，电梯去年新装的，高峰期一个月坏四次，而且整个小区只有我那栋楼加装了电梯而已，还是因为最靠近小区出入口电梯公司给了优惠做示范。（小区地址：广州市天河区君紫花园小区，不信可以自己来看） |
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我不知道现在的开发商高层小区用的电梯是什么牌子，质量如何，我想肯定不会用知名品牌吧？这样的电梯他敢用几十年，你敢坐吗？ 我上次面试拿了两个offer，其中一个近地铁口非常满意，但是写字楼电梯我面试的时候居然咯吱咯吱地响，而且非常破败，按钮要按几次才有反应，就因为这个电梯我选择了另外一家公司 有朋友说，那就换电梯了，不用多少钱。这么说吧，我现在租的小区在广州天河区CBD附近，老小区，房价5万多一平，去年推动安装电梯。结果，只有一栋安装了而已，户均出钱五六万。而且我这里只要装了电梯，房价至少涨5000一平，这都几乎没发安装，你指望电梯坏了就换新？你指望以后经常换电梯？想多了。电梯只是其中一项，还有更多老化的问题，总不能都花钱换新的吧？有钱人的早就买新房子了，怎么可能还会出钱换电梯。一栋楼，只要有一户不愿意出钱，你都无法换电梯。 我朋友现在租的房子在广州海珠区，市区，房价五六万，但是小区没有物业，没有维护，电梯堆满了各种广告，楼道也没人清理，脏乱差，停车位更是被私人上锁，住的几乎全是租户，没有电梯。加装电梯？换电梯？想啥呢，人家业主都不住了，或者出国了，怎么可能出这笔钱，他们连物业费都已经不出了。（小区位置：广州市海珠区石岗路34号大院，不信可以自己去看） 补充：我们这栋楼自从安装电梯后，不久一楼就搬走了，估计现在已经很后悔同意安装电梯了。因为电梯出入口就在房子隔壁，经常有人在等电梯的时候大声说话，而且电梯开关门真的很吵。也没什么隐私，家里的窗户得关的紧紧的通风都难根本无法居住。一楼同意安装电梯真的是脑子进水。 |
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海边的房子为什么不能买？ 去海边租个小区里的民宿住一住就知道了。 因为买房的多是游客，不在小区常住，物业费不好收，业委会不好成立，再加上海风侵袭，所以小区“时光流逝”的速度快了不少。 如果不希望“全变成贫民窟”，必须解决三个问题： 第一，是拒付、拖欠物业费的法律后果，必须更加严格。 目前是除了影响做业委会委员，基本没有负面后果，大部分情况下都会免除违约金和滞纳金。 而物业起诉的成本很高。 每个拖欠物业费的业主都有自己的理由，但是以目前包干制的现状，这就意味着交了物业费的业主的物业费，全部拿去发工资了，没有钱用来养护小区。于是物业该赚钱还是赚钱，只有业主（尤其是缴费的业主）吃亏。 立法提高拒付物业费的后果，例如，拒付物业费的，就赶出小区，法拍房子扣物业费。 千万不要认为这是为了欺负业主：人少的时候手段越丰富作战越有利，人多的时候方向越少维权越容易。 第二，是必须解决原告的问题。 中国社会一个比较突出的问题，是人情社会。 由于物业收缴率不足低效运转，物业照常发工资，他就没有兴趣大规模起诉业主。物业有一大堆不愿意得罪、不能起诉的业主。 一个亿的别墅，开发商也愿意半价卖的人，物业是不会起诉他要物业费的。 当物业公司怠于履行诉权的时候，就应该允许业委会直接起诉业主收缴物业费、大修费用，如果业委会也不积极的，就把这个原告职责交给政府（检察院）。 就是只要这个小区没有业委会/物业或者业委会/物业不起诉，政府接到举报就必须起诉。胜诉后这个物业费可以由法院执行到大修基金的账户，给未来大规模贫民窟化业主不得不修房子的时候有钱可用。 第三，物业费上涨的方式要多样和灵活。 现在的情况是不成立业委会不能涨物业费，成立业委会就降物业费，这个做法是错误的。 通胀无法避免，养护小区的成本也是必然会提高的。 可以简单的设计成，物业起诉要物业费的时候，如果物业认为物业费过低，可以请求法院酌情提高，但是必须要依据对物业服务的司法评估。 比如评估现在的服务价值五毛，物业费需要五块，那么就支持五块五。 但是要注意物业服务的司法评估，目前存在专业缺口。 |
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题目的高层住宅，就是咱们俗称的高层鸽子楼。 无论是发达国家，英国，还是发展中国家，菲律宾，巴西，都证明了，高层住宅，都会成为中下层贫民的住宅。 买不起地皮，住不了独户，又要在大城市讨生活，除了高层公寓，你能住哪里？ 英国伦敦 格伦费尔塔。 2017年起火，死亡71人。 1972年修的24层楼。 原来是贫民区，后来附近地方都拆了，变富人区的豪宅了。 就他这个24层楼和周围，拆不了。 成了被富人区包围的贫民窟。 给富人区打工的外来劳工，都住在里面。 17年，刚装修完外立面，着火了。 22年5月，巴西圣保罗。 一栋24层的大楼，着火倒塌，5人死亡。 这栋楼，原来是警察办公楼，7年前闲置。 350个没房子住的人，就钻进去生活了。 一家人吵架的时候，酒精外泄，点燃了房屋。 高层被废弃是必然的。 鸽子笼，保质期也就70-80年。 那么高居住密度。 你拆迁是不可能的。 房屋老化以后，谁来维护？ 产权在谁手里？ 地皮是谁的？ 稍微想一想，就知道，全世界的房地产，为什么公寓价格都是最低的。 |
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要不了几十年。 砸承重墙/梁/柱的邻居们都能把这一批豆腐渣霍霍一半。 熬过新盘装修期，还有二手业主。 熬过二手业主，还有无穷无尽的底商小老板和装修游击队。 租门面做生意的小老板可不管你撑不撑得住几十年。 我家附近的门面房，平均换门头的时间大概只有不到两年。 换一次折腾一次。 你敢保证一栋楼十几家门店，几十次装修也遇不到一个乱抡锤的彪子哥？ 乐观点估计，能熬过30年的楼盘，能有6成；能熬过50年的，可能连2成都没有。 到时候大家都是贫民窟里的百万富翁，守着个小红本等冤大头来拆迁。 |
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都用不着几十年。 北京三环内某单位宿舍楼，是十几层的板楼。单位是体制内比较好的单位，楼里居民都是高素质高收入体制内职工，而且都是一个单位的。楼龄才25年，现在挂牌单价12w+/平米，成交历史记录14w/平米，楼里几乎没有出租户。单位后勤处还在管着楼的维修。 这个楼的居民都知道，里面已经千疮百孔了，邻居矛盾非常多，都是因为各种设施老化。房屋漏水每个月总要漏一两次（各种有水的没水的管线都能漏给你看），顶层天花板也被安装太阳能热水器搞的月月漏，装修噪音已经搞病了几个老人。 你猜猜其它没单位管着、拆迁户、价格两三万一平米、一大半出租户、50层的居民楼会怎样？ 第一波矛盾会在交房初始装修老化、各家都需要重新装修的时候爆发。 |
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你不用几十年以后。 一般像烟台这样的小城市，普通高层十四五年前建造的，现在已经是贫民窟了。就是大家不公认而已。 特点是两个电梯四户，甚至八户往上， 只开一个电梯。电梯又小又抖，时常关人。 如果当初是塔楼，楼道顶棚是扣板的，现在就是这边有扣板，那边没扣板。 反正全靠玄学维护。 冬天没人铲雪， 冰封结界是日常生活。 ======================================= 我非常不赞同高赞说的一切指望物业。 其实物业什么都管不了。 即便足额缴纳物业费，现在到头来这一类老小区在现实生活中还是要靠众筹。 能维持最低限度居住水平就没问题。 毕竟现在电梯也国产化了，众筹下来没多贵。 时常有不同意换单元门和电梯，而要蹭钥匙的业主出现。 大家早就见怪不怪了。 |
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认为房龄上了三十年就有很高的风险变成贫民窟、大多数人终将逃离“老房子”，其实还是在用房地产快速增长的惯性思维思考问题。 同样的问题换到国外城市，问这些持有贫民窟论的人，为什么五十年的大楼还保养得不错并且依然在住人，他们会告诉你这里的物业费非常昂贵——关键的差异在于住户对物业费的认识。 毫无疑问，现在的中国人整体上是不喜欢交物业费的。无论是已经购买商品房小区却想方设法逃避、拖欠物业费的业主，还是中介吸引人买老小区用的“没有（或很低）物业费”的话术，都将这一点体现得淋漓尽致。 是大多数业主无力承担物业费吗？根本不是，即使是四五线城市的现在已经大幅跌价的房子，绝大多数房子每年的物业费依然买不了房子本身一平米的面积。再看贫民窟论者常用的一个说辞——“有条件的人都搬到更新的房子去”，那么这里的“新房”与物业费哪个更像是不易承担得起的呢？想明白了这一点，就接近了问题的本质。 实际上，日本人当然不是天生就老实守规矩喜欢交物业费的，中国人当然也不是天生就喜欢欠物业费不交的，没有那么多特殊与特色。能让大多数人作出倾向一致的选择的，只能是事物本身的客观特征。这个客观特征，最主要的有房地产的发展阶段与城市规划的引导两方面。 房子永远涨——卖老换新权当投资 虽然说“房住不炒”，但房产天然具有居住属性与金融属性的双重属性是事实。中国刚刚告别地产大规模扩张的发展阶段，在这之前，房产的金融属性是非常强的，居住属性则只是依附于它——所以才能撑得起贫民窟论者讲的“有条件的人都搬到更新的房子去”。 在房产成倍增值的情况下，虽然换新同样需要支付差价，但这部分差价其实可以完全被视为再投资的资本金，而非为提高房产居住属性（即居住舒适程度）而支付的服务费。在这样的情况下，最有利的选择当然是只享受每套房子最崭新的时间段，然后就把它转手卖掉换新，如此在资产价格水涨船高的情况下也能不断获取更优的居住舒适度。 换新房花出去的钱成为了投资，并且还在增值，谁还愿意通过纯粹的购买物业服务来换取住房的舒适？ 但是，这个过程刚需一个前提，即“房子永远涨”，房产至少要有相比于劳动力价格更明显的上涨。如果房产相对的涨幅更小，甚至在一定时间内名义价格都出现了下降，那么此时为卖老换新支付的差价就无法被视为再投资的资本金，而完全成为提升居住舒适度的服务费。 现在，这样的前提已经非常不稳定了，我们也能够发现在近两年大量的装修公司开始转型老旧住房翻新。当然，这里有很大一部分毛坯交付比例下降的因素，但买卖是双方的，现象的背后必然也有更多的人逐渐更倾向于改造自己的老房子，而不是加价换新。 城市规划的引导——对老房子的制度性歧视 前面的部分，相对而言是比较客观的规律作用于实际的结果，在快速城镇化过程中，房产的金融属性明显增强是无法避免的结果。 但是，后面这部分，就完全是受有意识的引导造成的结果。“老房子”在目前如此被污名化，是因为城市规划过程对老房子是有制度性歧视的。 这种制度性歧视体现在两方面： 其一，为支持城市搞新区，将城市的资源通过城市规划过程，合法地从老城区的老房子带到新区。这个过程，所有的中国城市都经历过，只是于一二线城市而言相对温和，在三四线城市就更加直截了当。 其二，不及时提高物业取费标准，放任其维护标准长期处于低水平，老房子附属设施加速老化、有条件人群加速搬离并非是“纯天然”的结果。很多人认为老房子物业费低是优势，其实不然。 这里就又不得不提到在国人心中根深蒂固的小农思想：只重视自己的、眼前的利益而看不到长远的事情。以为自己不交少交物业费是占便宜，这样钱能全部花在自己家里。殊不知自己的房子并非能够脱离大楼存在，环境恶化自己也终将受损。 但是，这种制度性歧视并非能够永久起作用。支撑地方大造新城的两大因素（大量新进城人口、充分的发债权）均已不存，地方上再无力通过城市规划手段大幅挪移城市资源。 目前已经有越来越多的老小区居民愿意通过花钱改造的方式提高居住体验，这是变化的第一步。下一步也是最后一步，就是居民开始愿意把钱花在公共的部分，实际上这一部分的费用经过平摊是非常易于承担的，并不是天价。日本人当年也是经历了大建住宅阶段的，一切只需要时间来改变。 住宅建筑的真实生命周期远长于五十年 很多人认为，既然建筑的设计寿命是五十年，如果存在质量问题，实际寿命肯定更短。其实这只是不了解实际情况产生的误解，五十年是设计使用年限，过去的很多建筑连这项标准都没有，已经使用了更久。 在建筑质量上，人们也往往容易厚古薄今，说过去的建筑质量好，现在不如过去。其实，过去的建筑质量总体上根本不及现在，质量最差的那一批没建成多久就赶紧拆除了，到显得留到现在的像是质量过硬的一般。 并且，普通人往往将附属设施的寿命与建筑本身的生命周期混淆。如外墙保温、非承重内墙、水电管线、电梯这些部分，这些设施的寿命本身就短，需要不断维护（所以长期维持过低的物业取费标准必然导致老小区观感过差，以引导购买新房），并不会影响建筑的结构安全。 新世纪以来的住宅建筑，只要维护得当，排除意外因素（灾害），绝大部分都能够有一百年以上的生命周期，足以覆盖首任房主的有生之年。 未来的结局：绝大部分人无力换房，将长期居住在现在被称为“潜在贫民窟”的房子里 如果说现在的老破小和高层新房将来会成为“贫民窟”，那么将来大部分人依然会住在这里。 从前面的几点情况我们知道，在“房子永远涨”逻辑下很多人都能够卖老换新，并不是因为这一过程的成本很低，而是因为支付的差价可以被视为再投资的资本金。但这一逻辑并不会永久成立，如果将差价完全视为为了改善居住条件所支付的服务费，那么能够卖老换新的人就所剩无几了。何况过去卖老换新的老都有新市民接手，未来已没有这么多新市民。因此绝大部分人根本无力换房，只能从改善已有房产上作文章。随着“房子永远涨”趋势一起改变的，是已经有越来越多愿意花钱做旧房改造的人。 进一步地，花钱做旧房改造，只是愿意为私人空间部分支付服务费，而公共部分的老化速度要比私人空间部分更快。因此，公共空间环境的恶化，也将倒逼业主不得不逐渐同意为公共部分的维护支付（更多）服务费。 走完这两步，就是今天的日本人更“愿意”支付服务费的结果。贫民窟论者最关键的两个论据，即“有条件的人都搬到更新的房子去”和“维护不到位”，都是以刻舟求剑的视角得到的历史局限的结论，而现实情况始终在变化。 如前文所说，没有那么多特殊与特色，不是中国人天然地不愿意交物业费（维护费），而是在种种因素下，将钱尽可能投入到卖老换新的差价部分才是利益最大化的选择——而这种选择是被乐于见到的。 |
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嗯，这就是风险啊 所以我看到高层都怕 别说高层，我都想给老爸老妈换个房子，换到底层去 虽然老爸老妈住的也就是8楼（总共9层），但是有电梯，维护起来就是折腾 你说全都是高层 这个也不尽然，国内还是中低层的比较多 |
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越是高层小区，人数就越多，越容易产生“劣币驱逐良币”、“公地悲剧”。 高层住宅小区的命运是这样的： 随着房子慢慢地老化，居住体验变差，房子价值下降，有钱人会把房子降价卖给（或出租）稍微不那么有钱的人。随着时间的推移，不那么有钱的人又会把房子卖给穷人。 而穷人们又没钱把房子重新装修，并且人口老龄化的到来，对房子的需求又不旺盛，高层住宅小区的拆迁成本又非常高，所以房子只能不断地转手给更穷的人，最后只能沦贫民窟。 目前中国旧的高层住宅小区价格降价还不明显，一方面是房价过去二三十年主要还是上涨为主，导致大部分人仍然对房价仍然保持乐观的态度，其次是因为住宅跟学位绑定，而中国人又有不能让孩子输在起跑线上的坚定信念，如果取消学区房，或者附近的学校搬迁（比如新生人口少，逐渐导致入学人数少，这会也可能让学校搬迁，或者是把部分教学资源迁到其他校区），当居住成为了房子的主要价值，很多高层都很快沦为贫民窟。 如果要买房，我的建议是： 一定要看周边的产业，看这些产业里的从业人员，是否会不断地涌现出能在周边置业的人。 所谓的学区、医院，政府都可以通过政策来调整，但这些地区的产业，如果很高端且强大，政府很难对其进行转移。比如有些产业集群的地区，其他地区地再有吸引力，也很难让它整体迁移，能够挖角其中个别的企业，就已经非常不容易了。 高层住宅，房子套数往往会很多，如果周边又没有有足够有吸引力的产业，后面甚至可能连出租都成问题。 |
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回答个几个类似相关房地产的问题吧，但是有一部分被删除或者隐藏（本人可见）了。 高层住宅99.99%都会平民窟化。高层住宅是一种非常奢侈的居住方式，需要大量的后期维护和严格有效社区公约。从立法执法到居民对物业的交叉式严格的审计和管理。 参照国外发达经济体的电梯高层公寓，国内就算打个折扣，住户一年也起码要缴纳小几万的物业和房屋修缮费用（费用还会逐年增加）。并且有整个社会交叉多层次的市场和监督体系，保证这些钱实实在在的用在高层电梯公寓的维护使用上。才能维持其相对优良的居住体验。 而以上这些条件，国内一条也达不到。短则几年，长则一二十年。其后果，就可想而知。 现在国内对高层住宅的后续维护上，无论是立法还是监督，还是对物业的管理，都是缺失的。各方利益完全无法协调。公地悲剧也无法避免。 作为一般的中产，最经济和有效的方法，其实是租赁住房。一是可以居住房屋质量最好的年限。二是如果遇上房屋有邻里纠纷和质量问题以及环境纷扰，可以最低成本的迁移。 如果非得一定要购买的话，那首选有底商并能持续盈利的高层。遇上拖欠物业和公共维护扯皮（必然会发生），有盈利能力的底商存在，至少他为了正常持续经营，能做到起码的托底。 其次，可以的话，选择低层的政府干部居住小区，虽然可能老旧点，但其实后续的维护和保养要好得多。因为在资源和财政有限的前提下，各种政府相关此类的民生工程支出，绝对是最优先修缮和维护更新此类小区基础设施。 国内生活其实步步荆棘，所谓多算胜，少算不胜，而况故无算？ 天生蒸民，其命匪甚。糜不有初，鲜克有终。 谅天道之昧昧，嗟生民之浑浑！ |
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不要老用过去的思维方式预测未来…有可能我们真的会给世界一点小小的中国震撼 |
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这个说法错就错在，我国都没有贫民了，哪来的贫民窟？ 问题所说的“高层住宅”，我默认你指的是54米（18层左右）以上的一类高层建筑（以下简称大高层），如果说10-18层的小高层（二类高层建筑）也不行，这天就没法聊了，至少二线城市以上主城区小高目前还是比较稀缺的。 |
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《建筑设计防火规范》2018年版（GB 50016-2014） 城市化的下半场，是人口和资源向大城市集中，小城市衰落可能会成为大概率事件。但是一线城市、核心地段，依然会有其稀缺性，高层住宅依然会比较普遍。 大高层的问题，比如年久失修、维护成本高，并不是绝对的。只要物业靠谱、住户素质比较高，维保也可以做的不错。一线城市核心地段，超高层豪宅，可能会维护的很好。但如果物业差、租户多，也会破败。大高层也会有个分化。 实际上现在很多改善盘物业反而是赔钱的，因为物业费有限价，有的开发商搞高低搭配，其实是高层住户出了物业费大头。 大高层越来越不受欢迎一方面是居住舒适度肯定要差一点，密度大、吵杂、等电梯，刚需大高层做二梯四户以上，户型、采光、得房率都有影响。另外是拆迁难度比较大，棚改肯定先紧着老破小多层建筑，因为密度低，土地价值高。 未来怎么看，我感觉大部分的高层住宅会成为一个刚需的聚集地，可能居住属性一般，但可能作为年轻人在大城市安家的第一站，价格相对比较亲民，学校、通勤、户型大概率也比保障住房还要好一点。我这么说是不是比贫民窟听起来要更容易接受一点？ 大高层要不要买？ 三四线及以下不用说，早就限高了，18层以上住宅前几年都不让建了。中小城市大高层碰都不要碰，宁愿不买都不要上车，已经持有的能置换就置换。 二线城市大高层可能要纠结一点，我的观点是尽量不碰吧。现在二线有一个趋势，是N-1位置的小高、洋房，受欢迎程度越来越超过核心位置的大高层。因为改善的需求是尽量没短板，位置还行、户型更好的低密产品，居住舒适度会更高。 一线城市咱没混过，咱也不清楚。感觉高层如果地段、产品和物业都靠谱的话，应该还行。 |
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去年过年期间，我去一个县域的小区和朋友聚会。 一进他们小区，我就感觉到一股冷清气。 因为是晚上到的，我就就顺便看了一下亮灯情况。 本应当灯火通明的过年期间，他那里的灯光是星星点点。 没有人气。 这也是我感觉到冷清的原因。 那个小区位于县城的边缘，虽然是边缘，但定位一点也不边缘，物业费超过3块钱每平方米。 整个小区大概有二十多栋楼，每栋有三十多层。 房子是不少，但与入住率形成鲜明的对比，更加显得冷清！ 这还是过年期间，平时就更不用说了。 在等待其他朋友来的期间，有人敲门。 打开门一看，是物业的。 物业的工作人员面带笑意，首先是说拜个早年这类的吉利话，然后说现在交物业费可以送米送油。 我那个朋友很客气地回绝了，说现在有朋友在，等过完年再说。 物业走后，从朋友口里得知，他一年的物业费接近5000块钱，他有4年没有交物业费了。 对于大城市而言，一年5000的物业费可能不算多。 可是，小区所在地的工资一般也就两三千。 而这位朋友在买房前，收入还比较可观。但后来公司效益不好，收入锐减。 抛开房贷，每年的物业费都是一笔头疼的事。 而更头疼的，应该是物业了。 找那些长期不住在小区里面的人收物业费，只怕是更难。 当物业收不到足够的物业费，就不能正常经营，也就只能撤了。 安保、绿化、保洁且不说，在小区里，电梯是必不可少的。 后期的维护、更换，都需要不少的钱。 对于不住在这个小区的业主来说，电梯坏了与他们没有关系，反正他们不用。 凭几户或者十几户的能力，是不足已负担起这个费用的。 这个时候，面临着一个选择，是每天走路上下楼还是搬到别的地方？ 从他家里出来，经过县城的老城区低层小区，发现，灯火辉煌原来是存在的。 对了他的房子，市场价也已经比买的时候价格低了。 |
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不同地方的高层不可混为一谈，汤臣一品是高层，小县城的恒大碧桂园小区也是高层，显然前者会在各路“宝总”手里反复流转，后者大概率沦为贫民窟。 所以高层会不会成为平民窟，还得看它的主人是谁。平民家的高层贫民窟化是不可避免的。 |
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这种论调多半是突袭看多了。 |
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现实世界，哪来那么多烂尾楼给你做贫民窟啊。 |
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面对此类论调，首先你得明白所谓大众舆论的特点和性质。网络主打一个情绪叙事，不看是非科学只看立场，谁能提供情绪价值谁就是所谓主流论调，所以，关于房地产，药丸，庞氏骗局，暴跌……之类的论调才受最大多数人的欢迎，你看这类论调从2000年到现在变过吗？根本原因是恨锅，这锅吃枣药丸，明白这一点，不再有迷惑，接下来才是技术层面分析。 其实按照这种分析依据，所有小区都有沦为贫民窟的可能。 这几年城区和近城区比较好的住宅小区基本上都是高层。以杭州为例，比如我家附近的白马公寓、昆仑公馆、城市芯语、银马公寓、武林外滩、武林一号、深蓝广场、远洋公馆、西溪公寓……基本上是杭州比较贵的商品房了，差不多8-10万一平甚至更多，将来都要变成贫民窟？我家附近类似的高层，房价在6-8万的更多。炙手可热的地方，申花、转塘、蒋村、科技城……基本上都是5-8万的高层，下沙和滨江热门地段基本上都是全是高层了，都要变成贫民窟？ 倒是我家附近的低层，翠苑、朝晖、德胜、大观、米市、仓基、石灰桥……好像已经有了贫民窟的体貌特征，准确来讲应该是平民窟。 是不是变成贫民窟，关键看城市、地段、经济发展情况等因素，跟高不高层没必然关系，香港几十年的高层豪宅变成贫民窟了？北上广深高层豪宅变成贫民窟了？ |
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我说一下我身边的故事，也许可以回答你。 1991年，我读小学一年级，第一次看到高楼，那是在我们村北400米的地方，县里的啤酒厂给职工盖的家属院。七八栋楼吧，每栋都都有6层。而我们的小学就在边上，全是红瓦的平房。那一对比，感觉啤酒厂家属院真的是高端大气上档次。从家属院走出的人，也让我感觉那时牛气的不行，似乎都高人一等。 去年，我回老家。想再去小学看看，我妈说，有啥好看的，早就没有小学了，那边都改为敬老院了。我溜达过去，那边确实一堆靠在红瓦砖墙下嗮太阳的老头。隔壁的啤酒厂已经倒逼好几年，家属院早就没人了。和老人闲聊，说，有钱的厂领导，人家十几年前就搬市里去住新房了。酒厂效益不好，很多人离职，也陆陆续续都搬走了。这家属院，要电梯没电梯，要地暖没地暖，窗户还小，谁还住啊。 这可是1990年盖的房子啊，30年过去了，这里没成平民窟，成了荒凉地。 可当年，我每次放学去同学家一起写作业的时候（有同学是酒厂家属院的），都觉得要是我家有这么一个房子该多好啊。 另外，在我们村前面1公里的地方，10年前吧，盖了很多的商品房。最低的6层，最高的是18层。去年回老家的时候，去看了一下我高中同学（10年前，他在这里买的房子）。我同学给我抱怨说，这房子自己想卖了，我说为啥？他说，这房子户型不好，另外，现在学生减少，学校合并，周边没有好的小学，自己每次送他儿子去上学，要开车去市里。也很麻烦。更关键是的，现在小区里有100多户业主在卖房，现在他这个户型，98平米，45万，还没人买。超级郁闷。更气人的是，他们小区周边很多的商铺都荒废着，没人租，自己现在买东西，非常不方便。要么在网上，要么要回到农村老家集市上去赶大集。所以，我这同学就想卖了这房子，到市区买个房子。 看到了吧，一些三四线县城偏远市郊的房子，很快也会被抛弃。不是因为房子不够新，主要是因为周边基础设施不配套，生活不便利。 我国最近20年，盖了非常多的高层住宅。但随着人口的减少，人口的迁移，偏远地方的房子，会沦为“坟场”，周边基础配套不行的楼房会逐渐降价甩卖，被人逐渐抛弃。人口会越来越集中到大城市和大城市的周边。 中小城市的高层，没人会要了。你说那洋房呢？只要人口外流，没人住了，那花园洋房也会是钢筋混凝土的“坟场”。 而核心大城市呢？ 我觉得，大城市周边的密集高层以及市中心的老旧高层小区。那些没采光、物业差、房子老，户型奇葩的小区，一定会沦为平民窟（不能叫贫民窟）。成为社会基层务工就业者的必选之地。一旦这些人富裕了，就会立马搬走。就如当年的九龙城寨，那是所有第一次赤手空拳闯荡香港人的栖身之地。 然而，那些位置好，户型好，采光好，物业服务好，周边基础配套好、环境好的小区。就算是高层或者超高层，那又怎么样？还是会有很多人趋之若鹜的。比如上海汤臣一品，现在是高层豪宅，20年后应该还是豪宅。 所以，高楼会不会成为平民窟，这要具体看。 城市都没人了，你的高层楼房能成为一个平民的栖身地，已经很不错了。就怕穷人嫌弃，懒得住。 |
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如果评选2023年楼市10大事件，存量房贷下调、首套房认房不认贷、绝大多数二线城市取消限购、限售，以及万科被做空等事件，都有资格入选。 但其实这些大多是“短期事件”，或者是周期中的事件，过几年就会被大家遗忘。 真正能跨周期影响中国房地产市场的，影响老百姓“资产配置方向”的，是下面这件刚刚发生的事： |
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据新京报等媒体报道，在北京丰台出现了一个典型的老旧居民楼“原拆原建”的案例。 这栋46年楼龄的居民楼，在北京南站附近，也就是下面这张卫星图中红色箭头所指的位置。 |
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从媒体简短的表述看，这应该是一栋公房，产权归某单位所有。但这栋楼里有90户居民，大家一致同意“原拆原建，100%签约。 改造方案是： 1、拆除重建后将从原来的4层扩建至地上6层，增加电梯、无障碍通道等，适当增加室内使用面积，将厨房、卫生间布置在室内（原来是公共卫生间、水房，大家在楼道里做饭），改善居民居住条件。扩建地下空间，地下一层将用于商服空间，解决居民日常购物等公共服务需求。 2、拆除重建的资金来源是：市区两级政府补贴合计约1111万元，产权单位主要承担扩建地下室的费用，居民则主要承担增加室内面积的费用，三方共同出资，最终实现改建资金的平衡。 3、由区房管局、区住建委、区规自分局、西罗园街道、丰台城市更新集团以及居民代表等共同成立了改建工作专班推进工作，探索了一条老楼新生可复制可推广的“更新路径”。 房子老旧之后，往往有拆除重建的硬需求。但此前的旧改方式，是引入开发商来做，原住民基本上坐享其成，开发商获利的前提是增加容积率。 比如，原来这块地有1万平方米的住房，旧改后增加到2万平方米，开发商承担全部旧改费用，通过卖出多建的1万平方米来收回成本、获利，政府在这个过程中获得税收，增加GDP。 但不是所有房子都有增加容积率的空间，多层小区还好说，天生容积率就比较低。如果是高层小区，容积率本来就高，就没有了提升的空间，很难旧改。 所以在N年前，我率先提出了一个观点：如果不能创造出“原拆原建”的旧改新模式，高层小区老化之后可能变成贫民窟。而多层小区，由于容积率比较低，所以“多了一条命”（有一次旧改机会）。 在全球范围内看，还没有任何一个国家或地区，在短时间里建设了如此多的高密度小区。这些高密度小区在30年、50年之后怎么办？ 所以，中国亟需探索出一条“原拆原建”的路子。 北京这个案例，对全国有很强的示范意义。 或许有人会说，不对吧，北京这栋“原拆原建”的住宅很可能是“一本证”或者全部房产归一家单位所有，住户其实是租户，所以他们容易达成共识。 的确，从北京日报的报道看，这栋楼有“产权单位”，建设于住房尚未商品化的1977年。这种房子，在京津沪等老城市其实很普遍，被称为“老公房”（老旧的、公家的房子）。 “老公房”的产权归当地房管局或者国企，但租户的“租住权”远大于普通商品房的租户。 比如你买了1套房子，出租给某人，你可以在合同期满后让他离开，另外租给其他人。但在京津沪，老公房不是这样玩的。只要租户愿意，他可以永远租住下去，而且租金还比较优惠。房子出现大的问题，需要维修的时候，是房东来出钱。真的要清退租户的时候，还需要补偿。老公房的使用权，还可以计价转让。 比如我们常听说，北京的胡同搞腾退，离开的住户每平米动辄补贴10万到13万元。千万别误解，这些拿补偿的人不是房东，而是老公房的长期租户。如果他们拥有胡同里房产的私人产权，那绝对不是这个价格。 因此，老公房的“原拆原建”跟城中村拆迁，以及商品房小区拆迁，难度是一样的。 “原拆原建”的最大的好处是， 不提升容积率的情况下，保证了房子可以通过翻新“迎来第二、第N春”，甚至“万寿无疆”，避免了房子因太老而沦为贫民窟。 这样，商品房的价值将大大提升，因为它的寿命几乎是无限的了！ 对于大城市的房子来说，“建筑+装修”成本在房价中占比非常小，以北京为例，房价动辄每平米10万元，但建筑安装和装修成本每平米很难超过1万元，甚至只有七八千元。 或许有人会问：通过原拆原建，固然为几乎所有的房屋提供了一条翻新、续命的路子，但土地使用权到期了怎么办？ 住宅的土地使用权一般是70年，如果你在楼龄60年的时候“原拆原建”，房子固然新了，但土地使用权只剩10年，将来如何解决。 说实话，国家尚未拿出具体方案，但有一个原则是明确的：土地续期不能价格太贵，应该远低于新房中的土地价格。 民法典中的规定是：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。后半句说的“依照法律、行政法规的规定办理”，尚未有明确说法。 最近几年，有些早期批租的、年限不足70年的住宅出现了土地使用权到期，一般是两种解决方式： 1、缴纳很少的钱，延长土地期限； 2、2016年，当时的国土资源部给出了“两不一正常”过渡性办法处理，具体来说就是：不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）办理相关手续”。 这意味着，土地过期后，商品房仍然可以继续使用或者转让。 未来的解决方案或许是：第一轮70年土地使用权到期后，以“按年缴房地税”的方式解决。 也就是说，未来的房地产税或许是两个税率：70年土地使用权尚未到期的，按照低税率执行；70年土地使用权到期的，按照高税率执行。若如此，事实上就实现了住房的“准永久产权”。 在人类城镇化历史上，只有中国出现了如此高密度的城市、如此海量的高层建筑小区。 由于高层建筑小区很难通过“增加容积率”的方式旧改，所以“原拆原建”将是未来旧改的主要模式。 在这个模式里，住户分担一些费用，政府补助一些费用，政府强力推进，才能保证旧改的成功。 产生海量高层建筑小区的是“强政府模式”，解决它仍需要依靠“强政府模式”，否则高层小区很难不沦为贫民窟。 看懂了这一点，你才能明白，为什么我说北京丰台这个“原拆原建”的案例，是房地产发展历史上的里程碑，是远比“存量房贷下调”还要重大的跨周期事件。 它对于房地产是重大利好，老房子从此有了低成本“焕新”之路，可以通过“原拆原建”跟上时代（包括户型更新、配套更新、外立面更新等）商品房的寿命几乎是无限期的了。 政府为了推动原拆原建，不仅会补贴资金，可能还会“补贴面积”（房本上登记面积和实际面积略有扩展），以鼓励旧改。 |
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首先，我国不存在贫民，所以自然也没有贫民窟。 其次，你说的应该是指居住体验体验极差，包括但不限于电梯不能用，绿化全杂草，垃圾难得收一次，漏水没人修等等。 很多人都说要分地段，但这得有一个前提，就是对长时间不交物业费的房子，物业有权直接法拍以补足物业费，否则不论地段，居住体验大幅下滑的概率都极高。 |
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错误的理论通常都有bug。 传统共识：未来人口减少，住房需求减少，部分有钱人民搬离高层，向低层洋房别墅集中，剩下的人不足以维持高层大厦的基本维护，最终变成贫民窟。 听起来很美好，但事实上，第一步就不成立。 人口减少≈小城市无法维持基本公共开支≈断公交断地铁断水断电断快递≈人口进一步向大城市涌入。 总人口减少反而加剧了人口的集中，除了热点城市，其他其他地方无论是高楼大厦还是洋房别墅，通通都会变成无人区。 所以从一开始高楼大厦变成无人区这个概念就是错的。。。因为他们认为人员只会等比例的缩减，绝对不会集中。 那么结论就只有一个，热门地区永远不会成为贫民窟。。。哪怕到了寿命拆除重建，重建成本也无非是20万一套。。。 |
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历史上，我们已经见证了两次救市成功的案例，而现在，第三次救市已经悄然而至。不禁让人思考，房价是否还会继续上涨呢？ 回溯历史，第一次救市发生在2008年，当时采取了一系列措施来刺激经济，包括投入4万亿用于基础设施建设，以及棚改等民生工程。此外，还降低了首付利息等金融政策，这些举措促使房价首次出现了高速上涨。 第二次救市则是在2014年，再次实施了棚改和货币安置等政策，降低了首付利息等金融政策，这一系列措施再次推动了房价的高速上涨。 而现在，我们已经迎来了第三次救市。再次实施了棚改和货币化政策，并超发了30万亿的货币。此外，还放松了限购和降低了首付等金融政策。这些举措是否能够再次推动房价的高速上涨呢？ 然而，我们需要理性思考。虽然这些措施都有利于推动房价上涨，但是房价的涨跌并非单一因素所能决定。在市场经济下，房价的涨跌受到多种因素的影响，包括经济发展、政策调整、市场需求等等。因此，我们不能简单地将历史经验套用到当前的情况中。 总的来说，房价的涨跌是一个复杂的问题，不能简单地用历史经验来预测。我们需要综合考虑多种因素来做出判断。 |
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贫民去哪，哪里就是贫民窟，和房子高低无关，汤臣一品会变贫民窟吗？ 很多十几年前的洋房，原来买房的大多数卖掉置换了，电梯都没有。租房子的一大堆，照样变贫民窟。 广州的珠江新城，珠江公园附近全是高层小区甚至有些五六十层高.会变贫民窟吗 |
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