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[商业财经]春节假期重点 10 城新房日均成交量同比下降 13.58%，创近五年新低，哪些信息值得关注？ |
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2月18日，各大机构公布了春节期间（2月10日至17日）重点城市新房及二手房成交数据。 据中指研究院统计，一线城市日均成交面积增长108%、二线城市下… |
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如果我们把视角再放大点，可以看出更多问题。 之前很多朋友在问，当前房子到底还能不能买？ 我个人觉得，当前房地产仍然有较大的下滑压力。在这个大背景下，不同城市的分化，是当前房地产的一个重要特点。 我们可以从去化周期来说明这个问题。 去化周期=商品房待售量/最近12个月月均成交量。它反映了商品房库存和销售情况的关系，可以简单理解为，当前的房子按现在的速度要卖多久才能卖完。 之前住建部下发过一个文件，规定： （1）去化周期在36个月以上的，应停止供地； （2）36—18个月的，要适当减少供地； （3）18—12个月的，维持供地持平水平； （4）12—6个月的，要增加供地； （5）6个月以下的，要显著增加并加快供地。 按照这个规定，我们可以理解为： 去化周期大于18个月，说明房子不好卖； 大于36个月，说明房子非常不好卖； 去化周期小于12个月，说明房子好卖； 小于6个月，说明房子非常好卖，供不应求。 下图是主要城市（一线和二线）的商品房去化周期（国盛证券统计，数据为2023年10月）。 |
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按照上述标准，主要一二线城市中： （1）去化周期超过36个月的有8个城市。这些城市都是房子非常不好卖，按住建部之前要求是应该停止供地的。太原的去化周期更是高达124.7个月，按照去化周期的定义可以理解为，按照当前的库存和当前的销售力度，要把所有存量房卖完，需要10年零4个月的时间。 （2）去化周期在18-36个月之间的有20个城市。这些城市的房子也不好卖，按住建部之前的要求应该限制供地。 这些城市包括了除上海之外的所有一线城市，以及主要的省会城市。 （3）去化周期在12-18个月间的有五个城市，分别是成都、苏州、青岛、济南、南昌。 （4）去化周期小于12个月的有四个城市，分别是西安、上海、合肥、杭州。 去化周期长，正常情况下说明房子不好卖，去化周期短的城市，是否就能买呢？这也不一定。是否能买，还要看你的购买原因。如果你是买来投资，除了去化周期外，还需要考虑城市的能级。 比如，如果仅仅看去化周期，去年去化周期最短的是唐山，仅为3个月。但是，很少有人会考虑在唐山买房投资。 实际上，当前情况下真正能抗跌的还是核心城市核心区域。我们从土地成交价看。按国盛证券统计，“2023 年1-10 月，一线城市宅地成交楼面价为24379 元/平，同比提升8%，较2021 年提升50%……三线城市成交楼面价为3347 元/平，同比提升11%，较2021 年略降2%。” 从中可以看出，市场对一线城市还是相对看好，在这样的大环境下，一线城市土地成交价格仍较2021年大幅提升。同时还要注意，核心城市本身也有很大分化，核心区域仍然可能被看好，但是周边区域已经不可遏制地下滑了。 以济南为例。国盛统计了济南去年10月的10个地块，其中三个地块溢价超过50%，六个地块溢价为0。这说明同一个城市的分化也是巨大的，部分区域被看好，部分区域被彻底冷落。 |
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整体而言，当前情况下，去化周期太高的，我觉得压力很大，去化周期不大但是不是核心城市的，我觉得如果要投资其实买来也没啥用，去化周期不大的核心城市，目前看非常少，这种城市也不是所有地方都能买，基本也就核心区域好一点。 之前，哈尔滨说什么小金豆去他们那里买房，我看了看哈尔滨的去化周期，2023年10月去化周期是63.4个月，也就是说按照2023年的节奏卖，一套都不建了，还要五年零四个月才能卖完。 小金豆，加油！ 本文结合我写的系列文章《地产资本的兴衰》一起看效果更好。《地产资本的兴衰》已经全文发布在“佐伊的读书圈”。 -------------------------------- 我是佐伊，一个关注财经和时政的博主 欢迎加入“佐伊的读书圈”，和数百名各行各业的星友一起学习，共同进步，多看路，少踩坑。 欢迎扫码加入“佐伊的读书圈”。如果无法加载，请反复点击即可加载。 |
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以下是七月以来我们讨论的一些问题，从复盘看，我们对经济基本的判断是正确的。 您可以点击以下任意一个链接，下载星球搜索“佐伊的读书圈”即可加入 或者点击以下任何一个链接扫码加入（二维码不能长按，只能用另一个手机扫码） 1、我们是通缩还是通胀：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/584444181444244 2、高盛《不可能的三位一体》：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811511851128522 3、去美元化和国际货币变革：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588288528842414 4、全球上半年经济回顾：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811511155488542 5、居民钱都去哪里了：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411848521254248 6、一线人员讲讲地方债的现状：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211858145482421 7、7月会议解读，如何判断当前的经济形势：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411842482228418 10、怎么看待当前的消费下滑：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211881255128211 11、全球产能过剩现状：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411858451521258 12、《经济学人》分析如果信托全行业暴雷对经济有多大影响：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588144255448114 |
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能买得都买了，买不起得白给怕也供不起！ 以后还会跌，我看这才刚刚开始。 24年会加速下跌，刚需买房的等25年再买，至少节省20%…… 马云早就说过，房价如葱，大家不相信，付点学徒费是应该的！ 旅游，看电影都是低端的消费，说明大家还是理性的报复 |
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全球房价公认的衡量标准是收入比和租售比，不懂可以去查查啥是租售比和收入比。按这个公认标准，北上广1万合理，二线3000到5000，三四线小城2000以下。 天下没有不散的宴席，房地产这场盛宴该结束了！ 人一辈子有3万天，为银行打工1万天，何必呢？有住就行了，何必为难一家人呢？ |
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去年新生人口九百多万，实际出生七百多万，，一切给孩子让路！ 不买房、不结婚、不生娃、不办丧，不留碑，钱生前全花完，哼！套不住我吧…… 大家都先别买，只要大家不买肯定还会降价！ 团结一致坚决不当房奴，拒绝房赌毒从我做起…… |
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很多人还在期待今年和去年一样，来个小阳春呢。 看样子，要三月飞雪、万里冰霜了。 |
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中国M2一直在增加但是房价却暴跌了，通货紧缩也越来越严重。中国GDP发展靠一手发债，另一手印钞，中国2023年的GDP按美元计算降至17.7万亿，与2022年相比减少了至少1000亿美元。中国猪肉价格跌回2013年的水平，买房抗通胀的人不仅抗了个寂寞，而且把债务通货紧缩给整出来了，最惨的是在通货紧缩的时代房贷是最大的负债也就是最大的负资产，房子作为最大的负动产长年累月吞噬房奴的现金流。 深圳鼎益丰理财爆雷在深圳金融圈具有压倒性的地位，深圳土著房东们都信这个神棍，手里有点闲钱都投给他资金规模以千亿计。鼎益丰爆雷对深圳的房东人群后果是灾难性的，连锁反应会非常恐怖。大量的房东是从银行套了经营贷款然后钱投给鼎益丰，挣幻想中的30%的高额回报的。2024年大量深圳房东土著资金链断，这下就完了，一切全都完了！深圳房价会因为鼎益丰爆雷而继续暴跌，量价齐跌，无人接盘。深圳房租也会跟着暴跌。 2024年中国房企继续二次爆雷，N次爆雷！万科被实名举报偷税漏税超千亿元！而且万科拒绝交账目供检查！面对激增的债务，万科借新还旧拖延时间，美其名曰“延期去杠杆”！国际债权人正式申请碧桂园清盘！ 中国房地产是一个已经着火了的电影院，所有人都看到了大火，卖掉房子的人已经拿着现金逃出电影院了，而二手房业主走不了，他们还在焦急地等待下一个人买下自己的座位。 房奴是怎样炼成的？人最值钱的就是青春，青春对于每个人来说都只有一次。人的青春应该这样度过：回首往事，他不会因为买房接盘而悔恨，也不会因为当过房奴而羞耻；临终之际，他能够说：“我的整个青春和全部精力，都献给了世界上最壮丽的事业——为刺破中国房价泡沫而斗争！” 房奴忍气吞声每天辛苦打工劳动所得却绝大部分用于还房贷了，这种人下人的生活是没有尊严的！中国内需萎靡不振，实体店干不下去，除了中国老百姓被房地产搜刮干净导致没钱消费以外，最大的成本就是房租成本，房租成本过高导致社会运行成本高，其本质依然是中国房地产对老百姓的经济剥削。房地产不死，大消费不兴；打倒房地产，经济内循环！任何炒作房地产的行为都跟挤压房地产金融泡沫，释放以大消费为主的内循环相违背，都必须严厉打击！ 香港北部都会区吸引250万人口的科技生活区，吸引深圳和香港人口，同时增加深圳和香港的土地供应，降低深圳和香港的房价。同理未来科技之城一线大城市雄安新区、上海临港新区、广西北部湾区、新疆自由贸易区等。互联网移动互联网的深化发展，对土地的平权效应，导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌，城市的中央商务区原本就缺乏活力，商业面积严重过剩，新冠大流行期间更加死气沉沉，新冠加剧了这一趋势。滴滴共享汽车的商业模式，远程办公、居家办公的新生产力都已经打破了地域壁垒，而互联网的最新形态元宇宙也会加剧房地产行业的长期萎缩。 |
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如果你没注意“重点 10 城”这个修饰语的话，你会觉得“同比下降13.58%”好像还不错。但是，请注意，就成交面积来说： 一线城市日均成交面积增长108%；二线城市下滑46%；三四线城市下滑29%。 重点10城中是包含了所有的一线的，也就是权重股极大的拉高了综合指数——“下降13.58%”。如果覆盖到70城或者全国，这个数据下降更多。 正好，原文中有25城的数据： 2024年春节假期，25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期下降约27%。 可以预见，城市覆盖的范围越大，同比下降的更多。 这还没完哈，因为同比的春节，去年是在1月份，看下图： |
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也就是说，如果是月度的2024年2月vs 2023年2月，那同比下降的还要更多。 当然，也不是完全没有好消息，二手房成交同比增速要明显好于新房。一是价格原因，二是有一定比例的消费者不是不买房，而是对于高质量交付没有信心。 |
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今年的特点是，一方面因为大家都回家过年或者出去旅游，导致一线城市没有出现春节购房潮。二是大家虽然回家过年了，但是返乡购房潮也没有出现。所以春节档虽然多了一天假期（实际上多两天，大年三十被公司也用来放假了），我看到这个新闻的数据说的是某些城市同比去年春节提升了多少多少——去年春节，2023 年春节，1 月底，那时候大家在干什么，我想大家是知道的吧？这个同比增长数据没有意义。 其实不管是房产投资还是自住，只要你的参考系里面有房价的因素，那么你就要考虑房地产的供需比是否合理。 首先你要关注的是，房屋自有率是多少。如果你 的观念停留在「大家都有房，所以房价肯定涨」or「我朋友买了 x 套房，ta 说一定会涨，我信ta」，那么朋友听我的，以后不要做任何跟投资有关系的事情。 其次你要关注的是，房价收入比，这是代表房价是否合理和合理的区间在哪里。我们是社会主义市场经济，儒家文化思想，确实跟国外人不太一样，所以你可以设置你觉得比较合理的区间去参考。 第三要关注的是，新增人口数量，这是代表房地产未来需求的多寡，这很好理解，人越多房子就需求越大，人越少房子需求就越少，甚至可能增加了供给（比如爷爷奶奶公公婆婆爸爸妈妈三个家庭各有 2 套房，但是 1个孩子，那么对于这个孩子来说总共 6 套的家庭房屋里，有 5 套多余的房子，如果不能稳定增值甚至不停掉价，那么大概率他要卖出3-5 套）。 第四要关注的是，大家的收入是否得到改善。收入增加带来了更强的风险承受能力和消费能力，显然也能提振新市民购房的需求。收入降低或者持平则可能抑制大额消费的冲动。包括买房。这也是我预测「美联储降息之后 6-18 个月，中国的房价可能阶段性企稳甚至有小小的反弹」的原因。 第五要关注的是，城镇化率。这一块其实科普很多了，我也不再赘述。 然后，你就能做出你要不要买房的决策了。 |
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掩耳盗铃没意义，如果说15年以前房价的上涨还可以归因为经济腾飞的结果，那么15年那波“涨价去库存”就是不顾后果瓜分国民财富的饕餮盛宴，未来多年都将为此买单。 |
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现在买超高层空中鸽子笼，等于给ZF官僚利益阶层挡子弹，是傻子就去接盘呗，非要你去买鸽子笼替别人挡子弹的女人眼见太肤浅，这样的人不娶也罢！ |
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这种时期和这种程度的下跌只能说明过去两年房地产市场的萎靡仅仅是楼市低迷的前期，过去多轮救市政策只是勉强防止了楼市的快速崩盘。 如今，楼市的成交量再次出现了大幅下滑，充分说明了各种救市政策只能起到避免崩溃的作用，并不能起到让楼市重回春天的作用，试图通过政策内容来分析楼市未来的走势，在如今的环境下相当缺乏逻辑基础。 更为严峻的是，去年3月的楼市曾出现过短暂的春天，房子的价格和成交量在小阶段内有大幅提升，最大的原因则是来自疫情的解封。不过从结果来看，彼时的这次上涨更像是回光返照，彻底消耗完了楼市最后的气数。 所以在去年高基数下，今年3月楼市的成交量恐将继续大幅下滑，如果跌幅过大，我们可能只会看到环比数据而看不到同比数据了。且这种连续的大幅下滑将宣告楼市扶持政策彻底破产，当地产市场的低迷将从前期来到中期，楼市的下滑速度会显著加快。 而对于房企这类十分依赖流动资金的公司来说，没有持续入账的现金流便会很快迎来债务危机，尤其是随着时间的推移，各种存量债务愈发逼近临期，这将导致越来越多的房企走向破产的边缘；尤其是对于没有国资背景的企业来说，债务没有地方政府和银行的兜底，一旦债务得不到展期，就只有破产这一条路。 站在老百姓的角度来说，无论未来是涨是跌，此时都不是买房的绝佳时机。在楼市已经明确进入加速下跌的周期中，我们很难得知到底哪里是底部，我们在此时买房的唯一理由便是笃定当下是最低点，很明显没有任何理论和逻辑能支撑现在是最低点这个说法，即便你真在现在买到最低点，也仅仅是运气使然。 在这种连续下跌的行情中，反而只有等到房子的价格反弹个20%-30%后才适合入手，只有当有这种明确的强势反弹信号出现后，才能证明楼市摆脱了下跌周期，才能证明楼市有能力摆脱下跌周期。如果连反弹20%-30%都做不到，那么又如何指望它重回春天呢？ 上述逻辑只在一种情况下不成立，即是楼市就出现那么一波反弹，随后又进入漫长的下跌周期。那么在反弹期买入反而增加了成本，且回本无望。 针对于这种情况，所以我们将反弹幅度设置在了20%以上，且是在小几个月内实现20%乃至30%以上的涨幅。能够在短期出现如此大幅的反弹只能证明是流动资金的偏好发生改变，进入楼市的速度加快，于是这便能对楼市的价格起到拖底作用。 而如果一直没有这样的反弹，那么就只能说这个行业还在下行周期当中，所有的抄底行为都只是赌运气，没有任何逻辑支撑。 事实上，如果我们把格局放大，把眼光放长远，便会发现楼市应该下跌。楼市作为一个低附加值产业，它挤占的社会资源太多，越往后面发展越是阻碍社会经济的发展效率。 许多楼市从业者看多后市的最大原因在于楼市捆绑了居民大量的财富，房价的下跌意味着居民财富的缩水贬值，因此社会不希望房价下跌，房价有坚挺的逻辑。 实际上这种观点属于固步自封，没有走出楼市这个圈子的狭隘观点。因为同样的情况在历史上发生过无数次，纵观300多年的工业文明，许多经济体在某一阶段都会有其自身的核心产业，并且社会财富牢牢地捆绑在该行业上。但事实证明，没有什么行业是不可毁灭，甚至可以说和人一样，行业也会寿终正寝，甚至需要寿终正寝来为【下一代】让路。 最后我们来看看对楼市正确的态度。 假如你是一个普通的工薪阶层，你们家掏空两代人几个钱包，在高位买的房子，如果房价下跌一半，可能你们一家人想死的心都有；但如果房价下跌一半，但你的收入水平涨到了每年20万、30万乃至50万，你们会有想死的心吗？ 不仅没有，甚至你们连悲观情绪都没有，不仅连悲观情绪都没有，你们甚至会加大每月的开销力度，原因在于你们对未来收入的预期上升了。所以房价下跌带来的悲观情绪和未来收入预期降低是相互捆绑的，在未来收入预期下滑的预期中，房子的贬值会加重悲观情绪。 而想要提升居民的未来收入预期，只能依靠新兴产业的不断崛起。像楼市这样的传统行业，其发展的边际效率已经显著降低。非常明显的例子则是假如现在楼市依然火热，我们花200万买的房子需要涨到400万才能实现100%的收益率；但我们在以前花50万买的房子只需要涨到100万便能实现100%的收益率。 而房子本身又是高价物品，这种边际效率的降低就尤其显著。假如社会经济活动只有买房这件事，房子从50万涨到100万，GPD增长100%，需要新增的货币量是50万；而如果GDP想要保持100%的增长，需要再新增货币量100万，让房子从100万涨到200万。相比于前面的50万，同样的一分钱，所创造的边际效率是显著降低的。 但我们如果开辟一个崭新的行业，那么这个行业无论是初始投资还是未来成长空间都要更大，同样一分钱投入到这类新兴产业中，能够创造的价值会更大，不仅如此，能够保持的高速增长时间也会更久。这就是任何经济体都必须进行产业升级的底层逻辑。 在产业升级的过程中，最大的阻力便来自传统产业。传统产业在旧的经济生态中占据了太多了社会资源（包括人力、物力、财力等），并且也提供着大量的资源（就业、投资等），从这单方面来说传统产业并不是百无一用。 但是由于传统产业的成长空间不再，它不能够给社会提供更多更丰富的资源，它的发展效率是显著降低的。站在人类生产力水平提高这个角度上来说，是必须要有新兴产业来替代传统产业的，就如同纺织工厂代替圈地运动中的农民和手工业者；就如同蒸汽机代替人力；就如同内燃机代替蒸汽机；就如同电力代替蜡烛。 实际上，坚守楼市的群体就如同古代那些不愿改革的贵族。我们站在上帝视角中经常指责那些顽固的保守派和旧贵族，批判他们目光短浅，甚至觉得他们固守旧制度的行为滑稽可笑；但我们当初在课堂上射出的这支嘲笑之箭，又何尝不是在今天射向了我们自己？ 当我们认为楼市提供了大量就业，带动了大量投资，促进了经济发展，便认为楼市不能跨不可以跨时，我们和曾经那些顽固的旧贵族又有什么不同呢？我们永远只看到了狭隘的利益，却看不到广阔的未来发展。 在无形中，那个嘲笑慈溪，质疑慈溪的人，在面对楼市是否应该为新兴产业让步，是否应该让出社会资源（人力、物力、资本）时，却又变成了慈溪。 想要拯救楼市，反倒需要楼市退出舞台，需要依靠新兴产业来开辟新的财税来源，提供新的就业岗位，创造新的经济生态，如此才能改变宏观经济的颓势，也才能实现让楼市软着陆的目标。因为在新的经济生态下，大家都忙着在新行业中创造财富和价值，根本没人愿意浪费时间纠结房子的涨与跌。 |
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前几天还在讨论春节楼市是否会迎来小阳春，还有专家在鼓吹政策好力度，当时我就说今年春节期间购房交易量会大幅度下滑，说实话只是下滑13.58%这个幅度还出乎我的意料，比我预想中的要好太多了。 中国名义上是一个统一的大市场，其实质上受限于户籍制度人群割裂的很厉害，职住分离、城乡分离的离谱，这就造成了每年春节的海量人群大规模流动，有上亿规模的人群是没有能力或者资格在自己所工作的城市购房、安家的，而他们的收入水平虽然没办法在所工作的城市购房却还是能在自己老家的城市购房，这就是前些年春节返乡潮置业的主力，这部分人在老家置业基于两点考虑： 1.打工人在自己工作的城市购房无望，可能是因为房价过高超出自己的收入水平或者限购政策没有资格购房； 2.老家的房子也水涨船高，一年比一年高，眼看自己收入不涨，房价疯狂上涨，再继续涨下去自己不光在自己工作的城市没有办法购房，甚至在自己老家的城市都没办法购房，被逼无奈选择在老家购一套房用于父母居住、自己养老或者投资使用。 但是目前房地产市场的行情以上两个促成返乡购房的因素都极大的下降了： 首先，一线城市的限购政策放松和房价的下调，让一线在一线城市工作的打工人也燃起一丝希望，是不是自己再奋斗两年也能在自己工作的城市购房而不是回老家勉强将就，一线城市的限购政策解除和放松对于其他非一线城市的房地动产市场来说绝对是利空而非利好政策，说一线城市的限购政策放松是返乡购房的利好绝对是蠢； 其次，二三四线城市的房价是全面下滑，以前那种购房急迫感已经下降，就算是收入没办法支撑在自己所工作的城市购房也可以等自己真需要这套房的时候再回到老家购房。 基于此房地产市场的下行一线城市的放松限购只会对二三四线城市雪上加霜，而一线城市的限购政策还没有完全彻底放开，会根据市场情况进行逐步释放，而这个释放过程就是非一线城市进一步失血的过程，春节的扑街会延续到整个2024年。 总之，2024年房地产市场会出各种乐子政策的，好热闹还在后面呢。 |
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居民购房情绪“观望”，叠加出游情绪“高涨”，龙年春节假期新房成交量不及往年。 |
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中指研究院发布的数据显示，2024年春节假期期间（2月10日至17日），其监测的25个代表城市新房日均成交面积较2023年春节假期（2023年1月21日至1月27日）下降约27%。 根据诸葛研究院的数据，春节假期期间其监测的10个重点城市新房日均成交30套，日均成交量较去年春节假期下降13.6%，为近五年新低。 其中，一线城市在政策效应下成交量有所增长，春节假期新房日均成交面积同比增长108%。 2024年春节假期之前，四个一线城市陆续放松当地楼市调控政策，如深圳降低了深户和非深户的购房年限门槛，北京部分解除通州区限购，上海则是在外环以外区域放开了此前对单身人士的限购措施。 而往年返乡置业主要目的地二线城市和三四线城市，则分别同比下降46%和29%。中指研究院市场研究总监陈文静称，部分房企在春节前已加大营销力度，多地政府也推出了返乡置业优惠政策力促购房需求释放，但从市场情况来看，春节期间部分城市售楼处到访量有所提升，实际成交却平淡，仅部分热点及受返乡置业优惠政策带动的城市表现尚可。 更多内容请看： 春节返乡置业情绪弱 新房成交量同比降两成?www.caixin.com/2024-02-18/102166357.html |
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“一鲸落，万物生”。 大家都去玩了，一旦不买房了，各种生活消费需求都逐渐起来了。 |
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首先，不是刚需，今年就真的别买房。 毕竟过去二十年，中国房地产市场全国普涨，一方面是供需关系，另一方面是随着国力增强，人民手上的钱普遍增多了。 90年代，万元户都少见，现在，百万在很多地方也买不起一套房。 所以，不能再用历史经验来判断现在，全国房价都涨的局面应该短时间内很难看到了。 要知道全国房价不是涨，而是涨的太快了，这主要还是金融泡沫助推。 所以，全国平均房价在很长的一段时间内只会有两个动作： 1是快速下调，2是在政策的干预下稳定缓慢长时间停滞，直到经济周期增长（通货膨胀）消耗掉前期的价格泡沫。 目前我们希望是走第二条道路。 但是即使是第二条路，你不是刚需，铁定是有投资属性，那么长时间房价不涨，你买来干嘛呢。 这说的是全国平均房价，尤其是三线城市开外的，真的碰都别碰。 比较难判断的是一线城市。 毕竟，房子不管在哪都有非常明显的金融属性。 一方面今年货币超发，美联储降息是铁定，接下来是大概率一季度还要降息。 去年如果说钱在银行系统里空转，但今年显然开年的几个政策都是要求银行要把钱用出去。 普通老百姓感受不到大水泛滥，是因为收入分配本就是不公平的。 在这个背景下，企业家或者有钱人必须考虑是留大量现金等待货币贬值，还是换成未来等价的房地产！ 可能还是要算帐。 前段时间为啥一堆煤老板要去买酒店。 其实也是看中了大量现金放手上，真的就是负效应。 而酒店不仅保值增值，关键每天的现金流水很大，也符合煤老板的资金运作要求。 所以，钱流入到市场里，总要找途径花出去。 除了酒店以外，可能一线城市最核心地段，最容易变现的房产会是选择之一。 这也是为啥一线城市迟迟不全部放开限购的原因。 的确，他们拥有全国最好的位置，中国有钱人比例虽然少，但是中国绝对人口太多。 不限制他们，买光一线城市是有可能的。 因此，一线城市不好评估，变数太多，因为不仅仅只是居住属性。 当然，还有很多人本就是刚需。 为了孩子，为了结婚，今年一定要买房。 个人觉得可以稍微等几天。 前面说了，要降息了。 lpr现在各种放风，毕竟去年5年期以上lpr才降了一次。 房贷合同的lpr一旦确定，一年才能调整一次。 既然知道1季度大概率要调整，那么现在看看房，等lpr降了再买不是更好嘛。 |
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数据要铺开来看。 在重点10城新房成交量创5年新低的同时，二手房成交量却出现回暖，新闻标题中带上了【同比超7成】的字样。 当然，不同统计机构（非官方）对春节期间房地产市场的表现，有不同的数据呈现，我们不去过多拆解数据。 从大体走势上看，结论是：新房市场，一线城市优于二线城市；二手房市场优于新房市场。 一线城市由于区位、资源、信用、核心竞争力等方面全面占优，在新房市场表现出了一定程度的【韧性】，在一线城市政策开始向彻底松绑倾斜的时候，也更加容易取得效果。 至于一线城市在新房市场的企稳，会不会向二、三线城市传导？ 从决策者在2024年加码【政策、资金】力度的预期来看，肯定是希望传导机制发挥作用的。至于市场买不买账，则需要看头部房地产企业风险化解成果怎样了。 二手房市场表现优于新房市场，说明了三个问题。 第一，刚需或者改善性需求肯定是存在的，这部分需求在过去一年内，由于房地产市场整体低迷被压制了。今年官方、市场、民众对房地产企稳是有预期的，因此二手房市场交易量最先活跃起来。 第二，市场和民众对于房地产商仍然处于不信任状态。因此退而求其次，摒弃【期房交易】，选择【二手房交易】，规避房地产企业暴雷引发的【烂尾楼风险】。 第三，二手房市场交易活跃，或许也存在【房产持有者急于抛售】的原因。 这个也很好理解，自从去年年初以来，二手房挂牌量一直保持高位。 一些投机客或者将房产当作资产配置的投资人，在房地产市场下行趋势下，急于抛售房产变现，以实现保本或者止损的目的。 二手房挂牌量的激增，在短时间内压低了二手房交易价格，将一些刚需和改善性需求激发了出来。 总体来说，房地产市场表现仍然属于平淡水平，局部出现企稳，但能否形成传导机制还未可知。 以上。 |
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归根到底其实就是老百姓看透了，把钱攥在自己手里才是王道！ 再次验证了春节期间我对楼市看衰的正确看法！从数据上看今年返乡置业“失灵”、看房多买房少，龙年春节楼市并未迎来火热局面。 从宏观数据显示，春节假期期间（2.10~2.17），25个代表城市新房日均成交面积，较上年春节假期下降约27%。同时近半数受访者表示在春节期间“看房但未购房”，消费者观望情绪仍较重。 |
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这个数据也是讨论的最多的，新年春节期间楼市成交继续低迷，全网一片看衰。 |
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分能级来看，一线热度高位回落，同环比降幅均超8成。因春节外出务工人员返乡，各城市春节期间表现均较为平淡，即便是节前出台利好政策的上海、深圳等，假期成交也属低位。二线成交表现略好于一线，8个典型城市春节周成交仅为3.56万，环比下降94%，同比增长44%%。仅青岛、武汉、成都等少数城市因去年基数较低同比持增。三四线延续探底行情，返乡置业并未出现，32个三四线城市环比下降81%，同比下降43%！ 所以，2024年开局依旧很难很难，年前核心一二线城市诸如上海、苏州、深圳等相继松绑限购，不过密集利好政策叠加似乎并未在春节楼市激起太大的浪花：一是热点城市、热点项目个数仍在不断下降，春节楼市仅西安、杭州、重庆等少数城市市场表现略好于去年同期；二是三四线返乡置业爽约，尤其是安徽、四川、苏北等三四线城市，刚需购买力降级对楼市的负面作用也在逐步显现。三是上海、北京、合肥等核心城市二手房市场暂无明显起色，置换需求难于释放。 我认为2024年2月整体成交环比或将进一步下行，市场恢复预期要至3-4月，供应稀缺、配套健全的改善盘仍将是成交主力，刚需客群购买力还将持续降级，二手房成交占比有望进一步上升。 |
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哪些信息值得关注？ 会看的看门道，不会看的看热闹！ 但凡我们进去哪怕多看一眼，就会明晃晃的看到： 别的地方不说了，北京上海这种都是2000多万人口的一线大城市，每天成交30套。 一座两千多万人的大城市，平均每天只能卖出去30套房！ 意味着什么？你自己想！ 2000多万人，每天只有30人买房！ 北京上海加起来快5000万人，平均每天差不多只有50人买房！ 平均100万人，才有一个人买房！ 听我说，谢谢你，让我们看清了这场血淋淋的游戏里的真相！ 是人他都要解决住的问题，不管他是租还是买 我们想当然的以为人人都该有所居 是你，让我们看清了，平均一百万人，才能有一个人在现在能拿出钱来买的起房！ 想想吧 你何德何能能买得起？ 你就算买的起又啥时候才能卖的出去？ 当然，新闻嘛，你完全可以编，会不会编，就看你怎么编，以什么方式编 换种说法就可以了嘛，那就是： 一线城市日均成交面积增长108% 你看，这不是增长？经济大好，房供不应求，每天翻倍的增长 再不买房，你就买不到了哦！ |
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给大家讲个笑话，大家不要笑。 2023年春节假期期间（1月21~27日），上海新建商品房网签18套，较去年同期下降98.2%；成交面积方面，共2105㎡，较去年同期下降98%（10.3万㎡），远远低于往年同期的均值，即2万平方米。 因为去年春节销售17套，今年春节销售36套，所以同比增长率为112%。 下降了98%以后，终于回暖了？ 但今年相较于2022年下跌了93%。 所以，我真的不知道文章是在报喜还是报忧？ 再来看一下所谓的重点城市的房价情况。 |
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这其实很好找出规律。 同比大涨的，要么是前两年没有成交数据的，要么是2023年销量打了2折到0.2折不等的折扣。 而销量相对稳定的，均出现了大幅的下跌。这可能才是房地产现状的真实体现。 有的地方房产销售好像还不错，被解读为返乡置业带动的。 虽然存在这一种可能 但是，根据58同城、安居客发布的《2024春节置业意向调查》显示，想在工作城市买房的比例达到46.0%，想在工作城市周边置业的比例为23.1%，想在老家省会/周边城市买房的比例持续下降至16.9%，而这一比例在2019年春节期间达到5成以上，返乡置业需求结构明显改变，这也是春节返乡置业热度较往年下滑的重要原因。 话也要说回来，以前过年是以走亲访友为主。 到了今年，外出旅游的人越来越多了。 但无论是走亲访友，还是外出旅游，都和买房沾不上边。 春节期间的房产销售情况并不具备代表性，可以说，没有任何意义。 反而，接下来由国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况更能说明问题。 |
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为知友们提供更多信息： 交易量大增超七成！这个春节，大家都去买二手房了，开发商期待的新房“小阳春”会来吗？ 每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤 2月18日，各大机构公布了春节期间（2月10日至17日）重点城市新房及二手房成交数据。 据中指研究院统计，一线城市日均成交面积增长108%、二线城市下滑46%、三四线城市下滑29%。 诸葛数据研究中心对网签数据的监测显示，包括北京、上海、深圳、广州、武汉、苏州等在内的10个重点城市，长假日均成交量探至5年新低：10城新建商品住宅成交240套，日均成交30套，日均成交量较去年春节假期下降13.58%。 中指研究院市场研究总监陈文静指出，尽管各地节前便已开展促销活动，多数楼盘“春节不打烊”，但房企营销力度多是延续此前水平。春节期间部分城市售楼处到访量有所提升，但实际成交较为平淡，仅部分热点及受返乡置业带动的城市表现尚可。 一线城市有点火 万科深业“湾中新城”项目公布的一张海报显示，春节期间（2月9日至2月17日）累计接待1200组客户来访、销售40套；越秀地产广州区域则接待了超过3000组来访、完成5亿元销售业绩。 但整体看，部分项目的局部回暖未能带动区域城市成交，广州仍然是四个一线城市中日均成交面积最低的城市，为0.15万平方米/天，但同比2023年春节增长87%。而上海、深圳分别同比上涨126%和125%。 除一线城市外，中指研究院监测的9个二线城市中，仅合肥出现同比增长，增幅为15%。 值得注意的是，三四线城市中的鄂州、淮北、德阳同比正增长，并且德阳、汕头、徐州、茂名、梅林出现了返乡置业行情，日均成交超过1.5万平方米，远远高于上海、深圳等一线城市，其中徐州日均成交高达6.42万平方米，德阳也达到2.2万平方米。 中指研究院数据显示，2024年春节假期，25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期（2023年1月21日至1月27日）下降约27%。 根据中指研究院《2024年春节置业调查》数据，近半数受访者表示在春节期间看房但未购房，观望情绪仍较重。另一方面，房企推盘积极性普遍不高，多以顺销平销、去库存为主。 据克而瑞CRIC数据监测，多数城市春节周（2024年2月9日-2月15日）近乎于0供应,50个重点城市在春节两周（2024年2月2日-2月15日）的新增供应量仅396.44万平方米，同比下降11%，较2022年同期下降53%。 此外，据58安居客分析，今年春节返乡客流恢复正常，前期受压抑的娱乐消费、出入境旅游等恢复常态并且呈增长趋势，团圆和娱乐的热情高涨，这也使得2024年春节整体看房热情较过往几年逊色，节后一周的新房找房热度涨势表现落后于往年。 不仅如此，返乡置业的需求结构也在近几年悄然发生了变化。 58同城、安居客发布的《2024春节置业意向调查》显示，想在工作城市买房的比例达到46.0%，想在工作城市周边置业的比例为23.1%，想在老家省会/周边城市买房的比例持续下降至16.9%，而这一比例在2019年春节期间达到5成以上，返乡置业需求结构明显改变，这也是春节返乡置业热度较往年下滑的重要原因。 “短期看，北京、深圳在政策带动下市场情绪出现回升，但成交端表现尚不明显；上海、成都受出游及返乡影响，假期市场活跃度不足，预计节后逐渐回升，而青岛、郑州等地楼市短期仍处市场调整期。”陈文静表示。 二手房交易量同比增超七成 不同于假日新房市场的表现平平，二手房成交在连续两年回落之后首次出现上升。 诸葛数据研究中心监测数据显示，重点6城二手住宅成交47套，日均成交6套，日均成交量较去年春节假期上涨11.15%。 除东莞、佛山出现下滑外，其余4城日均成交量均较2023年有小幅增加，其中北京、苏州二手住宅成交量由去年春节“0”网签分别上升至9套、2套，深圳、青岛也有较大幅度上升。 贝壳研究院监测显示，2024年春节假期重点50城市二手房看房量和交易量水平比2023年有大幅回升。 2024年春节假期共有8天，按日均统计，分能级来看，一线城市二手房看房量比去年春节增加90%，仅略低于2021年；二线城市增加180%，三线城市增加140%，均大幅超过2023年及2021年。 一般春节期间二手房交易量较低，但今年的交易量水平比去年仍然有明显增加，同比增加超七成。一线城市交易量比去年同期微降3%，二线城市增加98%，三线城市增加65%。 58安居客研究院研究总监陆骑麟分析指出：“2024年春节全国二手房找房热度全面回升，说明在连续两年救市后，购房者信心有所恢复，预计今年楼市会探底回暖。” 如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。 未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。 |
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我前面就说过，一线城市的人口增长严重依赖于外来人口，现在人口拐点已经逐渐出现了，刚需盘持续萎缩将是大趋势，但一线城市的房价仍然高不可攀，甚至部分投资者还生怕它掉下来，那成交量能不萎缩吗。 中国的房价本来就贵得超离谱，而一线城市的房价更是重灾区，120平方能卖到2~3千万，这还是降了一些的水平上，是问怎么指望刚需接盘。 事实上，一线城市的楼市处境更加凶险，因为这刚需是根本指望不上的，甚至房价降到负数可能都指望不上，只能依赖于投资性需求来支撑，或者更通俗地说就是靠炒。 可是房子本来就是用来住的，房价越是炒得利害，大家就越是买不起房，人口外流的问题会变得更加严重，所以现在这种远超刚需承受范围的房价是肯定支撑不住的，回调是必然的，最起码得回到能让大家都能租得起房来住的水平。 而另一方面，我们也应该认识到房子是最常见的抵押品，所以只要金融行业的债务规模不断增大，投资性用房的需求也会跟着扩张，一线城市楼市的出路就是在于搭建面向全国，甚至面向全球的金融服务产业。 或许未来我们可以毫不客气地说一线城市的房子就不是用来住的，一般人买不起很正常，房价与老百姓没什么关系了，租房才是最实在的出路。 不管是刚需萎缩，还是投资性需求增多，又或者是保障房体系建设，租赁性住房的供给都会出现增多，租赁成本下降是大趋势，房租价格有望下调。 中国的楼市本来就租售比严重失衡，买房比租房贵是常态，现在即使房价降下来了，租房来住仍然是更划算。 此外，由于刚需萎缩，房东的出租对象不断减少，同时房东数量不断增多，租赁住房行业的竞争将日渐激烈，必然大力推动整个行业发展，服务将不断完善，租房的性价比也会日渐提高。 曾经有一套房子是中国人财富的基础，可现在房屋已过度溢价，房子不值那个钱是一个事实，再鼓励大家买房已经不太现实，租房才是未来最正确的选择。 |
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“你们家分到房了吗？分到哪儿呀？” “哎呦，我们家成分太高，家里有两个人做生意，叔叔还出国了，都没有工农属性，评分低了，只分到了恒大的五期烂尾房。” “嘿，多亏了我爸妈，一直都是农村户口，这回啊，分到了城关的工农新城，全家总算有了点盼头。” ...... （叮铃铃~~~） “艹！9点了，又要被扣全勤，唉，这该死的美梦。” |
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新房已经没什么好看的了 和新房比我更在乎的是二手房数据 特别是年前放开单身限购的上海 我有一种预感，哪怕是上海房地产早就已经供过于求了，随着二手房限购不断放松，二手房将逐步取代新房成为主流市场。但这里面就会出现一个矛盾点，那就是二手房市场和地方ZF的利益是不在一条线上的，可你如果不盘活二手房新房也将毫无价值根本救不起。所以非常好奇未来他们会整出什么样的骚操作出来 |
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我给你说个数据你衡量下， 纽约、伦敦、东京房价收入比分别是12、15、11，北上广深分别是33、44、37、32； 纽约、伦敦、东京租金回报率分别是3.1%、2.8%、2.5%，北上广深分别是1.5%、1.5%、1.0%、1.0%. 北上广深居民房贷压力位居世界前列，居民抵押贷款占收入比例均超290%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。 要知道，东京现在的房价已经回到了房地产泡沫的巅峰时期，而我们的房子已经连跌了3年了。 可以想象，我们的泡沫有多大？？？ 东京泡沫时期，500万人民币的公寓，最后100万都卖不出去，你自己想想我们的泡沫如果破裂，会有多惨？？？ ?且你发现没，现在的新闻已经不知不觉从“引导接盘”，变成了“引导接受现实”。 那么多人都清醒过来了，你可别抢着为国接盘了。 . 房价必然会跌，简单说6个原因。 一、央行入局长租房市场 居?杠杆上到尽头了，必须切换思路——从卖房转向租房。 当央行入局长租房、福利保障房市场，随着越来越多的长租房进入市场，住房的估值体系也会发生变化。 加速去泡沫后，房子还能不跌吗？ 二、一线都在全面放开限购 2001年，北京上海可是买房送户口的政策啊，那么?贵的户?（蓝印户? ）都可以送，再多等两年，不光买房成本更低，优惠政策也会更多。 三、底层没钱；中产一堆债；富人或存钱或跑路 适配底层消费，如pdd，业绩狂飙；适配中产消费，如钢琴，营业额斩半；但奢侈品却在涨价。 单从消费形态上就可以发现，一个中产塌陷的M型社会，正在形成！ 谁来买房接盘？ 四、现实环境反向倒逼房价 ??下降已成定局，城市间竞争加剧，争抢年轻劳动力，必定要从住房端上下手吸引年轻人。 年轻人越躺平，越没人买，越要跌。 五、房子已经不再是优先考虑的理财手段 买房的原因，说来说去??是三?类——增值、刚需、鸡娃。但归根结底都是增值。 增值已经板上钉钉的没有前景了。 刚需也会随着房价快速下跌，变成非刚需。 随着学区房政策的不断出台，学区房也面临着价格暴跌的前景。 增值预期已经不在了，必然会打掉一堆炒房党，这批人不买了，价格谁来拖底？ 六、供需关系已经发生了改变 价格最终还是由“稀缺”原理来决定。 过热之后呢？?然是价格回归理性 如果你想具体了解这6点，可以看下我的其它文章 我非常详细的从历史学和经济学角度，阐述了房价下跌的必然趋势。 很多?都有个思想钢印，觉得“存款?定会贬值，不如换成房?”。 这都是思维惯性在作祟，时代变了，思维也要顺势扭转才?。 租比买更划算的年代来了～ 作者： 一凌，95后，在杭。 互联网创业5年里，做过30多种副业，毕业三年就赚到人生第一个百万。 有个自己的公终号：一凌副业笔记。 如果你想了解更多可实操的副业，看到更多的玩法，可以关注一下。 希望我的分享能给大家带来一点微小的价值 （点赞收藏喜欢走一波~） |
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很正常，这个时间不可能有工作的，自然就是很多都低，去年是没有什么办法恢复，还得干，今年肯定都是家庭和生活为主。我觉得就是现在更多的还是选择旅游和个人提高，而不是在房屋上消费和购买，因为这个时间价格也高。 |
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眼看成都的房产中介从 年初楼市回暖，—> 大运会，楼市小阳春—> 金九银十楼市要回暖—>年末出利好政策楼市要回暖—>24年楼市要回暖—>过完春节楼市要回暖 朋友圈里一直在回暖的路上，现实中房价一直在阴跌 |
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文章表述得有些混乱啊。比如下面这一句： 10城新建商品住宅成交240套，日均成交30套，日均成交量较去年春节假期下降13.58%。 10城是总共240套，还是每个城市240套？ 根据推测，应该是总共成交240套。 但根据后面的 万科深业“湾中新城”项目公布的一张海报显示，春节期间（2月9日至2月17日）累计接待1200组客户来访、销售40套；越秀地产广州区域则接待了超过3000组来访、完成5亿元销售业绩。 仅上述两个项目，就接近140套。 还有下面两个机构的统计，也像是在打架。 据中指研究院统计，一线城市日均成交面积增长108%、二线城市下滑46%、三四线城市下滑29%。 据贝壳研究院，一般春节期间二手房交易量较低，但今年的交易量水平比去年仍然有明显增加，同比增加超七成。一线城市交易量比去年同期微降3%，二线城市增加98%，三线城市增加65%。 最后再说一句，春节是中国的传统节日，不是什么买房的时间。 走在大街上，很多商铺都关门了，特别是房产中介和售楼部。 就算有成交量，也是星星点点，并不具有代表性。 有什么大的增长或者下降，也没有特别的意义，不适合过度解读。 特别是，有些人，把那增加的几百套房子解读为楼市探底回暖。 只能哈哈哈。 |
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