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[商业财经]为什么那么多人总会想着楼市会崩，楼价会降呢？

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为什么那么多人总会想着楼市会崩，楼价会降呢？
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为什么那么多人总会想着楼市会崩，楼价会降呢？

为了民族的未来。
楼市赚的是断子绝孙的血腥钱。

房地产崩盘与否不是大家说崩就崩，说暴涨就涨，要尊重经济规律。疫情前看空的人基本上没有人去理睬的，因为那时候大家都还处于通胀泡沫时期，房价，工资都在往上涨，80后到00后这三代人没有经历过经济萧条和通缩，大家没有记忆也不会有任何意识去反思这种房价的持续性。
现在不一样了，裁员降薪是全社会每个人都可以体会到的经济寒意，现在年轻人结婚买房年龄普遍都在30岁左右，意味着等房贷还完你已经60岁了。但是最要命的是30岁上班的工资最多持续5到8年就大概率会被裁员或者工资断崖式下跌，无法负担高额房贷，这意味着断供风险极大。
这些东西在2019年前是没有人去想这些的，只有当很多人付出妻离子散，跳楼的代价的时候才会惊醒其他人。我再奉劝各位30岁左右的年轻人千万不要买房，未来10年都不要买，租房就可以了。
现在买房过几个月首付跌没有，过一两年工作没有了，然后就是贫贱夫妻百事哀的日子够你熬的。
看看现在很多农村90后和小城市普通家庭面临的困境：房贷雷打不动，房价亏了几十万，工作岌岌可危，父母养老钱都掏空了，亲戚朋友能借的钱都借完了，一旦没有钱还房贷意味着彻底完蛋。
如果你还是改变不了结婚必须买房的陈旧观念，那你只有给别人接盘，自己和自己下一代当个倒霉鬼过一辈子了。

我600万的房子每年温和涨15%，是的，15%算温和增长，很多人都看不起，有的房东一下午能涨30万。以后能每年涨100万以上。
我需要付出的就是每天睡觉，啥事不干。对这个国家没有一丝贡献。
但我一年财富的增长，等于农民干20年。
更不用提千万豪宅，楼姐房爷。20%的人霸占了80%的资源，在榨干人民的血。
按劳分配，劳动致富？是不是脑子进水啦？现在的思政老师怎么还有脸教课，睁眼说瞎话。
系统出现这种重大bug，数值崩坏，你觉得要不要崩？

年前我家15年买的50寸电视卖了，没有任何问题（还是4K的，完全不过时哦），就是想换个大的。收破烂的只给了40块钱。大家说为啥？

看看许文彪的控诉:
那些有钱人在耍他们，越有钱就越玩得起。

这是经济规律，楼市崩不崩，房价降不降，和人的意念没关系，真的不用把房价下跌怪到某些人身上。按这逻辑，当初房价涨是不是归功于某些人了？
所谓经济规律，简单点，大家不喜欢这个游戏，体验不好，退出了不参与了，你这游戏就没人玩了，就不能赚大钱了，你赚不到钱就怪别人不买房，怪别人diss你，你想封口，你想靠洗脑，但是你就是不反省自己这游戏是不是有问题？
。。。这不是强盗逻辑吗

中国M2一直在增加，但是房价却暴跌了，通货紧缩也越来越严重。
因为中国房地产的崩盘，中国进入债务通货紧缩，中国人陷入失业、工资下降——通货紧缩的恶性循环。
房奴是怎样炼成的？人最值钱的就是青春，青春对于每个人来说都只有一次。人的青春应该这样度过：回首往事，他不会因为买房接盘而悔恨，也不会因为当过房奴而羞耻；临终之际，他能够说：“我的整个青春和全部精力，都献给了世界上最壮丽的事业——为刺破中国房价泡沫而斗争！”
房奴忍气吞声每天辛苦打工劳动所得却绝大部分用于还房贷了，这种人下人的生活是没有尊严的！中国内需萎靡不振，实体店干不下去，除了中国老百姓被房地产搜刮干净导致没钱消费以外，最大的成本就是房租成本，房租成本过高导致社会运行成本高，其本质依然是中国房地产对老百姓的经济剥削。房地产不死，大消费不兴；打倒房地产，经济内循环！任何炒作房地产的行为都跟挤压房地产金融泡沫，释放以大消费为主的内循环相违背，都必须严厉打击！
中国房地产是一个已经着火了的电影院，所有人都看到了大火，卖掉房子的人已经拿着现金逃出电影院了，而二手房业主走不了，他们还在焦急地等待下一个人买下自己的座位。
2024年中国房企继续二次爆雷，N次爆雷！万科被实名举报偷税漏税超千亿元！而且万科拒绝交账目供检查！面对激增的债务，万科借新还旧拖延时间，美其名曰“延期去杠杆”！国际债权人正式申请碧桂园清盘！
香港北部都会区吸引250万人口的科技生活区，吸引深圳和香港人口，同时增加深圳和香港的土地供应，降低深圳和香港的房价。同理未来科技之城一线大城市雄安新区、上海临港新区、广西北部湾区、新疆自由贸易区等。互联网移动互联网的深化发展，对土地的平权效应，导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌，城市的中央商务区原本就缺乏活力，商业面积严重过剩，新冠大流行期间更加死气沉沉，新冠加剧了这一趋势。滴滴共享汽车的商业模式，远程办公、居家办公的新生产力都已经打破了地域壁垒，而互联网的最新形态元宇宙也会加剧房地产行业的长期萎缩。

这是想就能想得出来的吗？
你觉得房价崩不对是你没意识到，剥掉大部分金融属性以后，拿来的住的房子，究竟能便宜到什么程度。
房子在过去20年，就TM不是满足基础居住需求的东西，而是投资品，是金融品，居住只是随便送的属性，居民为了居住付出了天量的超额溢价。
你购买的是未来上涨及保值的预期，和配套的公共服务（学区，地铁，公园，医院，商业等）
也就是从购买人的角度看，过去的房价是由：非常大比例的投资价值+购买政府配套服务+公寓商品购买。
我们先说作为纯物品的公寓，这部分的价值在其本身，居住是否舒适，涉及到户型、小区整体规划、建筑科技（节能保温智能化等），和本身的施工工艺。明显的一点，这部分是会随着使用不断贬值的，因为建筑材料在不断老化，新的设计理念，产品形态在不断迭代（虽然建筑是传统行业，但随着材料科学的进步，还有生产力发展导致的生活型态变化以及家庭结构变化，建筑也是会有迭代的，最简单的例子就是停车和客厅到起居室的功能转变。）
那为什么过去这么多年房子在不断的增值，显然是非居住部分发生了明显的溢价，由于投资价值为未来预期和情绪的叠加，这部分溢价估算非我等可以轻易计算，那我们能不能反过来看看，到底居住价值，怎么评估？
如何来评估当前时刻居住部分的价值，我们回到投资品的角度，一个比较简单清晰的角度就是观察租金价格回报，因为租金正是刨除了房价因素、未来配套承诺以后的当前居住价值，接近真实居住需求和当前供需的居住价值（假设供需不剧烈波动的情况下）
以上海为例，据亿涵智库2023年的测算，上海的租售比均值是1：680，也就是基本56年的房租相当于购买成本，而理性的住宅不动产投资标的的租售比大概接近1：200——1：300之间，也就是16-25年回本。
另外，目前仍然不是房价周期性的底部，目前的租售比还在不理性的区间，也就是仍然需要几十年才能收回买房成本（不考虑杠杆的资金成本，否则要干到一两百年），因为不单单房价在降，租金也在下降。
根据贝壳的数据，23年3季度40城的租金水平已经回到18年水平。

同时，一线城市大套型租赁占比超过1居室，延迟购房，“购转租”的情绪正在蔓延

当租金稳定回落以后，结合理性投资人合理的投资需求，你大概就能明白，房价的位置，究竟会在哪里了。
那么为什么会坚定的认为一定会回落呢？
简单的事实，大家消费不是看口袋里有多少钱，而是看未来现金流能有多少入袋，如果未来现金流无法预期，那必然压缩眼前的现金流速。
改开30年的高速增长和刻舟求剑式的经验主义告诉我们，社会会不断飞速进步，收入也一定会随着通胀和发展飞速上升，这些给了我们过去20年加大杠杆的勇气。
然而从23年开始，这个假设不再成立，自然消费和投资倾向都发生了变化，不是现在没钱，而是未来的钱，不知道在哪里。
然后巨额的负债成本，拖累了居民的消费，居民减少消费，别人的收入就要下降（我的消费是你的收入，同样，我的收入也来自某人的消费），过去我们一直出口导向仰赖外部市场，但当基础工业品利润越来越薄，外部市场不景气叠加地缘政治因素，外部市场已经提供不了如此大规模的利润，必须回到内需，但内需早就被负债挤压完了，你说，如果房价不降，下一代人的负债压力如何缓解？
再来看地产企业，地产企业到目前为止，他们的资产负债表情况，还在进一步的恶化，而且没有停止的趋势，往整个产业链条传递的趋势，也没发生逆转。
而且有一个更可怕的地方在于，地产企业可能并不是一个简单的非金融部门实体，而更接近一个影子银行。
从地产公司普遍的ROA和负债率看，典型的高杠杆低ROA的金融行业特征。
从形态上看，预售制的存在，让房企拥有信用中介的实质——将存款转化为投资，并在此过程中扩张信用；预收款项这个短久期，需要刚兑，滚动借贷的资产不断向流动性差久期超长的土地资产进行转化，明显存在久期和流动性的错配；同时，房地产企业涉及金融链条长，产业链长，融资规模巨大，且天然脱离银行体系监管。
那一个失去流动性的银行，一个抵押品估值持续下降的银行，最终的结局和影响？

希望对你有帮助
很多人一看我的标签是地产从业人员，就要喷我中介懂个蛋，本人头部房企工程运营条线深耕十载，也在一线城市地产市场有交易经历，做大A韭菜年份也不短，自认为还有有资格来说这些话。你想问我哪里适合投资，我不能回答你，如果你对房产卖不卖买不买有犹豫，我可以给你做点心理按摩，可以支持一下我的赛博乞讨业务：

牛肉丸夫斯基
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房地产行业从业人员
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房价还要跌一半！
不是我危言耸听，历来房价都是和人口有关系。2023年出生人口902万，2013年出生人口1640万，比10年前下滑了45%，并且23年比22年降低了50万。人口没有人，谁来买房？一旦没人买房，价格必定形成断崖式下跌。
但出生人口下滑不代表人口不流动，从全国前十大城市地铁客流量来看，都在保持人口净流入。因为很多三四五线小城市的人都在往大城市跑。那未来必定会形成两极分化。
我们再来看一个数据，截止2023年12月份，我们的货币总量达到了291万亿，你知道十年前是多少吗？2013年只有100万亿，那是我们首次突破100万亿。这个第一个一百万亿用了57年时间，但是突破第二个一百万亿只用了7年时间，突破第三个一百万亿只用了4年时间。2023年到2013年，10年时间，货币总量整整超出了200万亿。
再来看一个案例，80年代万元户可以在北京买10㎡的房子，现在只能买0.1㎡，也就是只有一双脚的面积，为什么？就是因为货币总量在不停的增加导致的。突破第4个100万亿或许只需要一两年时间，那1000万亿还远吗？未来有些城市房价可能会腰斩。但有些城市房价可能会比现在贵10倍甚至20倍。并不是因为房价涨了，而是市场上的钱变多了。

暴雨心奴
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从互联网估值变成实业公司估值而已，
如果关注股市，应该都见识过。
互联网高成长阶段会有估值溢价，有超高市盈率，对应的是人们对未来的预期。
等高成长阶段过后，会回归正常估值，变成正常的市盈率。
房子也一样，在高成长阶段，能拿到超高市盈率（租售比），等高成长阶段过后，市盈率会回归正常。

因为楼市真崩过
90年代中期海南房价飙升到八千元每平米，热点地区突破一万二甚至一万五。然后就崩了，房价一泻千里，一度降到三位数水平。冯仑、潘石屹等所谓六君子的后来的地产界大佬在崩盘前夕胜利大逃亡，直接财富自由。而大量的房产投机者被牢牢锁在山顶，一辈子也没解套。
珠三角楼市在九十年代末也崩过。

崩了后，才好抄底啊，兄弟！

因为出现了严重的商品价值与使用价值倒挂。
无论从马列经济学还是西方经济学来看，楼价都不合理。
从马列经济学看，商品价格是由价值和使用价值共同决定，价格不能过于偏离价值。而价值是来源无差别的人类劳动。曾经我购买的商品房价格10000元一平，而我购买品质还好一点的人才安置房才3000元一平，事实上两者凝聚的人类劳动(人工材料设计绿化等是劳动)几乎是平等的。但是价格却相差悬殊，这是不合理的。
从西方经济学看，价格主要是由供需关系决定，从需求侧看，国内人均住宅面积已经超36平，需求增加已经不大，整体人口呈下降趋势，整体需求还在逐年下降，住宅的作用是住人，而人本身减少导致需求更加疲软，所以从需求侧看，楼价没有上涨的预期。

夜壶用坏了就得扔。
00后人间清醒，没人接盘了。
对应生育率。
房子盖的太多了。
最主要的，人兜里没钱了。

现在回头来看看当初的言论

现在看这问题的答案，都是马后炮。2020年以前的答案基本都是房价不会大跌，只会有限调节。
2020以后的回答都是趋向于房价跌。
马后炮永远不缺，预测基本没用

因为他们不知道其他国家的房价，不知道中国大城市的房价是低估了
房价和收入无关，只和城市等级有关，孟买的房价算上房产税和上海差不多，这俩城市怎么都是上海地位更高。看看曼谷、仰光、马尼拉、雅加达、胡志明市……难道每个国家都有泡沫？

主要是现在大环境不好，居民收入降低，正好卡在勉强能买但又很吃力的节点上，既不能顺理成章地躺平又没法努力更进一步
所以此时房价暴跌，大家一起回归同一起跑线，或者房价暴涨，彻底断绝买房念头，以后租房成为主流，这样就能解决他们当前的困境

事实不一定是这样！
有房产的肯定不想跌，想跌的都是没房产的，要么想买，怎么想看笑话！
有房的人精力都不在房子上面，没房的精力才在这上面，吼得也厉害！所以你才有这感觉！

放心吧，即使房产空置率百分之99以上，呵呵，也不会让每个人都住的起。作为韭菜，要有觉悟。。。。

不用想，任何事物发展绝对不会一直好的。更何况楼市和人口关系密切，再续楼市辉煌几十年除非把农村消灭赶到楼里面。

我习惯吃完晚饭去门口的二手房门店遛弯，高新区这个小区2023年初的时候还有四家二手房门店，到了今年春节前还剩下两家。
关门的两家一家改成了卤肉店，一家改成了超市。
和我家同户型的有人挂了二手，单价一万三。
我问二手房门店那套房子挂了多久了，店员给我说挂了有小半年了，问的人多，带看的少。他还说，要想卖得快，最多一万一。
本文是房地产终局的第二篇——流动。
一个月前，各家机构陆续出台了2023年房地产数据。
2023年郑州市内八区新建商品住宅成交47026套，二手住宅成交套数56287套。
荥阳商品住房销售 5382套，成交面积63.06万平方米，二手房成交4716套，成交面积57.33万平方米。
郑州市区的二手房成交套数超过了新房，郑州郊县的荥阳二手房成交套数逼近了新房。
我一直有一个困惑，是不是因为对房企的不信任、对交付的担忧，才是二手房成交接近新房的原因呢？
或者，这个因素能占比多大？
我没有答案。
在2023年出台的政策中，有一类核心政策是取消限购。
根据上观新闻的统计，在29个重点城市中，有20个城市全面取消限购，包括杭州、成都、西安、天津、长沙、广州、上海在内的7个城市有条件取消限购，未放开限购的仅有深圳和北京两个城市。
取消限购是增加流动性的一条路径，但流动性的增加绝非只有取消限购。
房地产的流动性一项重要指标是成交周期，成交周期越短，流动性越好。
根据贝壳的2023年年报，郑州二手房的平均成交周期是102天，二手房折价率达到85.3%。这组数据用最通俗的表述就是，从挂牌到成交的102里，二手房东的挂牌价平均跌去了14.7%。
如果考虑次新房在挂牌的时候已与购买价格有一定跌幅，这个跌去的比例可能更深。
流动性的问题有四个层级
第一个层级是新房和二手房的正常更新。买新房也好，买二手房也好，卖了二手房换新房也好，正常的需求是正常流动的基础。
第二个层级是行业内的正常投资和市场的正常销售。商品卖出去有利润了，商家才会增加投资扩大生产。
第三个层级是行业外部上下游关系的正常贸易。做生意的都会有赊欠也会有账期，这个账期应该是可控和有保障的。
第四个层级是行业与整体经济环境的相互促进或者相互制约。这个层级的标志是平均利润率，如果一个行业超平均利润率，行业投资过热，流动性失控；低于平均利润率，行业投资变冷，流动性冻结。
第四个层级很好理解。
2023年国内GDP增幅5.2%，商品房销售额下跌了6.5%
——之前的步子迈的大了，终于扯着淡了。
第三个层级就不再说了。
商票和金融机构贷款已经给行业打了负分
——恒大2023半年报的应付贸易账款及其他应付款1.057万亿元，恒二2023半年报贸易及其他应付款4485亿元，恒三半年报贸易及其他应付款2741亿。
不知道2023年报除了恒大外，其他家的数字能不能少一点。
第二个还是要说回房地产本身。
我拉了两个表，一个是2017-2023年商品住房新建和销售关系，数据显示按照新建商品房这个条件，商品住宅的产销基本上是一致的。

（特别说明：这里没有考虑施工面积，如果加上施工面积，产销量级就会逆转）。
一个是房企实际到位资金、自有资金和销售额的关系。

第二个表有一个不太明显的特征，房企自筹资金比例与到位资金比值有下降趋势，这是不是说明外面的资金愿意借给房企去开发项目了？
这个还真不是！
投资各项应付款、工程款的比例在增加，显得自筹资金比例低了。
外面的资金是真的不愿意进房地产了。
问渠那得清如许，惟有源头活水来。
行业没得了流动性，基本上就是一潭死水。
这是终局的第二篇，下一篇咱说说人口的问题，灭霸来了！

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首篇：2023年，一个过去的房地产时代结束了

不是会已经降了很多了中山这种肯定大幅下降到马云说的白菜价
三天后

因为很多人自己对的不顺不好，所以希望大家都和他一样，这样他可能内心好受一点。你好像很多人喜欢看明星塌房的瓜一样的

现在确实崩了。我过年回老家，我本来以为杭州跌的算凶的，没想到放老家那都不叫事。
老家的跌幅，已经接近日本泡沫经济时期的最高跌幅了。70%。你没听错，不是跌到70%，而是跌了70%。

市场有它的客观规律。
1.人越来越少，
2.房子回归它的商品属性，不再是金融产品。
满足这两个条件，跌是必然的。

自由市场，不以个人意志转移

不是每个人都掏钱买房子的，无数拆迁户没有持有成本，他们不在乎什么租售比，只要能卡着别人吃房租就行

不要幻想楼市跌了。楼市敢跌？卖房入刑，不买房入刑，最低刑统统设为死刑。你看房价还敢跌不？

房价下跌，既增加穷人，让买不起房的穷人有伴，又可以出清社会风险。
由简入奢易、由奢入俭难，婚育率趋势也不会朝反向变动。

当2019是最好的10年的一年的时候，听不懂话？

现价买不起，又等着接盘

因为任何商品的价格都围绕价值波动。
中国大陆的房价无论从收入房价比和租售比看，都已经畸形的高了。单说租售比，上海普遍只有1-1.5%。也就是说100万的房子一年租金回报只有1-1.5万。这比100万存银行的无风险利率收益都要低。这明显不符合常理。
房租上涨是不可能了，毕竟，要涨早就涨了。那为什么这么多房东愿意拿着房子忍受这么低的资产回报率呢？不过是因为房东们都是希望通过房价上涨赚钱罢了。但是房价怎么可能脱离经济基本面永远爆涨？
不涨，那就要考虑那么高价格的资产，回报率合适不合适。如果房价不涨，必然有房东要离场套现，把钱放到其他领域博回报，哪怕大额存单存四大商行都比持房划算。别说什么持有成本低，成本低和追求回报率没有关系，1千万资产，放楼市1%，放大额存单2%，如果房价不涨，那傻子才放楼市。有抛盘就要看有没有承接。
承接房产需要看人口，人口那就看产房吧，产房空了，人口少了，这是事实。那未来房产靠谁承接？承接力度不够，那就要下探，找到承接。房子不涨，以现在的租售比看，买房就是妥妥做慈善。那房子自然要下探。
崩不崩不知道，但是下探寻底是正常经济规律…… 叠加政府放开限购（限购是因为资源紧俏，放开说明不紧俏了），公开喊话说“供需关系发生重大变化”，那明显就是说楼价要下探寻底了……
所以，为什么还有很多人不能接受一个下探寻底的正常价格波动呢……

我真的既不希望房价跌也不希望房价涨，不希望房价跌，是因为我有六套房，不希望房价涨，是因为我真的不想再买了，别逼我了好吗……

楼市啊什么的我就不知道了，咋就说股市好了，一个股票上市后，就一路高歌猛进，涨得一天比一天高，比如呢，某个股票股价开盘价3块钱，经过15年连续的上涨，现在股票涨到了3000块钱一股。企业财报年报各方面看起来都问题不大，但是明眼人就看得出来业绩下滑了，此时市盈率已经高达1000倍了，场内持有该股的人一部分期望未来水涨船高，一部分见好就收，场外的一部分在观望，一部分先接盘上车坐等股价继续涨。于是股价在高位横盘，就这么一直反反复复，不上不下，大家都很焦急，但是也没办法，场内的不敢大规模抛售股票，因为这样子股价会暴跌，场外的一看这情况，就更加不敢接盘了，都揣着手等更低的股价。
现在的房价呢，也是经过了十几年的疯狂连续上涨，现在就是处于高位，并且高位横盘震荡。
现在大家都看得出来，房价虚高，泡沫很大，除非是刚需非买不可，不然没人轻易接盘。
股价房价都一个道理，你别管多少钱，没有人接盘，你都是有价无市，纸面财富，不能变现。
房价不让跌的原因主要是就是地方政府就是依靠这个赚钱，地方政府卖地赚钱，而且本身呢也有很大规模的地产业务，那些大的房地产国企就是了，如果房价暴跌，恐怕城投债会直接暴雷。

因为高房价已经让很多人不爽了

想把自己仰望的世界拉下来，最好还能踩在脚下。

不是在降了吗

因为每个人心中的房子都超越了自己的能力范围，鹤岗的房子几万一套，不买，几万还没跌到位吗？都不想拆穿你们捡便宜的心里