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[商业财经]县城房价没有掉是为什么？ |
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都说房价会掉，为什么我们那边的小县城房价还是水涨船高？和前两年的房价相比，还涨了点。最高都八千多了，坐标河南信阳某个小县城… |
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作为一个曾在县房地产交易中心工作七年的人，我可以称得上完整的经历过房市一轮牛熊轮回。 2016年，房价开始起飞，新老城区都不到5000，但楼盘不多，可选择的就那几家。老城区市中心高高耸立着几栋烂尾楼，那是上轮牛市崩盘后的残骸，因为一房多卖非法吸收公众存款开发商跑路了。 我天天从那经过，彼时我还年轻，对此毫无感觉。不知道几年后它们会成为我工作中令人头秃的疑难杂症。 17年我去地级市工作，内容不变，地级市就是地级市，涨幅比县里夸张太多，从7千一路涨到1万多。那一年我忙吐了，懒得说话，只想睡觉，说实话要是不忙也不会从县里抽人帮人。 天天服务拆迁户，面对他们拥有四五套房子，而我自己在经历降薪，心态居然还挺好，或许年轻，或许大环境就是那么蓬勃向上，我不止一次争取过家里帮我付个首付，拥有自己的房子。可惜没成功，当我年中回县里看房时，均价到了5200，但房源很紧俏，我同事抢到一套6千左右。 早买一年房在五年前确实意味着白赚一年工资，我于18年再次看房时，房价均价已经到了6200，另外一个同事选择在地级市市区买，全款还得排队精装不到一万。 我自己在18年买了一个小高层，6600一平，同事买了一套恒大精装修8000左右，后来房价持平了一段时间，她经常会纠结要不要把这套房子退掉。 19年20年县级市也要忙吐了，大厅满满都是人，我们也需要抽调兄弟部门来支援了，但是没有人愿意来，硬性派来的同事在干了一段时间后哭着求领导调回。我至今还记得那个下雪的冬天，黑压压的人围住柜台，丝毫不管疫情一米线的要求，我们在口罩底下大骂不要命了都。 我经常问中介，你们合同价格是真实成交么？ 他们大部分都会说，不是，有的是为了省税，有的是为了做多贷款。我已经看过太多合同，基本上县里的小区在哪，值多少钱我心里是有数的。但是我后来却常常错估一些学区房，实在是他们涨价太过离谱，老破小都要6/7000一平。后来疯狂时涨到9000，里面还有很多小故事如果不是涉密我真想讲出来。 学区房支撑了楼市最后的疯狂。带学区的洋房要1万一平。 21年下班路上，我不经意间发现之前提到的那个烂尾楼，正在悄然发生变化。 我一开始并没有意识到它要老树抽芽了，直到一份份法院文书交到我手上，有刑事的，有民事的，总之，有人接盘了，很快，一年后，该盘更名并卖出了8000一平的高价，惊掉我下巴，我对同事说，这种破烂尾楼都能卖到8千，脑子都有病。但从另外一个角度想，这冲淡了我对疫情的担忧——地还卖的出去。 碧桂园在疫情期间拍了一块地，5个亿，这是碧桂园在县城第三个项目。我问他们，你们打算卖多少钱一平，负责人说，精装一万一平吧，我问他质量如何，他说不咋样，那就那样。我哈哈一笑。但后来另外一个同事还是在该楼盘买了房。 我工作的头几年很少接到大企业的业务，2021后越来越多，个人业务则越来越少，司法拍卖除外。不动产的人给我看了交易量曲线，22年一直在下跌。 我当时没有意识到企业在大规模破产清算，贱卖资产，只觉得业务难度越来越大，情况特别复杂。好在个人过户量一天少了三分之二，让我们清闲不少。业务高峰期，我们平均每天处理二手房25-35套，低谷期跌至每日不足10套。 房价也没有跌多少，维持在8千左右得有一年多的时间，一直到现在。 我觉得房价还算坚挺，虽然近一年没有开发商拿地了，降薪大潮席卷而来，财政左支右绌，欠薪清理编外的事原来是新闻，现在真实发生在身边。我也搞不懂房价支撑在哪，月成交量从鼎盛时期的逾千套，到现在二三百套，开发商还不紧不慢的让利个一两万。 二手房卖不动，房东还活在过去的幻梦里，那价格挂的都离谱，不能低于自己的买入成本（含税，利息，维修基金）还要再多出一两万的“合理”利润。如果他们在16年之前入手的，那确实还能吸引买家过去看看，但以18年的买入成本挂牌，中介都懒得上架。所以房价跌回4/5年前的说法也差不了多少。 今年年初，利率掉下4%大关，中介直言不讳地说，现在就算有客户，也都是垃圾客户，首付20%，利率3.9%他们才敢，才能上车，首付是借的，银行流水是假的，交易过程稍微出点事缺个一两万他们就会毁约，因为他们掏不出这笔钱。我心里默默吐槽那你还收他们两个点的中介费。 按照公示数据，这两年成交的主力军是130平到140平，也就是改善型客户。我可以给大家截取一段8月某周有代表性的数据。共网签45套住宅房源，网签面积为6076.89m2，住宅退房或改签1套，面积为119.96m2。 100-110m2的有1套; 110-120m2的有6套; 120-130m2的有6套; 130-140m2的有22套; 140-150m2的有7套; 150-160m2的有1套; 160m2以上的有2套; 没钱的买不起，有钱的上大户型。我们县在售的楼盘基本上没有主力户型小于130的。十个有八个是低密度洋房，起步就148平，什么新叠墅，第四代住宅之类的。但是，但是，改善群体购买力也不是无限的，这些盘里，顶好的盘，从下预售算起，一年卖了128套。 再聊聊土拍吧。 碧桂园17年拿下我们县核心区域的两块地，没建成之前就叫嚣着卖七八千，那时候县城还没有精装修的房子，大家都很认品牌，不愁蓄客。那时候恒大也进场了，选的位置就比较偏……偏到我都懒得去看样板间，但也很贵。我私底下评它俩县城的房价飙涨的两大元凶。短短几年，盛极一时的红盘砸在房东手里，连中介都骂碧桂园是个臭盘，降价十几万卖不出去，待售房源还巨多。 好地块基本上都在21年之前拍掉了，都是“真”房企，不是那种城投托底的拍卖。无论是偏远的新城区还是密集的老城区，都卖的差不多了。22年拍的地块基本看名字就知道是平台公司，到了23年，成交了零星一两块住宅用地，还是拆迁的。 经常有推销电话打我这来，说他们城投开发商，品质有保障，我都在内心狠狠吐槽我又不是没和你们打过交道，你们那钱那债经得起审计么……算了不能多说，后来我就看新闻说什么化解城投债之类，我自认为是个比较敏感的人，春江水暖鸭先知，我比起周围的人更加关注房市和经济，然后再回头看我的经历，很多迹象早早就在提示着危险，没有黑天鹅，只有灰犀牛。只是我没有把这一切联系起来。 自从恒大暴雷，就经常传出某开发商资金链断裂，项目停工，我觉得那些已经完工交付了的楼盘，购房者和开发商都蛮幸运，没有被时代大潮卷入深渊。 不过近期突然又听到某某楼盘开发商欠税达千万，勾起了我一些回忆碎片。因为这个盘21年就已经交付，可以说是在楼市最好的时候卖光，躲开了下行周期，怎么会出现这种事情。更早些时候，另外一个已清盘的富人盘出现了大量房源，系商贸公司持有的住宅卖给个人，价格也不高但很反常。我同事说这个商贸公司的法人是开发商的老婆，这里面一定有猫腻，但我水平有限，看不透，如果有高人可以评论区指点我一下。 还有一个富人盘，房子交付了就死活不给人开发票，甚至有次逼的我打电话给他们会计，会计推财务总监，财务总监说没票，什么时候领到了什么时候开。据我的不靠谱推测，可能被税务停票了，至于什么原因我推测不出来。 在我眼里已经赚尽最后一个铜板的开发商们似乎也在陷入某些困局，那些拿到预售许可两年年网签进度只有30%的楼盘资金链还没断才令人意外。 再从政策维度复盘这些年，调控真的没有起到多大作用，17年地级市二手房限售，县城当然没资格限售，但利率也节节高升，到21年可能超过6%了，挡不住炒作热情，22年银行放贷限额，经常有签合同后贷款放不出来毁约在大厅吵架的。到22年底的时候，突然来了个大转弯，银行愿意放贷了，其他区县出财政补贴政策了，公积金提高贷款额度了，也允许二套房组合贷了，不过他们都扭扭捏捏，说什么政策执行到次年3月份。领导们说听到市府那边咨询有没有政策让利空间，我那时还幻想买一套大房子，一直在等政策，可惜我们县就特别，在周边都出刺激的情况下死捂钱袋。当时我判断，要么上层对我县经济房市十分自信，要么财政已经穷到没钱补贴了……我那时倾向于前者，盼着疫情放开经济回暖，判断房地产市场只是短暂波动，很快反弹不值得真金白银的政策让利。 去年十月份，国税总局突然发文支持改善性住房需求的个人所得税退税政策。去开会前我们都不知道要干嘛。视频会上，讲解人放了一个大标题，然后看了一下表，说现在各位应该可以在网上看到这条政策了，我按标题百度了一下，能查到，发布消息为一分钟前。 然后我火速发信息给未来开会的同事，让他们先暂停过户，去建议中介去看一下政策，等我开完会回去再说细节。 我至今也不明白这种层级的楼市利好，为啥搞的如此仓促。层级看着很高，适用范围不大，或许他们也研究了现在购买力在刚改群体上。原定执行到23年底，现在延长到24年底，或许上层判断，24年之前的楼市不大可能起来了。 各位见谅，我就随便一写，一孔之见，想到哪就唠到哪，有点小空就写两行，如有不妥之处，踢我一下删掉。 先扯一点司法拍卖的闲篇。 司法拍卖的数量通常被认为反映断供情况，不过我看到的断供不多，大部分是和小贷公司间的借贷纠纷。被执行人无力偿还，以房抵债，或者拍卖还钱。生意人破产居多。年利率低者百分之十几，高者二十三十。 大家都知道法拍房便宜但风险很高，执行困难，产权不明等，不是懂行的人慎接。还有很重要的一点是，税费有可能超乎想象。 讲我近些年接手的一个典型案例。卖方仅签订合同预告登记了，未缴税办证就惨遭拍卖。卖方首先自己的契税要补交3%，因为卖方不配合，无法取得他家庭住房套次，税率从高。然后，刚刚补交的契税肯定不满足满两年免增值税的政策，所以卖给拍卖人要5.6%的增值税及附加和3%的个税。因为司法拍卖的住宅卖方个税是3%，而我们普通二手房不满五唯一是核定1%。买方自己再首套房1.5%的契税。裁定书规定交易双方税费由买方承担。各位合计一下多少个点吧。 最近一直传言，新房的备案价要取消，其实在很多地方备案价很鸡肋了，有的开发商那备案价就离离原上谱。 年初某盘五期备案区间一万一到一万四，他那前四期的二手装修后挂牌才八九千。他是个拆迁地块，需要预留给拆迁户分配实物安置几栋楼，限每户一套。一栋栋看备案价格明细，公摊率从32%到16%，不用说了，那32%的超高公摊准是留给拆迁户的。 确实位置超好，就是那么自信。 不过一万多肯定是卖不出去的，我同事后来实地踩盘说只要九千多，最好笑的是他自己发了个公告，大意是很多人反映他家公摊大，他会听取意见积极改正想想办法把公摊降低。 这不是纯骗傻子……都拿完预售许可了怎么可能瞎改参数。 目前这盘卖了不到一半。已经是销量前三了。还有很多跟他一样不好好标价的，就往高了吹，然后私底下就7/8折的样子。 有天我对象很兴奋地跟我讲有个镇里的项目组织参观了，感觉还挺像样，中式合院别墅，地下室白送，好几十平白送哎。我一听镇里、别墅、参观这个几个关键词就地铁老人手机了，问多少钱，他说一万四五…… 傻子……我真的词穷……每次遇见超出我认知范围的事情就只会念傻子。 2023年了……还有开发商在镇上建别墅妄图吸引人傻钱多的冤种，市里洋房卖九千他镇上别墅一万四——那我为啥不在城区买别墅，我们只是一个电驴三十分钟横跨城区的县级市。我对象说我们这个镇呐它是工业重镇……同个镇的其他小区小高层大概两三千的样子，近七年存量房交易个位数……行吧，等他销售数据出来我贴图给大家瞅瞅。我有时候都怀疑这群开发商不是做生意是来洗钱的。 新房备案价原来是限制开发商涨价的，6个月可以涨一次，一次涨10%（数字不一定准），行情好的时候开发商申请调价特别积极，还捂盘惜售。现在基本上都低于备案价销售，算是名存实亡了。碧桂园在23年初搞过一次活动，直接按备案价格的95折卖，嗯……就诚意不够的样子，恒大暴雷前起码宣传7折大甩卖，碧桂园看来是不急啊。 看到有评论说让我随便写，不用管主题……不好意思我水平确实回答不来房价为啥坚挺的问题，只能更点大家平时接触不到的一些八卦闲篇儿。 大城市为了买房而离婚的事情已经不算是新闻，我们小城市也有很多为房产避税的假离婚之类的手段。 我们政策规定首套二套三套适用不同税率，那就有聪明的张三想到隐匿房产套次谋求优惠税率。那怎么瞒呢？ 早些年就伪造家庭住房证明，拿房产数量为0的假证明来骗来偷袭我们。 手段很多我有能讲的，有不能讲的，这个能讲是因为从我第一天被分到这个岗位起，就有警示教育课的必讲案例——几年前有几位前辈勾结中介伪造假证明被查出来后有的坐大牢，有的一撸到底。现在估计已经出来了。我们也升级了强制校验系统，不可能在这方面再吃亏。 这条堵死，那就在家庭住房证明的“家庭”二字上下功夫。一个家庭可以是包含配偶子女的三口四口之家，也可以是一人吃饱，全家不饿的单身贵族。我配偶有房产我没有，那我和配偶离婚我不就可以首套么，OK，催生出一批手挽手去离婚的夫妻，这么做我们不推荐也不反对，当然也没有人在乎我们的意见。但有些人呐，他不想离婚，他全都要。所以他谎称未婚，只提供他本人的无房证明，但他不知道，我们内嵌了婚姻联网比对系统，我在他表情不对劲地写单身无房承诺的时候，微笑着验证了他已婚的事实，等他写完保证书，客气地问他，某某某（查询到的配偶姓名）是谁呀，你认识不？ 脸皮薄的当场败下阵来，承认了婚姻事实。脸皮厚的就说那是我朋友，怎么我房和他有关系么。 哦，某年某日于某地婚姻登记处登记的那种朋友。脸皮再厚的就辩解说没办场不算结婚之类的，我见过的脸皮最厚直接撕掉他提供的材料当做一切都没有发生的样子，最可气的是他朝我们大吼大叫以掩饰他被揭穿的尴尬，把柜台上东西扫到地上说不过户了受这鸟气。 这种打脸的爽文时刻几天就能经历一次，有时候发现可疑点我们同事会聚在一起共享欢乐时光……咳咳交流学习鉴别。 对于那些谎称离婚的人来说，有力求完美的会造一个假离婚证出来，当系统检索不到离婚信息，我们也不能武断判人家就是假的，万一系统就是bug呢，那就要看上手经验了，颜色钢印签名多摸两本就熟悉了，而且我们还有兜底方案，连人带证请到民政局让官方鉴定。 多数人是不敢直接对质的，凡是不敢去的那假的没跑了，但也不乏少数人硬刚结果说老子就是离了，你查不到是你的问题。关键如果民政查不出来的离婚那也没有法律效力啊。 等时间充裕了写写拆迁。拆迁这部分写了删删了写，总之很不满意。 在我干这块业务之前，我对于拆迁的理解就是我亲戚家拆迁租房住了五六年，但是暴富了，按他的收入水平一生也不可能拥有一套房子，现在一下子给了两套，儿子结婚都有得住了。郊区人都盼拆迁。但是纠纷也不少，有那种钉子户闹上新闻。 不知道是不是巧合，我发现县城的布局好像都差不多。 我老家和现在的县城，都是南面老城区，拥有学校、医院等配套。西面火车站?老商场。然后市政府在十几年前搬到东北方向去建了新城区带动了那一片房产繁荣。高铁建在东边鸟不拉屎的地方。东拓过程中少不了征地拆迁，那地都很便宜。其实政府喜欢的不是拆迁而是征地，有建筑反而是障碍，还得平掉。 和工作相关的拆迁稍后说，和我生活有关系的拆迁有这么几段。 18年，我对象的老家修外环路扒掉了，田也征了，三千多一平，按土地面积结算。一起吃饭时候，亲戚们人人喜气洋洋，他们即将成为新的百万富翁，每户手里都至少能有两套房子。 我听说在那个地方修外环有点疑惑，县里版图扩的这么大么，有必要扩的那么大么。 屋扒的嘎嘎快，路修的也快，基本上一年就通车了。但这拆迁安置房嘛，实话实说，现在还没有封顶，5年零2个月咯。疫情停工，现在又停工，之前没有建起来的时候我嘲笑他“别人烂尾他烂头”，现在确实到了可以烂尾的阶段了。 问就是没钱了。12345投诉个民企开发商还能管点用，投诉安置房嘛…… 我的房子买在了县区最北边，周围是村子，都加盖了第三层，不过只有墙，还是那种奇奇怪怪的砖，一看就不能住人，虽然墙上没有写拆字，但这种盖法就是为了多赔面积，咱也不知道这样能糊弄过去不。2021前后这地块开始拆迁，城投接的，到现在还是一片平地。拆成平地后，我才发现北面建的一个写字楼好像很久没有动静了，我只知道那里的某商业广场项目建好但黄了，不停的更换广场名字但招不到商，这个写字楼估计是建不成了。住宅还和民生相关，要保交楼，商业地产认命吧。扭头往东南看，嘿，又有一个三十多层的烂尾楼，长的像个酒店，这盘的住宅倒是交付了，但因为品质太差，四五年了也没有卖到70%。 拆出来的两块，一块建安置房，一块性质为商业，建商业地产……在周围有两个突兀的烂尾楼和一个已经黄了商业广场旁边再添一位？ 2020年，山东就开始搞合村并居，我奶奶老房子也要征收。我初听说蛮高兴，后来一看细节傻眼了，200多平的宅基地，只抵价两万多，都不够我奶住一年养老院的，如果换成房子最小的户型也得添十几万。人家别的地方置换建成两三层小楼，最多盖个多层，他这规划的好家伙16层小高层，土地利用率怪高的嘛。 需要跟大家解释一下，拆迁和搬迁是两回事，虽然都是把原有的房子拆了地收回，但拆迁征收主体是县里，土地使用权变为国有，安置房也是可以办证再出售的。但搬迁土地使用权还在村集体，只是村集体搬家了，给的新房子没有个人产权，无法出售，也就是大家说的小产权房。 这个计划出于某种原因被叫停了。好像是在其他地区遭遇了激烈抵抗，有没有发生流血事件我忘了，总之蛮感谢计划没有推行下去的。 提到拆迁不得不提棚改货币化安置，货币化的意思就是赔现金自由买房，虽然钱赔的不多，一般就是赔个地价，十年前三千块现在还是三千块。而实物安置交付后那价格能翻一番，但是看过我前文的读者不难看出，实物安置的房子质量堪忧，而且需要等很多年，有些等不起，立马拿到钱去买可心的房子也是不错的选择，而且由于国家鼓励，选择货币化安置是有额外奖励的，也不超过3万块。所以当年拆迁户一窝蜂去买市里最好的小区，让那些本想靠高价挡住“低素质”人群的业主择邻大计泡汤。 我在闲暇之余整理了17年以来每月的新房成交数据。等我电脑可以正常使用时，放出来给大家看看。不过不知道出于什么原因，数据的来源网站本月停更了，我不死心连续刷了大概一周，始终没有等到他公布，数据就停在8.31日，而其他的资讯正常更新，这让我莫名其妙地联想到青年失业率…… 截至8.31日，近7年，新房不含安置房源总共成交71855套。 17年：10995 18年：14569 19年：11594 20年：12403 21年：11913 22年：6194 23年1-8月 4187 71855套，对应三口之家，也就是215565人是在房价已经上涨后的七年买的房。 16年数据缺失，根据我查到的新闻，前半年销售3315套，估计全年不会少于7000套，对应21000人。 我县总人口约140万，城镇化率59%，而这波楼市启动后，约23.6万人进场买房，超过1/4的人买在了相对高点。 这仅仅是新房，还有海量的安置房和二手房。 之前不是好奇成交数据为啥停更嘛。9.25号我去官网闲逛，发现碧桂园的两个在售楼盘突然标了售罄，所有房源全部网签，之前明明还剩逾百套。而且这不是我第一次发现这种奇怪现象，另外一个盘二期项目，曾在去年传出资金链断裂，今年恢复正常网签，也突然间全部网签。这个盘三期项目有两栋楼半个月才刚拿到预售证，也没有经历开盘蓄客，就被卖完。 我是在每日成交数据发现他一天签了46套后察觉到不对劲的，能成交4套就很高了，然后去官网看到他已无待售房源，再回到成交数据页面时，发现被重新编辑过，已经删除了这个盘的数据，日成交数据还是个位数。几天后数据停更，我失去了观测对象…… 现在这个现象又重演了，对象还是碧桂园。我只能合理推测他们被政府秘密接管了。 本来这不关我啥事，但我好奇心实在受不了，问了一下碧桂园销售，她说她们还可以网签，小高层精装修9600……呵……是一点折不打了。 最近一直在看乱七八糟的密集调控政策，房产税立法又延后了，还上了热搜，意在呵护脆弱的房地产市场，保房价就是保地价嘛。很多自媒体认为国家错失了推出房地产税的窗口期，导致把这个税种架到了一个很尴尬的位置。确实，在市场下行周期收税，无论是民意支持还是预期收益都要打折。但是吧前几年从硬件上它也不具备普遍收税的条件。 收税咱得有数据支撑吧，有纳税人和征税对象，那房子就必须锁定纳税人锁定银行卡账户。那怎么锁定呢？不动产登记证书2017年才首发，目前还有大量两证未合一的房子，纳税人与房产目前都无法做到一一对应，更不要说银行卡了。 我们现行收税模式下，普通人工资收入是代扣代缴的，不是由纳税人主动申报缴纳税收，如果采用后一种模式，那海量的逃税根本管不过来。现在钻个人所得税退税漏洞的就不少。 那房产税呢，如果采用持有税模式，那全县半数以上的人口，拿什么把政策通知到位？我不主动交，你拿我有什么办法？你疯狂打电话催我呗。权证我拿到手了，你想在我交易环节卡我一手让我补交之前未申报的房产税，对不起，房子我不卖了。而且现在的增值税和个人所得税按差额计征就是有类似的调节功能，放着这俩好用的大招不用，去收地产税太麻烦了。 税是要给财政补窟窿的，熬几年收不上来钱，然后继续卡房子继承节点不准过户，那子女光住不过户就是。现在二手房近乎冰冻的市场，财政能等的起么。老老实实交税的人反而会吃亏。除非学欧美，直接拍卖执行，不提政府形象的问题，那么我们的执法力度和收益匹配么？ 19年在重庆学习的时候，那边谈到房地产税的试点，他们采用的就是纯粹人工催缴，想尽一切办法联系上纳税人，拿着POS机追着他们交税，还有个在机场成功拦截的案例……只能说咱们国家还没有迈入信用社会，这种粗放的收税方式除了浪费执法人员时间别无用处。 这个假期跑了三个地方，北京、济南、老家县城。我老毛病又犯了，每到一个地方就喜好查查附近小区的房价。北京朋友近两年买的步梯多层，楼龄将近20年，买的时候快6万一平，70来平的小两室装的还不错，空间利用发挥到极致。我查完近期房价后叹了口气，朋友浅浅的说了一句最近降了点，我附和着说看见5万多一平的房源了。至于济南我查完根本没敢提这茬……降幅实在太猛了。这套我老弟18年买的，也是步梯2楼，当时一万多一平，总价百万，他自己又花几万重装，现在居然有挂8千的，70来万，首付快跌没有了，房贷三四年才还了6万本金，还要再还20年。我们老家县城新房和二手房价格一直倒挂，跌幅不算太大，不过经过这两年的经济滑坡，大家明显谨慎多了。我奶奶村子之前不是一会拆一会不拆的，现在临近的村子已经拆了，方案更新了，土地也算面积了，如果纯拿赔偿款，200平的院子?小土屋可以拿到20来万，除了我老弟的父亲也就是我叔叔没有地方住，想添一点钱换成房子，其余所有人都建议拿钱走人，住养老院得了。一个农村的小产权，又偏又远，卖不出去，要住还得添钱加面积，装修也得好几万。 房地产驱魅后，突然间大家都会算经济账了，考虑问题也变的实际很多。要知道以前那都是拼了命的换面积，三口人恨不得换成三套房子，自住，儿子结婚，租出去，样样都是刚需，少一套都不行。我老公大伯爷孙6人，凑5套房，除了孙女无房，其余人均一套。前几年聚会时总在“凡尔赛”钱不够，负担重，不知道今年适不适合再提起这方面的话题。 —————— 好久没有写了，前段时间调岗了，今天又喊我回去帮忙 孽缘啊斩不断的孽缘。 一天光接法拍房了。不能说个个都离谱，总之正常的可能就十之一二。 某人拿着法拍的执行裁定问怎么办理过户，我一看这个盘是之前在政府公开回应投诉的网站上看某暴雷房企被政府接管了。告知其暂时不能办理，未到办证节点。他本人也是知情的，并且在拍卖之前就知道这套房子开发商出问题了。 我很震惊，问他知情为什么要买。他说政府不是接管了嘛……我翻了翻上任房主的合同，59万，他拍得44万。我说你这是在赌呗，赌这房子能顺利交房办证，现在只能等了。他又问我能不能先把税款给交了……得，还要再追加筹码。 这房子和我之前举的例子差不多，上任房主在欠债不还，房子还没有办证就被强制执行了。税费奇高，到他这已经快9%。我拒绝了他，倒不是看他跳火坑于心不忍，而是确实不符合受理条件，主动要交也不行。像这类人已经劝不回头了。但他的接盘行为确实帮前房主和他的债权人解套了。本来前房主左手还不起的债，右手住不上的房，现在一下子都解决了。 现在这阶段，非必要不买房，买房也不要期房。烂尾风险就不用说了，郑州夫妻俩大家都看在眼里。但我在这里提示一下大家不容易察觉的另一方面的风险：就算有些房子建好了，准现房了，可以收房了，没有暴雷，顺利住上的期房买家也不要高兴太早，因为开发商会因为欠税欠债导致房子无法办证。 我经常收到投诉前文所提那个大开发商的工单，该开发商开发的早，在预售、建造、交付环节都还顺利，项目也不错，有口碑，但是由于融资收紧，传闻他被银行断贷，转而谋求上市，签了对赌协议，虚造业绩收入，欠税高达千万，被税务局停止用票。房子已经销售完毕，可以住，但是发票开不出来，一大批业主办不了证。这下真还原房子的居住属性了。一平有证房8/9千，无证的3千都没人要。我总劝投诉人解除合同挽回损失，不知道听进去几个。 像这样的开发商不是孤例，无论金融多少条，银行还是不愿意放贷注入流动性，项目回款又艰难，开发商只能暴毙。就算项目有政府保交楼盯着，最后也无法靠30%的销售回款保证整个楼盘的完工。 没有取得发票的也赶紧去换发票，趁着能开的时候开出来，后面开发商倒闭也和你没有关系了。 年底啦，再来更新一波。 最重要的结论先放前面：我们小县城的平均房价有明显降幅了，除了坚挺的几个优质小区外，城芯次新房成交七千左右，边缘一点的挂牌6千多。我现在胆子越来越大了，都敢看城市中心带学区的小洋房了??。可惜那几套梦中情房价格异常坚挺，还处于和我比耐性的阶段。 总的来说，自年初以来，价格在普遍加速下行，尤以最近三个月最为明显，但是好房子比较抗跌，城市西区和南区的学区房则跌惨了，差不多回到2017年的价格了。 上月底千亿房企某龙地产官宣暴雷了。很不幸，我们县城又又又有他正在开发的项目。比市政府还东北角的地方有一个商业广场和三期住宅……难道城市也有水逆么……跟集邮似的——恒大、桂圆、某龙，下个是谁？ 某龙去年就传资金链断裂，后来不知道咋滴可能续了一波，拖到今年年底。我以为他那个广场要和我家楼北面烂尾的那个广场一样命运，结果公众号上一直推要开业的消息，上周末还真开业了。这引起了我的好胜心——我倒要看看凭什么他开起来了。 嗬，路上还有交通管制，广场四角还有警车和消防车压阵，私家车不能开进去，我们需要步行。我还掏出了口罩，防止人流如织传上病毒。 到了地方我对象看着眼前景象，脸上交替出现了莫名其妙和“就这？”两种情续。 且不提满地狼藉，破碎的砖石和垃圾，就那广场还没有建好的东侧，裸露着钢筋混凝土，就让人很难不怀疑这能是开业第二天的县重点工程。这就是个半成品嘛。 这极大满足了我幸灾乐祸的心理……我承认我有点阴暗——不能光我家对着烂尾楼啊…… 我们搁外面四处转了转，不仅道旁砖石没有砌好，有的该栽树的地方还是个大坑，好悬我没踩进去。进到里面第一时间感觉层高低了，装修压抑且过时，地板上居然还有裸露的电线没有处理遮蔽。处处透着勉强、潦草、敷衍，还有凉凉。 我连口罩都摘了，没什么人嘛，浪费我n95，戴久耳朵疼。也没什么看的，还不如去看外面那些烂尾的小区，起码那小别墅建的蛮工整。 说起来我们俩有个共同爱好，那就是逛别人家小区，别管是在建的还是建好的。建好的那就进去看园林绿化看娱乐设施，没建成的就围着这小区转，看外立面和楼间距。正好顺道去看了东北这片区——小区实在是太多了，而且大部分都是在建，好几个小区应该都停工了，外面没有工人们的电动车。 我以为某龙广场这事翻篇了，哪知道晚上还有一个搞笑的结尾。我对象微信推送了一篇文章，来自我们本地官方公众号，描绘开业的盛大场面……把他笑的脸酸，还给我看，我拒绝了，我这人本来就容易尴尬，看这玩意不得把我尬出鸡皮疙瘩…… 2024年咯，本以为最近不会再有什么新产出了，结果收到一份全省房地产业欠税数据……立刻激发了我的“工作热情”。这不得好好研究研究。 四个字概括我县的开发商生存现状：“秘不发丧”。想到的想不到的项目和开发商都在上面，一个个躺平如历史洪流冲击过的稻田，即使有个别喘着气的也是满身淤泥，战战兢兢。 最早的欠税出现在2017年，那时房地产行业还如火如荼排队选房。18/19年零星可见几笔，到2020/21年已是井喷式大爆发，但是外界普罗大众对此一无所知还在惯性买买买，以至于22年大转折到来之际，还以为这不过是随便可以跨过去的小低谷。23年欠税就少了许多，资金断裂、非法吸储、破产清算，该死的都死完了。碧桂园、恒大、某龙还有其他在建工程还没到清算节点，届时才是欠税的高峰。 我一时间脑子里冒出来“庶民的胜利”几个字，是我们广大群众用捂紧钱包不买房赢得了这场房价“保卫”战，但又觉得这胜利实在太惨烈了，像靠互相掐着对方的脖子按在泥里，两边都极为狼狈。 回溯历史，一切都是那么脉络清晰，有迹可循，但可惜身处其中时，周围全是遮望眼的浮云。 卖不出地收不上税，财政必然困难。对于最近才进体制内的小朋友来说，千万别觉得上岸了，体制也不过是海中浮木而已。上个月工资提心吊胆等到月底终于发了，我还以为要和去年似的只发一点当生活费 。这个月零零碎碎发了三笔几百的，我一开始没有看懂，还以为是小惊喜，问了同事才知道这就是工资，工资中中央拨款的部分，你问剩下的呢，剩下的是地方财政负担的，看天意吧，天意是阴转雨夹雪，愁云惨淡万里凝。 我算是我们周围已经觉醒的人中比较乐观的，消费就从来没有升级过，而且老早就做心里建设，早晚有一天会一毛钱发不出来，不可能独善其身。大势不可为，现在唯一后悔的一件事是没有从股市这片大森林里抽身，现在已经走迷了…… |
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县城房价是没有价值的。 没有什么能拿得出手的产业， 只需要把一中，一小，人民医院都搬走， 县政府搬走，在新区再盖一个四星五星的酒店【承包有钱有软人的婚宴嫁娶】 老城区就狗都不要了，都不需要拆迁。 |
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别的县城不知道，我们县城为了稳房价，在教育上动起了歪脑筋，先是把县外唯一一所高中搬到了县城内，接着就是把各乡镇的初中搬到县城，下一步就是小学了，现在县城学校一个班级学生数量，80个起步，多的能到100多，疯狂到让人无法相信。县城房价也靠着这个维持在了5000-7000的，上级地级市一个水平。 知道为啥苦口婆心劝你们生孩子了吧，生了就有人质在老爷们手里了，捏你个啥样是啥样。 |
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先上原因：不要小看越南地方政府的把控力以及不要高估自己对各地信息的了解情况和负面信息的传播范围。 我们县一个20万人都没有的县城，这十年间房价是怎么从几百块一路涨到后面加了个零的呢。四步走： 1、禁止自建房 2、政府搬家 3、搬学校，抓你软肋 4、搬医院 1、严抓自建房，家在农村想自己建房子不去县里买房？做梦去吧，新规只能危房推倒重建，想要建新的除非是政府方面的集体移民新村项目，不然普通老百姓基本没戏，根本不给你批（当然你要是特色的关系主义另当别论）。所以你要有新的住房需求，只能去县里买鸽子笼先拉一波。 2、把一个主县和几个小乡撤了合并，把之前的县乡政府及各部门全部连带撤到新地，这样先把一部分人吸到新区去，让体制内的再来一波。 3、把县下面原本各个镇上的高中全部撤掉，你没有听错全部撤掉。只有新县区有高中，想读书只能去县里。先一刀切，直接全部停止招生高中，后续再继续打补丁，把初中部较为优秀且年轻的老师调到县里，并且新进的老师优先放县里。就这样过了五六年左右，现在除了小学（小学也半斤八两），下面乡镇的初中基本废了，乡镇高中后续由于某些不为人知的原因又给继续开设招生了，但这高中已经名存实亡，进去读的学生基本就是得过且过。但凡想培养培养孩子读书的，都只能往县里走再拉一波。 4、县里修新医院，给资金给设备，和学校一样调医生走，到了这一步其实都已经很容易了。原本乡镇的医院不给资金翻修和配置设备，谁不想去新的各路设施完好的地方上班呢。这样导致原本的乡镇医院沦为卫生院的档次了，基本就治治感冒发烧啥的基础病了。 这四步走下来，十年左右房价直接起飞，一路涨到5-6k，然而并不能改变我们县只是一个不到20万人的小县城，外面的工作就是2-3k的工资。所以回归本题县里房价为什么还没跌，不要小看越南地方政府的把控力，县里城投一堆烂帐，全靠地价和房价撑着，要崩了还怎么左手倒右手。之前上热搜的700w的雕像我只能说网友的想象力太小了。我们县投资了2000万建了一个智慧景区，结果就是让你能在景区介绍的页面有个360度的观看（就类似汽车之家那个vr 看车），还有什么vr 直播、vr 全景导游和什么优化线上购票流程，还拿了个5G应用江西区的几等奖，我都不知道这玩意是怎么花出去2000万的。更别提还有各路什么几千万投资智慧仓储物流园结果就是一个大仓库搁那，我也看不出有什么智慧的，就一个大仓库加个网就是智慧仓库了？可能是我不太智慧不能理解智慧在哪。 不过越南地方政府的把控并不能对抗自然规律，现在房价除了捂住不让跌价以外没多少韭菜可以割了。我一高中同学之前买的新房（没咋住过的）挂牌挂了两年多了也没卖出去，现在县里基本处于有价无市的情况。二手房基本没人看，新房也半斤八两。现在还能再吸几口，是因为还有85后90后还有不少在县里工作的为了孩子读书还能再撑一会。95后留在县里工作的就只有每年新考进体制内的，以及各路二代们可以占据住民生市场垄断市场有滋有味的过活。不是这两类人别说大学生，没读书的都是出去打工，我都不知道这房价要怎么撑。或许这也是另类的没下跌吧，毕竟你去各路网站上看房价还是很坚挺的，除了卖不出去以外都很nice 。 今年上一年级的孩子正好是在出生人口暴跌开始的时候，就这还没发力呢小学招生就已经崩了。我们县除了县小人还比较多，下面所有的乡镇全部崩了，更别提幼儿园那更是血崩。我们乡小学，今年一年级招生不到15人，整个学校只有120多个孩子。分界线很明显，4、5、6三个年级还有20多个孩子一个班，1、2、3年级全部20人以内。只需要三年，等高年级的升到初中去，整个小学可能就70-80号人。或者按照现在幼儿园大中小班来看，等新生人口开始发力一个乡小学50-60人也不是很遥远的时间。要知道我们乡已经是县里人数比较多的乡了，其他乡的情况我不敢想。我们乡小之前还是个200大几号人的小学，我估计是撑不到下一个十年了。 |
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小县城房价到现在还没有掉的，要小心了。 证明这个小县城的经济真的很不咋的，就像安装大风车的地方短期不会发展，是一个道理。 这种小县城的房价之所以不掉，甚至微涨。 是因为还有最后一滴油正在‘热榨’。 那就是小县城式的婚姻，而且还会持续几年的。 作为出身山东省的贫困市里的贫困县，说说我看到的现象和背后原因。 当初买房在天津和老家县城摇摆过。 专门回老家考察了一下，说实话，我有几年房地产的经验的，但还是被整懵逼了。 聊城的房价一万出头，下面的县城基本在8000左右。 同志们，8线开外的县城啊，别说地铁，连个高铁都没有，说句不恰当的话，整个县城连肯德基都没有，可见县城经济能力。 就这只有一个几百平火车站的县城，房价最低的7000多。 天津郊区的房价才7000左右，不管怎么说，算个二线城市，生活配套都有，无论交通·教育·生活便利肯定比小县城高了不止一点。 不用多说，果断选择天津吧。 当时我放言，这房价与县城严重不符啊，无论是挣钱还是消费···绝对虚高，用不了多久就的崩，拦腰砍一半还差不多符合这个小县城的实际。 打脸来的很快啊，不但没有降，而且相当火热，大高楼都盖到县城边上的农村了。 这就很反常·· 我不得不研究研究调查调查，不然我会严重质疑自己的脑子是不是250M的。 小县城如今在外打工的，依然是80后为主，90后的初。95后就很少了，00后更别提了。 在小县城买房的（准确说是抢房的），多数都是县城下面的农村人。 说实话，这种小县城下面的农村，八零后正经初中毕业的人都不多。 如今面临的问题是；自己打工了半辈子了，有了些积蓄了，但是吃够了打工的苦。 孩子还在上学的，买房！不管这么说，县城里的教育比农村强，而且高中都是在县城的，早晚的事，晚去不如早去，晚买不如早买。 孩子不上学的，就一句话：县城没有房子，你试试？县城没有房子车子，孩子别想结婚。（这个是最严重的，也是农村爹娘砸锅卖铁也要去县城给孩子买房的原因。） 关键是，你要先有房子车子，再聊搞对象。别想着孩子谈了对象再去买，男女比例失调，晚了就拍大腿了，望着30岁的儿子一阵悔恨。（倒是有二婚的，但是条件不会变的，还可能娶一赠一。） 邻居一说；这是老刘家的孙子，小胡！（丢死人啊，别想抬起头来） 九零初和这类八零后差不多，到九五后乃至00后，情况又不一样了。 这个后面基本都是独生子了，很少外出打工了。 留在农村干嘛？也不会种地！小县城就成了首选。拿着3000左右的工资，住着100多万的房子，开着哈佛SUV，兜里揣着利群黄鹤楼··· 打工的老爹是七零后八零初，这类没算吃过生活苦的00后左右；一辈子没有算过老爹的生日，但是会知道老爹在工地开工资的日子。 毕竟房贷车贷，物业费，都还需要家里补贴（苦了六零七零八零了，吃完生活的苦，在还儿子的债）！不服？请参考农村娶媳妇的过五关斩六将。 也是因为没有受过什么教育和见识，眼界很狭窄。（绝对没有贬低的意思，可县城下面的人真的很好骗啊！） 在天津你要说：“哥，赶紧买房，再不买就赶不上了，又要涨了，今天不买，明天大客厅就变成厕所了！” 天津人不会信你的，就算不当面说你是个大忽悠，也会给你一个看傻子似的大白眼。 但是这种低端的话，对县城下面的人说，他们立马面露恐惧，而且确实听说县城的房价又涨了。“不能拖了，孩他爹，咱明天赶紧去县城看看房子吧，给孩赶紧买了···” 过去打招呼是：“吃了吗？” 如今是：“给你家孩买的哪？” 同样是20岁，人家开着车从县城回农村（虽然可能是回去找爹要钱的），滴滴喇叭一按，下车掏出一盒黄鹤楼，副驾驶上坐着时髦墨镜的媳妇。 你坐在电动车上慌不慌？绕过兜里的红塔山，摸出打火机，想给对方也点上。 农村风大，人家说还是我点吧，我这个打火机防风的··· 看着大SUV把你甩在村头，“我没车没房，有个这种丝袜媳妇也行啊！” 可归根结底，有媳妇的前提是你得在县城有房有车啊！ 县城房价没有掉，没有为什么，就是因为未来几年还有不少这样的农村青年要靠房子才能传宗接代。 但我还是那句话：房价与地方经济严重不符。 但如果了解了县城房子对于周边农村光棍的意义，你就懂了。 而且，你以为为什么现在农村盖房子那么难，甚至翻新都不行？ 小县城的经济走到头了，只能靠榨干最后一滴血汗，来维持县城领导的七奶买包包。 县城房价不掉，是周边农村被推动的，而这又与方方面面挂钩，老百姓只知道，我再不买，就客厅变厕所了。 最大的悲哀是:无论你懂不懂这些，看透看不透，都还得买，要知道:刺激经济消费和穷地方要经济，其实都是把手伸进底层百姓的口袋。而办法有很多很多，这个回答只是其中一个。 说悲哀就是：一个县城的经济不行，不想着如何提高县城人口的就业促进经济发展，而是通过下三滥的手段让老百姓消费促进经济，这是透支老百姓最后的一点油水，饮鸩止渴。 （也不是没有过机会更好的发展，我的县城有过外地企业来建厂，最后都被各种关卡和税等等，黑的白的给欺负走了！我相信，这也不是个例！）说难听点，这是好不容易来了一个鸡，不但没有想着好好养着，等下蛋，而是采取的杀鸡取卵，可悲！ 这就当领导的不作为，老百姓还要被裹挟着买房，恶性循环，直到崩塌！ 但崩塌的时候，小县城都没有像大城市那样的缓冲地带，直接雪崩，但没有一片雪花是无辜的。 |
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