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[商业财经]上海房价已经到高点了吗? |
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从2004年房地产开始进入快速上升通道一直持续到2017年，经过漫长的楼市周期，在疫情影响下的2020年是否已经成为近十五年来上海房价的至高点。目前上… |
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但凡还有一丝回去软着陆的可能，就一定有人用这一点空间继续把泡沫往上挤 所以我是看出来了，那些都是友军啊，唯恐大家看不到破裂的那一天 加油，高点已经不远了 |
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我的一个上海朋友，前几年想创业，于是把房子卖了，手上立马有了1600万。 正准备开公司，突然疫情来了，封了一个月，他感觉风险太大，于是就放弃了创业的想法，这几年啥也没干，在家躺平了两年。 后来他路过中介，无意中看到了之前卖掉的房子又被挂出来了，居然降到了1100万，他一番讨价还价最终1050万成交。 相当于这两年啥都没干，赚了550万，自己的房子又回到了自己手中，感觉像做梦一样。 这个故事告诉我们房产并不一定保值，但一定要会投资。 |
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房价本身早在15年前就已经见顶了。 但是货币不一定。 目前的房价还敢上杠杆买房的，不是赌房价涨，而是赌货币贬值。 |
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浦东碧云金桥那一片，你看一下租房价格，100多平两到三房，价格1.1万到1.3万，再看一下售价，1200万到1500万，租售比自己算。千万别跟我杠什么这是在中国，你杠你对，租售比到200都不是梦。 |
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之前看了很多内环老破小 那些曾经桀骜不驯的老大爷老太太 都开始和气的谈价格了 大家都不是傻子，凭啥接盘你这个破地方呢 就我周围人已经想开了，老家教育资源也不差 花个200w在老家买个120平的 在上海工作到40岁回老家 对，大家都不傻了 说起户口，大家更不在意了 一切都变轻松了 |
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上海的房子也只有最贵的那一批（1500+）还有无限上涨的空间。外环外的，除了独栋，我是想不到还有什么涨的理由。人口是有，但是购买力就这些，真有钱的还是想往市区里挤的，你说那种郊区高层出来贴几个高端物业就卖个7.8万的，这不是妥妥的割韭菜吗？ |
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人在魔都，刚刚搬家。 目前住着月租8000的保租房，感觉现在的房价，买房毫无性价比可言。 每月8000租金，我和老公两个人住着中外环间，通勤25分钟，，车位充足，物业服务尚可，有电梯，房子嘎嘎新的90平三室一厅。因为是保租房，虽然房租和市场价区别不大，但是不担心被房东扫地出门，稳定性无忧。 而在同样的地段，如果不租房选择买房，首付150w贷款150w，每个月同样付出8000来还房贷，我们却只能住上上个世纪建成的一室一厅楼梯房，没有物业可言，小区拥挤难停车。附加的，我还将150w的流动资金变成了不动产，损失每年5w的理财收入（算年化3.25%）。 因为房贷利息，交易税费等持有成本，如果房价以每年10%的涨幅稳定上涨，买房才算不亏本，如果大于这个涨幅才值得买房投资。而如今的房市，还能这么涨下去吗？表示怀疑。 现在的房价真的很畸形。我并不觉得我租的房子是多么好的房子。毕竟未来如果有孩子，算上老人，一家五口，90平也只是刚刚够住而已，小区也不算豪华，放在我老家只是普通商品房的配置而已。但这个品质的房子在上海大概要800w。800w是什么概念呢，我和老公收入都尚可，假设每年能存50w， 16年可以赚到全款。假设首付300w，贷款500w，利息500w，最后要还1300w, 26年就可以赚到那么多钱了。我们能保证16年，26年一直有现在的收入吗？有谁想这样，不敢失业，不敢消费，倾尽一生，只为一套普通的房子。。。 难呀，这就是悲伤的现实。 |
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现在的时间是2023年5月31日，上海房价跌的厉害，我外环外的一套跌掉了15%，内环边上一套的跌了5%。以上数据是相较于最高点计算的。 中介们毫无信心，表示这样的行情还要持续很久，搞不好今年是未来五年最好的一年。 |
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认房不认贷有用么？ 买房是差那点么？ 当然不是，现在的主要矛盾是刚需上不了盘，为什么上不了盘，首付不够！ 为什么要房价，害怕断贷。 郊区的工资，一年税后40万，按揭贷款超过一万，那可支配额度就在2W左右，2W左右大概只够一家人正常的生活，无病无灾可以延续下去。每月1万的贷款按揭，换算到30年，大概是贷了200万左右的压力 所以现在中国房产最主要的矛盾是收入跟房产之间的不平衡，现在已经到失衡的边界点，后面收入提高不了的话，房价只会去适应收入。 |
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我本来以为已经到高点了，但是我看到了杭州十万+的房子 四五万的普通房子。又看到了的 五万+的房子。看到了嘉兴两三万的房子。看了看这些房子的位置 质量差别。突然感觉上海外环的房子也不算太贵了，中内环老破小也挺便宜的。 |
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坐标上海古美，小区二手房交易，3个月实际成交两套，单价8.5万，已和最高点10万相比下滑15%，成交清淡价格空跌，这还是中档二手电梯商品房的行情。 主要问题是，政府要去化新房，维持土地拍卖市场以维持土地财政。其他的二手房交易，基本处于放任状态。 事实上，上海23年1月份的买气主要是集中在新房，倒挂新房吸引了大部分购买力。二手房成交主要是200-400万区间，800万以上成交稀少。 值得注意的是，对于无房的引进人才，政府配套了大量的新建公租房，配套完善，价格合理，分流了一部分刚性需求。 结论：土地财政依赖未能解决前，政府会全力保护新房成交；同时提供大量租赁产品满足中低端市场刚性需要，维持人才吸引力。至于已上钩的鱼（业主），二手交易不在他的视野。 这就是房住不炒。 |
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月薪2W，到手1.5W（毛估估） 在上海也是非常好的薪酬了，（经评论后修改）估计能当前10%～20%的守门员 然而上海房价平均5W+ 假设到手1.5W，一套50平的房子250W，需要166.6个月的全部收入 13.8年不吃不喝不玩不租房不买房不社交，可吗？ 算上衣食租房出行，那得20年了 这可是原价啊，房贷贷款的话，买房价格要再乘以1.5或者2 对于年收入达到30～50W，乃至更高的人群 他们对住房有更高要求，房价更高，还贷压力并没有降低 甚至他们的风险会更高 高薪岗位少，竞争强，内卷严重 现在又又又经济下行，哪哪都在裁员广进 |
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上海不是不想卖地，政府攒了大量可开发用地，在等涨价，17到19年一年只卖1500亿，还卖出去不少中内环好地。就在等房价上涨，现在卖地一下就到了3000亿，还都是外环，新城犄角旮旯，荒山野领。而且按最新土拍价，浦东外环外一点的新房年底就得7w。虽说民众购买力跟不上了，但是大家都是加杠杆的智慧，我们班就有人教大家你先借钱凑首付，房子买了再借消费贷把借别人钱还了。还不上的慢慢说，不上车就来不及了，大有次贷危机之势。泡沫崩塌肯定要疯狂一下，现在新房还得涨。 |
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房价的顶部太好判断了。 一室一厅：普通上海人的毕生工资，300万左右。 二室一厅：上海夫妻2人的毕生工资，500万左右 把房价炒到1000万，让上海人接盘，接不了，没这个能力知道吗？ |
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实话实说，作为一个本地土著，太太也是本地土著。我认为上海随便哪里的房价都是泡沫，而且都是严重的。 抛开高收入人群不说，因为占整体比例太少太少。我们就说工薪阶层。假设夫妻两人税前各10000。其实到手也就8000多，两个人实际到手17000。一年不吃不喝算上年终奖也就240000。 按照上海现在长宁平均房价（内环外中环内老破小）差不多在75000-80000之间。也就是说不吃不喝一年3个平方。如果有一个孩子，算最小面积的两室一厅，差不多60平米计算，不算税在450-480万之间。按照刚刚说的年收入24万一年的话也就是20年。 现在说回实际情况，目前上海的实际情况大部分是双方父母几乎倾其所有付了首付，然后子女还贷。我们假设老人付了280万，子女贷款200万，还30年，差不多一个月是1万多一点。再去掉公积金2800元，自己现金支付差不多在8500-9000之间。也就是说家庭实际可支配收入差不多在9000元。在上海这样一个城市，一个三口之家9000元其实过的是紧巴巴的了，特别是有一个孩子的前提下。当然我相信有人会怼说，那可以搬得远一些，未来收入会提高。没错，这点我不否认。但是买房要考虑的因素太多了，诚然你是可以搬到郊区，但是工作在市区，来回路上通勤的时间成本，孩子未来的教育和父母家的距离等等的众多因素都会左右你最后买房的选择，这都是需要考虑清楚的。所以我才举例内环外中环内的房子。 现在说泡沫的问题，就像我说的上海的房子哪里都有泡沫，就连金山也有泡沫。别说上海了，其实全国大部分地区的房子都是泡沫的。因为房价和工资完全不成比例。正常情况一个人一个月的工资可以购买1个平米算是比较合理的。而现在的情况确是2个人的工资要4-5个月才能买1平米，全家勒紧裤腰带过日子。要说上海的泡沫，我觉得还是内环外中环内的房子泡沫比较严重。相对于内环的房子，内环外和中环内的地理位置和房价相差其实是悬殊的。内环内本来就是有钱人可以买的，他们买房子资助和投资都有。而我们说的内环外绝大部分都是工薪阶层买房子的刚性需求。比如说我，如果不是因为父母工作时单位分的房子，现在根本也是买不起房子的。绝大多数我们80后的人的父母当时单位还是有福利分房的。所以对老百姓而言，现在哪里的房子都是泡沫。 |
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很多人低估了房贷的时间强度，这是用30年持续输出一笔不小的资金，可能坚持一两年没啥问题， 关键是30年，这是很多人最宝贵的生命，用一生还一笔不小的贷款，无法轻易做其他选择，生命的 意义会大打折扣，来到世间就是这样的一种生活？ 第二，大部分人的房子不可能再卖出去变成RMB，也就是奋斗一生，不仅在还房贷，等老了你手里 空空如也。别看现在所谓的房价高，但房地产是典型的没有流动性，这是一个很大的bug，我们知 道商品的价格需要在充分买卖流动情况下才可以，就是说你随时可以换成现金，但是现在的情况是可能一个区域成交一套就把价格涨上去了，这时候所有蒙在鼓里的都觉得自己的房子值钱了，可你试试看你的能不能卖出去？ 所以房价即使一个亿，也不是你的房子一个亿。买了房的最后只剩下房 子，随着老化最终一文不值。房子最终会回归其本身的价值，所以总有人会承担代价。 看这个房子的最后一棒被谁接到… 超出能力负债买房，可以说已经输了，成了真正的房奴和房地产的事实上的接盘侠。很多的，还以为房子会一直增值，但是一方面经济并不会像以前增长，另一方面还到60岁，你的房子还可以住吗，所以保值也不存在，到那时候你无法再换成RMB。 房子会变旧，现在的房子寿命普遍几十年，你就想想三十年以上的房子你会去买来住吗？房子旧了，居住价值低，最后接盘的没有流通性，价值就会归零。所以今天你接手的几百万房子，它不是什么保值产品，是一个消耗品，当大家逐渐意识到这个问题后，我不认为会有人去接手你的几十年二手房。 所以现在这个高价，一定要想好了，房子会逐渐贬值，有这个价格，但是没有流动性，卖不出去， 那回归消费品最后直到无法使用价值就等于0，搞不好就是接盘最后一棒，然后由于卖不出去，最后 进一步价值贬值，一辈子啥都没得到，就还钱了。 有些人想着中途卖出的也要想清楚，因为买了房的都在这么想，市场上会越来越多高龄房子，想想 就很刺激，今天的价格都是纸面财富啊，可还的债那那是实打实的。 |
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个人经历来谈下吧 06年17岁来上海上学，到现在刚好17年，人生一半的岁月在这个城市度过 通过居转户+三倍社保，在 20年落户，之前单身一直限购，等有买房资格的时候，房价已经遥不可攀 眼睁睁看着原闸北的房价从6000涨到现在的10万+ 从小独立自主，所以在买房这件事儿上，从没想过依靠父母，但目前社会风气，似乎啃老早早上车的那帮人成了人生赢家，也站在了道德制高点 以前对房价的上涨无感，毕竟以我的收入租房毫无压力，而且更自由 年龄渐长，发现在上海有个房子还是必要的，无论是挂户口还是将来有小孩了读书，最重要的是自己厌恶了搬家，东西越来越多，每次搬家都要收拾个把月 之前在世博住了6年，租金差不多用掉了60万，养了许多花花草草，最后一颗都没有带走，最近两年多住在奉贤，租金只有以前的一半，房子全新的，更大更漂亮，却愈发懒得收拾，毕竟是别人的东西，不能随心所欲的布置 ———————————————————————————————————————— 虽然房价的红利没吃到，但赶上了互联网红利，作为 IT 从业人员，这些年的收入尚可，年轻的时候比较潇洒随意，房租、日常花销、旅游基本就是年光，从 16 年开始工资破三万后才慢慢存到钱，同时开始尝试股票投资，目前我和妻子俩人税后超过100万，公积金差不多有 80万，股票账户有400万，其中 150万是盈利 虽然收入看起来挺高，但对比七八万十几万的房价，依然买不起，上海很多地方都呆过，繁华如外滩陆家嘴，安静如松江奉贤，心中理想置业的地方应该是前滩南，多条市域线交汇而过，百合园更是梦中情房，不过动辄 2000万起步，注定不是工薪阶层可以拥有的，除非手里的股票翻 10倍 ———————————————————————————————————————— 上海的房价有泡沫么？泡沫是显而易见的，有的人享受泡沫，有的人厌恶泡沫，聪明的炒家会在人声鼎沸时悄然离场，不同阶层的人看待房价迥然不同，顶级富豪、拆迁户、置换中产、工薪阶层，每天的打新，二手房交易背后都有不为人知的故事，小时候喜欢听小马过河，水深水浅只有自己试过才知道 在奉贤呆久了，愈发喜欢这个地方，安静、人少、空气好，上海之鱼边上的顶级洋房上江南差不多 5.1 万，总价七七八八差不多要750万，虽然现在的收入还贷毫无压力，但三年疫情让我对未来充满了不确定性，耗费全部积蓄还要背上几百万贷款去买一套房子，着实划不来 房地产已经到头了，而股票投资，科创相关才刚刚开始，如果赌国运的话，未来起码 10年的大牛市，抓住一两只牛股，翻个10倍 20倍都不是问题 至于赌国运的底气，我想源于国人的勤奋吧，虽然我不愿意接盘，但基数足够大，有的是人勇于接盘，而接盘的这些年轻人会耗尽自己的青春，挥洒自己的热血为中国的伟大复兴而奋斗 在上海这么多年，让我清醒的意识到，光靠个人奋斗是永远不可能发财的，996看似拿了高薪，但转手就被高房价收割，决定人成功（世俗意义）的是眼光、魄力，而不是奋斗 ———————————————————————————————————————— 谈到这里，不妨大胆预言下未来上海的楼市吧，一线楼市是整个中国房地产市场的参考标的 上海房子从存量上看，应该是够住也没有过多，有多套房的土著比比皆是，但这些房子都可以租出去，房子相对户籍人口是过剩的，但对常住人口来说还不够 上海的好房子更稀缺，地段、房型、绿化、物业面面俱佳的小区寥寥无几，相对于有钱的土著，好房子是不够住的，这两年打新的热门楼盘都是满积分，几倍认筹，也就是说有钱都买不到 打新热的对立面是二手房交易惨淡，这是房价长期横盘，房子失去投资价值回归居住后的必然反应，先知先觉的早已经把手里的老房子卖掉去打新，而持币观望的面对地产一个个惊天打雷，更不着急，慢慢打新，这样就导致二手房越来越难流通，自住的倒也不着急，无非是晚点享受新房，难受的是那些多套房的投资客，以及手里握着大量房源的企业，房价横盘/微跌，就意味着每年差不多 5%的资金成本，横盘个 4年，就是 20%，如果加了三倍杠杆，一半跌没了 高位横久必跌，只要是投资品，没有谁可以逃脱此宿命，哪怕房产税未来5年不可征，二手房也会断崖式下跌 谈回新房，对政府来说，二手房没有什么价值，也看不上交易税这几个三瓜两枣，除了北上广，其他城市只有不断的卖地造新房，公务员才能发的起工资，随着恒大碧桂园融创暴雷，民企越来越不敢拿地了，许老板生动的演示了，拿地卖不出去是怎么把自己送进去的，现在上海，绝大部分地块也是国企/城投拿地，国企城投拿地的钱也不是自己出，而是银行借贷，面对随时可能爆发的危机，政府索性不装了，亲自下场当运动员，历史证明，国企的经营效率是远低于民营的，何况是毫无开发经验的地方城投 上海这两年新房火热，同样地块出让、新房建设也远超往年，五大新城搞了不少房子，这么多房子未来都能卖得出去？通过翻阅新房摇号助手相关数据，发现很多楼盘上市一年，去化率不足 7成，而同期开工的楼盘更多，显然即便强如上海，新房交易也后劲不足，要知道当初这些国企城投都是节前开发，打了个地基就开卖期房，房地联动价明明白白，利润并没有多高，如果未来新房不能卖到 8成以上，不出三年，就会迎来债务违约，到那时候，才是全面的经济危机吧 |
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最近手里的票开始反转，房子就不推荐了，做了个投资组合，推荐给大家 光峰科技 微芯生物 先导智能 目前我重仓在光峰科技，微芯成长性最好，先导被严重低估 ________________________________________________________________________________________________ 没想到开年就迎来暴击，一直满仓硬抗，一月亏损了100多万，炒股就是这样，之前经历了几次过山车，30%上下波动，耐不住寂寞，就守不住繁华 |
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刚经历了公司裁员，喜提 N+1 大礼包，手里又多了 30万现金，这笔钱不会再入市了，接下来要休息几个月，好好想想未来究竟做什么，不可能一辈子打工，程序员 35 岁也是一个槛 一直觉得保留现金流，不背房贷（甚至不生娃）是当下最正确的选择，现在失业了，更觉如此，按照 6万房租、车位，自己做饭，每个月 2000块，足够买营养均衡的食材，一年花费不超 10万，目前几百万的现金+股票资产，足够躺很久 人生的意义是什么？不是每个人都能成为马斯克、乔布斯、雷军或者张一鸣，除了足够的聪明、付出，还需要超出常人的勇气、眼光以及上天的眷顾 普通人能做出一点小成就，赢得一点关注，已经用尽了全部力气 碌碌无为，平淡一生，躺平并不可耻 去欣赏路边野花，秋天落叶，感受朝露清香，落日余晖，去和自己达成和解 |
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我们导师和师母两个人，都是高知。我们导师父母都是同济老教授，家里房子是有几套。师母又是研究经济学的，他们一致都比较推崇国外的经济学原理和发展路径，因此07年的时候，他们就觉得上海的房价已经到了顶点，觉得超出了人们的承受能力。 平时给我们讲课总是带上一句，年轻人不要急着买房，要享受人生，不要做房奴。当然我们都没听他的，毕业后都买了房，吭哧吭哧的做了房奴。 导师也是身体力行，卖了一套房，去炒股了。不是a股，是美股，据说也赚了不少。 然后我们有个同学，上海人，家里倒也不缺房子，但是都是90年代那种8/90平的房子，住着也还好，但是你要说增值吗，好像确实也不怎么增值，就跟着大盘跑。他就觉得浦东的房价怎么能这么贵，一点也不值这个价，从小长到大在洋泾那里，什么鬼样子自己还不清楚吗？居然比浦西还要贵，有毛病，傻子才买。。。 后来还是买了，因为公积金里的钱越来越多，不买看着他贬值太亏了。就18年置换了，结果呢，刚换完没多久，还没搬进去，19年他一看，他新买的房子，直接涨了30%。。。 当然现在我也觉得这个上海这个房价太高了，你叫我买我现在真的买不起。但是我买不起，有的是人买得起，比如买我房子的小夫妻，两口子加起来到手年入50来万，买个400万左右的房子其实压力也还好，就是凑首付确实是个难题，因为三价就低，他们要掏200来万的首付，这个有点难度。现在的上海的房子就像是985大学，农村的生源比例越来越少了。都需要父母有一定的能力来支持下首付。 但是客观来讲，你说房价是不是高点，没人说的准，这要是说的准了，早就财务自由了。毕竟就连流浪地球2里，也只有北京都沉到水下了，刘德华也才能感慨一句，房价终于降下来了。 |
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今天刷抖音看到个搞笑的视频，女生摇号摇中了新盘，然后一看月供1.4万她放弃了，放弃了，弃了。 我就想说入围之前难道不验资不评估的嘛，就算这都不算为什么不在摇号前放弃反倒是中了在放弃，这种戏剧化的剧本得是几流导演才能编出来啊，你再不济你演个晕倒送医不好么，可想而知现在的新楼盘能有多少真是购买力，全都是为了抬价演的戏。 ———————— 我觉得大家关注的点好像有问题，都在千方百计合理化这件事情，我就觉得挺好笑的，摇号为得是什么啦，为公平嘛？显然不是吧，肯定是限购要求呀，为什么限购呀，供不应求咯，这都供不应求了你还放弃？？？退一万步说，房子真的和16年，甚至是19年20年那样好卖姑娘会放弃么？17年的时候我可是听到过套信用卡凑首付，杠杆加到爆表的事情的，现在这种银行天天骚扰你叫你贷款的情况，不会有客观上的问题的，就算这不行，的事情大家总听过吧，婷秘密17亿买一整栋楼的事情总听过了啊？？？ |
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疫情开放后，大量上海人抛售房产在海外置业，难道他们比你傻？这些足以说明未来10年都不要买房。 现在还有人无论是置换还是结婚，还是其他原因，我就说一点： 你现在一买房过几个月首付就亏没有了，你觉得无所谓吗？你觉得为了结婚，子女学习户口， 改善居住环境，这点钱无所谓？可惜你不是有钱人，有钱人早就在抛售房产转移资产。 剩下99%都是普通中产和普通收入家庭，他们买房都是要贷款的，担负巨额债务。 如果你觉得35岁后工作没有任何问题，收入足以还贷，这个火坑你愿意跳，我也无话可说。 |
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我有同事在有两套房子 去年中院两湾城的房子成交价都到了十万一平米 我同事说 脑子有病吧，十万一平米，买这里。 你们自己看吧，连中远两湾城的房东自己都觉得10万一平米很离谱，但是这十万 一平米就是有人买，你说奇怪不奇怪！！！ |
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中介普遍关门的现象还没看到，急啥…… |
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就现在这种生育率，20年后很多城市都会鹤岗化，曾经高价买的房子，一文不值 |
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上海近一年房价跌的挺厉害，就拿我自己来说，中山北路的一套单价从7.2降到6.1，中环的的两套单价从6.4降到5.8。作为上海底层，也就三套老破小，更希望房价下跌，反正房子的价值早就赚回来了，如果一跌到底，手上有闲钱正好可以抄底；即便万一涨了，也可以套现离场。 |
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说不跌的都是硬撑或者是中介，我自己在上海的房子的就跌了，跟高位比百分十五左右且卖不出去，租金也跌了一丢丢。有些事硬杠没用。 一二三线不会跌 一二线不会跌 一线和新一线不会跌 一线不会跌 北上广深不会跌北上不会跌 北上核心区不会跌 …… 以后我看他们能不能把房价只涨不跌的神话精确到小区 上海今年一月成交量7800，二月成交量10696，中介还在吹一万五一万八一万九的，麻杆你们能不能统一一下？上海官网截图奉上 |
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到了。现在这价格已经高的让人觉得恶心。同等质量的住宅，价格远超纽约和东京，不可笑吗？ |
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其实好多人都是只想要一个答案，喜欢跳过中间思考和推演的过程，但是殊不知，中间的过程才是最重要的。 所以，我来科普一下泡沫周期，想动脑的慢慢看，不想动脑的出门左拐去看小姐姐扭屁股吧。 说起泡沫，多数人虽然嘴上说不出一个准确的定义，但是心里是知道怎么一回事的，大致就是价格虚高，并且过分背离了价值，而且都有一个回归原本价值的预期。 历史上比较出名的泡沫，一个是南海公司泡沫，一个是郁金香泡沫，再就是美国佛州房市泡沫，以及后来的东京房地产泡沫。这方面，国内除房地产之外，其他商品的泡沫都是小打小闹，比如当年的藏獒泡沫，价格是高出不少，但是体量不大，而“蒜你狠，姜你军，豆你玩儿”泡沫，也只是把打算，生姜和绿豆的价格，短时间内炒高了一些，并未影响到民生。 由于国内其他泡沫的体量和影响都不够大，所以我要用郁金香泡沫来做例子。 |
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泡沫的起点 聊泡沫，首先要知道泡沫是从哪儿来的，是怎么来的，为什么会有泡沫。这就不得不扯到一个概念——期货。 期货这个概念是相对于现货的。能做到一手交钱一手交货的东西，叫现货，收了钱承诺未来某时刻交货的，叫期货。 现货并不是不能产生泡沫，而是现货是有持有成本的，以郁金香泡沫为例，如果炒郁金香的人，都在家里屯一堆郁金香球茎，首先放得下放不下是一个问题，其次一次交易的时间成本和运输成本太高，还有就是，农作物的损耗比是很可怕的，从地里摘出来的产品，有三成都坏在途中了。也就是说，如果是现货交割，由于高昂的持有成本和交易成本会使得炒作者不敢给出太高的溢价，也就限制了泡沫的规模。 而如果是现货，炒作者掏钱买到的是一张交割单，并且是有一定时限的，也就是说，在这个时限生效之前，商品的价值不会自然损耗，也不用付出持有成本，交易的时候也不需要付出高昂的运输成本。换言之，期货，是完美的炒作对象 那么，有没有让现货得到期货一样的性质，使得现货也拥有适合炒作的性质呢？ 有，这个办法叫——资产证券化以及一些列衍生品。 几年前刨出来个深房理，不知道大家还记得不。他们的玩儿法就是，将一套本来不具有高流动性的房子，进行证券化，使其获得高流动性，从而实现了小资金入市炒房。 所以郁金香泡沫吹起来的第一步，就是先实现了证券化，出现了郁金香期货。 泡沫的妖风 光有证券化还不够，毕竟有流动性的东西多了去了，首先股票就有流动性，其次各种债券也是能够交易的，还有就是各种大宗商品，以及虚拟货币。 但是能吹得起趋势性的泡沫的，除了比较官方的中房美股，还有就是贩卖智商税的虚拟货币，其他的商品，都很难产生趋势性的泡沫。 |
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趋势性泡沫，是需要炒作者控盘的。 中房美股自不必说，控盘的手就是那看得见的手，而比特币，很多人说是去中心化，但是只能做到发行去中心化，如果某几个机构达成一致，持有大量的比特币和现金，是能够掌握比特币的定价权的。 真把比特币当做去中心化的货币去玩儿，就钻了他们的圈套了。 套用到郁金香泡沫，控盘的，应该是那些出售初始郁金香球茎交割单的，他们一方面制造郁金香囚球茎交割单，并卖出给市场，另一方面在市场高价回收已经存在的交割单，这样，他们在一个单子上吃的亏，就能在其他单子上翻好几倍赚回来。 如果要举例的话，一张交割单的交货成本是不变的，都是10块，此时市场价格被炒到了20块，我现在每天能生产100张交割单，如果按照市场价出售，能挣1000块，但是如果我在市场上高价回收了5张交割单，将价格炒高到了40块，那我一天的收益就成了3000块，翻了三倍，足够我高价回收交割单了。 以上操作能够实现，有一个前提，那就是市场对于交割单的涨价预期达成了一致，此时抬高市场价格的成本要比涨价的收益要大，而且随着涨价，会出现一部分囤货惜售的跟风者，越来越多的人囤货，价格就越来越多。 此时，妖风就吹起来了。 出货阶段 问题是，泡沫刚吹起来的时候，一来是价格还不是很离谱，二来是大家都没什么货，囤货的比抛售的多。但是随着市场上资金越来越少，货越来越多，抛售的压力就会越来越大，此时控盘的人就会面临一个问题，怎么出货。 如果货量很少，那好说，稍微降价一下就卖了。但是真能控了盘的人，手里的货一般都是天量，降价能卖出去的那点儿体量，根本不值一提，而且一降价，如果打破了市场上的上涨预期，泡沫直接破裂，货就砸手里了，得不偿失。 既然降价不行，那就涨价出货。不知道大家还记得不记得涨价去库存，很多人都觉得这很魔幻现实主义，但其实这一点儿都不魔幻，所有的泡沫出货都是在涨价阶段，而且还是涨价最激烈的那个阶段，因为只有最激烈的涨价，才能带来最大量的跟风资金，才能把这些货甩卖出去。 套用到郁金香泡沫里，生产球茎交割单的人，在前期手里屯了大量的单子，等到慢慢感觉市场有点儿接不住这个体量的货，就开始用手里的资金大量吃进市场交割单，造成市场短时间内交割单的极度短缺，从而引起价格急速上涨，等到量价齐升的时候，就浑水摸鱼把自己手里的交割单吐给市场。 出货后期 你们可能觉得，等到控盘的人出完货离场，这场游戏就结束了。 其实不是，这场游戏最激烈的部分才开始。 控盘的人走了，但是接盘的人还在；控盘的人有出货需求，接盘的人也有。况且，接得住控盘人手里的货的，也是大资金，不是散户的小打小闹，既然敢接这个盘，说明就有安全出货的底气。 所以接盘人会重复之前控盘人的操作，再一次在市场大量吃进交割单，让郁金香球茎的价格再次暴涨，这样他们就能以更高的价格寻找下家。只要能保证自己不是最后一棒，或者能保证还有足够的资金能砸到市场里，这个游戏就还能继续玩儿。 但是随着游戏的推进，控盘需要的资金量越来越大，接盘的人越来越少，游戏会越来越难玩。然而对于已经将钱投进去的人，尤其是打算接盘再控盘的人而言，中途退出就意味着全盘皆输，全部押上死命抗住才有一线生机，这个时候别说自有资金，就是融资也没商量，也得上。 几年前有段时间市场炒小炒差，后来中央出了一份文件进行打击，第二天不出预料，很多相关股票直接跌停，但是又很快涨停。老股民一看就知道——资金自救。 这个时候，参与泡沫的人已经不能说是在投机，甚至不能说是在赌博，应该说是被困死在局里了，赌博还有个输赢，而身在泡沫后期的人，只有等别人来替他受罪，不然就只能多少苦果自己吃了。 然而，这个时候，理智的人不会出手，丧失理智的人已经出手，支撑泡沫的资金的缺失，直接导致了价格上涨预期被打破，泡沫前期所有的狂欢，都在最后一刻得到清算。 ——————分割线—————— 我随便找了一个股票的图，如下： |
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如果这是一场泡沫的走势图的话，大多数人可能以为红色区域代表着泡沫的结束，其实泡沫在蓝色部分已经结束了，之后涨多少，都是各路资金在左脚踩右脚，不管飞多高，都得掉下来。 我讲完了，聪明的你不妨自己判断一下，现在处于泡沫的什么阶段。 |
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北上广深的房子已经不是卖给打工人的，是卖给打工人爹妈的。 家里面没有几百个积蓄，是不敢问津哪里的房子的，全国有多少人能买得起哪里的房子？ |
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昨天去室友买在闵行的房子玩。中城绿苑东苑，他家买的时候是20年，大概八万多一平。对他家而言没啥压力，卖掉了奉贤三套房买一套闵行的。 我去的时候发现吧，小区南边有一个老破小的小区。一问室友房价多少，大概是68000左右，他买的小区大概是75000左右。房子是05年左右造的。 按照我室友的说法，因为所在学区的小学不错，所以这里的学区房价格卖的挺高。 换个思路，老破小和05年房子的差价，大概7000-8000的差价，也就是多十年房龄的贬值额度。 房价未来的涨幅有限。理由很简单，没啥需求。你如果去到几个郊区，看看晚上有多少灯亮着，你会发现大概不到一半。22年楼道统计，我这幢楼上24户里大概六七户是空关着的状态。再结合我室友这样的拆迁户看。结论是供应端相对是过剩的。 而需求的来源，大概可以分为三类，一是外地来沪人员，未见上海有向武汉那样想尽力吸引年轻人前来落户安家。这部分不会暴增。二是年轻人结婚，需要另外买房与老人分开。看结婚人数，未来这类需求会下降。三是改善型需求，老破小的贷款还清了，想要住大别野/大平层了。这一类需求已经在15-18年甚至更早被解决。剩下的就算有想法，多半也是还着贷款有心无力。 总结就是目前两年内来看，房价是有价无市的情况，因为没多少需求。但是第二类第三类需求还是有增长空间的。第二类的话，等到95-05年出生的人到婚龄要结婚了，会有一个增加。第三类的话，过五六年贷款消化差不多了，会有一个上涨。 之后？之后的事情我说不准。我是希望房价低一点可以自己购置一套，面对爸妈我可以更有底气。 |
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北、上这两个地方，属于练蛊的集大成者。 全国最优秀的人才不断涌进，最雄厚的资本追逐财富、权力而来。 类似的还有东京、首尔、香港。 这样的地方，与其关注楼市涨跌。不如关注政策变化。 这几个城市的房价能如此离谱，最重要的原因: 他们的资源（政策优势） 可以保证他们源源不断的让其他地方提供养分。 唯一能改变这种地方楼市的，大概只有出生率了。 当继续下滑到一定程度，不得不忍痛斩断这些输送养分的通道时，也许才能阻止这些地方的疯狂。 |
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