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[商业财经]现在大量 33 层的高层住宅未来怎么拆迁？拆得动吗？ |
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现在大量建设的 33 层，还有很多 18、26 层的高层住宅，多少年后（50 年？70 年？）将如何拆除呢？我指的不是技术上的因素，而是高层小区那么多… |
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看看现在的欧洲就大概知道部分未来的状况了，毕竟它们走过的路我们正在全盘复制。 前言 很多人言及西方国家的普通住宅好像就是家家户户都是带花园和游泳池的BIG HOUSE，这真的是一个非常大的误区。在欧洲已经住了十年，美英法德意奥等国的很多城市市区郊区都考察过，想起来小时候在国内看着周围开始大量兴建高层住宅，才发现熟悉的场景在六十多年前的欧洲也差不多嘛。 西方国家中，美加澳新等主要移民国家的城市，尤其是美国，除开纽约与芝加哥等最早建设摩天楼的城市外，其余绝大部分城市都是以紧凑的高密度办公区域为核心，四周为蔓延开来无边无际的别墅居住区。（当然这也是最符合大家印象中的“西方人住宅模式”）。加澳新大致相同，因此不在讨论范围内。 日本作为西方成员里的亚洲国家，流行的“一户建”就不用多说了，人口高度集中的东京一些区域现在也在修建少量的高层塔式住宅（虽然户型烂但毕竟不是市场主流），同样不在讨论范围内。 剩下的就是英法德意为代表的老欧洲国家了，也就是我要稍微细说的部分。地狭人稠的欧洲城市化区域，新大陆式的BIG HOUSE在这里根本不是常见景象，中国现在大兴土木高层住宅的现象在半个世纪前的老欧洲同样上演过，并持续了将近二十余年。虽然一些动机并非完全相同，文化环境也各异，但是了解它们现在的处境有助于我们对未来进行合理的推测，尽管看起来并不乐观。 西欧兴建高层住宅的背景 我先简单介绍下欧洲高层住宅热潮的历史背景，至于哪些因素和我们相契合以及哪些不同，各位自有判断。 理论基础 其实欧洲修高层住宅的理论基础二战前就出现了，1922年柯布西耶就推出了在当时看简直疯狂的“明日之城”的计划，市中心24座60层的摩天住宅可容纳四十万居民，后来陆续的Plan Voisin（瓦赞计划）就恨不得把巴黎市中心一铲子全部推平了盖高楼，最后就到了二十年代末的“光辉城市”，虽然还是要让人住高楼，但更讲究城市布局和分区了，反正说来说去其中一个点就是要让人住高楼（这里表扬一下大武汉现在实践得很好，不愧是和高卢鸡关系最亲密的城市，老爷子要是还在世肯定想搬来这里养老，毕竟即便是住六十层楼顶推开窗也还是另一座六十层面对你）。到1933年终于由CIAM搞出来个《雅典宪章》，这个宪章影响有多大这里我不赘述，总之二战后欧洲修高层住宅是有其理论基础的。 现实因素 有了理论基础，接下来我说说现实层面的几个主要原因： 一：二战部分城市的绝大部分建成区域几乎被夷平，如柏林、华沙、鹿特丹一类的，另外像伦敦，米兰一类的大城市在大轰炸后损失极其惨重。当时全欧洲除了巴黎，罗马等不设防的城市幸免于难外，其余大部分都需要战后重建。 二：美国“马歇尔计划”源源不断地向旧大陆送了四年的钱，西欧迅速恢复了元气，城市化进程加速，城区扩张，大量农民挤着进城去谋生活，自然需要住的地方。 三：惨烈的战争虽然导致数千万人的丧生，但战后的快速重建在迎来金钱潮的同时也迎来了婴儿潮，持续长达二十余年之久。 四：前两次工业革命虽然让欧洲开创了历史上最辉煌的盛世，但是绝大部分的工人居住条件非常之恶劣，不仅童工普遍，工人拿着微薄的薪资被迫007，拖家带口聚居在污水横流极其肮脏的贫民窟中。直到十九世纪晚期英国的伦敦和利物浦才慢慢开始诞生“公共住宅”计划，二战前都仍然只是小范围内建设，战后才开始借国家重建之机而逐渐普及到全欧，正因为由当局实施，因而可以达到标准统一化（例如许多政府主导的高层住宅的标准化部件比如门把手或者马桶等由于批量购买，因而成本更低）。 五：战后混凝土预制件技术的突破性发展，实现盖楼的更快，更高，更强，最重要的是更便宜，近一步降低了建造成本[1]。 兴建热潮 所以很简单，楼没了，人多了，还集中，拒绝高速发展时形成贫民窟，要在西欧这片土地上迅速解决这些问题，怎么办，盖楼呗，最好是快速建设统一标准的高楼，一下子把他们都塞进去，岂不是节约了土地，又贡献了gdp，还解决了头疼的住房问题，一举多得。（相较于美国拥有广袤无垠的优良土地，西欧可不敢铺张，即需要保有一定量的农业和自然环境用地） 因此，以英国为首的西欧诸国当局就决定开始盖高楼（法国甚至是选择盖新城，即后来持续了二十年的赫赫有名但又问题丛生的Grand ensemble计划[2]），尤其是选择盖在老城周边地区，毕竟地价便宜。市中心的空地或者被损毁的楼要么部分修复要么按照原来的规模进行现代化重建，部分盖起了新潮的写字楼，这种模式逐渐蔓延至全欧二线城市，三线城市。 当然以苏联为首的华沙集团战后也是面临同样问题，解决办法同样也是大量建设标准化预制塔楼，从莫斯科到柏林或华沙同样在大兴土木，但是这里不展开说了。 眼看着快速装配式高楼解决了政府眼前最头疼的问题，但是你得刺激开发商去建，那时绝大部分欧洲人是排斥住高楼的或者说对于住高楼没有概念，彼时的英国普遍住宅都是联排或独栋，只有大洋那头的纽约或芝加哥人爱住高楼。因此要改变大家的观点首先你得修，要刺激开发商修那么多高层那你得舍得放血，于是补贴计划应运而生。比如在英国，修得越高补贴越多，按楼层计。因此从英格兰到苏格兰，高层住宅简直像坐火箭一般，从南到北四处冒起来。[3] 又是鼓励又是补贴，战后那些炸的乱七八糟的房子不能修复的全部拆了盖新楼，贫民窟用铲车推了盖新楼，郊区眼看着城区装不下了也修起了高楼接纳进城打工仔，总之四处大兴土木一片热火朝天。 崭新的高楼开始与核心区的宫殿教堂一起分享战后的辉煌时光，曾经居住在贫民窟的城市工人和拖家带口进城寻找机会的农民都住进了快速预制建设的高层混凝土塔楼，干净明亮体面，虽然不如那些old money依然住在精心打理的别墅或者庄园里，但相比于战前那真是优越太多了。并且因为设施非常现代，电梯、暖气、淋浴设施、垃圾处理设备以及小区绿化等一应俱全，所以当时很多公务员以及医生教师等中产阶级的人都主动选择搬进全新的高层小区，现在看到一些人说什么欧洲人不住高楼只有中国人爱住真的是有点扯。 一片欣欣向荣的大规模建设，这些政府主导的高层公寓顿时成了欧洲经济高速发展的写照之一。就像几百年前欧洲各大城市比赛疯狂盖大教堂的尖顶一样，高耸的塔楼代表着全社会的进步。当然了执政者也拿这些迅速建起的未来风格的高耸塔楼来给选民留下深刻的印象，因为这标志着战后政府主导的重大进展。 给大家放几张战后欧洲大兴土木高层住宅的照片： |
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1. 1968年英国格拉斯哥Balornock区高层住宅小区建设现场，场景熟悉吗？ |
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2. 同年，两个苏格兰小孩正看着部分完工的小区 |
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3. 1967年英国格拉斯哥Camlachie区另一处双塔住宅工地 |
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4. 1968年英国格拉斯哥Gorbals区住宅小区，前方的历史住宅显得格外矮小 |
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5. 1971年意大利米兰Gratosoglio区刚刚竣工的住宅塔楼，附近的基础设施仍然还未完工 |
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6. 1959年英国伦敦Southwark区域建筑工地 |
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7. 1969年兴建中的巴黎19区Cité Michelet住宅区 |
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8. 1950年代建设完成的法国Sarcelles市，这并不是大家传统印象中法国的城市风貌吧 |
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9. 1962年开工的意大利那不勒斯Vele di Scampia高层住宅区，造型形似附近的维苏威火山 高层塔楼不仅一时间急速扩张，更在追求高度上表现毫不逊色： |
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10. 1973年正在修建中的法国大巴黎附近Puteaux市最高住宅“Tour Défense 2000”，以47层，134米的高度迅速夺得全法最高。几年后1979年小巴黎内19区的Orgues de Flandre住宅楼也以39层，123米打破巴黎最高住宅楼称号 不仅传统大城市四处盖高层住宅，几万人的小城镇也有样学样盖超高住宅： |
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11. 1958年，当时仅一万五千多人口的意大利海滨小城Cesenatico最高住宅封顶，高达118米，35层 |
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12. 1959年，距Cesenatico不远的人口刚过九万的另一海滨小城Rimin市住宅封顶，101.5米，28层 五六十年代，一开始在很多欧洲城市住高层住宅是一件很时髦的事情，毕竟是个新鲜事物。坐个电梯上二三十层回到家，打开冷气/暖气，看着窗外古老的欧洲城市天际线或是一望无际的海滨在当时非常吸引人，当然也代表了战后西欧高度繁荣的一种全新的现代化生活方式。 |
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13. 看看1960年代当时仅两万人口的法国Mantes-la-Jolie市的明信片，像不像当下的中国城市 |
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14. 明信片上的高楼住宅和遍地停的小汽车代表了时下欧洲的再度繁荣 |
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15. 五十年代兴建的法国Venissieux市 |
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16. 遮住法语城市名，你会认为这是法国城市？ 在这里列一下当时欧洲四大主要国家的人口数以供大家参考： 英国：1950年5038万人，1970年5563万人法国：1950年4182万人，1970年5077万人西德：1950年5095万人，1970年6100万人意大利：1950年4710万人，1970年5366万人 在当时铁幕外的西欧世界中只有伦敦以八百万人口和巴黎六百万人口处于断层领先，其他各大传统工业城市的都市区诸如曼彻斯特，伯明翰，格拉斯哥，汉堡，米兰等一类的大多在一两百万人口，在这个人口区间内也包括罗马和马德里等首都城市（虽然在之后很快人口膨胀而逐渐拉开与其他城市的差距）。 另外个人觉得值得注意的是，马歇尔计划结束的前一年即1950年欧洲的城市化率达到51.3% 北美 63.9%大洋洲 62.4%拉美-加勒比海 41.4%亚洲 17.5%非洲 14.4% 根据国家统计局数据显示2011年末，我国常住人口城市化率达到51.27%，这样刚好达到六十年前战后欧洲水平51.3%，九十年前的美国水平51.2%（顺带提一下1950年我国为10.6%，2020年达到63.89%） 其实从城市化率对应的这个时间角度来看，中国全面铺开高层住宅的建设的时机点与战后欧洲的重建时间点大致吻合，中国大兴土木基建和摩天楼的时间点也基本吻合上世纪二十年代的美国（美国疯狂的摩天竞赛即发生在此时，1913年-1931年的18年内，纽约连续四次打破全球最高楼称号，从伍尔沃斯大厦的241米，57层直接拔高到帝国大厦的381米，102层，虽然同时伴随而来的还有大萧条）。因此某种程度上来说我们确实是在赶英超美，汲取了欧美百家之特长，一些发展路数几乎差不多。 另外我看评论区有人问我为什么不拿最近的香港来作为案例参考，个人觉得香港的案例有太大的特殊性，作为亚洲首屈一指的国际金融中心，产业非常高端且地狭人稠，虽然很多模式我们照搬过来了，包括相对先进的地铁上盖这种TOD模式，也包括大家恨之入骨的公摊模式以及容易造成烂尾的期房模式，我都理解。但是大陆的高层住宅不仅只分布北上广深等人口密集经济发达产业先进的这些一线城市，如果止于此，那我们可以和香港纽约去比较，而事实是一直到县城都遍地开花。本问题问的是大量超高住宅以后怎么办？我想题主以及广大朋友关心的可能不止是一线城市未来，而更多的是其他产业不如香港高端的绝大多数普通级别城市的未来，因此从这个角度来看，欧洲战后分布在广泛大中型城市的高层住宅的未来对我们而言比较更具合理性。尤其是欧洲后来经历数次石油危机而导致经济停滞甚至衰落，婴儿潮落幕同时老龄化开始加速，劳动力不足而引进外国移民等等各种有可能在未来我们也可能面临的问题，相对更具参考性。 英国的格拉斯哥和伦敦在六十年代大建设巅峰期时，修建的住宅中高层套数占比甚至达到80%，全国范围内一度也攀升至29%的建设比例，意大利战后连续三十年每年竣工的高层住宅增比都超过10%，从米兰到罗马，从威尼斯到博洛尼亚，从那不勒斯到巴勒莫无一例外。法国造城运动更加轰轰烈烈，不仅小巴黎市内的边缘地区或者未开发地区尝试盖高楼，法兰西岛地区的塔楼新城更是一个接一个。同时西班牙西德荷兰都处于相同扩张状态。 快速建设和高速发展的繁荣背后，隐忧和危机其实已经慢慢浮现了，只不过当时大家刚刚从战后重获新生，眼前只有崭新的一切和光明的未来。 建筑热潮背后的隐忧 建设的时候有多大多快多高，后续的一系列问题就相应放大。 我看到很多人说现在国内大量兴建的高层住宅品质不好，材质很差，赶工期存在偷工减料或者应付了事，根本无法和欧美那些高楼相比。对于这些我没有调查过所以我不作任何发言，在国内有这方面施工经验的朋友可以在评论区说一说。但是同样对于很多言必及欧洲标准就是卓越，就是高水平的，在当年快速建设的发展时期同样也不适用了，因为大量工程实际品质并不理想。 毫无设计的造型 当时建筑界流行的“粗鲁主义”非常受建筑师欢迎，混凝土作为当时的首要建设材料，为建筑师和工程师提供了无限的灵活性，预制混凝土板和标准化配件出厂后就可以立即组装起来，因而建设速度也非常快。为了极度压缩设计时间和建设工期而去应对庞大的住房刚需，高楼内外风格均现代且简单，毫无特色，这就造成了第一个问题，丑。一开始很多设计师们设计的都是清爽的白色塔楼，结果没过多久，立面就脏的不行，变成了暗灰色，另外也正是因为极其简单的方盒子造型，建筑师都没派上用场，大量相似的图纸复制粘贴，结构师完成了施工核算基本上就立马开工了。 结构与材质的缺陷 为了赶工期很明显就无法精细施工，没过几年大量的塔楼品质就开始出问题，屋顶漏水，混凝土块剥落，钢筋腐蚀，墙壁潮湿而逐渐令人难以忍受。并且因为设计图纸几乎全国乃至大部分欧洲国家都相似，在复制图纸的同时也把问题同样复制过去了。当混凝土腐蚀出现了裂缝之后，建筑安全性就开始被破坏了，这就造成了第二个问题：危。这个问题时有发生，直到二十多年后的1968年5月16日的清晨，一声爆炸声让社会不安达到高潮，这就是当时伦敦的Ronan Point爆炸事件[4]。 |
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17. 1968年伦敦东部Newham区Canning镇小区 事情经过我简单描述一下：Ronan Point是伦敦东部Newham区的一个高层塔楼小区中的一栋楼，这个小区由几栋22层高的住宅楼组成。于1966年开工建设，1968年3月11日便立即完工启用，随后居民陆续搬入东伦敦这个全新的住宅小区。交楼仅两个月后的5月16日的清晨5点45分左右，住在18楼角落户型的居民Ivy Hodge醒来准备去开燃气灶煮茶喝，在点燃火柴的瞬间，燃气爆炸，强大的爆炸威力炸毁了她上方四层楼的承重墙，墙壁垮塌导致地板无法支撑，因而连锁反应致整座大楼的东南角逐渐崩塌到地面。万幸当时大楼刚剪彩两个月，上面四层有三层仍然处于空置状态（Hodge被炸飞出房间，幸免于难活了下来，令人意外的是燃气灶也被炸飞但仍然可以使用，后来搬到新地址她也带上了这个灶），但仍然还是造成了4人死亡，17人受伤的惨剧。 |
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18. 当时事故现场照片 |
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19. 经过各大媒体的头版大肆报道后，恐慌蔓延在各大高层住宅小区 当然公众的恐慌是有道理的，虽然这栋楼被部分重建修复后大家又搬进去住，但并没有消除掉人们的担忧。后来的调查委员会公布了报告指出这栋楼承重节点设计不合理，结构有明显问题。其中调查员预测十五年后，该楼的结构会出现严重问题并崩塌。到了八十年代大家担忧预测成真，于是组织搬离出来，并于1986年逐步解剖式拆除（而非爆破）。拆除的过程中发现的问题严重程度远超当时委员会的想象，低层的混凝土承重点部分发现了裂缝，并且裂缝之严重可能在刮强风时就会被施加额外压力而崩溃，一年后即1987年10月在英国出现罕见超大风暴，万幸没有拖延，否则后果不堪设想。 这件事也导致了英国1970年建筑法规的修改，需要重新进行设计规范以保证爆炸，刮风或是汽车撞击等内外力施加时不会造成建筑物不成比例的垮塌，并且要应对可能的地震设计。毕竟当时很多大楼的图纸大同小异，使用材料和技术也并无二致，所以Ronan Point事件之后导致公众对高层住宅信心大打折扣，间接导致了日后高层住宅热潮的结束。 相对闭塞的区位 第三个问题就是远，虽然当时很多被轰炸后的城市中心有很多无法修复的建筑而被拆毁留下了空地，但战后快速重建阶段，这些遍布核心区的零星地块基本上还是修建了与之前或附近规模差不多的现代建筑，偶尔一些大型地块会建设部分高层住宅（当然也售价昂贵，比如伦敦的巴比肯中心）。西欧绝大部分城市的老城区住宅建筑兴建于工业革命后，在富裕繁荣的时代自然设计和用材都是极其讲究，因而战后未被炸毁的古典建筑几乎都不会被悉数拆除，而是进行内部改造和保养。因此为了广大中下层劳动人民的刚需，大面积的高层住宅建设便瞄准了地块便宜的城郊甚至更远的农村，同样也带来了严重问题，又远地方又破，交通不方便，和传统热闹的老城区隔离开来后久而久之就形成了一座座封闭的建筑孤岛，毫无生气。 基础设施的匮乏 远这个问题如果能有相匹配的附属配套尤其是足够满足的医疗教育购物和其他市政设施，也不会是非常大的问题，毕竟也是可以自给自足的形成新的小型自治区域，然而快速发展的同时，成片成片的高层住宅区先是迅速的塔楼盖好了，居民搬进去住了，其他设施压根儿就还在修建中。或者是一开始的规划图的配套设施是按照户数和预估人口进行分配建设，但是日后的各种变化比如居民数变化或者是族裔需求或是年龄差异等等都未考虑进去，就导致配套赶不上变化，各种需求看来还是要折腾到老城区，这就是第四个问题：缺。 |
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20. 六十年代，意大利米兰Gallaratese区域高层塔楼部分已经落成，但基础设施以及配套仍显缺乏，且相当远离米兰以大教堂为核心的市中心区域，直到八十年代地铁1号线延伸到这里才改变了当地的出行方式 因此又丑又危又远又缺的高层塔楼虽顺应时势而起，但短暂的风光之后便伴随着接踵而来的社会问题就此葬送了西欧大面积兴建高层住宅的繁荣。 物业管理的低效 除开因各种设备逐渐老化而时常导致诸如漏水、照明、排水、供暖等方面的问题。同时对石棉的致癌危害并无认知，作为建筑材料仍在大肆使用。并且对于彼时的欧洲人来说高层小区是战后新产物，因而对于新形态住宅模式完全没有概念，虽然配套有物业管理机构但是水平较低，也没有完善的规章流程。由于从电梯到垃圾处理设备等共用部分都是需要定期维护和保养的，于是在低水平的物业管理之下，数年之后各种问题开始层出不穷地出现，令居民难以忍受。于是就开始逐渐搬离该地，导致空置率上升，人员越来越少（即便最后底层人士或移民难民搬进来，也并无足够的钱支付物业开销），物业缺乏足够的资金来正常运转，各种民生问题就越多，问题越多促使搬家的人也越来越多，物业更加失能，成为死循环，治安也同步恶化。 尽管楼下有配套公园与绿地，但是在物业的低端管理下，公共绿地也没法使用了。一栋楼二三十层，两梯六户八户很常见，肮脏昏暗的电梯经常发生故障，带孩子的家庭不太愿意把小孩子一个人放到楼下花园里玩，毕竟在高耸的塔楼上无法照看。因而一开始设想节约土地以拥有更多公共花园的美好图景最后压根儿没法实现。自然导致带小孩的家庭就逐渐开始选择搬离高层住宅，而寻找其他更合适的住房模式了。 居民构成的改变 另外这里要着重说一下的就是居民构成：早期为应付大量民工进城谋生和大量底层工人的刚需所赶工兴建的大批高层住宅，最初的十几年确实吸引了眼球。当时的社会进步，经济发达，高速的城市化的确造就了世纪中叶的西欧出现了空前绝后的繁荣。但是值得注意的是，制造业在彼时的西欧仍然占据主要劳动市场，因而高层住宅的最大住客群体就是制造业工人家庭，包括进城务工的农民。但是相对来说正因受教育程度不高，而在六十年代末的西欧逐渐兴起的去工业化而转向以金融和其他高端服务行业为主的时候，首当其冲受害的就是他们，失业率逐渐上升。而后1973年第一次全球石油危机彻底结束了战后繁荣，随之而来的经济衰退，低增长，高通胀，高失业率再一次让这些高层住宅小区的主要居民叫苦不迭，很多人无奈领取失业救助勉强度日。加之日后缓慢步入的老龄化社会，居住于此的老年人开始领取养老金，导致小区大部分居民属于失业状态和退休状态，缺乏活力，社区反馈逐渐负面化。 人口压力的缓解 最后就是一时间修的高层住宅太多，很快便缓解了大量的人口住房压力，欧洲主要国家人口增长速度我之前已经列在了前面，因此高层住宅不再吃香，战后再次富裕起来的西欧人很快有了更多住房选择，并且六十年代末住房危机缓解后，比如英国也停止了给予修建高层住宅的补贴等措施，缺乏了官方支持，以及各种弊端的显现，开发商也开始转向，而去兴建其他样式新颖布局更合理的的多层住宅或者郊区别墅了，也比如对岸的法国于1977年因为巴雷法案(Loi Barre)的推出而不再大量兴建高层住宅群。 移民涌入的影响 （这点和我国国情不一样，大家了解就好）因为战后重建，经济繁荣，英国经历了1948-1953年第一波以印巴裔为主的移民潮，1962年后受移民法案限制被迫再出现一波以印裔为主的移民潮。同样的比如法国在1962年阿尔及利亚独立战争结束后迎来了大规模的北非移民潮，占比达到移民的三分之一，而后的七十年代非洲和亚洲地区移民也开始大量涌入法国等等。本来随着时间的推移，仍然还住高层住宅的大部分家庭就是中下层居民，其中很多饱尝失业和低薪之苦。而曾经因为住房难而住进来的中产阶级如今已经搬离出去，一些移民因而住进了这些高空置率的远离城区或者缺乏维护的高层住宅塔楼里，并渐渐形成了主要租客。欧洲裔移民还好，虽然也被当地底层人排斥，但大多数情况还能维持表面的和谐，而其他第三世界国家的移民因肤色，文化和宗教信仰的巨大差异与当地社区根本无法迅速融合。并且大部分移民的目的就是为谋生，被当地底层人士仇视为过来抢夺饭碗，在受教育程度不高，语言文化不通以及区域环境闭塞等情况下，非常容易起冲突，当然不否认有少量和谐共处的高层社区，但矛盾与冲突才是相对普遍现象。 以上总总，西欧战后高速扩张兴建的大量高层住宅从吸引大众成为时髦选择到最后被排斥纷纷搬离并逐渐沦为自我隔离的高层贫民窟，经历了长达二十多年的变化，这里面叠加了太多因素，总之大面积兴建高层的热潮在七八十年代末逐渐画下句点。 林立的塔楼小区造成的社会问题越来越严重，不仅大楼维修费用极度高昂，设施严重老化，住户水平参差不齐，区域配套设施相对缺乏，更为致命的是成为了恶性治安案件的高发地带。涂鸦和打碎玻璃已经不能叫问题，吸毒斗殴抢劫才是高频事件，让当局非常头疼。无奈之下，当初战后重建的光明形象如今已然衰败，大面积拆除似乎成了摆在台面上最终唯一可能的选择。 |
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21.曾经象征战后经济高度繁荣的意大利那不勒斯高层住宅区Vele di Scampia破败不堪，讲述意大利黑帮的人气影片《格莫拉》便在此实景拍摄，部分塔楼如今已爆破 不过三十年左右的时光，到七十年代末，拆楼运动开始兴起，并迅速席卷整个英国，海峡对岸的欧洲大陆也应声响起，于是另一个热潮又开始形成了。 更新： 回答关注度迅速升高是我事先没有预料到的，大家的评论和留言我也都大致看了一遍，这里我插一下解释一些大家的问题： 之所以花大篇幅写了这么多历史部分主要是让大家详细了解一下战后的欧洲同样有一段时间兴建了大量的高层住宅塔楼以及其背后的动机和影响，虽然不管是社会体制还是分布模式都不尽相同，规模也无法和当下的中国相比（尽管和当地人口规模相比也并不小），但是对照当时的欧洲社会，如今的中国仍然有一些因素非常相似，比如婴儿潮的到来，在快速城市化进程中需要安置大量的进城劳动力，贫民窟/城中村的改造拆迁，保护耕地节约土地等等，出发点都大致一样。但是也有很多不同的部分，比如很重要的一点就是中国的土地财政，这点和欧洲就完全不同。以及西欧当时兴建大量高层住宅的主导者是政府，包含从设计建造到租售，而中国占这方面主导因素的主要是地产开发商，政府更多是售卖土地提供固定年限的使用产权。另外当今设计的高层住宅在采光通风消防电梯等各方面要比半个世纪前的欧洲塔楼更加先进完善，技术更加成熟。还有就是期房与公摊这种我国自有模式等等，因而造成的影响和后果也不一样。所以历史部分我着墨过多就是为了让大家对照欧洲曾经走过的路去自己筛选要素来做评判以及预测，毕竟每个人的看法和观念也互不相同，同时未来的发展也并非线性发展，所以回看历史更多的是对以后做一个大致合理的预测。 另外，高层住宅并非都是廉价鸽子笼，也并不预示着一定会在未来变成高层贫民窟，伦敦，巴黎，法兰克福，维也纳，米兰，鹿特丹等等城市如今再次兴建高层住宅楼，并且有愈演愈烈之势，尤其是伦敦和鹿特丹所兴建的是超高层（更不用说纽约多伦多墨尔本等等其他移民国家的主要城市的热潮了）。但是这里面大致都有一个特点，即如今在市区兴建的高层住宅不再是普遍满足中下阶层的需求，而是在金钱和地位的驱使下为中上阶层所打造的空中天堂。因此塔楼风格多样且用材高级，各项基础设施以及安全设备都相当完善，房价和物业费的高昂也筛选了绝大部分的客户，因此良好的循环保证了塔楼在未来能够处于实时维护保养的状态，而绝不至于退化为贫民窟。 最后再次感谢大家对该回答的大量赞同与喜爱，鄙人受宠若惊，如有各项疏漏缺失还望谅解，欢迎大家有什么不同的见解看法留言在评论区里（友善第一） 拆楼运动的兴起 当在高层塔楼小区安置警卫进行日常巡逻都无法降低犯罪率的时候，社区的退化和衰败便成为了常态。以至于一些地方行政当局将所谓的“问题家庭”安置于同一社区以达到“以暴制暴”，这种“眼不见为净”的粗暴处理方式更加剧了问题的严重性，以至于最终成了事实上的“No-go area”。[5] “拆”字提上台面 虽然高层塔楼小区的环境在英法各国都开始逐步恶化，但“拆”字一开始并未提上台面，毕竟很多楼的楼龄过于年轻，且仍然居住有部分原始住户。考虑再三，维护改造仍然是曾经的首选项。此时很多塔楼已经开始逐步着手进行改造工程，比如进行外墙体保温工程，屋顶防渗水工程，安装大门门禁系统等等各项升级，并且在日后八十年代开始拆楼的过程中，仍然同步有很多塔楼在进行改造工程。但事实情况要比想象的复杂，结构的缺陷以及设计的不当使得维护的成本远高于拆除成本，更为重要的是当时尽管部分原始住户家庭仍然选择继续住在塔楼里，但搬离出去的家庭所留下的空房逐渐被“问题”租户所取代，居住环境的恶化导致原始住户家庭别无选择，忍无可忍的情况下只能被迫搬家，因此原始住客越来越多的离开，“问题”住客也因为其他诸如设施老化无法使用等各种的问题最终也搬离的时候，一些高层住宅成为几乎空无一人的“鬼楼”。这时，“拆”字才逐渐摆上台面。 掀起拆除风潮 距离1951年在英格兰东部的Essex郡的Harlow镇落成的全英国第一座高层住宅（当时仅10层），到二十年后的1972年，兴建中十层以上的住宅占当时兴建总数的比例迅速下降到不足5%，再到1979年9月30日的一声巨响后，位于利物浦Wirral区Birkenhead镇的高11层Oak and Eldon Gardens住宅楼便应声倒地。建设于1958年的公寓大楼，仅仅二十年的历史，顷刻化为灰烬的同时开启了拆楼运动的序幕。 |
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22. 1977年8月30日的Oak and Eldon Gardens，两年后便从此消失 在完工17年后，大楼已然处于退化状态，涂鸦和破坏非常常见，似乎不可避免地要面临被改造或被拆除。当时的工党和自由党议员四处呼吁希望大楼免遭拆除，提出的理由是Wirral区仍然还有数千人生活在比该大楼更简陋的劣质住房里，或者可以稍微改造一下用于利物浦理工学院的学生公寓，总之并无结构缺陷且楼龄仅二十年就被拆除实在过于浪费。事实上在当时大楼发生过一次火灾以及一名儿童从顶层摔下来死亡后，已经开始陆续有家庭从衰败的社区中搬家出来而另寻他处，当时的保守党议会领导人Malcolm Thornton甚至称这些街区为“癌症”。如果选择翻修显然代价太高：出具的报告显示翻修需要花费四百万英镑，但是拆除只需要一百万英镑，很明显未来会作何选择。尽管被采访的当地居民并不是人人都愿意搬家。比如一位时年32岁的妇女，虽然她被告知将被安置在郊区的另一处住宅，但她的子女因在市中心上学很明显这里要更方便，所以她不想搬家。[6] 不满或是抗议最终都是无效的，压倒大楼的最后一根稻草是时任首席警司的Robert Hughes向当时的市议会和警察局局长提交了一份秘密报告，显示大楼的犯罪十分猖獗，退化相当严重。 经济和治安双重因素的叠加给大楼最终判了死刑，且立即执行，尽管才竣工二十年。 这只是时代缩影里一处不起眼的小楼，无数座遍布各地的高层住宅都面临着或多或少相同的情况，怎么大建的就可能面临怎么大拆。根据1986年的住房研究小组(Housing Studies Group)的报告显示：截止到次年三月，各大城市议会都有正在进行中或者已下令批准拆除的高层街区（也包括高低混合式小区）。我这里列举几个城市的当年的报告情况[7]： Glasgow: 280 flats on a partially-built estate and four walk up blocks already demolish. Birmingham: Two blocks have been demolished; one scheduled for the spring 1987; two in the Summer 1987; one in 5 to 10 years; and a further eight in about 10 years. North Tyneside: 27 blocks in Killingworth and possibly five other blocks to be demolished. If these do go ahead, then the housing authority will have rid itself of all tower blocks. Liverpool: Two blocks demolished and an unspecified number to follow. Gateshead: Five blocks to be demolished. Manchester: 1018 flats on a mixed high and low rise estate already demolished. Hackney: Two blocks on the Trowbridge Estate already gone; two blocks scheduled for demolition; and a further three to follow. Rochester Upon Medway: Six blocks demolished; the remaining five to follow Medway: subject to structural reports. 事实上，上面所列举的大楼并无明显或确定的严重结构问题。比如关于North Tyneside市的Killingworth的27座楼，当局提供的拆除报告并未显示这些大楼有任何的结构问题。或者肯特郡Medway的Rochester区域高层塔楼在当时的报告中显示是因为：破坏了城市天际线，因而选择了拆除。无论如何，当时兴起的拆楼运动中，很多理由在如今看来显得颇为疯狂，似乎已经逐渐脱离一开始只是因为高层塔楼的结构安全问题，或者是街区的退化与混乱。就像是一股风潮，只管拆，可能因为太丑，可能因为太高，可能因为太乱，总之什么理由都可以。并且根本不考虑各种代价和成本。一段时间内，拆楼机日夜轰鸣，各地爆破声频起，高层塔楼开始逐渐消失在英国各大城市或者乡镇的天际线上。从一开始的十层左右住宅到后来的二十层直至三十层，无论多高，只要想拆，没有炸不掉的。当时的人们在远处欣赏爆破高楼是一件司空见惯的事，一些爆破区域设置了观景区，邀请民众和媒体到场观看高耸的塔楼顿时化为烟尘后重新恢复的蓝天与绿地。 根据当时各种拆除案例被基本归类为七大类： 1.结构有缺陷2.糟糕的设计3.设施标准差4.不适合当时人口的潜在住房需求5.不受现有的和潜在租户的欢迎6.维护成本过高7.美学上的不可接受 甚至在1993年9月的苏格兰格拉斯哥，伊丽莎白女王广场22层的Hutchesontown住宅楼爆破时，观景区设置得离大楼太近，导致爆破的碎片瞬间击中当地61岁的妇女Helen Tinney而不幸逝世[8]。 |
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23. 九十年代英国伦敦Hackney Downs的Nightingale Estate爆破观赏现场，人们和媒体举起相机对高层时代的最后留念 |
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24. 1985年伦敦Northaird Point塔楼小区爆破现场 进入本世纪的2014年更是被英国人玩出了新花样。当时苏格兰格拉斯哥将于当年七月承办第二十届英联邦运动会，在四月，组委会宣布格拉斯哥郊区的住宅小区Red Road Flats的几座塔楼爆破将实时直播作为运动会开幕典礼的一部分出现在主体育场——Celtic Park球场的大屏幕上，展示给所有在场的观礼嘉宾观看。方案公布后立即在社会上响起批评的声音，呼吁组委会重新考虑“有尊严的拆除这些高楼，而不是娱乐，爆破高楼这并不是一个积极的国际奇观“，并且被爆破的楼附近的一座塔楼仍住着一些寻求庇护者，娱乐化爆破将是对寻求庇护者的一种漠视。因而最终出于安全原因，组委会取消了全球直播爆破计划，而是选择在次年的八月，将庇护者驱离开来后，一次性爆破了本该出现在开幕典礼上的六座高楼。[9] |
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25. 1964年动工兴建的31层高的格拉斯哥Red Road Flats住宅小区，屹立了半个世纪 |
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26. 格拉斯哥民众和媒体在爆破现场见证楼群的最后一刻 |
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27. 有趣的是，这几座31层高的塔楼在当年10月11日爆破时发生了戏剧性的一幕，其中两座塔楼仿佛是不愿离世，不知何故并未完全倒塌，而是仍有十几层的部分矗立在废墟之上，最终只得动用拆楼机进行完全拆解 当然，拆除手段并非只有壮观的以秒为单位的爆破。比如同处格拉斯哥，兴建于1967年的30层双塔住宅Bluevale and Whitevale Towers就使用的是被称为Top Down Demolition method[10]这种至上而下的机械拆除模式。虽然拆除时间会长达数月，但稳定，安全且对周围环境影响更小。（之所以选择这种模式是因为临近铁路干线，爆破会严重干扰繁忙的铁路运输服务） |
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28. 2015年其中一座塔楼已拆除至低层部分，另一座于次年被拆解完毕 其实一开始铺开的拆除确实是建立在对各种塔楼的现状评估所作出的相对合理的选择，但一段时间后逐渐开始矫枉过正，四处将塔楼视为六十年代的失败产物，拆除风潮才开始逐渐蔓延开来。同样的问题不止在英国上演，也同样蔓延至法国和其他欧洲地区。 |
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29. 兴建于1967年的法国里昂都会区的Minguettes住宅区，仅仅不到二十年的历史，第一座高层塔楼便于1983年6月9日被定向爆破 |
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30. 1983年开启的Minguettes住宅区拆除工作断断续续持续至今，几十座塔楼已夷为平地，但因六十年代建设数量太过庞大且国家政策问题导致至今仍有四十多座塔楼处于改造或者等待拆除状态（该区域年轻人失业率高达40%） 拆除就能解决问题吗？一开始也许是的，各地上演的大拆楼证明了当局的决心，即消除社会不安全因素，将其重建为更与人和谐相处的新社区。尤其是在英国，拆除的速度和数量遥遥领先其他国家，高层住宅的保有量迅速下降，很多城市的郊区开始逐步恢复成大片绿地或者低密度住宅区，生活品质再次得到提升。但是就如同迅速大建设所带来的大量问题一样，大拆同样又带来了一系列问题。 大拆之后的新问题 在高层热潮过后，更多样式新颖且设计更合理的低密度住宅逐步抢占住房市场，很快得到了大众的青睐，成为置业的首选之一。尤其是例如英国于1979年由铁娘子撒切尔夫人上台执政后开启私有化改革，更导致当时政府快速兴建的高层公共住宅被普通民众排斥，于是大拆理所应当地轰轰烈烈进行下去。但谁也没有料到日后的房价迅速上涨导致社会问题再一次变得尖锐突出，也就意味着再加速既有高层住宅的拆除势必会引发更大的社会问题。拆还是不拆，突然变成了一个问题。 改造风潮的涌起 于是拆楼运动在九十年代后期开始逐步放缓，尽管此时的英国高层住宅已经大幅减少，零星分布在一些城市的市区和广大郊区，当年壮观的高层住宅楼群多数已经被写进了历史档案。海峡对岸的法国则因为政治历史因素，以及移民潮的加速涌入等等一系列现实问题的积压下减缓了拆除。于是各国当局只能重复曾经尝试过的模式，即对楼体更新改造以接着供部分低收入家庭和其他社会弱势群体继续使用。这些更新不仅包括曾经仅有的技术类维护比如墙体保温，撤换老旧线网管道，防渗水以及有毒材料的更替等等，更重要的部分在于重建社区的积极氛围（这也是当年造成衰败的核心因素之一），比如对物业的水平进行提升，在区域周边兴建大型购物娱乐场所丰富居民的日常，兴建部分办公场所以促进当地就业，另外将地铁或电车等轨道交通线路延伸至这些大型塔楼住宅区域，以迅速将这些曾经倍感排斥的社区真正纳入到这个城市，让当地的居民真正获得应有的尊严和体面，布局新的教育医疗设施点，同时让更多的本地住户和新租户同时参与进小区的联合管理，以迅速回应大众的即时需求。例如法国政府于2003年8月2日颁布的国家法律“Loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine”[11]便是动用行政力量进行边拆除边重建同时进行大量的区域更新改造以打造符合当下的全新社区。 |
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31. 巴黎19区的Orgues de Flandre住宅楼群，左侧那座于2017/2018年翻新了外墙体，右侧那座仍然处于等待状态，两者对比相当明显 从世纪之交持续至今，虽然短期内这些塔楼仿佛回光返照一般又恢复了部分的活力，全新修复的外墙和绿地，刚就业的年轻人以及移民聚居的热闹气息，超市商场的落地，以及可以快速前往市区的公共交通。看起来好像问题有所缓解，拆楼不再是首选，但实际上隐忧仍未消除。除开当下社会大众仍然对高层塔楼的习惯性排斥，2017年6月14日的一把大火将伦敦北肯辛顿区域的Grenfell住宅大楼烧到只剩躯壳，造成72人罹难（包括一名腹中胎儿），74人受伤的重大惨剧[12]，这才再次唤醒社会大众对这些上世纪疯狂建设的高层住宅的注意，口诛笔伐之下新一轮的拆楼又开始行动起来。 |
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32. 1974年竣工的Grenfell住宅大楼，高67.3米，24层 这件惨剧的发生是因为2017年6月14日的凌晨由居住在五楼的一户家庭的冰箱发生故障而引发火宅，住户迅速致电消防局，在消防队抵达灾难现场后要求住户留在原地等待救援。但不幸的是刚好大楼在去年完成了外墙整修工作，增加的防雨覆层里使用了大量易燃材料，并且大楼因无另外的消防楼梯和消防通道，狭窄的核心筒就如同一根烟囱的内部，于是大火从五楼迅速上窜，顷刻之间便烧至24层楼顶，同时整栋大楼也缺乏应急消防系统，各种不利因素叠加在一起造成了这起悲剧。 |
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33. 当日上午火灾仍未完全扑灭 |
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34. 可以清晰看出大楼的设计在火灾发生时犹如一根巨型烟囱，助长了火势的迅速蔓延，红色区域为起火点住宅 类似的火灾其实在上海也有过，便是2010年11月15日上海静安的胶州路公寓大楼大火（1997年建成，28层，85米，事发时正在进行外墙翻新工程），造成了58人死亡，71人受伤的悲剧[13]。 悲剧后拆楼再引热议 在Grenfell大楼火灾后，英国全国上下除了立即开始的塔楼隐患安全大排查外又陷入一片关于上世纪高层住宅所面临危机的探讨。在当年年底，苏格兰最大的住房理事会业主便率先宣布将在未来拆除所有高层塔楼[14]，而彻底改变中央区域的天际线。尽管仍然需要大量和不愿搬走的住户进行协商沟通，倾听整个社区的意见，但拆楼工作一直在有条不紊地进行中。爆破也好或者机械拆除也罢，例如格拉斯哥住房理事会从2003年接管工作以来，已经陆续拆除掉90座高楼，目前仍然还剩123座超过12层或以上的塔楼等待下一步被解体的命运。 曾经经济繁荣时期兴建的大量高层住宅如今逐渐慢慢消失在欧洲各地的天际线中。 个人结论 回答题主的问题：只要想拆怎么都可以找到理由的。尤其是当物业水平低下，一栋高层住宅缺乏应有的维护而破损到修复的费用远高于拆除的费用，甚至连修复都无法正常保障安全或日常生活的情况下，不需要任何手段，住户自己都会想办法另寻他处，空置率高的楼自然会被拆除。至于怎么拆嘛，爆破或者机械拆除都可以，甚至未来有更新的手段可以快速拆除也不是不可能。 |
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35. 2022年1月，意大利布雷西亚Tintoretto小区住宅拆除现场，大楼兴建于上世纪八十年代 |
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36. 2020年2月，意大利那不勒斯Vele di Scampia高层住宅小区拆除现场 |
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37. 2016年7月，法国马赛北部Malpassé区塔楼爆破瞬间 |
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38. 同样在2016年7月，英格兰北部的Blackpool市住宅塔楼齐爆破瞬间，城市恢复了二战前的天际线 |
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39. 2015年9月，苏格兰格拉斯哥Tarfside Oval小区集体爆破，瞬间化为尘埃 （我突然想起来去年夏天云南昆明集体爆破15栋烂尾高层住宅，场面可谓是壮观） |
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（图源见水印） |
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躺在地上的楼（莫名觉得有点萌）（图源见水印）补充部分 另外插个题外话，虽然欧洲有很多于战后兴建的高层塔楼处于拆除或者待拆除状态，但是并非所有的塔楼都有相同的命运。市中心核心地带的高层塔楼依然保养得相当不错，依然广受社会的青睐： 比如伦敦巴比肯中心塔楼： |
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40. 建成于七十年代中期的巴比肯住宅塔楼群，42层，123米，坐落在伦敦核心区位置，临近地标圣保罗大教堂和伦敦金融城。优越的核心地理区位，错落有致的园林水景，楼下艺术商业综合体等各项设施齐全而备受欢迎 |
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41. 繁华热闹的巴比肯中心，租金也同样高昂 再比如巴黎13区的Les Olympiades住宅塔楼区域，同样保养维护的不错，位于小巴黎内，便捷的交通（地铁14号线十分钟可直达卢浮宫区域），良好的商业氛围（华人和越南人多聚居于此形成事实上的中华城）等等促使整个区域正向循环。（评论区有在巴黎的朋友反馈该住宅群并不太安全） |
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42. 建于七十年代早期的巴黎Les Olympiades住宅群，十几座塔楼介于31-35层之间，高度均在百米左右 |
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43. 夜晚的塔楼群，入住率非常高09.10最后补充 再次感谢大家对本回答的关注。对于很多人评论中热议的国情不同：中国人口更多，欧洲人口更少，因此中国只能修高层住宅。这里我想再次重申：并不是不能修高层住宅，高层住宅未来也并不一定等于垂直贫民窟。 全国比如北上广深等大陆一线城市以及香港澳门台北等两岸三地的核心城市兴建高层住宅完全是可以理解，产业高端齐全且人口大规模涌入，高层住宅的兴建的确是可以迅速解决刚需住房问题，并且相当品质的摩天豪宅也满足了富裕人士对于居住在都市核心区之上的观景以及社会地位之需求。 但是绝大部分二线城市一直向下到县城都铺开的高层住宅实则是没有必要，诸如重庆武汉南宁贵阳等直辖市/省会城市大规模兴建的40层以上的摩天住宅，例如贵阳花果园区域，楼高且密令人咋舌。个人认为在符合人口需求的规划下兴建小范围高层住宅以及多层/小高层住宅更适合中国的广大城市。 另外要避免高层住宅楼群贫民窟化，很重要的就是配套齐全且维护得当。如果一个高层住宅小区周围有良好的教育医疗资源，有便利的购物娱乐设施，有近在咫尺的地铁公交车站，配合高效运转的物业管理，是可以避免贫民窟化的（在欧洲现如今很多城市的市中心仍然有一些正面案例）。反之人口大量流出，周围配套匮乏，物业管理低能的容易拉起警报。 至于很多人想问怎么搬迁迁走的这个问题，首先是人口问题，人口不再高速增长甚至逆增长，城市化进程逐渐减缓后，大部分中小城市区域的高层塔楼不再吃香，因而售价/租金降低。部分楼群因为维护费用和安保费用太过高昂，而如果不维护缺乏改造的话，整栋楼会有安全风险，且会越来越严重。需要住户共同缴纳的高昂维护费用超过所能承受的能力，或者即便改造后也无法再维持数十年的安全和稳定，在大楼安全/治安严峻等多重负面因素下，多数住户会选择自愿折价脱手搬走/集体协商拆除重建，因此未来拆迁问题我并不认为是一件非常棘手严峻的问题。 最后就是部分人想知道欧美如今新建的超高层住宅的模样（也为了和半个世纪前由政府操刀兴建的大型住宅塔楼群进行对比），这里为了保持实效性，我选择谷歌街景截图，截取部分城市的新建高层住宅： 可以很明显看出，欧洲城市（或者说整个西方）现在兴建的高层住宅模式为绝大部分均由两三栋超高层围合而成，造型高度各异，且几乎均为玻璃幕墙，或拥有大型观景阳台。材质用料高级，当然售价也不菲，也配备有高水平的物业管理。（与半个世纪前快速兴建的大规模整齐划一且内部空间狭小，设计不合理，并且材质低廉的高层住宅小区完全不同） |
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英国伦敦vauxhall区域 |
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英国伦敦canary wharf金融区住宅楼群 |
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意大利米兰Porta Nuova区域高层住宅楼 |
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奥地利维也纳新建高层住宅 |
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荷兰鹿特丹新建高层住宅 |
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英国曼彻斯特新建高层住宅楼群来源与引用 图片来源（依照顺序）： 1.http://glasgowhousing.academicblogs.co.uk/red-road-and-pearl-jephcotts-homes-in-high-flats/2.https://www.theguardian.com/uk-news/2015/oct/16/red-road-flats-high-rise-glasgow-chequered-history3.https://urbanglasgow.co.uk/glasgow-in-the-1960s-70s-80s-around-the-city-vol-2-t1748-s340.html4.https://www.reddit.com/r/Scotland/comments/g350h5/the_old_and_the_new_gorbals_1968_image_oscar/5.http://www.archetipo01.it/2019/01/19/anni-60-edilizia-milano/6.https://www.dailymail.co.uk/news/article-10647621/Back-1950s-UK-faces-return-living-standards-not-seen-70-years.html7.https://www.parishabitat.fr/a-la-une/8.https://www.leparisien.fr/val-d-oise-95/les-grands-ensembles-au-cinema-du-symbole-de-la-modernite-a-celui-de-la-misere-18-11-2019-8195571.php9.http://www.arivista.org/riviste/Arivista/418/21.htm10.https://www.defense-92.fr/histoire11.https://www.blog-stefanobartolini.com/il-grattacielo-di-cesenatico/12.https://bbcc.ibc.regione.emilia-romagna.it/pater/loadcard.do?id_card=15233813.https://twitter.com/WaldoKanto/status/1099617386901225472/photo/114.https://twitter.com/renaud_epstein/status/125141289569659289715.https://twitter.com/renaud_epstein/status/131445181975885824016.https://twitter.com/renaud_epstein/status/50525842882744729617.https://www.architecture.com/explore-architecture/inside-the-riba-collections/people-in-high-places18.https://www.researchgate.net/figure/Ronan-Point-apartment-building-progressive-collapse-16-th-may-1968_fig1_28001150419.https://twitter.com/hol__smith/status/127034676213444608120.https://www.skyscrapercity.com/threads/milano-sparita.1232367/page-487721.https://www.vesuviolive.it/vesuviolive-it-blogs/65361-scampia-e-secondigliano-voglia-di-rinascere/22.https://www.liverpoolecho.co.uk/news/liverpool-news/notorious-birkenhead-tower-blocks-confined-2233415023.https://www.theguardian.com/cities/gallery/2015/jul/24/last-days-london-in-pictures-colin-obrien-photographs24.https://twitter.com/memoire2cite/status/122436051606529638925.https://www.devilsplantation.co.uk/red-road/26.https://www.theguardian.com/uk-news/video/2015/oct/12/red-road-towers-glasgow-flats-residents-react-demolition-video27.https://www.scotsman.com/regions/glasgow-and-strathclyde/red-road-flats-apology-over-failed-demolition-149281628.https://commons.wikimedia.org/wiki/Category:Bluevale_and_Whitevale_Towers#/media/File:Bluevale_and_Whitevale_Towers_during_deconstruction.JPG29.https://fr.wikipedia.org/wiki/Fichier:Démolition-tour-minguettes.jpg30.https://immobilier.lefigaro.fr/article/aux-minguettes-la-destruction-des-barres-hlm-reprend_3132f5f6-9203-11eb-8804-00a9374ab700/31.https://immobilier.lefigaro.fr/article/voici-la-vue-dont-on-beneficie-depuis-le-plus-haut-hlm-de-paris_76c7f586-a154-11e9-b82e-7537cbeba650/32.https://www.ribaj.com/intelligence/grenfell-tower-history-lancaster-west-estate-london33.https://www.mdpi.com/2571-6255/2/1/11/htm34.https://www.researchgate.net/figure/Fourth-Floor-Plan-Analysis-of-Cause-of-Fire-5_fig3_32920947335.https://www.skyscrapercity.com/threads/brescia-foto.569003/page-2836.https://video.corriere.it/cronaca/scampia-via-demolizione-vela-verde-l-ultima-rimasta-quattro/d1eee5a8-53d5-11ea-a963-13c45ec676cd37.https://www.francebleu.fr/infos/societe/marseille-la-tour-b-des-cypres-est-tombee-ce-jeudi-matin-10h27-precises-146909173338.https://www.dailymail.co.uk/news/article-3717055/Blackpool-residents-watch-landmark-tower-blocks-demolished.html39.https://www.glasgowtimes.co.uk/news/13772096.three-tarfside-tower-blocks-demolished-in-glasgow/40.https://en.wikipedia.org/wiki/Barbican_Estate#/media/File:Barbican_towers.jpg41.https://www.fondazioneflaminia.it/archeologa-al-barbican-art-gallery-di-londra/42.https://vivreparis.fr/une-seconde-vie-se-prepare-pour-la-gare-des-gobelins/43.https://it.wikipedia.org/wiki/Italie_13#/media/File:Vue_de_la_porte_d'Italie_sur_Paris.jpg 参考^https://www.jstor.org/stable/43084361?seq=3#metadata_info_tab_contents^https://fr.wikipedia.org/wiki/Grand_ensemble_en_France^https://www.bbc.co.uk/news/extra/miev6i55we/tower_blocks_ups_downs_high_rise^https://en.wikipedia.org/wiki/Ronan_Point^https://en.wikipedia.org/wiki/Tower_blocks_in_Great_Britain^https://www.liverpoolecho.co.uk/news/liverpool-news/notorious-birkenhead-tower-blocks-confined-22334150^https://www.jstor.org/stable/43920673#metadata_info_tab_contents^https://en.wikipedia.org/wiki/Hutchesontown_C^https://www.bbc.com/news/uk-scotland-glasgow-west-27009806^https://www.multidemolition.com/demolition-works-method/top-down-demolition-method/^https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000428979/^https://en.wikipedia.org/wiki/Grenfell_Tower_fire^https://baike.baidu.com/item/11·15上海静安区高层住宅大火/8608055^https://www.dailyrecord.co.uk/news/scottish-news/council-plan-demolish-4000-tower-11728799 |
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有点小惊讶，这是我首答破千，希望能帮助一些朋友解惑，感谢各位朋友。也可以关注一下我在这个领域的其它回答，谢谢。 ——————————分割线————————— 有些人提出他们县城的房子才2K/平，我答案里说成本要2-2.4K，我这里做一下解释。首先我说的价格是最近这两年的价格。其次，各地的原材料、人工费、机械费价格都不同，比如我所在的城市，混凝土C30（强度等级）470元/立方，到了某些县市，只要350一立方；人工费也不一样，比如我的城市木工280/天，到了县市240/天，这是建造的直接成本，还有间接成本，比如安全文明施工这块，有的县市，拉个围墙就开始干，但是我们单位有公司自己的内部标准、图集，必须按照规定来，保障工作人员生命安全和居住环境，还要使人进入工地后看起来很舒服，达到标化工地、文明工地的标准，还得注意扬尘治理、卫生保护，和农村县城的农建队区别很大。 而且优质施工单位接项目做，基本都是奔着省优、省级最高奖项去做的，所以单价超过2K，很正常，他们也要恰饭，他们不可能不赚钱给别人做，他们只能保证做出来的房子符合要求，质量过硬。 我有见过项目现场一塌糊涂的工地，进去就是一团糟，对人才机只选便宜的，成本只要1500/平。 为了避免打广告的嫌疑，我把公司logo打了马赛克，这些房子都是30-33层的商品房。 成本高是有原因的。 |
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————————————————原答案—————————————————— 我从事房建工程工作也有大几个年头了，斗胆来答一发。 中国目前在建商品房普通高层普遍在27-33层之间，为什么极少见到34呢？因为我们国家的设计规范国家住宅设计规范》对房子层高要求是宜为2.8m（注意，不是强制性），但是2.8m的空间做出来实在过于压抑（敲黑板注意），为了房子好卖，通常层高是2.9m，然而我们国家《民用建筑设计通则》对超高层的区分在于是否超过100m，超高层在消防设计、结构设计、施工工艺等方面比普通高层的要求要高出太多，间接导致房屋建造成本大幅增加，而33层的房屋按照计算2.9*32+5.5（首层一般作为商铺或者不作使用的架空层）+0.3（台阶）=98.6m，算是和超高层打了个擦边球，避开了很多高成本的地方，而最大化得到更多面积能够使开发商的利润变大，这是33层原始动力。这些房子给施工单位的建造成本约为2000-2400元/平米（二线城市），还要加上开发商的拿地价、营销费、管理费等，最后加上交给国家的税金和利润组成我们的房价。 一开始看到问题，我不由得一笑，拆迁这种无非小问题而已，我国在爆破方面的技术相当成熟，一栋楼拆掉也就一个月左右的时间可以夷为平地，后面看了题主的问题：“我指的不是技术上的因素，而是高层小区那么多户就算拆了也无利可图啊，总不可能拆 33 层再盖 100 层的？”这有一点小复杂，但是我愿意就我浅显的认知与知乎高知进行一番探讨，权当抛砖引玉。 作为地产商来说，既然重新开发，不管是做大型写字楼还是商场还是住宅，其中心利益点是为了赚钱，可是大家在这几十年中可以看到，很少有地产商在中心城区拿地，尤其是有一大片住宅区拿地的，原因是拆迁工作异常困难，拆迁补偿十分巨大，所以即使拿地，一般也是选择老城区中的棚户区，一来政府有棚改的需求，二来住户相对较少，可以节约成本，而且在我的城市中，政府还对拆迁户进行补贴，其实也就是合作互利，你帮我把城市形象提上来，我帮你加快拆迁速度。 然而33的高层则不然，现在的高层多为2梯3户两个单元，一栋楼192户，甚至有的两梯四户256户，一个小区一般都有15-20栋左右的房屋，约3500户，每户如何补偿？原价就已经是天价了何况是二手房价格？所以开发商的拆迁成本直线炸裂，尤其是当今的地产商，远的有万达（现在不做地产了），近的有碧桂园，都是高负债率，现金流真的非常稀少，可以说这些大型房地产开发企业都将资金用到了极致，没有一分钱是乱用的。显而易见的是，这种拆迁是不符合房地产企业的需求的，现实中也是如此，大部分开发商拿地都拿的是城市周边的地，这是城市发展的趋势，城市规模扩大，以前的老城区伴随着城市规模的扩大慢慢的出现交通拥堵、配套跟不上新的时代要求，城市的中心开始缓缓向周边迁徙，实际上政府会起一个带头作用，比如我所在城市的省政府就搬迁到周边地区了，慢慢引导城市扩张的方向。至于原来33层的老小区，大概率会被主人出租给外来打工者，就像香港一样，自己买在环境好点的周边收租。 所以我的结论是拆不动，因为没有动力和价值，与其耗费无数人力物力，不如将中心转移到周边地区，带动地区经济发展。 如果有拆的，只是极少一部分，比如当地政府需要在这里建造一个地标性建筑或者纪念性意义的建筑，如北京鸟巢等标志性建筑如果确定要建在城中村，那肯定就是无论多大代价都会拆（这种可能性极小，鸟巢并不是在中心区），至于要让私人开发商进行拆迁改造，可以洗洗睡了。 其他回答： |
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我觉得很多人小看了物业的重要性。 高层的物业是非常难搞的。一旦高层小区入住最佳体验期过去（5-15年），优质住户大量迁走，那么物业工作很难开展。 而物业工作开展不利，会极大加速高层小区的破败程度。反过来加深物业工作的难度。 最后物业离场或者半死不活，小区的物业服务基本消失，政府出面维持住户人道所需。 这个过程俗称贫民窟化。 可能房子质量还算不错，能挺过20年30年，但物业挺不过。 以后的发展就是政府一直做基本维护，居民一直向下层轮换，直到居民都变成无依无靠的老人，然后老人去世，房子荒废。政府会以极低的价格从仍拥有产权的人手里回购。并推平该区域。（70年后需续交土地费用，该费用如果远高于当时房价，政府再承诺一定补偿，还有人交嘛？） 更可悲的是，如果这个地方地皮都不值钱，那政府都不会回购，彻底成为鬼区废墟。 |
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答案很寒心：33层的住宅根本没人打算拆迁，开发商不会去傻到去拆迁100米高的住宅，这生意稳亏。 我们生活中经常看到拆迁，但总结起来背后一定有条规律： 把容积率低的（平房、六层一下板楼、城中村等）住宅拆了盖容积率更高的（高层）。这生意很容易理解，地还是那块地，容积率高了可以盖更多的建筑面积，开发商主要靠这个新增的建筑面积赚钱，当然可以适度提单平米房价。即使建筑成本每平米几千块，开放商算盘一打，如果容积率差足够大，新增面积足够多，是有利可图的。 旧城改造多是这样，把容积率1左右的城中村拆了盖成容积率3.5的高层小区，开发商赚了，政府也赚了，城中村居民住上了新楼房也赚了，大家都赚了那赚的从哪来？土地利用率提高了呗。基本100米的33层住宅小区容积率3.5左右，把这块地已经利用到极致了，即使政府把这地的容积率调到10，开发商也做不出能满足日照的方案。日照间距和日照规范在那摆着呢，大寒日两小时日照，简单说房子越高两房之间的距离越大。除非哪天人口暴炸增长，政府将住宅品质要求降低，日照规范作废。那你看看现在生育率。 一个容积率3.5的高层小区，哪个开放商敢拆迁？ |
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行业相关，勉强答一波。 在二手房市场，2000年以前的老房子除了学区房以外，都很难卖。而且是面积越大的，越难卖。小面积的总价低，刚需为了上班方便，靠近市中心，会选择拿来过渡一下。大面积的就很难了，总价摆在那里，同样的价格，选择太多了，谁也不想住又破又旧的老小区。我手里好几套挂牌两三年的老房子无人问津，除非远低于市场价，三房当两房卖，才有机会卖出去。 说老房子的困境是想说明，高层住宅的命运会比它更惨。2000面以前的老房子基本是不超过7层的楼梯房，虽然环境差户型不好得爬楼梯，但好处也很明显，周边配套成熟，位置一般不差，小区就那么大，不需要物业做多少事。高层小区的弊病很多答主说了，我想补充一点，高层住宅的保质期特别短。2010年以前的高层小区，你一进去就能感受到它的沧桑了。曾经鲜亮的门楼死气沉沉，小区里的喷泉池满是污垢，单元门吱吱作响，电梯上升自带电音，卫生间漏水等等各种问题。 我们业内人自己买房，基本都有一个硬性条件，高于18层的房子不要，我们看过太多房子了，33层的房子，是真的没有未来。7层的老房子拆不动，何况33层的？ 有些意外，没想到随手答的获得大家这么多关注，还想再说几句。评论区有些人说我不过是个中介，算不上行业相关。我只想说，什么样的房子我基本都看过，几十万的公寓，几千万的别墅，仅仅这一点，我就可以在这个问题下表达一下自己的看法。 再说明一点，我说我不买18层以上的，很多人就嘲讽说快去买别墅。我猜他们应该是这两年不关注房地产。我去年看过几十个新盘，总高33的一只手数的过来，大多集中在25层附近，18层的也不少，溢价也没多离谱。开发商不是傻子，什么样的房子好卖能卖出去比谁都清楚。 |
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