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[商业财经]上海优化限购政策，社保满 5 年非沪籍居民可在外环外（崇明区除外）限购 1 套住房，将带来哪些影响？ |
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上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上… |
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“如果全面放开二孩，中国每年出生人口峰值将达到4995万，总和生育率将达到4.5” |
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说实话，这种政策也就是我们历史遗留户籍制度下敢这么玩，把人分为三六九等，真有利好就体现设计精妙了，学区，地区招生特权，山河四省就是典型的代表，竞争多残酷，一有好处，上三等优先享受，比如房价上涨周期内，投资一套房子就意味着大几十个点的收益，现在到了房地产下行周期，供需关系发生重大转变，该抗雷了，中三等和下三等来，还限制了必须是外环区域以外，就这你还得谢谢人家给你抗雷的机会呢。其美名曰：为了满足居民合理的住房需求。合着以前的需求不合理，突然从今天开始就觉得合理了? 当然了，现阶段讨论公平与否也没有什么意义，更重要的是看政策影响，上海确实从来不缺人，从全国各地的年轻人都往一线城市去，因为有更好的福利和晋升机会，这点没错，但平均可支配收入也是确定的，到了2023年有8.5万，稳居第一，但相比于房价，不吃不喝一年又能买几平米。这就是理想与现实至今的差异，有效的需求不只看基数，还得看收入水平，需求再强，房价远超居民能承担的范围，也不叫有效的需求，不能指望电池来抵抗动辄大几百万千万的房子价格。 至于一线的房地产泡沫理论有两种解释： 1）一线资源永远稀缺，所以房价永远涨，不存在泡沫 2）一线投资属性更高，房价收入比更夸张，存在泡沫 事实更加接近哪一个？这就涉及到一个市场定价的问题，永远稀缺中的“稀缺”，其实已经包含在房价里面了，买家看不到稀缺还是卖家看不到稀缺的本质？都在价格里面了，所以你不能说因为一线资源稀缺房价就还能涨，反倒是投机需求任何城市都是一样的，你举得稀缺，投资者也觉得稀缺，供需关系决定的价格里面在房价上涨周期里面也有投资投机性改变的价格。 算上公摊都有30/40的房价收入比能没有泡沫，只是过热的时候不去相信罢了，过热之后呢？自然是价格回归理性，70城更加接近市场真实情况的二手房价格，包括一线城市在内环比已经无一幸免，同比也仅仅剩下一个程度，按照一些人切香肠的理论，是不是得把四个一线的位置让给成都来做啊？过热之后市场价格下降，是在正常不过的了，尤其是广州，跌幅都超过多数二线城市了，这会别又论证什么广州不算一线。 广州只是跌的更早一些，救市政策也更加密集，现在的市场可远没有到底，北京上海也开始逐渐放开限购，放松利率下限，未来不排除放松多套房的认定，刚需与否，也不是那么重要，最重要的还是增加需求，随着经济增速放缓，检验城市房地产泡沫成色还在后边呢。 ps.不在一线可以评论一线的房子走势，在一些人看来一线没房都不配评论，必须要有通天纹吗？真就是户籍和分配养出来的坏毛病。 |
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听我说，别急，蚌住了，空牌价值要打满，现在苏州已经全面取消限购，接下来上海全面取消限购，甚至买房落户和二三线城市展开全面的年轻人竞争，也只是时间问题。 有人说，上海吸血长三角，二三线城市拿什么竞争？ 上海固然有就业优势，但有成本劣势呀。 注意，这里的成本指的不光是买房成本，通勤时间难道不是成本？挤地铁的情绪压力难道不是成本？堵车、找车位带来的精力损耗，难道不是成本？ 相应的，二三线城市要和上海竞争年轻劳动力人口，就要在成本上多做文章——怎么去降低年轻人的生活成本，而不要总想着从他们的生活成本上赚钱，把盐铁专营的思维放一放。 如果你硬要说上海还有其他优势，什么公共服务之类，那就是2022年的时候毒打得不够，没被打清醒。 反正从数据上看，这两年上海、深圳都是人口净流出的： |
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上海的部分区域，写字楼空置率已经超过了40%： |
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可能很多人体感上还是觉得人太多，所以会质疑这个数据到底对不对。 前阵子我听朋友说，上海某大型国企房地产公司，因为内部聊天被截图，导致这个数据被传开，而开掉了3个人。 这不就实锤了么这不就。 从经济逻辑上讲，工作机会减少、收入下降，发生在房价下降之前，这很好理解，因为是大家没钱，收入没预期，才买不起房子的。 但这种错位会造成年轻人工作环境变难、收入变低，但生活成本却没降的体感，于是大城市的性价比降低，人口便会净流出。 大萧条的时候，美国就发生过类似的事情，大量人口从大城市回流到乡村，因为生活成本更低。 至于买房送户口，2001年的时候，上海、北京、深圳就搞过，当时的一线户口可不比现在， 一是那会儿城市化刚起飞，北上户口金贵得可以说对农村户口构成阶级碾压。 二是那时候还没有出生率下降的说法，大家对生孩子的基本流程没什么疑义，不像现在，一个已经考出来的小镇做题家，如果戒断了生娃，那大城市户口对他基本构不成啥吸引力，无非就是买房嘛，显然缺钱的麻烦要大于缺户口。 啥？你说养老？更没吸引力了，你知道现在上海的老龄化有多严重么？我敢说将来上海的养老环境绝逼不如深圳，无他，就因为人口结构更恶劣，90后只要把眼光稍微放远一点，就不应该对养老金抱有幻想。 总之，2001年那么金贵的户口（蓝印户口）都可以送，所以大家再等等，多等两年，不光成本更低，优惠政策也会更多，这才哪到哪。 |
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其实我是好奇，崇明何德何能，居然和外环内一个待遇。 另外单身狗是做了啥孽了，房价上涨期被限购，下跌期来接盘。单身狗不要面子啊。 |
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台下观众已经在散场了，台上地姑娘还在一颗扣子一颗扣子的解。 我还差三四百个达不溜 就能买房了 想想就开心…… |
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与过去的措施相比: 1.外地户籍购房套数:还是一套，但离异外地户籍可以买两套； 2、婚姻要求:原来的要求是外地人必须结婚，但现在他们可以未婚； 3、可购买的区域:仅限外环外，看了下交通，外环外还算方便且总价低。 上海市区不缺房子，大量新房在外环外。这次的目的还是去新房库存。 新房和二手房短期内应该会增加，但长期来看增速有限。人口流入才是支撑城市销售的关键。 |
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估计北京深圳后面也会松动，只是松动力度不会大！ 没有一个城市的限购是必然的。现在是外环，那以后中环和内环呢？ 有可能在一线城市的某些地区实行买房落户呢？相信这种吸引力会更大…… 此外，房贷利率也应下调，最好降至2%或以下。意想不到的贷款利率才具有吸引力…… |
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其实，现在房市已经躺在ICU了，你还在喂白开水，让多喝热水，真是个暖男啊…… |
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