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[商业财经]恒大回应被清盘「将稳步推进保交楼」，清盘会对购房者造成影响吗？对行业又影响几何？ |
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（文/张志峰 编辑/马媛媛）1月29日上午，香港高等法院正式裁定中国恒大清盘。 同时，恒大集团旗下三大上市平台中国恒大、恒大汽车、恒大物业均在开盘暴跌… |
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还记得恒大在美国申请破产保护的问题吗？当时也讨论了这个问题，资不抵债结合财务报告令人发指，清算只是时间问题，没什么大而不能倒，比破产更值得关注的还是兑付顺序问题。 恒大集团在美申请破产保护，将带来哪些影响？ 1）庞氏信贷结构是问题根源 很难找到我们房地产的金融创新，把风险和收益剥离的如此清晰，原则上谁承担收益，谁承担更多的义务和风险，然而在我们的特色预售制中根本没有这条，花钱最多的购房者承担大部分风险，商品都没建好，利益已经分割完了，地方拿走拍地的钱，概不拖欠，银行放贷次月就要收月供，房企形成预售资金池子，再拍地，再预售回款，而居民呢？你只有出钱的分，哪个房企按质量把房子交了，反而成为大家眼中的好企业，其实购房者只是拿回了属于自己的东西。 这里面本身设计就是要求房企的道德底线极高，且金融监管足够强大，保障资金的使用，然而从2020年大规模的暴雷开始，道德风险和金融监管同时失效，庞氏信贷崩断，以恒大延迟发布的财报显示，修改了确认收入的标准，2021年有已经入账的6640亿元人民币收入及1020亿元人民币净利润被修正转回，但又不同等标准回调其他年份的财报，理由是人员离职，你很难想象这是万亿规模资产的企业出现的事情，多少环节的约束失效？完全有理由怀疑其十几年到底赚了多少钱，实际上很大程度分红和奢侈的支出，花的是庞氏信贷资金池的钱，既包括融资也包括预付款。 但是为什么可以一直把风险放大到万亿规模呢？这怕也是一笔烂账了，再说所谓的资产估值，水分有多大，怕也只有清算才知道了，打7折怕都是乐观的。 2）资不抵债下的兑付顺序 现在我们即便不去细究为什么风险放大到这个程度，更重要的是窟窿已经这么大了，必然只能解决部分问题，这里面就涉及到，购房者、债权、股权的优先顺序，债权里面又分供应商的欠款和投资者的钱，到底谁的优先级高，投资者又分国内投资者和国外投资者的利益，简单理解是烂了，资产就这么多，不可能兑付所有人，谁的利益最先保障？ 这又得回到特色预售制的设计上，这根本就不能拿正常的商业逻辑和清算流程来套用，我的观点还是依旧的：在交付房子之前，特色预售制的钱根本就不属于企业，所以保交楼的优先级一定是要优于所有投资者的。 资产变卖，优先保交楼，保居民的基本生活保障，比较我们也经常算账，居民连利息用130块钱买了一个造价20块钱的房子，还烂尾了，这130块钱里面有70万还是贷款，30万是首付，30万是利息，于情于理于法都是需要优先保交楼。剩下还有多少钱，再按照正常的商业破产清算流程走，优先债权，如果有点良心，国内外债权同等待遇，不能因为国外投资者有权申请破产清算，而优先兑付国外投资者利益的，前提是还有资产的话。 总结起来，我国的特色预售制结合监管确实，放大了庞氏信贷的风险，各个环节的既得利益者过于贪心，叠加房地产下行周期，资不抵债都不是问题，而是现金流崩断才把资不抵债暴漏出来，越往后净资产越少，至于窟窿为什么这么大，鬼知道。但房子交付之前预售制的钱根本就不属于企业，所以享受最优先兑付权利，也非常考验现在的政策底线了，之后才是投资类的兑付。 恒大只是暴雷比较早，规模比较大，更具备代表性罢了，后面的企业可都看着呢，欢愉终将迎来清算。 |
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这是对内地香港司法合作的一次重大挑战，非常值得我们关注和探讨。 今天，香港法院对恒大采取了强制清盘。 其实还有一个非常重要的关于香港和大陆的司法新闻，也是今天正式实施。 1月29日上午10时，最高人民法院和香港特别行政区政府律政司在香港共同宣告：最高人民法院和香港特别行政区政府律政司2019年1月18日在北京签署的《关于内地与香港特别行政区法院相互认可和执行民商事案件判决的安排》，今天起在两地同时生效。 这个法规其实解决的就是一直以来一些民事纠纷，两地法院法律互不认可的问题，算是一国两制法律层面的一次重大进步。 要知道一个国家，两个地区大家的法院判决各不认可，那是极大的阻碍了两地的文化经济交流。 19年制定的，给了5年过渡时间，2024年1月29日正式实施。 但是这个法规特意强调了，类似破产清盘，遗产继承等较为复杂的关系权利不在此次规定之内。 也就是说恒大此次香港法院清盘的决定，并不在此次互相认可协议的范畴之内。 可是在两地法律认可协议生效的当天，宣布主要资产和债务均在国内的“中国恒大”清盘，那是有那么一点象征意义了。 毕竟，主要资产在国内，而在香港上市的房地产企业不在少数。 恒大绝对不是唯一被清盘的，但它绝对是影响最大的。 因此，它的清盘破产应该就是内地和香港司法合作的一个典型案例，会在很长的时间影响香港的金融体系形象。 目前有二种可能： 1、最大可能就是上海、厦门和深圳，按照《会议纪要》要求承认香港法院清盘。 按照2021年刚刚签订的：《关于内地与香港特别行政区法院相互认可和协助破产程序的会谈纪要》。 将内地试点地区划定为上海市、福建省厦门市、广东省深圳市，规定试点地区有关人民法院可以依据《试点意见》认可和协助香港破产程序。香港依据普通法原则认可和协助内地破产程序。 |
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这3个城市的恒大公司应该是要接受香港法院指定的临时清算人来统一安排。 不应该像恒大总裁说的： 肖恩同时指出，这次法院颁布的境外清盘令所涉主体是在香港上市的中国恒大。目前恒大集团及其他作为独立法人主体的境内外子公司管理运营体系保持不变。 如果是这个逻辑，这就完全是打脸会议纪要了。 毕竟恒大哪里还有什么资产在香港，能执行的几乎都是内地。 香港法院就执行一个空盒子，你让内地和香港司法合作成为一个空话。 这是对香港金融的最大抹黑了。 请问以后哪个投资者还敢买中国内地在香港上市的股票。 原来就是用空壳子圈钱来的。出了事，内地业务就全部独立了。 这怎么可能。 香港是世界金融中心，更是中国的金融中心。 现在股市已经这样了，不可能火上浇油。 有法不依，有纪要也不依，请问中国法制在何处。 所以，对内地资产绝对不可能一点用也没有。 这3个城市一定是要接受香港法院清算安排的。 2、恒大内地其他城市也要接受恒大清盘人的安排。 从此次在29号当日高调清盘来说，恒大的资产处理大概率已经是协调好了原则。 既然主要是债务偿还，那么保交楼早已经确定为第一债务人。 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《批复》）重新界定了烂尾楼中不同债权之间的顺位关系——购房者债权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。 2023年的司法解释已经明确了购房者债权是最优先的。 这个原则下，无论是香港法院清盘，还是国内各地法院司法认可，这个原则是不可撼动的。 在这个前提下，各地政府也大致会配合香港司法清算的要求。 毕竟， 各地政府最头疼的事情是保交楼。 只要优先解决保交楼的事情，那后面的债务分配，即使交给香港法院也问题不大。 其实，在恒大爆雷的2021年-2022年之间，我所知道的很多地方政府已经被迫接收恒大业务。 比如广东省内的恒大项目，大部分就被中信和五矿接手（当然他们也是较大的债权人）。 所以，即使是清盘，恒大临时清盘人也不会傻乎乎的去干涉各地政府保交楼的大事。 实话说，这个事情各地政府都掏了不少钱，是个极为复杂的事情，这几年好不容易各地自己都摸出了一套解决路径，清盘人自己也不会傻乎乎的去叫停。 这不是砸自己手上了嘛！ 所以，大概率此次恒大清盘事件原则已经定好。 就是各地自己负责好保交楼的基础，其他交由香港法院临时清盘人来统筹安排。 这基本上对购房者不会造成影响。 最后，我们看看哪些城市会是此次保交楼，清算的重点城市。 重庆、成都、广州、佛山、武汉、沈阳等超大城市是目前恒大楼盘分布最广的几个城市，也可能受此次影响波及最大。 |
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观察者网这篇文章写的蛮有水平的，我非常认同这句话： 这次香港法院颁发的清盘令在法律程序上的意义和对市场心理上的冲击，要远大于实际上对恒大集团境内业务和风险化解产生的影响。 对于购房者来说，「保交楼」已经在恒大明确雷掉的那一刻，交给了国家，未来自己的房子能否交房、什么时候交房、交房的质量如何，与恒大这家公司本身，恒大的死活，关系很小了。 对于行业来说，恒大雷掉的时候，恒大财富无法兑付的时候，确实也有很大的影响，是巨震，是标志性事件，是信号，而这次香港高院正式裁定的清盘决议，则只是类似于对这一条已经腌制好的咸鱼说，「现在，这是一条死鱼」。 如果大家身边有律师的朋友们，尤其是房产律师朋友们，可以去问问，雯雯他们有没有接到过关于恒大案件的咨询，问问他们最终案件的结果如何。 我分享一个前些天一审胜诉，二审败诉的退房案子： 买房人以恒大公司存在风险，无法交房为由，希望退房，并起诉恒大。一审法院裁定买房人胜诉，但恒大方面提请了二审，二审中，买房人败诉。败诉的理由也蛮有趣的，因为二审主审法官认为，即便买房人胜诉，恒大无钱款赔偿，所以从保护买房人的角度，让买房人败诉，至少还可能拿到一个未来不知道什么时候能交、质量不知道有多差的房子。 嗯，这就是当前市场的真实状况。 恒大，早就死得不能再死了，而之所以还要继续「活」着，不是为了救，是为了要其去擦自己的屁股，但围绕恒大的大大小小的问题，还会困扰买房人、困扰中国的房地产行业很久很久。 前几天，还看到一个关于恒大的新闻： 恒大物业再告中国恒大，追偿114亿元，称「将全力追讨」。 就是诸多问题中的一个。 |
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虽然全世界都知道这家全球负债最重的房地产开发商早就进入死胡同了，无非是早死晚死的区别，但偏偏挑今天其实还挺有意思的。 为什么这么说呢？因为就在今天，《最高人民法院关于内地与香港特别行政区法院相互认可和执行民商事案件判决的安排》正式施行了。 虽然早在三年前，最高人民法院就与香港特区政府签署了《关于内地与香港特别行政区法院相互认可和协助破产程序的会谈纪要》，同意在中国的深圳、上海和厦门承认香港的破产令，甚至深圳市中级人民法院曾于2022年对全国首例申请认可和协助香港破产程序案作出裁定：认可了森信洋纸有限公司的香港破产程序，认可其香港清盘人身份。 先解释一下清盘令，这是一种法院颁发的命令，简单说就是要求一家公司停止运营并变卖其所有资产，按照一定的顺序偿还债务，并最终解散公司。 本次清盘令归根结底是由境外债主提起的，但清盘令在内地是否能够得到互任其实还要打一个大大的问号。 因为根据文初提到的《民商事判决互认安排》第三条规定，本安排暂不适用于八类民商事案件的判决，包括部分婚姻家事案件、继承案件、部分专利侵权案件、部分海事海商案件、破产（清盘）案件、确定选民资格案件、与仲裁有关案件、认可和执行其他法域裁决的案件等。 事实上，恒大主要重大资产大部分还在国内，涉及到清算和执行，终究还是要落在内地法律的框架下。且简单的破产清算未必符合内地债权人的利益最大化。既然破产清盘的判决是暂不纳入互认和执行的范围，相关跨境破产协助问题还是需要双方官方进行磋商的，所以目前来看仍存在不小变数，不能简单盖棺定论。 最后，受恒大清盘影响最大的，无非是购房人和债主了，截至2023年6月30日，中国恒大的主营收入约为1281.8亿元，净亏损合计392.5亿元。现金及现金等价物约40.47亿元。资产总计17440亿元，其中流动资产15785亿元，总负债2.4万亿。 但是负债是真的，资产可不一定是真的，虽然内地有保交楼政策，而且很多恒大楼盘的开发主体都是相对独立，境外债权人无权处理。 清盘之后谁能拿钱继续盖楼，是个很大的问题，至于债主，最后还能拿到多少钱，更是只能自求多福了…… |
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恒大系的股票已经跌成了仙股，本来就已经丧失了融资功能，也没有任何投资价值，港股是外资定价主打价投，要是在A股没准会投机炒作连续打板。 这个清盘呈请聆讯一拖再拖，一共推迟了7次，躲得过初一，躲不过十五，今天终于宣布清盘，这个债务规模想搞债务重组几乎不可能，除非房价还能继续大涨，囤的那么多土地能够升值，烂在手上的房子能高价卖出去，显然这是不可能的，地产行业处于拐点，需求下行不可避免，恒大囤的土地大多数都在三四线城市，要是在一二线城市或许还有希望，未来房价分化还会加剧，一二线继续虹吸，三四线人口流失严重。 恒大的负债太高，全球找不到愿意接盘的，清盘在所难免，清盘就是要变卖资产，先把拖欠的工资和税交了，然后按照一个偿付顺序给债权人分钱，债权人分完了如果还能剩下，就给股东分钱。 恒大清盘的话，他的一堆供应商就要计提大额减值，银行要增加坏账，股东基本上血本无归，尤其是那些赌恒大起死回生的投机者，持有恒大债券的投资机构也要面临违约，恒大发了那么多海外债券，中国企业的海外形象被恒大搞差，出海发债会遇到更大的阻力。 买了恒大期房，还没交付的购房者最倒霉，可能需要想办法自救，那些建材供应商有恒大大额应收款的也是深受其害，面临资产减值，一些上市公司的股价也会被拖累。 大量中产因为买了恒大的烂尾楼，房子没交付还要一边还房贷，一边租房住，因此从中产变成了低产，影响了社会整体消费，内需下降。 |
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