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[商业财经]国家金融监管总局要求筛选可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域金融机构推送，哪些信息值得关注？ |
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国家金融监督管理总局：筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单 向本行政区域内金融机构推送国家金融监督管理总局召开会议部署落实城市房地产融资协调机制相… |
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这不就是摊派吗，住建委和金融监管局，拍拍脑袋，列一个募捐名单，推送给金融机构，要求做好融资支持，房企或者房地产项目去银行提钱， 佛家有云，功不唐捐， 银行的贷款能不能收回来不敢说，但功德一定是积攒下来了， 即便形成坏账了，有金融监管局背书，大概也就免责了， 这是啥，这是佛光普照啊。 通知明确，发挥城市人民政府牵头协调作用，由城市人民政府建立属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制，按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及项目开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。 好了，还是不吐槽了， 我比较好奇的是，房地产融资协调机制给金融机构推送名单之后，金融机构能不能选择不支持，就是不给名单内的房地产项目给予融资支持， 金融机构可不可以自己另行评估， 如果硬是不给予融资支持，金融监管局会不会对金融机构进行负面评价，或者干脆约谈，窗口指导，通报批评一键三连， 从而，就像自愿捐款似的，名义上确实是自愿的，然后等你当真了，召集人就会找你了：氯甲烷，大家都卷了，就差你一个人了哈， 或者隐晦一点，还没有捐款的，请在期限内自愿完成捐款。 另外一个，对于名单内，金融机构提供融资之后，贷款收不回来，形成坏账了，要不要纳入银行的考核指标，还是不纳入坏账指标? 第三，名单谁来评，评价的指标和准则是什么，评委会怎么组成的， 怎么防止房企跑部钱进，怎么避免形成腐败链条。 |
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很多房企的困境，回过头看，实际上部分是过于严厉的针对性的信贷政策导致的。目前这个“给予融资支持”的白名单制度，实际上算是定向松绑。 总的来看，政策利好还在不断地释放，但总给人藏着掖着的感觉，还有王炸留在手里。京沪核心区的限购基本没怎么松动，杭州仍然有大把楼盘的限价压得死死的，房住不炒的目标从来没有变过。看起来“政策底”还没到。 过去多年房地产调控的思路以及对外释放的政策目标信号，一直是“软着陆”、“慢撒气”。但越是给外界释放这样的信息，潜在购房群体就越不买账，还会持币观望，等更低的价格、更低的“政策底”，到头来，一步步滑向不可收拾的“硬着陆”。 但很多人畅想的那种，房价彻底崩盘（类似90年代华南房地产泡沫破裂那种程度的崩盘），然后低价“抄底”，可能也不会发生。因为房价彻底崩盘的后果是中国经济体系无法承受的。房地产实际上在我国起到了一个“印钞机”（而非蓄水池）或者说信用基石的作用，房地产的信贷是我国广义货币生成的最重要渠道。其对于经济的影响，绝不仅仅是“带动众多上下游产业”这么简单。 因此，很可能在即将“硬着陆”之前，“软着陆”思路下想竭力避免的那种“大水漫灌”就弥天卷来了。 房地产这种巨额资产，天然类似金融市场。金融市场政策调控和预期引导的精髓，就在于“把水搅混”。需要有些人觉得要涨，有些人觉得要跌，房价才能稳住。如果政策明确“房价不准涨”，自缚手脚地明确表示不使用之前那些涨房价的大杀器，那么市场的一致预期就是房价还会继续跌，最终和政策试图引导的预期（即房价“稳住”背道而驰）。 而典型的“把水搅浑”，就是这些年美联储的“嘴炮加息”，让市场产生争议和分歧，那就对了。当市场形成一致预期的时候，可能就会出现政策所不希望的单边行情。 |
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意思就是要相关金融机构为部分有暴雷危机的房企托底。要么是给它们当前的临期债务进行低条件或无条件展期；要么是给予这些房企新的融资额度，以帮助它们通过「借新还旧和以债养债」来度过债务危机。 此举有两个方面值得注意： 一是房企的债务危机会得到实质性的化解，这对于化解和防范系统性危机有着重要的作用；但这也仅仅只是意味着接下来房企不会大面积破产，对于楼市的供求关系、市场趋势和房价来说并不会产生任何影响。 二是金融机构的托底意味着银行方面会新增大量的流动性注入到楼市中，这会对目前整个宏观经济的流动性带来影响，人民币在短期内的贬值压力将进一步加大。这对资本市场来说可能会造成一定负面影响，对刚有起色的股市算是一个利空。 目前，央行刚刚宣布了今年的第一次降准，不仅降准时间来得早，并且降准幅度比过去三年内的每一次降准幅度都扩大了一倍。此时鼓励金融机构给房企托底，一定程度上意味着央行在有意将新释放的流动性向房地产引入。这代表着在刺激经济复苏的道路上，中央的政策还是以偏保守为主。 为房企兜底更大程度上只能防止楼市快速崩盘，从而避免系统性危机；但对于减轻居民端的负债压力、解放居民端的投资消费能力、促进产业（尤其是制造业）复苏等方面的作用会十分有限。 并且，从目前的楼市格局来说，实际上能得到兜底的多半还是以城投公司为主的国有企业。一方面楼市的负债规模太大，不可能一应俱全，只有像城投公司这种还拥有替地方政府融资的，才更会成为被兜底的一方； 另一方面，如果这种兜底全面化，那么就会有不少房企选择摆烂，届时反而会对楼市和整个宏观经济带来负面影响。 所以这种兜底只是延续当前地方城投「借新还旧、以债养债」的化债方略。眼下提出「融资支持白名单」，只不过是继续强化和巩固过去一年中的这种借新还旧的方针，对于改善楼市基本面不会产生什么实质性的作用。 说白了，你会因为房企现在能借更多的钱或是它们的债务得到了展期而改变自己的购房意愿吗？答案显然是不会的。 所以支持房企融资的白名单只是化债方针，为的只是避免系统性风险，对于刺激楼市基本不会产生作用。 |
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这一次提到的房地产项目“白名单”和之前的房地产企业白名单又有一点不一样 支持的力度更大，因为之前是给符合各种资产，经营，信用安全的房地产企业安排融资 这次从“企业”到了“项目”，一些企业可能自身不符合要求，但他们手里某些项目符合要求 也给他们融资，这样就大幅扩充了对于房地产扶持的范围 这样的话，今年房地产企业和项目就可以获得很大的资金方面的支持 但凡不是特别特别债务危机的企业，手里已经没有了任何有价值的项目 那么都有可能缓过来一口气，获得资金的支持 这对于房地产行业的金融支持力度是非常大的 目前官方的消息是说第一批房地产项目“白名单”可能1月底前落地 也就是这个月，没几天了就要马上落地，金融扶持效率极高 没办法，房地产行业对经济影响太大了，上下游覆盖面很广 房地产行业不救是不可能的，不然经济稳不住 但救房地产行业，让房地产项目继续运转≠房价大涨 这个已经没有了基础，供需已经发生了巨大的改变 |
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房地产项目的“白名单”落地以后，紧接着就是贷款的落地 而且还专门提到了一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求 之前是说房地产行业扶持有三支箭 1，信贷支持 2，支持房企发债融资 3，支持房企股权融资 能得到各种扶持的房地产企业没有那么缺钱，很多是中小企业，他们没办法得到扶持 所以房地产行业的白名单没有那么多名字 这次推出房地产项目白名单，不仅仅是扩大对于房地产行业的扶持 也是在救项目，不一定完完全全救公司 有一些问题的公司，可能会接手他们的项目，让项目继续运转下去，不要影响扩大 这样也算是提升扶持房地产行业的覆盖面 但不代表说要无差别给房地产企业灌水 因为之前有专门提到排除了对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产企业 |
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所以大家明白房地产行业不会消失，但肯定会转型就对了 大部分房地产开发企业如果不能及时转型成功，那也很难最终留下来 但他们停滞的项目，最终会得到融资援救 关键就是不能让房地产行业影响到经济发展 |
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想法很好，措施也不错，但还是之前的问题 责任最后谁来付？指导的金融机构到底有没有权利说不？ 目前的情况是什么？房企也好，基建也罢，大家有没发现问题？ 不管是运行正常的还是不正常的现在都停下来，从新审计？ 基建不像以前那种状态：只要有项目就先干，有了城就有人，有了铁路就会有人坐！的思路 这种操作在经济红红火火的时候，你干什么都是对的，政府部门的投资回报“税”只要时间拉长后面都会源源不断 但现在的问题是：居民部门的通胀消失，企业做商品卷5块钱的利润都在相互搏杀抢居民端的通缩，所以税源问题凸显，现在要做的就是“有人”才能干，不能凭空先启动 房企融资也一样，你是圈了地，卖都没卖出去，甚至一看就不好卖的地方，你还建它干什么？ 肯定是要从新进行评估 按照利益大小来打顺位！这有点像“瑞-达里欧”债务危机那本书的解决方式：不行就窗口指导还能赚钱的企业，还能运转的部门，还能还钱的标的 但个人认为比较严重的问题是：居民部门的通缩正在螺旋下降，而像这种看似必选消费的可选消费“楼”它的买盘消失不只是信心的问题，是他的工作本身出现了不问题的因素！ 以前程序员认为，我大厂出来的，未来再次好赖能找个1W的工资，现在可能这个预期都要打破了 我还是那句话，楼市那是卖不出去？盖不好的问题么？ 是买盘在想！我该怎么活下去的困境 这里还有几个不可协调的小问题 1、指导金融机构到底行不行？ 行，谁负责？钱我借了，他楼改好了，但是还是卖不出，拨备不良是不是银行来担责？ 2、筛选白名单？ 对这一块有哪些警示？ 很明显，未来基建都要联动，不赚钱，政府也不会继续让基建狂魔下去，时代不一样的，白名单说好听点就是：你还有点价值 3、对上市公司！ 能不碰房企的股票就别碰！ 没为什么！龙头也一样 |
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太阳底下无新事。 虚空的虚空，虚空的虚空，凡事都是虚空。人的一切劳碌，就是他在日光之下的劳碌，有什么益处呢。一代过去，一代又来，地却永远长存。日头出来，日头落下，急归所出之地。风往南刮又往北转，不住地旋转，而且返回转行原道。…已有的事，后必再有，已行的事，后必再行，日光之下并无新事。 中国现在面临的问题，是别的国家已有过的事情。 中国解决这些问题，固然有自己的创新，但是大多数，也是别的国家采取过的。 刺破房地产泡沫，别的国家有过这种事情，刺破了房地产泡沫，而后引发连锁反应，也是别的国家有过的事情。 |
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政府为了挽救经济颓势，提供种种便利，采取种种措施也是别的国家有过的事情。 这个别的国家就是日本。 当时为了解决国内的资产负债表衰退，日本人一方面为银行注入流动性，另一方面鼓励银行放贷，维持零利息。 虽然我们现在说日本的这些行为，使得大量僵尸企业存在。 但是也是这样的政策，让日本在漫长的岁月里面，维持了国家经济的基本正常。 都说日本人失去了三十年，但是，如果没有这些措施或许日本的经济形势会更糟糕也说不准。 但是，就算是这样，有一些事情，还是要警惕。 银行放水，虽然能够解决三角债，让经济流动起来，让实质破产的企业维持一个基本的局面。 但是也会造成大量的不良贷款。 |
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不过，中国和日本的情形还是有所不同。 第一，中国是有经济主权的国家，不会和美国人签署《广场协议》这一类的文件。 第二，人民币的币值是较低的位置，并没有发生日本八九十年代汇率暴涨的情形。 |
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第三，中国的房地产价格，只是跌回了2018年，而没有日本下跌的幅度那么大。 第四，中国人口十四亿，国内市场广阔，拥有世界上最活跃的经济，最多的商业机会，等这轮经济周期结束后，可能更快的进入兴旺。 最后，中国现在的城市化率仅相当于日本七十年代的水平，房地产市场，很难说，这就到头了。 |
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这个政策是在向开发商提供资金，你们有什么缺钱的项目，报上来。 我看了就有个疑问，即使给开发商足够的资金，房子盖出来了，然后呢？都能卖出去吗？现在楼市缺的是购房需求吧。 有些地方楼还烂尾了，能得到多少资金支持？国内是不是该考虑现房出售了。就像买车那样，先付点定金，盖好以后再付剩下的部分，或者收房时候再贷款。 这样银行拿现房当抵押物，也不那么怕断供了，否则银行也害怕。 |
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以前很多人会认为工资会一直涨，十几年涨十倍。因为大家能看到过去，平均工资从500元涨到5000元也就是十几年时间。所以大家敢买，敢贷款，甚至因为抢购，而不是很在意质量。 现在抱有这种想法的人应该不多了，年轻人迅速学会了精打细算过日子。我看了个资料，现在社会上72%的存款在50后、60后、70后手里，而这些人大多已经买过了房子。 这种情况下，想让大家继续买房子，是不是得考虑大家为什么要买房子，买房子有多少好处？花那么多钱，生活质量能提高多少？性价比怎么样？ 现在房产不是稀缺物，应该从发展数量的方向，转到提高质量的路子上来。 看到有些人说在中国结婚不买房，丈母娘是不答应的……我查了一下，2013年全国结婚登记数据为1346.93万对，到2022年，全国结婚登记数量为683.3万对，2023年跟2022年差不多。 我觉得在数量上下功夫，潜力不大了，应该考虑开发一些高质平价住房了。 |
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2024年1月份的政策主题就是量化宽松，前两天刚出台一些列政策刺激股市，最近两天又开始各种出台刺激房地产的政策，但是所有政策的出发点，特别是针对房地产市场的政策出发点都还是加杠杆。 去年的政策还主要是针对需求端加杠杆，降低首付比例、降低利率、增加公积金贷款额度等，但是刺激了一年发现销售收入继续下滑，也就是说需求端居民的杠杆已经加不动了，也就是基本上处于暂时政策失灵的状态，也就是我的口头禅“给癌症患者喂中药”。 今年政策的方向进行了调整，既然需求端没办法加杠杆了，为何不让供给端加杠杆呢，无论是前几天出台的支持做好经营性物业贷款管理的通知还是今天国家金融监管局要求筛选给予融资支持的房企名单，其实质就是要让供给端的房企增加杠杆，通过增加房企负债的方式来增加地方政府的土地财政收入。 问题是现在地方房企开发基本上已经是以城投和国企为主导，但这些城投本身是负债和杠杆都已经高到离谱了，就以2022年22集中供地城市拿地金额top30名单上的武汉城建为例： |
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武汉城建承接地产业务的是武汉地产集团，而这个公司的资产规模为1249亿，负债1158亿，负债率高达93%，净资产不到91亿，就这负债率已经远超恒大、碧桂园和融创了，但是哪怕如此高的负债率23年12月26日，武汉土拍武汉地产集团又拿下3宗地，总价达47.95亿元，一次拿地的金额都快达到自己净资产的50%了。 就这负债率我敢打赌武汉地产集团还是会被纳入可以给予融资支持的白名单房企之中，我就看93%的资产负债率还怎么加杠杆。 |
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这次说的是房地产项目名单。去年11月份说的是金融监管部门拟扩围房企融资“白名单”，说的是房企名单。而这个往上追溯就是去年10月底召开的中央金融工作会议，明确： 要健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，“一视同仁”满足不同所有制房地产企业合理融资需求。 现在为什么要搞项目清单——“筛选可以给予融资支持的房地产项目名单”？最主要的原因在于，房地产行业是个系统性下行的行业，只要身处这个行业中，不管项目自身优劣如何，都受到波及（比方融资方面）——哪怕是那些本应该可以交付的房地产项目。 （好比A股在天天大跌中，到后来已经不区分公司的好坏了，资金都纷纷在撤离，好坏公司都在大跌，于是进一步加剧了资金的撤离......） 至于实践层面，主要是以下三点： 对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持；对经评估认为不能给予融资支持的项目，要向协调机制作出说明。 而地方政府的牵头协调作用体现在：住房城乡建设部门提出项目名单、属地金融监管总局派出机构确定项目名单： 建立由政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构、自然资源部门等为成员单位的房地产融资协调机制。定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求。搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。 住房城乡建设部门根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，提出建议给予融资支持的房地产项目名单，会同属地金融监管总局派出机构按照公平公正原则，确定可以给予融资支持的房地产项目白名单，向本行政区域内有关金融机构推送，成熟一批推送一批。同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，提示金融机构审慎开展授信。 当然，这件事情的最终落脚点，一定是房地产市场的终端销售情况——也就是房子能不能卖出去、多长时间能卖出去、以什么样的价格卖出去。祝好运吧~ |
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我有点好奇的事情是，“筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单 向本行政区域内金融机构推送”这算不算以政府信用为房企背书。假如融资的项目发生暴雷，那政府是否会兜底。同时，假如这些房地产项目暴雷，假如烂尾的话，是不是购房者可以向政府进行索赔。 近两年来，部分房企出现债务违约风险、一些在建项目逾期难交付。这使许多购房人不敢买新房，部分购房人转到二手房市场。数据显示，2023年全国二手房成交面积同比增长达40%以上，部分原因是二手房替代新房交易。 说白了，现在政府密集出台的政策，是把购房需求从二手房挤压到新房，因为新房的买卖，才会影响房企的拿地信心，也继而影响地方政府的土地出让金，真真切切的影响到政府的财政收入。二手房市场的火热与否，政府并不关心。 现在地方政府的日子并不好过，最近财政部对外宣传要“三保”，也就是保基本民生、保工资、保运转，民生被置于首位并且增加了“基本”。 最根本的原因，还是在于政府长期依赖土地财政，在房地产下行的时候，自身造血能力严重不足。在收入锐减的时候，政府只能被动的缩减开支，降低公共服务质量。大家应该还记得前段时间某媒体开始放风讨论“地铁安检是否有必要”。背后的原因就是政府想要缩减开支，通过抛出议题试探民众情绪，毕竟“地铁安检”可不是基本民生。 虽然国家再努力推进地方化债工作，借新还旧，用利率较低的新债券置换利率较高的旧债券。但是有的地方政府财政已经难以为继。最近有一个消息，就是城投境外债被刹车，监管出手限制高成本借新还旧。大家会觉得奇怪，对城投来说，境外债资金成本主要是高在通道费这一块儿。目前，TRS、QDII通道费在2%-5%不等。7-8%的票面利率，再加上2%-5%的通道费，融资成本很容易达到10%以上。为什么地方会用融资成本10%以上的资金，也不愿意等地方政府债务的一揽子化债方案。主要原因就是财政吃紧，年底的利息兑付的资金缺口他们都已经无力支付了。 比如WIND数据显示，威海南海投资发展有限公司于12月29日发行3.1亿元人民币（4333万美元）债券，票面利率为8%。从10月到12月，山东另外一家地方政府融资平台邹城城市资产集团发行了三期一年期离岸人民币债券，共计7.8亿元人民币（约合1.09亿美元），平均票面利率为7.8%。 只是影响中国的新房市场的主要原因：一是特色预售制带来的烂尾楼风险；一是备案价限制下的新房溢价销售。特色预售制一方面放大了房企的杠杆，另一方面把风险全部转嫁到购房者身上。购房者再穷尽六个钱包，背负三十年债务上车以后，地方政府拿走了土地出让金，银行拿走了高额的贷款利息，开发商拿走了全部购房款，但是一旦烂尾，购房者却无处申诉，只能在看到自己一辈子积蓄打水漂的同时，还要缴纳月供。我们宣称的学习香港，可是香港期房预售制是定金交易，购房者先交首付作定金，交房后再付办理房贷付清尾款；如果房屋烂尾，购房者最多只承担首付风险。我们真的还要拿香港当借口么？ 另外溢价销售方面，2023年就有苏州、福州等城市爆出的突破备案价销售被监管部门以“扰乱市场”的由头进行处罚。现在新房大多溢价销售，甚至出现一街之隔的二手房小区，比新房单价低30%，这种情况，购房者只要不是傻子，都知道买哪个吧？ 最近政府的密集政策，旨在振兴新房市场，但是新房的买卖，不是降低一点贷款利率，喊着一点保交楼的口号，就能提振信心的。不彻底解决烂尾楼风险，还是减持溢价销售，必然导致的是新房市场持续冰冷。 |
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亮点在这里： 为落实中央经济工作会议、中央金融工作会议部署要求，住房城乡建设部和金融监管总局近日印发通知，明确在全国城市建立房地产融资协调机制。 这是中央经济工作会议定下的总基调。大政方针确定以后，就是执行的问题了。 为什么要建立这项机制？有哪些核心举措？地方和金融机构将如何推动落地见效？ 建立协调机制，增强市场信心。 很好理解，地方政府的主要收入，跟房地产息息相关，一旦房地产不好，意味着土地出让金没有着落，别怪我说的太直白。公务员工资。财政支出，那可是和谐稳定的大问题，谁敢马虎？ 通知明确，发挥城市人民政府牵头协调作用，由城市人民政府建立属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制，按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及项目开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。 “建立城市房地产融资协调机制的意义在于，通过协调机制，实现金融和房地产良性循环，促进房地产项目正常开发建设交付，帮助市场信心恢复，改善市场预期。”住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛说。 近两年来，部分房企出现债务违约风险、一些在建项目逾期难交付。这使许多购房人不敢买新房，部分购房人转到二手房市场。数据显示，2023年全国二手房成交面积同比增长达40%以上，部分原因是二手房替代新房交易。同时，一些正常经营的房企也出现现金流困难。在此背景下，建立协调机制，有利于解决信息不对称，对增强各方信心特别是银行放贷意愿具有积极意义。 精准支持，合力解决房地产融资困难 专家认为，协调机制的建立，抓住了当前金融与房地产良性循环的堵点痛点，在具体实施落地上也有较大创新。 中国民生银行首席经济学家温彬说，不同于以往金融机构和房地产开发企业直接对接推进融资，协调机制通过定期组织各方会商，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，将有力推动房地产开发企业和金融机构精准对接。 “城市政府牵头的协调机制，通过搭建银企沟通平台，减少信息不对称的影响，满足正常开发项目的合理融资需求。”浦湛说。 协调机制创新的关键在于融资支持的对象是项目而非企业。通过对房地产项目的精准“输血”，有利于资产优质、合规经营的项目及时获得融资支持，有序推进正常开发建设和交付。 “协调机制明确区分了集团风险和项目风险，支持合理项目融资，更精准化解项目风险。”中国人民大学中国普惠金融研究院联席院长赵锡军说。 各城市政府将做好相关保障与风险防控，定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息，推动协调机制顺畅运行，共同维护好房地产市场平稳健康发展。 |
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这是之前的「建立城市房地产融资协调机制」、「指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求」等指导、通知、说明之后的，第一步的具体措施——把房地产的项目「名单」向金融机构提保，提报之后，自然就是审核，沟通，放款、建设、以及最后的「交房」了。 咬文嚼字一下： 协调机制要「发挥好」地方政府的「牵头协调」作用 这里面的责任主体是「地方政府」，是政府需要做的内容，那就是有形之手对市场的直接干预，不是市场自发的，目的自然是扭转、纠错、拨乱。如此强力地入场，我们就不应该继续无条件看衰，而应当关注这次有形之手进场后，是否能够切实地扭转当前的下行市场。 继续： 「加强」工作统筹，「细化」政策措施，推动「房地产开发企业」和「金融机构」精准对接。 那么接下来，各个地方就还会继续开会、学习、贯彻落实，以及因城施策、一城一策地制定具体的措施，来让「开发商」与「银行」走到一起，从而解决当前房地产市场，尤其是新房市场上的问题。 今天关于房地产，除了这些政策性的消息之外，我还看到这样一篇报道： |
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广东个人住房贷款余额同比下降2.5%，全国同比下降1.3%。 居民家庭主动降杠杆、降负债，提前还款，是经济周期里的衰退期的明显表征，这表明居民对未来的经济不乐观，所以风险偏好会降低，收缩投资、提前还款。这个现象如果持续的时间太久，就会使得消费与投资双双下降，从而让我们进入「通货紧缩」时代。 再回到给房地产项目融资支持这个新闻上来，是国家确认、金融监督管理总局和住建局部署，地方政府落实的，给房地产项目、房地产公司的定向「放水」。其目的，也是为了保交楼、为了救房企、为了让居民安居，为了对抗当前房地产市场信心不足、成交量萎缩的局面。 目前已经到了孩子真的冷，妈妈也知道孩子冷，并拿毯子过来盖的阶段了。 那么接下来就有两个结局： 1.孩子救活了，但大病初愈，还伤筋动骨了，估计得缓很久才行，而且就算好了，身体也估计大不如前。 2.孩子没救活，系列后果不敢想象。 让我选，毕竟屁股决定脑袋，我选「1」，也真心希望是「1」。 |
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万科被实名举报偷税漏税超千亿元！而且万科拒绝交账目供检查！面对激增的债务，万科借新还旧拖延时间，美其名曰“延期去杠杆”！ 因为中国房地产的崩盘，中国进入债务通货紧缩。所以中国现在处于并将长期处于通货紧缩状态。房子不断贬值而且是吞噬现金的无底洞，中国进入房地产负动产时代。 中国房地产就是一个已经着火了的剧院，所有人都看到了大火。卖掉房子的人已经拿着现金逃出剧院了，而房子持有者走不了，他们还在焦急地等待下一个人买下自己的座位。 房奴忍气吞声每天辛苦打工，劳动所得却绝大部分用于还房贷了，这种人下人的生活是没有尊严的！中国内需萎靡不振，实体店干不下去，除了中国老百姓被房地产搜刮干净导致没钱消费以外，最大的成本就是房租成本，房租成本过高导致社会运行成本高，其本质依然是中国房地产对老百姓的经济剥削。房地产不死，大消费不兴；打倒房地产，经济内循环！ 土地财政不可持续，房地产税势在必行。深圳是首先试点房地产税的第一个城市。人口负增长，房价就暴跌，这是一条真理，而且深圳2023年人口净流出的速度比上海还要快！2024年经营贷到期，坐等炒房客集体爆仓。我想看空中飞人！ 中国2023年新生儿人口721万，仅有2016年新生儿数量的40%！龙年不要生孩子。中国年轻人不买房！不结婚！不生娃！人最值钱的就是青春，青春对于每个人来说都只有一次。人的青春应该这样度过：回首往事，他不会因为买房接盘而悔恨，也不会因为当过房奴而羞耻；临终之际，他能够说：“我的整个青春和全部精力，都献给了世界上最壮丽的事业——为刺破中国房价泡沫而斗争！” 香港北部都会区吸引250万人口的科技生活区，目的就是吸引深圳人口和香港人口，同时增加了深圳和香港的土地供应，降低深圳和香港的房价。同理可得还有科技之城一线大城市雄安新区、上海临港新区、广西北部湾区、新疆自由贸易区等。互联网移动互联网及其深化发展，对土地的平权效应，导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌，城市的中央商务区原本就缺乏活力，商业面积严重过剩，新冠大流行期间更加死气沉沉，新冠加剧了这一趋势而已。滴滴共享汽车的商业模式，远程办公的新生产力都已经打破了地域壁垒，而互联网的最新形态元宇宙的未来也会加剧房地产行业的长期萎缩。 |
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重点就是要帮扶一批地产商的项目，之前三道红线卡了一批地产商，原意是打压房价，控制地产行业风险，结果，一不小心，崩盘去杠杆，恒大、碧桂园、融创这几家头部地产商纷纷出了问题。 房事不振，股市也不振。这个时候是最需要信心的时候。 这两天利好政策密集出现： 先是央行降准，加大中长期资金入市力度，增强股市内在稳定性。 2. 然后国资委喊话，计划将市值管理纳入央企负责人的考核，中字头一骑当先，百股涨停，一举收回2900点。 3. 紧接着，住建部表示各城市可因地制宜调整房地产政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。 4. 最后，国家金融监管总局要求筛选可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域金融机构推送 着力点就是稳信心，稳市场。 在存量贷款上，充分支持。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。 在新增贷款上，充分满足。各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。 住房城乡建设部+国家金融监管总局在政策上互相配合。 两部委同时抓落实，据了解，本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。 这个肯定是好消息，地产行业能缓口气了，地产股也能缓缓了。 |
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还是要回到保开发项目上去，很多民营房地产企业可能是个无底洞，谁也顾不到了。 从保交楼的角度来看，这么做是有必要的。现在压开发商，说白了就是浪费表情。 这几天有一个新闻，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局发布《下半年房地产从业机构信用扣分通报》（以下简称《通报》），通报中这么说的，多家项目公司因存在逾期交付、未按规定将商品房预售款全额存入预售款监管账户、在办理相关业务或提交资料过程中弄虚作假或隐瞒真实情况等造成严重后果或恶劣影响的行为，被作出诚信扣分处理。 |
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都是扣分 这些开发商不知道欠了多少外债，这点诚信扣分对他们恐怕起不了什么作用，我估计这些开发商都是死猪不怕开水烫。但是相关部门可能也拿他们没有什么好办法，职责权限也就在那里，只有拿扣分体现体现工作成果了。 现在金融机构出这个项目的白名单，实际上就是让银行等也加入对保交楼项目的支持当中，这也与最近大半年来各部门喊话金融机构要强化对民营房地产企业的金融支持相关举措落实落地相契合。 对于严控各种风险的银行来说，如何很好的分析研判这些开发项目，是接下来银行工作的重中之重，也是对各大银行的一种考验。 这种细化的支持措施，如果能够真正落地，那也能够减少地方保交楼任务的不少压力，特别是财政压力。 |
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现在的政策都是组合拳，我觉得这是对于之前的政策做的补充，这是肯定的，因为项目有的是需要推进的，进行到了一半不能停，还有的企业是需要帮扶的。 第一 榜样的作用 之前肯定恒大系的基本都是反面教材了，那么有反面就有正面。积极响应国家的政策，早早的把问题解决掉，例如万科这种，把风险控制的很好，没有出太大纰漏。万科前三季度结算毛利率18%，第三季度结算毛利率15%，原因是结算了一部分21年地价较高的项目，新增项目销售毛利率在20%-22%，能够为未来销售利润率提升提供支撑。然后2023年新增项目去化率在71%，库存项目去化率60%，而且郁总都去北京了，相信肯定是有扶持的。 再例如滨江集团这种，毕竟1月26日，滨江集团在杭州2024年首场土地拍卖上，一举拿下六宗土地中的两宗。滨江集团斩获的两宗宝地分别位于西湖区三墩板块和萧山区北干板块，均是城中的热门区块。在这个时候还能拿地，还敢拿地，还能说自己有利润的地产集团，那么肯定是有帮扶的。 筛选，这个词很重要，具体看谁值，而且在今年还要把房地产抬出来，怎么能抬的好，选出来的房企不能出大问题，能打好翻身仗。这个白名单，就是双向的，有想进的，也有不想进的，因为进去了，那么你肯定要负担一些另外的责任。有的房企是不想承担的。 |
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第二 对金融责任的担保 现在常常说到的问题，就是会牵扯到融资的问题，有的融资不能给，但是给了，然后烂尾楼，移用资金，各种的问题都会暴露出来，那么这次推送的名单， 1 是警示作用，因为这肯定是上面和下面一起选，不是说你送了就完事的，最近的新闻政策都体现出一个重点，就是领导责任是要负起来了。那么在选择的最开始就要做很多事情，项目应不应该获得融资，企业应不应该获得融资，注意，项目和企业有的时候是分开的，有的企业其实已经不能获得融资了，但是项目推进了很多，不做完，交不了，例如烂尾楼整个小区基本都做好了就差绿化和通煤气水电。那肯定让这个项目搞完拉倒了，还拖着没有必要。但是这个融资就是专款专用了。 2 解决银行现在款贷不出去，或者说不敢贷款的问题，有的企业，因为规模小，但是项目很好，就是融资解决不了，银行不给钱，所以这次会说公平公正原则。也是尽量做到都有示范的榜样吧。融资对有的企业是雪中送炭，对有的企业是锦上添花。银行以往都是做锦上添花多，很少做到雪中送炭。 当然了，房地产到今年，很多事情和以往或者2016年多少还是又不同的，国家想做一些事情，但是又不想大水漫溉。 我觉得最好的就是首先把债务太高的城市，他们乱花钱的问题抑制住，那么有价值的企业才会冒出来。有的城市建设的太夸张了，根本用不到那么大规模，也融资去干，不考虑一下实际情况，拼了命建房子，上项目，真的是靠房子吃房子。那这种睡城都做不了的城市，自己的问题就自己解决吧。 |
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显然，这次是要求资金点对点的给到项目了。 这其实对于房企肯定是个大利好。 上次市面上也流传有一个50强房地产企业白名单。 甚至于几个银行像模像样的也找了几家房企开了座谈会。 但白名单是不是真有效还真不一定。 因为参加座谈会，被认为还不错的万科差点在12月被爆雷。 如果不是深圳国资委站了出来力挺万科，现在万科估计日子已经非常不好过了。 这也说明，之前的融资给到房企白名单，银行金融机构落实的并不好。 以往金融机构贷款，主要是要看房地产企业的资质。 10强房企，和百强房企那贷款利息和额度是不一样的。 看了房企品牌，确定信用等级后，才去看项目如何贷。 爆雷以后，几乎99%的房企都或多或少出现债务问题。 银行根本不敢贷了。 2023年出事的银行掌门人也挺多，大家更是不敢了。 今天出台的这个房地产项目名单，显然支持力度更大了。 首先，不看企业，看项目。 如果房地产的单体项目比较干净，没有什么乱七八糟的隐形负债，且关系民生重大，涉及到了大量的保交楼。 那么这样的项目能不能给贷款，地方政府你来给我把关。 你把关以后，给到你管辖行政区域内的金融机构。 我看到你认可了，我再来对接项目，看是否要贷款给他。 这其实就比之前宽松太多了。 从现在全国政府层面，爆雷影响最大的不是开发商，反而是大量的在建楼盘无法交付。 烂尾，是最大影响保交楼的。 因此，如果让政府来筛选，显然尺度会放的很宽。 当然，既然政府你给我的项目名单，也就等于你也背书了。 以后还不起，也不是我银行单方面的责任了。 总而言之，对于房地产企业真的也是一次大利好。 当然，最关键的还是为了保交楼，别出大乱子。 但是一定也要小心某些没有良心的开发商把钱挪用了…… |
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感受主要是三个词，一是“信心”，二是“压实”，三是“细化”。 信心指的是这两天利好频出，央行先出超预期的降准1万亿的大利好，然后就是住建部“让大家因城施策，基本放开让地方管理房地产政策”，然后就是今天国家金融监督管理总局带来的“报送房地产项目名单”，且给区域内的金融机构推送。体现的是为了稳住经济，还是要稳住房地产的信心。房地产是周期之母，虽然未来房地产不再是经济发展的重点行业，但是房地产由于其天生具有的广泛就业，规模大等特性，还是经济中的支柱产业。这时候不断给利好，说到底就是“稳住地产信心”。 压实是本次的表态相对于过往，压实了地方政府的责任。过去房地产企业的救助，地方政府肯定是参与的。但是这次直接明确了要“发挥好地方政府的牵头协调作用”，换句话说以后救助当地地方房地产企业或者项目，地方政府要牵头，要主动，要协调。而不是让房地产企业自己跑项目，跑银行，跑资金。地方政府不仅负责监管，还要负责纾困，要把优质地产项目向行政区域内的金融机构推送，换句话说就是帮地产项目找资金，尽快的完成房地产建设。不过这个让金融机构和房开公司平等协商这一块有点不理解，到底是地方政府平时逼着金融机构救助地方房开了，所以要“保障金融机构合法权益”，还是金融机构对救助房开公司的积极性不大，要地方政府去推动呢？我们可以看看。 细化则是相对于过往只针对房地产开发企业进行评估和救助，本次的方案细化到了项目。换句话说，以前你手握好项目但是公司不行，没人管。现在你哪怕公司略差一点，但是好项目是有人救的。总的来说是个好思路，既让市场决定哪些企业应该褪去，也让有形的手帮助优质项目能够有始有终。而且链条从【政府+银行-房开】，变成了【房开-政府-银行】，地方政府承担了更多的责任，有利于帮助优质项目的完好收尾。 总而言之，对房地产优质项目是利好，对于手握更多房地产优质项目的企业是利好。如果企业本身不行，项目也比较差，那么可能还是即将被市场淘汰了。 |
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刚刚怎么说来着，这些内容其实早就有，现在重新说一遍没什么意思，主要看能不能落地执行。 而现在金融监管总局要求筛选名单则是在推进落地执行，所以近期关于地产的“暖风”没有白吹，并不是工具箱里的“喇叭”喊喊而已，而是要拿出“工具”动起来了。 而前天的降准除了为股市提供流动性之外，更多的还是为房地产服务，毕竟这次央妈还专门强调了，本轮降准是“为包括资本市场在内的金融市场运行创造良好的货币金融环境。” 另外，房企可以拿经营性物业抵押获得贷款，直白点就是，以前经营性物业贷款只能本项目用，而新的政策打开格局，你拿钱后基本就能随意拿去偿各种房地产存量借款，不需要用于本项目，甚至都不要求同一家公司，只要同一个集团内使用就行，可以说，本质上是默认允许房开与银行借新还旧，又多给了一个融资渠道等。 此外，央行、金融监管总局允许“新房价格环比和同比连续3个月下降”的城市，打破利率下限。目前有数十个城市，首套房贷款利率实际只有3.6%到3.8%。比如东莞、佛山就是从今年1月1日开始，打破的首套房利率下限。 这几天的地产利好确实不少，这些利好，相信都是在1月22日国务院常务会议上确定的。这次会议非常重要，是楼市和股市的新拐点。 不过房地产真正的命门，一是房价下降预期能不能改善，二是能不能改变消费者购房的预期。只有当老百姓看到买房有利可图，能够自觉主动买房，需求端才会大爆发。 |
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“最后再吸一口”确实很难办，现今唯有尽量使已开工项目不烂尾，保交房为要务，毕竟事关民生，同时也要看紧项目资金，防范有人转移资产。 |
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