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[商业财经]广州放开 120 平方米户型限购，建立房地产融资协调机制，释放了哪些信号，其他一线城市会跟进吗？ |
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广州市政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》提出，优化调整限购政策：（一）在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米… |
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看吧，政策底还远远没到，去年年初相信政策底的怕是几年又白干了，这就是为什么让读者要有自己的逻辑和经济知识，辨别各种信息，从而做出相对正确的决策，一个选择可能就是大几年的努力，广州人均可支配收入算很高的了，8万一年，5%个点的跌幅你猜猜是多少钱？顶普用人几年的收入呢？ 这次取消120平以上的限购，本身就是大趋势所在，毕竟刚需是真没钱了，而广州的数据有显示豪宅（就看你怎么定义了）的销售额逆势增长，克而瑞统计显示，2023年广州一手住宅市场千万级物业成交4993套，同比大增60%，是历史最高的一年，这还不是个例，反而是普遍现象，不是不想刺激中产需求，而是真没钱了。再说救市资金，你以为一年25多万亿的货币供应和十几万亿的政府负债去了哪里？你的危反而是一些人的机，反正总有人跟着喊大放水救市，各国的表现基本都是财富积累多的在危机的救市中反而增长更快，无非是有些还会漏点出来全民发钱，而有些是真的一分都舍不得，你以为是全面放水，实际上是定向放水，虽然没有全民福利，但最终依旧会拖垮金融体系，也同样会拖垮地方财政。你就说救市几年了，除了鼓励信贷以外，有那一条关注居民收入和福利的，都是间接传导，而中间环节又不透明，你怎么保证刺激效率呢？ 回到该问题，出了高面积房子的限购以外，更重要的是第二条：“在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。”是不是经常说的，修改多套房的认定标准，其实不如直接坦诚了说鼓励改善和投资都比这个强，这到时候门槛也不高，无非多了一些中介来帮着做材料，你这门槛也太低了，租赁备案的，挂牌计划出售的，直接大大方方的放开多套房的投资就完了，扭扭捏捏的，认定为首套房就可以享受更低的首付和更低的利息。 对于一线里面跌幅甚至超过多数二线城市的广州，现在也得慢慢放低身位，我们不妨也给广州出出招，或者预测一下未来可能得政策： 1）将首付比例下调到20%，同时进一步放开多套房的认定标准，比如贷款偿付结束的，多胎子女的，以及一些其他解释权在地方的首套房认定标准，这样，就能进一步把杠杆拉起来，毕竟从模型上来看，收入不够，只能杠杆来凑啊。 2）执行《阶段性取消首套房房贷利率下限》的政策，前段时间广州刚把利率政策下限下调到LPR下10bp，也就是4.1%，但还不是全国普遍的政策下限，4.0%，以及现在百城中60%都在执行的《阶段性取消房首套房贷利率下限》的政策，也就是可以做到3.7/3.8%等，这不还有三四十bp空间么，别顾忌什么面子了，第一个用这个政策不丢人。 3） 加快房票棚改，没有需求就制造需求，把他们房子一推，再给补贴时间内允许的房票，只要体量足够大，就能冲击市场的需求，反正也是空手套白狼，不需要提前付款。 政策底现在预计还没到，各个地方也在逐渐寻找新的方案来刺激市场，但万变不离其宗，加杠杆是一条路，人为制造稀缺也是一条路，不行就把过剩的房子炸掉，牛奶么，你买不起倒掉价格不就稳住了么，供给侧改革么，都是这样，而各地唯独想不到放松限跌和增加居民的购房保障，不是不想，大概还是利益使然吧。 |
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1 120以上的面积，基本都是有钱中产及以上了。 换房的人其实不用受这个限制，主要是用房子做投资和保值的，然而这部分客户其实目前最焦虑。 去年一年不少人的家庭资产负债表受损严重，让他们拿钱还是有很大困难的。2024年初，大家信心还是不足的——上面也意识到了这个信心不足问题，所以开会的时候才强调了这个问题。 但，毕竟促信心政策有，等到体现到居民部门还有时间。 这些人又多关注经济金融新闻，对房价前景是有些悲观的。 这种情况，这种力度的挤牙膏式放松，并不足以让他们对资产价格的态度有什么扭转。 我个人判断，这种政策不足以扭转自然趋势。 至于富人，他们最近2年主要在研究海外。。。 2 之前咱们讨论过这个问题，挤牙膏式放松一定是一个从互相观望到互相“竞争”的过程。 从各个地方监管角度看，他们对地产市场也不是全知全能，也无法预测未来的行情，以及购房者对政策会做出什么反应。 典型的，去年年初放开之后，包括我认识不少体制内的，也都觉得政策这样就OK了，投资机构也觉得这样就够了，市场会回来。 然后就大家都发现，年中开始继续疲软。 下半年继续放松，这个时候还是有默契的。 当时咱们谈到了未来房价的问题，就说到如果抛开城市之间的“默契”，一线城市手里的筹码更多。 毕竟一线城市地产更保值，无论国际经验还是国内价格走势都这样。 只不过当时我说一线城市豁出去了，那意味着竞争就开始了。 将资金从低线级城市向一线城市吸引。 原来大家都觉得不要抽别的城市血，问题真的很大的时候也就顾不上了。 3 这是一个经济和地产市场赛跑过程。 经济恢复，那么政策就不用发力特别猛。 如果不及预期，那么后面更精彩的还是继续放开外来人口买房限制。 比如上海前段时间放松郊区那样。 各个城市开始争相出台猛药，就变成。。。黑暗森林了。 目前看距离大家争相放松还远，从一盘棋角度说也不太可能黑暗森林各种互相打击。 对普通人来说，目前还是看不清楚的，投资是真不建议的。 要么还是等经济本身的恢复，要么就等猛药出现第一时间进大城市。 至于中小城市，有这些信号也没什么价值。 |
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重磅，广州进一步放开限购，第一条120平以上这个不用说，第二条挂出去就不算套数，那就相当于限套数的也取消了。 我只能说，这步子迈得还是不够大。 120平以上，能买得起的人还是比较少的，广州这是想吸引全国各地的富豪都去广州置业。在这个时间点上，不知道还能够吸引多少人来广州购房。 毕竟现在房地产市场行情处于下行趋势，没有地方房价是上涨的，有钱人们也不是傻子，买了就跌价的资产不如不买。 |
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琶洲，广州塔 还没放开120平及之下房源的限购，一方面说明广州不坑穷人，另一方面说明广州步子迈得不够大。 120平以下，才是刚需们重点买入的。广州限购区还有大量的这种二手房和一手房呢，那么多老破小看来找人接盘的希望更小了。 广州应该全面放开限购，对于房价的控制也应该全面放开，都这个样子了，还这么谨慎，怕啥呢。不要想着广州还有多大的吸引力，买得起房子的人会不会考虑来广州还不一定。 |
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金融城 这时候不是前几年了，前几年黄埔隐形放开限购，有一大波外地炒房客进来，直接推高了黄埔的房价。 而现在黄埔网红盘万科东荟城，价格快腰斩了，前几天我在小红书看到一个卖自己东荟城3房2厅89平南向中高楼层的，开价250万，下面一堆回价180万的。要知道这里之前高峰卖到5万多的。 就这么样的行情，靠这种措施，真的能把房地产行情稳起来吗？ |
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看着洋洋洒洒好几条新政，其实就是彻底放开限购，再批一件薄薄的限购纱巾。 你说我没穿吧，我穿了，你说我穿了吧，又跟没穿一样。 核心就前两条 （1）在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围 就是120平以上的不限购。 但是市场并不是割裂的，你玩你的，我玩我的。市场是均匀连续，会自我动态调整的。 120平以上不限购，假设现在市场行情好了，大家又开始炒房了。120平以上的被炒起来，那那些本来就计划买120平以上的房子来自住的人，他能怎么办，只能无奈接受降级，同样的预算，买个110平或100平的。一旦这些人多了，100平房子的价格是不是也就被推高了。 这种购买力外溢是不可避免的，因为120平和119平的房子根本没有本质区别，被挤掉的购买力就会往下走，然后一波一波地把整个市场炒高。 （2）在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。 这一条更要命，纯粹就是皇帝的新衣，假装自己穿衣服，实际上已经脱得赤裸裸。 只要你办理了租赁手续，这个房子就从你的家庭住房数核减。怎么了，一张租赁合同很贵吗？恰好我好几年前办过，也就1000来块。据说有更狠的，把租金写得很低很低，一张办下来就几百块。 一套房子动不动几百万，然后你说限购，但是呢，只要花几百一千的，你就能破解这个限购魔法。你是来搞笑的吗？ 这就好比说腾讯视频上有一大堆日本小电影，一般不给看，但交2毛钱就可以包月看。 广州在一线城市里面一直都是放开政策跑在最前面的，因为它的房地产行情不要说一线城市了，放在二线里面都不是领先的。所以我之前说过，广州最好就是核心区域继续限购，其他地方不要折腾了，全放算了。 我没想到他们放开的步伐迈得更大，姿态却更别扭，还是要最后装一下。这也是作为一线城市最后的尊严吧。 |
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虽然都是利好老百姓， 但是不买不是立省100%？！ |
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广州房市这么不好了？这和全面放开有啥区别？ 正常来说大城市出调控政策，面积门槛基本都是140或者144，第一次见120平作为调控划分线的…… 而且租赁的房屋也不算限购？？？ so crazy |
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广州的新政，几乎已经是把限购完全放开了，其目的是，把那些想买房，但又没有资格买房的人变为有效需求，可是，现在这样的潜在需求还有多少呢？ 最近我刚好写了这么一篇反映需求的文章，在此再次阐述如下： 目前，潜在的购房需求已经创下了历史新低。我当然是有数据依据的。 一般来说，在买房这种重大决策之前，购房人都会提前归集现金准备首付。也就是赎回基金产品，以及到期的定期理财和定期存款，不再续期等等。所以，居民活期存款的变动，会是楼市成交的先行指标。 存款数据的变动，反应了当下市场的潜在购房需求。 我们来看下具体数字 |
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如图，我选取了历年12月的累计活期存款同比增速，由于活期数据最早只有2015年1月的，所以2015年底的同比增速，我用2016年1月来替代了。 可以看到，房价大涨的2015~2016，活期存款增速是很高的，达到14%。然后2020是小行情（北上深等地局部行情），增速在10%。2022年底也有11%，触发了2023年初高成交量的小阳春。 但2023年底的居民活期存款增速仅仅1.6%，是史上最低增速水平。 活期存款增速低的根本原因，在于居民把存款大量改为定期。2023年的居民定期存款同比增速，达到了惊人的19%（作为对比，房价大涨的2016，其定期存款同比增速仅6%）。 2023和2016活期和定期存款增速的对比如下： |
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活期存款的低增速和定期存款的高增速，反映了潜在购房需求的萎缩，也可以说提前宣告了接下来史上最低的小阳春热度。 所以广州的新政，对楼市能起到的效果相当有限。 原文见： 重远投资观：京沪楼市小阳春提前终结，楼市快要守不住了 往期阅读： 重远投资观：当人们开始坚信货币贬值，镰刀就变换了它的方式 重远投资观：未来几年中产会以怎样的方式返贫 重远投资观：中产的钱是怎么悄无声息的被洗走的 |
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果不其然，昨天说住建局只是放空话，今天广州落地政策就来了。 这也说明我们空话越来越少了，实际动作是越来越多了。 央行降准30个基点，广州大致意思就是部分放开了限购。 这次广州的动作个人觉得还算是比较大的。 第一个放开120平方，虽然不是刚需，但目标100%就是改善和投资客。 本来现在收入降低的情况下，刚需就不是重点。 小户型除了学位刚需喜欢以外，大部分有钱人还是更喜欢大户型和豪宅型。 现在这个势头下，能买的起房的，愿意买房的，还是全国各地的有钱主。 因此定120平方以上，也是非常有针对性的。 第二个是放松限购的套数限定，这个大概率是针对刚需和改善性。 这一点在我看来更狠。 去年的认房不认贷，的确释放了一些购买需求。 但是有很多改善型客户，他们的房子根本现在卖不出去。 因此，也就无法享受首套房的优惠。 现在直接修改政策了，只要你把你的房子在租赁平台或者销售平台，挂了牌。 这就直接可以减少你名下房子的套数。 这么一来，就几乎没有限购套数的说法了。 按照这个逻辑，哪怕我有5套房，直接挂牌了，现在也可以直接核减。 这也就是说每个人都几乎全部都能享受首套房优惠了。 原来广州是限购2套房。首套房贷款利息是4.1%，二套房是4.5%。 现在只要广州市民，无论你之前有多少套，只要你放在网上挂着，现在买房都是首套。 按照这个逻辑，几乎全部广州市民都具备了3折首付，4.1%贷款利息的首套房资格。 个人觉得对于广州而言的确算是力度很大了。 两套组合拳下来： 1、120平方主要是针对异地投资客，大户型和豪宅型； 2、120平方以下刚需，主要是针对所有广州人推出全部首套房优惠。 效果怎么样呢？ 我觉得如果仅靠广州，还是很难支撑起全国楼市风向。 毕竟，去年广州也是四个一线城市率先放开限购的。 番禺和黄埔，这两个放开区域，在广州也算是比较刚需的地段。 但效果真的不尽人意。 而广州此次放开，对于周边的深圳更是雪上加霜。 有钱人的数量就这么多，广州和深圳不过1个小时车程。 今年深圳已经是楼市冰点，如果不采取政策，广州对他而言也有虹吸作用。 因此，可以预判的是，接下来深圳也应该采取陆续动作。 毕竟深圳相对应广州而言，一直以来更是中国楼市的风向标。 如果一线城市还要跟进，深圳的可能性是最大的…… |
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广州这个政策的动机很清楚直白，分化为两条线： 房屋类型不属于“刚需”的，彻底放开了！你们赶紧来帮忙去库存，啊不，赶紧来投资吧；房屋类型属于“刚需”的，还保持限购。但是注意，房屋只要出租出去，就相当于又不限购了......这算是“变相”解除限购但房住不炒的牌坊还在。 从唱响经济光明论的角度看，有点类似民生的归民生，投资的归投资的意味。策略也无可厚非，甚至早就应该这么做了。 从对人们心理影响的角度看，一线城市的限购居然放开了......这要是市场还不行，后面还有没有遮羞布啊？ 从现实投资的角度来讲，目前的房地产属于“夕阳”行业（这比喻没错，大规模城市化完成，人口负增长，出生人口快速下降且不可逆）但估值却属于创业板范畴，那这样的夕阳内核 + 创业板估值意味着什么呢？很简单，意味着在一个周期中进行下行阶段的时候，趋势如下所示： |
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创业板指 上图是创业板指数的走势。但是，由于房地产的流动性肯定是远不如股市，且GOV会时不时的打个强心针，那么走势很定不会像创业板指这样陡峭，而是要更为平缓一点，周期长度也在一代人的时间跨度。 至于“其他一线城市会跟进吗”，当然会，顺序就是广州——>深圳/上海——> 北京。我在之前的回答中说过，再差一点，我就要经历一个房地产周期了。因为我那会儿买房的时候，房子不限购，利率也优惠到下图所示： |
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你看，现在放松限购和降低利率的措施，是不是一步一步走向了我当初的起点？ |
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一线城市放开限购，全国富人还会踊跃前来抄底吗？ 等几个月，广州会告诉我们答案。 放在几年前，一线城市放开限购资格还是超级大招，到了2024年，已没有共识答案，只能靠时间告诉我们结果了。 理论上讲，资产购买都是买涨不买跌。涨价的资产，无论多高都有人买；跌价的资产，无论多低都遭人嫌弃。这是另一种“嫌贫爱富”，也是人性使然。 从广州二手房出售价格指数看，2015年1月为100，2023年11月为207，较2015年初的房价水平仍然有一倍涨幅。与21年9月的高点219.34相比，截至2023年11月累计跌幅为5.63%。 |
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从跌幅来看，下跌才刚刚开始。反过来想，如果自最高点跌了5.6%就跌不动了，那还能叫房地产大周期吗？还需要出台放开限购的大招吗？ 有人可能会说这个数据太失真了。同一口径下自己和自己比，跌幅依旧有参考价值。 既然下跌趋势刚刚开始，我想全国富人也不傻吧。等一等再来抄底，岂不更好。 更何况，从资产配置的角度看，比一线城市房产性价比更高的资产还有很多。 从收租分红的角度看，一线城市房产租金收益率很低。据诸葛找房2023年下半年发布的调查报告，一线城市平均租售比为1:636，售租比达53年，租金回报率不足2%。跑不赢大多数银行理财产品，更跑不赢房贷利率。 换言之，不考虑首付的话，一线城市房产租金收入还不能覆盖房贷利息支出。 从资产增值的角度看，一线城市房产仍在下跌趋势中。短期难以言底，都跑不赢超级稳定的银行存款。 综合考虑短期租金收入和长期资产升值，一线城市房产大概率也跑不赢A股中的高分红资产。 以中证红利指数为例，当前股息率为5.77%；2018-2023年，每年的股息率都超过4%，股息率吊打租金回报率。在人口下行、老龄化背景下，高分红权益资产长期升值空间也未必弱于房地产。 除了国内资产，海外市场ETF、黄金等资产，对高净值人群也有很大的吸引力。 相比之下，房产哪怕是一线城市房产，除了心理惯性还在，真实的性价比已经很低了。 当前，国内大城市依旧把限购当作调控手段，把放开限购当作刺激手段，观念还停留在过去，停留在那个一房难求的时代。 但时代变了，趋势也变了。放开限购就有人来抢购的时代，一去不返了。 |
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说明广州的120平户型也要开始跌了 我以前就说过，价值来自稀缺性 你以为限购是在保护刚需？实际上现在一线城市的限购区已经变成了政府官方指定的保价区。看看那些没有限购的城市，哪个不是一直在跌的；再看看那些一点点开放限购的区域，基本也是同城下水道一般的存在。开放限购就意味着守不住了，政府自己都放弃治疗，开放哪里哪里死 参考股市里面开放解禁限售股，你以为股价已经跌很低了，实际上和那些限售股比人家依旧是盈利的，开放以后除非大家都看好未来否则反而会加速踩踏出逃 |
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现在高储蓄的家庭确实有很多，但是我觉得非繁华主城区的120平以上的住房值得买吗？我建议有条件且不是很急的朋友再等一等。 在我近两年的回答，我提到过每个城市都有凝聚自己市民情怀的老城区，比如说江苏南京这样的区域是“虎踞龙盘”的老鼓楼。 同时这些城市为了发展土地财政，在老城区之外发展了新城区，以现代化的方式进行建设，诸如杭州的钱江新城、南京的河西新城等。 但是这些新城最大的问题是虽然搬迁了大量单位过去，但是人气依然略显不足，根本原因在于有实力有条件的老市民还是对老城区有更深的情感，只靠外地中产以及上的群体去填新城是远远不够的。 所以我当时提出一个观点，以南京为例，未来南京的中心大概率是整个老城区全部拆迁重建的鼓楼区，即山西路、山阴路、广州路等区域，而这些区域重建之后为了土地财政效果最佳化，必然会主推120、140以上至300、400平的户型，这样的住宅才是一座城市的终点。 所以无论是广州还是其他大型城市，如果不是有紧迫的购置需求，不妨持币等一下，等到这些城市楼市撑不太住的时候，下定决心开发最后的“黄金地”，此时下手购买教育、交通、商业、医疗资源拉满的新“老城区”是个比较稳妥的选择。 这其中还有个逻辑是人口总量发展逐渐不太乐观，有可能各大城市现在的所谓“人气”城区的面积最大就是现在了，未来只会缩减不会增加，老城区“置新”是地产市场最后的一次机会了。 |
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解读： 一、市场何等窘迫，甲方何其急迫； 二、144的收割范围不够用，必须下放至120联合收割。′???` |
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昨天新闻刚刚说“各城市可因地制宜调整房地产政策” 今天广州就发出来大招，相当于就是解除了50%的限购，120平以上不做任何限制 那其他城市肯定只会更夸张，因为广州是一线城市，他都这么急着放大招，其他城市只会解除更多限制，而不会少 说明房子确实不好卖，需要解除更多限制才能有机会带动销量 但也只是有机会，不是说解除了限制，大家都都会买 大环境摆在这里，大家都明白的 广州这次做的调整主要是以下这些： 1、120平方米以上取消限购 2、名下房源，只要已出租／挂售，就核减家庭住房套数 3、允许双证/多证合一 4、公寓等商用物业不再限制转售对象 |
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基本上目前的态势就是说只要能刺激到大家买房子，后面各种限制都会慢慢放开 房地产行业是2024年重点扶持的行业，可能力度会非常超预期 现在才刚刚1月份，后面一定会更多扶持出台 除了以上这些就是继续加大住房保障力度，广州2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户 还有就是支持房地产项目合理融资需求 这个也是昨天很火的房地产方面的新闻 官方说要在1月底之前把房地产项目的白名单确定 然后给予扶持，这个每个地方肯定都会马上跟进 只要是稍微优质一点的项目，都会得到资金扶持 |
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这次从“企业”到了“项目”，一些企业可能自身不符合要求，但他们手里某些项目符合要求 也给他们融资，这样就大幅扩充了对于房地产扶持的范围 但凡不是特别特别债务危机的企业，手里已经没有了任何有价值的项目 那么都有可能缓过来一口气，获得资金的支持 但救房地产行业，让房地产项目继续运转≠房价大涨 这个已经没有了基础，供需已经发生了巨大的改变 就像解锁广州地区120平以上的房子，也主要是提升一些有钱人的购买需求，提升这些销量 但也不一定能对房价有多少促进 |
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除了解除限制，制定房地产项目的白名单，还有就是在大力推进城中村改造 上海最新新闻是说今年将以更大力度推进城市更新，再启动10个城中村改造项目 这些都属于今年扶持房地产的重点 商业地产，盘活存量，到保障房，保交楼，刺激住房销量，是全面刺激 这样可以托底房地产相对不会泡沫去的那么快 对房地产企业来说影响不大，最终还是要转型成为商业地产的，转型不动还是不行的 对房地产上下游的行业来说是利好，可以带动他们获得现金流 |
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2024年1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出了三方面的政策措施，旨在促进住房供需平衡，保障居民合理住房需求，稳定房地产市场预期，维护市场秩序，推动房地产业高质量发展。这三方面的政策措施分别是： 继续加大住房保障力度。计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户，为低收入群体、新就业人员、外来务工人员等提供基本住房保障，缓解住房困难问题。 精准支持房地产项目合理融资需求。建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，降低融资成本，保障项目正常建设，促进房地产市场供应稳定。 优化调整限购政策。放开120平方米以上户型限购，支持“租一买一”“卖一买一”，商服类物业不再限定转让对象，为改善性需求提供更多选择，提高住房利用效率，激发市场活力，促进房地产市场平稳运行。 这一政策措施也是继2023年9月优化限购政策以来，广州继续优化楼市限购政策的一次重大调整。2023年9月，广州市出台了《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，放宽了限购对象的认定标准，取消了非户籍居民在广州市购买住房的社保或个税缴纳年限要求，只要在广州市有合法稳定就业，就可以在广州市购买一套住房。这一政策调整是广州市自2017年实施限购政策以来的首次放松，也是全国一线城市中的首个放松举措，引发了市场的广泛关注。 业内人士认为，这一政策调整有利于释放改善性需求，提高住房利用效率，促进房地产市场平稳运行，也有利于增加房地产开发企业的融资渠道，缓解资金压力。同时，这一政策调整也预示着其他一线城市限购政策的进一步调整预期增强，为房地产市场注入了新的活力和信心。 2023年12月份，广州市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，环比下降1.0%，连续第四个月下降。但是，140平方米以上的住宅销售面积为169.4万平方米，同比增长16.1%，占住宅销售面积的比重为12.9%，比上年提高2.5个百分点。这说明广州市的改善性需求仍然旺盛。 根据广州市规划和自然资源局发布的《2023年广州市建设用地供应计划》，广州市2023年计划安排住宅用地供应量901公顷，占计划总量的28%，高于2022年实际供应量，比近五年年均供应量增长41%。其中，取消120平方米以上住宅用地限购的区域，计划安排住宅用地供应量为150公顷，占计划总量的5%。广州市的目的是重点引导住宅用地向中心城区、支持改善性需求。 2023年，广州市一般公共预算收入为1,944亿元，完成年初预算103.3%，同比增长4.8%。其中，土地出让收入为156.9亿元，占一般公共预算收入的比重为8.1%，比上年下降22.9个百分点。因此，地方政府有动力通过调整限购政策，来刺激房地产市场的需求，增加土地出让收入，缓解财政压力。 |
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2022初让上海带头结果扑街 年底让石家庄开头结果秒倒 最后也是让广州做的出头鸟 不愧是御封的排头兵领头羊 |
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复吸一时爽，一直复吸一直爽。 纵观两年来的房地产新政，逻辑都是连贯的，那就是：创造需求。 有需求要上，没有需求创造需求也要上。 就拿广州最近的这几项举措来说吧， 四百零几户拆迁，发出8张房票，媒体宣扬一波，房票，货币化安置按下不表； 放开120平方米户型限购，其实也是在创造需求， 我之前通过广州市的统计年鉴，进行测算， 2022年末，广州实际住宅存量面积3.16亿， 平均100平米/套的情况下，截止2022年末，广州现有住宅存量316万套，平均90平米/套的情况下，住宅存量351万套， 据广州市统计年鉴2023， 截至2022年末，广州全是户籍总户数336.2万户，总户籍人口1035万人， 住宅存量与总户数基本吻合，户均一套，还有富裕， 好嘛，我毕竟还是too young，too simple，some times naive， 只要思想不滑坡，办法总比困难多， 你用100平/每套进行测算是吧， 那我放宽120平的限购，只要户均120平，住宅存量不就出现巨大缺口了吗？ 这还不算城中村拆迁之后，释放出来的租房需求呢， 为了满足人民日益增长的居住需求，增加土地供应盖房，怎么样也算是一项善政吧，搁古代，万民伞就得收到手软， 说到卖地，广州其实也很无奈， 北上广深四个一线城市中，广州的土地财政依赖度是最高的， 2021年，北京、上海、广州、深圳土地财政依赖度分别是29.4%、30.6%，53.5%、23%；2022年，北京、上海、广州、深圳土地财政依赖度分别是26.5%、32.6%，44.6%、18.9%； 如果继续深究，广州土地财政依赖度为什么这么高？ 这可能要溯源到分税制财政管理体制， 国家财政分为中央、省（自治区、直辖市）、县（区、县级市）三级财政， 对应的，中央税收就是中央级财政收入，省级税收就是省级财政收入，区县级税收就是区县级财政收入。 四个一线城市中， 北京、上海是直辖市， 深圳是计划单列市， （计划单列市是在行政建制不变的情况下，省辖市在国家计划中列入户头并赋予这些城市相当于省一级的经济管理权限。） 这仨在财政方面都是省一级权限，只与中央进行财税分成， 广州它是（设区的）市一级，上面还有一个广东省， 中央—广东—广州，三级财税分成， 从而，广州的财税留成比例非常低，大概只有40%左右，即便不跟直辖市，计划单列市比，在全国所有省会城市中也算是排名靠后的， 这也大致可以理解为什么广州在房地产松绑，哦不，因城施策方面，总是走在前面， 所以呢，这是一个系统性问题，其实不是住建部一个部门能解决的，更别指望一城一策能挽救颓势， 这几天还有一则消息，12个化债省份基础项目建设叫停， 背后的症结都在于，事权与财权不符， 事权极其广泛，雨化田那句话怎么说来着，管得了的要管，管不了的也要管，有钱要建，没钱举债也要建， 有一个灵魂拷问，经济欠发达地区就不配坐地铁吗， 好，如果按照流程，先征集意见，要建设什么项目，每年向大家多征收多少税，大概就不支持了， 好了，说的有点远，回到广州，60%的财税转移了，那他怎么能不卖地呢， |
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只要买的人少，后面限制会越来越少，利好消息越来越多。 这才哪到哪。 等买的足够少了，房价一直阴跌，零利息贷款也不是不可能。 |
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放的越开，买的越少 供给增加，需求不变，价格自然滑落，只有追涨杀跌，没有追跌杀涨 |
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放松限购是加速下跌的开始，也是炒房客最后的逃命时机…… 这二年政策应出尽出后的一线城市，似乎均没有出现预想中的火热场景，反倒引发了另一次抛售潮，广州放开120平方米户型限购最可能导致的就是旁边三四线城市的需求被继续虹吸，但与之相比，更要命的是房子作为资产的流动性已经在慢慢丧失了…… 毋庸置疑，有关房地产的悲观预期的螺旋正在形成，而在这一轮轮抛售中，广州跑的那绝对是一线里最快的，甚至之前还以为跑的太快被紧急叫停，其背后的原因也很简单，房地产几乎占了广州经济体量的四分之一，但是连续几个月广州新建住宅网签面积环比以及网签套数跌幅之大用“惨烈”形容也不为过。 某种程度上可以说，广州下辖的11个区进入了全线下跌状态。其中老城区越秀跌幅最大，更加糟糕的是，成交量持续下滑之下，广州的新房库存量增加则很明显。 至于房价方面，同样也是全线下跌，根据广州中原地产披露的年中数据显示，广州各区价格几乎都在下跌，当然现在的最大问题不是价格或者限购，而是流动性丧失后的无人问津。 管见以为，应对悲观预期的最佳方式是趋势形成前一把把政策打满，让市场的归市场，保障的归保障——包括但不限于同步下调存量住房贷款利率，缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，引导私人部门的储蓄转化为消费和扩大投资…… 相信如果之后房地产市场仍没有托住，为了稳定市场信心，更多一线城市放宽方案，其他城市也会跟进摆到台面上来，但显而易见，目前所谓的精准滴灌已经满足不了深陷泥潭的楼市了。 至于现在，购房者们大可继续观望一下…… |
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这是广州在落实住建部昨天发布的文件“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”住建部昨天才发布通知，广州今天还是周六就加班出台放开限购政策足以见得地方政府是对么急迫呀。 表面上看是放开120平米以上大户型限购，仔细一看这个文件其实是无论大小户型是全面取消限购。 “在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数” 也就是说你想买多套房，只需要把之前的房子哪去挂牌就你再购房就可以当首套房了，至于能不能卖不出去、多久能卖出去政府也不能给你规定，有了这一条规定其实也就是说所有家庭想买二套房、三套房的都可以按照首套房标准执行，只需要把自己自己的房子挂网而已，可以享受首套房的按揭贷款利率和首付比例。 这从某种程度上来说是完全放开了对于房屋作为投资的限制，鼓励大家多买房，也算是彻底撕下“房住不炒”的遮羞布，政府主动推动让房屋回归金融属性。 目前来看一线城市中广州是刺激房地产市场最迫切的城市，也是一线城市中最开始推出房票政策的城市，这些政策不光是一线城市走在前列的的甚至在二线城市也是属于先行者。 所以这次直接让“愿首套、尽首套”的放开限购政策很快（一周之内）应该会先引发二线城市的学习跟进，一线城市可能还会跟进晚一点，但是深圳历来有和广东联动的历史，深圳可能会快速跟进。 接下来一段时间大家就等着看各地出台各类幺蛾子房地产刺激政策吧，什么样的奇葩政策都会有的。 |
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没有用 臆想全国资金要疯狂涌向一线，全国人民趋之若鹜。这是一线城市部分人的狂想和傲慢，是不切实际的。 首先，大家喜欢一线是因为一线能赚钱，不管是打工还是投资，都是因为能赚钱。而不是为了去捧臭脚，人家没有受虐症。现在房地产失去了投资属性，外地有钱人凭什么卖掉家乡大平层，还不止卖一套，来接盘一线？ 其次，一线已经是全国最富有的地方了，一线自己人都托不起自己的楼市。还幻想着某处有一大群巨量资金的富人，摩拳擦掌，挤破头都要来一线接盘、当冤大头。实际上富人削尖脑袋去海外置业，资金外流。 就像A股2700点赖北上资金一样，不要太可笑。 最后，现在房子跌价不是因为限购了买不到。是因为太贵，别搞错了。这年头，卖一线去三线养老才是主流，别搞错了。 |
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作为一线城市的广州，又率先推出了新举措，全面放开了120平米以上的房屋限购。 “在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。” 以广东全国第一的经济实力，想在广州买房的人肯定不少。放开限购，估计会抽省内其他城市的血。二三线城市有经济实力的人会往广州迁移。 毕竟广州上学、就业、医疗都有明显优势。可能会引发周围一些地区房价下跌。其实在此之前，广东的惠州、中山等地房产下行，就比较明显了，能看到网上很多中介发视频卖这些地方的房子。甚至东莞房价跌幅也不小。 |
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可能因为东莞夹在广州和深圳之间。在房产下行的时候，大城市、核心区域房价坚挺，就是因为大城市有优越性，人气高，会吸走附近的人和购买力。 “在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。” 这个有点意思，等于鼓励房东出租房子，用于出租的房子，不计在内，其实有点像二胎政策，一胎不积极，鼓励有能力的和有生育意愿的人生二胎。 同时给需要房屋置换的人提供了便利。以前很多人苦于置换时，受套数限制，旧房卖不掉，新房就不能买。现在放开了，只要你正式换牌出售，就可以买新房了。 这种政策，我相信其他一线城市也会逐步跟进，下个估计是深圳、然后是上海、北京。 |
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120平以上户型全面放开没必要，画蛇添足；广州全面放开，若是现在真的放了，才叫硬着陆，放开了几个月的黄埔番禺迎来了大涨了吗？ 做该做的事，不要做没必要做的事情。平稳是楼市最好的状态。 回归实际来看，广州为什么要放120平的限购？希望通过豪宅成交拉动全市吗？但实际上广州目前还限购的中心四区120平以上的户型应该是整个市场最好卖的房源了，大多数人置换都是希望小换大。 更别提新盘琶洲南TOD去年是全国销冠，面积段不就是120以上，不放开已经卖得很好了，是否还有必要再去刺激？ 而接下来广州市中心推出的热度高的项目基本上也集中在这个面积段，120平以上，比如中海上涌果园、越秀观樾、天河梅花铝厂地块，这些盘本身地段热度高，再放开的意义是什么？帮开发商把价格抬上去吗？ 楼市政策趋于放松或者慢慢调整为限制越来越少应该是大势，意味着房子真的实现了居住属性，房住不炒，大家都不炒房了，那么自然也不需要出政策加以抑制。但这个过程不是一蹴而就的，需要时间。 虽然我也很支持豪宅彻底放开，顶层资产也可以成为资本的游戏，只要大家有钱，买几套就买几套，何必限制他们。 快过年了，没必要折腾，冲刺业绩也不是现在。安心过年吧！ 最后再补充一下，理论上所能带来的影响： 1、利好楼市 这波政策毫无疑问会吸引很多外地投资客进场，因为广州是唯一一个核心区有放开限购的，唯一一个外地有钱客户可以直接上车的。 2、利好新房 这两年广州新房市场主要都是大户型为主，政策一旦施行，将会会迎来一波促销，去库存。 3、利好海珠区 对于有新房情节的人来说，高攀不上天河真正的好地段，对比荔湾和黄埔，就会倾向海珠。 这么一想，这波政策对海珠区或许是最有利的，毕竟明年海珠区新房高达25个。 4、对番禺和黄埔不利 如果120㎡产品放开限购，那这两个区域的存在感势必打一个折扣，大家会更倾向于购买更核心的区域。 |
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是120方以上，意思是让有钱人把资金释放出来，带动穷人买房，以后楼市涨了，就可以继续拉大贫富差距啦。 |
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